DIVERSOS ASPECTOS EN LA INSCRIPCIÓN DE MODIFICACIÓN DE REGLAMENTOS INTERNOS

Transcripción

1 DIVERSOS ASPECTOS EN LA INSCRIPCIÓN DE MODIFICACIÓN DE REGLAMENTOS INTERNOS MARITHA ELENA ESCOBAR LINO, Abogada por la UNMSM; Asistente Registral en el Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX-Sede Lima; Especialista en Derecho Registral por la PUCP; estudiante de la Maestría en Derecho Civil y Comercial en la UNMSM y Miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán El Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, anteriormente denominado propiedad horizontal, está regulado por la Ley 27157, Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el TUO de su Reglamento aprobado por D.S. Nº VIVIENDA y la Directiva Nº SUNARP/SN, que establece los criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y común. El reglamento es el acto constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, siendo por lo tanto de suma importancia en el régimen ya que establece las reglas de convivencia de los residentes de la edificación y regula todo el procedimiento que se debe seguir para que la Junta de Propietarios adopte acuerdos válidos. La Directiva Nº SUNARP/SN señala que: El reglamento interno viene a ser un acto jurídico en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos reales y obligacionales. Así pues la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominical normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes. Asimismo el Tribunal Registral, ha señalado que: El Reglamento interno constituye el acto jurídico otorgado por el propietario o propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de propiedad exclusiva, zonas y servicios comunes. El artículo 39º de la Ley 27157, señala que el reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor del edificio, o en su caso por los propietarios que sumen más del 50% del porcentaje de participación.

2 Conforme a lo previsto por el artículo 42 de la Ley 27157, el reglamento interno deberá de contener la descripción de las secciones de propiedad exclusiva, los bienes de propiedad común y los servicios comunes; los derechos y obligaciones de los propietarios; los porcentajes que a cada propietario corresponde en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado; todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la junta de propietarios. Respecto a la modificación de reglamento interno, debemos señalar que la Ley y su Reglamento, no han contemplado ningún dispositivo que precise la mayoría necesaria para modificar el reglamento interno; siendo que es la Directiva Nº SUNARP/SN, la que ha señalado las mayorías que se requieren para su modificación, debiendo tenerse presente que la mayoría requerida para adoptar el acuerdo de modificación de reglamento interno, dependerá de que aspecto del reglamento interno se pretenda modificar: Para el caso de una modificación de reglamento interno que no implique modificación de los porcentajes de participación o de las zonas comunes, bastará que la aprobación de dicho acuerdo se adopte con el voto favorable de los propietarios que representen más del 50% de los porcentajes de participación en los bienes comunes. De conformidad con lo dispuesto por el artículo 135 del TUO del Reglamento de la Ley aprobado por D.S Nº VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayoría calificada de las 2/3 partes de las participaciones en los bienes comunes. En estos casos deberá acreditarse la comunicación notarial de los acuerdos adoptados, a los propietarios que no asistieron a la asamblea, así como el transcurso del plazo de 20 días útiles contados a partir de dicha notificación (último párrafo del numeral 5.3 de la Directiva Nº SUNARP/SN). En caso que la modificación del reglamento interno sea consecuencia de la modificación de la condición jurídica de los aires, debe tenerse presente que de

