CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES, PROPIEDAD Y POSESIÓN PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLÁZQUEZ UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA

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1 CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES, PROPIEDAD Y POSESIÓN PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLÁZQUEZ UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA 1. Doña Lucrecia no podía creerlo. Su hijo Manuel, de 45 años, por fin se casaba con Amparo, su novia de la adolescencia. Tan contenta estaba por la noticia que decidió cederle de manera gratuita a la pareja una vivienda que tenía en el centro de Oviedo para que iniciaran allí su nueva vida. Los dos primeros años de matrimonio transcurrieron con toda normalidad. Amparo acometió en la vivienda una serie de reformas que consideró importantes: cambiar el viejo suelo de mármol por un cálido parquet, ampliar el salón aprovechando el espacio de la inútil terraza, alisar y pintar las paredes así como remodelar por completo la obsoleta instalación eléctrica. Todas las reformas fueron pagadas con el legado de que Amparo recibió de su abuelo fallecido. Sin embargo, al cuarto año Amparo le comunicó a su marido que quería divorciarse y, en tal sentido, le presentó un convenio regulador propuesto por su abogado en el que, entre otros extremos, se prevé que ella sea la adjudicataria de la vivienda familiar. Manuel, sumido en una enorme tristeza, firma el convenio regulador que sanciona la extinción de su matrimonio. Doña Lucrecia recrimina a su hijo que haya tolerado que su ex mujer se quede en su casa, y le anuncia su intención de hacer todo lo posible por expulsar a Amparo de la vivienda. Contesta a las siguientes preguntas: a) Qué tipo de posesión detentaban Manuel y Amparo sobre la vivienda de Doña Lucrecia? b) Detenta Doña Lucrecia alguna posesión sobre la vivienda? c) Doña Lucrecia, con la finalidad de echar a Amparo, contrata a un cerrajero para que cambie la cerradura de la casa. Puede hacer tal cosa? d) Si fueras Amparo, qué harías desde un punto de vista jurídico, claro está- para defenderte frente a la acción de Doña Lucrecia? e) Si fueras Doña Lucrecia, qué acción o acciones- interpondrías para recuperar el piso? Justifica suficientemente la respuesta. f) En caso de que la acción de Doña Lucrecia prosperara, podría Amparo recuperar la inversión que realizó en la vivienda? g) En qué momento exacto entró Amparo en posesión del legado de su abuelo? 2. Don Alfredo es un viticultor vallisoletano de enorme reconocimiento que posee la que ha sido considerada como una de las fincas de mayor producción y calidad de la zona: La pucelana. Los tres hijos de Don Alfredo pugnan en silencio por ser los destinatarios testamentarios de dicha finca. Sin embargo, Don Alfredo sorprende a todos cuando anuncia que dona la finca a su sobrina Claudia, ingeniera agrónoma, con la condición de que no venda jamás la misma. a) La cláusula incluida en el contrato de donación puede calificarse de prohibición de disponer real u obligacional? Razona la respuesta. b) Excede los límites legales dicha prohibición de disponer?

