Fundamentación de la Calificación

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1 INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO PRIMERA EMISIÓN DE OBLIGACIONES A LARGO PLAZO HOTEL CASAGANGOTENA S.A. Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 147/2017, del 30 de junio de 2017 Información Financiera cortada al 30 de abril de 2017 Lic. Diego Deleg Altamirano diego.deleg@classrating.ec HOTEL CASAGANGOTENA S.A., es un hotel con un estilo arquitectónico clásico, elegante y sofisticado, con un diseño contemporáneo, antiguo y finos acabados. El Hotel ha ganado varios premios internacionales que actualmente lo posicionan como el mejor Hotel del Ecuador, encontrándose además entre los 25 Mejores Hoteles del Mundo. Revisión Resolución No. SCV.IRQ. DRMV , emitida el 15 de agosto de Fundamentación de la Calificación El Comité de Calificación reunido en sesión No. 147/2017 del 30 de junio de 2017 decidió otorgar la calificación de A-" (A menos) a la Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo HOTEL CASAGANGOTENA S.A., por un monto de cinco millones de dólares (USD ,00). Categoría A: Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen una buena capacidad de pago del capital e intereses, en los términos y plazos pactados, pero que es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que pertenecen y en la economía. La categoría de calificación descrita puede incluir signos de más (+) o menos (-). El signo de más (+) indicará que la calificación podría subir hacia su inmediata superior, mientras que el signo menos (-) advertirá descenso a la categoría inmediata inferior. La calificación de riesgo representa la opinión independiente de CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. sobre la probabilidad que un determinado instrumento sea pagado en las condiciones prometidas en el contrato de emisión. Son opiniones fundamentadas sobre el riesgo relativo de los títulos o valores. Se debe indicar que, de acuerdo a lo dispuesto por el Consejo Nacional de Valores (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), la presente calificación de riesgo no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía del pago del mismo, ni estabilidad de un precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado a éste.. La información presentada utilizada en los análisis que se publican proviene de fuentes oficiales. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el uso de esa información. La presente Calificación de Riesgos tiene una vigencia de seis meses o menos, en caso que la calificadora decida revisarla en menor plazo. La calificación otorgada a la Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo HOTEL CASAGANGOTENA S.A., se fundamenta en: Sobre el Emisor: HOTEL CASAGANGOTENA S.A., está ubicado frente a la emblemática Plaza de San Francisco, en el corazón del Centro Histórico de Quito, lo que le brinda al huésped una vista privilegiada de una zona cultural de la ciudad. HOTEL CASAGANGOTENA S.A. cuenta con tecnología moderna y brinda el máximo confort a sus huéspedes, lo que le ha posicionado como un hotel 5 estrellas. HOTEL CASAGANGOTENA S.A., se dedica a brindar servicio de alojamiento, alimentos y bebidas. Está enfocado al turismo de lujo como principal rubro y al segmento corporativo como mercado secundario, que tienen un nivel adquisitivo alto. Los principales ejecutivos poseen un amplio conocimiento del mercado en el cual se desenvuelve la compañía, lo que le ha permitido a HOTEL CASAGANGOTENA S.A. ganar varios premios internacionales que actualmente lo posicionan como el mejor Hotel del Ecuador y está entre los 25 Mejores Hoteles del Mundo. 1

2 HOTEL CASAGANGOTENA S.A., no cuenta con un gobierno corporativo formalmente instaurado; sin embargo, cuenta con una estructura organizacional establecida de acuerdo al desarrollo de las actividades del negocio. Los ingresos de HOTEL CASAGANGOTENA S.A. presentaron una tendencia creciente, desde USD 1,92 millones en 2013 hasta USD 3,16 millones en 2016, no obstante, su velocidad de crecimiento fue disminuyendo (30,93% en 2014, 17,66% en 2015 y 6,84% en 2016), lo que obedece en parte al posicionamiento de la marca a nivel nacional e internacional, así como la calidad y nivel de servicio brindado al huésped, sumando a una estrategia de fidelización basado en la comunicación, sin embargo las adversidades económicas y naturales que ha enfrentado el país, disminuyen el crecimiento en sus ventas. Al 30 de abril de 2017, los ingresos cambiaron la tendencia creciente demostrada en los periodos anteriormente mencionados, pues luego de haberse ubicado en USD 1,09 millones a abril de 2016, disminuye a USD 1,04 millones en abril de 2017, presentando una reducción del 4,15% debido a una reducción en sus precios de ventas para ser más competitivos. Los ingresos alcanzados por HOTEL CASAGANGOTENA S.A. no le permitieron cubrir de manera adecuada los gastos operacionales en el periodo analizado ( ), es por esto que la compañía generó una pérdida operativa que pasó de representar el -27,28% de los ingresos en 2013 y el -0,44% en Para diciembre de 2015, la compañía logra controlar sus gastos operacionales de mejor manera, permitiéndole alcanzar una utilidad operacional de 6,68% sobre los ingresos, utilidad que se incrementa al cierre del año 2016 donde alcanza 8,74% sobre las ventas. Diferente situación ocurrió en los periodos inter anuales, es así que al 30 de abril de 2017, la empresa registra una pérdida operativa de USD 49 mil y presentando un margen operativo negativo de -4,68%, esto debido al crecimiento de sueldos y salarios del personal de habitaciones y administración, al ser un servicio exclusivo no se puede realizar reducciones en el gasto operativo que puedan afectar la calidad del servicio. Luego de descontar el rubro de otros ingresos y egresos, la compañía generó pérdidas netas durante los periodos analizados, que pasaron de USD mil (-45,85% de los ingresos) en el año 2013 a USD mil (-13,23% de los ingresos) para el año En abril de 2017 la utilidad antes de impuestos registró de igual manera un déficit de USD mil (-18,35% de los ingresos), dado por la reducción de los ingresos e incremento de costos y gastos. El EBITDA (acumulado) de la compañía presentó un comportamiento similar al del déficit operacional, hasta el año 2013, pues su representación sobre los ingresos fue de -9,13%, no obstante, para diciembre de 2014, éste se recupera, generando un flujo positivo, llegando a significar el 7,84%, crecimiento que se mantiene para los años 2015 y 2016 donde representan el 14,49% y 16,47% respectivamente. Para abril de 2017, el EBITDA (acumulado) representó el 2,37% de los ingresos (10,79% a abril 2016). Los activos totales de la compañía se presentaron relativamente estables, con ligeras fluctuaciones, pues luego de haberse ubicado en USD 10,66 millones en año 2013 pasaron a USD 10,30 millones en 2015 (USD 11,52 millones al cierre de 2014). Para abril de 2017, los activos decrecieron ligeramente frente a lo registrado en abril 2016, llegando a USD 9,97 millones, debido a la baja presentada en los activos por impuestos corrientes y a la depreciación de sus activos fijos. Al referirnos a la estructura del activo, se debe indicar que la mayor porción estuvo constituida por los activos de tipo no corriente, con un promedio ( ) del 90,45% sobre el total de activos (90,27% a abril de 2017), mientras que los de tipo corriente les corresponde una participación promedio del 9,55% (9,73% a abril de 2017). El pasivo total de la compañía durante los años , mantuvo un comportamiento creciente en el financiamiento de los activos, puesto que pasó de un 41,42% en 2013 a un 52,06% en 2015 y finalmente 54,61% en el año 2016, mientras que para abril de 2017, estos llegaron a USD 5,17 millones financiando el 51,84%, siendo las obligaciones con el Mercado de Valores (l/p) las que lo hicieron en mayor proporción. Su estructura estuvo conformada principalmente por los pasivos no corrientes, pues llegaron a financiar el 41,73% de los activos en diciembre de 2016; para abril de 2017 lo hicieron en un 42,68%, en donde los préstamos con bancos a largo plazo financiaron la mayor proporción de los activos hasta el año 2014 (20,91% de los activos), sin embargo a partir del año 2015 lo hicieron las obligaciones mantenidas en el Mercado de Valores, con el 44,49%. Al 30 de abril de 2017 las emisiones en el mercado de valores financiaron el 40,71%. A abril 2017 la deuda financiera fondeó el 46,63% de los activos (46,78% a diciembre de 2016), evidenciando que la deuda de largo plazo tuvo mayor peso en dicho financiamiento, con el 42,22% (41,32% a diciembre de 2016). 2

3 La compañía presenta un importante respaldo por parte de su patrimonio, sin embargo este fue decreciendo debido a las constantes pérdidas acumuladas registradas año tras año, es así que a diciembre de 2013 el patrimonio financió un interesante 58,58% de los activos, mientras que al cierre de 2016 lo hizo en un 45,39% (47,94% a diciembre 2015), registrando un porcentaje superior al 30 de abril de 2017 (48,16% del total de activos). La compañía contó con capital social de USD 8,91 millones al cierre de 2013, monto que financió un importante 83,58% de los activos), cifra que se mantuvo sin variación hasta abril de 2017, financiando un significativo 89,34% de los activos totales, no obstante es importante mencionar que la empresa registra al cierre del primer trimestre del año 2017 aportes para futuras capitalizaciones por un valor de USD 534 mil, lo que evidencia el compromiso de los accionistas sobre la operación del Hotel. A pesar del substancial aporte que presenta el capital social sobre los activos, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. mantiene pérdidas acumuladas importantes (resultados + pérdida del ejercicio), que significaron el -45,37% de los activos a diciembre de 2016 y el -46,62% en abril de 2017, situación que de continuar así y de superar las pérdidas el 50% del capital social al cierre del ejercicio económico del año 2017, determinaría que la compañía incurra en lo dispuesto en el numeral 6, del art. 361 de la Sección XII, de la Ley de Compañías, mismo que señala como causal de Disolución lo siguiente: Por pérdidas del cincuenta por ciento o más del capital social o, cuando se trate de compañías de responsabilidad limitada, anónimas, en comandita por acciones y de economía mixta, por pérdida del total de las reservas y de la mitad o más del capital, por lo tanto, es importante que la empresa haga su mayor esfuerzo y revierta los resultados negativos en los meses que falta para el cierre del año El indicador que relaciona el pasivo total sobre el patrimonio revela una política de financiamiento con un endeudamiento moderado mediante el uso de fuentes externas a la empresa, en tal virtud presentó un comportamiento creciente desde 2013, cuando registró 0,71 veces, mientras que al cierre de 2016 fue de 1,20 veces y de 1,08 veces en abril de Los indicadores de liquidez (razón circulante) de la empresa se ubicaron por debajo de la unidad durante todos los años analizados, con excepción del año 2015 cuando llegó a 1,37 veces (0,61 veces a diciembre2016), sin embargo se observa un crecimiento al situarse en 1,06 veces al cierre de abril 2017,.Para el 2016 se reflejó un capital de trabajo negativo, el mismo que significó el -5,99%, mientras que para abril 2017 representa apenas el 0,57%. Al referirnos a la antigüedad de la cartera 1 al 30 de abril de 2017, se puede indicar que ésta se concentra en valores por vencer, con el 95,52% del total de la cartera y la diferencia (4,48% sobre el total de la cartera) en cartera vencida de 1 a más de 120 días, lo que evidencia que HOTEL CASA GANGOTENA S.A. mantiene una cartera sana, lo que está dado en parte por el giro del negocio. Sobre la Emisión: La Junta General Ordinaria de Accionistas de HOTEL CASA GANGOTENA S.A., reunida el 04 de abril de 2014, resolvió por una unanimidad autorizar la Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo por un monto de hasta USD 5,00 millones. Con fecha 02 de junio de 2014, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. en calidad de Emisor y CONSULTORA LEGAL Y FINANCIERA CAPITALEX S.A. como Representante de los Obligacionistas, suscribieron la escritura de la Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo de HOTEL CASA GANGOTENA S.A. Con fecha 19 de diciembre de 2014, Acciones y Valores Casa de Valores S.A. ACCIVAL inició la colocación de los valores, determinando que hasta el 30 de diciembre del mismo año logró colocar el 99,43% del monto aprobado (USD 5,00 millones). Hasta el 30 de abril de 2017, el Agente Pagador canceló el noveno dividendo de todas las clases, es así que el saldo de capital por pagar a los inversionistas ascendió a la suma de USD 4,52 millones. La Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo de HOTEL CASA GANGOTENA S.A. se encuentra respaldada por una garantía general, por lo tanto, el emisor está obligado a cumplir con los resguardos que señala la Codificación de las Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), los mismo que se detallan a continuación: 1 Sin tomar en cuenta el rubro de tarjetas de crédito 3

4 Determinar al menos las siguientes medidas cuantificables en función de razones financieras, para preservar posiciones de liquidez y solvencia razonables del emisor: a. Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a uno (1), a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores; y; b. Los activos reales sobre los pasivos deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1), entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener, durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de las Resoluciones del C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera) Al 30 de abril de 2017, la compañía cumplió con los resguardos listados anteriormente. Al 30 de abril de 2017, la empresa no registra activos gravados, por lo que después de realizar las deducciones señaladas por la normativa, el saldo de activos asciende a USD 9,93 millones, siendo el 80,00% de los mismos la suma de USD 7,94 millones, el cual registró una cobertura de 1,76 veces sobre el saldo de capital de la emisión, determinando que éste se encuentra dentro los parámetros establecidos en la normativa vigente. Las proyecciones realizadas dentro de la estructuración financiera indicaron según como fueron establecidas una adecuada disponibilidad de fondos para atender el servicio de la deuda, sin embargo debido a la coyuntura económica y el incremento de desempleo que ha reducido el poder adquisitivo en el país, los resultados reales de la compañía se encuentran por debajo de las proyecciones iniciales. Cabe señalar que los pagos a los inversionistas se han realizado con normalidad en las fechas establecidas para ello, acorde a la colocación de los valores. Riesgos Previsibles en el Futuro La categoría de calificación asignada según lo establecido en el numeral 1.7 del Artículo 18 del Capítulo III del Subtítulo IV del Título II, de la Codificación de la Resolución del C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera) también toma en consideración los riesgos previsibles en el futuro, los cuales se detallan a continuación: Uno de los riesgos que podría afectar los resultados de la compañía es el aumento de la oferta Hotelera en la ciudad, no obstante se debe acotar que HOTEL CASAGANGOTENA S.A. brinda servicios exclusivos a sus clientes que no son comparables con mucha de su competencia. La reducción en los niveles de ocupación, debido a mayor oferta hotelera es un riesgo inherente para la industria y que ahondada por la dificultada de incrementar las tarifas por la alta competencia que existe en el mercado, podría reducir los resultados de la compañía. El incremento de oferta de alojamiento para cortas y largas estadías por medios online, muchos de ellos informales y en domicilios particulares, genera una competencia directa que afecta la ocupación del hotel. La reducción de la llegada de turistas no residentes a la ciudad de Quito, debido a la contracción económica que atraviesa el país podría repercutir sobre los ingresos de la compañía. La apreciación del dólar hizo que los precios en el Ecuador sean menos competitivos con respecto al extranjero (Europa). Las perspectivas económicas del país se ven menos favorables, por lo que podría afectar los resultados de la compañía. La percepción de inestabilidad social y política del país podría disminuir la entrada de turistas a la ciudad y consecuentemente afectar negativamente en el flujo de la empresa. Otros de los riesgos a los que se expone la compañía está relacionado con la estacionalidad propia del sector, dado que la demanda de los mismos aumenta o disminuye dependiendo de la temporada, existiendo así un riesgo que podría afectar los resultados de la compañía. No obstante, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. ha tratado de mitigar este riesgo adelantado sus promociones y direccionándolos a los diferentes países con la debida antelación. 4

