Gestión Centros 0 Comerciales

Transcripción

1 Centros 0 Comerciales Índice 7 de febrero 2015

2 Como expertos en el sector ofrecemos servicios de: Construcción y Rehabilitación Mantenimiento Integral de Instalaciones Ensayos No destructivos Ingeniería y Consultoría Desarrollos Inmobiliarios La visión integral del negocio, que nos permite analizar y ejecutar todo el desarrollo de un activo, nos ha llevado a realizar proyectos llave en mano.

3 0 1. Terminología Centros Comerciales. Inicio y Evolución Índice 2. Enfoque la. Misiones Asesoramiento Jurídico Preparación de la Futura gestión Puesta en Marcha Inmobiliaria, Comercial y de Marketing Patrimonial 3. Condiciones de lacolaboración Colaboración. Honorarios 4. Conclusiones. Oportunidades 5. Anexos

4 1 Terminología Centros Comerciales S.B.A: Superficie Bruta Alquilable RMG : Renta Mínima garantizada Tasa de esfuerzo: % Renta/Ventas Renta variable: Diferencia entre el % firmado en contrato por la RMG Locomotora o ancla: Hipermercado Parque de medianas: Parque Comercial Factory: Parque de fabricantes Isocrona: Coronas de terreno y población con una ubicación ió equivalente al proyecto en términos de tiempo y kilómetros Área de influencia: El ámbito de influencia recoge la población considerada público objetivo sobre laque el futuro proyecto ejercerá su influencia ECOP: Equipo de Coordinación de Obras Privativas

5 1 FASES EN LA IMPLANTACIÓN Terminología Centros Comerciales Suelo. Estudios de viabilidad Comercial / Comercialización: Anclar Proyecto ECOP Integral Inmobiliaria Patrimonial Comercial / Recomercialización Asesoramiento Jurídico Inversión

6 1 Terminología Centros Comerciales

7 ASESORAMIENTO JURÍDICO 2 Análisis de la configuración jurídica Enfoque de la Criterios de reparto de los gastos comunes, establecimiento de coeficientes de gastos, ponderaciones de superficies Principios básicos para la redacción del Reglamento de Misiones Régimen Interior Análisis de la documentación técnica necesaria para la implantación de las diferentes superficies Documentación Contractual (contratos arrendamiento, anexos, actas, criterios de contratación para las empresas de servicios Se sientas las bases para el funcionamiento técnico, administrativo y comercial del centro comercial

8 Enfoque de la PUESTA EN MARCHA 2 Lanzamiento comercial a la clientela potencial, incluye todas las misiones de Relaciones Públicas y Publicidad previos a la apertura del centro comercial Misiones Puesta en marcha, se inicia un mes antes de la apertura y se amplia a un mes después de la misma, en condiciones normales no se vuelve a repetir a lo largo de la vida del centro comercial il El esquema de trabajos de la puesta en marcha contemplarán: Puesta en marcha inmobiliaria. Recepción de instalaciones, i prueba de equipos, equipamiento i oficina i y talleres, limpieza inicial, selección de personal y elaboración de presupuestos. LIBRO APERTURA Puesta en marcha comercial. Integrar a ocupantes, comerciantes y propietarios, motivación de los comerciantes, horarios. Puesta en marcha marketing. Plan de Lanzamiento, Organización ación y campaña de inauguración del centro comercial.

