DESAYUNO PRESENTACIÓN MERCADOS EUROPEOS

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1 DESAYUNO PRESENTACIÓN MERCADOS EUROPEOS

2 Economic Divergence in Europe GDP Q = 100 Spain UK Germany France Italy Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Index (100=Q1 2008) Source: CB Richard Ellis, Eurostat CB Richard Ellis Page 2

3 Prime Office Rents: Recovery Progress Changes in rents: peak-to-trough and trough to Q Change in Prime Rent (%) Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 3

4 Investment volumes by country Growth in Germany and CEE in H Billion Source: CB Richard Ellis, Property Data, KTI CB Richard Ellis Page 4

5 PARIS

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17 The Case for Central London Real Estate Piers Agace CBRE Madrid - September 2011

18 Central London Office Markets Total: 220m sq ft 23.3m sq ft 74.8m sq ft 85.9 sq ft 17.6m sq ft 18.6m sq ft

19 Investment Market

20 Central London Capital Transactions Q Annual Volume: 8.8bn 6.1bn 5.8bn 9.5bn 13.4bn 15.8bn 17.6bn 7.6bn 7.0bn 9.1bn 4.5bn Source: CB Richard Ellis

21 Investment Volumes, Q2 Central London City Source: CB Richard Ellis

22 Central London Investment by Deal Size, Q2 Number of deals Central London City Source: CB Richard Ellis

23 Central London Office Capital Value Index August % +43.3% Source: CB Richard Ellis Monthly Index

24 Occupier Market

25 Central London Take-up *Q year average: 3.0m sq ft Annual Take-up: 9.0m sq ft 13.1m sq ft 12.0m sq ft 15.8m sq ft 14.2m sq ft 11.7m sq ft 8.9m sq ft 15.0m sq ft 6.1m sq ft * To end of August Source: CB Richard Ellis

26 Central London: Key Deals, 2010 and August 2011 sq ft JP Morgan 25 Bank Street, E14 1,000,000 UBS 5 Broadgate, EC2 700,000 Bloomberg Walbrook Square, EC4 550,000 Barclays 20 Cabot Square, E14 345,953 BNP Paribas UK King s Cross Central, NW1 340,000 BlackRock Drapers Gardens, EC2 270,595 European Medicines Agency 25 Churchill Place 250,349 Macquarie Ropemaker, EC2 212,400 Shell 40 Bank Street, E14 186,903 Pinsent Masons 30 Crown Place, EC2 181,700 Google Central St Giles 158,000 LOCOG 10 Upper Bank Street, E14 135,300 NBC Universal Central Saint Giles, WC2 111,900 Trowers & Hamlin 3 Bunhill Row 95,479 * Red denotes a 2011 transaction Source: CB Richard Ellis

27 Central London Availability August 2011 Source: CB Richard Ellis

28 Central London Prime Rent Index Annual Growth 1991 Q Source: CB Richard Ellis

29 Office Market Prospects

30 Central London Construction Starts 2000 Q Source: CB Richard Ellis

31 Central London Developments Source: CB Richard Ellis

32 Top Prime Headline Rents: Q FORECAST Source: CB Richard Ellis

33 Cross-Border Capital Flows into Europe, 2010-H1 11 Non-European buyers invested 24 billion in Europe in 2010-H Central London took by far the largest share of interest 39% of the total France (mainly Paris) and a number of German markets also featured fairly strongly. North America 13.1 bn London Paris Berlin Moscow Frankfurt 9.4 bn 1.9 bn 0.8 bn 0.8 bn 0.7 bn Asia Middle East 5.0 bn 4.2 bn Australia 0.9 bn Source: CB Richard Ellis, PropertyData, KTI

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35 Investment Market Germany September 2011

36 Office Markets Top-Five Cities million sq m (1,772,100 population) Office Stock Q Hamburg million sq m (3,431,700 population) 9.38 million sq m* (584,200 population) Dusseldorf Berlin Frankfurt million sq m (1,326,800 population) million sq m (664,800 population) Munich * New stock survey in 2011; revised stock figures for Dusseldorf CB Richard Ellis Page 2

37 Unemployment Rates in a City Comparison Further positive impulses from the labour market % Mar-11 Jul-11 Berlin Cologne Dusseldorf Frankfurt Hamburg Munich Germany Source: Federal Labour Agency (August 2011) CB Richard Ellis Page 3

38 Investment Market Germany 70 Volume of Transactions Top 4* and Germany Total billion Q2 Top 4* Germany Total 2010 Q * Berlin, Frankfurt, Hamburg, Munich; f=forecast Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 4

