Informe de Mercado Oficinas Office Market Report. Madrid & Barcelona 1T / Q1 2016

Transcripción

1 Informe de Mercado Oficinas Office Market Report Madrid & Barcelona 1T / Q1 2016

2 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T ÍNDICE INDEX CONTEXTO ECONÓMICO 3 ECONOMIC CONTEXT 14 MERCADO DE USUARIOS MADRID Principales Indicadores 4 Oferta 5 Transacciones 5 Rentas 6 MADRID OCCUPIER MARKET Main Indicators 15 Supply 16 Transactions 16 Rental levels 17 MERCADO DE USUARIOS BARCELONA Principales Indicadores 7 Oferta 8 Transacciones 8 Rentas 9 BARCELONA OCCUPIER MARKET Main Indicators 18 Supply 19 Transactions 20 Rental levels 20 MERCADO DE INVERSIÓN MAD. Y BCN. Demanda 10 Oferta 10 Transacciones y Rentabilidades 12 INVESTMENT MARKET MAD. & BCN. Demand 21 Supply 22 Transactions & Yield Levels 22 X X

3 CONTEXTO ECONÓMICO ESPAÑA MANTIENE UN CRECIMIENTO SÓLIDO POR ENCIMA DE LA MEDIA EUROPEA OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T 2016 PIB La economía española creció el 0,7% trimestral en el 1T de 2016 y las previsiones de crecimiento del PIB para este año se mantienen en el 2,7% a pesar de la incertidumbre política en España por las dificultades para la formación de gobierno tras el resultado de las pasadas elecciones generales. Mercado laboral Con la creación de más de medio millón de puestos de trabajo el mayor crecimiento de la ocupación desde España ha cerrado el año con una reducción de la tasa de desempleo hasta el 20,9%. La creación de empleo en los primeros meses de 2016 sigue en línea con la de los últimos meses de corroborando el tono positivo del mercado laboral y manteniéndose por tanto las previsiones de creación de empleo para 2016 en el 2,4%. Se prevé que la tasa de desempleo disminuya de esta manera hasta el 20,2%. Consumo privado Respecto al consumo de los hogares españoles éste se situó en el 3,1% gracias en parte a la bajada de precios de productos energéticos e impuestos sobre la renta. Las perspectivas apuntan a un mantenimiento del buen ritmo de crecimiento situando alrededor del 2,9% el aumento del consumo durante Inflación La tasa de inflación media anual de se situó en el -0,5% inferior a lo esperado debido a los bajos precios del petróleo. Pero la tasa subyacente se ha mantenido todo el año en positivo y con tendencia ascendente lo que es una muestra de la recuperación de la economía y del consumo. Se prevé para 2016 que la inflación media se sitúe en el 0% debido de nuevo a los bajos precios de los productos energéticos. 3 DATOS MACROECONÓMICOS SÓLIDOS INDICADORES 2016 (F) PIB var. Anual (%) 3,2 2,7 Consumo privado var. Anual (%) 3,1 2,9 Tasa de desempleo (%) 20,9 20,2 IPC var. Anual (%) -0,5 0 Renta disponible var. Anual (%) 2,4 3,5 Ventas minoristas var. Anual (%) 3,6 2,9 Fuente Oxford Economics Funcas Abril 2016

4 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T PRINCIPALES INDICADORES MERCADO DE USUARIOS MADRID 1 T 2016 Stock (m 2 ) Tendencia a 12 meses Tasa de disponibilidad (%) 10,48 Contratación* (m 2 ) Renta Prime ( /m 2 /mes) 27,5 * incluyendo High-Tech CBD Secundaria Periferia Satélite TRES CANTOS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES A-1 A-6 ALCOBENDAS M607 R-2 M-40 LAS ROZAS M-50 C-30 M-11 AEROPUERTO POZUELO DE ALARCÓN P o DE LA CASTELLANA C-30 A-2 SAN FERNANDO DE HENARES M-50 M-40 C-30 R-3 M-50 M-40 M-45 M-40 RIVAS VACIAMADRID A-3 M-50 M-50 A-42 A-4