5 Según lo establecido en el numeral 1.8 del Artículo 18, Subsección IV.ii, Sección IV, Capítulo III, Subtítulo IV del Título II, de la Codificación de la Resolución del C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), los riesgos previsibles de la calidad de los activos que respaldan la emisión, y su capacidad para ser liquidados, se encuentran en los aspectos que se señalan a continuación: En primera instancia resulta importante señalar que los activos que respaldan la Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo HOTEL CASAGANGOTENA S.A. son los edificios e instalaciones (activo fijo neto) libres de gravamen, por lo que entre los riesgos asociados a éstas podrían ser: Los edificios e instalaciones de la empresa que respaldan la emisión podrían estar sujetos a riesgos relacionados con el mal uso, falta de mantenimiento, catástrofes naturales, o eventos ajenos y fuera de control de HOTEL CASAGANGOTENA S.A., como es el caso de incendios, u otros similares, lo que traería consigo pérdidas económicas para la empresa. No obstante, con la finalidad de mitigar lo mencionado la compañía posee pólizas de seguros. Finalmente, en lo que respecta a los edificios e instalaciones, su liquidación dependería de las condiciones del mercado y su liquidez. Áreas de Análisis en la Calificación de Riesgos: La información utilizada para realizar el análisis de la calificación de riesgo de la Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo HOTEL CASAGANGOTENA S.A., es tomada de fuentes varias como: Estructuración Financiera (Proyección de Ingresos, Costos, Gastos, Financiamiento, Flujo de Caja, etc.). Acta de la Junta General Ordinaria de Accionistas de la compañía HOTEL CASAGANGOTENA S.A., del 04 de abril de Escritura de la Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo del 02 de junio de Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales auditados bajo NIIF de los años 2013, 2014, 2015 y 2016 de HOTEL CADAGANGOTENA S.A., así como Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales internos no auditados, sin notas a los estados financieros, al 30 de abril de 2016 y al 30 de abril de Entorno Macroeconómico del Ecuador. Situación del Sector y del Mercado en el que se desenvuelve el Emisor. Perfil de la empresa, administración, descripción del proceso operativo, etc. Información levantada "in situ" durante el proceso de diligencia debida. Información cualitativa proporcionada por la empresa Emisora. Con base a la información antes descrita, se analiza entre otras cosas: El cumplimiento oportuno del pago del capital e intereses y demás compromisos, de acuerdo con los términos y condiciones de la emisión, así como de los demás activos y contingentes. Las provisiones de recursos para cumplir, en forma oportuna y suficiente, con las obligaciones derivadas de la emisión. La posición relativa de la garantía frente a otras obligaciones del emisor, en el caso de quiebra o liquidación de éstos. La capacidad de generar flujo dentro de las proyecciones del emisor y las condiciones del mercado. Comportamiento de los órganos administrativos del emisor, calificación de su personal, sistemas de administración y planificación. Conformación accionaria y presencia bursátil. Consideraciones de riesgos previsibles en el futuro, tales como máxima pérdida posible en escenarios económicos y legales desfavorables. Consideraciones sobre los riesgos previsibles de la calidad de los activos que respaldan la emisión, y su capacidad para ser liquidados. El Estudio Técnico ha sido elaborado basándose en la información proporcionada por la compañía y sus asesores, así como el entorno económico y político más reciente. En la diligencia debidamente realizada en las instalaciones de la compañía, sus principales ejecutivos proporcionaron información sobre el desarrollo de las 5

6 actividades operativas de la misma, y demás información relevante sobre la empresa. Se debe recalcar que CLASS INTERNACIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A., no ha realizado auditoría sobre la misma. El presente Estudio Técnico se refiere al informe de Calificación de Riesgo, el mismo que comprende una evaluación de aspectos tanto cualitativos como cuantitativos de la organización. Al ser títulos que circularán en el Mercado de Valores nacional, la Calificadora no considera el "riesgo soberano" o "riesgo crediticio del país". Debe indicarse que esta calificación de riesgo es una opinión sobre la solvencia y capacidad de pago de HOTEL CASAGANGOTENA S.A., para cumplir los compromisos derivados de la emisión en análisis, en los términos y condiciones planteados, considerando el tipo y característica de la garantía ofrecida. Esta opinión será revisada en los plazos estipulados en la normativa o cuando las circunstancias lo ameriten. La calificación de riesgo comprende una evaluación de aspectos tanto cualitativos como cuantitativos de la organización. INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO INTRODUCCIÓN Aspectos Generales de la Emisión La Junta General Ordinaria de Accionistas de HOTEL CASAGANGOTENA S.A., conformada por un poco más del 75,00% de sus accionistas, reunida en Quito el 04 de abril de 2014, resolvió por una unanimidad autorizar que la compañía realice la Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo por un monto de hasta USD 5,00 millones. Con fecha 02 de junio de 2014, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. en calidad de Emisor y CONSULTORA LEGAL Y FINANCIERA CAPITALEX S.A. como Representante de los Obligacionistas, ante el Notario Público Segundo del Cantón Rumiñahui, suscribieron la escritura de la Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo de HOTEL CASA GANGOTENA S.A., siendo sus características las siguientes: CUADRO 1: ESTRUCTURA DE LA EMISIÓN PRIMERA EMISIÓN DE OBLIGACIONES A LARGO PLAZO HOTEL CASA GANGOTENA S.A. Emisor HOTEL CASA GANGOTENA S.A. Capital a Emitir USD ,00 Moneda Dólares de los Estados Unidos de América. Clase Montos Plazo Tasa Clase A , ,25% anual fija Clases, montos plazos y tasa Clase B , ,50% anual fija Clase C , ,00% anual fija Clase D , ,00% anual fija Base de Cálculo 30 / 360 días. Obligaciones Desmaterializados y a cualquier valor nominal. Pago Intereses Cada 90 días contados a partir de la fecha de la emisión y se calcularán sobre saldos de capital Amortización Capital Cada 90 días. Rescates anticipados No se contempla rescates anticipados, ni su convertibilidad en acciones. Sistema de Colocación Bursátil Contrato de Underwriting La emisión de obligaciones no contempla contrato underwriting Fecha de Emisión Fecha en que se realice la primera colocación de la emisión. Representante de Obligacionistas CONSULTURA LEGAL Y FINANCIERA CAPITALEX S.A. Agente Colocador ACCIONES Y VALORES CASA VALORES S.A. ACCIVAL HOTEL CASA GANGOTENA S.A., a través del Depósito Centralizado de Valores del Banco Central del Agente Pagador Ecuador DCV-BCE Tipo de Garantía Garantía General de acuerdo a lo establecido en el Art. 162 de la Ley de Mercado de Valores. 86% aproximadamente para sustitución de pasivos con instituciones financieras entre otros, 5% aproximado Destino de los recursos a la inversión en activo fijo (remodelación de habitaciones, cocina, bar, lencería entre otros) y un 9% en capital de trabajo para el desarrollo operativo en el corto plazo. Conforme lo que señala la Codificación de las Resoluciones del Consejo Nacional de Valores. (Hoy Junta de Resguardos establecidos en la Codificación de la Política y Regulación Monetaria y Financiera) en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, el Resolución del C.N.V. emisor debe mantener los siguientes resguardos mientras se encuentren en circulación las obligaciones: 6

7 Determinar al menos las siguientes medidas cuantificables en función de razones financieras, para preservar posiciones de liquidez y solvencia razonables del emisor: Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a uno (1), a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores; y; Los activos reales sobre los pasivos deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1), entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener, durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de las Resoluciones del C.N.V. Fuente: Contrato de Emisión / Elaboración: Class International Rating A continuación se presenta el esquema bajo el cual se realiza la amortización de capital y pago de intereses a los obligacionistas: CUADRO 2: AMORTIZACIÓN DE CAPITAL Y PAGO DE INTERESES (USD) CLASE A CLASE B Fecha Capital Interés Dividendo Saldo de Capital Fecha Capital Interés Dividendo Saldo de Capital dic ,00 dic ,00 mar ,00 mar ,00 jun , , ,00 jun , , ,00 sep , , ,00 sep , , ,00 dic , , ,00 dic , , ,00 mar , , ,00 mar , , ,00 jun , , ,00 jun , , ,00 sep , , ,00 sep , , ,00 dic , , ,00 dic , , ,00 mar , , , ,00 mar , , ,00 jun , , , ,00 jun , , ,00 sep , , , ,00 sep , , ,00 dic , , , ,00 dic , , ,00 mar , , , ,00 mar , , ,00 jun , , , ,00 jun , , ,00 sep , , , ,00 sep , , ,00 dic , , , ,00 dic , , ,00 mar , , , ,00 mar , , ,00 jun , , , ,00 jun , , ,00 sep , , , ,00 sep , , ,00 dic , , , ,00 dic , , ,00 mar , , , ,00 mar , , ,00 jun , , , ,00 jun , , ,00 sep , , , ,00 sep , , ,00 dic , , ,50 - dic , , , , , , , ,50 CLASE C CLASE D Fecha Capital Interés Dividendo Saldo de Capital Fecha Capital Interés Dividendo Saldo de Capital dic ,00 dic ,00 mar , , ,00 mar , , ,00 jun , , ,00 jun , , ,00 sep , , ,00 sep , , ,00 dic , , ,00 dic , , ,00 mar , , ,00 mar , , ,00 jun , , ,00 jun , , ,00 sep , , ,00 sep , , ,00 dic , , ,00 dic , , ,00 mar , , ,00 mar , , ,00 jun , , ,00 jun , , ,00 sep , , ,00 sep , , ,00 dic , , ,00 dic , , ,00 mar , , ,00 mar , , ,00 jun , , ,00 jun , , ,00 sep , , ,00 sep , , ,00 dic , , ,00 dic , , ,00 mar , , ,00 mar , , ,00 jun , , ,00 jun , , ,00 sep , , ,00 sep , , ,00 7

8 dic , , ,00 dic , , ,00 mar , , ,00 mar , , ,00 jun , , ,00 jun , , ,00 sep , , ,00 sep , , ,00 dic , , ,00 dic , , ,00 mar , , ,00 mar , , ,00 jun , , ,00 jun , , ,00 sep , , ,00 sep , , ,00 dic , , ,00 dic , , ,00 mar , , ,00 mar , , ,00 jun , , ,00 jun , , ,00 sep , , ,00 sep , , ,00 dic , ,00 - dic , , , , , , , ,00 Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating Situación de la Emisión de Obligaciones (30 de abril de 2017) Con fecha 15 de agosto de 2014, la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros, resolvió aprobar la Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo por un monto de hasta USD 5,00 millones, bajo la Resolución No. SCV.IRQ.DRMV , la misma que fue inscrita en el Catastro Público de Mercado de Valores el 25 de agosto de El plazo de vencimiento de la autorización de oferta pública fue el 15 de mayo de Colocación de los Valores Con fecha 19 de diciembre de 2014, Acciones y Valores Casa de Valores S.A. ACCIVAL inició la colocación de los valores, determinando que hasta el 30 de diciembre del mismo año logró colocar el 99,43% del monto aprobado (USD 5,00 millones). Saldo de Capital Hasta el 30 de abril de 2017, el Agente Pagador canceló el noveno dividendo de todas las clases, es así que el saldo de capital por pagar a los inversionistas ascendió a la suma de USD 4,52 millones. Monto autorizado CUADRO 3: SALDO DE CAPITAL USD (Abril 2017) Monto Dividendos Capital Pagado Interés Pagado Saldo de Capital Colocado Pagados , , , , ,00 2 Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating Garantías y Resguardos Conforme lo que señala la Codificación de las Resoluciones del Consejo Nacional de Valores (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera) en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, el emisor debe mantener los siguientes resguardos mientras se encuentren en circulación las obligaciones: Determinar al menos las siguientes medidas cuantificables en función de razones financieras, para preservar posiciones de liquidez y solvencia razonables del emisor: a. Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a uno (1), a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores; y; b. Los activos reales sobre los pasivos deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1), entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. 2 Existe diferencias entre la tabla de amortización y el registro de balance debido a que se aplicó una análisis de costo amortizado, puesto que los costos iniciales incurridos en la estructura del prospecto y colocación de la Emisión de Obligaciones deben formar parte de la Obligación financiera; sin embargo esto no significa que los inversionistas se vean afectados en sus pagos de capital e interés. 8

