Fundamentación de la Calificación

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1 INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO PRIMERA EMISIÓN DE OBLIGACIONES INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 309/2016, del 30 de Noviembre de 2016 Información Financiera cortada al 30 de septiembre de 2016 Analista: Econ. Verónica González veronica.gonzalez@classrating.ec INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL es propietaria del Centro Comercial Mall del Sol, cuya principal actividad es la concesión de locales en los que se realizan distintas actividades comerciales. Así mismo, incluye franquicias internacionales y nacionales que complementaron el mix de locales. Para el año 2010, inaugura las Torres del Mall mismas que también operan bajo el sistema de concesión y comprenden dos edificios de seis pisos, con un enfoque tanto comercial como empresarial. Por lo tanto, actualmente Mall del Sol, además de locales comerciales, comprende oficinas y salones de eventos y reuniones. Revisión Resolución No. SC-IMV-DAYR-DJMV-G , emitida el 30 de junio de 2011 Fundamentación de la Calificación El Comité de Calificación reunido en sesión 309/2016 del 30 de noviembre de 2016, decidió otorgar la calificación de AAA (Triple A) a la Primera Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL por un monto de cinco millones de dólares (USD ,00). Categoría AAA: Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen excelente capacidad de pago del capital e intereses, en los términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería afectada ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que pertenecen y en la economía en general. La categoría de calificación descrita puede incluir signos de más (+) o menos (-). El signo de más (+) indicará que la calificación podría subir hacia su inmediata superior, mientras que el signo menos (-) advertirá descenso a la categoría inmediata inferior. La calificación de riesgo representa la opinión independiente de Class International Rating sobre la probabilidad que un determinado instrumento sea pagado en las condiciones prometidas en el contrato de emisión. Son opiniones fundamentadas sobre el riesgo relativo de los títulos o valores. Se debe indicar que, de acuerdo a lo dispuesto por el Consejo Nacional de Valores (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), la presente calificación de riesgo no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía del pago del mismo, ni estabilidad de un precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado a éste.. La información presentada y utilizada en los análisis que se publican proviene de fuentes oficiales. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el uso de esa información. La presente Calificación de Riesgos tiene una vigencia de seis meses o menos, en caso que la calificadora decida revisarla en menor plazo. La calificación otorgada a la Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, se fundamenta en: Sobre el Emisor: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, es propietaria del centro comercial Mall del Sol, y su principal actividad es la concesión de locales en los que se realizan distintas actividades comerciales, además está conformado por oficinas y salones de eventos y reuniones. La compañía forma parte del Consorcio NOBIS, el mismo que está conformado por varias empresas a las que supervisa, logrando desarrollar una oferta de alta calidad, con precios adecuados a la capacidad adquisitiva de los clientes. Los ejecutivos de la compañía poseen un amplio conocimiento del mercado, lo cual le ha permitido a INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL obtener una mayor penetración en el mercado al que atiende. 1

2 Los administradores de la compañía informan que ésta no cuenta con prácticas de Buen Gobierno Corporativo; sin embargo se maneja según las directrices del Consorcio al que pertenece. Mall del Sol es la primera mención que hace la gente al referirse a un centro comercial, es así que ostenta el 27,20% como top of mind, seguido por Mall del Sur con el 22,90%; y San Marino con el 10,80%. INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL concentra los servicios que ofrece en tres rubros: Concesiones Mall del Sol, concesiones Torres del Mall y Servicios y publicidad, de los cuales las concesiones Mall del Sol mantienen la representación más alta dentro de la mezcla. Los ingresos ordinarios de la compañía marcaron una clara tendencia creciente durante el periodo analizado, es así que a diciembre de 2015 subieron en un 62,67% frente a lo reportado en el año 2012, pues pasaron de USD 12,80 millones en ese año a USD 20,82 millones a diciembre de 2015 (USD 19,70 millones en 2014). Para septiembre de 2016, lo ingresos arrojaron una suma de USD 14,33 millones, inferior en 1,62% frente a lo registrado en septiembre de 2015 (USD 14,57 millones), debido al decremento registrado en la publicidad y por concepto del valor inicial de concesiones (VIC). Dada la actividad desarrollada por INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, no registra costo de ventas, lo que deriva en la ausencia de un margen bruto. El nivel de ingresos de la compañía, le permitió cubrir de manera adecuada sus gastos operativos, a pesar de que estos últimos mantuvieron una tendencia creciente, lo que ocasionó posteriormente, que el margen operativo se presente decreciente, no obstante, su nivel fue adecuado para el giro del negocio, es así que pasó de 45,21% en 2012 hasta un 38,22% en 2015, mientras que al 30 de septiembre de 2016 fue de 47,40%. Hay que mencionar que por implementación de las NIIF la empresa registra el rubro de participación de trabajadores en utilidades como gasto operacional, lo cual afecta el valor contable real de la utilidad operacional, pues esta fuera superior si no tuviera este efecto. Luego de descontar el rubro de gastos financieros, otros ingresos y gastos netos, así como el impuesto a renta, la compañía arrojó un margen neto bastante estable, pues pasó de un 26,31% en 2012 a un 29,56% en 2014 y un 25,64% como punto más bajo, en 2015 A septiembre de 2016 la utilidad antes de impuestos representó el 37,80% de los ingresos ordinarios, superior al 36,17% registrado a septiembre de El EBITDA (acumulado) de la compañía presentó una tendencia creciente en términos monetarios a lo largo de todo el periodo analizado, demostrando que la generación de recursos propios es suficiente para su normal desenvolvimiento, es así que pasó de USD 7,65 millones (59,78% de los ingresos) en 2012 a USD 10,47 millones (50,28% de los ingresos) en Para septiembre de 2016, continua el comportamiento al alza, pues luego de haberse ubicado en USD 7,71 millones (52,94% de los ingresos) en septiembre de 2015 pasó a USD 7,78 millones (54,26% de los ingresos) en septiembre de Los activos de la compañía presentaron una tendencia relativamente estable a lo largo de los años, pues pasaron de USD 75,83 millones en 2012 a USD 78,76 millones en 2014 y USD 75,18 millones en diciembre de 2015, debido a las variaciones registras en la propiedad planta y equipo, así como en sus propiedades de inversión. Para septiembre de 2016, los activos registraron una suma de USD 74,16 millones, monto similar a lo reportado en diciembre de 2015, pues apenas decreció en 1,35%. Al referirnos a su estructura, se debe indicar que predominaron los de tipo no corriente, pues en promedio representaron el 94,44% del total de activos ( ), mientras que a septiembre de 2016 significaron el 94,57%; siendo su cuenta más relevante propiedad de inversión, cuyo valor neto a diciembre de 2015 representó el 88,79% del total de activos y el 89,04% a septiembre de 2016, mismas que son mantenidas para producir rentas, como efectivamente ocurre con las de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, que están constituidas por el centro comercial Mall del Sol y el complejo Torres del Mall, pues la fuente de ingresos principal de la compañía está dada por el arrendamiento a través de contratos de concesión, de los locales comerciales del centro comercial y de las oficinas y salones para eventos de Torres del Mall. Los pasivos totales de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL presentaron una tendencia decreciente, pues pasaron de USD 50,74 millones (66,91% de los activos) en 2012 a USD 36,93 millones (49,13% de los activos) en 2015 y USD 30,50 millones (41,12% de los activos) a septiembre de 2016, producto de la amortización normal de sus obligaciones con costo, salvo en 2015 cuando el principal motivo fue la anulación de la deuda por pagar a relacionadas en el largo plazo, valor que a septiembre de 2016 se repuso en buena parte. La principal cuenta del pasivo son los ingresos diferidos, que totalizó entre la porción corriente y la no corriente 29,56% de los activos en 2012 y desde entonces marcó una tendencia decreciente hasta un 24,67% en 2015 (23,37% a septiembre de 2016), mismos que se registran por concepto de valores iniciales 2

3 de concesión (VIC) tanto en el corto y largo plazo, a plazos de 1 a 50 años, de acuerdo con los términos de los contratos suscritos. El patrimonio de la empresa presentó una clara tendencia creciente en términos monetarios a lo largo del periodo analizado, pues pasó de USD 25,09 millones (33,09% de los activos) en 2012 a un USD 38,25 millones (50,87% de los activos) en 2015 y USD 43,66 millones (58,88% de los activos) en septiembre de 2016, gracias al comportamiento creciente de sus reservas. El capital social de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL no registró variaciones durante el periodo analizado, (USD 14,36 millones), no obstante, fue el principal componente del patrimonio, que financió al activo en un promedio del 18,81% (19,10% a diciembre de 2105 y 19,36% a septiembre de 2016). El comportamiento descrito para pasivos y patrimonio, redundaron en un apalancamiento decreciente, que pasó de 2,02 veces en 2012 a un 0,97 veces en 2015, en septiembre de 2016 fue de 0,70 veces, lo que demuestra el fortalecimiento del patrimonio año tras año, producto principalmente de sus reservas. Los indicadores de liquidez que presentó INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL a lo largo del periodo analizado se ubicaron por debajo de la unidad, lo que evidencia el predominio de los pasivos corrientes frente a los activos del mismo tipo, en especial por el registro de ingresos diferidos, por concepto del valor inicial de concesiones (VIC). Para septiembre de 2016 el indicador se ubicó en mejor posición (1,55 veces), producto de importante disminución reportada en los pasivo de tipo corriente. A septiembre de 2016, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL. presentó un porcentaje de cartera por vencer igual a un 58,79% sobre la cartera total, y el 41,21% corresponde a la cartera que se encontró vencida más de 31 días, lo que sugieren la toma de acción inmediata por parte de la empresa para fortalecer la gestión de cobranza y mejorar la calidad de su cartera, con la finalidad de evitar un riesgo por incobrabilidad. Sobre la Emisión: Con fecha 30 de mayo de 2011, la Junta General Extraordinaria Universal de Accionistas de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, por unanimidad autorizó el presente proceso por un monto de hasta USD 5,00 millones, el mismo que se encuentra respaldado por una garantía general. Posteriormente, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL como Emisora, Casa de Valores ADVFIN S.A. como Agente Colocador y Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. como Representante de los Obligacionistas, con fecha 06 de mayo de 2011 y ante el Notario Décimo Tercero del Cantón Guayaquil, suscribieron el contrato de la Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL. Los valores de la Emisión de Obligaciones fueron colocados inicialmente el 14 de julio de 2011, mientras que 07 de marzo de 2012 concluyó la venta en un 100% (USD 5,00 millones). Al 30 de septiembre de 2016, la emisión registra un saldo de capital de USD 0,09 millones. La compañía, durante la vigencia de la emisión de obligaciones estará obligada a cumplir con los resguardos que señala la Codificación de las Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), los mismos que se detallan a continuación: Determinar las medidas orientadas a preservar el cumplimiento del objeto social o finalidad de las actividades del emisor, tendientes a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener, durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de las Resoluciones del Consejo Nacional de Valores (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). Al 30 de septiembre de 2016, la compañía cumplió con los resguardos listados anteriormente. Adicionalmente la compañía, con la finalidad de preservar el cumplimiento de su objeto social, tendiente a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas, se obliga a mantener las siguientes medidas: Mantener el posicionamiento dentro del mercado. Con los recursos propios y con los generados a través del financiamiento en el mercado de valores, se busca sustituir pasivos y continuar con las inversiones necesarias en las Torres del Mall. Mantener una buena relación con proveedores y recurso humano. Al 30 de septiembre de 2016 la empresa cumplió con lo mencionado. El emisor mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compañía. 3

