PONENCIA: ESTRAGOS DE LA ESPECULACIÓN

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1 PONENCIA: ESTRAGOS DE LA ESPECULACIÓN Antonio Pedro Rodríguez Bernal Cornisa de Santa Clara, Torremolinos 16 de agosto de 2014

2 Introducción Especulación. Algunos conceptos Se conoce como especulación inmobiliaria a la compraventa de terrenos y/o bienes inmuebles con la única intención de revenderlos posteriormente, esperando obtener un beneficio económico debido a las fluctuaciones de los precios del mercado. Existen dos grandes tipos de especulación: la especulación financiera y la especulación con los inmuebles o especulación inmobiliaria. La primera consiste en la reventa de activos financieros de empresas (títulos, valores, divisas, etc.) y la segunda en la reventa de inmuebles. Cuando la crisis y la inestabilidad alejan a los inversores de la bolsa, la especulación encuentra su mejor terreno en la compraventa de inmuebles. Los capitales encuentran refugio en la edificación y el suelo, dado que los precios del suelo suelen tener una marcha bastante independiente del resto de la economía. Al volcar los capitales sobre la vivienda, se incrementa la demanda y por lo tanto el precio de la misma, así aquellos que han comprado provocando el aumento del precio se encuentran con que sus propiedades valen más que cuando las compraron, obteniendo beneficio sin mediar producción. Esto se puede hacer de forma más o menos intencionada aprovechando su escasez. Si un comprador (un individuo o una empresa) tiene los suficientes recursos puede provocar una subida artificial de los precios de forma consciente e intencionada, al invertir gran cantidad de dinero en un espacio y un tiempo reducidos. De cualquier forma, aunque otros especuladores no tengan este poder, se aprovechan del efecto de la subida de los precios de forma consciente para obtener un margen de beneficios 1. Marcos institucionales Predominio de la actuación privada El liberalismo urbanístico propugna el axioma de que la mejor regulación es aquella que favorece la actuación de los agentes privados y propugna reglas de juego encaminadas a atenuar los controles y la iniciativa pública en todos los ámbitos (suelo, financiación) con la creencia de que los mercados competitivos y libres bajarán los precios y garantizarán el acceso a la vivienda 2. 1 Especulación inmobiliaria - Wikipedia, la enciclopedia libre. [en línea] [sin fecha]. [Consulta: 14 agosto 2014]. Disponible en: 2 CARPINTERO, Oscar. Boom inmobiliario y especulación urbanística. En: Libre Pensamiento. Madrid: Confederación General del Trabajo (CGT), Papeles de reflexión y debate, 43, pp. 18, 19.

3 Intervencionista La corriente intervencionista reivindica intervenciones activas del sector público que empujen los precios a la baja a través de ofertas de viviendas a precios asequibles, o favoreciendo alquileres públicos baratos. Para demostrar esto basta con apelar a las diferencias entre países de la propia Unión Europea, donde conviven ambos modelos y se constata que aquellos en los que domina el segundo enfoque (países nórdicos, Francia o Austria) presentan moderados crecimientos de los precios de la vivienda, mientras que los que han optado por el segundo modelo (España, Bélgica o Irlanda) han experimentado elevaciones considerables de precios y situaciones de exclusión social importantes 3. Como veremos, España se decantó por el primer modelo, que tiene sus ventajas y sus inconvenientes; aunque a juzgar por los destrozos causados en la economía en los últimos años, parece que los inconvenientes fueron más abundantes de los que se pensó en un principio. Periodos del desarrollismo y la especulación El fenómeno de la especulación inmobiliaria está íntimamente vinculado al desarrollo económico y cómo se enfrenta la sociedad con éste. Qué decisiones se adoptan para escoger una vía de desarrollo económico. En este orden de cosas creemos conveniente plantear la evolución históri ca del turismo como actividad económica en esta zona como un paso primor dial para la mejor comprensión de la situación actual. 1) Hasta 1950 El litoral de la costa de Málaga tuvo hasta 1950 una ocupación agraria tradicional junto a una actividad pesquera. Unido a ello algunos períodos de actividad industrial. Estos componentes fueron estructurando este paisaje rural hasta que la aparición de la actividad turística en la década de los años 50 dio origen a un proceso de ocupación urbana que aún hoy sigue colmatando el frente litoral. Málaga se encuadró en un área subdesarrollada del Sur de España, lo que favoreció la implantación y desarrollo de la actividad turística en su ámbito espacial. Esta espacial actitud de la Málaga subdesarrollada para la implantación de dicha actividad económica vino marcada por dos razones: en primer lugar, la escasa o nula industrialización de la zona no presentaba condicionamientos negativos para la implantación del turismo, es decir, la presencia de un desarrollo industrial que pudiese repeler al turismo no se daba en la zona; en segundo lugar, el potencial natural de la zona: ambiental, climático y paisajístico. Asimismo, esta localización en principio no dependía de insalvables condicionamientos tecnológicos y financieros. Esto es, los tamaños mínimos de las explotaciones de carácter turístico, notablemente reducidos, desde un punto de vista técnico, suponían que una pequeña 3 Ibíd.

