Presentación 2. Contrato basado en la transparencia 3. Equipo integrado de proyecto 4. Forma de trabajar 5. Conclusión 6. Referencias y bibliografía 7
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- Xavier Revuelta Luna
- hace 8 años
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1 Propuesta de Valor
2 00 Índice Presentación 2 Contrato basado en la transparencia 3 Equipo integrado de proyecto 4 Forma de trabajar 5 Conclusión 6 Referencias y bibliografía 7 1/7
3 01 Presentación En Croxley Construcciones hemos elaborado un modelo de negocio basado en el análisis del valor, que nos parece más apropiado que la visión del proyecto como un equilibrio conflictivo entre objetivos de coste, plazo y calidad. Nos centramos en buscar la creación de una atmósfera de colaboración entre los actores del proyecto. Esta Propuesta de Valor va dirigida tanto al cliente final como al arquitecto autor del proyecto, y la podemos resumir en tres planteamientos, íntimamente relacionados entre sí: La propuesta de un contrato adecuado con el cliente, que alinea nuestro objetivo económico con el suyo y nos evita la tentación de aumentar nuestro margen a su costa. Asumimos el riesgo de conseguir los objetivos económicos del proyecto, fijando con el cliente un Precio Máximo Garantizado (Guarenteed Maximum Price GMP) que protege su inversión, y unos incentivos que animan a todos los actores a reducirla (Cost Plus with Fee). Ese tipo de contrato nos obliga a ser transparentes, informando al cliente de todos los costes reales de la obra. La concepción del edificio como un proyecto conjunto AECO (Architecture, Engineering, Construction & Owner), necesitado de integración desde su inicio, para evitar la fragmentación de especialidades y el rediseño. Para ello promovemos la constitución de un Equipo Integrado de proyecto, con el Arquitecto y el Cliente, que crea un entorno y una atmósfera de colaboración entre los actores del proyecto. Una manera de gestionar los proyectos basada en los principios aplicados con éxito en la construcción industrial, que pone el énfasis en equilibrar los flujos de trabajo y no en la optimización local de las actividades, y en la sistemática eliminación del desperdicio. Lo que implica utilizar una metodología de planificación específica para proyectos de edificación, que ordena las actividades de montaje sin pérdidas de tiempo ni colisiones entre los oficios que intervienen, y consigue una reducción sustancial del tiempo de ejecución frente a las planificaciones basadas en las metodologías PERT/CPM/GANTT. No somos una consultora de ingeniería. Somos una empresa constructora, Contratista General (CG). Tenemos la certificación necesaria para asumir el riesgo económico del proyecto. Nos ocupamos de subcontratar y pagar a todos los proveedores y montadores, de hacer todas las compras, y de asegurar la cadena de suministro y montaje. Pero a la vez, y como parte integrante de nuestra propuesta de valor, asumimos la definición del proceso de producción y ensamblaje en obra de los elementos que componen el edificio, la ingeniería de procesos del proyecto: definimos métodos y tiempos, y planificamos y monitorizamos la labor de todos los actores. 2/7
4 Contrato basado 02 en la transparencia Los contratos más habituales en el sector son los llamados de precio fijo, tipo llave en mano y sus derivados. Ese tipo de contratos están inspirados en los procesos de compraventa, y nos parecen poco adecuados para proyectos de construcción de edificios únicos donde muchas veces el diseño no se ha integrado con la ingeniería y la construcción, y donde por tanto la incertidumbre siempre es muy alta. En este tipo de proyecto, que es el más habitual, esos contratos originan una situación de ganar perder entre el contratista y el promotor, e instauran un clima de opacidad y desconfianza entre los actores del proyecto. Por su propia índole, esos contratos sólo pueden firmarse tras un proceso de subasta a la baja, de contrapropuestas y de rediseño, que suele tener consecuencias devastadoras para todos los objetivos del proyecto, especialmente si no se cuenta con un proyecto ejecutivo absolutamente especificado al detalle; lo