4 Al 30 de septiembre de 2016 la empresa cumplió con lo mencionado. Al 30 de septiembre de 2016, la compañía no registró activos gravados, por lo tanto los activos libres de gravamen de la compañía, ascendieron a un total de USD 74,16 millones, siendo el 80,00% de los mismos la suma de USD 59,33 millones, monto que generó una cobertura de 698 veces sobre el saldo de capital de la emisión, lo que determina que éste se encuentra dentro los parámetros establecidos en la normativa. Las proyecciones realizadas dentro de la estructuración financiera indicaron según como fueron establecidas una adecuada disponibilidad de fondos para atender el servicio de la deuda. Es así que, de acuerdo al periodo transcurrido y que se incluye dentro del horizonte de proyección, se observa que los resultados se dieron en la mayoría de casos de acuerdo a dichas proyecciones, lo que determina que el flujo generado por la compañía es positivo y ha sido suficiente para que la empresa realice puntualmente los pagos a los inversionistas y cumpla con el resto de sus obligaciones. Riesgos Previsibles en el Futuro La categoría de calificación asignada según lo establecido en el numeral 1.7 del Artículo 18 del Capítulo III del Subtítulo IV del Título II, de la Codificación de la Resolución del C.N.V. (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera) también toma en consideración los riesgos previsibles en el futuro, los cuales se detallan a continuación: Ingreso al mercado de nuevos centro comerciales. Salida de uno o más locales ancla del centro comercial, lo que conllevaría la disminución en la afluencia de clientes, con la consecuente disminución de ventas para los demás locales. El negocio de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL está expuesto a los riesgos inherentes a toda actividad empresarial; es así que la incertidumbre que se pueda generar por políticas económicas gubernamentales podría conllevar la reducción del negocio en los locales comerciales concesionados y ocasionar retrasos en los pagos de las respectivas concesiones. Probabilidad de ocurrencia de ciclos económicos adversos en la economía nacional, lo cual podría afectar el nivel de ingresos de los ecuatorianos y consecuentemente su poder adquisitivo, lo que podría repercutir sobre las ventas de los locales comerciales concesionados y posteriormente retrasar los pagos de las respectivas concesiones. Establecimiento de otras medidas restrictivas a las importaciones u otras actividades inherentes al negocio en el que se desenvuelve INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, que afecten la disponibilidad de mercadería ofertada por los locales comerciales concesionados o incremente sus precios. La generación de restricciones y cargos impositivos a las importaciones por parte del Gobierno ecuatoriano, en especial a productos comercializados dentro del Mall del Sol, podría ocasionar afectaciones sobre los resultados de los locales que arrienda la compañía, y consecuentemente ocasionar retrasos en los pagos de las respectivas concesiones. Factores externos políticos, económicos, normativos y técnicos, entre otros, podrían afectar al mercado de manera que se restrinja la demanda y se vea disminuido el volumen de ventas de los locales arrendados y consecuentemente los resultados de la empresa. Las perspectivas económicas del país se ven menos favorables, por lo que podría afectar los resultados de la compañía. Según lo establecido en el numeral 1.8 del Artículo 18, Subsección IV.ii, Sección IV, Capítulo III, Subtítulo IV del Título II, de la Codificación de la Resolución del C.N.V. (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), los riesgos previsibles de la calidad de los activos que respaldan la emisión, y su capacidad para ser liquidados, se encuentran en los aspectos que se señalan a continuación: Primero se debe indicar que los activos que respaldan la emisión son los Derechos fiduciarios del Fideicomiso MOBILSOL Garantía, libres de gravamen, por lo que los riesgos asociados a este rubro podrían ser: Un riesgo que podría mermar la calidad de este activo que respalda la emisión son escenarios económicos adversos en el sector en el que operan los clientes de la empresa, y que afecten su capacidad para cumplir con los compromisos adquiridos con la compañía, lo cual afectaría el flujo de la compañía, y si este evento 4

5 le impide a la compañía cumplir con los compromisos adquiridos con los beneficiarios del fideicomiso, éste se ejecutaría con la consiguiente pérdida de derechos fiduciarios. La empresa considera muy baja la probabilidad de este evento. En general, el incumplimiento de las condiciones establecidas en el Fideicomiso MOBILSOL Garantía, pondría en riesgo la estabilidad del activo y afectaría a su valor. Finalmente, al referirnos a los derechos fiduciarios que respaldan la emisión, se debe indicar que presentan un grado bajo para ser liquidado, por lo que su liquidación podría depender básicamente de que la empresa se encuentre normalmente operando. Áreas de Análisis en la Calificación de Riesgos: La información utilizada para realizar el análisis de la calificación de riesgo de la Primera Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, es tomada de fuentes varias como: Estructuración Financiera (Proyecciones de Ingresos, Costos, Gastos, Financiamiento, Flujo de Caja, etc.). Escritura de Emisión de Obligaciones. Acta de la Junta General Extraordinaria Universal de Accionistas del 30 de marzo de Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales auditados de los años 2012, 2013, 2014 y 2015 de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, así como los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales internos no auditados, sin notas financieras, al 30 de septiembre 2015 y 30 de septiembre Entorno Macroeconómico del Ecuador. Situación del Sector y del Mercado en el que se desenvuelve el Emisor. Calidad del Emisor (Perfil de la empresa, administración, descripción del proceso operativo, etc.). Información levantada in situ durante el proceso de diligencia debida. Información cualitativa proporcionada por la empresa Emisora. En base a la información antes descrita, se analiza entre otras cosas: El cumplimiento oportuno del pago del capital e intereses y demás compromisos, de acuerdo con los términos y condiciones de la emisión, así como de los demás activos y contingentes. Las provisiones de recursos para cumplir, en forma oportuna y suficiente, con las obligaciones derivadas de la emisión. La posición relativa de la garantía frente a otras obligaciones del emisor, en el caso de quiebra o liquidación de éstos. La capacidad de generar flujo dentro de las proyecciones del emisor y las condiciones del mercado. Comportamiento de los órganos administrativos del emisor, calificación de su personal, sistemas de administración y planificación. Conformación accionaria y presencia bursátil. Consideraciones de riesgos previsibles en el futuro, tales como máxima pérdida posible en escenarios económicos y legales desfavorables. Consideraciones sobre los riesgos previsibles de la calidad de los activos que respaldan la emisión y su capacidad para ser liquidados. El Estudio Técnico ha sido elaborado basándose en la información proporcionada por la compañía y sus asesores, así como el entorno económico y político más reciente. En la diligencia debida realizada en las instalaciones de la compañía, sus principales ejecutivos proporcionaron información sobre el desarrollo de las actividades operativas de la misma, y demás información relevante sobre la empresa. Se debe recalcar que CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A., no ha realizado auditoría sobre la misma. El presente Estudio Técnico se refiere al informe de Calificación de Riesgo, el mismo que comprende una evaluación de aspectos tanto cualitativos como cuantitativos de la organización. Al ser títulos que circularán en el Mercado de Valores nacional, la Calificadora no considera el "riesgo soberano" o "riesgo crediticio del país". Debe indicarse que esta calificación de riesgo es una opinión sobre la solvencia y capacidad de pago de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, para cumplir los compromisos derivados de la emisión en análisis, en 5

6 los términos y condiciones planteados, considerando el tipo y característica de la garantía ofrecida. Esta opinión será revisada en los plazos estipulados en la normativa o cuando las circunstancias lo ameriten. INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO INTRODUCCIÓN Aspectos Generales de la Emisión En la ciudad de Guayaquil, a los 30 días del mes de marzo de 2011, se reunió la Junta General Extraordinaria Universal de Accionistas de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, la cual estuvo conformada por el 100% de sus accionistas. En esta reunión se resolvió autorizar por unanimidad la Emisión de Obligaciones, por un monto de hasta USD ,00. Posteriormente, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL como Emisora, Casa de Valores ADVFIN S.A. como Agente Colocador y Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. como Representante de los Obligacionistas, con fecha 06 de mayo de 2011 y ante el Notario Décimo Tercero del Cantón Guayaquil, suscribieron el contrato de la Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, de donde se desprenden las siguientes características: Emisor CUADRO 1: ESTRUCTURA DE LA EMISIÓN DE OBLIGACIONES PRIMERA EMISIÓN DE OBLIGACIONES INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Monto Hasta USD ,00 Moneda Títulos de las obligaciones Rescates Anticipados Underwriting Tipo de Oferta Plazo Dólares de los Estados Unidos de América Valores materializados con valor nominal múltiplos de USD ,00, o desmaterializados emitidos a través del Depósito Centralizado de Compensación y Liquidación de Valores DECEVALE S.A. No se contempla rescates anticipados, ni su convertibilidad en acciones. No contempla contrato de Underwriting. Pública días. Clase Clase A. Tasa de Interés Agente Estructurador y Colocador Agente Pagador Tipo de Garantía Amortización Capital Pago de Intereses Forma de Cálculo intereses Tasa fija 7,75% anual. Casa de Valores ADVFIN S.A. INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, en caso de que se emitan obligaciones desmaterializadas serán pagadas a través de compensación del Depósito Centralizado de Compensación y Liquidación de Valores DECEVALE S.A. Garantía General (De acuerdo a lo estipulado en el Art. 162 de la Ley de Mercado de Valores). Pagos iguales cada trimestre vencido. Cada trimestralmente vencido. Base comercial, 360 días por año. Destino de los recursos Para capital de trabajo 50% y para sustitución de pasivos 50%. Fecha de generación de intereses Representante de Obligacionistas Sistema de Colocación Resguardos establecidos en la Codificación de la Resolución del C.N.V. (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera) La fecha en que entren en circulación los valores de la emisión. Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. Bursátil o extrabursátil. Conforme lo que señala la Codificación de las Resoluciones del Consejo Nacional de Valores (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera) en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, el emisor debe mantener los siguientes resguardos mientras se encuentren en circulación las obligaciones: Determinar las medidas orientadas a preservar el cumplimiento del objeto social o finalidad de las actividades del emisor, tendientes a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener, durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre 6

7 obligaciones en circulación, según lo establecido en el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de las Resoluciones del C.N.V. (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera) Resguardo Voluntario El emisor mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compañía. Fuente: Contrato de emisión / Elaboración: Class International Rating A continuación se presenta el esquema bajo el cual se realiza la amortización de capital y pago de intereses a los obligacionistas. Cabe anotar que cada colocación de la emisión generó un título y este título tiene sus propias fechas de inicio y de finalización. El siguiente cuadro considera cifras consolidadas por cada mes en que ocurren los diferentes vencimientos de los títulos. CUADRO 2: AMORTIZACIÓN DE CAPITAL Y PAGO DE INTERESES (USD) CLASE A Fecha Capital Interés Dividendo Saldo oct ene mar abr jun jul sep oct dic ene mar abr jun jul sep oct dic ene mar abr jun jul sep oct dic ene mar abr jun jul sep oct dic ene mar abr jun jul sep oct

8 dic mar Fuente: Estructuración financiera / Elaboración: Class International Rating Situación de la Emisión de Obligaciones (30 de septiembre de 2016) Con fecha 30 de junio de 2011, la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros resolvió aprobar la Emisión de Obligaciones por un monto de hasta USD 5,00 millones, bajo la Resolución No. SC-IMV-DAYR- DJMV-G , la misma que fue inscrita en el Catastro Público del Mercado de Valores el 05 de julio de 2011, determinando además un plazo de vigencia de la oferta de 9 meses. Colocación de los Valores Con fecha 14 de julio de 2011, Casa de Valores ADVFIN S.A. (Agente Colocador) inició la colocación de los valores de la Emisión de Obligaciones, llegando a vender hasta el 07 de marzo de 2012 el 100% de los valores aprobados (USD 5,00 millones). Saldo de Capital Al 30 de septiembre de 2016, el saldo de capital de la Emisión de Obligaciones ascendió a la suma de USD 0,09 millones. CUADRO 3: SALDO DE CAPITAL (USD) (Septiembre 2016) Monto autorizado Monto colodado Capital Pagado Interés Pagado Saldo de Capital , , , , ,00 Garantías y Resguardos Conforme lo que señala la Codificación de las Resoluciones del Consejo Nacional de Valores (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera) en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, el emisor debe mantener los siguientes resguardos mientras se encuentren en circulación las obligaciones: Determinar las medidas orientadas a preservar el cumplimiento del objeto social o finalidad de las actividades del emisor, tendientes a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener, durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de las Resoluciones del Consejo Nacional de Valores (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). Al 30 de septiembre de 2016, la compañía cumplió con los resguardos listados anteriormente. Cabe señalar que el incumplimiento de los resguardos antes mencionados dará lugar a declarar de plazo vencido todas las emisiones, según lo estipulado en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de las Resoluciones del Consejo Nacional de Valores (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). Con la finalidad de preservar el cumplimiento de su objeto social, tendientes a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas, la compañía mantendrá las siguientes medidas: Mantener el posicionamiento dentro del mercado. Con los recursos propios y con los generados a través del financiamiento en el mercado de valores, se busca sustituir pasivos y continuar con las inversiones necesarias en las Torres del Mall. Mantener una buena relación con proveedores y recurso humano. 8