4 empresa turística podía ser enormemente rentable si se daban las condiciones idóneas para ello como de hecho ocurrió. De otro lado, desde el punto de vista financiero, la iniciación de la actividad no supuso unos desembolsos elevados, ya que como hemos mencionado, basaba su potencial en gran medida en su carácter social 4. En Torremolinos, a principios de siglo se asentaban en la Playa del Bajondillo o cercanas a la Carihuela una serie de villas de considerables dimensiones, que servían como enclave de veraneo de clases sociales de elevados ingresos. Coetáneamente, la zona se constituía en lugar privilegiado de vacaciones para los ingleses de Gibraltar, que construían sus residencias para pasar los fines de semana, al igual que un número importante de nobles alemanes. Por citar algunos ejemplos: en 1926, Málaga inaugura el primer hotel de lujo, el Miramar, como respuesta a promover esta incipiente demanda turística, convirtiéndose en punto de referencia obligada del turismo nacional de la época; en 1930, el Castillo del Inglés es reconvertido de residencia privada a albergue; en 1934 se inaugura en la zona del Bajondillo de Torremolinos el actual Hotel Montemar y en cuyos alrededores se construyen numerosas villas 5. En este momento los paisajes degradados ya afectaban a amplios territorios. 2) 1950 hasta 1974 Los capitales de origen nacional procedentes de iniciativas privadas o de operaciones emprendidas por estado impactarán, en general, selectiva y rápidamente, provocando una cadena de efectos inducidos. El espacio agrario se verá transformado vertiginosamente y convertido en espacio urbanizado. En estos momentos comenzará a gestarse lo que Chaline denominó "la liquidación casi total de la actividad agraria para dar paso a la monoproducción terciaria" (CHALINE 1981, 26). Como se ha comentado, a partir de los años 50 se introduce el fenómeno turístico en el litoral malagueño motivado por la búsqueda de espacios adecuados para su fácil implantación, evitando las limitaciones de acceso o consolidación constructiva. Es efectivamente, a partir de 1950 cuando se producirán en España los principales cambios estructurales de la economía con el trasvase de población activa de la agricultura a la industria y a los servicios 6. Aquí surgirán los mejores hoteles, ("El Rodeo" y el "Marbella Club" en Marbella hacia 1953, el "Pez Espada" en las inmediaciones de la Carihuela en Torremolinos, Hostería de Guadalmar en 1956, el Parador Nacional del Campo de Golf, en el extremo más occidental del municipio 4 GALACHO JIMÉNEZ, Federico Benjamín y LUQUE GIL, Ana. La dinámica del paisaje de la costa del sol desde la aparición del turismo. Baética: Estudios de arte, geografía e historia No. 22, p , p Ibíd., p Ibíd., p. 35.