3 conformidad con lo dispuesto por el artículo 40º, inciso h), de la Ley 27157, los aires se reputan zonas comunes, salvo disposición en contrario. Si en el reglamento interno se ha omitido indicar si los aires son comunes o exclusivos, con la aprobación de los propietarios que representen las 2/3 partes de los porcentajes de participación (mayoría calificada), se puede reconocer la propiedad preexistente de los aires. Asimismo la Directiva Nº SUNARP/SN, señala que para formalizar la modificación del reglamento interno por la acumulación, subdivisión o independización de una sección de propiedad exclusiva, se requerirá acuerdo de la junta de propietarios, la cual deberá ser convocada a instancia del propietario de las secciones de propiedad exclusiva de dominio objeto de modificación física. Si el reglamento interno contiene cláusulas especiales de consentimiento previo, el propietario o el presidente de la Junta pueden modificar de manera unilateral el reglamento interno (numeral 5.4 de la Directiva Nº SUNARP/SN). La modificación también podrá ser dispuesta solo por el presidente de la junta de propietarios cuando así se establezca en el reglamento interno. Debe resaltarse que si bien la Directiva no señala de manera expresa si la junta de propietarios debe aprobar por mayoría absoluta o mayoría calificada la modificación del reglamento interno por subdivisión, acumulación o independización de las secciones de propiedad exclusiva, al implicar necesariamente los actos antes indicados una modificación de los porcentajes de participación, debe concluirse que se requiere una mayoría calificada. Respecto al título que da mérito a la inscripción de la modificación del reglamento interno, debe indicarse que de conformidad con el Art. 53º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y el artículo 148º del TUO del Reglamento, deberá presentarse los siguientes documentos: Copia certificada del acta de asamblea de Junta de Propietarios en la que se adoptó el acuerdo. El acta debe contener como mínimo los requisitos indicados en el artículo 149º del TUO del Reglamento de la Ley

4 Documento privado con firmas certificadas por Notario o Escritura Pública, que contenga el texto de las modificaciones del reglamento interno aprobado por la Junta de Propietarios. Asimismo, debe tenerse presente para la modificación de reglamentos internos, el siguiente Precedente de observancia obligatoria aprobado en el décimo pleno del Tribunal Registral, el cual señala que: Para la determinación del quórum de sesión de Junta de Propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito. Respecto de este precedente debe indicarse que el primer párrafo del artículo 145 del reglamento de la Ley 27157, prescribe que la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación. Si bien la precitada norma no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito como presupuesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que tratándose de un título que pretende su acceso al Registro, la condición de propietario debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse. (Resolución Nº SUNARP-TR-L) Finalmente, también deberá tenerse en cuenta las siguientes resoluciones del Tribunal Registral, emitidas en casos de modificación de reglamentos internos: Resolución N SUNARP-TR-L de fecha 25/02/2011: A la Junta deben asistir los propietarios con derecho inscrito vigente a la fecha de celebración de la Junta, debiendo de verificar el Registrador que no se hayan inscrito con posterioridad a la fecha de la asamblea, transferencias de secciones de propiedad exclusiva, pues de haberse inscrito dichas transferencias, éstas constituirán un obstáculo (salvable) a la inscripción de los acuerdos. Resolución Nº SUNARP-TR-L de fecha 09/08/2010: Para la inscripción de acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios que importen disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, se requerirá la ratificación de los titulares que no acudieron a la Junta, aún cuando éstos hayan adquirido la titularidad con posterioridad a

5 dicha Junta. En este caso, estamos ante un obstáculo en la partida por falta de adecuación respecto a la titularidad de las unidades inmobiliarias. El supuesto al que hacen referencia las citadas resoluciones, puede subsanarse mediante un documento privado suscrito por los nuevos propietarios, con legalización notarial de firmas, en el cual dichas personas ratifiquen la modificación. Cabe señalar que el fundamento de solicitar la ratificación de los nuevos propietarios, es que al haber adquirido la propiedad de su sección de propiedad exclusiva, cuando en el Registro no publicitaba la existencia de modificaciones al reglamento interno inscrito, implica necesariamente que dichas modificaciones no les pueden ser oponibles, toda vez que no constaban en el Registro al momento en que adquirieron la propiedad de sus secciones. Siendo la modificación de reglamentos internos uno de los actos inscribibles en el Registro de Predios, que con más frecuencia es objeto de diversas observaciones, muchas de las cuales están referidas a los puntos expuestos en el presente artículo, espero que lo aquí señalado sea tomado en cuenta, a efectos de que se disminuya la incidencia de observaciones en los títulos referidos al acto inscribible materia del presente estudio.