Fondos de Inversión Inmobiliaria Una atractiva opción para lograr una política de inversión difersificada

Transcripción

1 Fondos de Inversión Inmobiliaria Una atractiva opción para lograr una política de inversión difersificada

2 Fondos Inmobiliarios en Costa Rica JAIME UBILLA CARRO Gerente de Banca de Inversión del Grupo Financiero Improsa Gerente de IMPROSA SAFI

3 Contenido Fondos de Inversión Inmobiliaria: Una atractiva opción en América Central para lograr una política de inversión diversificada Fondos Inmobiliarios. Qué son y cómo funcionan? Fundamentos del Negocio. Fondos de inversión inmobiliaria en Costa Rica (activos inversionistas, rendimiento, otros). Factores determinantes en el desarrollo de los Fondos de Inversión Inmobiliaria en Centroamérica Perspectivas de negocio. FONDOS INMOBILIARIOS 3

4 Qué es un Fondo de Inversión Inmobiliaria? Los fondos de inversión inmobiliarios son patrimonios independientes que administran sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento y complementariamente para su venta. Los fondos de inversión inmobiliarios se constituyen como fondos cerrados y sólo pueden asumir los riesgos inherentes a la actividad inmobiliaria y no los propios de las actividades que se realizan en los inmuebles. Fuente: Art 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión. FONDOS INMOBILIARIOS 4

5 Los Fondos Inmobiliarios son un instrumento que favorece la implementación de una política de inversión diversificada... Los Fondos Inmobiliarios son gestionados de manera profesional por una Sociedad Administradora. Tienen más liquidez que la inversión directa. Diversificación Su baja correlación con otros instrumentos permite reducir el riesgo esperado de las carteras. Su política de distribución de rendimientos reduce la volatilidad de los ingresos. Otro entregable en el largo plazo es la capitalización (plusvalía) gradual que forma parte del negocio de bienes raíces. Lo mejor de los dos mundos: - Ingresos periódicos altos. - Capitalización gradual a largo plazo. Riesgo FONDOS INMOBILIARIOS 5

6 Los Fondos Inmobiliarios como los conocemos El Fondo como un patrimonio Independiente Aportes de Capital de Inversionista Sociedad Administradora Bienes Raíces Comerciales Co- Propiedad FONDOS INMOBILIARIOS 6

7 Cómo los administramos? Los tres niveles de gestión inmobiliaria Administración Propiedad Relación con inquilino. Cobro arrendamientos. Gestión de cobro judicial. Gastos mantenimiento. Inversiones de capital / mejoras. Gestión de Riesgos inmueble / Seguros. Administración Activo Administración Fondo Compra y venta. Reposicionamiento de propiedad. Evaluación de desempeño. Análisis mercado/activo. Plan estratégico propiedad. Políticas y metas del fondo. Criterios y desiciones de inversión. Implementación de la estrategia del fondo. Evaluación de procesos de adquisición. Relación con inversionistas, reguladores, prensa y acreedores. Evaluación del desempeño Financiero del Fondo. Suministros de Información periódica. FONDOS INMOBILIARIOS 7

8 Cómo funcionan? Inversionistas $ Dividendos $ Comisión de Administración Sociedad Administradora Intereses Impuestos Mantenimiento $ Inversión $ Gastos Fondo Inmobiliario $ Ingresos por cuotas de alquiler $ Compra de Inmueble Inmuebles Inquilinos Contrato de Arrendamiento $ Cuotas de alquiler FONDOS INMOBILIARIOS 8

9 Fundamentos del negocio

10 Fundamentos del negocio Legal Financiero Cultura de Inversión Mercado Inmobiliario y Bursátil FONDOS INMOBILIARIOS 10

11 Fundamentos del negocio: Lo legal 2004 Normas Internacionales de Contabilidad Propiedades de Inversión. Método de valoración: el valor razonable en lugar del valor de costo Normas emitidas por CONASSIF y SUGEVAL Reglamento SAFI s Oferta Pública y Gestión de riesgos. Instructivo para valorar bienes inmuebles. Normativa de gobierno corporativo. Normativa prudencial Reforma al RGSAFI Derecho de receso. Plazo de colocación. Mercado secundario como referente para valor de reembolso en fondos cerrados y mercado primario. Emisión bonos 1998 Ley reguladora del Mercado de valores SAFI s. Fondos Inmobiliarios. Régimen Tributario. FONDOS INMOBILIARIOS 11

12 Fundamentos del negocio: Lo Financiero ROTACIÓN DE ACTIVOS ESTRUCTURA DE CAPITAL ACTIVOS FUNCIONALES NIVEL DE DEUDA RENTABILIDAD DEL FONDO INMOBILIARIO NIVEL DE PATRIMONIO INGRESOS TASAS DE OCUPACIÓN ALQUILRES CRECIENTES ESTRUCTURA DE RESULTADOS FINANCIEROS GASTOS MANTENIMIENTO IMPUESTOS FONDOS INMOBILIARIOS 12