39 Investment Market Germany 9,000 8,000 Volume of Transactions Top 4 in annual comparison -44% + 306% +132% -8% %-change Q on Q ,000 6,000 million 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 Berlin Frankfurt Hamburg Munich Q Q Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 5

40 Investment Market Germany Volume of Transactions by Type of Use 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Q Office Retail Mixed-Use* Logistics/Industrial Development Sites Others Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 6 * Mixed-use only until 2008, afterwards split into the types of use by ERV > 50%

41 Investment Market Germany Volume of Transactions by Property Type 5.0% 3.4% 5.7% 5.4% Volume of transactions H1 2011: 11.1 bn 24.4% 56.2% Development Site Industrial Office Retail Hotel Others CB Richard Ellis Page 7

42 Investment Market Germany Volume of Transactions by Type of Purchaser Corporates 6% Others 1% Insurance Company/ Pension Fund 7% Corporates 3% Public Sector 1% Others 1% Insurance Company/ Pension Fund 3% Closed-ended Fund 15% Asset Manager/ Fund Manager 18% Closed-ended Fund 16% Asset Manager/ Fund Manager 23% Open-ended Fund/Special Fund 18% Listed Property Company/REIT 17% Open-ended Fund/Special Fund 21% Listed Property Company/REIT 6% Developer 6% Private Investor 7% Property Company 5% Developer 12% Q Q Private Investor 11% Volume of transactions: 8.65 bn Volume of transactions: 11.1 bn Property Company 3% CB Richard Ellis Page 8

43 Investment Market Germany Volume of transactions by purchaser nationality Transaction volume : bn Transaction volume : bn Transaction volume 2010 : 19.1bn Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 9

44 Investment Market Top 5 Germany 6.00% 5.80% 5.60% 5.40% Prime office yields* historically stable in Germany *The prime yield is the ratio between annual net rental income (rent less non-recoverable costs) and the total amount invested (purchase price plus purchasers on-costs), expressed as a percentage figure, achievable in the relevant prime location in a building with first-class fit out, let according to market conditions. Berlin 5.1% Frankfurt 5.0% Hamburg 4.9% Munich 4.8% Dusseldorf 5.1% Top 5 Total** 4.97% 5.20% 5.00% 4.80% 4.60% 4.40% 4.20% 4.00% Q Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 10 Berlin Dusseldorf Frankfurt Hamburg Munich Top 5 Total * * weighted average yield

45 Office Market "Top 5" Germany Vacancy Rate 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Q Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 11 Berlin Dusseldorf Frankfurt Hamburg Munich Avg. Vacancy rate Top 5

46 Office Market "Top 5" Germany Vacancy by Office Market Q Office Market Vacancy Q sq m Vacancy Q sq m Change to Q % Vacancy Rate Q % Berlin 1,725,000 1,667, Dusseldorf 896,800 1,021, Frankfurt 1,930,000 1,995, Hamburg 1,200,500 1,141, Munich 1,708,800 1,783, Total/Average Σ = 7,461,100 Σ = 7,607, ø = new data basis as of 1st quarter 2009 Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 12

47 Office Market "Top 5" Germany Prime Rent Index Index Q = Berlin Dusseldorf Frankfurt Hamburg Munich Top 5 Total Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 13

48 Office Market "Top 5" Germany Prime Rent by Office Market Q Office Market Prime Rent Q /sq m/month Change to Q % Volatility 1 % Berlin Dusseldorf Frankfurt Hamburg Munich Average Variation coefficient of prime rent (Q Q2 2011) Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 14

49 Investment Market Germany Changes in Prime Office Capital Values; % p.a. 40% 30% 20% 10% 0% -10% Q2 00 Q2 01 Q2 02 Q2 03 Q2 04 Q2 05 Q2 06 Q2 07 Q2 08 Q2 09 Q2 10 Q % -30% Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 15 Frankfurt Berlin Munich Hamburg Dusseldorf Top 5 total

50 Top 5 Office Markets in a City Comparison Office space stock Vacancy rate Take-up Prime rent Prime yield Q million sq m Q % (Δ BP* 1 ) Q sq m Q sq m Δ % (approx.) Q /sq m/month Q /sq m/month Trend (6-month) Q % Q % Trend (6-month) Berlin (-40) 207, , Dusseldorf (+130) 234, , Frankfurt (+30) 231, , Hamburg (-50) 204, , Munich (+30) 255, , * 1 Change on the previous year s quarter in basis points Source: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 16

