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1 promoción de viviendas en régimen de COOPERATIVA dossier informativo

2 qué es una cooperativa de viviendas? Una de las vías, en principio, menos costosas para adquirir una vivienda es a través de una COOPERATIVA, dado que, al no existir un promotor, el comprador de la vivienda, convertido en socio cooperativista, se ahorra el beneficio empresarial que le correspondería a dicho promotor. La cooperativa de viviendas es una entidad que asocia normalmente a personas físicas que comparten básicamente la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precios posibles. La nota característica de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, ya que su finalidad principal es la adquisición de una vivienda a estricto precio de coste. Las cooperativas de viviendas constituyen un sistema muy eficaz para facilitar una vivienda a sus socios. El socio de una cooperativa de viviendas es a la vez promotor indirecto de su vivienda y adjudicatario de ella. Si el socio está correctamente informado sobre la situación de la cooperativa las ventajas de esta forma de promoción son indiscutibles. Entre las ventajas que supone acceder a una vivienda en cooperativa cabe destacar el ahorro económico que implica la autopromoción de viviendas con el añadido de poder influir en la calidad de sus viviendas.

3 la gestora de cooperativas Las GESTORAS son, normalmente, unas sociedades mercantiles que prestan sus servicios de gestión y asesoramiento a la cooperativa, a cambio de un precio pactado entre ambas partes. Lógicamente, la gestora de cooperativas es una pieza fundamental en la promoción de viviendas en régimen de cooperativa, dado que normalmente quienes integran la cooperativa no suelen tener conocimientos de edificación y construcción. La sociedad gestora está al servicio de la cooperativa y ésta debe exigirle en su gestión total acatamiento a la Ley y transparencia en su actividad. La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través de sus órganos de representación. En todo caso, el prestigio, la solvencia y la profesionalidad de la sociedad gestora se convierten en la máxima garantía para el éxito de cualquier promoción. Por esta razón es imprescindible tener en cuenta estos factores a la hora de contratar los servicios de una sociedad de este tipo. La gestora de cooperativas ejecuta un trabajo profesional altamente especializado que, cuidando los aspectos administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción de viviendas, posibilita que las sociedades cooperativas puedan llevar a buen puerto su empresa: obtener su vivienda al mejor precio y con la mayor calidad. Normalmente la cooperativa es un grupo de personas unidas por su necesidad de acceder a una vivienda, y que a través de la cooperativa consiguen su objetivo guiados en todos los complejos trámites por los profesionales que aglutinan este tipo de empresas gestoras: ingenieros, arquitectos, economistas, abogados, etc.

4 El término gestión abarca un campo de actuación muy amplio, que comprende desde la constitución de la cooperativa, hasta su liquidación, pasando por cada una de las actuaciones necesarias para alcanzar su objeto social, que no es otro que la adjudicación de las viviendas a los socios. La gestión administrativa, búsqueda y tramitación del suelo, obtención de las licencias oportunas, asesoramiento jurídico, tramitación de ayudas y préstamos, apoyo técnico, asesoramiento en la selección y contratación con la empresa constructora, suscripción de los seguros obligatorios, son algunos de los servicios que las gestoras pueden prestarle a una cooperativa. La función de asesoría que llevan a cabo las gestoras de cooperativas las convierte en mediadoras entre las cooperativas y el resto de agentes que intervienen en el cada día más complejo campo de la construcción de viviendas. Esto significa que son los socios, a través de sus órganos de gobierno -Consejo Rector y Asamblea General-, los que toman los acuerdos y la gestora, quien los ejecuta o controla su ejecución. Hoy es norma común que la gestora no cuente con poderes de la cooperativa, de manera que tampoco puede disponer del dinero que los socios ingresan a cuenta de su futura vivienda. De esta manera, aumenta la seguridad. Por ley, estas cantidades deben ingresarse en una cuenta bancaria de la cooperativa, que únicamente se pude utilizar para el fin de la promoción de las viviendas. Lo común es que la gestora únicamente puede hacer uso del dinero con la firma autorizada de varios miembros del consejo rector.

5 funcionamiento de la cooperativa de viviendas Regulación.- Las cooperativas de viviendas que lleven a cabo su actividad en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco se encuentran reguladas por la Ley 4/1993, de 24 de junio, de Cooperativas de Euskadi, y su correspondiente Reglamento. Participación.- Los órganos básicos de la Sociedad Cooperativa son: - La asamblea general.- Es la reunión de los socios, constituida para deliberar y tomar acuerdos. Es el órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa. - El consejo rector.- Órgano de gobierno, gestión y representación de la cooperativa elegido en asamblea general, cuyo número de miembros no podrá ser inferior a tres. El presidente del consejo rector lo será también de la cooperativa. - Los interventores o Comisión de Vigilancia.- Es el órgano de fiscalización de la cooperativa y su principal función es la de censurar las cuentas anuales. Puede consultar y comprobar toda la documentación de la cooperativa.

