Fitch Revisa Bursatilizaciones de Créditos Hipotecarios de Bancos Comerciales Mexicanos

Transcripción

1 Fitch Revisa Bursatilizaciones de Créditos Hipotecarios de Bancos Comerciales Mexicanos Fitch Ratings - Monterrey, N.L. - (Abril 30, 2014): Fitch Ratings llevó a cabo las siguientes acciones de calificación: - Baja la calificación de los Certificados Bursátiles (CBs) HSBCCB 07 a AA(mex)vra desde AA+(mex)vra. La calificación ha sido retirada del estatus de Observación Negativa y Fitch asignó una Perspectiva crediticia Negativa. - Ratifica la calificación BBB(mex)vra de los CBs HSBCCB 07-2 y al mismo tiempo la retira del estatus de Observación Negativa. Fitch asignó una Perspectiva crediticia Estable a esta calificación. - Baja la calificación de los CBs HSBCCB 07-3 a BB(mex)vra desde BBB-(mex)vra y la retira del estatus de Observación Negativa. Asimismo, Fitch asignó una Perspectiva crediticia Negativa a ésta calificación. - Ratifica la calificación CC(mex)vra de los CBs HSBCCB Ratifica la calificación AAA(mex)vra de los CBs HSBCCB 08-2; la Perspectiva crediticia es Estable. - Ratifica la calificación AAA(mex)vra de los Certificados Bursátiles (CBs) SCOTICB 08; la Perspectiva crediticia es Estable. FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONES HSBCCB 07 y HSBCCB 07-2 La baja en la calificación de los CBs HSBCCB 07 obedece a que, bajo escenarios de estrés aplicados en nuestro modelo de flujos de efectivo, el nivel de protección crediticia actual no es suficiente para sustentar el nivel de calificación anterior. Dichos estreses son aplicados a las tasas de incumplimiento acumulado, tasas de prepagos, tasas de recuperación sobre los bienes adjudicados, entre otros factores. A su vez, el modelo considera la cascada de pagos dual estipulada para estos CBs. La calificación actual refleja la buena calidad de los activos bursatilizados en el fideicomiso emisor respectivo, el consistente ritmo de amortización observado y esperado de los CBs ante la estabilización de los créditos hipotecarios y la habilidad de HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC. (HSBC) como administrador primario. Al 31 de marzo de 2014, el índice de cartera vencida, considerando créditos hipotecarios con atraso en pago mayor a 90 días, con respecto al saldo inicial de colateral se ha mantenido estable ubicándose en 4.71%; por encima del promedio de 4.58% observado en los últimos 12 meses. Los créditos hipotecarios reestructurados representan un bajo 2.74% del saldo inicial de colateral; y de éstos actualmente solo el 26.7% se encuentra en estatus de pago sostenido. La tasa de prepago anualizada se ubica en 10.29%, continúa creciendo a tasas moderadas pero aún no muestra señales de estabilizarse, lo cual podría presionar el margen financiero a futuro. Con base al reporte de distribución del 18 de marzo de 2014, el nivel de sobrecolateralización medido, como [1-saldo insoluto de los CBs/(saldo insoluto de los créditos vigentes + créditos en pago sostenido)], es 3.29%. El saldo insoluto de los CBs HSBCCB 07 es 27.4% respecto a su saldo inicial en la fecha de emisión y 28.9% para los CBs subordinados HSBCCB Si bien los niveles de sobrecolateralización se han mantenido muy cercanos o incluso en sus niveles de aforo objetivo en el pasado reciente, Fitch observa que esto se debe en gran medida a las crecientes tasas de prepagos que ha experimentado la transacción Fitch Ratings

