Funcionamiento del mercado del suelo, valorización del suelo e instrumentos de gestión

Transcripción

1 Funcionamiento del mercado del suelo, valorización del suelo e instrumentos de gestión Derechos de construcción y desarrollo y compensaciones en la legislación colombiana María Mercedes Maldonado

2 Precisiones iniciales Una cosa es la venta de derechos la transferencia de derechos entre terrenos o inmuebles Transferencia implica vinculación entre áreas emisoras o receptoras o áreas generadoras - Remite a compensaciones entre inmuebles

3 Factores importantes Ámbitos geográficos Ligado a decisiones de planificación No se trata solo de comercializar derechos

4 Transferencia Áreas generadoras o emisoras Áreas receptoras

5 Áreas generadoras: Los terrenos con limitaciones de edificabilidad o destinados a espacio público Áreas receptoras: Los terrenos o inmuebles donde pueden ser utilizados, cuyos propietarios deseen acceder a una edificabilidad adicional

6 Casos en qué se pueden utilizar los CDC, según la ley colombiana 1º Como soporte a sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios Art. 50 autoriza de manera general que en los planes de ordenamiento o en los planes parciales se establezca la convertibilidad en derechos de construcción y desarrollo de los índices de edificabilidad relacionados con los inmuebles que formen parte de unidades de actuación o localizados en determinadas áreas o zonas del suelo urbano Art. 47, 48

7 Casos en qué se pueden utilizar los CDC, según la ley 388 2º. Como instrumento alternativo para hacer efectiva la participación en plusvalías 3º Como mecanismo para pagar o compensar la carga urbanística de conservación histórica, arquitectónica o ambiental o para pagar compensaciones originadas en perjuicios por construcción de obra pública

8 Casos en qué se pueden utilizar los CDC, según la ley 388 4º. Como mecanismo de pago en los casos de expropiación

9 Si se utiliza como mecanismo alternativo para ser efectiva la participación en plusvalía tiene el problema de Norma anterior, solo se podrían recuperar recursos del 50% de la edificabilidad adicional

10 Adicionalmente Ley 9ª de 1989 ARTÍCULO 68 Los concejos de los municipios determinarán la forma de transferir los derechos de desarrollo y de construcción entre aquellos inmuebles sometidos a regímenes urbanísticos especiales restrictivos del uso, densidad o altura y aquellos otros cuyos propietarios deseen bonificación en altura o densidad.

11 .. Y los Fondos de compensación Artículo 49. Fondos de compensación. Como mecanismo para (1) asegurar el reparto equitativo de las cargas y beneficios generados en el ordenamiento urbano, y (2) para garantizar el pago de compensaciones en razón de cargas urbanísticas de conservación, las administraciones municipales y distritales podrán constituir fondos, los cuales podrán ser administrados mediante encargos fiduciarios.

12 LEY 388 DE 1997 Artículo 50. Indices de edificabilidad. Los planes de ordenamiento o los planes parciales que los desarrollen podrán determinar los índices de edificabilidad relacionados con los inmuebles que formen parte de unidades de actuación o localizados en determinadas áreas o zonas del suelo urbano, para su convertibilidad en derechos de construcción y desarrollo. Parágrafo. Confiérense facultades extraordinarias al Presidente de la República, por el término de seis (6) meses contados a partir de la vigencia de esta ley, para que dicte reglas relativas a los mecanismos que hagan viable la compensación mediante la transferencia de construcción y desarrollo.

13 Decreto 151 de 1998 Reglamentó la utilización de los certificados de derechos de construcción en los casos del tratamiento de conservación arquitectónica, histórica y ambiental Más no los demás casos en que está contemplada la utilización de este tipo de certificados

14 NORMAS CONSTITUCIONALES EN COLOMBIA CON RESPECTO A LA PROTECCIÓN O CONSERVACIÓN Artículo 8. Es obligación del Estado y de las personas proteger las riquezas culturales y naturales de la Nación. Artículo 95. (...) Son deberes de la persona y del ciudadano: (...) 8. Proteger los recursos culturales y naturales del país y velar por la conservación de un ambiente sano,

15 LEY 388 DE 1997 Artículo 48. Compensación en tratamientos de conservación. Los propietarios de terrenos e inmuebles determinados en los planes de ordenamiento territorial o en los instrumentos que los desarrollen como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, deberán ser compensados por esta carga derivada del ordenamiento, mediante la aplicación de compensaciones económicas, transferencias de derechos de construcción y desarrollo, beneficios y estímulos tributarios u otros sistemas que se reglamenten.