5 malagueño, en 1961, el Parador Nacional de Gibralfaro en 1962; en estas mismas fechas surgirán los primeros hoteles de Benalmádena, las más "ingentes infraestructuras" y los "tablaos" más inauténticos y productivos (GALACHO 1996) 7. La coyuntura política y económica internacional favorecerá este despertar o despegue. Los capitales alemanes, a instancias de la Ley Strauss de , que concedía reducciones de impuestos a los que "ayudaban" a los países en vías de desarrollo invirtiendo capitales, encontrarán en la expansión hotelera de la Costa del Sol, un marco notablemente idóneo para, a la vista de las ventajas naturales y de desarrollo, estimular esta oferta hotelera 8. Es en los años setenta cuando se consolida la tendencia de especialización turística del litoral (zona de Torremolinos-Benalmádena-Fuengirola) y residencial no turística, comercial y administrativa de Málaga capital. La problemática urbanística de la ciudad con fuerte presiones de suelo, estrangulaba cada vez más los pocos recursos turísticos de los que iba disponiendo, sobre todo, por la agresividad de las inversiones inmobiliarias y la carencia de un planeamiento integrador que restituyera la pérdida de la identidad de la ciudad y evitara la degradación de sus playas y paisaje urbano. La crisis de 1974 agravará aún más la situación urbana de la franja litoral, a la vez que introducirá importantes modificaciones en los factores de producción del sector turístico. Se abre en estas fechas un periodo de crisis que afecta tanto a la demanda como a la oferta turística. La crisis del sector se hace patente entre 1974 y 1976 debido a un retraimiento coyuntural de la demanda. Surgen en estos años quiebras y fraudes tan sonados como el SOFICO cuya actividad había venido colmatando de apartamentos gran parte del litoral de Torremolinos y Benalmádena 9. En los primeros años de la década de los setenta, el fuerte ritmo de construcción de viviendas no provocó una escalada exagerada de precios (aunque sí otro tipo de costes ambientales y sociales) debido a la activa intervención del sector público, no sólo porque más del 50% de esas viviendas eran de promoción pública en sus diferentes variantes mostrando la estrecha relación del mercado inmobiliario y los planes de vivienda de la administración sino también porque las disposiciones legales fijaban condiciones estables y topes al coste de los créditos hipotecarios en una situación que se prolongó hasta Plan General de Ordenación Urbana de González Edo González Edo en su Plan de 1950 adelanta las principales cuestiones que actualmente se plantean en las propuestas de intervención urbanística de nuestros Cascos Históricos. 7 Ibíd., p Ibíd., pp. 35, Ibíd., pp. 37, CARPINTERO, Oscar., op. cit., p. 18.

