Mercado de Oficinas Sevilla

Transcripción

1 Research Mercado de Oficinas Sevilla Anual 2007 Contenidos Stock y Oferta 2 Proyectos futuros 3 Demanda y absorción 5 Precios 6 Tendencias 6 Resumen ejecutivo El mercado de oficinas de Sevilla se encuentra en pleno proceso de maduración y, actualmente, cuenta con poco más de un millón de metros cuadrados de superficie destinada a este uso. A este millón de metros cuadrados habrá que sumar el de las oficinas que se desarrollen en los próximos años dentro de los m² de suelo previstos en el PGOU para uso terciario. Respecto a la oferta, la tasa de disponibilidad se sitúa en el 6%, si bien varía sustancialmente en función de la zona. Se estima así que la superficie de oficinas desocupada roza los m², concentrada básicamente en el norte de la ciudad y compuesta en su mayor parte por espacios de pequeño tamaño. Las rentas máximas de salida de estos espacios oscilan entre los 21 /m²/mes, registrados en La Cartuja, y los 11 /m²/mes, en Los Remedios. Dentro de la capital hispalense, la mayoría de los edificios dedicados exclusivamente al desarrollo de actividades empresariales se hallan dispersos, salvo en el caso del Parque Científico y Tecnológico situado en la Isla de La Cartuja, que concentra la tercera parte del total del stock de oficinas. En cuanto a la demanda, la cifra de absorción está en torno a los m² anuales, aunque esta cantidad puede aumentar sustancialmente debido a demandas puntuales de organismos públicos.

2 2 Mercado Oficinas Sevilla 2007 Knight Frank Stock y oferta Estimamos que el stock de oficinas de Sevilla es de un millón de metros cuadrados, excluida la superficie de los inmuebles pertenecientes a las administraciones públicas, que asciende a , aunque sí se incluyen los de titularidad privada ocupados por la administración en régimen de alquiler que suponen m². Tampoco se incluyen los edificios mixtos (residencial y oficinas). El centro de empresas pabellón de Italia, sede del P.E. Cartuja 93 Hemos identificado las principales zonas de oficinas del área urbana, donde existe mayor concentración de edificios de este tipo, así como la zona periférica de El Aljarafe, donde ha tenido lugar el mayor crecimiento residencial del área metropolitana. La única zona de concentración empresarial es el Parque Tecnológico Cartuja 93, en la Isla de La Cartuja, que concentra casi un tercio de la superficie destinada a oficinas de la ciudad. La zona de Nervión, donde tuvo lugar la implantación de los primeros edificios de oficinas, es lugar de ubicación actualmente de varios de los edificios más modernos y competitivos de la ciudad. A lo largo de la avenida la Innovación, en las proximidades del Palacio de Exposiciones y Congresos, una de las zonas con mayor previsión de crecimiento residencial de Sevilla, se ha desarrollado, asimismo, un importante núcleo de oficinas. Gráfico 1 Distribución de la oferta disponible en edificios de uso exclusivo de oficinas en Sevilla Históricamente, el mercado de oficinas de Sevilla ha estado compuesto por edificios en multipropiedad y se ha caracterizado por la existencia de un significativo número de espacios de entre 50 m² y 200 m². Las empresas que requerían un mayor número de metros para ubicar su sede se han tenido que adaptar a los espacios disponibles o bien, ocupar espacios en edificios próximos para solventar sus necesidades. La tasa de disponibilidad actual se sitúa en el 6%, si bien esta cifra no es homogénea en toda la ciudad. En determinadas zonas aquéllas que cuentan con mayor tradición de oficinas y fuertemente consolidadas en este mercado-, esta tasa se reduce al 1%, como ocurre, por ejemplo, en Nervión y en la zona de La Cartuja. Por el contrario, existen unos niveles de disponibilidad del 80% de la superficie total en edificios de terminación reciente, situados en la zona Norte de la ciudad, debido a que se han comercializado en régimen de venta a pequeños inversores, existiendo una oferta muy amplia de espacios de pequeñas dimensiones en régimen de alquiler. Si aplicamos la tasa de disponibilidad al stock con el que cuenta la ciudad hispalense se obtiene que la superficie de oficinas desocupada está alrededor de los m², compuesta básicamente por la suma de pequeños espacios.