2 c) La legislación vigente determina un mínimo de hectáreas de cultivo obligatorias para la finca. Desde el punto de vista de la teoría de los límites y limitaciones, podrías calificar a la citada obligación de cultivo mínimo? 3. Cuando Laura le vendió a Pedro una parte separada de su propiedad originaria le reconoció el derecho a acceder en coche a través de su finca, ya que el trozo adquirido por Pedro no tenía acceso directo a una carretera pública. Pasado un año Laura descubre que Pedro no sólo transita por su finca, sino que incluso aparca de forma estable en su propiedad. Laura considera que Pedro se ha extralimitado de manera clara, ya que en el contrato de compraventa nada se decía sobre un posible derecho de aparcamiento. a) Cómo se llama el derecho real que Laura reconoció a favor de Pedro? Qué tipo de derecho real es? b) Qué puede hacer Laura para impedir que Pedro aparque en su finca c) Pedro, por su parte, considera que él posee el derecho de aparcar sobre la finca de Laura, ya que ha transcurrido un año sin que Laura haya hecho nada por evitarlo. Tiene razón? 4. Alfonso tiene una casa adosada con un pequeño jardín en la parte trasera. Hace tiempo que quiere construir una pérgola que le proteja del calor en verano, pero se encuentra con un problema: la pérgola tiene que apoyarse necesariamente en el muro que separa su propiedad de la de su vecino, y no sabe si ese muro puede tocarse. Contesta a las siguientes preguntas: a) El muro que separa ambas propiedades, cómo se llama? Califícalo de acuerdo con la teoría de los límites y limitaciones de la propiedad. b) De quién es la propiedad sobre ese muro? c) Puede construir Alfonso la pérgola? Incluso cuando ello implique tener que alzarlo 50 centímetros más? 5. Doña Claudia es una mujer anciana que ha decidido vender la hermosa villa rústica en la que nació y vivió durante prácticamente todos los años de su vida. Puesto que es una mujer piadosa y creyente decide vendérsela a la Iglesia, con la finalidad de que ésta la emplee para sus fines pastorales. El 20 de abril de 2002 se eleva a público ante Notario el contrato de compraventa, pero no llega a inscribirse en el Registro de la Propiedad por negligencia del propio Notario, que olvidó enviar el contrato al Registrador. En enero de 2006 la Iglesia vende la casa a un empresario que pretende construir una urbanización. Es entonces cuando Doña Claudia se dirige indignada contra el Obispo de su ciudad por haber incumplido el contenido del contrato. El Obispo desconoce de qué le está hablando la señora, y ésta le enseña el contrato de compraventa en el que aparece la siguiente cláusula: La Iglesia se obliga a no vender a nadie la casa adquirida, en tanto que ésta sólo puede formar parte de su patrimonio. Contesta a las siguientes preguntas: a) Pudo haberse inscrito dicha cláusula en el Registro de la Propiedad? b) Cuáles son las consecuencias que provoca el incumplimiento del contrato por parte de la Iglesia? 6. Pedro es propietario de un apartamento que alquiló a Ana en febrero de Nada más entrar en el piso Ana se encuentra con un grave problema: sus vecinos del piso de arriba son un grupo de estudiantes que no para de hacer fiestas, impidiéndoles descansar por las noches. Por otro lado, Ana

3 lleva en la actualidad dos meses seguidos sin pagar el alquiler, a pesar de que ha sido requerida muchas veces para que satisfaga la cuota mensual. Pedro, que es abogado, sabe que la vía del desahucio es muy compleja, ya que el inquilino puede enervar y, además, los juzgados están muy saturados de este tipo de pleitos. Por todo ello, decide interponer una acción civil para recuperar su propiedad. Contesta a las siguientes preguntas: a) Desde un punto de vista jurídico, cómo puede calificarse el problema de las fiestas que hacen los vecinos? b) Qué tipo de posesión tiene Ana sobre el piso? c) Qué podría hacer Ana contra sus ruidosos vecinos? d) Qué acción crees que quiere interponer Pedro? Crees que puede prosperar? 7. Doña Claudia es una señora de 76 años propietaria de cuatro pisos situados en un edificio que construyó en 1955 su padre, Don Eustaquio. Ella habita en el 1º B, y acuciada por la crisis económica decide vender a una joven pareja el 2º A, a un precio inferior que el que habría querido, pero con dos condiciones que considera completamente innegociables: 1º, los compradores se obligan a no realizar ningún tipo de fiesta que se prolongue más allá de las 12 de la noche; 2º, los compradores se comprometen a no vender el 2º A mientras Doña Claudia viva. Los compradores deciden aceptar las condiciones y firman el contrato ante Notario el 12 de enero de 2010, pero cuando dicho contrato es enviado al Registro de la Propiedad el Registrador rechaza la inscripción de ambas cláusulas. Respecto a la primera de las