5 Oferta Siguiendo con la tendencia de trimestres anteriores la tasa de disponibilidad sigue reduciéndose y baja ya del 10,6% del último trimestre del al 10,5% a finales del primer trimestre de Por fin tanto en el Centro de la capital como en la Periferia se están rehabilitando un total de seis productos emblemáticos que durante el periodo añadirán más de m² a la oferta de calidad del mercado. De entre los proyectos de nueva construcción que se van a terminar durante los próximos dos años casi el 95% se centra en las zonas Secundaria y Periferia con proyectos tan emblemáticos como la sede del Banco Popular en Juan Ignacio Luca de Tena u otro gran proyecto de unos m² en la zona de Atocha. EVOLUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD En m % 11% % % 5% % % 1T2016 Fuente: JLL 1T 2016 Disponibilidad (M 2 ) Tasa de Disponibilidad (%) OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T Transacciones El crecimiento económico y la creación de empleo asociada mantienen las cifras de contratación del trimestre en m² estimándose un total anual similar al del año pasado. Durante este primer trimestre de 2016 destaca la ausencia de contratación de superficies superiores a m² por lo que la cifra es inferior al mismo trimestre del año. Sin embargo descartando estas superficies de gran tamaño el take up ha mantenido una tendencia ascendente y ha superado en un 22,5% a la media de los primeros trimestres de año desde que comenzó la crisis. Siguiendo la tendencia habitual durante el primer trimestre del año 2016 el 85% de las firmas de operaciones se ha concentrado en las zonas CBD y Periferia con más del 60% del número de operaciones para superficies por debajo de m². TERMINACIONES Y OFERTA FUTURA Fuente: JLL 1T 2016 CONTRATACIÓN En m PROMEDIO ÚLTIMOS 10 AÑOS PROMEDIO ÚLTIMOS 5 AÑOS Las grandes operaciones de más de m² se concentran en Periferia como la empresa Avintia que ocupará más de m² en Pozuelo de Alarcón las compañías Willis Towers Watson y Aegon que han firmado más de m² cada una en Martinez Villergas y Cristalia respectivamente. Asimismo en Satélite se han vuelto a firmar operaciones de tamaño mediano como los m² de Avanza en el Parque Empresarial San Fernando T2016 Fuente: JLL 1T 2016 Alquiler Pre-alquiler Ocupación Propia High-Tech

6 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T Rentas Durante el primer trimestre del año las rentas prime alcanzaron los 27,50 /m²/mes un incremento de casi un 1% trimestral y una variación interanual de casi el 7%. Existe una ausencia de productos ofertados de buena calidad por lo que los propietarios que siguen esperando firmar a rentas muy por encima de máximos siguen forzando el desencuentro entre la oferta y la demanda. RENTAS POR SUBMERCADOS En m T2016 Fuente: JLL 1T 2016 CBD Secundaria Periferia Satélite Sin embargo parece que el mercado de ocupación se va reconciliando poco a poco con el mercado de inversión ya que es el primer trimestre desde el comienzo de la crisis en el que suben todos los precios máximos incluso en zona Satélite gracias al continuo interés de las empresas por productos de buena calidad en zonas consolidadas. En el otro lado del espectro se encuentran los productos de peores calidades o con ubicaciones complicadas que siguen sin incrementar los precios firmados. CBD 27,50 /m 2 /mes TENDENCIA 12 MESES SECUNDARIA 16 /m 2 /mes TENDENCIA 12 MESES Las rentas máximas seguirán ascendiendo a un ritmo promedio de casi el 7% anual para los próximos cuatro años. PERIFERIA 14 /m 2 /mes TENDENCIA 12 MESES Los propietarios de productos de calidad estarán en una posición favorable de negociación en cambio en el caso de activos de peor calidad o en ubicaciones más secundarias el inquilino seguirá teniendo el poder de negociación. Fuente: JLL 1T 2016 SATÉLITE 10,25 /m 2 /mes TENDENCIA 12 MESES