2 Además, el uso de recursos provenientes de la venta de bienes adjudicados ha sido ocasionalmente utilizado para completar el pago de intereses devengados de los CBs y el inventario de dichos bienes adjudicados comienza a incrementarse. Favorablemente, esta transacción ha comenzado a formar una reserva en efectivo cuyo saldo al 18 de Marzo era de MXN5,262, que corresponde al 30.2% de su saldo objetivo. Dicha reserva solo continuará fondeándose en tanto la transacción se encuentre en su nivel de aforo objetivo y no exista un evento de aceleración. La calificación de los CBs HSBCCB 07-2 refleja su subordinación estructural a los CBs HSBCCB 07. Con base al reporte de distribución del 18 de marzo de 2014, estos CBs han amortizado 71.1% de su saldo inicial. Como parte del análisis realizado, Fitch utilizó su modelo de flujos de efectivo para simular diversas probabilidades de incumplimiento sobre el portafolio crediticio vigente, diversos escenarios de recuperación sobre créditos hipotecarios vencidos y bienes adjudicados; y así generar diferentes flujos de efectivo y dirigirlos a la cascada de pagos de la transacción. El escenario AA(mex)vra' se basó en una probabilidad de incumplimiento acumulada de 26.4% sobre el portafolio vigente, distribuida en 24 meses. Se consideró un nivel de prepagos de 20.5% y una severidad de pérdida de 7% tras analizar diversos escenarios de tiempo de adjudicación, costos de mantenimiento, tiempo para vender y estrés en precios de venta de bienes adjudicados. Fitch también realizó un análisis de sensibilidad de prepagos. SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES La Perspectiva crediticia Negativa de los CBs HSBCCB 07 indica que su calificación podría verse presionada hacia una baja adicional por deterioros en su nivel de sobrecolateral, cambios negativos en la tendencia de su índice de cartera vencida, niveles de prepagos por encima de lo esperado por Fitch que afecten negativamente el margen financiero y/o presiones de liquidez. Por el contrario, la Perspectiva podría ser Estable si se observa una mejora sustancial en los índices de cobertura de intereses así como una baja en los niveles de inventario de la transacción y estabilidad en su margen financiero a futuro. HSBCCB 07-3 y HSBCCB 07-4 La baja en la calificación de los CBs HSBCCB 07-3 refleja alta exposición a riesgo de liquidez en cada pago de cupón, creciente dependencia a ingresos por venta de bienes adjudicados así como en un índice de cartera vencida que comienza a incrementarse. La calificación actual refleja el débil desempeño de los créditos hipotecarios y su moderada protección crediticia en forma de aforo, entre otros factores. Al 31 de marzo de 2014 el índice de cartera vencida, considerando créditos hipotecarios con atraso en pago mayor a 90 días, con respecto al saldo inicial de colateral continua deteriorándose, ubicándose en 7.66% lo cual compara negativamente respecto al valor promedio de 7.25% observado en los últimos doce meses. Los créditos hipotecarios reestructurados representan un 2.80% del saldo inicial de colateral; actualmente solo el 26.04% de ellos se encuentra en estatus de pago sostenido. La tasa de prepago anualizada se ubica en 13.07% y muestra pocas señales de estabilización, lo que resulta en disminuidos márgenes financieros esperados a futuro. Fitch observa que el pago puntual y total de estos CBs exhibe un alto grado de dependencia a ingresos provenientes por venta de bienes adjudicados ya que, dichos flujos de efectivo, se han dirigido a cubrir los pagos de intereses devengados, con mayor frecuencia, en el pasado reciente. Actualmente el fideicomiso cuenta con 64 inmuebles adjudicados. El nivel de sobrecolateralización medido como [1-saldo insoluto de los CBs/(saldo insoluto de los créditos vigentes + créditos en pago sostenido)] continúa deteriorándose principalmente por una menor calidad de activos y actualmente se ubica en % lo cual compara negativamente