16 LEY 388 DE 1997 Artículo 38. Reparto equitativo de cargas y beneficios. En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y Ias normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados. Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito.

17 LEY 388 DE 1997 Art o. Inciso.- En los casos de inmuebles declarados como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, deberá garantizarse igualmente la disponibilidad presupuestal para el pago de la compensación, de conformidad con lo previsto en el artículo 48 de la presente ley.

18 DECRETO LEY 151 DE 1998 Artículo 2º. Se entiende por conservación el tratamiento urbanístico que por razones ambientales, históricas o arquitectónicas limita la transformación de la estructura física de áreas del municipio o distrito, de inmuebles particulares, de obras públicas, y de elementos constitutivos del espacio público. Cada municipio o distrito determinará en el respectivo Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen las áreas o inmuebles sujetos a tratamiento de conservación.

19 DECRETO LEY 151 DE 1998 Artículo 2º. Se entiende por conservación el tratamiento urbanístico que por razones ambientales, históricas o arquitectónicas limita la transformación de la estructura física de áreas del municipio o distrito, de inmuebles particulares, de obras públicas, y de elementos constitutivos del espacio público. Cada municipio o distrito determinará en el respectivo Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen las áreas o inmuebles sujetos a tratamiento de conservación.

20 DECRETO 151 DE 1998 Artículo 3º. La aplicación del tratamiento de conservación a una zona, predio o inmueble, limita los derechos de construcción y desarrollo. Para compensar esta limitación, se crean (??) los derechos transferibles de construcción y desarrollo, equivalentes a la magnitud en que se ha limitado el desarrollo en una zona, predio o edificación en particular, en comparación con la magnitud de desarrollo que sin esta limitación podría obtenerse dentro de lo definido para la zona o subzona geoeconómica homogénea por el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen.

21 Decreto 151 de 1998 Tiene otros problemas conceptuales y técnicos y varias contradicciones 1º. Arts. 5º y 1º. Indica que se adquieren mediante licencia Las licencias no son un mecanismo de adquisición o.. que son concedidos de conformidad con una licencia Esta condición impide hacerlos operativos y es un error conceptual

22 Decreto 151 de º. Art 6º. Los derechos transferibles de construcción y desarrollo serán emitidos por el municipio o distrito correspondiente con la indicación de la zona o subzona geoeconómica homogénea receptora, donde es permitida su utilización, y la clase y magnitud adicional permitida.

23 Art. 6º Ley 151 Decreto 151 de 1998 Para su emisión, el municipio o distrito correspondiente deberá realizar y publicar previamente un estudio de factibilidad que permita establecer la demanda de ellos y su concordancia con las pautas generales de uso, tratamiento y aprovechamiento previstas en el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen

24 Decreto 151 de 1998 Cuál es la disposición aplicable? -La de la emisión derivada de una licencia otorgada por un curador - La de la emisión por el municipio de manera general, vinculados a una zona generadora y aplicables en zonas receptoras

25 Decreto 151 de 1998 continuamos Artículo 7º. Las zonas receptoras pueden estar localizados en las mismas zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas donde estos derechos se generan o se pueden establecer relaciones directas y específicas entre zonas generadoras y zonas receptoras de derechos.

26 Decreto 151 de 1998 continuamos -Artículo 8º. El Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen, deberán fijar el límite máximo de desarrollo adicional posible de las zonas receptoras, de acuerdo con el potencial de desarrollo de las mismas, sus condiciones de infraestructura vial y de servicios públicos, equipamiento y espacio público.

27 Decreto 151 de 1998 continuamos -Artículo 9º. A solicitud de los particulares, y con el objeto de generar espacio público en áreas desarrolladas, el municipio o distrito podrá crear áreas generadoras de derechos transferibles de construcción y desarrollo, para ser incorporadas como elementos del espacio público al Plan de Ordenamiento Territorial o a los Planes Parciales que lo desarrollen.

28 METODOLOGIA PARA EL CALCULO DE LA COMPENSACIÓN DECRETO 151 DE X # m suelo urbanizable de conservación Valor comercial m2 suelo inmueble con tratamiento de desarrollo Valor comercial m2 suelo inmueble con tratamiento de conservación

29 DECRETO 151 DE 1998 Artículo 12. El valor a compensar será pagado por una sola vez por los fondos de compensación municipales o distritales, a solicitud del propietario del inmueble en cuestión, a través de cualesquiera de los siguientes medios, previa disponibilidad presupuestal: a) Beneficios y estímulos tributarios concedidos por el respectivo municipio o distrito; b) La asignación de derechos transferibles de construcción y desarrollo; c) Otros sistemas que se reglamenten.