7 MERCADO DE USUARIOS BARCELONA PRINCIPALES INDICADORES 1T 2016 Stock (m 2 ) Tendencia a 12 meses = OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T Tasa de disponibilidad (%) 10,55 Contratación (m 2 ) Renta Prime ( /m 2 /mes) 20,25 A-2 SANT CUGAT DEL VALLÈS AP-7 SANT JUST DESVENT B-23 ESPLUGUES DE LLOBREGAT RONDA DALT SANT JOAN DESPÍ B-10 CORNELLÁ DE LLOBREGAT DIAGONAL B-10 Paseo de Gracia - Diagonal B-10 PRAT DE LLOBREGAT HOSPITALET DE LLOBREGAT RONDA LITORAL GRAN VIA CORTS CATALANES BADALONA Centro Ciudad Nuevas Áreas de Negocio Periferia

8 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T Oferta La tasa de disponibilidad media en Barcelona ha descendido en casi medio punto en un solo trimestre pasando del 11% al 10,5%. Concretamente en la zona de Paseo de Gracia / Diagonal se sitúa ya en el 6,6% valores que no se veían desde el año La falta de oferta nueva de oficinas para gran demanda en Barcelona será el factor más relevante en los próximos dos años provocando el descenso paulatino de la tasa de disponibilidad en este periodo. Este primer trimestre del año únicamente ha salido al mercado como nueva oferta especulativa el Edificio Ocean situado junto al Hotel Vela. EVOLUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD En m Fuente: JLL 1T 2016 Disponibilidad (M 2 ) Tasa de Disponibilidad (%) TERMINACIONES Y OFERTA FUTURA 1T2016 PROMEDIO ÚLTIMOS 10 AÑOS 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% En lo queda de 2016 quedan por entregar unos m² de oficinas especulativas entre los que destaca el proyecto de La Rotonda PROMEDIO ÚLTIMOS 5 AÑOS En 2017 los niveles de entrega de oferta seguirán la misma tendencia y únicamente se entregarán m² al mercado. Fuente: JLL 1T 2016 Sin duda estos niveles de oferta futura son insuficientes para satisfacer la demanda de oficinas existente en Barcelona. Transacciones El crecimiento económico y la creación de empleo asociada están impulsando la recuperación del mercado de ocupación. Este primer trimestre del año se han contratado en Barcelona m² niveles muy similares a los alcanzados en el primer trimestre de ( m²). Un hecho atípico es que el 62% de la superficie contratada ha sido en el Centro Ciudad mientras que en Nuevas Áreas de Negocio únicamente se ha contratado el 17% de la superficie total. CONTRATACIÓN En m T2016 Fuente: JLL 1T 2016 Alquiler Pre-alquiler Ocupación Propia

9 Por tipo de contrato el 81% de la superficie ha sido en alquiler y el 19% en compra. El ritmo de contratación del año empieza similar al año anterior aunque se prevé que los niveles de contratación no alcancen los m² como en debido principalmente a la falta de oferta para demanda de gran tamaño que en muchas ocasiones renueva sus contratos en sus edificios ante la falta de opciones de oficinas donde escoger. Tres de las mayores operaciones de este trimestre han sido la compra de la Clínica IVI del edificio de Mallorca de m² el alquiler por parte de Grant Thornton de m² en Diagonal 615 o el alquiler por parte de Overtop Projects de m² en Viladecans Business Park. Rentas Las rentas máximas de alquiler de oficinas en Barcelona tanto en Paseo de Gracia/Diagonal como en Centro Ciudad han continuado su ascenso este trimestre principalmente por la fortaleza en la contratación y la escasez de producto de calidad. Concretamente la renta máxima en Paseo de Gracia/Diagonal ha subido un 1,25% situándose en 20,25 /m²/ mes (niveles de ) mientras que en Centro Ciudad ha subido un 1,49% hasta los 17 /m²/mes. La previsión para los próximos años es de crecimiento de rentas paulatino, acumulando ascensos en cinco años cercanos al 20% en la ciudad de Barcelona. RENTAS POR SUBMERCADOS Fuente: JLL 1T 2016 Fuente: JLL 1T 2016 Paseo de Gracia/Diagonal Nuevas Areas de Negocio 1T2016 Centro Ciudad Periferia Pº DE GRACIA - DIAGONAL 20,25 /m 2 /mes TENDENCIA 12 MESES CENTRO CIUDAD 17 /m 2 /mes NUEVAS ÁREAS DE NEGOCIO 16,50 /m 2 /mes SATÉLITE 8 /m 2 /mes TENDENCIA 12 MESES TENDENCIA 12 MESES TENDENCIA 12 MESES OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T