3 contra el promedio de los últimos doce meses de %. El saldo de los CBs HSBCCB 07-3 es 31.4% respecto a su saldo inicial en la fecha de emisión y 100% para los CBs HSBCCB La calificación de los CBs HSBCCB 07-4 refleja su subordinación estructural a los CBs HSBCCB SENSIBILIDAD DE CALIFICACIONES La Perspectiva Negativa indica que la calificación podría verse presionada a la baja por deterioros consistentes en su nivel de sobrecolateral, cambios negativos en la tendencia de su índice de cartera vencida, persistentes presiones de liquidez y/o niveles de prepagos por encima de lo esperado por Fitch, que afecten negativamente el margen financiero. Por el contrario la Perspectiva podría ser Estable si se observa una mejora sustancial en los índices de cobertura de intereses sin el diferimiento de la comisión de administración por parte de HSBC así como por una baja sustancial en los niveles de inventario de bienes adjudicados la transacción. HSBCCB 08-2 La calificación actual refleja la buena calidad de los activos bursatilizados en el fideicomiso emisor respectivo, el consistente ritmo de amortización observado y esperado de los CBs y la habilidad de HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC. (HSBC) como administrador primario. Al 31 de marzo de 2014, el índice de cartera vencida, considerando créditos hipotecarios con atraso en pago mayor a 90 días, con respecto al saldo inicial de colateral se ha mantenido estable ubicándose en 4.98%. Los créditos hipotecarios reestructurados representan un 1.86% del saldo inicial de colateral; actualmente solo el 27.3% de ellos se encuentra en estatus de pago sostenido, sin embargo dicho porcentaje muestra una ligera tendencia a la alza. La tasa de prepago anualizada se ubica en 20.35%, y muestra señales a la alza lo que podría resultar en disminuidos márgenes financieros esperados a futuro. Con base al reporte de distribución, con fecha 18 de marzo de 2014, el nivel de sobrecolateralización medido como [1-saldo insoluto de los CBs/(saldo insoluto de los créditos vigentes + créditos en pago sostenido)] ha alcanzado su objetivo de 10.2% ocasionando la primera liberación de recursos a la constancia residual. El saldo insoluto de los CBs HSBCCB 08-2 es 55.9% respecto a su saldo inicial en la fecha de emisión. Esta transacción cuenta con una Garantía de Pago Oportuno (GPO) que nunca ha sido utilizada, corresponde al 16% del saldo insoluto de los CBs y es provista por la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. Al cierre de marzo 2014, el monto disponible de la garantía ascendía a MXN80 526, Como parte del análisis realizado, Fitch utilizó su modelo de flujos de efectivo para simular diversas probabilidades de incumplimiento sobre el portafolio crediticio vigente, diversos escenarios de recuperación sobre créditos hipotecarios vencidos y bienes adjudicados; y así generar diferentes flujos de efectivo y dirigirlos a la cascada de pagos de la transacción. El escenario AAA(mex)vra' se basó en una probabilidad de incumplimiento acumulada de 32.8% sobre el portafolio vigente, distribuida en 24 meses. Se consideró un nivel de prepagos de 20.4% y una severidad de pérdida de 25.3% tras analizar diversos escenarios de tiempo de adjudicación, costos de mantenimiento, tiempo para vender y estrés en precios de venta de bienes adjudicados. Fitch también realizó un análisis de sensibilidad de prepagos. Bajo ciertos escenarios, la transacción podría soportar una probabilidad de incumplimiento acumulada de 37.7%. SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACION La Perspectiva crediticia de la calificación es Estable. La calificación podría modificarse a la baja por deterioros en su nivel de sobrecolateral, cambios negativos en la tendencia de su índice de cartera vencida, uso consistente de la GPO y/o niveles de prepagos por encima de lo esperado por Fitch, que afecten negativamente el margen financiero, entre otros factores.

4 SCOTICB 08 La calificación considera la adecuada protección crediticia actual y esperada conforme a los escenarios de flujos de efectivo modelados por Fitch. También considera el adecuado ritmo de amortización de los CBs, su moderado nivel de cartera vencida, la baja exposición a riesgo liquidez y razonable desempeño en administración de bienes adjudicados. Al 31 de marzo de 2014, el índice de cartera vencida, considerando créditos hipotecarios con atraso en pago mayor a 90 días, con respecto al saldo inicial de colateral se ha mantenido estable ubicándose en promedio en 4.5% durante los últimos doce meses. Fitch espera que esta estabilidad sea sostenida en el futuro previsible considerando que el promedio reportado en los últimos cuatro años es de 4.82%. Los créditos hipotecarios reestructurados representan un bajo 0.72% del saldo inicial de colateral. Con base al reporte de distribución, con fecha 23 de abril de 2014, el nivel de sobrecolateralización medido como [1-saldo insoluto de los CBs/(saldo insoluto de los créditos vigentes + créditos en pago sostenido)] se encuentra en 6.18%, ligeramente debajo de su objetivo de 6.30%. El saldo insoluto de los CBs es 30% de su valor a la fecha de emisión lo cual evidencia consistentes amortizaciones en cada período de pago. La cobertura neta de intereses se ubicó en 1.19 veces al 23 de abril 2014 y muestra un promedio de 1.32 veces durante los últimos doce meses, sin considerar la reserva de intereses. Esta transacción cuenta con una reserva de intereses completamente fondeada con un saldo de MXN16,800, equivalente a 3 veces el pago de cupón. Así mismo, el actual nivel de margen financiero es 1.46% y se ha ubicado en 2.5% durante los últimos doce meses. Como parte del análisis realizado, Fitch utilizó su modelo de flujos de efectivo para simular diversas probabilidades de incumplimiento sobre el portafolio crediticio vigente, diversos escenarios de recuperación sobre créditos hipotecarios vencidos y bienes adjudicados; y así generar diferentes flujos de efectivo y dirigirlos a la cascada de pagos de la transacción. El escenario AAA(mex)vra' se basó en una probabilidad de incumplimiento acumulada de 22.8% sobre el portafolio vigente, distribuida en 24 meses. Se consideró un nivel de prepagos de 20.8% y una severidad de pérdida de 24.8% tras analizar diversos escenarios de tiempo de adjudicación, costos de mantenimiento, tiempo para vender y estrés en precios de venta de bienes adjudicados. Fitch también realizó un análisis de sensibilidad de prepagos. Bajo ciertos escenarios, la transacción podría soportar una probabilidad de incumplimiento acumulada de 68%. SENSIBILIDAD DE CALIFICACION La Perspectiva crediticia de la calificación es Estable. Sin embargo ésta podría modificarse a la baja por deterioros en su nivel de sobrecolateral, cambios negativos en la tendencia de su índice de cartera vencida y/o niveles de prepagos por encima de lo esperado por Fitch, que afecten negativamente el margen financiero y disminuyan la protección crediticia conforme la transacción continúa madurando, entre otros factores. Contactos Fitch Ratings: Ricardo García (Analista Líder) HSBCCB 07 y HSBCCB 07-2 Analista Fitch México S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Monterrey, N.L Georgina Alarcón (Analista Líder) HSBCCB 07-3, HSBCCB 07-4 y HSBCCB 08-2 (Analista Secundario) SCOTICB 08 Director Asociado

