Notas sobre el Tratamiento Tributario de la Enajenación de Bienes Raíces. Diciembre 2013

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1 Notas sobre el Tratamiento Tributario de la Enajenación de Bienes Raíces Diciembre 2013

2 Enajenación de bienes raíces Régimen General Mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces Régimen Tributario Ingreso no Renta Art. 17 N 8 letra b) LIR.

3 Ley N Ley N publicada D.O. fecha 27 septiembre de Vigencia a partir del 1 de enero de Modificó artículo 17 N 8 letras b) e i) de la Ley de Impuesto a la Renta. Estableció restricciones o nuevos requisitos a los contribuyentes, para que el mayor valor obtenido en la enajenación de inmuebles o derechos o cuotas sobre ellos, sea considerado como un ingreso no renta.

4 Art. 17 Nº 8 Letra b) antes de la modificación No constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación de bienes raíces o derechos o cuotas sobre ellos, cuando: A. Éstos no formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría; B. No exista habitualidad en este tipo de operaciones; C. El vendedor y el comprador no están relacionados en los términos señalados en el inciso 4 del artículo 8 de la LIR.

5 Qué es una empresa? OFICIO Nº 2924/97 DE Toda organización, individual o colectiva, en que utilizando capital y trabajo, se persigue obtener un lucro o beneficio pecuniario. OFICIO Nº 2501/98 DE Entidad integrada por el capital y el trabajo, como factores de la producción y dedicada a las actividades industriales, mercantiles o de prestación de servicios con fines lucrativos y con la siguiente responsabilidad.

6 Activo de una empresa que declare su renta efectiva en la Primera Categoría: OFICIO Nº 2629/96 DE Se entiende por formar parte del activo de una empresa que declare su renta efectiva en la 1ª Categoría cuando se trata de empresas que llevan una contabilidad y el bien que se enajena forman parte de algún activo contable del citado contribuyente. Contribuyente desarrolla actividad agrícola y comercial, con renta presunta agrícola y renta efectiva.

7 Habitualidad La ley no establece que se entiende por habitualidad pero faculta al SII para calificar una operación de habitual, considerando el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación.

8 Habitualidad El SII ha señalado que algunos elementos que pueden determinar la existencia de habitualidad son: 1. Si la única actividad del contribuyente es la inversión en bienes raíces. 2. Sin perjuicio de lo anterior, deberá observarse si la compraventa de bienes raíces está presente en su objeto social. 3. De no concurrir las circunstancias anteriores, deberán analizarse las siguientes circunstancias (que permitirán determinar la intención del contribuyente): a) Si se producen compras y ventas en un mismo ejercicio comercial. b) Lapso que ha mediado entre la adquisición y la venta. c) La necesidad o motivo del contribuyente para adquirir tales bienes. d) Número de operaciones realizadas en un ejercicio comercial.

9 Presunciones de Habitualidad Inciso 3 Art. 18 de la LIR, establece ciertas presunciones de habitualidad: A. Se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los 4 años siguientes a la adquisición o construcción. B. en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a 1 año.

10 Presunciones de Habitualidad Presunción de Derecho a) Subdivisión de terrenos urbanos o rurales; b) Venta de edificios por pisos o departamentos Dentro de los 4 años desde construcción o adquisición Después de los 4 años desde construcción o adquisición Presunción de Derecho de Habitualidad Sin presunción de Derecho de Habitualidad Presunción Legal En todos los demás casos que no sean Subdivisión de terrenos urbanos o rurales; o Venta de edificios por pisos o departamentos Dentro de 1 año desde construcción o adquisición Después de 1 año desde construcción o adquisición Presunción Legal de Habitualidad Sin presunción Legal de Habitualidad

11 Normas de Relación Tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones que hagan: los socios de sociedades de personas, o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, o quienes tengan intereses en/con la empresa o sociedad respectiva.

12 Normas de Relación SII ha precisado el alcance de la expresión en las que tengan intereses, señalando que: ocurre cuando en definitiva existe vinculación patrimonial o un interés económico entre el cedente y el adquirente, ya sea de forma directa o indirecta, es decir cuando la persona enajenante se encuentra vinculada patrimonialmente o tiene un interés económico con la sociedad adquirente.(oficio N 2386, 2007, SII). Existe además dicho interés en la persona que concurre a la formación o constitución de una sociedad a través del respectivo aporte, ya que esta tiene interés en la sociedad que se constituye, y a la que, acto seguido, enajena el bien aportado. (Circular N 10, 2010, SII).

13 Modificaciones en virtud de la Ley N Estableció restricciones o nuevos requisitos a los contribuyentes, para que el mayor valor obtenido en la enajenación de inmuebles o derechos o cuotas sobre ellos, sea considerado como un ingreso no renta. Restricciones dicen relación con: - Ubicación del bien raíz - Personas que pueden realizar la operación, para que ésta sea considerada ingreso no renta. - Forma de determinar la renta por el contribuyente en el ejercicio anterior. - Sociedades que nacen de una división.

14 Actual Art. 17 Nº 8 Letra b) b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales o sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos que formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa. Tampoco se aplicará lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estado obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus rentas efectivas en la forma señalada, o bien, resulte de la división de una sociedad que debía declarar tales rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso, la sociedad resultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estado acogida a lo menos durante un año calendario a un régimen de presunción o de declaración de rentas efectivas según contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes, excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opción de compra sobre el bien raíz respectivo, en cuyo caso serán dos los años calendario en que deberá estar acogido a los citados regímenes para dichos efectos.

15 Restricciones respecto a las personas Antes de la modificación era indiferente si quien realizaba la operación era persona natural o jurídica. Ahora deben ser: Personas naturales; Sociedades de personas compuestas exclusivamente por personas naturales.

16 Restricciones respecto a la Forma de determinar la renta en el ejercicio inmediatamente anterior Uno de los requisitos para que la enajenación no sea considerada renta es que el inmueble: A. No forme parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa. B. En el ejercicio inmediatamente anterior el contribuyente no haya estado obligado a determinar sus rentas efectivas en la forma señalada.

17 Restricciones respecto a la Forma de determinar la renta en el ejercicio inmediatamente anterior Del requisito anterior se entiende que no quedan excluidas las sociedades de personas (constituidas sólo por personas naturales) que: I. Declaren Renta presunta. II. Declaren Renta Efectiva pero por contabilidad simplificada. III. Declaren Renta Efectiva según contrato.

18 Restricciones respecto sociedades que nacen de una división La modificación excluye del beneficio tributario a las sociedades que nacen de la división de otra sociedad que debía declarar renta efectiva según contabilidad completa, sea en el mismo año de la enajenación o en el año inmediatamente anterior. No obstante esto, podrán acogerse al beneficio siempre que la sociedad enajenante (que nace producto de la división) no declare renta efectiva según contabilidad completa por al menos 1 año calendario.

19 Restricciones respecto sociedades que nacen de una división El plazo de 1 año señalado, se aumentará a 2 años calendarios en el caso de: a. Cuando exista una promesa de compraventa sobre el bien respectivo. b. Cuando exista un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre el bien respectivo.

20 Modificación del inciso 5 del N 8 Artículo 17 LIR. (Impuesto Único 35%) La diferencia entre el precio de enajenación y el valor determinado mediante la tasación del SII cuando el fijado por las partes sea superior al valor comercial o corriente en plaza, se encontraba afecto al Impuesto de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según correspondiese. Actualmente la norma se remite al inciso primero letra ii) Art. 21 de la LIR, es decir, aplica un impuesto en carácter de único, del 35%.

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