10 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T 2016 MERCADO DE INVERSIÓN MADRID Y BARCELONA 10 Demanda Las Socimis siguen siendo unos de los grandes actores del mercado y se espera que continúen con la misma dinámica durante los próximos meses aunque también se prevé la entrada de nuevos protagonistas internacionales que debido al fuerte apetito de las Socimis no habían podido entrar en el mercado español en los dos últimos años. Madrid y Barcelona siguen siendo ciudades prioritarias para los inversores europeos donde algunos de los principales fondos internacionales siguen con la intención de destinar gran parte de su capital al mercado inmobiliario. No obstante debido mayoritariamente a la falta de producto de calidad más demandado en estas situaciones el ritmo de inversión ha sufrido una desaceleración en este último trimestre. Sin embargo esta tendencia puede cambiar en el segundo trimestre si se materializan los procesos en curso y si se confirman las salidas al mercado de nuevas oportunidades. Los inversores con diferentes estrategias continúan llegando al mercado inmobiliario español atraídos por unas rentabilidades que continúan siendo interesantes frente a las mayores economías de Europa. Existe demanda para todo tipo de producto. Los inversores más core siguen con mucha presión por invertir si bien la escasez de producto prime les está empujando a zonas y activos más secundarios. El perfil de inversor value added sigue estando muy activo centrándose en la búsqueda de activos con los que añadir valor mediante la gestión y reposicionamiento que les permitan alcanzar mayores retornos. Oferta A pesar de la escasez de oferta durante este primer trimestre del año donde la mayoría de operaciones han sido off-market se prevé un incremento de la oferta durante los próximos meses tanto de productos prime en el CBD como en producto de zonas más secundarias. Destacar en este inicio de año entre las operaciones ya cerradas algunas que implican un cambio de uso como es el caso de la antigua sede de la Agencia EFE en la Calle Espronceda 32 que ha adquirido Eurostone y cuyo uso será destinado a residencias de lujo o el edificio de Gran Via 604 en Barcelona que también se reconvertirá a residencial. Cabe resaltar también que muchos propietarios están viendo la escasez de oferta como un momento ideal para salir al mercado esperando así una concentración del interés en sus activos que lleve a una optimización del precio. Se espera que los corporates sigan haciendo líquido parte de sus portfolios inmobiliarios centrándose en los activos no estratégicos continuando así con el protagonismo que están teniendo hasta la fecha. Además los vendedores tradicionales nacionales y extranjeros seguirán sacando al mercado algunos de sus activos.

11 VOLÚMEN DE INVERSIÓN Vuelta al apetito por las oficinas Millones OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T T2016 Fuente: JLL 1T 2016 T1 T2 T3 T4 CICLO DE RENTAS Lyon, Oslo Cologne Frankfurt Hamburg Stuttgart Munich London WE Copenhagen, London City Berlin, Dublin, Luxembourg, Manchester, Stockholm Amsterdam, Barcelona, Budapest, Edinburgh, Madrid Moderado crecimiento Crecimiento acelerado Descenso acelerado Descenso moderado Milan Paris CBD Lisbon Brussels, Rome Moscow Geneva, Warsaw Kiev, St Petersburg Athens, Bucharest, Dusseldorf, Helsinki, Istanbul, Prague, Zurich Fuente: JLL 1T 2016