que choca con la exigencia de comenzar cuanto antes y de disponer de tiempos de desarrollo cada vez más cortos. Y dan la ilusoria sensación al cliente de que su riesgo está limitado. Nosotros proponemos un contrato basado en la transparencia y en el alineamiento de los objetivos económicos de los actores del proyecto, de manera que a nosotros nos salga más a cuenta reducir el coste del proyecto que aumentarlo; proponemos un contrato que limita el riesgo del cliente aun con proyectos poco detallados. Nuestra propuesta preferida es el contrato de Precio Máximo Garantizado, y si éste no es posible el Cost Plus con Incentivo. 3/7
5 Equipo Integrado 03 de Proyecto Una de las fuentes de ineficiencia en el desarrollo de proyectos AECO es el rediseño de soluciones constructivas para cumplir el objetivo económico del proyecto cuando se ha desviado. Y eso es lo que suele ocurrir, porque comúnmente los equipos de diseño trabajan sin conexión con los de construcción, o sencillamente no existe equipo de construcción. Parte importante de nuestro trabajo es conseguir que la información entre los equipos de diseño (arquitectos, ingenieros, etc.) y los equipos de construcción (fabricantes, instaladores, oficios, etc.) sea rápida y fluida, de manera que se descarten enseguida las soluciones no admisibles, y el proyecto crezca armónica y rápidamente. El Equipo Integrado de Proyecto está formado básicamente por el Propietario, el Arquitecto y nosotros. Se basa en un Acuerdo de Integración del Proyecto, que forma parte del contrato, en el que se definen las posiciones respectivas de los actores. En el momento de subcontratar, ese mismo Equipo asume las funciones de Mesa de Contratación, lo que aporta claridad y eficiencia a las adjudicaciones, que de esta forma quedan a salvo de la arbitrariedad. 4/7
6 04 Forma de trabajar La forma de trabajar que hemos experimentado es la siguiente: 1. A partir del proyecto básico y la memoria que define el alcance del proyecto, y en el estado de desarrollo en que se encuentre el proyecto ejecutivo, ofrecemos el Servicio de Preconstrucción, que tiene por finalidad asegurar la constructibilidad del diseño. Da como resultado un Objetivo de Coste Inicial, coincidiendo con la entrega del Proyecto Ejecutivo por parte del Arquitecto. En ese Objetivo de Coste Inicial distinguimos los costes de ejecución del proyecto de nuestros honorarios. 2. En esa fase de Preconstrucción promovemos la integración del proyecto, coordinando al prescriptor del cliente con el equipo de diseñadores de arquitectura, instalaciones, estructura e interiorismo. Formamos entonces el Equipo Integrado de Proyecto (EIP), que tiene la misión de conseguir un proyecto que cumpla ese objetivo de coste predefinido. Dentro de ese Equipo, nosotros planificamos la obra, dividimos los paquetes de contratación y sacamos a concurso de proveedores los principales, utilizando también nuestra propia base de datos y estimaciones. 3. Cuando tenemos respuestas de proveedores que cubren al menos 2/3 del coste estimado, estamos en condiciones de confirmar el Precio Máximo Garantizado PMG, que si es igual o inferior al objetivo de coste inicial nos da derecho a firmar el contrato definitivo. Se introduce ahí el porcentaje de imprevistos que se admitirá como buffer económico (amortiguador) del proyecto, y se define el plazo de ejecución, con su buffer de tiempo. 4. Terminamos el proceso de subcontratación: presentamos comparativos, alternativas, etc. El Equipo Integrado de Proyecto (en funciones ahora de Mesa de Contratación) decide quién gana cada adjudicación. Contratamos la obra nosotros (negociando ritmos de trabajo, plazos de pago, etc.), pero con total transparencia para el cliente y el arquitecto, que pueden presentar subcontratistas, tienen acceso a las ofertas, certificaciones, etc. 5. Durante la ejecución de la obra, el Equipo recibe información clara sobre coste y plazo: está informado de la penetración en el buffer de imprevistos que protege la inversión y en los buffers de tiempo que protegen la fecha de entrega. 6. Si el coste supera el PMG, nosotros asumimos íntegramente ese incremento. Si el coste es inferior al PMG, se distribuye 70/20/10, significando: 70% del ahorro revierte al cliente, 20% mayora nuestros honorarios, 10% mayora los honorarios de los diseñadores (arquitecto, fundamentalmente). 5/7