9 Al 30 de septiembre de 2016, la compañía cumplió con lo mencionado anteriormente. Límite de Endeudamiento El emisor mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compañía. Al 30 de septiembre de 2016 la relación fue de 0,13 veces, por lo tanto la compañía cumplió con lo mencionado en un inicio. Activos Libres de Gravamen La Emisión de Obligaciones está respaldada por una Garantía General otorgada por INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, lo que conlleva a analizar la estructura de los activos de la empresa. Dicho esto, se pudo apreciar que al 30 de septiembre de 2016, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL estuvo conformada por un total de activos de USD 74,16 millones, de los cuales el 100,00% son activos libres de gravamen. A continuación se evidencia el detalle de lo mencionado: CUADRO 4: ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL (SEPTIEMBRE 2016) Activos Libres % Disponibles ,78% Exigibles ,17% Realizables ,20% Propiedad Planta y Equipo y propiedades de inversión ,75% Otros activos ,10% TOTAL ,00% CLASS INTERNATIONAL RATING CALIFICADORA DE RIESGOS S.A. procedió a verificar que el certificado de activos libres de todo gravamen de la empresa, con información financiera cortada al 30 de septiembre de 2016, esté dando cumplimiento a lo que estipula el Artículo 13 de la Sección I, del Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de Resoluciones expedidas por el C.N.V. (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), que señala que el monto máximo de las emisiones amparadas con garantía general no podrán exceder el 80,00% del total de Activos Libres de todo Gravamen menos los activos diferidos, los que se encuentran en litigio, el monto no redimido de cada emisión de obligaciones en circulación y de cada proceso de titularización de flujos futuros de fondos de bienes que se espera que existan en los que el emisor haya actuado como originador y como garante; así como los derechos fiduciarios de fideicomisos en garantía, en los que el emisor sea el constituyente o beneficiario. Una vez determinado lo expuesto en el párrafo anterior, se pudo apreciar que la compañía, con fecha 30 de septiembre de 2016, presentó un monto de activos libres de gravamen de USD 74,16 millones, siendo el 80,00% de los mismos la suma de USD 59,33 millones, determinando que el saldo de capital de la Emisión de Obligaciones (USD 0,09 millones), se encuentra dentro de los parámetros establecidos en la normativa. Por otro lado se pudo apreciar que el 80,00% de los activos libres de gravamen de la compañía presentaron una cobertura de 698 veces sobre el saldo de capital de la Emisión. CUADRO 5: CÁLCULO DEL 80% ACTIVOS LIBRES DE TODO GRAVAMEN DE LA COMPAÑÍA (Septiembre 2016) Descripción USD Total Activos (-) Activos Gravados 0 Activos Libres de Gravámenes (USD) % Activos Libres de Gravámenes (USD) a) Activos Diferidos

10 b) Activos en Litigio c) Monto no redimido de Obligaciones en circulación d) Monto no redimido de Titularizaciones 2 0 e) Derechos Fiduciarios Monto Máximo de Emisión = 80% Activos Libres de Gravamen a), b), c), d) y e) Saldo Primera Emisión Obligaciones a largo plazo Total Activos Libres de Gravámenes / Saldo Emisión (veces) 872,50 80,00% Activos Libres de Gravámenes / Saldo Emisión (veces) 698,00 Monto Máximo de Emisión / Saldo de la Emisión (veces) Adicionalmente, se debe mencionar que al analizar la posición relativa de la garantía frente a otras obligaciones del emisor, se evidencia que el monto total de los activos deducidos ofrecen una cobertura de 2,75 veces sobre los pasivos totales u otras obligaciones 4 de la compañía. Proyecciones del Emisor El estado de resultados proyectado considera incrementos conservadores a lo largo de los periodos analizados, es así que los ingresos ordinarios mantendrían en promedio un alza de 2,56% entre los años 2016 a 2020, mientras que los gastos operativos significarían el 53,29% en el año 2015, 53,56% en el año 2016 y un 54,64% para el cierre de 2020 (sin incluir la participación de trabajadores), resultados que arrojarían un margen operativo promedio de 46,03% (años 2015 a 2020). Los gastos financieros presentarían una tendencia descendente desde el año 2015 hasta el año 2019, lo que obedecería a la amortización normal de su deuda con costo. Luego de descontar el impuesto a la renta y participación de trabajadores, la empresa generaría una utilidad neta creciente en términos absolutos, no obstante su representación sobre los ingresos sería relativamente constante, pues pasaría de 25,05% en el año 2016 a un 26,38% en el CUADRO 6: ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO (USD) Rubro Ventas netas Gastos administrativos y ventas Depreciación y amortización Utilidad operativa Gastos financieros Otros gastos no operacionales Utilidad antes de impuestos Participación trabajadores Impuesto a la renta Utilidad neta Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating La generación de recursos propios por parte de la actividad de la empresa, le permitirían cubrir sus obligaciones y cumplir con sus compromisos de forma holgada, lo cual se ve reflejado en la cobertura que el EBITDA tendría sobre los gastos financieros. En el gráfico no consta el año 2020 porque según la proyección los gastos financieros serían igual a cero. 1 Independientemente de la instancia administrativa y judicial en la que se encuentren. 2 En los que el Emisor haya actuado como Originador. 3 Provenientes de negocios fiduciarios que tengan por objeto garantizar obligaciones propias o de terceros; cuentas y documentos por cobrar provenientes de la negociación de derechos fiduciarios a cualquier título en los cuales el patrimonio autónomo este compuesto por bienes gravados. 4 (Activos libres de gravamen total emisiones) / (Pasivos total emisiones) 10

11 GRÁFICO 1: COBERTURA EBITDA VS. GASTOS FINANCIEROS (USD) Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating El estado de flujo proyectado de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, presentaría un flujo operativo positivo para todo el periodo proyectado. El flujo incluye además, la adquisición de bienes de capital y las fuentes de financiamiento con sus correspondientes pagos. Los flujos finales revelan la disposición que la empresa tendría de recursos para desarrollar su actividad, cumplir con sus compromisos y cubrir sus obligaciones. Lo anterior se evidencia en la cobertura creciente de los flujos sobre el pago de capital de la deuda financiera, tal como se ve en el resumen expuesto a continuación: CUADRO 7: FLUJO DE EFECTIVO PROYECTADO (USD) Descripción Actividades de Operación Ingresos Pagos Proveedores y Empleados ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Pago Intereses ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Utilizado en Actividades de Operación Actividades de Inversión Inversión en terreno e inmuebles ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Utilizado en Actividades de Inversión ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Actividades de Financiamiento Pagos Obligaciones ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Otros ingresos / egresos (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) Pago dividendos ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Utilizado en Actividades de Financiamiento ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Flujo generado ( ) ( ) ( ) Saldo inicial Saldo final de efectivo Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating GRÁFICO 2: COBERTURA DE FLUJOS VS. PAGO DEUDA FINANCIERA (USD) Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating 11

12 Comparativo de Resultados Reales Vs. lo Proyectado El análisis compara los estados de resultados reales de diciembre de 2015 y septiembre de 2016, con los proyectados a esas mismas fechas. Conforme las cifras analizadas, las proyecciones realizadas dentro de la estructuración financiera indicaron, según como fueron establecidas, una adecuada disponibilidad de fondos para atender el servicio de la deuda. De acuerdo al periodo transcurrido y que se incluye dentro del horizonte de proyección, se observa que los ingresos a diciembre de 2015 sobrepasaron levemente lo estimado, mientras que para septiembre de 2016, se acercaron en gran medida (105,14% y 94,14%), lo que obedece a la dinámica de la actividad de la compañía. Los gastos operativos para diciembre de 2015, superaron lo proyectado en un inicio, lo que repercutió sobre su utilidad operacional, pues, arrojó un cumplimiento de 86,02%, no obstante, para septiembre de 2016, este mismo rubro reflejó un cumplimiento de 96,08% de lo estimado, demostrando la capacidad de generación de flujo de la compañía. Lo antes mencionado, dio como resultado una utilidad neta para septiembre de 2016 de USD 5,42 millones los cuales llegaron a ser superiores a lo estimado para el tercer trimestre del 2016 en un 42,06%. CUADRO 8: ESTADO PROYECTADO VS REAL (USD) 2015 sep-16 Cuenta Proyectado Real Cumplimiento Proyectado Real Cumplimiento Ventas netas ,14% ,14% Gastos administrativos y ventas ,06% ,67% Depreciación y amortización ,57% ,06% Utilidad operativa ,02% ,08% Gastos financieros ,38% ,87% Otros gastos no operacionales ,21% ,76% Utilidad antes de impuestos ,12% ,19% Participación trabajadores ,00% ,00% Impuesto a la renta ,27% ,00% Utilidad neta ,25% ,06% Fuente: Estructuración Financiera, INMOBILIARIA m DEL SOL S.A. MOBILSOL / Elaboración: Class International Rating CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. ha analizado y estudiado las proyecciones del estado de resultados, estado de flujo de caja, presentadas por la empresa en el informe de estructuración financiero, para el plazo de vigencia de la presente emisión, mismas que, bajo los supuestos que fueron elaboradas, señalan que la empresa posee una aceptable capacidad para generar flujos dentro de las proyecciones establecidas con respecto a los pagos esperados así como sobre la base de las expectativas esperadas de reacción del Mercado; adicionalmente, dichas proyecciones señalan que el emisor generará los recursos suficientes para provisionar y cubrir todos los pagos de capital e intereses y demás compromisos que deba afrontar la presente emisión, de acuerdo con los términos y condiciones presentadas en el contrato de la Emisión de Obligaciones, así como de los demás activos y contingentes. Adicionalmente, la calificadora ha constatado en la información recibida y analizada que el emisor hasta la fecha de corte del presente estudio técnico, ha venido cumpliendo de forma oportuna con el pago de capital e intereses y demás compromisos, de acuerdo con los términos y condiciones de la emisión, así como de los demás activos y contingentes. Así mismo, la calificadora ha podido observar en la información recibida y analizada, que el emisor ha realizado las provisiones de recursos para cumplir, en forma oportuna y suficiente, con las obligaciones derivadas de la emisión. Por lo tanto CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. está dando cumplimiento al análisis, estudio y expresar criterio sobre lo establecido en los numerales 1.1, 1.2, y 1.4 del Artículo 18 del Capítulo III del Subtítulo IV del Título II de la Codificación de las Resoluciones Expedidas por el Consejo Nacional de Valores (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). 12

13 Riesgo de la Economía Sector Real Según publicaciones realizadas por la Comisión Económica y el Fondo Monetario Internacional para América Latina y el Caribe se mantendrá su crecimiento negativo por segundo año consecutivo al contraerse medio punto porcentual en el , después de un retroceso promedio del 0,5% presentado en el año Esta proyección da cuenta de un entorno global difícil en el cual se mantiene el bajo crecimiento de los países desarrollados, una importante desaceleración en las economías emergentes, en particular China, una creciente volatilidad y costos en los mercados financieros, y bajos precios de las materias primas, en particular hidrocarburos y minerales. Además, se aprecia una mayor debilidad de la demanda interna de los países de la región, en la cual la caída en la inversión doméstica está siendo acompañada por una desaceleración del consumo 6. El Fondo Monetario Internacional (FMI), señaló el bajo precio del petróleo como factor principal de las perspectivas a la baja en el crecimiento de Ecuador, y pronostica que el PIB caerá un 4,5% en 2016 y en un 4,3% en 2017, sin embrago, destaca que estas previsiones tienen un gran componente de incertidumbre, ya que dependen de la disponibilidad de financiación externa. 7 Así mismo señalan que este año la economía sufriría una severa recesión (-1,7%), lo que está dado por la fuerte contracción de las importaciones, cayendo así la oferta global en un -6,0% y con la pronunciada caída de la inversión pública, la demanda interna se contraería en un -5,4%. Los principales indicadores macroeconómicos del Ecuador, determinados al cierre de septiembre de 2016 o los más próximos disponibles a dicha fecha, se presentan a continuación: CUADRO 9: INDICADORES MACROECONÓMICOS ECUADOR Rubro Valor Rubro Valor PIB (miles USD 2007) 2016 Previsión Inflación anual (X/2016) 1,31% Deuda Externa Pública como % PIB (VIII/2016) 24,6% Inflación mensual (X/2016) -0.08% Balanza Comercial (millones USD VIII/2016) 963,8 Inflación acumulada (X/2016) 1,11% RI (millones USD X/2016) 4.274,63 Remesas (millones USD) (VI/2016) 1.264,2 Riesgo país (EMBI al 31 de octubre de 2016) 743,00 Índice de Precios al consumidor (IX/2016) 105,28 Precio Promedio Barril Petróleo WTI (USD al 31-oct-16) 46,86 Desempleo (IX/2016) 6,68% Fuente: Banco Central del Ecuador / Elaboración: Class International Rating El Producto Interno Bruto (PIB), de acuerdo a las cifras reportadas por el Banco Central del Ecuador, evidencian que, durante el año 2014 el crecimiento de la economía sufrió una desaceleración, ya que el PIB presentó un crecimiento de 3,7%, no obstante, este valor fue superior al comparado con el crecimiento de América Latina que fue de 1,1%, sin embargo, es inferior al crecimiento de los años previos, ubicándose de esta manera como el octavo país de mayor crecimiento de la región. Para el año 2015, el Gobierno Nacional estimó inicialmente un crecimiento del 4%, sin embargo, la caída en el precio del petróleo y la apreciación del dólar hizo que la economía crezca en 0,3%, porcentaje que es claramente inferior al de años previos y la más baja desde 1999 cuando fue 4,7%. Como ya se había mencionado anteriormente las perspectivas del FMI para Ecuador no son alentadoras. Exportaciones totales.- La cifra de las exportaciones petroleras en valor FOB entre enero y diciembre de 2015, al ser comparada con la alcanzada en el mismo periodo de 2014, muestran una disminución de 49,7% pasando de USD 13,30 mil millones a USD 6,70 mil millones respectivamente, mientras que las exportaciones no petroleras registradas durante el año 2015, totalizaron un valor FOB de USD 11,67 mil millones, monto inferior en 6,1% con respecto al mismo período en el año anterior, que fue de USD 12,43 mil millones. Dentro de las exportaciones no petroleras, los productos que mayor participación porcentual tuvieron durante el año 2015 fueron: banano y plátano, camarón y productos del mar entre los principales. Para los periodos comprendidos