12 OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T Transacciones y Rentabilidades Durante el primer trimestre del año se han firmado 8 operaciones sumando un volumen de inversión total de 212 M con 158 M en Madrid y 54 M en Barcelona lo que supone un descenso del 63% respecto al primer trimestre del. Entre las operaciones de inversión de este trimestre destaca la compra de los dos edificios que componen el Parque Isla de Manoteras por parte de la Socimi Trajano por un volumen de 44,3 M y la operación de venta asesorada por JLL de la sede de Nestlé que fue adquirida por Meridia Capital. No se espera que se alcance el elevado número de transacciones que se acometieron el año pasado por la ya mencionada escasez de producto en cambio sí que se prevé que aumente el volumen medio por operación. Las rentabilidades para el producto prime en el CBD de Madrid bajan al 4% y en Paseo de Gracia / Diagonal al 4,5%, tras dos trimestres de estabilización aunque los productos exclusivos pueden alcanzar rentabilidades cercanas al 3,5% en Madrid y al 4% en Barcelona. RENTABILIDADES PRIME OFICINAS Compresión para activos prime 8 7 Renta Prime (%) ,50 4,00 1,72 0 1T2016 Barcelona Madrid Bono 10 años Fuente: JLL 1T 2016

13 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q OFFICES Market report Madrid & Barcelona Q1 2016

14 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q ECONOMIC CONTEXT SPAIN MAINTAINS A SOLID GROWTH ABOVE THE EUROPEAN AVERAGE 14 GDP The Spanish economy grew 0.7% in the first quarter of 2016 and GDP growth forecasts for the year as a whole are holding firm at 2.7% despite the political uncertainty due to the difficulty in forming a government following last December s General Elections. Labour market Spain created over half a million jobs in the biggest rise in the number of people in work since closing the year with an unemployment rate of 20.9%. Job creation in the first quarter of 2016 was in line with the figure registered in the last quarter of confirming the positive trend in the labour market and underpinning the job creation forecasts for 2016 at 2.4%. Unemployment is therefore expected to fall to 20.2%. Consumer spending Spanish household spending stood at 3.1% thanks partly to the fall in energy prices and the cut in personal income taxes. Forecasts point to this positive trend continuing with consumer spending growing by 2.9% over the course of Inflation The average annual inflation rate in was -0.5% below expectations due to the lower oil prices. However the underlying rate of inflation remained in positive territory marking an upward trend throughout which demonstrates the economic recovery and pick-up in consumer spending. Average inflation in 2016 is expected to stand at the 0% mark again due to the low energy prices. SOLID MACRO DATA MAIN INDICATORS 2016 (F) GDP var. Anual (%) Private Consumption var. Anual (%) Unemployment Rate (%) CPI var. Anual (%) Disposable Rent var. Anual (%) Retail Sales var. Anual (%) Source: Oxford Economics Funcas April 2016

15 MAIN INDICATORS MADRID OCCUPIER MARKET OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q Q Month Outlook 15 Stock (sqm) 15,272,154 Vacancy Rate Take up* (sqm) 98,319 Prime Rent ( /sqm/month) 27.5 * including Hi-Tech CBD Secondary Periphery Satellite TRES CANTOS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES A-1 A-6 ALCOBENDAS M607 R-2 M-40 LAS ROZAS M-50 C-30 M-11 AEROPUERTO POZUELO DE ALARCÓN P o DE LA CASTELLANA C-30 A-2 SAN FERNANDO DE HENARES M-50 M-40 C-30 R-3 M-50 M-40 M-45 M-40 RIVAS VACIAMADRID A-3 M-50 M-50 A-42 A-4