9 Mantener, durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de las Resoluciones del C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). Al 30 de abril de 2017 la compañía cumplió con lo arriba indicado. Cabe señalar que el incumplimiento de los resguardos antes mencionados dará lugar a declarar de plazo vencido todas las emisiones, según lo estipulado en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de las Resoluciones del Consejo Nacional de Valores (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). Al 30 de abril de 2017 la compañía cumplió con los resguardos antes mencionados. En el siguiente cuadro se puede apreciar en detalle las medidas cuantificables: CUADRO 4: RESGUARDOS Relación Límite abr-17 Cumplimiento Mantendrá semestralmente un indicador promedio de liquidez (Agosto enero 2017) > 1,00 veces 1,07 Sí Los Activos Reales sobre los Pasivos (activos reales se entienden como los que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo) > 1,00 veces 1,87 Sí Mantener la relación de Activos Libres de Gravamen sobre el monto nominal de Emisión en circulación > 1,25 veces 2,20 Sí Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating A continuación se presenta el detalle del cálculo del indicador promedio de liquidez. En virtud de que la aprobación de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros se realizó en el mes de agosto, el promedio se calculará en semestres febrero-julio y agosto-enero 2017, según corresponda. CUADRO 5: RESGUARDO DE LIQUIDEZ Liquidez corriente (USD) Detalle ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 Activo Corriente , , , , , ,99 Pasivo Corriente , , , , , ,84 Razón Liquidez 1,27 1,16 1,22 1,12 0,61 1,15 Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating 1,09 Promedio Monto Máximo de la Emisión La Primera Emisión de Obligaciones a Largo Plazo está respaldada por una Garantía General otorgada por HOTEL CASAGANGOTENA S.A. como Emisor, lo que conlleva a analizar la estructura de sus activos. Dicho esto, se pudo apreciar que al 30 de abril de 2017, HOTEL CASAGANGOTENA S.A., estuvo conformada por un total de activos de USD 9,97 millones, de los cuales el 100,00% son activos libres de gravamen. A continuación se evidencia el detalle de lo mencionado: CUADRO 6: DETALLE DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN (ABRIL 2017) Activos Libres % Disponibles ,49% Exigibles ,35% Realizables ,69% Propiedad Planta y Equipo ,87% Otros activos ,60% TOTAL ,00% Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. procedió a verificar que la información que consta en el certificado del cálculo del monto máximo de la emisión de la empresa, con rubros financieros cortados al 9

10 30 de abril de 2017, suscrita por el representante legal del emisor, esté dando cumplimiento a lo que estipula el Artículo 13 de la Sección I, del Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de Resoluciones expedidas por el C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), que señala que: El monto máximo para emisiones amparadas con garantía general, deberá calcularse de la siguiente manera: Al total de activos del emisor deberá restarse lo siguiente: los activos diferidos o impuestos diferidos; los activos gravados; los activos en litigio y el monto de las impugnaciones tributarias, independientemente de la instancia administrativa y judicial en la que se encuentren; el monto no redimido de obligaciones en circulación; el monto no redimido de titularización de flujos futuros de fondos de bienes que se espera que existan en los que el emisor haya actuado como originador; los derechos fiduciarios del emisor provenientes de negocios fiduciarios que tengan por objeto garantizar obligaciones propias o de terceros; cuentas y documentos por cobrar provenientes de la negociación de derechos fiduciarios a cualquier título, en los cuales el patrimonio autónomo este compuesto por bienes gravados; saldo de los valores de renta fija emitidos por el emisor y negociados en el registro especial para valores no inscritos REVNI; y, las inversiones en acciones en compañías nacionales o extranjeras que no coticen en bolsa o en mercados regulados y estén vinculadas con el emisor en los términos de la Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias 3. Una vez efectuadas las deducciones antes descritas, se calculará sobre el saldo obtenido el 80%, siendo este resultado el monto máximo a emitir. La relación porcentual del 80% establecida en este artículo deberá mantenerse hasta la total redención de las obligaciones, respecto del monto de las obligaciones en circulación. El incumplimiento de esta disposición dará lugar a declarar de plazo vencido a la emisión, según lo estipulado en el artículo 13 de la Sección I, del Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de Resoluciones expedidas por el C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). Una vez determinado lo expuesto en el párrafo anterior, se pudo apreciar que la compañía, con fecha 30 de abril de 2017, presentó un monto de activos menos las deducciones que establece la normativa de USD 9,93 millones, siendo el 80,00% de los mismos la suma de USD 7,94 millones, el mismo que presentó una cobertura de 1,76 veces sobre el saldo de capital de la Emisión de Obligaciones, lo que evidencia que ésta se encuentra dentro de los parámetros establecidos en la normativa. CUADRO 7: CÁLCULO DEL 80% ACTIVOS LIBRES DE TODO GRAVAMEN LA COMPAÑÍA (Abril 2017) Descripción USD Total Activos ,20 (-) Activos Diferidos o Impuestos diferidos (USD) (-) Activos Gravados (USD) (-) Activos en Litigio y monto de las impugnaciones tributarias 4 (USD) (-) Monto no redimido de Obligaciones en circulación (USD) (-) Monto no redimido de Titularizaciones de Flujos de Fondos de bienes que se esperan que existan 5 (USD) (-) Derechos Fiduciarios 6 (USD) (-) Saldo de REVNI (USD) (-) Inversiones en Acciones en compañías nacionales o extranjeras 7 (USD) Total Activos con Deducciones señaladas por la normativa (USD) Monto Máximo de la emisión = 80.00% de los Activos con Deducciones Capital Emisión Obligaciones Total Activos con Deducciones / Saldo Emisión (veces) 2, % de los Activos con Deducciones / Saldo Emisión (veces) 1,76 Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating 3 La verificación realizada por la calificadora al certificado del monto máximo de la emisión, contempla única y exclusivamente un análisis de que la información que consta en dicho certificado esté dando cumplimiento a lo que la norma indica, lo cual significa que la calificadora no ha auditado la información que consta en el certificado y tampoco ha verificado la calidad y veracidad de la misma, lo cual es de entera y única responsabilidad del emisor. 4 Independientemente de la instancia administrativa y judicial en la que se encuentren 5 En los que el emisor haya sido originador. 6 Provenientes de negocios fiduciarios que tengan por objeto garantizar obligaciones propias o de terceros; cuentas y documentos por cobrar provenientes de la negociación de derechos fiduciarios a cualquier título en los cuales el patrimonio autónomo este compuesto por bienes gravados. 7 Que no coticen en bolsa o en mercados regulados y estén vinculadas con el emisor en los términos de la Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias. 10

11 Adicionalmente se debe mencionar que al 30 de abril de 2017, al analizar la posición relativa de la garantía frente a otras obligaciones del emisor, se evidencia que el total de activos libres de gravamen ofrece una cobertura de 8,33 veces sobre los pasivos totales u otras obligaciones 8 de la compañía. Por otro lado, según lo establecido en el Artículo 9, Capítulo I, Subtítulo I del Título III, de la Codificación de la Resolución del C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera)., El conjunto de los valores en circulación de los procesos de titularización y de emisión de obligaciones de largo y corto plazo, de un mismo originador y/o emisor, no podrá ser superior al 200% de su patrimonio; de excederse dicho monto, deberán constituirse garantías específicas adecuadas que cubran los valores que se emitan, por lo menos en un 120%. Una vez determinado lo expuesto en el párrafo anterior, se pudo evidenciar que el saldo de la Emisión, al 30 de abril de 2017, representó el 47,06% del 200% del patrimonio y el 94,11% del total del patrimonio, cumpliendo de esta manera con lo expuesto anteriormente. Proyecciones del Emisor CUADRO 8: CÁLCULO 200% DEL PATRIMONIO (Abril 2017) Descripción USD Patrimonio (USD) % del Patrimonio (USD) Capital Emisiones en circulación Capital Emisión Obligaciones a largo plazo Total Emisiones Valores emitidos y por emitir / 200% del Patrimonio 47,06% Valores emitidos y por emitir / Patrimonio 94,11% Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating Las proyecciones arrojan las cifras contenidas en el cuadro que a continuación se presenta y que resume el estado de resultados proyectado de la compañía, de acuerdo al cual, al finalizar el año 2022 reflejaría una utilidad neta igual a USD 1,64 millones. CUADRO 9: ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO (USD) 9 Rubro Ventas netas Utilidad bruta (ebit) Gastos administrativos y ventas Depreciación y amortización Utilidad operativa (4.481) Gastos financieros Otros ingresos o egresos (82.528) (85.211) (88.155) (91.216) (94.400) (97.711) ( ) ( ) ( ) Utilidad antes de impuestos ( ) ( ) (49.288) Participación empleados Impuestos Utilidad neta ( ) ( ) ( ) Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating El estado de resultados proyectado, considera un incremento promedio anual en los ingresos del 11,91%. Mientras que los gastos operativos (sin tomar en cuenta las depreciaciones y amortizaciones) representarían en promedio el 68,12% sobre los ingresos ordinarios. 8 (Activos libres de gravamen obligaciones en circulación) / (Pasivos - obligaciones en circulación) 9 Al ser ésta una empresa de servicios no tiene costo de ventas 11

12 Las proyecciones se estimaron a partir de la tarifa promedio por habitación por el número de habitaciones que se espera ocupar para los próximos años y por un coeficiente del 85% que hace referencia al ingreso neto generado por habitación. Asimismo, la proyección contempla gastos financieros y otros ingresos y egresos y después de descontar estos rubros la compañía arrojaría pérdida hasta el año 2016, sin embargo, a partir del año subsiguiente alcanzaría una utilidad de USD 0,30 millones, finalizando el periodo de la proyección (2022) con USD 1,64 millones. Como parte del análisis de las proyecciones, surge la importancia de determinar el nivel de cobertura brindado por el EBITDA frente a los gastos financieros que la compañía presentaría durante el periodo analizado. En este sentido, existiría de acuerdo al modelo analizado, una cobertura positiva, la misma que pasaría de 1,00 veces en el año 2014 a 106,64 veces en diciembre de 2022, denotándose que el emisor en el trascurso de los años gozaría en todos los periodos de una capacidad de pago adecuada para cubrir sus obligaciones, en vista de que sus fondos propios superarían a los gastos financieros. GRÁFICO 1: COBERTURA EBITDA VS. GASTOS FINANCIEROS (PROYECTADO) Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating Por otro lado, en lo que concierne al flujo de caja se debe indicar que se divide por actividades. Considera todos los movimientos concernientes a las actividades de operación, de inversión y actividades de financiamiento necesarias para el giro del negocio. La proyección indica que la compañía contaría con el suficiente flujo de caja para hacer frente a las obligaciones que actualmente posee, así como las que estima contraer. Con lo dicho, en el año 2014 la compañía reflejaría un nivel de cobertura de los flujos frente al pago de capital de la emisión, de 1,12 veces y en 2022 de 4,99 veces. CUADRO 10: FLUJO DE CAJA PROYECTADO (USD) Descripción Flujo de Efectivo Operativo del Periodo Caja inicial Utilidad Neta ( ) ( ) ( ) Caja Cuentas por Cobrar Compensación Iva crédito Tributario Recuperación Iva crédito Tributario Depreciación y amortización Provisión (Desahucio y jubilación) Flujo de Efectivo Operativo del Periodo Flujo de Efectivo de las Actividades de Financiamiento Mercado de Valores ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Primera emisión de obligaciones ( ) ( ) ( ) Pago de capital primera emisión de obligaciones (28.750) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Recursos con costo financiero ( ) Deuda Bancos ( ) Otros préstamos ( )

13 Nueva deuda bancos Pago nueva deuda bancos ( ) Recursos sin costo financiero ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Cuentas por pagar proveedores ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Pago impuestos mensuales (93.080) (99.366) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Pago costo E.O (78.900) Flujo de efectivo financiero ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Flujo de Efectivo de las Actividades de Inversión Habitaciones (cambio de 2 habitaciones a king) (12.295) Habitaciones (cambio alfombras) (13.478) ( ) ( ) - - Habitaciones( dobles plaza View) (10.366) Lencería (48.536) - - ( ) Alimentos y bebidas (equipos de cocina) ( ) - - ( ) ( ) Escritorio y computador para contabilidad (2.000) Inversión para adecuaciones, ampliaciones y mejoras ( ) - ( ) - - ( ) Flujo de efectivo de inversión ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Flujo de Efectivo Neto libre disponible del periodo Flujo de Efectivo neto libre disponible del periodo Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating GRÁFICO 2: NIVEL DE COBERTURA FLUJOS 10 VS. PAGO DE CAPITAL DE LA DEUDA FINANCIERA Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating Comparativo de Resultados Reales Vs. lo Proyectado Al cierre del año 2016, se puede observar que las ventas reales tienen un cumplimiento del 90,93%, frente a lo proyectado, mientras el gasto de operación presente un cumplimiento del 95,28%, superior al cumplimiento de ventas, evidenciando una falta de absorción de los gastos que crecen en mayor proporción, debido a la situación económica que afecta al país, que disminuyó el poder adquisitivo, además de la afectación que tuvo el sector hotelero en el año 2016, debido al terremoto que redujo el turismo internacional. En cuanto a los gastos financieros se encuentran por encima de lo presupuestado con un cumplimiento del 111,35%, lo que ocasiona que la pérdida sea mucho mayor a la proyectada. Comparando los resultados reales a abril del 2017 con los proyectados al cierre de marzo 2017, se espera un cumplimiento del 133,33%, sin embargo se observa que las proyecciones establecidas en un inicio varían en su comportamiento con respecto de los rubros reales obtenidos por HOTEL CASAGANGOTENA S.A. Es así que los ingresos reales con relación a las proyecciones presentaron un cumplimiento del 109,60%, mientras que los gastos operacionales considerados el principal egreso de HOTEL CASAGANGOTENA S.A. alcanzó un cumplimiento del 148,87%, mientras que los gastos financieros reales arrojaron un cumplimiento de 150,58% sobre lo proyectado, lo que generó una pérdida real de USD 192 mil, cuando se esperaba una utilidad a marzo 2017 de USD 99 mil. A pesar de lo mencionado, los pagos a los inversionistas se han realizado con normalidad en las fechas establecidas, acorde a la colocación de los valores. 10 (*)Flujo de efectivo final en cada uno de los periodos antes de considerar el pago de capital de la emisión objeto de análisis en el presente estudio. 13