14 entre enero y septiembre de 2016 el valor FOB de las exportaciones totales fue de USD ,3 millones, es decir 14,62% inferiores a las registradas durante el mismo periodo del 2015 que fueron de USD ,5 millones. En valor FOB las ventas externas petroleras experimentaron una disminución de 29,9%, pasando de USD 5.505,5 millones en septiembre de 2015 a USD 3.858,1 millones en septiembre de Las exportaciones no petroleras registradas en los meses de enero y septiembre de 2016, fueron de USD 8.301,9 millones, cifra que fue inferior en 5,0% con respecto del mismo periodo del año 2015 (USD 8.737,1 millones). La producción diaria de crudo 8 en nuestro país en agosto de 2016, en lo concerniente a Empresas Públicas alcanzó un promedio diario de 430,9 mil barriles, de los cuales el 100% perteneció a Petroamazonas EP; la producción de Operadora Río Napo la asumió Petroamazonas EP, mientras que la producción promedio diaria de crudo de las empresas privadas ascendieron a 117,5 mil barriles. El precio promedio del barril de petróleo WTI de acuerdo a cifras del BCE, a octubre de 2016 alcanzó un valor promedio de USD 46,86 por barril, mostrando un aumento del 1,21% en su precio en relación al cierre de octubre del De acuerdo a cifras de Indexmundi, el precio promedio a septiembre de 2016 se ubicó en USD 45,17 por barril, mientras que entre enero y septiembre de 2016 fue de USD 41,24 por barril en promedio. GRÁFICO 3: PRECIO PROMEDIO INTERNACIONAL DEL PETRÓLEO Fuente: Indexmundi / Elaboración: Class International Rating Cabe destacar que la actividad económica del país fue impulsada en gran medida por la alta disponibilidad de fondos que ha tenido el Gobierno ecuatoriano, recursos que a su vez vieron favorecidos por un alto precio promedio del barril de petróleo, sin embargo, la tendencia internacional inestable de dichos precios, ha llamado la atención del Gobierno ecuatoriano, pues la caída por debajo del precio presupuestado, pondría en problema la caja fiscal y generaría un déficit de fondos para la economía del país, determinando además que para el Ecuador el efecto de una caída de precios del crudo es directo ya que el gasto público se financia básicamente con los recursos petroleros. El precio del barril del petróleo en octubre de 2016 fue de USD 46,86, ubicando en un precio en niveles que no se veían en más de diez años, además que el crudo ecuatoriano al ser más pesado, se lo compra a un menor precio (alrededor de USD 10,00 menos), por lo que en ciertos casos, el precio no cubriría ni los costos de producción 10. Al 31 de diciembre de 2015 las importaciones totales en valor FOB alcanzaron USD 20,46 mil millones, inferiores en 22,6% a las compras externas realizadas en similar periodo del año De acuerdo a la Clasificación Económica de los Productos por Uso o Destino Económico (CUODE) y hasta diciembre de , en valor FOB, los grupos de productos que crecieron fueron: Productos Diversos, mientras que los que disminuyeron fueron los Combustibles y Lubricantes, Bienes de Capital, Bienes de Consumo y Materias Primas. El Gobierno Nacional entre sus políticas económicas fundamentales para los próximos años, se ha planteado la sustitución de productos y servicios importados, con el fin de mejorar la balanza comercial y desarrollar la industria nacional. Al finalizar el mes de septiembre de 2016, las importaciones totales en valor FOB fueron de 8 Información disponible más reciente en el BCE Información disponible más reciente en los boletines del BCE 14

15 USD ,6 millones, cifra que es inferior a las compras externas realizadas durante el mismo periodo del 2015 (15.955,5 millones). La recaudación de impuestos durante el año 2015 alcanzó un valor de USD 13,95 mil millones, manteniendo la tendencia creciente de los ejercicios anteriores, siendo así, esta cifra presentó un crecimiento del 2,45% frente a los USD 13,62 mil millones del año 2014 (USD 12,76 mil millones en el 2013). Al 30 de septiembre de 2016 la recaudación de impuestos registró un monto de USD ,84 millones, inferior a lo alcanzado en similar periodo de su año previo. Entre los impuestos con mayor aporte a septiembre de 2016 se destacan: El IVA con USD 4.193,65 millones, seguido de IR (Impuesto a la Renta) (USD 3.181,06 millones), así como el ISD (Impuesto a la salida de divisas) (USD 716,60 millones), el ICE (Impuesto a los Consumos Especiales) (USD 573,63 millones). La inflación en el país a partir de la circulación del dólar de los Estados Unidos como moneda oficial del Ecuador, ha logrado mantener la variación del crecimiento de precios estable, en cifras próximas e incluso menores al 3% anual. Para el año 2014 Ecuador registró una inflación anual 3,67%, mientras que para diciembre de 2015 la inflación anual fue de 3,38%, porcentaje inferior a la de su periodo precedente. Al 31 de octubre del 2016 la inflación anual fue de 1,31%, porcentaje inferior con respecto de octubre del 2015, cuando la inflación se ubicó en 3,48%. En referencia al salario mínimo vital nominal promedio, se aprecia que al cierre de agosto de 2016, este alcanzó un monto de USD 426,92, mientras que el salario unificado nominal, fue fijado en USD 366,00, el mismo que incrementó en un 3,39% frente al salario unificado nominal del año 2015 (USD 354,00), éste incremento es el más reducido de los últimos nueve años. El aumento en el salario unificado nominal va de acuerdo a una reforma laboral impuesta por el Gobierno ecuatoriano, cuyo objetivo es que los salarios progresivamente se equiparen con el costo de la canasta básica familiar, la misma que al mes de septiembre de 2016, se ubicó en USD 691,38 12, mientras que los ingresos mensuales familiares, para el mismo mes, alcanzaron USD 683,20, lo cual indica que existe una cubertura del 98,82% de la canasta familiar básica. Al referirnos a la tasa urbana de empleo adecuado se debe mencionar que la última encuesta de indicadores laborales, publicada por el INEC, revela que la tasa de empleo nacional adecuado a septiembre de 2016 alcanzó el 47,5%, 6,9 puntos porcentuales inferior con respecto al mismo mes del año 2015 (54,4%). Por otro lado, la tasa de pobreza (septiembre 2016) de la población nacional urbana del Ecuador se situó en 14,5%, presentando una tasa inferior en frente a su similar período del año 2015 (15,0%). El nivel de desempleo/desocupados 13 (tasa de desocupación total) a septiembre de 2016, llegó a 6,7%. De acuerdo a la información publicada por el Banco Central del Ecuador, las tasas de interés, no han presentado mayores cambios, es así que la tasa pasiva referencial fue de 5,75% para octubre de 2016, mientras que la tasa activa referencial de 8,71% existiendo un spread de tasas activas y pasivas referenciales para el mes de octubre de 2016 de 2,96%. El volumen del crédito otorgado por el sistema financiero nacional tuvo una variación importante, es así que a septiembre del 2016, el volumen de crédito entregado fue de USD 2.045,4 millones, mientras que al mismo mes del 2015 llegó a USD 1.496,7 millones. El flujo de remesas 14 familiares que ingresó al país durante el 2015 sumó USD 2.377,80 millones, cifra que fue inferior en un 3,4% con respecto de lo reportado en el 2014, esta disminución se atribuye a la coyuntura económica de los principales países donde residen los emigrantes ecuatorianos (Estados Unidos de América, España e Italia, entre otros), así como la depreciación del euro con respecto al dólar en 19,6% en el periodo Al 30 de junio de 2016, las remesas alcanzaron una suma de USD 1.264,20 millones, monto superior en 12,30% a lo obtenido en similar periodo del año 2015 (USD 1.125,8 millones). El flujo de remesas procedentes de los Estados Unidos de América ascendió a USD 705,9 millones (55,8% del monto total recibido) que, comparado con el flujo compilado en el primer semestre del año 2015 (USD 622,30 millones), registró un aumento de 13,4%. El flujo de remesas provenientes de España totalizó USD 308,3 millones (24,4% del monto 12 Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), Reporte de Inflación septiembre de ( Información disponible más reciente en el BCE última información registrada. 15

16 total recibido), valor superior en un 5,5% con respecto al primer semestre de 2015 cuando fue de USD 292,2 millones 15. El Ecuador recibió USD 772,94 millones por concepto de inversión extranjera directa (IED) en el año 2014, según el último informe del Banco Central (BCE), presentando un incremento frente a la IED recibida en el año 2013 que sumó un monto total de USD 726,81 millones. Al 31 de diciembre de 2015, la IED arrojó un valor de USD 1.060,06 millones, evidenciando la tendencia creciente registrada históricamente. El monto por IED mencionado responde principalmente al impulso dado en el país a actividades económicas de Explotación de Minas y Canteras, Comercio, Industria Manufacturera, Servicios prestados a las empresas, entre las más importantes. Para el segundo trimestre del año 2016 la inversión extranjera directa ascendió a un total de USD 206,11 millones. Para el mes de septiembre de 2016, de acuerdo a información presentada por el Ministerio de Finanzas, el saldo de la deuda externa pública fue de USD ,5 millones, monto que incluye el saldo final más atrasos de intereses, ésta cifra presentó un incremento con respecto a diciembre de 2015 (USD ,2 millones), mientras que el saldo de deuda externa privada hasta septiembre de 2016 fue de USD ,5 millones, evidenciando un incremento frente a lo registrado a diciembre de 2015 (USD ,0 millones). Asimismo, un punto importante a ser mencionado en este ámbito es que el gobierno nacional todavía tiene espacio para contratar deuda de acuerdo a la norma legal vigente considerando que según lo establece la normativa respectiva, el límite legal para la relación deuda pública total/pib es del 40%, la misma que según el BCE y el Ministerio de Finanzas del Ecuador a septiembre de 2016, se encuentra en 25,5%. La acumulación de reservas internacionales en los últimos años ha presentado variables, puesto que el 2013 las reservas (RI) se incrementaron a USD 4.360,5 millones, producto de mayores depósitos de algunas entidades del sector público, mientras que las reservas al final del 2014 se redujeron hasta registrar un saldo de USD 3.949,1 millones, situación similar se evidenció al cierre de 2015, pues las RI, registraron USD 2.496,0 millones, determinando que los principales ingresos de la Reserva Internacional son: recaudación de impuestos, exportaciones de petróleo y derivados, emisión de deuda interna, depósitos de los gobiernos locales, desembolsos de deuda externa y exportaciones privadas, entre otros. Al 31 de octubre de 2016 las reservas internacionales registraron un saldo USD 4.274,63 millones. La calificación crediticia del país en mercados internacionales, para finales del año 2015, la firma Standard & Poor s redujo la calificación que había otorgado al Ecuador, llevándola de B+ (Positivo) a B, debido a un deterioro de las cuentas fiscales y externas, producto de la caída en los precios del petróleo, así como una mayor tensión entre el gobierno y la sociedad 16. Por otro lado en el mes de diciembre de 2014, la agencia calificadora Moddy s Investors Service subió la calificación del país a B3 (estable), manteniendo su perspectiva estable 17. En este punto resulta importante mencionar que la calificación crediticia que posee Ecuador ha ocasionado un importante incremento en el riesgo país, lo cual dificulta el conseguir financiamiento en el mercado internacional, manteniendo únicamente la fuente de financiamiento proveniente de China, la misma que en ciertos casos es desfavorable debido a las altas tasas de interés o por la venta futura de petróleo. En términos generales, en el mediano plazo la creciente participación y regulación de la actividad económica por parte del Gobierno ecuatoriano genera cierta incertidumbre en su sostenibilidad ya que esta depende en gran medida de sus ingresos petroleros y estos, a su vez presentan una tendencia a la baja, con lo cual la caída del precio del crudo genera incertidumbre, en especial respecto a la inversión y gasto público, lo que obliga a moderar las expectativas de crecimiento. En relación a lo sucedido con la disminución en el precio del petróleo, se debe mencionar el alza que viene presentando el dólar en comparación de las principales monedas del mundo, es así que el dólar ha presentado una apreciación importante en los últimos meses 18. El efecto de este incremento estaría reflejado en las