7 05 Conclusión En Croxley podemos realizar esta propuesta porque conocemos bien al cliente que necesita construir edificios para desarrollar una actividad de largo plazo. Ciertamente le construimos la casa, pero nuestra misión principal es gestionar adecuadamente su riesgo y proteger su inversión, y por eso le hacemos esta propuesta, basada en la transparencia en costes. También conocemos las necesidades del arquitecto que ha recibido el encargo del cliente. Aspiramos a que el arquitecto nos considere como su ingeniería de construcción, igual que tiene el auxilio de otras ingenierías para definir las instalaciones o la estructura del edificio. Nos parece la mejor manera de proteger su proyecto, que queda así a salvo de las inevitables rebajas que conlleva el replanteamiento de soluciones hasta cuadrar con la inversión esperada. Nuestro propio modelo de negocio y estructura empresarial explica también por qué podemos hacer esta propuesta: En Croxley no tenemos costes directos asociados al proyecto, porque como Contratista General lo subcontratamos todo. No tenemos en plantilla albañiles, ni instaladores, ni oficios; tampoco tenemos participación cruzada con ningún subcontratista, ni con fabricantes de equipos. Así que no tenemos un particular interés en comprar un producto u otro, o en subcontratar a uno u otro industrial (aunque sí tenemos un proceso de certificación de proveedores, que nos garantiza que podemos confiar en ellos). Nuestros costes dependen del tiempo que nuestro personal tiene que dedicar a la gestión, no del coste global del proyecto. Los calculamos por horas de dedicación, no como un % del coste de ejecución. Deben considerarse de la misma manera que los honorarios del arquitecto o de la ingeniería de instalaciones: en nuestro caso, tienen que cubrir la ingeniería de procesos para garantizar el flujo en la obra. Nuestro personal está compuesto de Directores de Proyecto, Directores de Montaje y Directores de Recursos, con dedicación total o parcial en función de la complejidad del proyecto. Preferimos cobrar honorarios a quedarnos con el margen entre el precio de venta conseguido del cliente y el precio de compra arrancado a los subcontratistas. En nuestra propuesta, ese margen revierte al cliente, y el cliente no sale perjudicado si se producen cambios o concreciones. Esta estructura es la que nos permite establecer un acuerdo que proteja nuestros honorarios y nos anime a trabajar para rebajar los costes al cliente, compartiendo con él la mejora de márgenes que se produzca durante el desarrollo de la obra. En resumen, aspiramos a trabajar bien, a que Croxley sea un lugar donde dé gusto trabajar, y que dé gusto trabajar con nosotros. 6/7
8 Referencias y 06 bibliografía Sobre los contratos de Precio Máximo Garantizado y Cost Plus con Incentivo, puede encontrarse abundante bibliografía en el mundo anglosajón a partir de las palabras clave "cost plus contract", o "guaranteed maximum price". Recomendamos los siguientes artículos: Para abogados: Paul Gogulski. Avoiding Construction Claims through Guaranteed Maximum Contracts. Expert Law, December, Para clientes: Alberto de Frutos. El modelo contractual de "Precio Máximo Garantizado". Asociación Española de Project Management. El paradigma de gestión que hemos implantado en Croxley, que incluye tanto la forma integrada de acometer el proyecto como la metodología de planificación de la obra, es conocido como Lean Construction. Es la aplicación al sector industrial de la construcción del sistema de producción desarrollado por Toyota en la fabricación de vehículos. Las referencias principales pueden conseguirse en el Lean Construction Institute ( Una muestra en: William A. Lichtig. Ten Key Decisions to A Successful Construction Project. Choosing Something New: The Integrated Agreement for Lean Project Delivery. American Bar Association, Forum on the Construction Industry, Toronto Croxley Construcciones croxley@croxley.net 7/7
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