14 Finalmente se debe indicar que el porcentaje de ocupación con el que se realizaron las proyecciones financieras fue del 85% para el año 2016, sin embargo al 31 de diciembre de 2016, se registró una ocupación real del 54% (73% real a abril 2017), debido a la coyuntura económica que vive el país y consecuentemente la reducción de empleo que disminuye el poder adquisitivo de los posibles huéspedes. CUADRO 11: COMPARATIVO ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES (USD) Cuenta Proyectado dic- Proyectado Real abril- Real dic-2016 Cumplimiento 2016 mar Cumplimiento Ventas ,93% ,60% Costo de Ventas Utilidad Bruta ,93% ,60% Gastos Operacionales ,28% ,87% Utilidad Operacional ,55% (48.745) -22,36% Gastos Financieros ,35% ,58% Otros ingresos o egresos no operacionales (88.155) ( ) 269,61% (20.980) ,30% Utilidad (Pérdida) Antes de Participación e Impuestos (49.288) ( ) 846,93% ( ) -192,21% Fuente: Estructuración Financiera, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating En cuento al flujo de efectivo se esperaba que a diciembre del año 2016 sea de USD 302 mil, sin embargo fue de USD107 mil, mientras que para el periodo interanual abril 2017 el flujo de efectivo neto libre disponible del periodo fue de USD 248 mil. CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. ha analizado y estudiado las proyecciones del estado de resultados, estado de flujo de caja, presentadas por la empresa en el informe de estructuración financiero, para el plazo de vigencia de la presente emisión, mismas que, bajo los supuestos que fueron elaboradas, señalan que la empresa posee una aceptable capacidad para generar flujos dentro de las proyecciones establecidas con respecto a los pagos esperados así como sobre la base de las expectativas esperadas de reacción del Mercado; adicionalmente, dichas proyecciones señalan que el emisor generará los recursos suficientes para provisionar y cubrir todos los pagos de capital e intereses y demás compromisos que deba afrontar la presente emisión, de acuerdo con los términos y condiciones presentadas en el contrato de la Emisión de Obligaciones, así como de los demás activos y contingentes. Adicionalmente, la calificadora ha constatado en la información recibida y analizada que el emisor hasta la fecha de corte del presente estudio técnico, ha venido cumpliendo de forma oportuna con el pago de capital e intereses y demás compromisos, de acuerdo con los términos y condiciones de la emisión, así como de los demás activos y contingentes. Así mismo, la calificadora ha podido observar en la información recibida y analizada, que el emisor ha realizado las provisiones de recursos para cumplir, en forma oportuna y suficiente, con las obligaciones derivadas de la emisión. Por lo tanto CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. está dando cumplimiento al análisis, estudio y expresar criterio sobre lo establecido en los numerales 1.1, 1.2, y 1.4 del Artículo 18 del Capítulo III del Subtítulo IV del Título II de la Codificación de las Resoluciones Expedidas por el Consejo Nacional de Valores. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). Riesgo de la Economía Sector Real La economía mundial se expandió solamente en un 2,20% en 2016, la menor tasa de crecimiento desde la Gran Recesión del Entre los factores que están afectando el desempeño de la economía mundial se puede mencionar el débil ritmo de la inversión, la disminución en el crecimiento del comercio internacional, el lento crecimiento de la productividad y los elevados niveles de deuda. Así mismo los bajos precios de las materias primas han agravado estos problemas en muchos países exportadores de materia prima desde mediados del 2014, mientras que los conflictos y las tenciones geopolíticas continúan afectando las perspectivas económicas en varias regiones. Los expertos pronostican que el producto bruto mundial se expandirá en un 2,70% en el 2017 y en un 2,90% en el 2018, lo que es más una señal de estabilización económica que un signo de una recuperación robusta y 14

15 sostenida de la demanda global. Las perspectivas económicas continúan sujetas a significativas incertidumbres y riesgos hacia la baja. En caso de que estos riesgos se materialicen, el crecimiento global sería todavía menor al modesto crecimiento económico que actualmente se proyecta. 11 Ya en la economía ecuatoriana, organizaciones como la Comisión Económica para América Latina (CEPAL), en su informe publicado el 15 de diciembre de 2016, prevé que en el 2017 el Ecuador logre un leve crecimiento de cerca del 0,3% junto con una inflación del 1,5%, luego de que en el 2016, la región registró una contracción de la actividad económica que pasó de 1,7% en 2015 a 2,4% en el 2016, que apunta como motivos de este resultado una débil demanda interna, la inversión y del consumo de los hogares, otros factores que se toman en cuenta en el informe son la baja del precio del petróleo y el terremoto de abril de Los principales indicadores macroeconómicos del Ecuador, determinados al cierre de abril de 2017 o los más próximos disponibles a dicha fecha, se presentan a continuación: CUADRO 12: INDICADORES MACROECONÓMICOS ECUADOR Rubro Valor Rubro Valor PIB (millones USD 2007) 2016 (Prel.) ,4 Inflación anual (Mayo 2017) 13 1,10% Deuda Externa Pública como % PIB (Abril ) 27,7% Inflación mensual (Mayo 2017) 0,05% Balanza Comercial (millones USD Abril ) 236,4 Inflación acumulada (Mayo 2017) 0,91% RI (millones USD 02-jun-17) 4.763,18 Remesas (millones USD) (Diciembre ) 2.602,00 Riesgo país (01-jun-17)) 689,00 Índice de Precios al consumidor (Abril 2017) 106,12 Precio Barril Petróleo WTI (USD al 07-jun-17) 45,72 Tasa de Desempleo Urbano (Marzo 2017) 5,64% Fuente: Banco Central del Ecuador / Elaboración: Class International Rating Producto Interno Bruto (PIB); no existe un consenso sobre el índice de crecimiento económico de Ecuador para el Mientras el Fondo Monetario Internacional (FMI) ha publicado que la economía local cerrará en - 2,7%, la Cepal y el Banco Mundial consideran que sí habrá un crecimiento positivo del 0,3% y el 0,7%. Localmente, el Banco Central del Ecuador tiene una previsión del 1,42%. En exportaciones se prevé un crecimiento de 11,9%, especialmente por el alza del precio del crudo de USD 35 a USD 42 y las ventas no petroleras como la pesca y manufactura. Con el mayor precio del crudo, la inversión pública ya no se contrae tanto y el plan de inversiones será igual al del 2016, señala el funcionario 14. Al 31 de marzo de 2017 las importaciones totales en valor FOB alcanzaron USD 4.245,7 millones, rubro superior en 15,04% en relación a las compras externas realizadas en marzo 2016 (USD 3.690,51 millones). De acuerdo a la Clasificación de las Importaciones FOB por Uso o Destino Económico (CUODE), al comparar el total a marzo del 2016 y 2017, las importaciones de los siguientes grupos de productos, se incrementaron: combustibles y lubricantes en un 37,08%, materias primas en un 16,89%; bienes de consumo en 10,60%; productos diversos en 22,68%, los bienes de capital en 3,47%. Exportaciones totales.- durante enero y marzo de 2017 las exportaciones totales alcanzaron USD 4.721,10 millones, siendo mayores en 30,16% frente a lo arrojado en su similar periodo en el 2016 (3.627,20 millones). Las exportaciones petroleras, en volumen, durante el periodo de análisis (enero-marzo 2017), incrementaron en 1,38% comparado con el resultado registrado en enero y marzo de 2016, al pasar de ,14 millones de toneladas métricas a ,03 millones de toneladas métricas. En valor FOB, las ventas externas petroleras experimentaron un aumento de 85,98% pasando de USD 896,20 millones a USD 1.666,70 millones. Las exportaciones totales no petroleras registradas a marzo de 2017 fueron de USD 8.314,91 millones, monto superior en 7,66%, respecto al total a marzo del año 2016, que fue de USD 7.723,23 millones

16 En materia de comercio exterior, desde enero de 2017 rige el acuerdo comercial con la Unión Europea (UE) que se ratificó en diciembre de 2016 y que implica la eliminación de aranceles para la importación de productos como licores, materias primas, bienes de capital, etc., así como para la exportación de flores, brócoli, banano, entre otros. Esto también tiene otros efectos, como la eliminación del cupo a las importaciones de autos o el desmontaje de las salvaguardias en junio de este año. Por otro lado, para febrero del 2017 se tiene previsto que las onzas de oro, que conforman parte de la reserva nacional, que el Banco Central del Ecuador invirtió en Goldam Sachs regresen al país, según el contrato de la transacción 15. Las cifras de producción petrolera del país en lo que va del año 2017 apuntan a cumplir con la reducción acordada el 30 de noviembre pasado por la Organización de Países Exportadores de Petróleos (OPEP). El acuerdo fue bajar 4,45% la producción petrolera de los países miembros, con el fin de impulsar el precio internacional del crudo 16. Es así que la producción diaria de crudo 17 en nuestro país en marzo de 2017, en lo concerniente a Empresas Públicas alcanzó un promedio diario de 419,55 mil barriles, de los cuales el 100% perteneció a Petroamazonas EP; la producción de Operadora Río Napo la asumió Petroamazonas EP, mientras que la producción promedio diaria de crudo de las empresas privadas ascendieron a 111,2 mil barriles. La caída del precio del petróleo WEST TEXAS INTERMEDIATE (WTI), que sirve de referencia para la cotización del crudo ecuatoriano, ha sido fuerte y rápida durante las dos últimas semanas. El crudo perdió un 13% de su valor desde inicios de marzo, al caer de USD 55,00 por barril a USD 47,50 a mediados de marzo de De acuerdo a cifras de Indexmundi, el precio promedio a diciembre de 2016 se ubicó en USD 52,01 por barril, mientras que en abril de 2017 fue de USD 51,17 por barril en promedio 19. GRÁFICO 3: PRECIO PROMEDIO INTERNACIONAL DEL PETRÓLEO Fuente: Indexmundi 20 / Elaboración: Class International Rating Desde inicios de 2017, Ecuador está obligado a reducir su producción petrolera debido al acuerdo alcanzado en noviembre pasado en la Organización de Países Exportadores de Petróleo (OPEP), con el objetivo de estabilizar el precio del barril de crudo. La recaudación de impuestos sin contribuciones solidarias al 30 de abril de 2017, sumó USD 4.862,04 millones, siendo superior en un 6,23% frente a lo registrado en su similar periodo de 2016 (USD 4.576,86 millones). Entre los impuestos con mayor aporte a abril de 2017 se destacan: El IVA con USD 2.109,38 millones, seguido de IR (Impuesto a la Renta) (USD 1.880,42 millones), así como el ISD (Impuesto a la salida de divisas) (USD 340,36 millones), el ICE (Impuesto a los Consumos Especiales) (USD 299,46 millones) Información disponible más reciente en el BCE

17 La inflación anual al 31 de mayo de 2017 fue de 1,10% (1,63% en mayo de 2016), mientras que la inflación acumulada fue de 0,91% (0,92% a mayo de 2016). En diciembre del 2016, el país registró una inflación mensual de 0,16%, dato que refleja una mejora en el dinamismo de precios. En lo que respecta a la inflación por división de productos, las variaciones de precios de tres de las doce divisiones explican el comportamiento del IPC en abril de 2017: Alimentos y bebidas no alcohólicas (1,17%); y, Educación (1,35%). Al analizar la inflación de las divisiones citadas, según su incidencia en la variación de marzo de 2017, se evidencia que aquellos productos que forman parte de la división de Alimentos y bebidas no alcohólicas, que registra una incidencia de 0,2508%, son los que han contribuido en mayor medida al comportamiento del índice general de precios 21. En referencia al salario mínimo vital nominal promedio, se aprecia que al cierre de abril de 2017, este alcanzó un monto de USD 437,44 22, mientras que el salario unificado nominal, fue fijado en USD 375,00, el mismo que incrementó en un 2,46% frente al salario unificado nominal del año 2016 (USD 366,00), éste incremento es el más reducido de los últimos nueve años 23. Para la fijación del monto del Salario Básico Unificado los expertos consideraron el 2,3% de promedio de inflación, conforme el informe presentado por la Secretaría Técnica del CNTS. El aumento en el salario unificado nominal va de acuerdo a una reforma laboral impuesta por el Gobierno ecuatoriano, cuyo objetivo es que los salarios progresivamente se equiparen con el costo de la canasta básica familiar, la misma que al mes de mayo de 2017, se ubicó en USD 709,18 24, mientras el ingreso familiar mensual con 1,60 perceptores es de 700,00 dólares sin incluir fondos de reserva, es decir, con una cobertura del 98,71%. La tasa de participación laboral aumenta de 65,8% en diciembre de 2015 a 67,30% en diciembre En este periodo la PEA sube aproximadamente 375 mil personas mientras que en la población en edad de trabajar (PET) aumentó en aproximadamente 297 mil personas, es decir hay una entrada de personas al sistema laboral, que antes estaban en la inactividad. Durante el 2016, la tasa de desempleo a nivel nacional se mantuvo estable fue de 5,20%, cifra que no tiene diferencia estadísticamente significativa con respecto al 4,8% de diciembre Para marzo del 2017 la tasa de desempleo total es de 5,64% 25, lo que no representa un cambio significativo. A nivel nacional, la tasa de empleo adecuado o pleno durante el 2016 se mantuvo estable en alrededor del 47% a diciembre de La tasa de empleo adecuado o pleno para marzo del 2017 es de 47,29%. La tasa de pobreza a nivel nacional se ubicó en 22,9% en diciembre de 2016, esto representa 13,8 puntos porcentuales por debajo de la tasa registrada en diciembre La tasa extrema de pobreza nacional decreció de 16,5% en diciembre 2007 a 8,7% en el mismo mes del De acuerdo a la información publicada por el Banco Central del Ecuador, las tasas de interés, no han presentado mayores cambios, es así que la tasa pasiva referencial fue de 4,80% para junio de 2017, mientras que la tasa activa referencial fue de 7,72% existiendo un spread de tasas activas y pasivas referenciales para el mes de mayo de 2017 de 2,55% 27. En lo que respecta a la evolución del crédito en el sistema financiero nacional, durante el cuarto trimestre de 2016, los bancos, mutualistas y sociedades financieras, fueron menos restrictivos en el otorgamiento de créditos, solo para el segmento de vivienda, dado que el saldo entre las entidades financieras menos y más restrictivas, fue positivo; mientras que para consumo el saldo fue negativo (más restrictivo), y para los segmentos productivo y microcrédito, fue nulo 28. El flujo de remesas familiares que ingresaron al país durante el año 2016 sumaron USD 2.602,00 millones, cifra que fue superior en un 9,7% con respecto de lo reportado en el 2015 (USD 2.377,8), este incremento se atribuye a la coyuntura económica de los principales países donde residen los emigrantes ecuatorianos (Estados Unidos de América, España e Italia, entre otros), así como la solidaridad de los migrantes frente al sismo de abril del 2016 en la provincia de Manabí. Las principales provincias que en 2016 concentraron altos