17 exportaciones de los países dolarizados que serán más caras y menos competitivas, mientras que las importaciones se abaratarán. Quienes ganan con esta alza son los consumidores, que tendrán acceso a productos importados a menores precios, sin embargo, los que pierden podrían ser las empresas que se dedican a la producción, por las dificultades de exportación y por la competencia interna 19. Se debe mencionar que por la apreciación del dólar, mucha gente ha visto la oportunidad de sacar capitales y realizar compras en los países fronterizos debido a que sus monedas han sido devaluadas. Como consecuencia de la baja del precio del petróleo y la apreciación del dólar el panorama externo ha modificado las previsiones relacionadas con la balanza de pagos del país, por lo que el gobierno nacional se ha visto en la necesidad de aplicar medidas para regular el nivel general de las importaciones y así equilibrar la balanza comercial. Una de las medidas adoptadas que afectó de manera directa a varias industrias que se desenvuelven en el mercado bursátil es la aplicación de salvaguardias de hasta un 45% a las importaciones, la mencionada disposición afecta a productos con una sobretasa del 5% para bienes de capital y materias primas no esenciales, un 15% para bienes de sensibilidad media, un 25% a neumáticos, cerámica, ckd de televisores y ckd de motos y finalmente una sobretasa de 45% para bienes de consumo final, entre los que se incluyen televisores y motocicletas. Inicialmente, las salvaguardias tenían una vigencia de 15 meses a partir del 11 de marzo de 2015, tiempo en el cual se realizaron evaluaciones periódicas y una vez concluido el plazo se haría un cronograma de desgravación 20. Cabe indicar que en el mes de noviembre de 2015 Ecuador envió a la Organización Mundial de Comercio un cronograma de desmantelamiento progresivo de las salvaguardias a realizarse durante el año , sin embargo con lo sucedido en las ciudades costeras a causa del terremoto ocurrido en el mes de abril del mismo año y debido a la persistencia en las dificultades externas que determinaron la adopción de estas salvaguardias, el Comité de Comercio Exterior (COMEX) decidió diferir por un año más el cronograma de desmantelamiento de las salvaguardias 22, no obstante el Gobierno suavizó las salvaguardias, determinando que la tarifa más elevada de 40% se reduzca al 35% y la 25% al 15%. Con fecha 11 de noviembre de 2016 Ecuador y la Unión Europea (UE) firmaron su acuerdo comercial multipartes 23. El mecanismo comercial permitirá el acceso de la oferta nacional exportable sin aranceles y el acceso a un mercado de 614 millones de personas, se prevé entre en vigencia el 01 de enero de 2017, siempre y cuando se cumpla la ratificación en los legislativos de las partes. Riesgo del Negocio Descripción de la Empresa INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, se constituyó en 1993 bajo el nombre de SINACUAT S.A., con una duración de 50 años, para posteriormente adquirir su actual denominación en El objeto de la compañía es, entre una larga lista, la compra, venta, administración, anticresis y explotación de inmuebles urbanos y rurales. La compañía es propietaria del centro comercial Mall del Sol, y su principal actividad es la concesión de locales en los que se realizan distintas actividades comerciales. Durante la construcción de la edificación, que inició en 1994, se negociaron las concesiones de los locales, de tal modo que Mall del Sol fue abierto al público en diciembre de 1997 con un 98% de locales establecidos. El centro comercial tuvo su primera ampliación en 2006, en la que se incluyó a franquicias internacionales y nacionales que complementaron el mix de locales. En el año 2010 siguió innovándose y luego de la titularización realizada a través del mercado de valores, inauguró la construcción de las Torres del Mall, las mismas que también operan bajo el sistema de concesión y comprenden dos edificios de seis pisos, con un enfoque tanto comercial como empresarial. Por lo tanto, actualmente Mall del Sol, además de locales comerciales, comprende oficinas y salones de eventos y reuniones Si está pensando en hacer uso del mismo, por favor, cite la fuente y haga un enlace hacia la nota original de donde usted ha tomado este contenido. ElComercio.com 17

18 La compañía forma parte del Consorcio NOBIS, el mismo que está conformado por varias empresas, a las que supervisa y garantiza sus operaciones, orienta las acciones de respuesta oportuna y apoya las relaciones con el público y las instituciones. Con esa estrategia, el Gobierno NOBIS logra que sus empresas desarrollen una oferta de altísima calidad, con precios adecuados a la capacidad adquisitiva de los clientes, protegidos a su vez por la responsabilidad social del Consorcio. Las empresas que componen el Consorcio NOBIS corresponden a distintas categorías: i) Unidades de negocio agroindustrial: Azucarera Valdez, ECOELECTRIC, CODANA, CARBOGAS y Hacienda San Rafael; ii) Unidad de negocio Inmobiliario: PRONOBIS, Mall del Sol, Mundo San Rafael, y MORNIN; iii) Unidad de negocio Consumo Masivo: Universal Sweet Industries; iv) Otros Negocios, donde se ubican Nobis USA Inc. y Alinport / TCAP; y v) Responsabilidad Social, que incluye a Fundación NOBIS. La Compañía suscribe diversos tipos de contratos de concesión (alquiler) con sus clientes, los que legalmente reciben el nombre de "contratos de concesión". Generalmente en los contratos con clientes con periodos de corto y mediano plazo, se establecen contraprestaciones divididas en valores recibidos al comienzo del contrato o durante el primer año de alquiler ("valores iniciales de concesión" - VIC); y, valores recibidos mensualmente a lo largo del plazo contractual y conforme el uso de las instalaciones ("valores mensuales de concesión" - VMC). En los casos de clientes con los que se suscriben contratos de largo plazo, generalmente clientes que alquilan espacios representativos del centro comercial a quienes se les denomina "clientes ancla", se pacta el cobro solo de "valores iniciales de concesión"- VIC. Los Valores Iniciales de Concesión (VIC) se reconocen inicialmente en el rubro Ingresos diferidos y, posteriormente, se reconocen en resultados en línea recta en el plazo del contrato de concesión, independiente del momento de su cobro. Los valores a reconocer en el Estado de resultados integrales durante los próximos 12 meses se reconocen en el pasivo corriente y el saldo remanente se reconoce en el pasivo no corriente. Los Valores Mensuales de Concesión (VMC) se registran con crédito a los resultados en base a su realización y corresponden a los valores de alquiler devengado. Adicionalmente, la empresa contempla ingresos por publicidad, que se registran en resultados en base a su realización y corresponden a los valores de alquiler de islas, espacios y BTL destinados a la promoción de publicidad mediante letreros, afiches o imágenes de marcas; e ingresos por servicios, que se registran en resultados en base a su realización y corresponden a los valores de alícuotas cobradas a los concesionarios para cubrir los gastos de servicios básicos, limpieza, seguridad y otros mantenimientos del centro comercial. Conforme lo anterior, los ingresos de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL pueden agruparse en tres segmentos: Concesiones Mall del Sol, concesiones Torres del Mall y Servicios y publicidad, de los cuales las concesiones Mall del Sol mantienen la representación más alta dentro de la mezcla. La participación porcentual de los segmentos en los ingresos ordinarios de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se presenta en el siguiente gráfico: GRÁFICO 4: VENTAS POR PRODUCTO 18

19 Claramente se distingue la participación mayoritaria del segmento Mall del Sol y se advierte el incremento de la representación de Servicios y publicidad en 2014 y 2015, esto se debe a que hasta 2013 la empresa registraba en sus estados financieros el valor neto entre ingresos y egresos derivados de campañas publicitarias, al registrarlos por separado a partir de 2014 se muestra su real representación. A diciembre de 2015 el segmento Mall del Sol representó el 55,36% de los ingresos ordinarios de la empresa, Torres del Mall el 11,26% y Servicios y publicidad el 32,32%. Propiedad, Administración y Gobierno Corporativo El capital suscrito y pagado de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, al 30 de septiembre de 2016, asciende a USD 14,36 millones, dividido en acciones ordinarias y nominativas de USD 1,00 cada una, siendo su composición accionarial la siguiente: CUADRO 10: ACCIONISTAS Nombre Capital (USD) Participación BEAUPORT S.A ,00 71,12% INVERSIÓN Y DESARROLLO INVEDE S.A ,00 11,95% EKUA INVESTMENTS S.A ,00 16,93% Total ,00 100,00% En cuanto a su administración, la compañía es gobernada por la Junta General de Accionistas, la cual tiene prevalencia sobre los administradores de la compañía. Esto se evidencia en el organigrama de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL. GRÁFICO 5: ORGANIGRAMA DE LA COMPAÑÍA Gerente General Gerente de Contraloría Administradora Gerente Gerente Torres y Subgerente Subgerente Subgerente General Comercial otros negocios Marketing Sistemas Financiero La trayectoria y el reconocimiento de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL en el mercado, es el resultado, entre otras cosas, de la acertada administración, fruto de la experiencia de sus principales ejecutivos, los mismos que se presentan a continuación: CUADRO 11: ADMINISTRADORES DE LA COMPAÑÍA Cargo Nombre Bruno Zavala Gerente General Henry Vinueza Gerente Contraloría Marnie Villegas Administradora General Isabel Gómez Gerente Comercial Gabriela Mancuello Gerente Torres y otros negocios Tatiana Acaiturri Subgerente de Marketing Felipe Avellán Subgerente Sistemas Frank Guijarro Subgerente Financiero 19

20 Gobierno Corporativo La compañía no maneja aún conceptos o prácticas de Buen Gobierno Corporativo, pues no existe una definición formal de las mismas. La empresa no cuenta con un directorio; sin embargo, se maneja según las directrices del Consorcio al que pertenece. Empleados Al 30 de septiembre de 2016, la compañía contó con la participación de 142 colaboradores, incluyendo al Gerente General, distribuidos en distintas áreas, tal como se detalla a continuación: CUADRO 12: EMPLEADOS Área No. empleados Departamento de Seguridad 73 Departamento Técnico 14 Marketing 9 Eventos 9 Recursos Humanos 7 Otros 7 Departamento de Operaciones 4 Compras 4 Coordinación general 4 Financiero 4 Contabilidad 4 Comercial 2 TOTAL HEADCOUNT NÓMINA 141 Gerente General 1 Total 142 Adicionalmente, es importante señalar que la compañía no posee sindicatos ni comités de empresa. Empresas vinculadas o relacionadas Al 30 de septiembre de 2016, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL no mantiene vinculación de tipo accionarial ni administrativa con ninguna otra empresa. Sin embargo, mantiene relaciones comerciales con empresas relacionadas, en ventas con Promotores Inmobiliarios S.A.; en compras con Consorcio NOBIS S.A., Inverquim S.A., Tecnobis S.A., Fundación NOBIS; en inversiones con Fideicomiso de Inversión CN; en cuentas por cobrar con Cosmocenter S.A., Promoinmed S.A., Promotores Inmobiliarios S.A., Opersalud S.A., Dleistacorp S.A.; y en cuentas por pagar con Beauport S.A., Caroni Business Ltd. Inc., Narbeth Investments, Invede S.A., Inverquim S.A., Fundación NOBIS. Otros Aspectos Cualitativos de la Empresa Clientes Los ingresos de la compañía, como ya ha sido analizado, se dividen en tres segmentos: Concesiones Mall del Sol, concesiones Torres del Mall y Servicios y publicidad, de los cuales las concesiones Mall del Sol representan el 55,36% de los ingresos ordinarios de la empresa a diciembre de 2015 y el segmento Torres del Mall el 11,26%. Para septiembre de 2016, las concesiones Mall del Sol representaron el 56,97%, segmento Torres del Mall el 11,50% y Servicios y publicidad el 31,54% del total de ingresos registrados. Los dos segmentos mencionados operan con la modalidad de contratos de concesión (alquiler) con sus clientes, generalmente con periodos de corto y mediano plazo, lo que determina que los clientes, al menos los principales, sean los mismos y con las mismas representaciones respecto del total de ventas, razón por la cual 20