51 PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA Barcelona, 27 de septiembre 2011 Madrid, 28 de septiembre 2011

52 UN PUERTO SEGURO PARA LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS EN EUROPA: NUESTRA EXPERIENCIA EN LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 2

53 NUESTRA EXPERIENCIA EN LONDRES, PARIS Y ALEMANIA Qué inversores españoles están activos en estos mercados? Principalmente, inversores privados, tipo family offices, fondos de inversión privados. También, inversores institucionales (compañías de seguros, mutuas, fondos de pensiones, etc.) El mercado francés está dominado por los operadores locales, especialmente de tipo institucional (compañías de seguros, fondos inmobiliarios, SIIC, SCPIs, OPCIs, etc.) PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 3

54 NUESTRA EXPERIENCIA EN LONDRES, PARIS Y ALEMANIA En qué tipo de inmuebles están invirtiendo los operadores españoles? Principalmente, en edificios de oficinas: situados en las zonas prime de Londres (City o West End) París, o principales ciudades alemanas (Frankfurt, Munich, Hamburgo, Düsseldorf ) totalmente alquilados, con un flujo de rentas por un mínimo de 7 años, con contratos triple neto construidos, que no requieran inversión en construcción o en rehabilitación Tenemos experiencia en alguna operación distinta de adquisición de: Edificio para rehabilitar Edificio de uso mixto oficinas / comercial Edificio para uso hotelero La inversión en industrial / logístico es nula PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 4

55 NUESTRA EXPERIENCIA EN LONDRES, PARIS Y ALEMANIA Cómo están llegando las operaciones a los inversores? Generalmente, las operaciones llegan a los inversores españoles a través de agentes y consultores Cómo gestionan los inmuebles una vez adquiridos? Habitualmente, cuentan con su propio personal para la gestión de los activos y contratan a gestores inmobiliarios locales. PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 5

56 1. Nuestra experiencia en Londres PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 6

57 NUESTRA EXPERIENCIA EN LONDRES Cómo están financiando las adquisiciones? Hay financiación para la adquisición de inmuebles prime, hasta un 60% 70% generalmente Los bancos más activos en financiar estas adquisiciones son los españoles (Santander, BBVA, La Caixa) y los alemanes (Aareal, DB) La parte de capital suele aportarse mediante prestamos de los socios subordinados PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 7

58 NUESTRA EXPERIENCIA EN LONDRES Cómo están estructurando sus inversiones en Londres los operadores españoles? Los inversores españoles suelen adquirir los inmuebles a través de sociedades holandesas y luxemburguesas La desinversión suele hacerse mediante la venta de las acciones de la sociedad propietaria del inmueble El impuesto sobre transmisiones por la adquisición del inmueble es del 4% sobre el precio de compraventa (IVA incluido) El impuesto sobre las rentas generadas por un inmueble situado en Gran Bretaña propiedad de un no residente, tiene un tipo del 20% sobre el importe neto de las rentas PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 8

59 NUESTRA EXPERIENCIA EN LONDRES Algunas particularidades de las adquisiciones de inmuebles en Londres La existencia de freehold (propiedad plena) y leasehold (similar a una propiedad a término): los inversores españoles prefieren adquirir inmuebles en freehold, si bien en muchas partes de Londres solamente es posible adquirir leaseholds de larga duración La existencia de trusts sobre algunos inmuebles: hay titulares distintos de la propiedad del inmueble y del beneficio económico del mismo. Esta doble titularidad no siempre está reflejada en el Registro de la Propiedad PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 9

60 NUESTRA EXPERIENCIA EN LONDRES EJEMPLOS 55 Moorgate 10 Dominion Street 321 Oxford Street PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 10

61 2. Nuestra experiencia en París PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 11

62 NUESTRA EXPERIENCIA EN PARÍS Cómo están financiando las adquisiciones? 1. Principalmente, mediante fondos propios 2. Cuando hay financiación bancaria, solamente cubre un porcentaje pequeño del precio de compra (20% 40%). Los inversores han obtenido financiación tanto de bancos franceses (CIC y Crédit Foncier) como de bancos españoles (Santander, BBVA) 3. Los bancos solamente están financiando operaciones de adquisición muy determinadas y seguras (edificios prime, arrendatarios de calidad) PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 12