18 montos de remesas familiares fueron: Guayas, Azuay, Pichincha y Cañar cuyo agregado sumó USD 1.944,50 millones que representa el 74,7% de flujo total de remesas. Por otro lado, las provincias de Sucumbíos, Napo, Carchi, Orellana, Bolívar y Galápagos, representaron el 0,6% (USD 15,9 millones) del monto recibido de remesas 29. Los flujos de inversión extranjera directa (IED) en el periodo mostraron un comportamiento ascendente. La IED para el 2015 fue de USD 1.321,5 millones; monto superior al registrado en 2014 (USD millones) en USD 549,7 millones. La mayor parte de la IED en 2015 se canalizó principalmente a ramas productivas como: Explotación de minas y canteras, industria manufacturera, servicios prestados a empresas de comercio. En el cuarto trimestre de 2016 la inversión extranjera directa registró un flujo de USD 301,4 millones 30, mostrando un aumento de USD 176,3 millones en relación al trimestre anterior. Las ramas de actividad en donde más se invirtió fueron: Comercio Transporte, Almacenamiento y Comunicaciones, Explotación de Minas y Canteras y Servicios prestados a empresas. Para el mes de abril de 2017, de acuerdo a información presentada por el Ministerio de Finanzas, el saldo de la deuda externa pública fue de USD ,2 millones, monto que incluye el saldo final más atrasos de intereses, ésta cifra presentó un incremento con respecto a diciembre de 2016 (USD ,3 millones), mientras que el saldo de deuda externa privada hasta marzo de 2017 fue de USD 8.087,8 millones, evidenciando un decremento frente a lo registrado a diciembre de 2016 (USD 8.469,6 millones) conforme datos reportados por el Banco Central del Ecuador. Asimismo, un punto importante a ser mencionado en este ámbito es que las cuentas públicas, en el caso del Presupuesto del Estado muestran una necesidad de financiamiento de alrededor de USD millones para el 2017, mientras que la deuda externa, recargada por las últimas colocaciones de bonos en el mercado internacional superaría el 40% del PIB 31, considerando que según lo establece la normativa respectiva, el límite legal para la relación deuda/pib es del 40%, la misma que según el BCE y el Ministerio de Finanzas del Ecuador a abril de 2017, se encontró en 27,7% 32. Tras ser posesionado el nuevo Gobierno, se emitieron bonos por USD millones, lo cual se colocará en dos tramos de USD millones cada uno. El primero a 6 años plazo con una tasa de interés de 8,75%; mientras que los otros tendrían un plazo de 10 años con una tasas de 9,62%, tratándose de la segunda colocación de bonos de deuda por parte de Ecuador en lo que va del año 2017, pues la primera fue en enero de 2017 por USD millones, con un plazo hasta el 2026 y con una tasa de 9,12%. Entre tanto en abril, la empresa Petroamazonas EP emitió bonos por USD 335 millones, abultando la deuda en bonos para el país. La deuda agregada (que incluye deuda interna) llega a USD ,6 millones. Esta última cifra representa el 41,57% del PIB. 33 La acumulación de reservas internacionales en los últimos años ha presentado variables, puesto que el 2014 se redujeron hasta registrar un saldo de USD 3.949,1 millones, situación similar se evidenció al cierre de 2015, pues las RI, registraron USD 2.496,0 millones, no obstante para diciembre de 2016 se incrementó a USD 4.258,84, determinando que los principales ingresos de la Reserva Internacional son: recaudación de impuestos, exportaciones de petróleo y derivados, emisión de deuda interna, depósitos de los gobiernos locales, desembolsos de deuda externa y exportaciones privadas, entre otros. A junio de 2017 las reservas internacionales registraron un saldo USD 4.763,18 millones 34. La calificación crediticia del país en mercados internacionales, para finales del año 2015, la firma Standard & Poor s redujo la calificación que había otorgado al Ecuador, llevándola de B+ (Positivo) a B, debido a un deterioro de las cuentas fiscales y externas, producto de la caída en los precios del petróleo, así como una mayor tensión entre el gobierno y la sociedad 35. En una nueva revisión a la calificación crediticia del país en mercados internacionales, la agencia FITCH revisó a negativo desde estable el panorama para la

19 calificación B de Ecuador, por un deterioro de las perspectivas de crecimiento de la economía de uno de los productores más pequeños de la Organización de Países Exportadores de Petróleo (OPEP), la entidad calificadora señalo que los indicadores de solvencia externa y liquidez del país sudamericano se han debilitado 36, en la actualidad la calificación crediticia del país no ha variado. En este punto resulta importante mencionar que la calificación crediticia que posee Ecuador ha ocasionado un importante incremento en el riesgo país, lo cual dificulta el conseguir financiamiento en el mercado internacional, manteniendo únicamente la fuente de financiamiento proveniente de China, la misma que en ciertos casos es desfavorable debido a las altas tasas de interés o por la venta futura de petróleo. La economía ecuatoriana se ha visto fuertemente afectada por la caída del precio de las materias primas y la apreciación del dólar, es así que en términos generales, en el mediano plazo la creciente participación y regulación de la actividad económica por parte del Gobierno ecuatoriano genera cierta incertidumbre en su sostenibilidad ya que esta depende en gran medida de sus ingresos petroleros y estos, a su vez presentan una tendencia a la baja, con lo cual la caída del precio del crudo genera incertidumbre, en especial respecto a la inversión y gasto público, lo que obliga a moderar las expectativas de crecimiento Como consecuencia de la baja del precio del petróleo y la apreciación del dólar el panorama externo ha modificado las previsiones relacionadas con la balanza de pagos del país, por lo que el gobierno nacional se vio en la necesidad de aplicar medidas para regular el nivel general de las importaciones y así equilibrar la balanza comercial, aplicando salvaguardas a las importaciones de varios productos. Cabe indicar que en el mes de noviembre de 2015 Ecuador envió a la Organización Mundial de Comercio un cronograma de desmantelamiento progresivo de las salvaguardias a realizarse durante el año , sin embargo con lo sucedido en las ciudades costeras a causa del terremoto ocurrido en el mes de abril de 2016 y debido a la persistencia en las dificultades externas que determinaron la adopción de estas salvaguardias, el Comité de Comercio Exterior (COMEX) decidió diferir por un año más el cronograma de desmantelamiento de las salvaguardias 38, no obstante el Gobierno suavizó las salvaguardias, determinando que la tarifa más elevada de 40% se reduzca al 35% y la 25% al 15%. Posteriormente el Comercio Exterior (COMEX), hizo efectiva la medida de eliminar las salvaguardias a partir del 01 de julio de 2017; y no se prevé alistar ninguna medida para compensar el desequilibrio que podría generarse en la balanza comercial. 39 El 01 de junio de 2017 el Impuesto al valor agregado (IVA) volvió al 12% tras diez meses de un incremento de dos puntos que significó ingresos de USD 681,9 millones para el Estado, y el Servicio de Rentas Internas (SRI) estima que en todo el año que estuvo vigente la recaudación llegó a USD 800 millones. 40 La eliminación de salvaguardas y el IVA que vuelve al 12% representa una pérdida estimada en USD millones por año 41 ; siendo las dos fuentes principales de ingreso para el fisco que sufre cada año un déficit mayor. Se prevé que se tome medidas para compensar los ingresos perdidos con una reforma tributaria que permita generar ingresos fiscales y reduzca la salida de divisas. Por otro lado, con fecha 11 de noviembre de 2016 Ecuador y la Unión Europea (UE) firmaron su acuerdo comercial multipartes 42. El mecanismo comercial permitirá el acceso de la oferta nacional exportable sin aranceles y el acceso a un mercado de 614 millones de personas, se prevé entre en vigencia el 01 de enero de 2017, siempre y cuando se cumpla la ratificación en los legislativos de las partes

20 Riesgo del Negocio Descripción de la Empresa El HOTEL CASAGANGOTENA S.A. está ubicado frente a la emblemática Plaza de San Francisco, en el corazón del Centro Histórico de Quito, lo que le brinda al huésped una vista privilegiada de una zona cultural de la ciudad. Es un hotel con un estilo arquitectónico clásico, elegante y sofisticado, con un diseño contemporáneo, antiguo y finos acabados 43. Desde su apertura en octubre de 2011, hasta el año 2016, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. ha recopilado una notable colección de premios y distinciones internacionales, entre los que se destacan: Trip Advisor: part of the Top 25 hotels in the World, Travel & Leisure: Ranked # 1 in The world most romantic hotels, Travel & Leisure World s Best Awards: No. 1 City Hotel in Central, and South America, Conde Nast The 10 Best Rooftop bars in the world, World Travel Awards: Ecuador s Leading Boutique hotel. La Gastronomía de Casa Gangotena también ha sido galardonada a nivel nacional al recibir la Rosa de Oro en 2014 y Reafirmando su calidad de clase internacional. HOTEL CASAGANGOTENA S.A. está afiliada a las más prestigiosas firmas y Asociaciones de Viajes y Turismo como Virtuoso, Signature, Fine Hotels and Resorts o The Kiwi Collection entre otros. HOTEL CASAGANGOTENA S.A. es una compañía que pertenece al Grupo Futuro, misma que en el año 2016 adquiere el inmueble con la idea de transformarlo en un hotel boutique de lujo. Grupo Futuro es uno de los grupos más grandes del Ecuador que tiene más de tres décadas operando en el ámbito de seguros y turismo, cuenta con 49 empresas de las cuales 43 son nacionales y 6 extranjeras. Actualmente ocupa la posición 28 dentro de los grandes grupos económicos del país, siendo una corporación integrada por 4 mil empleados. Parte del éxito del grupo se debe a la filosofía con la que lo manejan sus accionistas. El Grupo Futuro vio la necesidad de formar nuevas empresas para cada una de las actividades que realiza, es así que las empresas del Grupo Futuro son: Seguros Equinoccial S.A., Tecniseguros S.A., Equivida S.A., Salud S.A., Metropolitan Touring 44. Propiedad, Administración y Gobierno Corporativo El capital social de El HOTEL CASAGANGOTENA S.A., al 30 de abril de 2017, ascendió a USD 8,91 millones, el mismo que estuvo conformado por acciones de valor nominal de USD 1,00 cada una, las cuales otorgan un voto por acción y un derecho a los dividendos. CUADRO 13: ACCIONISTAS Nombre Capital (USD) Participación GRUPO FUTURO GRUFUSA S.A ,00 38,45% SEVILLA LARREA ROQUE SIMON ,00 13,05% HABITAT CIA LTDA ,00 12,31% ROMERO CEVALLOS LUIS JOAQUIN ,00 11,03% TERNEUS ERAZO HECTOR FERNANDO ,00 7,40% DEFILO INVERSIONES C LTDA ,00 5,53% FIDEICOMISO SACOPO ,00 2,86% OTROS ,00 9,38% Total ,00 100,00% Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A./ Elaboración: Class International Rating 43 HOTEL CASAGANGOTENA S.A., se constituyó mediante escritura pública otorgada ante el Notario Tercero del cantón Quito, el 12 de septiembre de 2008, e inscrita en el Registro Mercantil del mismo cantón el 23 de octubre de 2008 y abrió su operación al público en octubre del

21 En cuanto a su administración y de acuerdo al organigrama, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. está encabezada por su Junta de Accionistas, el Director y el Gerente General, más las diferentes áreas conforme se aprecia a continuación: GRÁFICO 4: ORGANIGRAMA Chef (Andrés Robles) Equipo Cocina Gerente Comercial (Nathalia Ulloa) Asistente Comercial Asistentes Reservas Hospedaje Gerencia General (Paulina Burbano de lara) Gerente Operaciones (Juan David Echeverría) Mantenimiento A&B Control Calidad Contabilidad Director Finanzas & Controlling (David Pita) Logística IT BI / Controlling / Tesorería Fuente y Elaboración: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. La trayectoria y el reconocimiento de HOTEL CASAGANGOTENA S.A. en el mercado, es el resultado, entre otras cosas, de la acertada administración, fruto de la experiencia de sus principales ejecutivos, los mismos que se presentan a continuación: CUADRO 14: DIRECTORES Y PRINCIPALES EJECUTIVOS Cargo Nombre Cargo Nombre GERENTE GENERAL PAULINA BURBANO DE LARA DIRECTOR PRINCIPAL JUAN RIVADENEIRA GERENTE VENTAS Y MERCADEO NATHALIA SABINA ULLOA DEL SALTO DIRECTOR PRINCIPAL AGUSTO MARTÍNEZ DIRECTOR BI & CONTROLLING DAVID EDUARDO PITA AVELLAN DIRECTOR PRINCIPAL GUSTAVO VALLEJO CONTADORA GENERAL PAULINA ALEXANDRA ALVEAR CHACHALO DIRECTOR PRINCIPAL JAN NIEDRAU JEFE DE TALENTO HUMANO SAMANIEGO ZAMBRANO DORIS DENISSE DIRECTOR PRINCIPAL PILAR PÉREZ DIRECTOR DE OPERACIONES JUAN DAVID ECHEVERRIA VINUEZA DIRECTOR SUPLENTE MARÍA CECILIA ALZAMORA CHEF ANDRES ROBLES DIRECTOR SUPLENTE LUZ ELENA COLOMA DIRECTOR SUPLENTE GIUSEPPE MARZANO DIRECTOR SUPLENTE MARÍA ISABEL SALVADOR DIRECTOR SUPLENTE DANIELLE ELLIE Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A.. / Elaboración: Class International Rating Empleados Al 30 de abril de 2017, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. empleó 87 personas (85 a octubre 2016), distribuidas de la siguiente manera: 21