13 Fundamentos del negocio: Lo Tributario Los fondos de inversión en general son sujetos jurídicos - económicos distintos a otros - sociedades económicas o personas físicas. Son entidades altamente capitalizadas (si se quiere tiene una estructura de capital invertida: 90% capital - 10% deuda). Margen antes de impuestos es superior en promedio al 55% de los ingresos totales. Impuesto de venta ordinario (30% de la utilidad antes de impuestos) destruye el dividendo neto por participación confiscatorio. Consecuentemente es indispensable el impuesto diferenciado. Beneficios macro y microeconómicos indudables motivarían al legislador a aceptar el régimen diferenciado. No atraen a capitales en especulativos de corto plazo, es ideal para el "Value Investor". FONDOS INMOBILIARIOS 13

14 Fundamentos del negocio: El Mercado Inmobiliario Ciclo Económico Períodos de expansión y contracción. Segmentación de la Cartera Diversificación versus especialización en economías pequeñas Gestión de la Cartera "Recycling Capital" FONDOS INMOBILIARIOS 14

15 Fundamentos del negocio: El Mercado Bursátil Ciclo Económico Expansión. Contracción. Economía y sus efectos sobre agregados monerarios. Liquidez Relativa Integración de mercado o la parábola de "Si la montaña no va a Mahoma" Aprovechamiento de infraestructura Profundidad del Mercado Ampliación del mercado. Especuladores amortiguan los excesos de oferta y demanda. FONDOS INMOBILIARIOS 15

16 Fundamentos del negocio: El Mercado Los rendimientos de los fondos inmobiliarios no se encuentran correlacionados con las tasas de interés de corto plazo. Para bien y para mal. Es posible que dado el bajo desarrollo de nuestros mercados, el valor intrínseco de los activos que forman parte de la cartera no se refleja en el valor de los títulos en el mercado secundario. FONDOS INMOBILIARIOS 16

17 Fundamentos del negocio: La cultura de Inversión Inversión activa. De alta cuantía y baja liquidez. Alto compromiso en la gestión. Emprendimiento de proyectos de inversión Inversión activa. De baja cuantía. Renta periódica y requiere de una mayor liquidez. Discrimina entre distintas alternativas de inversión. Poca frecuencia. A nivel agregado, resulta mayor tamaño. PROPIEDAD DIRECTA PROPIEDAD INDIRECTA FONDOS INMOBILIARIOS 17

18 Una solución financiera desde la perspectiva del desarrollador inmobiliario

19 3 2 1 Ventajas de la oferta pública de propiedades Objetivos que usualmente se persiguen Fundamentos del negocio para desarrolladores FONDOS INMOBILIARIOS 19

20 1 - Ventajas de la oferta pública de propiedades Arbitraje de precios. Acceso a capital fresco. Liquidez y flexibilidad financiera. Ventajas impositivas. Evaluación de desempeño. Economías de escala. Estate planning. Otras ventajas. FONDOS INMOBILIARIOS 20

21 2 - Objetivos que usualmente se persiguen Acceso a recursos. Estrategia tributaria. Incremento del valor de las propiedades FONDOS INMOBILIARIOS 21

22 3 - Fundamentos del negocio para desarrolladores El mark to market de la cartera de activos. Composición de activos y de la estructura de capital. Normas de gobierno corporativo. FONDOS INMOBILIARIOS 22

23 3 - Fundamentos del negocio para desarrolladores Activos Financieros 20% Activos inmobiliarios (80%) Activos totales Endeudamiento bancario y otros pasivos 60% Patrimonio utilidades (40%) y Estructura de capital Según reglamento vigente en Costa Rica FONDOS INMOBILIARIOS 23

24 Fondos Inmobiliarios en Costa Rica

25 Los Fondos Inmobiliarios son el segundo instrumento más apetecido en la industria de Fondos costarricenses % 0% 90% 80% 56% OTROS FONDOS INMOBILIARIOS 35% 70% 60% 50% 8% 24% INGRESO 4% 5% 40% 30% 20% 10% 0% CRECIMIENTO MERCADO DE DINERO 18% 9% 56% M. DE DINERO CRECIMIENTO INGRESO FONDOS INMOBILIARIOS OTROS Fuente: Superintendencia General de Valores. Fondos inmobiliarios incluyen los Fondos de Desarrollo Inmobiliario. Considera activos totales. Datos a diciembre, con excepción de 2013 a 31 de julio. FONDOS INMOBILIARIOS 25

26 Los Fondos Inmobiliarios en Costa Rica se han convertido en un instrumento que ha seducido a los inversionistas Activos administrados por Sociedades Administradoras de Fondos Inmobiliarios en Costa Rica han crecido a una tasa del 13,5% anual desde el Cantidad de inversionistas en Fondos Inmobiliarios se ha casi duplicado en 5 años y en la actualidad superan los inversionistas. La crisis del 2008 no afectó materialmente los activos administrados ni el interés de los inversionistas por los Fondos. US$miles (1) Activos e inversionistas Fondos Inmobiliarios en Costa Rica $ Activos $ $1.023 $1.126 Inversionistas $1.169 $ $ $ Número de inversionistas (1) Datos incluyen Fondos de Desarrollo Inmobiliario. Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica. Datos al 31 diciembre, con excepción de 2013 a junio. FONDOS INMOBILIARIOS 26