30 ACLARACIONES AL DECRETO 151 DE 1998 POR EL DECRETO 1337 DE 2002 LA COMPENSACION PROCEDERÁ... exclusivamente cuando se limiten derechos de edificabilidad de determinados predios o inmuebles ubicados en el suelo urbano o de expansión urbana, conforme a la clasificación del suelo que haya establecido el respectivo municipio o distrito.

31 ACLARACIONES AL DECRETO 151 DE 1998 POR EL DECRETO 1337 DE 2002 Corresponde, en todo caso, a los municipios y distritos definir los mecanismos a través de los cuales se garantizará el pago de las compensaciones de los terrenos o inmuebles calificados de conservación, bien sea en los planes de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen

32 ACLARACIONES AL DECRETO 151 DE 1998 POR EL DECRETO 1337 DE 2002 En ningún caso, pese a que se encuentren en suelo urbano o de expansión urbana, serán objeto de compensación, los terrenos o inmuebles que por sus características físicas, topográficas o geológicas sean inconstruibles ni aquellos que sean declarados como zonas de amenaza o riesgo.

33 ACLARACIONES AL DECRETO 151 DE 1998 POR EL DECRETO 1337 DE 2002 Sólo se aplica la compensación mediante transferencia de derechos de construcción cuando el Municipio así lo defina Cuando el respectivo municipio o Distrito no haya adoptado este mecanismo de compensación, garantizará que los propietarios de los predios o inmuebles a conservar sean objeto de otro tipo de estímulos, beneficios o formas de compensación en los términos que se establecen en el Decreto 151 de 1998 y en el presente decreto.

34 ACLARACIONES AL DECRETO 151 DE 1998 POR EL DECRETO 1337 DE 2002 Los municipios, sus entidades descentralizadas y las entidades que conforman el Sistema Nacional Ambiental mantendrán, en todos los casos, la posibilidad de adquirir los terrenos calificados por su normativa urbanística o ambiental como de conservación o protección ambiental.

35 TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE CONSTRUCCION EN TRATAMIENTO DE CONSERVACION ARQUITECTONICA EN EL POT DE BOGOTA Para transferencias de derechos de construcción? Potencial Adicional POT Acuerdo 6 de 1990 o Norma anterior

36 TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE CONSTRUCCION EN TRATAMIENTO DE CONSERVACION AMBIENTAL EN EL POT DE BOGOTA 0.7 IC=1 /área bruta IC=1 /área útil Suelo de Protección ambiental Suelo de Desarrollo

37 POT Bogotá 2000 Hoy corregido

38 Cuál es el contenido de un certificado? Art 89 Ley 388 derechos adicionales de construcción y desarrollo ( ) los títulos serán representativos en el momento de la emisión de una cantidad de derechos adicionales, expresada en metros cuadrados,

39 Cuál es el contenido de un certificado? Art 89 Ley 388 y se establecerá una tabla de equivalencias entre cada metro cuadrado representativo del título y la cantidad a la cual equivale en las distintas zonas o subzonas

40 Dicha tabla de equivalencias deberá estar claramente incorporada en el contenido del título junto con las demás condiciones y obligaciones que le son propias. A la unidad de equivalencia se le denominará Derecho Adicional Básico.

41 Un certificado representa un número determinado de metros cuadrados (un uso) No representa dinero Que se pueden utilizar en una zona específicamente determinada

42 No generan deuda pública Es decir, el Municipio no queda obligado a pagar algo al titular del derecho de construir solo que lo pueda utilizar en una zona determinada, con el mismo carácter de una norma general del POT

43 Cómo se determina el valor de los certificados? El residual de lo que se puede construir en él Es decir precio del suelo Se supone que el precio lo determina el mercado

44 Pueden ser vertidos en títulos valores negociables en bolsa Hay problemas aún para emisión de valores representativos de derechos de construir

45 Cómo hacerlos operativos? Una zona destinada a espacio público Se le asignan derechos de construir que no puede utilizar pero si transferir a otras zonas

46 Otras zonas se les asigna una edificabilidad básica y una adicional con un máximo para generar una demanda por los títulos

47 Los promotores de terrenos que quieran construir más edificabilidad compran sus derechos a los terrenos destinados a espacio público pero deben transferir los terrenos al Municipio

48 Clave El índice de construcción básico Debe ser el mismo para los dos tipos de predio, para producir equidad Si es muy alto disminuye el interés en comprar