22 CUADRO 15: DISTRIBUCIÓN DE EMPLEADOS Área No. empleados Alimentos y Bebidas 38 Habitaciones 27 Administrativa 16 Ventas 4 Mantenimiento 2 TOTAL EMPLEADOS 87 Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating Es relevante indicar que los empleados de la compañía no han conformado Sindicato o Comité de empresa alguno, que pudieran afectar sus operaciones normales. Empresas vinculadas o relacionadas Según lo reportado por la empresa, HOTEL CASAGANGOTENA S.A., mantiene vinculación de tipo accionaria y administrativa con las siguientes empresas: CUADRO 16: VINCULADAS POR ACCIONES EMPRESA COMPAÑÍA MOBEJO HOLDINGS S.A. GRUPO FUTURO GRUFUSA S.A. INMOBILIARIA INVERNAL II S.A. Fuente y Elaboración: HOTEL CASAGANGOTENA S.A.. CUADRO 17: VINCULADAS POR LA ADMINISTRACIÓN Cargo en Hotel Casagangotena S.A. GERENTE GENERAL PAULINA BURBANO DE LARA MONCAYO PRESIDENTE DEL DIRECTORIO DIRECTORES Nombre Cia Cargo en la Cía. Vinculada Apellidos Nombres ETICA EMPRESA TURISTICA INTERNACIONAL CA RL HOTELMASHPI S.A. RL INDEFATIGABLE S.A. RL BURBANO DE LARA MARIA PAULINA INTERLAGO CIA. LTDA. RL MONCAYO MEDISYSTEM HOLDING S.A. SRL HOTEL CASAGANGOTENA S.A. RL INMOBILIARIA METROHABITAT C.A. ADM HOTELMASHPI S.A. SRL RIBADENEIRA ESPINOZA JUAN FRANCISCO HOTEL CASAGANGOTENA S.A. SRL SERVICEONE S.A ADM - RL AUGUSTO MEDFORD S.A RL MARTINEZ VELASCO ENRIQUE PARQUESANTO DEL ECUADOR S.A. PQE RL VALLEJO IREGUI PEREZ PUBLICIDAD CIA LTDA VIP ADM VALLEJO PEREZ ONEFORONE ECUADOR S.A. RL RAFAEL GUSTAVO Fuente y Elaboración: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. Gobierno Corporativo La compañía no incluye formalmente prácticas de Gobierno Corporativo dentro de sus estatutos, sin embargo dentro de ellos se detallan las funciones y atribuciones de la Junta General de Accionistas, los administradores y representantes de la misma. Se debe aclarar que HOTEL CASAGANGOTENA S.A., se maneja según las directrices del GRUPO FUTURO al que pertenece. 22

23 Otros Aspectos Cualitativos de la Empresa Clientes HOTEL CASAGANGOTENA S.A., posee una gran variedad de clientes dentro de su portafolio, producto del excelente servicio y atención que brinda. Sin embargo, a pesar de su amplia cartera de huéspedes, la compañía ha clasificado como principales a los siguientes: CUADRO 18: PRINCIPALES CLIENTES (DICIEMBRE 2016 Y ABRIL 2017) Cliente % PARTICIPACIÓN ETICA EMPRESA TURISTICA 23,69% CONSUMIDOR FINAL 5,53% SCHLUMBERGER DEL ECUADOR S.A. 3,75% ABERCROMBIE & KENT ECUADOR S.A 3,47% GENTIAN TRAILS THE AUTHENTIC E 3,45% OTROS < 1% 60,10% TOTAL 100% Cliente % PARTICIPACIÓN ETICA EMPRESA TURISTICA INTERN 27,24% CONSUMIDOR FINAL 5,95% ABERCROMBIE & KENT ECUADOR S.A 5,85% HUESPEDES EN CASA ABR2017 4,95% GENTIAN TRAILS THE AUTHENTIC E 3,52% EXPEDICIONES WAYRAROUTERS S.A 1,86% OTROS < 1% 50,63% TOTAL 100% Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating Es importante indicar que, el pago de los valores facturados por consumo de servicios prestados por HOTEL CASA GANGOTENA S.A., deberá ser cancelarlo dentro de los 15 a 30 días siguientes a ser puestos al cobro una vez emitida la factura. La falta oportuna de pago generará un recargo por mora, calculado sobre el saldo impago de la máxima tasa de interés por mora vigente, que se establecerá a partir de la fecha de vencimiento hasta la fecha de pago efectivo; esto se aplicará si la morosidad oscila entre los 90 a 120 días. Si el cliente no hubiere cancelado los valores adeudados a HOTEL CASA GANGOTENA S.A. por más de 120 días consecutivos, la empresa procederá al retiro definitivo de la línea de crédito y a la terminación unilateral del contrato. Al referirnos a la antigüedad de la cartera al 30 de abril de , se puede indicar que ésta se concentra en valores por vencer, con el 95,52% (99,91% al 31 de diciembre 2016) del total de la cartera y la diferencia 4,48% (0,09 a diciembre 2016) sobre el total de la cartera en cartera vencida de 1 a más de 120 días, lo que evidencia que HOTEL CASA GANGOTENA S.A. mantiene una cartera sana, lo que está dado en parte por el giro del negocio. GRÁFICO 5: ANTIGÜEDAD DE LA CARTERA (DICIEMBRE 2016 Y Abril 2017) Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A.. / Elaboración: Class International Rating 45 Sin tomar en cuenta el rubro de tarjetas de crédito 23

24 Proveedores HOTEL CASA GANGOTENA S.A., trabaja con una diversidad de empresas, las mismas que le suministran los elementos requeridos para el normal desarrollo del negocio, principalmente en el abastecimiento de insumos para su funcionamiento, conforme su volumen de clientes, sus principales proveedores se detalla a continuación: CUADRO 19: PRINCIPALES PROVEEDORES (DICIEMBRE 2016) Y ABRIL 2017) PROVEEDORES % PARTICIPACIÓN % TRUJILLO GUALPA BLANCA GRACIELA 5,24% PROVEEDORES PARTICIPACIÒN TRANSPORTADORA ECUATORIANA DE TRUJILLO GUALPA BLANCA GRACIELA 5,93% VALORES 4,15% ETICA EMPRESA TURISTICA INTERNACIONAL C. 5,00% ESTRATEGACORP S.A. 2,80% TRANSPORTADORA ECUATORIANA DE SANYCLEAN S.A. 2,66% VALORES 4,91% EMPRESA ELECTRICA QUITO S.A. E.E.Q. 2,56% EMPRESA ELECTRICA QUITO S.A. E.E.Q. 2,78% ETICA EMPRESA TURISTICA SANYCLEAN S.A. 2,74% INTERNACIONAL C. 2,42% OCAÑA AGUIRRE RAMIRO FABIAN 2,19% OCAÑA AGUIRRE RAMIRO FABIAN 2,20% OTROS < 2% 76,45% LEVEL 3 ECUADOR LVLT S.A 2,05% TOTAL 100% OTROS < 2% 75,92% TOTAL 100% Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating Estrategias y Políticas de la Empresa Estrategias HOTEL CASAGANGOTENA S.A., se dedica a brindar servicio de alojamiento, alimentos y bebidas. Está enfocado al turismo de lujo como principal rubro y al segmento corporativo como mercado secundario. Servicios que Brinda Servicio de Alojamiento: cuenta con alrededor de 31 habitaciones y suites. Servicio de Alimentos y bebidas: ofrece un menú a la carta especializado en comida Ecuatoriana de Vanguardia. Recorridos Turísticos: Ofrece a sus visitantes recorridos por el Centro Colonial a talleres y tiendas. Los principales canales de distribución son los siguientes: Operadoras de turismo locales e internacionales Agencias de viaje locales e internacionales Corporativo (Metroagencia, Embajadas, empresas Grupo Futuro) Página Web (booking online) Sistema de distribución: Sabre GDS/IDS Directos: llamadas, walk ins o Plan Estratégico El objetivo estratégico principal de HOTEL CASAGANGOTENA S.A., desde su lanzamiento ha sido el de comercializar y posicionar al hotel como un producto único y de vanguardia. La razón principal de este objetivo es que HOTEL CASAGANGOTENA S.A., sea visto como un producto propio, parte del portafolio de Metropolitan Touring lo cual creaba una barrera para acercamiento a los operadores de turismo local quienes ven a esta empresa como competencia. 24

25 Adicionalmente, una de las estrategias es ofrecer un servicio de respuesta de ventas inmediata y directa desde el hotel, lo cual facilita la comercialización con todos los clientes sin tener un embudo de ventas en una operadora de turismo. Política de Financiamiento HOTEL CASAGANGOTENA S.A., históricamente hasta el 2013 fondeó sus actividades principalmente con recursos propios 58,58% en el año 2013 sin embargo, a partir del año 2014, su estructura cambia, y los pasivos mantienen la mayor proporción con el 52,88% (promedio ), evidenciando un mayor financiamiento de sus activos por parte de terceros. Al 31 de diciembre del 2016, los pasivos financiaron el 54,61% de los activos, mientras que al 30 de abril del 2017 esta relación fue del 51,84%, en donde la deuda financiera, participó con un 46,78% en 2016 y un 46,63% en abril de 2017 sobre el financiamiento de los activos. Desde el inicio del periodo analizado la empresa registra dentro de su deuda financiera, créditos otorgados por instituciones financieras y relacionadas ((Tecniseguros, Mashpi, Produbanco, entre otros), y a partir del año 2014 adquiere compromisos con el Mercado de Valores (95,16% sobre el total de la deuda). Al 31 de diciembre del año 2016 la deuda más representativa es la de mercado de valores con el 95,65% y mantiene obligaciones con terceros con letras de cambio que representan 4,35%. Para abril de 2017 se mantiene la estructura siendo la emisión en el mercado de valores la más representativa con el 96,79% y adicional se registra obligaciones con la compañía relacionada INMOBILIARIA INVERNAL II, por USD 150 mil que representa 3,21% de la deuda. GRÁFICO 6: COMPOSICIÓN DEUDA FINANCIERA (Diciembre 2016 y Abril 2017) Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A.. / Elaboración: Class International Rating Responsabilidad Social y Ambiental Consciente de su responsabilidad social y ambiental frente a la comunidad de la cual forma parte, Hotel CASAGANGOTENA S.A. ha implementado elementos sostenibles como paneles solares que calientan el agua del hotel para reducir el uso de energía. En todas sus áreas de servicio se han instalado sensores de movimiento para la activación de la iluminación solo cuando sea necesario. El hotel separa sus desechos y a la vez financia, junto a su vecino Museo Casa del Alabado, la limpieza diaria de los baños en la Plaza San Francisco. El hotel se ha involucrado en varios proyectos que benefician a la comunidad del Barrio San Roque, uno de los más antiguos y tradicionales de Quito. Entre ellos está la iniciativa Guardianes del Patrimonio ganadora de varios reconocimientos - que se enfoca en la integración de la comunidad a sus valores de herencia y tradición; además de "rutas" que brindan a los visitantes la oportunidad de visitar y conocer las labores tradicionales que los vecinos han mantenido por generaciones (por ejemplo las tiendas de dulces y especias, talleres de 25

26 sombreros, vestimentas religiosas y mucho más). Estas rutas hoy son parte de las experiencias vivenciales que el hotel ofrece a sus huéspedes para así explorar y conocer su fascinante barrio histórico. Hotel Casagangotena S.A. desde el inicio de su operación ha trabajado en los siguientes proyectos de Responsabilidad Social: Dotación de ropa de trabajo y parasoles para el gremio de betuneros de la plaza San Francisco. Visitas guiadas para los turistas del hotel, con la organización barrial Caminos de San Roque con el fin de promover los negocios locales de forma turística y al mismo tiempo la venta de sus productos y servicios. Visitas teatralizadas al coro y campanarios de la Iglesia de San Francisco con el fin de promover visitas exclusivas para nuestros huéspedes el mismo que tiene como meta el financiamiento de la impresión del periódico bimensual del museo. Adquisición de productos o insumos con proveedores del sector para la producción de servicio de Alimentos y Bebidas en el Restaurante. Regulaciones a las que está sujeta la Empresa y Normas de Calidad HOTEL CASAGANGOTENA S.A., es una sociedad anónima regida por las leyes ecuatorianas y cuyo ente de control es la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros. Asimismo, se encuentra sujeta a la regulación de otros organismos de control como el Servicio de Rentas Internas, el Ministerio de Relaciones Laborales, el Ministerio de Salud Pública, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, el Instituto Ecuatoriano de la Propiedad Intelectual, entre otras. Adicionalmente, la actividad hotelera debe sujetarse a los lineamientos del Ministerio de Turismo, Ministerio del Ambiente, las Normas Municipales, entre otras. Riesgo Legal Al 30 de abril de 2017, según información remitida por HOTEL CASAGANGOTENA S.A., la empresa no mantiene procesos judiciales en su contra. Presencia Bursátil HOTEL CASAGANGOTENA S.A., no presenta emisiones anteriores en el Mercado de Valores, por lo que la presente Emisión de Obligaciones fue su primera participación en esta forma de financiamiento Sobre la base de lo analizado y detallado, CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A., opina que es aceptable la calidad y comportamiento de los órganos administrativos del Originador, la calificación de su personal, sistemas de administración y planificación, además expresa que se observa consistencia en la conformación accionaria y presencia bursátil. Por lo señalado, CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. ha dado cumplimiento con lo estipulado en los numerales 1.5 y 1.6 del Artículo 18, de la Sección IV, Capítulo III, Subtítulo IV, Título II de la Codificación de las Resoluciones Expedidas por el Consejo Nacional de Valores (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). Eventos Importantes Como Hecho Relevante en este último trimestre podemos mencionar el cambio de Representante Legal la Eco. Paulina Burbano de Lara Moncayo. Con fecha 11 de abril del 2017, se realizó la inscripción del nuevo nombramiento en el Registro Mercantil. 26