9 2 GESTIÓN INTEGRAL Enfoque de la Misiones Inmobiliaria, o conjunto de acciones en relación con el edificio y sus elementos comunes Comercial, o conjunto de acciones relacionadas con la actividad comercial a desarrollar en el centro comercial de Marketing, o conjunto de acciones en relación con la clientela, real o potencial del centro comercial, que supongan un feed back entre centro y clientes

10 GESTIÓN INMOBILIARIA 2 El centro comercial debe cumplir con las funciones para las que ha sido diseñado y debe ser capaz de asegurar su Enfoque de la operatividad id d las veinticuatro t horas del ldía todos los días del año. Las zonas comunes deben estar en las adecuadas condiciones Misiones para que la actividad comercial y empresarial de los operadores y clientes se desarrolle sin problemas El mantenimiento de estas condiciones corresponde al Propietario del Centro Comercial, que debe garantizar una gestión profesional y unitaria considerando el conjunto como un todo y atendiendo a los intereses generales por encima de los particulares de alguno de los operadores. Objetivo: Conseguir el mejor funcionamiento de los servicios comunes, optimizado medios humanos y materiales con el objetivo de la conservación y revalorización del activo.

11 Estos elementos y sus funciones son las siguientes: 1 Enfoque de la Misiones

12 1 Enfoque de la Misiones LA RESPONSABILIDAD DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA RECAE EN LA FIGURA DEL DIRECTOR GERENTE DEL CENTRO Y, POR TANTO, EN LA GERENCIA DEL CENTRO COMERCIAL

13 ORGANIGRAMA 1 OFICINA DE GERENCIA GERENTE ADJUNTO A GERENCIA JEFE SERVICIOS GENERALES MARKETING ADMINISTRATIVO PERSONAL ADSCRITO A LA AGESTIÓN DEL CENTRO COMERCIAL GESTOR PATRIMONIAL GESTOR COMERCIAL ECOP

14 Medios 2 Modelo de gestión específico del Centro Comercial Administración y del Centro Comercial Enfoque de la Misiones Creación del Presupuesto Misiones Seguimiento Presupuestario Control de desviaciones Facturación y gestión de cobro de cesiones de zonas comunes Contratación de servicios y suministros: Redacción de Pliegos de Condiciones Análisis de Ofertas Análisis y Redacción de Contratos de Energías Seguros: Selección de la mejor Compañía Aseguradora de Siniestros

15 2 Enfoque de la Misiones Vigilancia del cumplimiento de las Normas de Convivencia y Normativa ainterna con Operadores Promoción de lasrelaciones entre comerciantes y Centro Comercial. Seguimiento y reciclaje en las tendencias comerciales Relación y motivación de los comerciantes Análisis de Afluencias (si existe sistema de conteo) Análisis sectorial de accesos al Centro Comercial Accesos peatonales Accesos de vehículos Análisis de la afluencia por día de la semana Análisis de la afluencia por franjas horarias Análisis e interpretación de los datos históricos interanuales de afluencias al centro comercial Conclusiones cruzadas de análisis anteriores Conservación del Patrimonio.Planes Plurianuales

16 1 Enfoque de la Misiones GESTIÓN COMERCIAL Su objetivo o principal cpa es incrementar ce e el Patrimonio o Comercial mediante el establecimiento de relaciones con los comerciantes y el reciclado constante de las nuevas tendencias de mercado. GESTIÓN DE MARKETING El objetivo principal de una gestión de marketing eficaz, es la de establecer relaciones y una comunicación fluida entre el centro comercial y el cliente Principales tareas de la de Marketing: Prepación del Plan de Marketing Breafing Análisis de la situación Objetivos Estrategias Operaciones Presupuesto

17 1 Enfoque de la Misiones Principalestareas delademarketing: Seguimiento Presupuestario específico Coordinación Animaciones Montaje de operaciones Publicidad