16 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q Supply As per previous quarters vacancy rates have continued to decline falling from 10.6% at 31 December to 10.5% at the end of Q At long last a total of six landmark buildings located in the city centre and peripheral areas are being renovated. These projects will add over 100,000 sqm of quality supply to the market over the course of 2016 and Of the new-build projects slated for completion over the next two years almost 95% is concentrated in secondary and peripheral areas. VACANCY EVOLUTIONS In sqm 2,200,000 13% 11% 1,700,000 9% 1,200,000 7% 5% 700,000 3% 200,000 1% Q Source: JLL Q Vacancy (sqm) Vacancy Rate (%) These construction projects include the landmark new Banco Popular headquarters on Juan Ignacio Luca de Tena and another 30,000-sqm project in the Atocha district. Transactions Economic growth and improved employment figures held take-up levels in the quarter steady at 98,300 sqm. Take-up for the entire year is expected to be similar to last year. There were no deals in excess of 10,000 sqm in the first quarter of the year meaning the take-up figure is lower than it was in Q1. However excluding these large-scale transactions take-up has continued to trend upwards surpassing the average first-quarter take-up figures since the start of the crisis by 22.5%. In line with the typical trend 85% of the deals signed in the first quarter of 2016 were in the CBD and peripheral areas. Over 60% of the deals signed were for floor areas of under 1,000 sqm. The major deals for over 3,000 sqm were predominantly in peripheral areas such as Avintia which signed for 5,300 sqm in Pozuelo de Alarcón and Willis Towers Watson and Aegon which took 3,500 sqm each at Martínez Villergas and Cristalia respectively. Mid-sized transactions were once again signed in satellite areas such as Avanza s 3,200 sqm at the San Fernando Business Park. COMPLETIONS AND FUTURE SUPPLY FORECASTS 117, Source: JLL Q ANNUAL TAKE UP In sqm 900, , , , , , , , , , , Source: JLL Q Lease Pre-letting Owner Occupation High-Tech LAST 10 YEARS AVERAGE 183,000 LAST 5 YEARS AVERAGE 124,500 Q1 2016

17 SUBMARKETS RENTS In sqm OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q Rental levels Prime rental levels reached / sqm/month in the first quarter of the year up almost 1% on the previous quarter and almost 7% year-on-year. There is a distinct lack of quality products. Owners are still holding out for rental levels which are much higher than the current maximums exacerbating the mismatch between supply and demand. However it seems that the occupier market is slowly being brought into line with the investment market as Q was the first quarter since the onset of the crisis to see all maximum rental levels increase even in satellite areas thanks to ongoing interest from companies in quality products in well-established locations. At the other end of the spectrum lie lower-quality buildings in sub-prime locations where rental levels have not increased. 0 Source: JLL Q Q CBD Secondary Periphery Satellite CBD /sqm/month 12 MONTH OUTLOOK SECONDARY 16 /sqm/month 12 MONTH OUTLOOK Maximum rental levels will continue to climb at an average rate of 7% per annum for the next four years. PERIPHERY 14 /sqm/month 12 MONTH OUTLOOK The owners of quality products will have the upper hand in negotiations whereas tenants of poorer quality assets or buildings located in more secondary locations will have greater bargaining power in negotiations. Source: JLL Q SATELLITE /sqm/month 12 MONTH OUTLOOK

18 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q MAIN INDICATORS BARCELONA OCCUPIER MARKET 18 Q Month Outlook Stock (sqm) 5,877,600 Vacancy Rate (%) = Take up (sqm) 68,065 Prime Rent ( /sqm/month) * including Hi-Tech A-2 SANT CUGAT DEL VALLÈS AP-7 SANT JUST DESVENT B-23 ESPLUGUES DE LLOBREGAT RONDA DALT SANT JOAN DESPÍ B-10 CORNELLÁ DE LLOBREGAT DIAGONAL B-10 Pº de Gracia - Diagonal B-10 PRAT DE LLOBREGAT HOSPITALET DE LLOBREGAT RONDA LITORAL GRAN VIA CORTS CATALANES BADALONA City Center New Business Area Periphery