27 Situación del Sector El año 2016 fue un año significativamente perjudicial para el mercado hotelero, presentando a nivel general una contracción en ventas con relación al 2015, inclusive en el corte a feb-17 según datos de HQM (asociación de hoteles de Quito) se reportó caída en ventas del -8% vs igual período del Las razones que han motivado esta tendencia son: a) revalorización del USD, b) BREXIT, c) terremoto en Manabí-Esmeraldas, d) ZIKA. La inversión en la industria hotelera en Ecuador fue creciente en los últimos años, conforme indica el Ministerio de Turismo, en 2014 los empresarios privados invirtieron USD 211 millones en este sector y en 2015 existieron 21 proyectos hoteleros en el país, con una inversión de USD 650 millones. Entre los años 2013 y 2014, el número de turistas que llegó al país aumentó, 1,56 millones de visitantes extranjeros arribaron al Ecuador en el año 2014; lo que representó un crecimiento del 14,4% con respecto a los ingresos registrados en , sin embargo, conforme información publicada por el Banco Central del Ecuador, según el reporte de las Cuentas Nacionales, la actividad para el sector de alojamiento y servicios de comida han mantenido y consolidado su significativa importancia dentro de la producción del país, alcanzando una participación de poco más del 56% del Producto Interno Bruto de los últimos años. Dentro de este grupo se encuentra la actividad denominada alojamiento y servicios de comida, que según cifras del Banco Central de Ecuador presentó un crecimiento hasta el año 2014, sin embargo en el año 2016 se evidencia un ligero decrecimiento de -3,31% con respecto al año anterior. El valor agregado bruto de alojamiento y servicios de comida mostró un crecimiento trimestral de 1,0% (t/t-1); en tanto que la tasa interanual (t/t-4) mostró una tasa negativa de -3,6%. Esta actividad económica presentó una tasa anual de -5,9% al cierre del año GRÁFICO 7: VARIACIÓN DEL PIB EN ALOJAMIENTO Y SERVICIOS DE COMIDA GRÁFICO 8: ALOJAMIENTO Y SERVICIO DE COMIDA 2007=100, Tasas de Variación Anual Fuente: Banco Central del Ecuador / Elaboración: Class International Rating Fuente: Banco Central del Ecuador/ y Elaboración: Class International Rating La importancia del sector de servicios para el desarrollo de la economía nacional se recoge también en el estudio mensual de opinión empresarial preparado por BCE, donde se calcula el índice de confianza empresarial a partir de las variables de valor y volumen de ventas, nivel de producción, nivel de empleo, precios de insumos, precios de venta, nivel de competencia y nivel de negocios de 800 grandes empresas. Para abril de 2017, el ICE del sector servicios bajó 7,5 puntos respecto del mes anterior ubicándose en 864 (856 puntos a febrero 2017), a la vez, el ciclo del ICE de los servicios se ubicó un 2,0% por debajo de la tendencia de crecimiento de largo plazo

28 GRÁFICO 9: ICE SERVICIOS Fuente y Elaboración: Banco Central del Ecuador En abril de 2017, la cantidad de empresas del sector servicios que mencionaron estar mejor con respecto al mes anterior, fue superior a la cantidad de las que señalaron estar peor, de tal manera que el saldo fue de 6%. Para mayo de 2017 se estima que el saldo de la situación del negocio sería positivo y supondría un saldo de 10%. 48 Cabe mencionar que además la ciudad de Quito ha sido uno de los destinos turísticos más galardonados en los últimos años, sin embargo diferentes factores han promovido para que la ocupación promedio del sector se vea disminuido, entre los cuales se puede mencionar: El aumento de la oferta Hotelera en la ciudad, la reducción de la llegada de turistas no residentes a la ciudad de Quito desde el segundo semestre del 2015, la apreciación del dólar, la percepción de inestabilidad social y política. Este contexto nos permite establecer alternativas que sean factibles para evitar que el sector caiga en una crisis financiera y que las fracciones menos afectadas de la industria mantengan niveles de rendimientos económicos saludables. Este análisis se centra en la reducción de costos como la alternativa que puede mantener a las empresas y unidades de negocio del sector hotelero, con economías y finanzas saludables a pesar de los escenarios que se presentan en el país. En el año 2016, los índices de ocupación en el distrito metropolitano bajaron, pasando de un 50% en 2015 a un 42%. Esto en general disminuyó los ingresos de los hoteles tomando en cuenta que las tarifas no se han incrementado significativamente pues estos pasan de USD 92 dólares en el año 2015 a USD 78 dólares en el año Para abril 2017 la ocupación fue del 60% (56% para abril 2016), con el fin de ser más competitivos y dinamizar el sector, tuvieron que reducir los precios pasando de USD 106 dólares en promedio en abril 2016 a USD 96 dólares en abril Varios factores han influido en esta disminución de la ocupación entre ellos el aumento de la oferta que ha crecido de a habitaciones. El 85% de los hoteles en Ecuador son Pymes y Micro pymes que no disponen de un desarrollo tecnológico, y menos de acceder a los requerimientos de la hotelería mundial. La razón básica es la baja tarifa promedio que tienen todos estos hoteles (problema de todo el sector de hospitalidad en Ecuador) y la consecuente dificultad de invertir en cambios significativos en su local. El país presenta al 2016 aproximadamente establecimientos de alojamiento turístico, de los cuales solo 27 son de lujo, que significa menos del 0,5% con una tarifa promedio de USD 110, cuando esto en los países de la región está sobre USD

29 En el caso de los hoteles de 4 estrellas no superan el 6% con una tarifa promedio de USD 70 sin embargo la mayoría se encuentra en el rango de tarifas inferiores a USD 45. Con estas cifras es muy difícil que tengan recursos para hacer inversión en mejoramiento 49. Según la compañía, la principal barrera de entrada es la apreciación del dólar frente a otras monedas, tal es el caso del euro, lo que ha causado que gran parte del turismo mundial elija otros destinos como Europa y Asia. Entre las barreras de salida se tiene: infraestructura especializada que implica costos altos de mantenimiento, gran cantidad de regulaciones laborales, que suponen un alto coste para las empresas, compromisos de largo plazo con clientes o proveedores, por lo cual la empresa se obligaría a permanecer más tiempo en el sector. Expectativas La industria de la Hotelería en el Ecuador está pasando por una etapa difícil. Después de varios años de crecimiento, en el 2016 para la ciudad de Quito se ha visto una disminución del ingreso de turistas por varios aspectos. Entre los principales destacan en el dólar apreciado que ha causado que seamos un destino caro. A esto se debe sumar varios factores externos como el Terremoto ocurrido el pasado 16 de abril, el Brexit en Inglaterra, el Sika. Todos estos factores causan que los posibles turistas que querían viajar al Ecuador no vengan o cancelen sus viajes. Las perspectivas del sector hotelero turístico a futuro son positivas considerando que muchos de los factores mencionados no se volverán a repetir o han sido mitigados, esto es: a) recuperación de la moneda europea, b) estabilización de la libra esterlina frente al USD, c) control de epidemia ZIKA, entre las principales. A todas estas circunstancias externas se ha tenido una pronta y ágil respuesta para minimizar el impacto y evitar una caída en ventas. Vale destacar que de los hoteles de Primera y Lujo en Quito, el Hotel CASAGANGOTENA S.A. es el único que reporta crecimiento respecto año anterior mientras que nuestra competidores han tenido una caída en promedio del 20%. Posición Competitiva de la Empresa La principal competencia del HOTEL CASAGANGOTENA S.A. es el hotel Plaza Grande. Hotel boutique de lujo ubicado en la Plaza de la Independencia en el Centro Histórico, cuenta con 18 habitaciones y suites. Se encuentra ubicado en la esquina de la Plaza frente al Palacio de Gobierno. Ofrecen servicio de alojamiento, 3 restaurantes (una cafetería Café Plaza Grande, una cava de vinos El Claustro y restaurante francés Belle Epoque) y servicio de eventos en su Salón San Francisco. La competencia indirecta son los hoteles boutique de cuatro estrellas ubicados en el Centro Histórico: Patio Andaluz y Casona de la Ronda. Se considera como competencia indirecta también a los hoteles de cadenas que ofrecen servicios de lujo como el Hotel JW Marriott, Swissotel y Hilton Colón. Ubicados en el norte de la ciudad, estos hoteles cuentan con más de 200 habitaciones y todos los servicios de restaurantes, spa, gimnasio, piscina, salones de eventos y catering. Finalmente, por considerarse una herramienta que permite visualizar un cuadro de la situación actual de la compañía, es importante incluir a continuación el análisis FODA de HOTEL CASAGANGOTENA S.A., evidenciando los puntos más relevantes tanto positivos como negativos en cuanto a su efecto, así como factores endógenos y exógenos, de acuerdo a su origen

30 CUADRO 20: FODA FORTALEZAS Ubicación inigualable y edificio patrimonial Posicionado como el mejor hotel de la ciudad en Trip Advisor Forma parte del Grupo Futuro Trato preferencial en la red comercial de Metropolitan Touring DEBILIDADES El mercado internacional (Operadores y Agencias de Viaje) todavía tiene en mente que hotel es manejado/comercializado exclusivamente por Metropolitan Touring (como sus barcos). Trato preferencial en la red comercial de Metropolitan Touring Variedad de tipos de habitaciones y tarifas para lograr un manejo eficiente del Demanda de servicios que no cuenta el hotel: gimnasio, spa, piscina. inventario e ingresos. Staff ejecutivo sólido desde la apertura. Excelente clima laboral El hotel cuenta con representación de relacionistas públicas en mercados clave: Limitación de parqueadero para comensales del restaurante. Estados Unidos y Reino Unido. El hotel tiene un representante de ventas especializado en mercado de lujo,en Estados Unidos (Waterstone Marketing) Relación sólida construida con los principales operadores de turismo y agencias de viaje del Ecuador. Única propiedad integrante de los programas Virtuoso Hotels & Resorts y Signature Travel Network en Ecuador. Reconocimientos: It List 2012 de Travel & Leisure, Hot List 2012 Condé Nast Traveler (Reino Unido, Estados Unidos y España), Top 25 Hotels in South America de Trip Advisor, Certificate of Excelence 2013 de Trip Advisor. Página Web del Hotel genera el 30% de las ventas de habitaciones. Oportunidades Amenazas Tendencia creciente de interés en alojamiento en hoteles boutique, pequeños, Inestabilidad financiera mundial temáticos, únicos y especiales Sinergias con nuestra propiedad afiliada, Mashpi Lodge para realizar promoción y Reacción de mayoristas de turismo ante los costos adicionales que genera el traslado estrategias en conjunto para el nivel de clientes de nivel alto. y uso del nuevo aeropuerto de Quito Red de cuentas corporativas de Metropolitan Touring y Grupo Futuro. Desastres naturales o eventos de fuerza mayor que hace que gente no viaje o ahorre Posicionar el restaurante del hotel como la mejor alternativa en el centro histórico para Creación de nuevas propuestas hoteleras en el centro de la ciudad. grupos de turismo Proceso de construcción de la estación del Metro en San Francisco Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating Riesgo operacional Los principales riesgos que podrían afectar el flujo de caja previsto por el emisor, así como la continuidad de la operación, en términos generales se encuentran relacionados con competencias técnicas, temas éticos, sucesos naturales, fallas humanas, entre otros. Uno de los riesgos a los que está expuesto el Hotel es el riesgo reputacional, pues, la posibilidad de ocurrencia de una publicidad negativa, mala imagen o desprestigio, podría causar una disminución en los niveles de ocupación y consecuentemente un decremento en sus ingresos. No obstante, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. con la finalidad de mitigar estos posibles eventos cuenta con lineamientos definidos que le permiten tener una planificación adecuada dentro de su operación, además maneja estándares de calidad altos, su nivel de servicio es satisfactorio, y esto sumando a una estrategia de fidelización basado en la comunicación, le han permitido mantenerse dentro de los hoteles más prestigiosos. De igual manera y para asegurar, que ante el supuesto no consentido de que eventos contrarios y desfavorables, afecten la operación de la compañía y las instalaciones, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. ha suscrito pólizas de seguro contra todo riesgo y responsabilidad civil, mismas que están vigentes por un año que fueron renovadas en octubre del La empresa dispone de una organización y de sistemas de información, que permiten identificar tempranamente riesgos financieros y operativos, así como el determinar su magnitud, lo cual le brinda la capacidad de proponer, implementar, ejecutar y controlar medidas de mitigación. Para ejecutar lo mencionado anteriormente, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. cuenta con una herramienta ERP JDEDWARDS VR. 8.10, que le 30

31 permite manejar módulos de contabilidad, cuentas por pagar, cuentas por cobrar, activos fijos, inventarios, compras y ventas y para la seguridad del aplicativo realiza cambios de claves cada 3 meses. Asimismo, el respaldo de la información se lo realiza diariamente, con la finalidad de minimizar el riesgo de pérdida de información. Adicionalmente cuenta con el sistema informático OPERA VER /11, para la administración del front office (Recepción), reservaciones, ama de llaves, interface de reservas en línea GDS e interfas telefónica. HOTEL CASAGANGOTENA S.A., cuenta con políticas definidas, para el control adecuado de sus cobranzas, precios y pagos, dando los lineamientos de uniformidad en sus procedimientos que le permiten seguir directrices para la toma de decisiones. Riesgo Financiero El análisis financiero efectuado a HOTEL CASAGANGOTENA S.A., se realizó en base a los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales auditados bajo NIIF de los años 2013, 2014, 2015 y 2017 junto a los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales internos no auditados, cortados al 30 de abril de 2016 y 30 de abril de Análisis de los Resultados de la Empresa Los ingresos de HOTEL CASAGANGOTENA S.A. presentaron una tendencia creciente, desde USD 1,92 millones en 2013 hasta USD 3,16 millones en 2016, no obstante, su velocidad de crecimiento fue disminuyendo (30,93% en 2014, 17,66% en 2015 y 6,84% en 2016). En este punto se debe destacar que, a pesar de la contracción económica que está viviendo el país, y consecuentemente la reducción de la demanda turística, la compañía ha sabido implementar aprovechar el posicionamiento de la marca a nivel nacional e internacional, así como la calidad y nivel de servicio brindado al huésped, sumando a una estrategia de fidelización basado en la comunicación, sin embargo las adversidades económicas y naturales que ha enfrentado el país, disminuyen el crecimiento en sus ventas. Al 30 de abril de 2017, los ingresos cambiaron la tendencia creciente demostrada en los periodos anteriormente mencionados, pues luego de haberse ubicado en USD 1,09 millones a abril de 2016, disminuye a USD 1,04 millones en abril de 2017, presentando una reducción del 4,15% debido a una reducción en sus precios de ventas para ser más competitivos. Los ingresos de HOTEL CASAGANGOTENA S.A. están conformados por ingresos por habitaciones, por alimentos y bebidas y por otros servicios (lavandería, otros ingresos Tours, trasporte misceláneos, entre otros). Al ser una empresa de servicios, la compañía no reporta costos de ventas. Dentro de la estructura de ingresos operativos al 31 de diciembre 2016 los por habitaciones representan el 64,82% de las ventas (60,80% a abril 2017), seguido por alimentos y bebidas 31,64% (36,47% a abril 2017) y finalmente otros participó con el 2,92% (2,30% a abril 2017). Los ingresos alcanzados por HOTEL CASAGANGOTENA S.A. no le permitieron cubrir de manera adecuada los gastos operacionales en el periodo analizado ( ), mismos que llegaron a significar más del 100% de los ingresos, es por esto que la compañía generó una pérdida operativa que pasó de representar el -27,28% de los ingresos en 2013 y el -0,44% en Para diciembre de 2015, la compañía logra controlar sus gastos operacionales de mejor manera, pues llegaron a constituir el 93,32% de los ingresos, permitiéndole alcanzar una utilidad operacional de 6,68% sobre los ingresos, situación que se mantiene al finalizar el año 2016 en donde los gatos operacionales representan el 91,26% de los ingresos generando una utilidad operacional de USD 276 mil, que representa el 8,74% de las ventas y es la más alta de los periodos analizados, gracias a las estrategias de fidelización a los clientes. Diferente situación ocurrió en los periodos inter anuales, es así que al 30 de abril de 2017, la empresa registra una pérdida operativa de USD 49 mil y presentando un margen operativo negativo de -4,68%, esto debido al 31