18 1 Información y documentación Enfoque de la Misiones

19 1 Información y documentación Enfoque de la Misiones

20 PRESUPUESTO PRESUPUESTO MENSUALIZADO PRESUPUESTO 2005 % JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE REALIZADO % PENDIENTE % AL S/TOTAL CONSUMOS ,50 12,89% 4.313, , , , , ,00 S.E. MANTENIMIENTO ,50 4,05% 1.355, , , , , ,57 T.R.P.O.E ,71 36,66% , , , , , , SUMINISTROS DIVERSOS Y REPUESTOS 4.205,05 1,14% 14% 381,50 762,97 762,97 762,97 762,97 762,97 FUNCIONAMIENTO GENERAL ,70 20,81% 6.963, , , , , ,65 PLAN DE MARKETING ,00 16,30% 5.454, , , , , ,20 INGRESOS ATÍPICOS ,00 8,15% 2.727, , , , , ,60 TOTAL GASTOS ,46 100,00% , , , , , ,69 CONCEPTO POR PARTIDAS PRESUPUESTO 2005 CONSUMOS Agua 1.650,00 3,48% 150,07 300,16 300,16 300,16 300,16 300,16 Telefono y Fax 1.787,50 3,77% 162,58 325,16 325,16 325,16 325,16 325,16 Electricidad ,00 92,75% 3.999, , , , , ,68 Total Consumos ,50 100,00% 4.312, , , , , ,00 S.E. MANTENIMIENTO Transporte vertical 9.889,00 66,35% 899, , , , , ,00 escaleras 2 tramos 8.657,00 ascensores 1.232,00 Megafonía (hilo musical) 165,00 1,11% 15,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 Basuras (compactadora) 4.851,50 32,55% 441,00 882,00 882,00 882,00 882,00 882,00 Compactadora cartón 2.851,50 Tasas municipales 2.000,00 Total S.E. Mantenimiento ,05 100,00% 1.355, , , , , ,00

21 T.R.P.O.E. Limpieza ,65 31,57% 3.873, , , , , ,30 1 Seguridad ,69 49,78% 6.106, , , , , ,40215 Mantenimiento ,38 17,42% 2.137, , , , , ,00 Jardineria 1.650,00 1,22% 150,10 299,30 299,30 299,30 299,30 299,30 Total T.R.P.O.E ,72 100,00% , , , , , ,00 SUMINISTROS DIVERSOS Y REPUESTOS Climatización 300,50 7,15% 27,32 54,66 54,66 54,66 54,66 54,66 Transporte Vertical 300,50 7,15% 27,32 54,66 54,66 54,66 54,66 54,66 Alumbrado 901,52 21,44% 81,96 163,90 163,90 163,90 163,90 163,90 Extintores y Bies 300,51 7,15% 27,32 54,66 54,66 54,66 54,66 54,66 Jardinería 150,00 3,57% 13,64 27,29 27,29 27,29 27,29 27,29 CCTV 150,00 3,57% 13,64 27,29 27,29 27,29 27,29 27,29 Material de Mantenimiento 600,00 14,27% 54,55 109,00 109,00 109,00 109,00 109,00 Conservación General 1.202,02 28,59% 109,29 218,58 218,58 218,58 218,58 218,58 Gasoil 300,00 7,13% 27,26 54,50 54,50 54,50 54,50 54,50 Total Suministros diversos y repuestos 4.205,05 100,00% 00% 382, ,55 764,55 764,55 764,55 764,55 FUNCIONAMIENTO GENERAL Relaciones Públicas 200,00 0,26% 18,21 36,32 36,32 36,32 36,32 36,32 Consumibles de oficina de Gerencia 600,00 0,78% 54,43 108,75 108,75 108,75 108,75 108,75 Auditoría 900,00 1,17% 81,61 163,53 163,53 163,53 163,53 163,53 Honorarios ,88 37,55% 2.615, , , , , ,80 Prensa y Fotografías 150,25 0,20% 14,04 27,96 27,96 27,96 27,96 27,96 Partic. Gastos Parque Comercial (19,78%) ,61 38,44% 2.677, , , , , ,36 Seguros ,97 21,20% ,97 Responsabilidad Civil 3.319,35 Daños materiales ,62 SGAE 300,00 0,39% 27,26 54,42 54,42 54,42 54,42 54,42 Total Funcionamiento General ,71 100,00% 5.488, , , , , ,14 PLAN DE MARKETING Plan de Marketing , , , , , , ,00 Total Plan Marketing