6 Destaca también la constante preocupación de González Edo por conservar las características tradicionales del medio urbano malagueño en su paisaje y su preocupación por el futuro de Torremolinos y de la costa en general, y por la conservación del paisaje natural. Por ello propondrá la realización de un plan que afecte a toda la costa para impedir los procesos especulativos. El Plan fue derogado en 1964 por una sentencia del Tribunal Supremo argumentándose defectos de forma en su tramitación a instancias de un particular y con el beneplácito municipal. A partir de aquí, el reglamento que se seguirá para controlar la construcción es una ordenanza de edificación de 1902 que, prácticamente, dejará una absoluta libertad en las construcciones a los agentes inmobiliarios. En realidad, el Plan de 1950 fue silenciado injustamente por la propia Administración local de la ciudad, aliándose con los especuladores inmobiliarios que veían venir las expectativas de crecimiento de la ciudad debido al turismo. De este modo, todos los proyectos del Plan se verán desvirtuados y, debido a ello, la ciudad permanecerá con un crecimiento desmesurado y descontrolado a pesar de que, en 1964, el Ayuntamiento contrató la redacción de otro Plan de Ordenación que no se aprobó hasta La capital de la Costa del Sol, experimentó el mayor crecimiento urbano de toda su historia, una auténtica explosión urbana, que creó barrios infradotados. Fueron años de crecimiento desaforado, desmesurado y anárquico por la derogación del PGOU de González Edo que eliminaba los últimos intentos de lograr un crecimiento ordenado y armónico de la metrópolis central. Los barrios, destinados a la clase obrera, se poblaron de inmigrantes jóvenes que buscaban en la Costa y en la capital una alternativa a los empleos agrarios que les brindaba el interior subdesarrollado y agrícola. Se trató, pues, de una inmigración económica, por razones laborales y residenciales, que elevó considerablemente las cifras de crecimiento de Málaga y de los núcleos turísticos de la Costa del Sol, éstos últimos también crecieron por la inmigración de extranjeros atraídos por la bonanza climática y el bajo coste de la vida de la Costa del Sol (inmigrantes climáticos) 12. 3) Desde la crisis del petróleo de 1974 a finales de los años 80. En este período dos grandes momentos de crisis golpearán fuertemente las débiles organizaciones turísticas locales, comenzándose una importante transformación del modelo turístico hasta ahora desarrollado en el litoral. La primera crisis del petróleo ocurrida en torno a 1974 y la segunda ocurrida en La fuerte inflación, el alza de los costes de mano de obra, 11 SEGUÍ, José J. González Edo: Análisis de su obra. revista ph [online]. 1 September Vol. 0, no. 28. Especia. [Consulta: 5 Agosto 2014]. Disponible en: 12 MONTOSA MUÑOZ, Jesús C. Población y urbanización en el área metropolitana de Málaga. Revista de Estudios Regionales. Enero-Abril Vol. 93.

7 la disminución del ritmo de las inversiones públicas, y sobre todo, la quiebra de la idea de una demanda turística ilimitada e inagotable, van a producir radicales cambios en los planteamientos empresariales, con una denodada búsqueda del aumento de la rentabilidad a corto plazo de las inversiones, que por fin encuentran en el sector inmobiliario pero ahora orientado hacia el turismo residen cial y de segunda residencia. En este período, la actividad turística extiende el concepto turístico en sentido de ocio como negocio, lo que produce la irrupción de aportaciones masivas y prolongadas de capitales de origen internacional hacia el sector inmobiliario, polarizada en tomo a algunas zonas seleccionadas por su particular interés (Marbella, Estepona, Mijas, Benalmádena), conduciendo a la intensa transformación de éstas. Tras la segunda crisis del petróleo, en 1979, ya lo largo de la década de los ochenta tras nuevos períodos de crisis (1988, 1993), el sector turístico continua el proceso de ajuste iniciado, reconvirtiéndose y revisando los costes de producción e incorporando los beneficios de las nuevas tecnologías y la automatización de la gestión. Todo este proceso de ajuste, reconversión y revisión se orientó hacia la calidad de la oferta. En estas fechas se observa un desplazamiento en los usos en este sentido, intentándose evitar las situaciones de deterioro urbano generadas en los municipios más occidentales (Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola 13 ). 4) Finales de los años 80 hasta hoy: despegue de la burbuja Entre los años 1986 a 1992 tuvo lugar una burbuja inmobiliaria que afectó a los precios pero no tanto al volumen construido. La burbuja de la que trata este artículo tuvo su comienzo en 1997 y ha durado hasta finales de 2007 o principios de 2008 cuando se produjo su estallido y sus consecuencias. La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en El Banco de España explica que el origen de la escalada de precios se encuentra, en parte, en el anterior boom inmobiliario que terminó en 1991 con "una excesiva corrección". Como consecuencia, el Banco de España habla de "la existencia de una cierta infravaloración de este activo en la segunda mitad de la década de los noventa". Hay quien sostiene que tuvo su inicio en GALACHO JIMÉNEZ, Federico Benjamín y LUQUE GIL, Ana., op. cit., pp

