GUÍA DEL FUTURO SOCIO COOPERATIVISTA

Transcripción

1 GUÍA DEL FUTURO SOCIO COOPERATIVISTA 1. INTRODUCCIÓN: CONCEPTOS. Las cooperativas son sociedades, con plena autonomía y bajo los principios de libre adhesión y baja voluntaria, con capital variable y gestión democrática, que asocian personas físicas o jurídicas que tienen necesidades o intereses socioeconómicos comunes, con el propósito de mejorar la situación económica y social de sus componentes y del entorno comunitario, realizando una actividad empresarial de base colectiva, en la cual el servicio mutuo y la aportación pecuniaria de todos los miembros permitan cumplir una función que tiende a mejorar las relaciones humanas y a anteponer los intereses colectivos a cualquier idea de beneficio particular. Son cooperativas de viviendas las que tienen el objeto de procurar a precio de coste viviendas, servicios o edificaciones complementarias a sus socios, organizar su uso en lo referente a los elementos comunes y regular su administración, conservación y mejora. En otras palabras, se trata de una agrupación de personas que comparten básicamente la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y a precio de coste. 2. POR QUÉ UNA COOPERATIVA Y NO UNA COMUNIDAD DE BIENES?: PRICIPALES DIFERENCIAS. 1. La principal diferencia radica en que la Cooperativa de Viviendas tiene personalidad jurídica propia, distinta de la de sus socios cooperativistas, lo que le permite formalizar directamente cualquier acto o negocio en el mercado, a través de sus órganos de representación, mientras que la Comunidad de Bienes, al carecer ésta de personalidad jurídica propia, los actos o negocios (como puede ser la compra del suelo o la suscripción de una hipoteca) se llevan a cabo por cada uno de los propietarios de forma individualizada. 2. Y la otra diferencia fundamental es que en la Cooperativa de Viviendas la responsabilidad de los socios cooperativistas es limitada, por lo que, en todo caso, la responsabilidad de los socios se encuentra limitada a las aportaciones hechas al capital suscrito, mientras que en una Comunidad de Bienes los comuneros tienen una responsabilidad civil ilimitada al no existir la personalidad jurídica de la sociedad. A estos efectos, la Comunidad responderá frente a terceros con todos sus bienes y si éstos no son suficientes responderán los comuneros con su patrimonio personal. 3. CÓMO SE REGULA LA COOPERATIVA? SE REGULA POR: SUS ESTATUTOS SOCIALES LOS ACUERDOS DE SUS ÓRGANOS SOCIALES (Asamblea General y Consejo Rector). Y LA NORMATIVA especializada al efecto. A continuación se indican las dos leyes básicas que las regulan: o ESTATAL: Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas. o AUTONÓMICA: Ley 18/2002, de 5 de julio, de Cooperativas de la Comunidad de Catalunya.

2 4. CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS. 1. PERSONALIDAD JURÍDICA. La Cooperativa de Viviendas comporta la doble condición de sociedad y empresa promotora. El cooperativista, por lo tanto, es socio de la sociedad cooperativa y como tal copropietario de la misma; y, por otra parte es adjudicatario de una vivienda en propiedad, de la que es copromotor. Para lograr este objetivo, el Derecho otorga a la cooperativa personalidad jurídica propia, distinta de la de sus socios, como ocurre con las sociedades mercantiles, pero alejándose de este modelo. 2. RESPONSABILIDAD JURÍDICA LIMITADA. La responsabilidad de los socios se encuentra limitada a las aportaciones hechas al capital suscrito. 3. SOCIEDAD PARTICIPATIVA. La cooperativa es la empresa participativa por excelencia, hasta tal punto que sin la participación del socio la sociedad se desnaturalizaría. 4. AUSENCIA DE ÁNIMO DE LUCRO. La nota característica de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, ya que su finalidad principal es la adquisición de una vivienda a estricto precio de coste. 5. FUNCIONAMIENTO A TRAVÉS DE UNA ENTIDAD GESTORA La gestora es normalmente una sociedad mercantil que presta sus servicios de gestión y asesoramiento a la cooperativa, a cambio de un precio pactado entre ambas partes: Asesoramiento a la Cooperativa respecto de las normas de obligado cumplimiento con empresas aseguradoras, Organismos de Control Técnico, Arquitectos,..sobre los trámites administrativos que se requieren para obtener las pertinentes Licencias de Obra, de Instalaciones, de Primera Ocupación, etc... Asesoramiento jurídico global que abarca desde la Escritura de Constitución de la Sociedad Cooperativa, Estatutos de la misma, Escrituras de División Horizontal y Estatutos de la Comunidad de Propietarios hasta las Escrituras de adjudicación de vivienda al socio. La sociedad gestora está al servicio de la cooperativa y ésta debe exigirle en su gestión total acatamiento a la Ley y transparencia en su actividad. La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través de sus órganos de representación.