63 NUESTRA EXPERIENCIA EN PARÍS Cómo están estructurando sus inversiones en Francia los operadores españoles? Las inversiones directas de empresas españolas en Francia no son eficientes fiscalmente Estructura típica de inversión en Francia: Sociedad Luxemburguesa Sociedad Francesa Inmueble Esta estructura permite la desinversión mediante la venta de las acciones del vehículo Luxemburgués Los inversores españoles pueden canalizar las inversiones bien mediante compraventa de acciones ( share deal ) o como compraventa de activos ( asset deal ). En ambos casos se puede lograr una estructura fiscal eficiente PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 13

64 NUESTRA EXPERIENCIA EN PARÍS Algunas particularidades de las adquisiciones de inmuebles en París En nuestra experiencia, los inversores españoles no encuentran especiales problemas o complejidades en sus inversiones en Francia Principales cuestiones que sorprenden a los inversores españoles: 1. Derecho de adquisición por parte del Ayuntamiento durante 2 meses 2. Obligación del vendedor de facilitar al comprador una auditoría técnica del inmueble. 3. Varios aspectos de la regulación de los arrendamientos comerciales: derecho de resolución del arrendatario, revisiones de renta, derecho de renovación del arrendatario, etc. Algunas particularidades: 1. El proceso de auditoría legal se distribuye entre los notarios y los abogados del comprador 2. Intervención de los notarios en la redacción del contrato privado de promesa de compraventa y de la escritura pública PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 14

65 NUESTRA EXPERIENCIA EN PARÍS EJEMPLOS 127 Avenue des Champs Elysees 7 Rue de Madrid PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 15

66 3. Nuestra experiencia en Alemania PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 16

67 NUESTRA EXPERIENCIA EN ALEMANIA Cuáles son las cosas que más sorprenden a los inversores? Aspectos legales: Contratos de arrendamiento la base del cash flow: Derechos de preferencia necesidad de otorgar el contrato ante notario si no se hace puede dar lugar a nulidad Forma escrita en caso de no cumplimento duración indeterminada en vez de determinada consecuencia: el contrato se puede terminar con una notificación de 6 meses Ubicación en un área de saneamiento, consecuencias Los contratos de compraventa, hipotecas y contratos de arrendamiento necesitan aprobación de una autoridad pública Recate para el dueño al final del proceso cash Licencias: difícil de verificar en detalle solución: garantías en el SPA Hamburgo Munich Düsseldorf Frankfurt PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 17

68 NUESTRA EXPERIENCIA EN ALEMANIA Hay algún coste que preocupe especialmente a los inversores? RETT de 3,5 a 5 % Costes del notario PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 18

69 NUESTRA EXPERIENCIA EN ALEMANIA Cómo están financiando las adquisiciones? Suelen financiarse con financiación bancaria en un 60% 70% Los bancos y cajas alemanes están prestando fondos a los inversores españoles. También hay bancos españoles que financian las inversiones de sus clientes en Alemania PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 19

70 NUESTRA EXPERIENCIA EN ALEMANIA Cómo están estructurando sus inversiones en Alemania los operadores españoles? La decisión entre un asset deal o un share deal depende de varios factores. Generalmente, en una adquisición formalizada como share deal se puede mitigar el Impuesto de Transmisión Inmobiliaria (3,5% a 5% del valor del inmueble, pagadero por el comprador) Las inversiones se estructuran generalmente mediante un vehículo luxemburgués También, en ocasiones, se usa un vehículo alemán para la adquisición PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 20

71 NUESTRA EXPERIENCIA EN ALEMANIA Algunas particularidades de las adquisiciones de inmuebles en Alemania Los abogados llevan el peso de la operación (revisión legal, redacción de contratos de compraventa y financiación, etc.). Los notarios se limitan a la formalización de la compraventa e hipoteca. PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 21

72 NUESTRA EXPERIENCIA EN ALEMANIA Ejemplos (1) Wolkenbügel Zweibrücken PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 22

73 NUESTRA EXPERIENCIA EN ALEMANIA Ejemplos (2) Alstertor PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA 23

74 Our global offices New York São Paulo Washington DC Amsterdam Barcelona Brussels Bucharest Düsseldorf Frankfurt Istanbul Kyiv London Luxembourg Madrid Milan Moscow Munich Paris Prague Rome Warsaw Abu Dhabi Doha Dubai Riyadh* Bangkok Beijing Hong Kong Perth Shanghai Singapore Sydney Tokyo 24

75 PRESENTE Y FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO: LONDRES, PARÍS Y ALEMANIA Clifford Chance 25

76 Clifford Chance, Av. Diagonal 682, Barcelona, Spain Clifford Chance S.L. 2011Clifford Chance S.L. BARCEL v3