8 Hitos de La Cornisa Santa Clara En la Ponencia se tocaron algunos aspectos urbanísticos de la Cornisa de Santa Clara contraponiéndolos a la evolución urbanística experimentada por la Costa Sol desde mediados del siglo XX. Se ilustra ese recorrido a través del siguiente cuadro comparativo: Periodos Notas generales Ejemplos urbanísticos La Cornisa y aledaños Hasta Subdesarrollo - Implantación de actividad turística a pequeña escala - Villas aristocráticas en el Bajondillo y la Carihuela - Hotel Montemar de Torremolinos (1934) Castillo del Inglés es reconvertido de residencia privada a albergue (1930) 1950 hasta Se introduce el fenómeno turístico en el litoral malagueño - Cambios estructurales de la economía con el trasvase de población activa de la agricultura a la industria y a los servicios. - Agresividad de la inversiones inmobiliarias y la carencia de un planeamiento integrador, especialmente, tras la derogación del PGOU de González Edo (1964) - Marbella Club (1953) - Hotel "Pez Espada" en Torremolinos (1956) - Parador Nacional de Gibralfaro (1962) - Primera Licencia de Construcción (1971) - Segunda Licencia de Construcción (1973)

9 1974 hasta Doble crisis del petróleo - Afluencia de capital extranjero - Turismo residencial y segunda residencia - Escritura de ( ) declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales de las fincas (1976) - Escritura de Rectificación (1979) Desde 1986 hasta hoy -Burbuja inmobiliaria Burbuja inmobiliaria Aprobación del Plan Especial de Reforma Interior (P.E.R.I.) de la U.A.-TO-6 (1985) - Proyecto de Compensación de la UA. TO-6, La Roca, Torremolinos, por el Excmo. Ayuntamiento de Málaga. (1987) - Venta de los terrenos a Picquio SA (1987) - Cesión de terrenos a Picquio por medio de deslinde (1987) Bibliografía: 1. SEGUÍ, José J. González Edo: Análisis de su obra. revista ph [online]. 1 September Vol. 0, no. 28. Especial. [Accessed 31 January 2015]. Available from: 2. ASOCIACIÓN INTERPROFESIONAL DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO FUNDICOT (ed.). Aportaciones y Conclusiones del Sexto Congreso Internacional de Ordenación del Territorio. Pamplona, 2010.

10 3. Aquel esplendoroso Torremolinos Edición impresa EL PAÍS. [online]. [Accessed 12 August 2014]. Available from: 4. CARPINTERO, Oscar. Boom inmobiliario y especulación urbanística. In : Libre Pensamiento. Madrid : Confederación General del Trabajo (CGT), Papeler de reflexión y debate, Castillo del Ingles. [online]. [Accessed 12 August 2014]. Available from: 6. Castillo del Inglés: Picasso en el primer hotel de la Costa del Sol - ElConfidencial.com. [online]. [Accessed 12 August 2014]. Available from: 7. El modelo inmobiliario español y sus consecuencias. [online]. [Accessed 14 August 2014]. Available from: 8. Especulación inmobiliaria - Wikipedia, la enciclopedia libre. [online]. [Accessed 14 August 2014]. Available from: 9. COUNCIL OF EUROPE. European Regional / Spatial Planning Charter (Torremolinos Charter), adopted on 20 May 1983 [online]. [Accessed 12 August 2014]. Available from: GALACHO JIMÉNEZ, Federico Benjamín and LUQUE GIL, Ana. La dinámica del paisaje de la costa del sol desde la aparición del turismo. Baética: Estudios de arte, geografía e historia No. 22, p Lennon y el extraño verano de Torremolinos - La Opinión de Málaga. [online]. [Accessed 12 August 2014]. Available from: OBSERVATORIO DE LA SOSTENIBILIDAD EN ESPAÑA (OSE). [online]. [Accessed 12 August 2014]. Available from: MONTOSA MUÑOZ, Jesús C. Población y urbanización en el área metropolitana de Málaga. Revista de Estudios Regionales. April Vol Torremolinos fija una multa de 1,5 millones por vender apartamentos con uso hotelero. SUR.es. [online]. [Accessed 12 August 2014]. Available from: html