21 en los últimos periodos la mezcla de clientes básicamente no ha variado. A continuación se presentan los ingresos por cliente al 31 de diciembre de 2015 y septiembre GRÁFICO 6: CLIENTES (Diciembre 2015) GRÁFICO 7: CLIENTES (Septiembre 2016) Como puede apreciarse, la participación por cliente es pequeña, incluso la del más representativo, en la categoría Otros se incluyen los clientes con representaciones menores al 2%. Lo que indica una adecuada atomización en la distribución de los ingresos y la consecuente dispersión que evita la concentración en pocos clientes. La política de crédito de la empresa se expresa en los plazos estipulados en los contratos de concesión. Al estar concentrados todos los clientes en un mismo local, se facilita la logística de la gestión de cobro. La empresa muestra un manejo eficiente de cartera, con un periodo de cobros inferior a 30 días a lo largo de todo el periodo analizado. Al analizar la antigüedad de la cartera, se debe indicar que su estructura presentó a septiembre de 2016, un porcentaje de cartera por vencer igual a un 58,79% sobre la cartera total, y el 41,21% corresponde a cartera vencida más de 90 días, lo que sugieren la toma de acción inmediata por parte de la empresa para fortalecer la gestión de cobranza y mejorar la calidad de su cartera, con la finalidad de evitar un riesgo por incobrabilidad. GRÁFICO 8: ESTRUCTURA DE LA CARTERA (SEPTIEMBRE 2016) Proveedores Al referirnos a los proveedores de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se debe indicar que mantiene relaciones comerciales con una variedad de empresas e instituciones relacionadas con su giro de negocio. Al 31 de diciembre de 2015, de los 6 mayores proveedores sumaron el 36,42% del gasto, tal como se muestra continuación: 21

22 GRÁFICO 9: PRINCIPALES PROVEEDORES (DIC 2015) GRÁFICO 10: PRINCIPALES PROVEEDORES (SEP 2016) A septiembre de 2016, los mismos proveedores pero en diferente orden, sumaron el 49,92% del gasto. Debido al giro de negocio de la empresa, el financiamiento que otorgan los proveedores no es significativo, al cierre de 2015 Cuentas por pagar a proveedores financió el 0,42% de los activos totales, mientras que a septiembre de 2016 lo hizo en un 0,65%. Estrategias y Políticas de la Empresa Durante los últimos años la empresa se ha enfocado en dos estrategias principales: Innovación y mantenimiento. La innovación tiene el propósito de brindar una gama más amplia de servicios a sus clientes, y el mantenimiento de la edificación procura conservar el centro comercial atractivo para el público visitante. La compañía concentra sus esfuerzos en ofrecer la mezcla adecuada de productos y servicios para los clientes del centro comercial, de tal forma que mantenga su atractivo y la preferencia de ese público. Políticas de Precios La política de precios para concesiones determina el valor inicial (VIC) y el valor mensual (VMC) de concesión por metro cuadrado del local. Dicha política establece tanto valores iniciales de concesión como valores mensuales de concesión, en función del ramo al que pertenece el cliente, los mismos que se definen como sigue: Food Court. Restaurantes, cafeterías y Snacks. Electrónica y tecnología. Moda. Bancos. Tienda Ancla / Semi Ancla. Varios. Para las tiendas ancla y semi ancla, la política de precios considera únicamente el valor inicial de concesión y obvia el valor mensual de concesión. Política de Financiamiento Los activos totales de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se financiaron hasta el año 2014, principalmente con pasivos, aunque su tendencia fue decreciente, pasando de 66,91% en 2012 a un 58,36% en Para el 22

23 año 2015, estos dejan de ser la principal fuente de financiamiento de los activos, al reducirse hasta un 49,13% y un 41,12% a septiembre de 2016, como resultado del fortalecimiento del patrimonio. Después de lo descrito anteriormente, se debe indicar que la deuda con costo mantuvo el comportamiento a la baja demostrado históricamente, es así que pasó de financiar a los activos en un 15,70% en año 2012 a un 10,94% en 2015, mientras que para el segundo trimestre de 2016 lo hizo en un 7,45%, misma que estuvo conformada únicamente por los saldos de las emisiones vigentes en el Mercado de Valores para este último periodo. Política de Inversiones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL ha mantenido una política de inversiones enfocada a una mejora continua de las instalaciones del centro comercial Mall del Sol, lo que le ha llevado a realizar en los últimos años, inversiones importantes utilizado en adiciones de propiedades y equipo y propiedades de inversión. Tales inversiones guardan estrecha relación con el cumplimiento de la estrategia, ya mencionada, de dar mantenimiento de la edificación, en procura de conservar el centro comercial atractivo para el público visitante. Regulaciones a las que está sujeta la Empresa, Normas de Calidad y Certificaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL es una sociedad anónima regida por las leyes ecuatorianas y cuyo ente de control es la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros. Asimismo, se encuentra sujeta a la regulación de otros organismos de control como el Servicio de Rentas Internas, el Ministerio de Relaciones Laborales, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, el Instituto Ecuatoriano de la Propiedad Intelectual e incluso la Defensoría del Pueblo, entre otras. Responsabilidad Social y Ambiental INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL durante el año 2015 desarrolló 18 eventos de capacitación en seguridad industrial con temas como control de incendios; búsqueda, rescate y evacuación; primeros auxilios; entre otros. También realizó 8 eventos de capacitación en salud ocupacional con temas como manipulación manual de cargas, nutrición, políticas de salud ocupacional, entre otros; y por último, desarrolló 7 campañas de salud, como desparasitación, vacunación contra la influenza, entre otras. La empresa conduce sus actividades basándose en guías internacionales relacionadas con el compromiso hacia sus colaboradores, el medio ambiente, la productividad y la sociedad, los cuales están fundamentados en los indicadores del Global Reporting Initiative G4, el Pacto Global y los Objetivos de Desarrollo Sostenible. Eventos Importantes Como consecuencia del movimiento telúrico experimentado en la costa del país producido en abril de 2016, la empresa no reporta daños de consideración en su infraestructura y los efectos posteriores que podrían repercutir en la compañía serían menores. La compañía ha implementado varios proyectos en beneficio de sus empleados durante el año 2016, tales como: Beca Nobis a hijos de colaboradores del Área Operativa, Programa de Microempresarias del hogar, dirigido a las esposas de Colaboradores del área operativa, Campaña de Nutrición, dirigida a personal con sobre preso, Plan de Emergencia, el cual consiste en realizar un simulacro de evacuación, dentro del cual participaron empleados del Mall del Sol y Concesionarios, entre otros proyectos. Con fecha 31 de julio de 2016, el Representante de los Obligacionistas emitió su informe de gestión. 23

24 Riesgo Legal Al 30 de septiembre de 2016, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL reportó varios procesos legales como demandado y como demandante, de tipo civil, mercantil, penal y laboral, no obstante, los montos de las causas no representan riesgo significativo que altere el normal desarrollo de las actividades de la compañía. Presencia Bursátil Al 30 de septiembre de 2016, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL presentó 3 emisiones vigentes en el Mercado de Valores, conforme al siguiente detalle: CUADRO 13: PRESENCIA BURSÁTIL (SEPTIEMBRE 2016) Instrumento Año Emisión Resolución Aprobatoria Monto Autorizado Monto Colocado Saldo de Capital Primera Emisión de Obligaciones 2011 SC-IMV-DAYR-DJMV-G , , ,00 Segunda Emisión de Obligaciones 2013 SC-IMV-DJMV-DAYR-G , , ,00 Tercera Emisión de Obligaciones 2014 SCV-INMV-DNAR , , ,00 Sobre la base de lo analizado y detallado, CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A., opina que es aceptable la calidad y comportamiento de los órganos administrativos del Emisor, la calificación de su personal, sistemas de administración y planificación, además expresa que se observa consistencia en la conformación accionaria y presencia bursátil. Por lo señalado CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A., ha dado cumplimiento con lo estipulado en los numerales 1.5 y 1.6 del Artículo 18, de la Sección IV, Capítulo III, Subtítulo IV, Título II de la Codificación de las Resoluciones Expedidas por el Consejo Nacional de Valores (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). Situación del Sector El crecimiento poblacional, la búsqueda de seguridad y la comodidad de ubicar negocios y servicios variados en un mismo lugar, son los factores que impulsan la demanda de los centros comerciales. En las últimas décadas el crecimiento de la cantidad de centros comerciales ha sido exponencial en la ciudad de Guayaquil, desde el primero que surgió en 1979 (POLICENTRO), el número se ha multiplicado y actualmente suman alrededor de 50 en esa ciudad y sus cantones cercanos, como Samborondón y la vía a Daule. Las actividades realizadas por INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se enmarcan dentro del sector comercial, el cual en el 2014 representó el 10,73% del PIB total, constituyéndose en el segundo sector de mayor aporte a la economía ecuatoriana, después de la manufactura. En los últimos diez años, el comercio observó un comportamiento similar al de la economía en su conjunto, registrando una tasa de crecimiento promedio anual de 3,6%. El comercio se muestra sensible ante los cambios de las variables monetarias y externas. En los últimos cuatro años el sector comercial ha crecido en menor proporción que la economía global, lo cual obedece a limitaciones en la oferta, debido a políticas adoptadas por el Gobierno nacional destinadas a equilibrar el sector externo de la economía. Para junio de 2015 el sector del comercio mostró un crecimiento del 4,08% explicado principalmente por el avance del comercio al por mayor y por menor, es así que el comercio al por mayor creció en un 5,78% y el comercio al por menor se incrementó en 1,84%. El comercio se muestra sensible ante los cambios de las variables monetarias y externas. En los últimos cuatro años el sector comercial ha crecido en menor proporción que la economía global, lo cual obedece a limitaciones en la oferta, debido a políticas adoptadas por el Gobierno nacional destinadas a equilibrar el sector externo de la economía. 24

