Retos futuros para la financiación inmobiliaria en Latino América desde la perspectiva de la crisis actual

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1 Retos futuros para la financiación inmobiliaria en Latino América desde la perspectiva de la crisis actual El papel impulsor de la banca en la recuperación de las economías de Iberoamérica, SEGIB, Madrid julio 09

2 El Concorde y la financiación inmobiliaria Justin Lin (economista jefe del Banco Mundial): Walk don t run -> bancos pequeños y aburridos Concordes y cometas Avaricia (gestores), estupidez (Li) e incentivos perversos Requerimientos de capital frente a cortocircuitar los incentivos perversos El peligro del Concorde en países en vías de desarrollo

3 Elementos básicos Impacto: bajos tipos de interés durante mucho tiempo Propagación: modelos de valoración del riesgo contagio de expectativas Intensidad: incentivos perversos en todos los participantes en los mercados

4 Impacto: bajos tipos de interés

5 Intensidad: incentivos perversos REGULADOR BANCOS FAMILIAS SPV EMPRESAS RATING BONOS CDOs, CDO 2, etc INVERSORES Hedge funds 2x20, fondos soberanos, etc. desesperados por encontrar activos en los que invertir La enorme liquidez generada por los bajos tipos, rentas del petróleo, etc.

6 Es la competencia siempre buena? Incentivos de las agencias de rating Mozilo (Countrywide): No podíamos parar de prestar mientras el resto seguía prestando sin señales de problemas Charles Prince (exceo de Citigroup): Mientras la música suene (exceso de liquidez, bajos tipos) continuaremos bailando (préstando)

7 Qué hemos aprendido? El crédito fácil es la principal causa del incremento de las burbujas inmobiliarias -> hay que estar atentos El complejo de Dios de los banqueros centrales puede ser un gran problema El tamaño de los bancos tiene ventajas (economías de escala y alcance) y grandes inconvenientes (hazar moral, capacidad de captura del regulador, etc.)

8 Solución: más regulación? Ojo: parte del problema lo causaron las agencias que tenían que regular la economía. Hace falta supervisión más que regulación Toda regulación tiene un coste que hay que comparar con el beneficio potencial basándose en el conocimiento científico acumulado y no en suposiciones, presiones políticas o intentos de satisfacer a la opinión pública Ventas a corto y el pánico de 1907 (Otto Heinz, United Cooper y exprimir a los bajistas)

9 Solución: más regulación? Algunas propuestas de regulación microprudencial: Provisiones contracíclicas Mayores coeficientes regulatorios para las entidades sistémicas Usar precios CDS (Zingales) Para la crisis: banco bueno-banco malo (o banco comercial y holding) Regulador macroprudencial. Pero, qué hacían los bancos centrales frente a las burbujas?

10 Solución: más regulación? Cambios: Bancos más pequeños que no puedan secuestrar el gobierno con el demasiado grande para quebrar. Además peligro de captura (ver últimas medidas de Obama para el sector financiero). Más regulación. Pero y la escapada regulatoria habitual? No será esto más arriesgado? Vuelta a la banca aburrida, al menos temporalmente. Pero ojo: las regulaciones financieras son muy cíclicas

11 Romper la cadena de incentivos perversos US: que los inversores vuelvan a pagar por los ratings en lugar de los emisores y reducir la importancia de los ratings. Lo contrario a lo que está pasando ( compra de activos de máxima calidad ) España: Propuesta simple y directa-> máximo préstamo 80% del valor registral (no de tasación)

12 Financiación hipotecaria en Latino América Bancos pequeños y sistema crediticio aburrido : poco consuelo el menor efecto de la crisis financiera por tener un sistema financiero poco desarrollado Especialmente cuando se han disparado los spreads y se ha reducido el volumen total La titulización también avanzaba rápido en algunos países de Latino América y ha sufrido un parón

13 Financiación hipotecaria en Latino América La crisis también ha afectado aunque sea de forma mitigada: Paralización del crédito exterior Incremento de la aversión al riesgo Deterioro de los balances Segundo impacto: caída del comercio mundial y la demanda mundial Además hay que superar problemas estructurales junto con los coyunturales de la crisis económica

14 Financiación hipotecaria en Latino América FH/PIB Estados P. Chile Colombia Mexico BoliviaIberoaméricaBrasil Peru ArgentinaVenezuela Unidosdesarrollados

15 Financiación hipotecaria en Latino América Warnock y Warnock (2008), Journal of Housing Economics. Tres factores determinantes de la ratio de financiación hipotecaria sobre PIB Protección del derecho de propiedad: para poder utilizar la vivienda como colateral en un préstamo a largo plazo es preciso que se pueda obtener con facilidad el bien en caso de impago Profundidad de la información crediticia Volatilidad de la inflación

16 Financiación en Latino América justamente los problemas estructurales (institucionales) típicos de Latinoamérica para poder incrementar el crédito: Financiación a largo plazo requiere utilización de la vivienda como colateral y capacidad para recuperación de las garantías. Problemas: Derechos de propiedad no bien definidos o inexistentes (viviendas informales) Legislación protege poco al prestamista y dificulta el desalojo de los morosos Inscripción y transferencia de títulos cara y lenta Registros hipotecarios caros Procesos lentos y complejos para las bancarrotas de individuos y sociedades

17 Financiación en Latino América Problemas estructurales para poder incrementar el crédito (cont.): Volatilidad macroeconómica e incertidumbre económica. Problemas: Volatilidad de la inflación incide sobre el ahorro interno (instrumentos a corto plazo): brecha entre los plazos de depósitos de ahorro y créditos hipotecarios Tipos variables y volatilidad de los tipos. Pueden los prestatarios asumir el riesgo de tipos? Tasaciones y seguros contra el hazar moral poco desarrollados Compradores con bajos ingresos no acceden a créditos: viviendas ilegales

18 Financiación hipotecaria en Latino América El caso chileno: Innovación financiera en el mercado primario y secundario Financiación pública de los costes de originación y seguro Índices ajustados por inflación que protegen a las instituciones frente a caídas del valor real de los activos Sistema de pensiones favorece la disponibilidad de fondos a largo plazo... Aumento de la tasa de propietarios pero solo en los quintiles superiores

19 Financiación hipotecaria en Latino América Posibilidades : La vivienda como colateral Mecanismos extralegales para acelerar el proceso de recuperación de garantías Aplazar la expedición del título de propiedad Tribunales especiales para supervisar pleitos judiciales entre acreedores y deudores hipotecarios Expedir títulos de propiedad para viviendas ilegales

20 Conclusiones No caer en la banca aburrida. Entre el Concorde y la cometa existen muchas posibilidades Hay que seguir incentivando la innovación financiera especialmente en países con problemas de acceso para grandes sectores de la población Es difícil pensar que los flujos de capitales extranjeros no vieran rentable la financiación de la vivienda en una L. América que: Tiene un déficit de millones de viviendas Volatilidad macroeconómica menor En la recuperación tiene grandes posibilidades de crecimiento superior a la media

21 Conclusiones Riesgos: Inestabilidad macroeconómica Expectativas y burbujas Incentivos perversos

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