6 Información.- Uno de los derechos más importantes que la ley concede al cooperativista es el derecho a la información, lo que permite solicitar a los órganos sociales cualquier dato sobre la marcha y actividad de la cooperativa. Control.- Las cooperativas de viviendas, antes de presentar sus cuentas anuales a la Asamblea General ordinaria para su estudio y aprobación, han de someterlas a una auditoría de cuentas. Esta obligación legal subsistirá en tanto no se produzca la adjudicación o cesión a los socios de las viviendas o locales. qué derechos tengo como socio? Poder elegir y ser elegido para desempeñar los cargos de los órganos sociales. Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales. Recibir la información necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de socios.

7 transmisión de derechos La Ley, los Estatutos o el Reglamento de cada promoción determinarán las condiciones y límites para enajenar la vivienda de un socio, así como los derechos de los socios expectantes. En ocasiones la propia Ley o los Estatutos establecen un periodo de tiempo en el que está restringida la libertad para vender la vivienda existiendo un derecho preferente a favor de la cooperativa; así, si el socio cooperativista desea vender la vivienda dentro de ese periodo deberá ofrecérsela a los socios expectantes por orden de antigüedad, y si ninguno de ellos desea adquirirla, podrá venderla libremente. El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda, incrementada con la revaloración que haya experimentado, conforme al índice de Precios al Consumo, durante el período comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicación de la intención de transmisión de los derechos de la vivienda o local.

8 Si el socio sin cumplimentar lo anterior transmitiera a terceros sus derechos sobre la vivienda o local, la cooperativa, si quisiera adquirirlos algún socio expectante, ejercerá el derecho de retracto, debiendo rembolsar al comprador el precio antes señalado. Estas limitaciones no serán de aplicación cuando el socio transmita sus derechos sobre la vivienda o local a sus ascendientes o descendientes. En caso de baja del socio cooperativista sus aportaciones para financiar la vivienda y el capital social se la reembolsarán en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio.

9 aportaciones de los socios a su cooperativa Aportaciones al capital social.- Son normalmente de pequeña cuantía y son reembolsables en caso de baja, pudiendo haber reducciones si la causa de la baja no es justificada y lo prevé los estatutos. Aportaciones para financiar la vivienda y anexos.- Estas aportaciones se realizan mediante la entrega inicial para terrenos, técnicos, honorarios, etc. y el resto fraccionado en plazos periódicos durante las obras de ejecución. En caso de baja de un socio el reembolso de las aportaciones deberá efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio.

10 seguros y garantías La Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 de 5 de noviembre, establece la obligatoriedad de suscripción de un seguro que garantice las cantidades anticipadas que entrega el adquirente de una vivienda al promotor de la edificación incluyéndose todo tipo de viviendas incluidas las que se realicen en régimen de cooperativa. La cooperativa debe abrir una cuenta bancaria especial en la que los cooperativistas ingresarán las cantidades destinadas a la edificación, con separación de cualquier otra clase de fondos y de las que únicamente se podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a las cooperativas a suscribir un seguro para garantizar durante diez años el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por defectos que afecten a elementos estructurales y que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Para establecer este seguro la cooperativa deberá contratar una tercera empresa independiente del seguro, denominada organismo de control técnico, que ha de vigilar la correcta ejecución de las obras e idoneidad del proyecto. Estas garantías, obligatorias por Ley, suponen un incremento de los costes y también de los precios de las viviendas, pero, son una mayor garantía para la consecución del objeto social de la cooperativa y aporta tranquilidad a los socios.

11 ventajas Las viviendas promovidas en régimen de cooperativa cuentan, entre otras, con las siguientes ventajas además de los beneficios fiscales: Precio. El precio final de las viviendas realizadas en régimen de cooperativas es muy inferior al de las viviendas desarrolladas por promotores privados, al ser sus socios sobre los que revierte directamente el beneficio de desarrollar la vivienda. Eliminación del beneficio del promotor privado. Al ser los socios cooperativistas quienes promueven la ejecución de las viviendas, el beneficio del promotor privado desaparece, lo que reduce de manera sustancial el precio final de la vivienda. Adecuación de pagos. La cooperativa normalmente permite adaptar cómodamente los pagos según las necesidades de los cooperativistas a la hora de hacer frente al crédito. Financiación. Las cooperativas cuentan para el desarrollo de sus promociones de viviendas con el interés de los bancos y cajas para la concesión de préstamos, que reducen las aportaciones que deben realizar los socios antes de la escrituración de sus viviendas.

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