27 Con un número limitado de administradores Activos US$M $348 US$ M total fondos administrados Participación de Mercado (%) % % $198 $181 $178 $123 16% $105 15% 15% 10% 9% $54 $18 5 % 2 % BCR Aldesa Improsa Interbolsa Vista Multifondos Popular Otros 25% 20% 15% 10% 5% 0% Desarrollo Los Crestones Gibraltar Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica al 30 de junio de FONDOS INMOBILIARIOS 27

28 Fondos Inmobiliarios con mejores rentabilidades que sus comparables Los Fondos Inmobiliarios administrados en Costa Rica han superado consistentemente la rentabilidad de los Fondos Inmobiliarios en Estados Unidos y otros indicadores clave. Durante los periodos la brecha de rendimiento se ha ampliado y los Fondos Inmobiliarios administrados en Costa Rica han aumentado su rentabilidad mientras que los Fondos Inmobiliarios y los 10-Y Treasuries, ambos de Estados Unidos, han disminuido su rentabilidad. 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0 TACC (1) Rentabilidad Líquida 9,2% 8,4% 2,2% 8,3% 8,4% 4,6% 3,8% 4,2% 3,3% Fondos US REITS 10-Y Treasuries (2) (3) (3) 8,1% 4,4% 2,5% (1) TACC: Tasa Anual de Crecimiento Compuesto. 7,5% 4,8% 1,9% 8,0% 4,3% 1,9% 2012 (2) Rentabilidad calculada a 12 meses de la siguiente forma: Activo Neto menos ganancia no realizada por valoración de activos entre valor de participación contable. (3) Yield anual al final del periódo. Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica al 31 de diciembre de cada año, con excepción de 2013 a junio. Fuente: al 31 de de diciembre de cada año, con excepción de 2013 a 16 de abril. 8,2% 4,0% 1,7% 2013 FONDOS INMOBILIARIOS 28

29 ...gracias a una ocupación muy estable durante los últimos años Tasas Ocupación de la Industria de Fondos de Inversión Costarricense 100% 95% % 86 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica al 31 de diciembre, con excepción de 2013 a junio. FONDOS INMOBILIARIOS 29

30 Regionalización de Fondos Inmobiliarios Registro de Fondos Costarricenses América Central 1. Guatemala 2. Honduras 3. El Salvador 4. Nicaragua 5. Costa Rica 6. Panamá 5 6 FONDOS INMOBILIARIOS 30

31 Qué objetivos se persiguen con la regionalización? Mejora proceso de formación de precios. Mayor valor de capitalización de mercado. Mayor liquidez en el mercado secundario. Complemento de la demanda interna para apoyar crecimiento. Mayor profundidad y bursatilidad en los títulos de participación. Al aumentar la presencia en otros mercados, se diluye el riesgo entre las diferentes economías. FONDOS INMOBILIARIOS 31

32 Dilemas y perspectivas de negocio

33 Dilemas y perspectivas de negocio Cambio de cartera Regulación Liquidez y crecimiento Diversificación en nuevos segmentos FONDOS INMOBILIARIOS 33

34 Dilemas y perspectivas de negocio: Gestión activa de la Cartera GESTIÓN DE RIESGO POSICIÓN ECONÓMICA DEL FONDO INMUEBLES DE ALTA RENTABILIDAD RENTABILIDAD ACTIVO CON DESEMPEÑO NO CONFORME AL PROMEDIO ABSORCIÓN POR EL PROCESO DE DEPRECIACIÓN ABSORCIÓN DEL MERCADO FONDOS INMOBILIARIOS 34

35 Dilemas y perspectivas de negocio: Liquidez y crecimiento Diversificación fuentes de financiamiento Los mercados donde los fondos se encuentran registrados. Formación de precios en el secundario. Apoyarse en el fondeo bancario. Financiamiento mezzanine - o emisión de bonos. Capacidad de absorción de los títulos de participación La crisis nos dio una gran lección. No debemos depender de una sola plaza. Oferta Pública en otros mercados: regionalización. Ampliar los canales de distribución. Diversificación de activos Tamaño relativo de las carteras. Segmentación de las carteras. Mercado inmobiliario relanzándose. Disciplina de precios y rendimientos. FONDOS INMOBILIARIOS 35

36 Dilemas y perspectivas de negocio: La regulación Derecho de Receso:...la dictadura de las minorías... Activos intangibles:...un activo calificable... BARRERAS AL CRECIMIENTO Eficiencia en la estructura de capital:...bonos, capital preferente y otras formas de financiamiento... Los límites a la gestión de cartera:...las amarras frente al mercado inmobiliario... FONDOS INMOBILIARIOS 36

37 Dilemas y perspectivas de negocio: La Diversificación Sin régimen diferenciado de impuestos no hay negocio DESARROLLO INMOBILIARIO: Un país que no construye no está haciendo nada!!! Sin mercado de capitales no hay desarrollo económico y los fondos inmobiliarios enriquecen el mercado de capitales INSEGURIDAD JURÍDICA: Reglas claras. FONDOS INMOBILIARIOS 37