3 Es igualmente necesario que, expresamente, los servicios que la cooperativa va a recibir, junto con las contraprestaciones económicas que la gestora recibirá a cambio de estos servicios, consten por escrito en un contrato. En resumen, la gestora: Deberá recibir el encargo por parte de la cooperativa para llevar a cabo su gestión. Dicho encargo se formalizará a través de un contrato. Deberá actuar siempre siguiendo las instrucciones de la cooperativa, acordadas en la Asamblea General y en el Consejo Rector. Deberá responder frente a la cooperativa por una actuación negligente. Deberá defender los intereses de la cooperativa, como parte de su cometido. Deberá tener la suficiente capacidad técnica y profesional para llevar a cabo una gestión eficaz. 6. ÓRGANOS SOCIALES Y SU FUNCIONAMIENTO LA ASAMBLEA GENERAL: CONCEPTO: Es la reunión de los socios constituida con el objeto de deliberar y adoptar acuerdos sobre asuntos que, legal o estatutariamente, sean de su competencia, vinculando las decisiones adoptadas a todos los socios de la cooperativa FUNCIONES: - Fijará la política general de la cooperativa - Le corresponderá en exclusiva el examen de la gestión social, - La aprobación de las cuentas anuales, del informe de gestión y de la aplicación de los excedentes disponibles o imputación de las pérdidas CLASES DE ASAMBLEAS: - Ordinarias: Examinan la gestión social y aprueban, si procede, las cuentas anuales. Deberán ser convocadas por el Consejo Rector dentro de los seis meses siguientes a la fecha del cierre del ejercicio económico. - Extraordinarias: Tratan temas distintos a los de las asambleas ordinarias. - Serán convocadas a iniciativa del Consejo Rector, a petición de un número de socios que represente el 20% del total de los votos, y si lo prevén los Estatutos, a solicitud de los Interventores. - De delegados: Se eligen en juntas preparatorias cuando los Estatutos, en atención a las circunstancias que dificultan la presencia de todos los socios en la Asamblea General, así lo prevean CONSEJO RECTOR: CONCEPTO Y FUNCIONES: Es el órgano colegiado de gobierno al que corresponde: - La alta gestión, - La supervisión de los directivos y

4 - La representación de la sociedad cooperativa, con sujeción a la Ley, a los Estatutos y a la política general fijada por la Asamblea General NÚMERO DE CONSEJEROS: El número de consejeros no podrá ser inferior a tres ni superior a quince debiendo existir, en todo caso un Presidente, un Vicepresidente y un Secretario, excepto en las cooperativas de tres socios que no existirá el cargo de Vicepresidente. La existencia de otros cargos y de suplentes se recogerá en los Estatutos ELEGIDOS Por la Asamblea General en votación secreta y por el mayor número de votos DURACIÓN DEL CARGO Periodo fijado en los Estatutos de entre tres y seis años. 7. AUDITORÍA EXTERNA. La Cooperativa someterá a auditoría externa las cuentas anuales y el informe de gestión de cada ejercicio. Las personas que deben ejercer la auditoría de cuentas serán nombradas por la Asamblea General antes de que finalice el ejercicio a auditar. En los casos en los que no sea posible el nombramiento por la Asamblea General o éste no surta efecto, los administradores y los restantes legitimados para solicitar la auditoría podrá pedir al Registro de Cooperativas que proponga al Departamento competente el nombramiento de un auditor para que efectúe la revisión de las cuentas anuales de un determinado ejercicio. 8. COOPERATIVISTAS: DERECHOS, OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES. Los estatutos de la cooperativa regulan y establecen los requisitos que en cada caso se exigen para poder acceder a la condición de socio, las relaciones entre sus miembros, los derechos y deberes derivados de la condición de socio, la composición del Consejo Rector de la cooperativa... etc. Entre otros los derechos y obligaciones más destacados de los socios de una cooperativa de viviendas se encuentran los siguientes: 8.1. DERECHOS DE LOS SOCIOS Poder elegir y ser elegidos para desempeñar los cargos de los órganos sociales Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales Recibir la información necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de socios Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social Recibir intereses por las aportaciones al capital social, cuando así lo prevean los estatutos sociales Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler de los locales comerciales, cuyo importe se destina habitualmente en disminuir el coste de la vivienda.