5 Elsa Segura (Analista Líder) SCOTICB 08 (Analista Secundario) HSBCCB 07, HSBCCB 07-2 HSBCCB 07-3, HSBCCB 07-4 y HSBCCB 08-2 Director Asociado René Ibarra (Presidente del Comité de Calificación) Senior Director Relación con medios: Denise Bichara, Monterrey N.L. Tel: +52 (81) denise.bichara@fitchratings.com. Las calificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. Las calificaciones de las emisiones HSBCCB 07, HSBCCB 07-2, HSBCCB 07-3, HSBCCB 07-4, fueron revisadas anteriormente el 5 de noviembre de La calificación de la emisión HSBCCB 08-2 y SCOTICB 08, fueron revisadas anteriormente en Mayo 9, La información más reciente corresponde al cierre del mes de marzo para el reporte de cobranza y de distribuciones. Fitch consideró también cada uno de estos reportes desde el inicio de vida de la transacción. La información utilizada en el análisis de estas calificaciones fue proporcionada por HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC. (HSBC), Scotiabank Inverlat, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Scotiabank Inverlat (Scotiabank), Banco Invex, S.A. Institución de Banca Múltiple (Invex) y Monex Casa de Bolsa S.A. de C.V. (Monex) en su calidad de administradores, fiduciario y representante comune, respectivamente. Fitch no consideró la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador de créditos y los tenedores de CBs. Las definiciones de las calificaciones de Fitch y las condiciones de utilización de dichas calificaciones se encuentran disponibles en el sitio de la agencia Las calificaciones publicadas, los criterios y las metodologías están disponibles en este sitio, en todo momento. La calificación puede sufrir cambios, suspenderse, o retirarse como resultado de cambios en la emisión, debido a la falta de información para el análisis, o a factores externos que se consideren relevantes y pongan en riesgo la capacidad de pago oportuno de la emisión. Las calificaciones mencionadas anteriormente, constituyen una opinión relativa sobre la calidad crediticia de la emisión con base en su estructura de capital, mejoras crediticias y desempeño, sin que esta opinión sea una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier instrumento colocado en el mercado de valores. La estructura y proceso de votación de los comités, y de calificación se encuentran contenidos en el documento denominado "Proceso de Calificación", el cuál puede ser consultado en nuestra página web en el apartado "Regulación". En caso de que el valor o la solvencia del emisor se modifique en el transcurso del tiempo, la calificación puede modificarse a la alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México.

6 La información y las cifras utilizadas para la determinación de estas calificaciones, de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V., por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad de la emisora y/o de la fuente que las emite. Fitch Ratings utilizó las siguientes metodologías para el análisis realizado, las cuales se encuentran disponibles en nuestros sitios Criterio Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 19, 2013); - Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (Febrero 13, 2014); - Criterio de Calificación para RMBS en América Latina Anexo México (Julio 31, 2013). TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.