25 La aplicación de sobretasa arancelarias como medida económica para mitigar los impactos por la situación económica mundial, por apreciación del dólar (en el caso del Ecuador por ser un país dolarizado), la baja del precio del petróleo, ha afectado a los precios de alrededor de partidas arancelarias con porcentajes que van desde el 5% hasta el 45% 24. Dentro de los productos que se ven afectados son los de bienes de consumo final, con sobretasa de 45%, dentro de los que se incluyen una variedad de productos que se comercializan en un centro comercial, lo que ha generado un incremento en los costos de importación de los mismos. Se espera que esta medida sea aplicada por 15 meses, para luego disponer de un cronograma de desgravación. A efecto de la aplicación de sobre tasas arancelarias, el 2015 fue un año en el cual se presentó un descenso en las importaciones ya que éstas totalizaron USD millones aproximadamente, el Banco Central del Ecuador indicó que desde enero a octubre de 2015 el país compró al exterior USD millones menos en relación con el mismo periodo 2014, lo cual significó una disminución del 19,7% en divisas y 8,1% en toneladas métricas, lo que se constituiría como la peor caída de importaciones de los últimos 4 años. 25 Dentro de la actividad comercial y enfocándose en la actividad de la empresa, vale analizar la situación de los centros comerciales. En un principio, la zona norte de Guayaquil fue el área que atendieron los centros comerciales: Policentro, Albán Borja, Plaza Triángulo, Plaza Quil, Plaza Mayor, Mall del Sol, San Marino, Terminal Terrestre, la cadena de Ríocentros, y Citymall. En el centro de la ciudad se ubicaron Unicentro y Centro Comercial Malecón. Posteriormente, la expansión llegó también a zonas hasta ese entonces desatendidas, como el sector sur de la ciudad, donde predominaba un segmento poblacional de nivel socioeconómico medio y medio bajo, zona hoy cubierta por Riocentro Sur y Mall del Sur. Por otro lado, últimamente se observa una tendencia a incluir áreas pobladas consideradas de nivel socioeconómico bajo entre las zonas de atención de nuevos centros comerciales, tales como las zonas de la vía Perimetral y vía a Daule (noroeste de la ciudad), tal es el caso de Parque Comercial California, SuperAkí, Mall el Fortín y Plaza Tía. Si bien la mayoría de centros comerciales se localizan en Quito, Guayaquil y Cuenca, en los últimos años se ha visto una significativa expansión a polos habitacionales ubicados en áreas adyacentes a las ciudades más grandes, tales como la zona de San Rafael y Cumbayá en Quito, y las vías a Samborondón (incluyendo el sector La Aurora del cantón Daule) y a la Costa en Guayaquil. A más de lo anterior, la oferta de centros comerciales se ha ampliado a cantones de menor tamaño pero de importante actividad económica, Incluyendo Ambato, Daule, Loja, Machala, Manta, Portoviejo, Quevedo, Riobamba, entre otros. En el caso particular de Guayaquil, esta distribución en la localización de los centros comerciales se realizó hacia las amplias áreas residenciales de la zona norte de la ciudad que se encontraban insuficientemente servidas por tiendas de barrio y por pequeños negocios aislados y dispersos. Siendo Guayaquil una ciudad tropical, el modelo que resultó de mayor acogida a los consumidores en primera instancia fue el de concentraciones de locales en grandes edificios climatizados que brinden seguridad y parqueo, siendo menos atractivos los centros comerciales abiertos. Además de los centros comerciales cerrados, las plazas (construidas a campo abierto sin climatización general), que originalmente estuvieron representadas por Garzocentro, Plaza Quil, Aventura Plaza, retomaron su crecimiento en Guayaquil y zonas cercanas, siguiendo una tendencia que empezó con aquellas denominadas "La Piazza", de la constructora Conalba en asociación con representantes de las urbanizaciones privadas donde funcionan estos negocios, y que en total suman seis conjuntos en una sola planta, que agrupan 32,000 m 2 de construcción entre Guayaquil (Ceibos), sector vía a Samborondón (Km 1, Villa Club, Ciudad Celeste, La Joya) y la ciudad de Machala. Cabe indicar que las plazas comerciales van de la mano con la expansión de proyectos habitacionales. De esta forma, a lo largo de la vía a Samborondón se encuentran las Piazzas de Samborondón, La Joya, Villa Club y Ciudad Celeste, así como Village Plaza, CC, San Antonio Shopping, Plaza Navona, Plaza Lagos, las cuales buscan abastecer las necesidades de los habitantes de las urbanizaciones de la zona. Dentro de los últimos establecimientos inaugurados se encuentran: CC. La Gran Manzana y Mall 111 Fortín en el norte; Plaza Colonia,

26 Plaza Club, Blue Coast Business, Costalmar Shopping, y Laguna Plaza en la vía a la Costa; Palmora Plaza, Global Center, en la vía a Samborondón. Además cuentan el Paseo Shopping de Durán, el Riocentro El Dorado, de dos plantas y con más de m 2, y la Ciudad Comercial El Dorado, estos dos últimos centros comerciales pertenecientes al grupo económico Corporación El Rosado. Si bien la tendencia mundial es la repetición de marcas y locales en centros comerciales cada cierto espacio geográfico y demográfico, en Ecuador se aplica un factor diferenciador por capacidad de compra de los consumidores y por asociación de los grupos promotores o propietarios de los centros comerciales, de modo que la oferta de área de desarrollo comercial es algo diversificada, lo que crea patrones de tráfico y consumo relacionados con ventajas competitivas particulares de cada centro comercial. Uno de los cambios en la forma de explotación de los centros comerciales es el paso progresivo de venta a arriendo de los locales, de tal forma que la estructura accionarial (compuesta por inversionistas únicos o fondos de inversión) permite acelerar la toma de decisiones y la renovación de productos en el mercado, haciendo que comerciantes arrendatarios le dediquen mayores recursos a sus marcas y productos. En general, la asignación de los locales en los centros comerciales se da a través de dos tipos de concesiones: La que incluye el Valor Inicial de Compra (VIC) y la que no lo posee. En la modalidad VIC se paga el valor del metro cuadrado más alícuotas, desde antes de que abra el centro comercial, así los locales interesados aseguran su espacio por un número fijo de años. De acuerdo a un estudio realizado por IpsaGroup, una de las razones que motiva a los consumidores a visitar los centros comerciales es la variedad de locales y productos (18%). Otros se Inclinan por los patios de comidas (14%), buena atención (12%), hacer compras varias (11%), pasear y distraerse (10%), cines (9%), descuentos y promociones (8%), seguridad y tranquilidad (4%) y zona bancaria (3%). Estos elementos concuerdan con los criterios importantes que explican el desempeño de los centros comerciales, dados principalmente por la ubicación, cercanía a zonas con alto tránsito de personas, la disponibilidad de almacenes anclas, grandes tiendas y centros de entretenimiento. Mediciones realizadas a los consumidores de la ciudad de Guayaquil indican que en el "top of mind" se encuentran Mall del Sol, Mall del Sur, San Marino, Policentro y Ríocentros. Las características más importantes que deben reunir los centros comerciales son: Seguridad, variedad de locales, modernidad, facilidad de parqueo, productos de buena calidad, precios económicos, entre otras. Dentro de los locales más demandados por el usuario, están supermercados, bancos, cines, almacenes de juguetes electrónicos, electrodomésticos y almacenes grandes. El posicionamiento del centro comercial Mall del Sol se debe precisamente al cumplimiento de los parámetros mencionados en el párrafo precedente, a través de la implementación de las estrategias ya descritas. La permanente vigilancia de la compañía sobre el desarrollo de los gustos de los consumidores garantiza la permanencia del Mall del Sol con una alta preferencia. El sector donde desarrolla sus actividades la compañía, tiene como principales barreras de entrada los siguientes aspectos: Una elevada inversión inicial en infraestructura; capacidad para reinversión continua en renovaciones, ampliaciones y adecuaciones, campañas publicitarias y promociones que logren la fidelidad del cliente; disposición de locales ancla, como un supermercado y determinados restaurantes en el patio de comidas. Como la principal barrera de salida puede mencionarse dificultad que conllevaría el mantener el control administrativo que procure el mantenimiento del prestigio del centro comercial, y de ese modo mantener el valor de la inversión, mientras la propiedad vaya pasando a manos de terceros. 26

27 Expectativas Las expectativas para el 2016 no son las mejores. En la medida que la actividad económica continúe reprimida, el desempleo se incrementará, lo que empeorará los indicadores sociales de pobreza y desigualdad, lo que a su vez podría provocar un ciclo vicioso de menor actividad económica (menor recaudación), y más desempleo. No se avizora que el crédito vaya a empezar a revertir su tendencia de desaceleración y decrecimiento. Todos los sectores económicos del país deberán poner atención a las medidas fiscales que adopten el régimen en el ámbito externo (salvaguardias, aranceles) y el interno (mayores o nuevos impuestos). Dada la alta incertidumbre que rodea estas medidas, la actividad privada continuará reprimida por este motivo 26. Ya específicamente en el sector en el que se desenvuelve la compañía, se debe indicar que el crecimiento de los centros comerciales se ve reflejado en el incremento del número de clientes en los patios de comida, compras en los locales y el número de visitantes, y por lo mencionado anteriormente, estos podrían verse reducidos dadas las condiciones económicas del país. Posición Competitiva de la Empresa INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL desarrolla sus propios estudios del mercado, que le permiten tener una visión actualizada y real de lo que ocurre en su sector, en la competencia y en la economía en general. Según la información más actualizada, los centros comerciales considerados como competencia de Mall del Sol son: San Marino, Mall del Sur, Policentro, City Mall y El Dorado. Las ventajas comparativas de Mall del Sol frente a su competencia son su ubicación estratégica y la mezcla adecuada de productos y servicios ofertados en los locales del centro comercial, que brinda variedad y cubre todas las necesidades. Mall del Sol es la primera mención que hace la gente al referirse a un centro comercial, es así que ostenta el 27,20% como top of mind, seguido por Mall del Sur con el 22,90%; y San Marino con el 10,80%. GRÁFICO 11: PREFERENCIA DEL PÚBLICO Fuente y elaboración: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Finalmente, y por considerarse una herramienta que permite visualizar la situación actual de la compañía, es importante incluir a continuación el análisis FODA de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, evidenciando los puntos más relevantes tanto positivos como negativos, así como factores endógenos y exógenos, de acuerdo a su origen:

28 CUADRO 14: FODA FORTALEZAS DEBILIDADES Liderazgo del mercado, número 1 en el top of mind. Una sola ancla, Megamaxi. Posición estratégica del centro comercial. Precios no competitivos en varios de los locales. Pertenencia al Consorcio NOBIS. Excelente mix de locales. Congestión en los estacionamientos en horas pico. Parqueos amplios y techados. Atención deficiente de algunos locales, que no puede controlarse desde la administración. OPORTUNIDADES AMENAZAS Desarrollo como punto turístico. Crisis económica del país. Futuro crecimiento demográfico de la zona. Desarrollo de centros comerciales, actuales y nuevos, con opciones de mercadería barata. Proyección como centro de inversiones. Fuente / Elaboración: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Riesgo operacional El riesgo operacional comprende la posibilidad de que el resultado económico y los flujos de la compañía se vean afectados frente a la exposición a ciertos aspectos o factores de riesgo asociados con su recurso humano, los procesos, la tecnología que utilice, el manejo de la información, entre otros. Otro riesgo que existe y que podría perjudicar de cierta manera a la compañía, se encuentra asociado con las propiedades de inversión que posee, las mismas que podrían ser objeto de daños ante la ocurrencia de eventos como incendios, temblores, terremotos u otros. En este sentido, es importante mencionar que la compañía cuenta con una póliza de seguro contra todo riesgo para propiedades, contratada para varias empresas del Consorcio NOBIS, con vigencia hasta agosto y noviembre de Por otro lado, respecto al manejo de la información se debe mencionar que la compañía cuenta con procedimientos y planes de contingencia para servicios y sistemas de información, que entre otras cosas contempla políticas y procedimientos de respaldo de la información. Es importante mencionar que no existe mayor riesgo en cuanto a la operatividad relacionada con el cobro de los arriendos a los diferentes clientes de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, pues todos los clientes se encuentran reunidos en un solo lugar y han suscrito contratos con sus respectivas cláusulas de penalización en caso de incumplimiento, lo cual facilita la logística de la gestión de cobros. Otro riesgo asociado con la operación de la compañía se refiere al cobro de la cartera vencida. Para el caso de clientes con deuda vencida, si se torna necesaria la aplicación de procedimientos ajenos a la labor habitual de la empresa, ésta se ampara en firmas o profesionales independientes con experiencia en recuperación de cartera. Riesgo Financiero El análisis financiero efectuado a INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, se realizó sobre la base de los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales auditados de los años 2012, 2013, 2014 y 2015, así como de los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales internos no auditados, sin notas a los estados financieros, al 30 de septiembre de 2015 y 30 de septiembre de Análisis de los Resultados de la Empresa Los ingresos ordinarios de la compañía marcaron una clara tendencia creciente durante el periodo analizado, es así que a diciembre de 2015 subieron en un 62,67% frente a lo reportado en el año 2012, pues pasaron de USD 12,80 millones en ese año a USD 20,82 millones a diciembre de 2015 (USD 19,70 millones en 2014), producto del incremento en el valor mensual de las concesiones, alícuotas de mantenimiento y el alquiler de salones de eventos. 28