5 Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al capital social Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria, exigiéndose un preaviso por escrito al Consejo Rector OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos colegiados de los el socio forme parte Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales de la cooperativa Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pudiera perjudicarla No realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada Hacer el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos Participar en las actividades de formación. 9. QUÉ SUPONE PERTENECER A UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS? El socio de una cooperativa de viviendas es a la vez promotor indirecto de su vivienda y adjudicatario de la misma. Es parte integrante de la cooperativa, con los derechos y obligaciones que ella conlleva y que vienen establecidos en los Estatutos. Entre las ventajas que supone ser socio de una cooperativa de viviendas, hay que citar, en primer lugar, el ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas. Además, el socio participa desde el momento de su incorporación a la cooperativa en cada una de las etapas por las que atraviesa la promoción a través de las asambleas generales. 10. ADQUISICIÓN DE LA CONDICIÓN DE SOCIO Y PROCEDIMIENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA. A continuación, brevemente, se indican los pasos que hay que seguir para que una persona que está interesada en el Proyecto de la Cooperativa forme parte de él, como socio cooperativista, al objeto de que finalmente se le adjudique su vivienda. 1. Cumplimentar solicitud de ingreso. 2. Aceptada la solicitud, se deberá, simultáneamente, suscribir la aportación obligatoria al capital social que fijan los Estatutos (se determina según cada Cooperativa), y se firmará el contrato de adhesión a la Cooperativa. A partir de este momento al cooperativista se le inscribe en el Libro Registro de Socios con un número (el cual deberá reflejarse en el contrato de adhesión y que es indicativo del orden de entrada de los socios para poder así determinar la antigüedad de los mismos, con los derechos que ello conlleva).

6 El socio procederá a la elección de la vivienda conforme al número de entrada en la cooperativa, dicho número es el mismo que el que figure en el contrato de adhesión. En el caso de que concurran dos personas, el mismo día y a la misma hora, para la firma del contrato de Adhesión, se realizará un sorteo al objeto de determinar el correspondiente orden de prelación. En el contrato se anexará una copia de los estatutos de la cooperativa, donde se recogen los derechos y obligaciones del socio cooperativista, quien deberá declarar que conoce y acepta en su integridad el contenido de los mismos. Asimismo, en el citado contrato de adhesión se anexará un documento en el que se reflejará el coste aproximado y calendario de las aportaciones, que dependerá del tipo de vivienda que en su caso se haya seleccionado, que el cooperativista deberá desembolsar para la adquisición de su vivienda. Con la firma del contrato de adhesión, el cooperativista no podrá darse de baja de la Cooperativa y su promoción, salvo en las condiciones y términos que se prevean en los Estatutos sociales, asumiendo dicha responsabilidad. NOTAS IMPORTANTES: 1. A la firma del contrato de Adhesión, se deberá aportar la cifra fijada para el capital social, más las aportaciones en forma y tiempo determinados en los estatutos y fijadas con cada cooperativista y serán reflejadas en el cuadro de aportaciones particular que se anexará a cada contrato de adhesión (en concepto de aportación dineraria para la adquisición de solar y reserva de futura vivienda). En todo caso, las adhesiones y la totalidad de los desembolsos de los socios cooperativistas a la Cooperativa se deberán formalizar según calendario establecido en cada caso. 2. La DOCUMENTACIÓN A APORTAR POR EL FUTURO SOCIO COOPERATIVISTA en el momento de la firma del contrato de adhesión, será: a. En el caso de personas físicas: - Fotocopia del DNI - Fotocopia de las tres últimas nóminas - El certificado de vida laboral. - Fotocopia de la última declaración del IRPF. b. En el caso de personas jurídicas: - Fotocopia del CIF de la sociedad. - Fotocopia de la escritura de constitución de la sociedad. - Fotocopia de la escritura de cargos de la persona que represente a la sociedad, así como fotocopia del DNI del representante legal. - Fotocopia última declaración del Impuesto sobre sociedades Modelo Fotocopia de la última declaración del IVA-modelo 303 y modelo 390. (Esta documentación es INDISPENSABLE para que el futuro socio cooperativista pueda formalizar debidamente el contrato de adhesión anteriormente referenciado). Adquirida la condición de cooperativista, el socio que no formalice los contratos debidos o no pague a su vencimiento cualquiera de las aportaciones debidas, incumpliendo las obligaciones y compromisos asumidos, dará derecho a la Cooperativa a exigirle, el cumplimiento de las obligaciones