19 VACANCY EVOLUTION In sqm 1,000, , , , , , , , , ,000 0,000 Q % 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q Source: JLL Q Vacancy (sqm) Vacancy Rate (%) 19 COMPLETIONS AND FUTURE SUPPLY FORECASTS LAST 10 YEARS AVERAGE 125,000 Supply Average vacancy rates in Barcelona fell by almost half a point in just one quarter from 11% to 10.5%. Vacancy rates in the Paseo de Gracia / Diagonal area in particular now stand at 6.6% a level not seen since , Source: JLL Q , , LAST 5 YEARS AVERAGE 38,000 The lack of new offices to meet the significant demand in Barcelona will continue to be a major factor over the next two years which will gradually drive down vacancy rates further. TAKE UP In sqm 50,0000 Only one new building came on the market in the first quarter of 2016 namely the Edificio Ocean a speculative office development located next to the Hotel Vela. Over the course of 2016 some 35,000 sqm of speculative office space are expected to be completed the most noteworthy of which is the La Rotonda project. The figures in 2017 are likely to be similar with only 37,000 sqm coming on the market. These future supply levels are clearly insufficient to meet the existing demand for offices in Barcelona. 400, , , ,000 0 Q Source: JLL Q Lease Pre-letting Owner Occupation

20 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q Transactions The economic upturn and the associated improvement in employment figures are driving a recovery in the occupier market. In the first quarter of the year 68,000 sqm were taken up in Barcelona in line with the figure reached in the first quarter of (70,000 sqm). What makes this year different however is that 62% of the surface area taken up was located in the city centre while only 17% of total take-up was in the New Business Areas. As for the type of contract 81% of transactions were rentals and 19% sales. The take-up rate in early 2016 is in Iine with the figures reported in early but total take-up levels are not expected to match the figure of 400,000 sqm reached last year due mainly to the lack of supply to meet current demand. This means many tenants are renewing the leases for their existing offices in view of the lack of alternative options. Three of the largest deals last quarter were the acquisition of the 7,940- sqm Clínica IVI building at Mallorca the lease by Grant Thornton of 1,948 sqm at Diagonal 615 and the signing of 1,826 sqm by Overtop Projects at the Viladecans Business Park. Rental levels Maximum office rental levels in Barcelona both in the Paseo de Gracia/Diagonal area and the city centre continued to climb in the first quarter primarily due to strong take-up levels and the lack of quality products. SUBMARKETS RENTS Source: JLL Q Paseo de Gracia/Diagonal New Business Areas Pº DE GRACIA - DIAGONAL /sqm/month CITY CENTRE 17 /sqm/month NEW BUSINESS AREAS /sqm/month Q City Centre Periphery 12 MONTH OUTLOOK 12 MONTH OUTLOOK 12 MONTH OUTLOOK Maximum rental levels in the Paseo de Gracia/Diagonal area specifically rose 1.25% to /sqm/month ( levels) while rental levels in the city centre increased 1.49% to 17 / sqm/month. Rental levels are expected to continue to rise gradually over the next few years, increasing by a total of close to 20% in Barcelona over the next five years. Source: JLL Q PERIPHERY 8 /sqm/month 12 MONTH OUTLOOK

21 MADRID & BARCELONA INVESTMENT MARKETS OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q Demand Socimis (Spanish REITs) continue to play an important role in the market a situation which is expected to continue over the next few months. However new international players which had been unable to gain a foothold in Spain over the last two years due to the considerable demand of the Socimis are expected to enter the market. Madrid and Barcelona are still priority targets for European investors and certain major international funds still plan to allocate a considerable portion of their capital to the property markets in the two cities. However investment activity has slowed over the past quarter due mainly to the lack of quality products that these investors normally seek. This trend could change in the second quarter of the year if deals currently underway come to fruition and if new opportunities are brought to the market. Investors with a range of different strategies continue to enter the Spanish property market attracted by yields which are still compelling compared to those of other major European economies. INVESTMENT VOLUME Recovery of the appetite for offices 4,500,00 4,000,00 3,500,00 3,000,00 Millons 2,500,00 2,000,00 1,500,00 1,000,00 500,00 0, Q Source: JLL Q Q1 Q2 Q3 Q4