cláusulas, afirma el Registrador que él no ve por ningún lado la existencia de un derecho real conocido, típico y susceptible de inscripción; con relación a la segunda cláusula, dictamina que el ordenamiento jurídico actual le impide su inscripción. Teniendo en cuenta estos antecedentes, contesta a las siguientes preguntas: a) Estás de acuerdo con la afirmación del Registrador, según la cual no puede inscribirse la primera cláusula por no existir un derecho real típico y conocido? Razona suficientemente la respuesta. b) Qué figura jurídica se incluye en la segunda cláusula? c) Teniendo en cuenta la teoría de los límites y limitaciones, cómo calificarías a esta cláusula? d) Por qué crees que rechaza el Registrador la inscripción de la segunda cláusula del contrato? Razona suficientemente la respuesta. e) Imagina que la pareja del 2º A vende el piso a un tercero estando viva Doña Claudia, puede ésta dirigirse contra el tercero para exigirle que abandone el piso por el hecho de haberse vulnerado lo establecido en la cláusula segunda? Razona suficientemente la respuesta. f) En caso de que la respuesta a la pregunta anterior hubiera sido negativa, qué le aconsejarías a Doña Claudia? 8. Desde que Juan Carlos acabó sus estudios de arquitectura, en septiembre de 2008, está buscando un estudio apropiado en el que instalarse para ejercer su profesión, pero hasta el momento le ha sido imposible ya que, por un lado, el alquiler no le conviene, puesto que siempre ha considerado que el arrendamiento es antieconómico, y, por otro lado, la adquisición en propiedad le resulta imposible en función de los precios

4 que ha podido sondear. Su tío Alfonso, igualmente arquitecto, un día le llama por teléfono desde Nueva York, donde se encuentra realizando un máster, para darle una gran noticia: puesto que voy a estar durante once meses en Nueva York, puedes usar mi estudio durante ese tiempo. Juan Carlos no pierde el tiempo e inmediatamente se instala en el despacho, si bien, puesto que lo encuentra algo triste, decide cambiar su distribución interna, eliminando los tabiques y sustituyéndolos por planchas de cristal que dejan pasar la luz del sol. A los tres meses de encontrarse trabajando en el estudio descubre con estupor cómo están apareciendo algunas grietas, ciertamente preocupantes, en algunas paredes del estudio, probablemente provocadas, intuye, por las vibraciones que provoca una tuneladora que está construyendo una nueva vía de metro en los aledaños del edificio en el que se encuentra el estudio. Contesta a las siguientes preguntas: a) Puede considerarse a Juan Carlos como poseedor en sentido propio del estudio? Razona la respuesta b) Juan Carlos se pregunta qué acción podría interponerse para evitar que sigan apareciendo esas grietas. Podrías aconsejarle? c) Tendría Juan Carlos legitimidad activa para presentar esa acción? d) Finalmente, su tío Alfonso vuelve de Nueva York a los 9 meses, y le pide que abandone el estudio. Juan Carlos le dice que, puesto que tenían un acuerdo, no piensa dejar el estudio hasta dentro de dos meses y, además, siempre y cuando le pague lo que le costó la instalación de las cristaleras. i. Puede Alfonso desalojar por la fuerza a su sobrino? ii. A qué acción podría recurrir para conseguir que abandonara el estudio? iii. Debe satisfacer a su sobrino el precio de las cristaleras? 9. Don Alfredo, propietario de una finca rústica desde enero de 1989, viene arrastrando continuamente problemas con su vecina, Doña Esmeralda, derivados de la separación de sus respectivas fincas colindantes. El problema, concretamente, consiste en que en la escritura de compraventa de Don Alfredo consta que su propiedad linda al oeste con el arroyo luna, pero dicho arroyo discurre desde un principioíntegramente por la finca de Doña Esmeralda, por lo que entiende que ésta, en algún momento previo a su adquisición, tuvo que desplazar las lindes con la finalidad de usurpar parte de su terreno, en el que, por si fuera poco, cultiva girasol desde hace años, habiendo incluso instalado un moderno sistema de riego por goteo. Don Alfredo decide poner fin a esta situación y, para ello, recurre a una abogada, que plantea ante un juez la necesidad de delimitar correctamente la separación de ambas fincas y, en su caso, reintegrar a su cliente en la posesión de la parte indebidamente invadida por la demandada. Contesta a las siguientes preguntas: a) Qué acción crees que ha podido interponer la abogada de Don Alfredo? b) El abogado de Doña Esmeralda le informa de que, teniendo en cuenta el extenso período de tiempo transcurrido desde que Don Alfredo es propietario, es muy probable que la acción no prospere por haber caducado. Qué opinas al respecto? c) Teniendo en cuenta los criterios que recoge el Código civil, quién crees que vencerá en el pleito?