22 GESTIÓN PATRIMONIAL 2 Las principales tareas de la Patrimonial son: Enfoque de la de Contratos de arrendamiento: Facturación de rentas y cantidades asimiladas. y control cifras de ventas Misiones Liquidaciones id i Renta Variable Verificación del cumplimiento de las obligaciones formales del contrato Control comunicaciones y vencimientos de contratos Control avales Tasa de esfuerzo Negociaciones Apoyo de Jurídica de contenciosos en colaboración con los despachos jurídicos externos escogidos por la Propiedad (Conciliaciones, Resoluciones Judiciales, Desahucios, Lanzamientos o Reclamaciones de Cantidad )

23 GESTIÓN PATRIMONIAL 2 Las principales tareas de la Patrimonial son: Enfoque de la Trabajos de mejora de rendimientos a largo plazo de la inversión: Indexación de contratos. Misiones Control lde Renta Variable Auditorías de cifras de ventas, en colaboración con la empresa externa contratada por la Propiedad Medios Gestor Patrimonial coordinado por el Director de p Patrimonial y con el apoyo del resto de Servicios Centrales de Administración y Jurídicos

24 Enfoque de la GESTIÓN PATRIMONIAL 2 Información y Documentación Misiones

25 Enfoque de la GESTIÓN PATRIMONIAL 2 Información y Documentación Misiones

26 HONORARIOS 3 Dichos honorarios son a título orientativo, no hay nada reglado, pero son más o menos los normales en la gestión de centros comerciales, aunque como en todos los sectores prevalece el Condiciones de la principio de voluntad entre las partes y la situación del mercado. Colaboración Honorarios GESTIÓN INMOBILIARIA Preparación y Puesta en Marcha Dirección del Centro Comercial, dependerá de la experiencia del gerente a contratar y número de personas del equipo de Gerencia. Quince por cinto (15%) de los ingresos por cesiones de zoas comunes Vitii Veinticinco por ciento (25%) para el caso de Patrocinios, Pt ii esponsorizaciones o intercambios de servicios que si bien no suponen un ingreso efectivo, si implican un ahorro en el presupuesto p

27 HONORARIOS 3 GESTIÓN PATRIMONIAL Condiciones de la Preparación de la Colaboración Por la Patrimonial: Honorarios El uno y medio por ciento (1,5%) de la facturación de las rentas facturadas y cobradas en locales l de más de m2 El dos por ciento (2%) de la facturación de las rentas facturadas y cobradas en locales de menos de m2 Por carencias y bonificaciones de rentas

28 CONCLUSIONES 4 El sector de centros comerciales en España es un sector maduro. Conclusiones. La gestión de centros comerciales il está realizada en su mayoría por Propiedades de Centros Comerciales (Sonae, Unibail Oportunidades Rodamco, Carrefour Property, Carmila ), por consultoras Administradores de (CBRE, CW, KF, JLL, ANW ) La situación actual de mercado, por la incertidumbre laboral Fincas de muchos directivos no ayuda al cambio ni a una nueva apuesta. OPORTUNIDADES Aunque hay un cierto miedo al cambio las consultoras Aunque hay un cierto miedo al cambio, las consultoras, históricamente, no han aportado valor ni han sido proactivas. No gozan de una confianza plena. Creo que sería bueno para el sector una nueva visión y forma de gestionar

29 4 OPORTUNIDADES Conclusiones. Oportunidades Administradores de Fincas Como habéis visto a lo largo de la presentación, no es necesario tener una formación específica para llevar a cabo la gestión de un centro comercial, simplemente familiarizarse con una forma de hacer y una terminología. En muchos casos, por analogía la casuística de un centro comercial podría aplicarse a la de un edificio residencial u oficinas, cambiando los actores

30 5 ANEXOS

31 4

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34 Muchas Gracias