29 Dentro del análisis de los ingresos se destaca el incremento de 48,30% registrado al cierre de 2014, frente a lo reportado en el año 2013, producto del registro de ingresos por publicidad, que hasta el año 2013 fueron consolidados con los egresos del mismo tipo, no obstante, a partir del años 2014, ya fue regularizado este tema. Para septiembre de 2016, lo ingresos arrojaron una suma de USD 14,33 millones, inferior en 1,62% frente a lo registrado en septiembre de 2015 (USD 14,57 millones), debido al decremento registrado en la publicidad y por concepto del valor inicial de concesiones (VIC). Dada la actividad desarrollada por INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, no registra costo de ventas, lo que deriva en la ausencia de un margen bruto. Los gastos operacionales, por su parte se mostraron crecientes, pasando de significar el 54,79% de los ingresos en el 2012 a un 61,78% en el 2015, debido al aumento de sus gastos generales y administrativos, siendo su principal rubro el de remuneraciones y beneficios sociales. Para septiembre de 2016, los gastos operacionales mostraron un ligero decremento, lo que obedece a la estabilidad demostrada en su actividad, pues llegaron a significar el 52,60% de los ingresos. Hay que mencionar que por implementación de las NIIF la empresa registra el rubro de participación de trabajadores en utilidades como gasto operacional, lo cual afecta el valor contable real de la utilidad operacional, pues esta fuera superior si no tuviera este efecto. El margen operativo presentó una tendencia decreciente en función del incremento experimentado en los gastos operacionales, pasando de 45,21% en 2012 a un 38,22% en Para septiembre de 2016, el margen operativo continua con la tendencia, pues luego de haberse ubicado en 46,40% (septiembre de 2015) crece a un 47,40% (septiembre 2016), producto de una disminución en mayor proporción de las gastos administrativos y de ventas frente al decremento de los ingresos. GRÁFICO 12: UTILIDAD OPERACIONAL E INGRESOS Los gastos financieros tuvieron una representación decreciente, que pasó de 10,79% sobre los ingresos ordinarios en 2012 hasta un 4,04% en 2015, lo cual es congruente con la tendencia a la baja registrada en su deuda con costo. Para septiembre de 2016, los gastos financieros continuaron con el comportamiento evidenciado históricamente, pues significaron el 2,55% de los ingresos, luego de haberse ubicado en 4,55% en septiembre de 2015, consecuencia de la amortización normal de sus obligaciones con costo. 29

30 Y luego de descontar el rubro de otros ingresos y gastos netos, así como el impuesto a renta, la compañía arrojó un margen neto bastante estable, pues pasó de un 26,31% en 2012 a un 29,56% en 2014 y un 25,64% como punto más bajo, en A septiembre de 2016 la utilidad antes de impuestos representó el 37,80% de los ingresos ordinarios, ligeramente superior al 36,17% registrado a septiembre de 2015, producto del manejo aceptable de sus costos y gastos. Indicadores de Rentabilidad y Cobertura La tendencia creciente de la utilidad neta de la empresa hasta 2014, más las variaciones de los activos y la tendencia creciente del patrimonio, ocasionaron que tanto la rentabilidad sobre activos como sobre el patrimonio también sea creciente. Para diciembre de 2015, dichos indicadores reflejaron una tendencia decreciente, debido al comportamiento a la baja de su utilidad, no obstante, estos se ubicaron en un nivel adecuado para el giro del negocio. Al 30 de septiembre de 2016, el ROA aumenta levemente a un 7,30% (6,92% en septiembre 2015), como resultado del decremento presentado en los activos frente al incremento de la rentabilidad, situación contraria se presenta con el patrimonio pues se refleja un decremento para el periodo analizado arrojando un ROE de 12,41%. (13,84% en septiembre de 2015). CUADRO 15 / GRÁFICO 13: RENTABILIDAD SOBRE ACTIVO Y PATRIMONIO Ítem ROA 4,44% 5,19% 7,39% 7,10% ROE 13,42% 14,56% 17,76% 13,95% Ítem sep-15 sep-16 ROA 6,92% 7,30% ROE 13,84% 12,41% El EBITDA (acumulado) de la compañía presentó una tendencia creciente en términos monetarios a lo largo de todo el periodo analizado, demostrando que la generación de recursos propios es suficiente para su normal desenvolvimiento, es así que pasó de USD 7,65 millones (59,78% de los ingresos) en 2012 a USD 10,47 millones (50,28% de los ingresos) en Para septiembre de 2016, continua el comportamiento al alza, pues luego de haberse ubicado en USD 7,71 millones (52,94% de los ingresos) en septiembre de 2015 pasó a USD 7,78 millones (54,26% de los ingresos) en septiembre de 2016 Lo mencionado, determinó que su cobertura sobre gastos financieros también presente un comportamiento al alza, con la suficiente holgura para cubrir dichos rubros, evidenciando que la compañía alcanzó un flujo operativo adecuado. 30

31 CUADRO 16, GRÁFICO 14: EBITDA Y COBERTURA DE GASTOS FINANCIEROS (Miles USD) Ítem EBITDA Gastos Financieros Cobertura EBITDA/ Gastos Financieros (veces) 5,54 6,66 9,36 12,45 Ítem sep-15 sep-16 EBITDA Gastos Financieros Cobertura EBITDA/ Gastos Financieros (veces) 11,64 21,27 Capital Adecuado Activos Los activos de la compañía presentaron una tendencia relativamente estable a lo largo de los años, pues pasaron de USD 75,83 millones en 2012 a USD 78,76 millones en 2014 y USD 75,18 millones en diciembre de 2015, debido a las variaciones registras en la propiedad planta y equipo, así como en sus propiedades de inversión. Para septiembre de 2016, los activos registraron una suma de USD 74,16 millones, monto similar a lo reportado en diciembre de 2015, pues apenas decreció en 1,35%. En la estructura del activo total primaron los de tipo no corriente, que en promedio representaron el 94,44% del total de activos a lo largo del periodo analizado ( ), mientras que a diciembre de 2015 fue el 94,70% y el 94,57% a septiembre de 2016; siendo su cuenta más relevante propiedad de inversión, cuyo valor neto a diciembre de 2015 representó el 88,79% del total de activos y el 89,04% a septiembre de 2016, mismas que son mantenidas para producir rentas, como efectivamente ocurre con las de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, que están constituidas por el centro comercial Mall del Sol y el complejo Torres del Mall, pues la fuente de ingresos principal de la compañía está dada por el arrendamiento a través de contratos de concesión, de los locales comerciales del centro comercial y de las oficinas y salones para eventos de Torres del Mall. La Propiedad, planta y equipo la empresa contempla el espacio que dentro de la edificación no está destinado a obtener rentas, por lo tanto su representación sobre el total de activos es muy pequeña, registrando un promedio a lo largo del periodo analizado del 1,53%, finalmente, se registran impuestos diferidos, que significaron el 4,27% de los activos totales en promedio. Por su parte, el activo corriente tiene una representación menor dentro de los activos totales, es así que a diciembre de 2015 se ubicó en un 5,30% y a septiembre de 2016 fue de 5,43%. El mayor peso relativo dentro de los activos corrientes se registró en el rubro de Efectivo y equivalentes de efectivo, que a diciembre de 2015 representó el 3,27% de los activos totales y a septiembre de 2016 el 1,78%. Pasivos Los pasivos totales de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL presentaron una tendencia decreciente, pues pasaron de USD 50,74 millones (66,91% de los activos) en 2012 a USD 36,93 millones (49,13% de los activos) en 2015, y USD 30,50 millones (41,12% de los activos) a septiembre de 2016, producto de la amortización normal de sus obligaciones con costo, salvo en 2015 cuando el principal motivo fue la anulación de la deuda por pagar a relacionadas en el largo plazo, valor que a septiembre de 2016 se repone en buena parte. 31

32 La principal cuenta del pasivo son los ingresos diferidos, que totalizó entre la porción corriente y la no corriente 29,56% de los activos en 2012 y desde entonces marcó una tendencia decreciente hasta un 24,67% en 2015 (23,37% a septiembre de 2016), mismos que se registran por concepto de valores iniciales de concesión (VIC) tanto en el corto y largo plazo, a plazos de 1 a 50 años, de acuerdo con los términos de los contratos suscritos. Le sigue en importancia la deuda financiera, no obstante, su tendencia fue decreciente, producto de su respectiva amortización, pues pasó de financiar el 15,70% de los activos en 2012 a un 10,94% en 2015 y un 7,45% en septiembre de 2016, mismas que incluyó créditos con entidades bancarias hasta diciembre de 2015, corte en el cual únicamente quedaba un remanente en el pasivo corriente. A septiembre de 2016 la deuda financiera, registra sólo los saldos de las emisiones de obligaciones vigentes en el Mercado de Valores. A continuación se ubican las cuentas por pagar a relacionadas en el pasivo no corriente, que también disminuyó del 15,18% de financiamiento de activos en 2012 hasta el 12,33% en 2014, al cierre de 2015 se anuló el rubro y a septiembre de 2016 aparece nuevamente con un financiamiento del 7,14% de los activos. Las cuentas por pagar a relacionadas no se suman a la deuda financiera porque no generan intereses y no tienen un plazo determinado. Patrimonio El patrimonio de la empresa presentó una clara tendencia creciente en términos monetarios a lo largo del periodo analizado, pues pasó de USD 25,09 millones (33,09% de los activos) en 2012 a un USD 38,25 millones (50,87% de los activos) en 2015 y USD 43,66 millones (58,88% de los activos) en septiembre de 2016, gracias al comportamiento creciente de sus reservas. El capital social de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL no registró variaciones durante el periodo analizado, (USD 14,36 millones), no obstante, fue el principal componente del patrimonio, que financió al activo en un promedio del 18,81% (19,10% a diciembre de 2105 y 19,36% a septiembre de 2016). Dentro de la composición del patrimonio de la empresa, el siguiente rubro en importancia son las reservas, que con tendencia creciente financiaron los activos de la empresa en 1,68% en 2012, 16,45% en 2015 y un 51,46% en septiembre de Flexibilidad Financiera Los indicadores de liquidez que presentó INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL a lo largo del periodo analizado se ubicaron por debajo de la unidad, lo que evidencia el predominio de los pasivos corrientes frente a los activos del mismo tipo, en especial por el registro de ingresos diferidos, por concepto del valor inicial de concesiones (VIC). CUADRO 17, GRÁFICO 15: NIVEL DE LIQUIDEZ (Miles USD) Ítem Activo Corriente Pasivo Corriente Razón Circulante (veces) 0,32 0,29 0,65 0,27 Liquidez Inmediata (veces) 0,29 0,26 0,61 0,24 Ítem sep-15 sep-16 Activo Corriente Pasivo Corriente Razón Circulante (veces) 1,13 1,55 Liquidez Inmediata (veces) 0,98 1,31 32

33 Para septiembre de 2016 el indicador se ubica en mejor posición (1,55 veces), producto de importante disminución reportada en los pasivos de tipo corriente. Como consecuencia de lo anterior, el capital de trabajo de la compañía en los periodos anuales se registra en términos negativos; sin embargo, la calidad de su EBITDA y su generación de flujos determinan la capacidad que tiene INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL para hacer frente a sus compromisos. Para septiembre de 2016, el capital de trabajo asciende a USD 1,43 millones que representó el 1,93% de los activos totales. Indicadores de Eficiencia INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, durante el ejercicio económico analizado ( ) presentó un periodo de cobros bastante estable, siempre menor a 30 días, es así que al cierre de diciembre de 2015, este se ubicó en 16 días (17 días a septiembre de 2016); lo que determina que la compañía hace efectiva la cobranza de sus facturas en este lapso aproximadamente, lo que revela una eficiente gestión de cobros. Por otro lado, al referirnos al indicador Plazo de Proveedores, se pudo evidenciar que la compañía paga a sus proveedores en un plazo anual aproximado de 9 días (año 2015) y de 17 días a septiembre de 2016, lo que determina que la compañía se financia con fuentes diferentes a proveedores. Indicadores de Endeudamiento Solvencia y Solidez El comportamiento descrito para pasivos y patrimonio, redundaron en un apalancamiento decreciente, que pasó de 2,02 veces en 2012 a un 0,97 veces en 2015, mientras que en septiembre de 2016 fue de 0,70 veces, lo que demuestra el fortalecimiento del patrimonio año tras año, producto principalmente de sus reservas. GRÁFICO 16: NIVEL DE APALANCAMIENTO Entre tanto, el indicador que relaciona los pasivos totales con el capital social de la compañía, mostró una tendencia ligeramente estable pero a la baja durante los ejercicios económicos analizados, pues pasó de 3,53 veces en el año 2012 a 3,20 veces en 2014 y 2,57 veces en el año Para septiembre de 2016, mantiene un comportamiento similar, pues llega a 2,12 veces, gracias a la predisposición decreciente de los pasivos. El indicador que relaciona el pasivo total/ebitda (anualizado) se ubicó en 3,53 años al cierre de 2015 y en 2,90 años en septiembre de 2016, luego de haberse ubicado en 4,76 años en diciembre de 2014, lo que refleja el tiempo en que la compañía podría cancelar todas sus obligaciones. El indicador que relaciona la deuda financiera/ebitda (anualizado) se posicionó en 0,79 años al cierre de 2015 y 0,52 años en septiembre de 2016, determinando el tiempo en que la compañía podría cancelar su deuda con costo, y que inclusive se ubica por debajo de los plazos a los que la tiene contratada. 33