5 d) En caso de que la acción prosperara y Don Alfredo fuera reintegrado en la posesión puede Doña Esmeralda recoger el girasol que hubiera sembrado? Y recuperar el sistema de riesgo por goteo? e) Es lo mismo la acción de deslinde que el ejercicio de la facultad de cierre? 10. Carmen es propietaria de la mitad de una vivienda junto con su hermano, Ernesto. Ambos recibieron la citada vivienda a título de herencia de su fallecida madre. En mayo de 2007 Ernesto contrajo matrimonio con Sara, y los nuevos cónyuges establecieron su domicilio conyugal en la referida vivienda, marchándose Carmen a vivir a un piso alquilado ( es lo mínimo que puedo hacer por mi hermano! le dijo Carmen a Ernesto cuando éste le pidió que le dejase vivir en la casa con Sara). En enero de 2010 Sara interpuso una demanda de separación matrimonial contenciosa y, tras celebrarse el juicio, el juez decidió otorgar el derecho de uso y disfrute de la vivienda a Sara, argumentando que su interés era el más necesitado de protección, tal y como establece el artículo 96.III CC. Carmen, atónita ante lo kafkiano de una situación en la que tanto ella como su hermano habían acabado perdiendo la vivienda, decidió interponer demanda contra Sara al objeto de recuperarla. Contesta a las siguientes preguntas: a) Sara goza de un derecho real de uso? b) Una vez dictada la sentencia qué tipo de posesión ostenta Sara sobre la vivienda? c) Qué acción le aconsejarías a Carmen que interpusiera para recuperar su vivienda? d) Podría Sara alegar que ella es coposeedora de la vivienda y, en consecuencia, no puede abandonar la vivienda? 11. Andreu es propietario de un pequeño estudio que ha alquilado a Luis, un estudiante de Ingeniería Informática que paga en concepto de alquiler 450 euros al mes. Como consecuencia de las fuertes lluvias padecidas durante el mes de enero de 2010, una parte de la fachada del edificio en el que se encuentra ubicado el estudio resultó seriamente dañada, por lo que la comunidad de propietarios decidió por unanimidad contratar a una empresa constructora para que realizara todas las obras necesarias de conservación y reparación de la fachada. Un día, mientras Luis salía de su casa, contempló cómo un trozo de pintura de la pared del pasillo caía al suelo como consecuencia de las vibraciones que transmitía la obra a través del edificio. Alarmado ante tal hecho, Luis acudió inmediatamente a ver a su amiga Claudia, una excelente abogada que le indicó que era posible poner fin a esa obra mediante un instrumento jurídico muy ágil y efectivo. Contesta a las siguientes preguntas? a) Andreu es un poseedor mediato o inmediato del estudio? b) Luis es poseedor en concepto de dueño o en concepto distinto de dueño? c) A qué instrumento jurídico crees que hace referencia Claudia? d) Podría Luis, como poseedor, personarse ante un Juzgado para interponer como parte interesada la demanda? e) Con qué plazo hipotético contaría Luis para interponer la demanda? f) Crees que podría prosperar la paralización de la obra?