32 crecimiento de sueldos y salarios del personal de habitaciones y administración, al ser un servicio exclusivo no se puede realizar reducciones en el gasto operativo que puedan afectar la calidad del servicio. Se debe acotar que los gastos operacionales están conformados principalmente por beneficios empleados, honorarios y servicios, consumo de inventarios, de suministros, depreciaciones y amortizaciones, promoción y publicidad. GRÁFICO 10: UTILIDAD OPERACIONAL E INGRESOS Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating La representación de los gastos financieros demostraron una tendencia ascendente en términos monetarios, a medida que la deuda financiera fue creciendo; sin embargo, su representación sobre los ingresos ordinarios fue disminuyendo, es así que a diciembre de 2013 representó el 18,31% de los ingresos y el 14,43% en diciembre de 2016 (15,72% a diciembre 2015), mientras que para abril de 2017 significaron el 14,10% de los ingresos. Luego de descontar el rubro de otros ingresos y egresos, la compañía generó pérdidas netas durante los periodos analizados, que pasaron de USD mil (-45,85% de los ingresos) en el año 2013 a USD mil (- 13,23% de los ingresos) para el año En abril de 2017 la utilidad antes de impuestos registró de igual manera un déficit de USD mil (-18,35% de los ingresos), dado por la reducción de los ingresos e incremento de costos y gastos. Indicadores de Rentabilidad y Cobertura La compañía, al generar pérdidas durante todos los ejercicios económicos analizados, no presenta rentabilidad alguna. CUADRO 21, GRÁFICO: 10 RENTABILIDAD SOBRE ACTIVO Y PATRIMONIO Ítem ROA -8,23% -6,18% -5,77% -4,87% ROE -14,05% -12,87% -12,03% -10,72% Ítem abr-16 abr-17 ROA -1,07% -1,92% ROE -2,30% -3,98% Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating 32

33 El EBITDA (acumulado) de la compañía presentó un comportamiento similar al del déficit operacional, hasta el año 2013, pues su representación sobre los ingresos fue de -9,13%, no obstante, para diciembre de 2014, éste se recupera, generando un flujo positivo, llegando a significar el 7,84%, crecimiento que se mantiene para los años 2015 y 2016 donde representan el 14,49% y 16,47% respectivamente. Para abril de 2017, el EBITDA (acumulado) representó el 2,37% de los ingresos (10,79% a abril 2016). CUADRO 22, GRÁFICO 12: EBITDA Y COBERTURA Ítem EBITDA Gastos Financieros Cobertura EBITDA/ Gastos Financieros -0,50 0,50 0,92 1,14 Ítem abr-16 abr-17 EBITDA Gastos Financieros Cobertura EBITDA/ Gastos Financieros 0,77 0,17 Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating Después de haber registrado hasta el año 2013, rubros negativos en el indicador EBITDA (acumulado) / gastos financieros, este se recupera levemente para los años subsiguientes, sin embargo, no son suficientes para cubrir sus gastos financieros con recursos propios. Para el periodo interanual abril 2017, se observa una caída de este indicador producto de la pérdida operativa. Capital Adecuado Activos Los activos totales de la compañía se presentaron relativamente estables, con ligeras fluctuaciones, pues luego de haberse ubicado en USD 10,66 millones en año 2013 pasaron a USD 9,82 millones en 2016 (USD 10,30 millones al cierre de 2015). Para abril de 2017, los activos decrecieron ligeramente frente a lo registrado en abril 2016, llegando a USD 9,97 millones, debido a la baja presentada en Los activos por impuestos corrientes y la depreciación de sus activos fijos. La estructura de los activos presenta una mayor presencia en aquellos de tipo no corriente, con un promedio ( ) del 90,45% sobre el total de activos, situación que se encuentra acorde con la actividad que desarrolla la empresa puesto que requiere de una importen infraestructura para brindar sus servicios, mientras que los de tipo corriente les corresponde una participación promedio del 9,55%. Para abril de 2017, se mantiene dicha estructura, pues, los activos no corrientes significaron el 90,27% del total de activos, mientras los corrientes fueron el 9,73%. Dentro del activo corriente, el principal rubro son los activos por impuestos el cual represento el 4,28% de los activos totales en diciembre de 2016 y el 2,90% en abril de 2017, en segundo lugar se encuentra el efectivo y equivalentes de efectivo, con el 1,09% en 2016 y el 2,49% en abril de En abril de 2017 se registran cuentas por cobrar a la relacionada MASHPI por un valor de USD 150 mil, que representa el 1,50% del total activo. 33

34 Dentro de los activos no corrientes la propiedad y equipo es la cuenta con mayor concentración, misma que significó el 91,74% del total de activos en el año 2016 y el 89,87% en abril de 2017, lo que demuestra la naturaleza del negocio. Pasivos El pasivo total de la compañía durante los años , mantuvo un comportamiento creciente en el financiamiento de los activos, puesto que pasó de un 41,42% en 2013 a un 52,06% en 2015 y finalmente 54,61% en el año 2016, mientras que para abril de 2017, estos llegaron a USD 5,17 millones financiando el 51,84%, siendo las obligaciones con el Mercado de Valores (l/p) las que lo hicieron en mayor proporción. Al referirnos a la estructura de los pasivos, se debe mencionar que estuvo conformado principalmente por los pasivos no corrientes, pues llegaron a financiar el 41,73% de los activos en diciembre de 2016, mientras que a abril de 2017 lo hicieron en un 42,68%, en donde los préstamos con bancos financiaron la mayor proporción de los activos hasta el año 2014 (20,91% de los activos), sin embargo a partir del año 2015 lo hicieron las obligaciones mantenidas en el Mercado de Valores, al cierre del primer trimestre del año 2017 las emisiones en el mercado de valores financiaron el 40,71%. Al 30 de abril de 2017, dentro del pasivo no corriente, se registra préstamos de relacionadas por USD 150 mil, correspondiente a Inmobiliaria Invernal II. Por su parte, el pasivo corriente a diciembre de 2014, registró una participación del 17,77% sobre los activos, mientras que al cierre de 2016 disminuyó significativamente a un 12,88%, producto de la cancelación parcial de las obligaciones con el sistema financiero, mismas que fueron sustituidas por deuda con el Mercado de Valores (l/p). Para abril de 2017, los pasivos corrientes financiaron a los activos en un 9,15%, en donde las obligaciones en el mercado de valores financian al activo en 4,41%, seguido de cuentas por pagar a proveedores tuvo mayor participación sobre los activos 2,65% y finalmente cuentas por pagar a relacionadas y otras con el 1,33%. Para abril 2017 la deuda financiera fondeó el 46,63% de los activos (46,78% a diciembre de 2016), evidenciando que la deuda de largo plazo tuvo mayor peso en dicho financiamiento, con el 42,22% (41,32% a diciembre de 2016). Patrimonio La compañía presenta un importante respaldo por parte de su patrimonio, sin embargo este fue decreciendo debido a las constantes pérdidas acumuladas registradas año tras año, es así que a diciembre de 2013 el patrimonio financió un interesante 58,58% de los activos, mientras que al cierre de 2016 lo hizo en un 45,39% (47,94% a diciembre 2015), registrando un porcentaje superior al 30 de abril de 2017 (48,16% del total de activos). La compañía contó con capital social de USD 8,91 millones al cierre de 2013, monto que financió un importante 83,58% de los activos), monto que se mantuvo sin variación hasta abril de 2017, financiando un significativo 89,34% de los activos totales, no obstante es importante mencionar que la empresa registra al 30 de abril de 2017 aportes para futuras capitalizaciones por un valor de USD 534 mil, lo que evidencia el compromiso de los accionistas sobre la operación del Hotel. Como ya se mencionó anteriormente, y a pesar del substancial aporte que presenta el capital social sobre los activos, HOTEL CASAGANGOTENA S.A. mantiene pérdidas acumuladas importantes (resultados + pérdida del ejercicio), que significaron el -45,37% de los activos a diciembre de 2016 y el -46,62% en abril de 2017, situación que de continuar así y de superar las pérdidas el 50% del capital social al cierre del ejercicio económico del año 2017, determinaría que la compañía incurra en lo dispuesto en el numeral 6, del art. 361 de la Sección XII, de la Ley de Compañías, mismo que señala como causal de Disolución lo siguiente: Por pérdidas del cincuenta por ciento o más del capital social o, cuando se trate de compañías de responsabilidad limitada, anónimas, en comandita por acciones y de economía mixta, por pérdida del total de las reservas y de la mitad o 34

35 más del capital, por lo tanto, es importante que la empresa haga su mayor esfuerzo y revierta los resultados negativos en los meses que falta para el cierre del año La empresa anticipándose a esta posible situación, y según lo que la administración del Hotel ha manifestado a la calificadora, ya se encuentra mocionado por parte del Directorio un aumento de capital, el mismo que se concretaría en el año 2017 si la Junta de Accionistas aprueba dicho aumento, que se ha propuesto por un suma de USD ,00. Al 30 de abril de 2017, se registra dentro del estado financiero de la empresa aportes a futuras capitalizaciones por un valor de USD 534 mil, financiando al activo en 5,36%. Flexibilidad Financiera Los indicadores de liquidez (razón circulante) de la empresa se ubicaron por debajo de la unidad durante todos los años analizados, con excepción del año 2015 cuando llegó a 1,37 veces (0,61 veces a diciembre2016), sin embargo se observa un crecimiento al situarse en 1,06 veces al cierre de abril 2017, lo que reflejó un capital de trabajo negativo para el año 2016 el mismo que significó el -5,99%, mientras que para abril 2017 representa apenas el 0,57%. CUADRO 23, GRÁFICO 13: NIVEL DE LIQUIDEZ (Miles USD) Ítem Activo Corriente Pasivo Corriente Razón Circulante 0,54 0,83 1,37 0,61 Liquidez Inmediata 0,51 0,80 1,27 0,55 Ítem abr-16 abr-17 Activo Corriente Pasivo Corriente Razón Circulante 1,27 1,06 Liquidez Inmediata 1,20 0,99 Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating Indicadores de Eficiencia HOTEL CASAGANGOTENA S.A. a partir del año 2014 presentó un periodo de cobros con tendencia decreciente desde los 23 días en 2014 a 20 días al cierre de 2015 y 14 días en diciembre de 2016, lo que determina que la compañía hace efectiva la cobranza de sus facturas en ese lapso aproximadamente. Para e30 de abril de 2017 fueron 40 días, producto del incremento de cuentas por cobrar a relacionadas. Indicadores de Endeudamiento, Solvencia y Solidez El indicador que relaciona el pasivo total sobre el patrimonio revela una política de financiamiento con un endeudamiento moderado mediante el uso de fuentes externas a la empresa, en tal virtud presentó un comportamiento creciente desde 2013, cuando registró 0,71 veces, mientras que al cierre de 2016 fue de 1,20 veces y de 1,08 veces en abril de

36 GRÁFICO 14: NIVEL DE APALANCAMIENTO Fuente: HOTEL CASAGANGOTENA S.A. / Elaboración: Class International Rating Entre tanto, el indicador que relaciona los pasivos totales con el capital social de la compañía, muestra una tendencia similar en todos los periodos analizados, situándose en 0,50 veces en 2013; 0,67 veces en 2014 y 0,60 veces al cierre de los años ( ) y para abril de 2017, 0,58 veces, lo que demuestra la estabilidad del capital social a lo largo de los periodos analizados. Los distintos comportamientos tanto del EBITDA (anualizado) como de los pasivos, determinan que la compañía presente un indicador fluctuante de pasivo total/ebitda, pues luego de haber registrado 30,70 años en diciembre de 2014, pasó a 10,32 años en diciembre de 2016 (12,52 años a diciembre 2015), mientras que a abril de 2017, llegó a 12,10 años, evidenciando que este sería el plazo en el cual la compañía podría cancelar el total de sus obligaciones, lo que demuestra cierta debilidad por parte de la generación de flujo operativo. Por su parte, el indicador Deuda Financiera/EBITDA (anualizado) refleja que la empresa podría cancelar sus compromisos financieros en 8,84 años a diciembre de 2016 y 10,88 años en abril de 2017, lo cual constituye un indicativo de debilidad del EBITDA de la compañía, puesto que es un tiempo superior a los plazos en que la empresa tiene contratada su deuda financiera. Finalmente, el indicador de solidez que relaciona el patrimonio total/activo total, presentó un comportamiento a la baja al pasar de 58,58% en 2013 a 45,39% en el año 2016 (47,94% en 2015) y 48,16% en abril de 2017, debido a las pérdidas acumuladas registradas por la compañía dentro de su patrimonio. No obstante, es evidente la importante participación que ha tenido el patrimonio de la empresa en el financiamiento de los activos de la institución. Contingentes HOTEL CASAGANGOTENA S.A., no registra operaciones en el sistema financiero como codeudor o garante al 30 de abril Liquidez de los instrumentos Situación del Mercado Bursátil 50 De enero a abril de 2017, el Mercado de Valores autorizó 15 Emisiones de Obligaciones de las cuales el 100% pertenecieron al sector mercantil, determinando que 2 emisiones fueron autorizada en la ciudad de Quito y 13 en la ciudad de Guayaquil, registrando un monto total de USD 108,00 millones, valor que representó 46,90% del monto total de emisiones autorizadas, mientras que las Emisiones de Papel Comercial el 45,51% y las acciones el 7,59% del total aprobado hasta el 31 de abril de ] Tomado del Boletín Mensual de Mercado de Valores publicado por la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros (última información disponible). 36