22 OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q There is demand for all manner of products. The more core investors still have a strong appetite although the lack of prime product is forcing them out towards more secondary locations and assets. Value-added investors are still very active and are seeking assets where they can add value through management and repositioning strategies which allow them to secure higher returns. Supply Despite the lack of supply during the first quarter of the year in which the majority of deals were off-market an increase in supply is expected to come to the fore over the next few months both in terms of prime CBD products and those in more secondary locations. An interesting point here is that a number of the deals sealed in the first quarter of the year involved a change of use such as the former EFE Newswire headquarters at Calle Espronceda 32 which has been acquired by Eurostone with plans to convert the building into luxury apartments and the building at Gran Via 604 in Barcelona which will also be reconverted for residential use. It is also worth pointing out that many property owners see the current lack of products as an opportunity to find buyers anticipating that higher interest in their assets will command higher prices. Corporate investors are expected to continue divesting part of their property portfolios especially non-strategic assets meaning the prominent role they have played to date will continue. Traditional domestic and international sellers will also continue to try and find buyers for some of their assets. Transactions and yield levels The first quarter of the year saw eight deals signed for a total investment volume of 212 M with 158 M in Madrid and 54 M in Barcelona a drop of 63% versus the first quarter of. Significant investment transactions in the first quarter include the acquisition of two buildings at Parque Isla de Manoteras (Madrid) by Socimi Trajano for 44.3 M and the sale of the Nestlé headquarters (Barcelona) to Meridia Capital. JLL advised on the latter. Due to the aforementioned lack of products the market is not expected to reach the high number of transactions executed last year although the average transaction price is set to rise. Yields for prime products located in the CBD in Madrid drop to 4% and 4.5% in Paseo de Gracia / Diagonal in Barcelona, after stabilising over the past two quarters although yields for exclusive products can reach close to 3.5% in Madrid and 4% in Barcelona.

23 OFFICES PRIME YIELDS Compression for prime rents Prime Yield (%) Q OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q Barcelona Madrid Bond yields Source: JLL Q PROPERTY CLOCK Lyon, Oslo Cologne Frankfurt Hamburg Stuttgart Munich London WE Copenhagen, London City Berlin, Dublin, Luxembourg, Manchester, Stockholm Amsterdam, Barcelona, Budapest, Edinburgh, Madrid Rental growth slowing Rental growth accelerating Rents falling Rents bottoming out Milan Paris CBD Lisbon Brussels, Rome Moscow Geneva, Warsaw Kiev, St Petersburg Athens, Bucharest, Dusseldorf, Helsinki, Istanbul, Prague, Zurich Source: JLL Q1 2016

24 OFFICE SERVICES TO LEASE INVESTMENT AGENCY RESEARCH PROJECT & DEVELOPMENT SERVICES VALUATIONS DESIGN & BUILD STRATEGIC CONSULTANCY PROPERTY MANAGEMENT FUNDING & CORPORATE FINANCE MARKETING MANAGEMENT OFFICES & CAPITAL MARKETS CONTACTS HEAD OF OFFICES BUSINESS SPAIN JOSÉ MIGUEL SETIÉN HEAD OF SALES & INVESTMENT CAPITAL MARKETS SPAIN BORJA ORTEGA DE PABLO RESEARCH CONTACTS HEAD OF RESEARCH SPAIN ELSA GALINDO MARKETING & RESEARCH SUBDIRECTOR SPAIN LAURA CABALLERO JLL OFFICES IN SPAIN MADRID Pº de la Castellana 79-4ª T: BARCELONA Pº de Gracia 11-4ª esc A T: SEVILLA S. Fco. Javier 20-3ª T: El jllinmuebles.es/elblogdelosanillos jll.es jllinmuebles.es COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP INC This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP Inc. and must not be copied reproduced or transmitted in any form or by any means either in whole or in part without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However no representation is made or warranty given in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.