6 12. José Luis está pasando por un auténtico calvario en su vivienda unifamiliar como consecuencia de las actividades de sus vecinos. Por un lado, el propietario de un local cercano en el que hay instalada una freiduría de pescado tiene ubicado el conducto de salida de humos de la cocina de tal forma que, o bien cierra las 24 horas del día las ventanas de su casa, o en caso contrario queda invadida por un insoportable olor a pescado frito. Por otro lado, a escasos diez metros hay situado un pequeño edificio cuyo exterior está recubierto de al menos seis aparatos de aire acondicionado que emiten un sonido igualmente insoportable. Tanto el propietario de la freiduría como el del edificio sostienen, literalmente, que la propiedad es el reino del propietario en el que cada cual hace lo que quiere. De esta manera, José Luis se ha visto obligado a encerrarse en casa, sin abrir jamás las ventanas. Teniendo en cuenta los hechos descritos, contesta a las siguientes preguntas: a) Es correcta la afirmación que realizan ambos propietarios respecto a lo que significa ser propietario? Justifica suficientemente la respuesta. b) El propietario de la freiduría afirma que detenta un derecho real limitado de goce que obliga a José Luis a soportar la emisión de humos. A qué derecho real crees que puede referirse? c) Cómo podría, en su caso, José Luis solicitar judicialmente que se declare la inexistencia de tal derecho? d) Respecto al ruido que soporta José Luis, qué le aconsejarías para poner fin a dicha situación? e) Finalmente, las situaciones de conflicto descritas, cómo se denominan en el seno de la teoría general de la propiedad? 13. La empresa de construcciones Brick S.A. fue contratada en el año 2008 por la promotora Navalgia S.L. para que edificara un inmueble de seis plantas destinado a oficinas. En el contrato de obra se establecía claramente que el contratista suministraría todos los materiales y el trabajo y, además, se señalaba que la promotora recobrará la posesión de la obra una vez quede ésta completamente finalizada. Una vez terminada la obra Navalgia S.L. exige su entrega pero la constructora se niega a hacerlo, alegando que aún no se le ha pagado el 100% de lo acordado, por lo que decide retener la obra hasta que se cumpla lo pactado. Ante este hecho, la promotora le informa de que va a demandarla para retomar su posesión sobre la obra. Contesta a las siguientes preguntas: a) El contratista de la obra, de acuerdo con la teoría jurídica general aplicable, es poseedor de la misma? b) Qué acción crees que ha interpuesto Navalgia S.L.? c) Qué requisitos deben concurrir para que ésta prospere? d) La retención que invoca la constructora, es un derecho real? 14. Eugenio Rodríguez adquirió en el año 2007 un dúplex situado en una hermosa zona residencial de la ciudad en la que vive. En el momento de firmar el contrato privado de compraventa, el 22 de marzo de 2007, al parecer, la entidad promotora y vendedora le aseguró que la venta incluía un semisótano abandonado que se encontraba bajo el dúplex colindante al suyo. Tras mudarse, Eugenio pretende acceder al citado semisótano, pero se encuentra con la sorpresa de que el mismo se encuentra ocupado por su vecina Anastasia, que argumentó que, al encontrarse bajo su propiedad, es

7 evidentemente de su titularidad, y por ello se encuentra allí desde marzo de Eugenio pretende demostrar que a él le vendieron el semisótano, pero lo cierto es que nada de eso consta en la escritura pública de compraventa, elevada el 7 de abril de 2007, ni, por supuesto, en el contrato privado. Ante tal situación, Eugenio acude a un abogado, el cual le indica que no hay más remedio que interponer un juicio para recuperar la posesión. Teniendo en cuenta los hechos descritos, contesta a las siguientes preguntas: a) En tu opinión, es apropiada la vía que propone el abogado de Eugenio? b) Qué acción crees que debería interponer a efectos de recuperar la propiedad del semisótano? c) Crees que puede prosperar la demanda? Justifica suficientemente la respuesta. d) Tiene razón Anastasia cuando afirma que el semisótano es suyo? Justifica jurídicamente la respuesta. 15. El equipo de seguridad de una empresa minera ha descubierto que en un extremo remoto de la finca en la que se ubica la mina se ha instalado, sin el debido permiso, un repetidor por parte de una compañía de telefonía móvil. Esta última afirma que, efectivamente, hace trece meses ubicó el citado repetidor, pero argumenta que lo ha hecho en un trozo de terreno que, según consta en el Registro de la Propiedad, no pertenece a la empresa minera puesto que ni siquiera aparece inmatriculado. El equipo jurídico de la empresa comprueba que la empresa de telefonía tiene razón, en el sentido de que, probablemente por un error, el terreno en el que se encuentra el repetidor no aparece inscrito a su favor, y ni siquiera en las escrituras de propiedad de la mina se hace referencia al mismo, y ello a pesar de que desde hace más de quince años lo vienen utilizando de forma completamente pacífica e ininterrumpida. La dirección de la empresa conmina a su equipo jurídico a que interpongan una acción, cuanto antes, para recuperar el terreno invadido. Teniendo en cuenta las circunstancias del caso, qué acción debe interponer?

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