7 no realizadas mediante las acciones legales oportunas, o bien, a resolver su contrato, aplicándosele al socio las penalizaciones económicas y la liquidación correspondiente en la forma y cantidades establecidas en los Estatutos, además de dársele de Baja como socio por expulsión. 11. GARANTÍAS DE LAS APORTACIONES DINERARIAS: ANTES DE LA COMPRA DEL SUELO: 1. EL ACTA NOTARIAL DE DEPÓSITO: La Cooperativa requiere a un notario para que guarde y custodie en depósito todas las aportaciones dinerarias que se hagan, por cada uno de los socios cooperativistas, a favor de la cooperativa de viviendas (según su denominación), para la adquisición de un solar y adjudicación de futura vivienda, en la cuantía y condiciones que se establezca en el correspondiente contrato de adhesión a la cooperativa que se deberá suscribir con cada uno de sus socios. Condiciones del depósito: 1. Los depósitos se deberán realizar mediante cheques nominativos a favor de la entidad cooperativa. Una vez depositados los cheques, el Notario abrirá la oportuna diligencia que quedará anexada al acta de depósito, donde se identificará debidamente a cada socio cooperativista que haya realizado la aportación dineraria. El cooperativista no asistirá al Notario sino la propia cooperativa en nombre de la persona que hubiera hecho la aportación dineraria. 2. El depósito tendrá una vigencia que comprenderá desde la fecha de apertura del acta de depósito hasta el momento en que la cooperativa requiera al Notario para que ponga a su disposición las aportaciones dinerarias entregadas hasta la fecha al objeto de comprar el solar sobre el cual ejecutar la Promoción de viviendas que tiene previsto realizar. 3. En cualquier caso, si llegado el día 10 de diciembre de 2010 no se hubiera producido el supuesto anteriormente establecido, el acta se cerrará, debiendo el Notario devolver a cada uno de los socios cooperativistas las aportaciones dinerarias que le hubieran sido entregadas, de acuerdo a las diligencias que obraran en el expediente del acta de depósito. 4. El depósito será indisponible, fuera del supuesto previsto en el punto segundo anterior. No obstante, la cooperativa también podrá disponer de parte de las aportaciones al objeto de realizar la devolución a los cooperativistas de las aportaciones que resulten procedentes. 5. La devolución de las aportaciones que deba hacer el Notario a favor de la cooperativa, se realizará mediante el ingreso en una cuenta bancaria de la que la cooperativa sea titular y sobre la que exista una ORDEN IRREVOCABLE DE INDISPONIBILIDAD DE SALDOS supeditada a que se produzca alguno de los supuestos que se indican a continuación: 5.1. Que la cooperativa disponga de todos o parte de los fondos depositados por los cooperativistas para la compra de un solar La necesidad de disponer de la cuenta objeto de realizar la devolución a los cooperativistas de las aportaciones que resulten procedentes. 6. Aquellas devoluciones procedentes que hubiera que hacer a los socios cooperativistas durante la vigencia del acta de depósito, las hará el Notario a favor de la cooperativa mediante la entrega a ésta del correspondiente cheque al objeto de que le sea devuelto a la persona que lo emitió, sin que sea necesario su previo ingreso en una cuenta intervenida, según lo establecido en el punto 5 anterior.

8 1.1. INTEVENCIÓN DE LA CUENTA BANCARIA DONDE SE INGRESAN LAS APORTACIONES: LA ORDEN IRREVOCABLE DE INDISPONIBILIDAD DE SALDOS. Antes de la adquisición del solar, cualquier aportación dineraria que, en su caso, fuera necesaria ingresar en una entidad bancaria para la compra del solar y adquisición de una futura vivienda en la Promoción de la citada Cooperativa, se realizará de la siguiente forma: - Será en una cuenta bancaria cuyo único titular sea la cooperativa. - Sobre dicha cuenta bancaria figurará una ORDEN IRREVOCABLE DE INDISPONIBILIDAD DE SALDOS, cuya vigencia será hasta el momento en que se produzca alguno de los siguientes casos: o Que la cooperativa disponga de todos o parte de los fondos depositados por los cooperativistas para la compra del solar. o La necesidad de disponer de la cuenta objeto de realizar la devolución a los cooperativistas de las aportaciones que resulten procedentes. La orden no podrá ser revocada, aunque se produjera un cambio en la Junta Rectora ó en los administradores de la misma. DESPUÉS DE LA COMPRA DEL SUELO: 1. La garantía fundamental que tiene el socio cooperativista sobre las cantidades dinerarias entregadas hasta esa fecha es la adquisición del SUELO. 2. Una vez se inicie la obra, habiéndose obtenido el préstamo promotor, se tramitará el correspondiente SEGURO DE AFIANZAMIENTO: 2.1. CONCEPTO: Modalidad del seguro de caución en la que el tomador es la persona física o jurídica que realiza una promoción de viviendas, y los asegurados son los compradores de dichas viviendas QUÉ GARANTÍAS OFRECE?: Garantiza a los compradores que las cantidades que éstos van a entregar con anterioridad a la entrega de su vivienda, incluidas aquellas entregadas en concepto de reserva, les serán devueltas en el caso de: - No efectuarse la construcción de las mismas - Una vez finalizada la obra, la vivienda no pueda habitarse por falta de licencia de primera ocupación o calificación definitiva. El presente documento ha sido elaborado como documento docente y de formación al interesado a partir de: títulos, capítulos, textos, contenidos seleccionados de la www, textos legales, gráficos, Luego, todo aquello que coincida literalmente con ello, es propiedad de su autor.