3 Knight Frank Mercado Oficinas Sevilla Proyectos futuros La aprobación definitiva del PGOU de Sevilla en 2006 posibilita el desarrollo de un considerable número de proyectos terciarios, con el consecuente incremento del parque de oficinas de la ciudad. En el periodo comprendido entre los años , se desarrollarán proyectos con destino a oficinas que sumarán m². A partir del año 2011, no es posible determinar la superficie que cada año saldrá al mercado porque va a depender de la absorción de proyectos que se hayan desarrollado anteriormente y de la gestión urbanística de los terrenos clasificados en el PGOU aprobado en 2006, que cuentan con una superficie edificable de m² para este tipo de uso. Consideramos que en zonas más alejadas de la trama urbana, los proyectos de oficinas dependerán de la consolidación residencial de las zonas de crecimiento. Gráfico 2 Superficie futura de oficinas por zonas hasta 2011 (m²) En zona Prime habría que destacar tres proyectos de relevancia que son los siguientes: la nueva sede de la Caja de Ahorros Cajasol en la Cartuja, que contará con una superficie de m², con fecha de disponibilidad prevista El segundo edificio importante, que se edificará en la zona de Nervión, lo va a desarrollar Novaindes junto al conocido edificio Viapol, en terrenos del colegio Porta Coeli, y tendrá unas dimensiones de m². El tercer proyecto a destacar y más inmediato, ya que será terminado en 2008, es el promovido por Inmobiliaria del Sur en la Cartuja y se denominará edificio Einstein con unas dimensiones de m². Los tres edificios mencionados se comercializarán en régimen de alquiler, si bien, parte de la superficie de algunos de ellos irá destinada a alojar la sede de las empresas que los desarrollan. En la zona secundaria, cabe destacar por su envergadura, el desarrollo de la zona sur conocida como Palmas Altas, donde Abengoa edificará su nueva sede, que contará con m² de los cuales serán ocupados m² y la superficie restante será comercializada en régimen de alquiler. En esta misma zona, se ubicará otro gran proyecto de oficinas desarrollado por la empresa DPC Gestión S.L., que contará en una primera fase con m² y en una segunda con m². En Sevilla Este,

4 4 Mercado Oficinas Sevilla 2007 Knight Frank también hay proyectos de amplias dimensiones, entre los que cabe reseñar el proyecto desarrollado por Navicoas Industrial, localizado en el comienzo de la A-92 y que albergará un centro de negocios de m². En la zona periférica, cabe mencionar, los edificios que se van a llevar a cabo en el área de Vega del Rey. De este proyecto, han sido entregados dos edificios, que totalizan una superficie de m². Está prevista, además, la edificación de más superficie pra uso de oficinas, hasta totalizar m². Otro desarrollo de gran relevancia localizado en la misma zona es el del P.E. Zaudín, que se compone de dos proyectos de oficinas con unas dimensiones de m² cada uno, con fecha de disponibilidad prevista en Serán promovidos por Sando Inmobiliaria y Grupo Galia, y previsiblemente, se comercializarán en régimen de venta. Como nota a destacar, todos estos proyectos han sido diseñados por aquitectos de prestigio, lo cual quedará plasmado en el estilo vanguardista de los edificios, que estarán dotados de las más modernas prestaciones, en línea con los proyectos de la más alta categoría de las ciudades de primer orden. Plano de Ordenación Urbana de Sevilla

5 Knight Frank Mercado Oficinas Sevilla Demanda y absorción Históricamente, el mercado de oficinas de Sevilla, se ha caracterizado por la existencia de un considerable número de pequeños usuarios, que tenían una clara tendencia hacia la compra frente al alquiler. Esta tendencia estaba fundamentada en la práctica consistente en la adquisición de un inmueble cuya finalidad última era el ahorro por parte del pequeño empresario. Resultaba, por ello, usual el método de comercialización de venta por espacios de dimensiones reducidas. Debido al crecimiento económico de los últimos años y a la llegada de empresas tanto nacionales como multinacionales demandantes de superficies superiores a las existentes, se ha ido produciendo la consolidación del mercado de alquiler de grandes superficies e incluso de edificios para una única empresa usuaria. La superfice requerida, en la mayoría de los casos, oscila entre m². La existencia de múltiples divisiones, generando espacios de dimensiones reducidas, en el interior de los edificios edificados, dificulta la implantación de empresas, haciendo necesaria su adaptación a la superficie disponible en cada momento. Las prestaciones requeridas por las empresas son cada vez mayores, siendo común la demanda de modernas instalaciones, telecomunicaciones, aparcamientos y servicios generales en los edificios. La arquitectura e imagen del edificio así como la gestión de los servicios comunes de los mismos son aspectos a los que las empresas conceden cada vez mayor importancia. Estimamos que la cifra de absorción anual se sitúa en torno a los m² anuales, sin incluir el montante de demanda procedente de la administración pública, ya que debido a su gran volumen desvirtuaría la cifra real de absorción. Tampoco se incluye la superficie adquirida a modo de inversión, teniendo en cuenta la ocupación efectiva de las oficinas. Plano con las principales zonas de oficinas

6 6 Mercado Oficinas Sevilla 2007 Knight Frank Precios Las rentas máximas en la capital hispalense, tomando valores de salida, se registran en La Cartuja en edificios modernos y con excelentes dotaciones, en los que se alcanzan valores de hasta 21 /m²/mes. En el resto de zonas, las rentas máximas de salida varían entre 18 y 11 /m²/mes. Por el contrario, el precio mínimo de salida ronda los 8 /m²/mes, registrado en la zona norte de la ciudad donde la tasa de desocupación es muy elevada, y en los municipios próximos de la comarca del Aljarafe. Las diferencias de precios vienen marcadas, en general, por la ubicación, el estado, las características y servicios del edificio. Gráfico 3 Rentas mínimas y máximas de salida - Valores en edificios exclusivos de oficinas ( /m²/mes) En el caso concreto del Parque Científico y Tecnológico Cartuja 93, la gran diferencia de precios de salida se debe a que existen dos zonas bien diferenciadas: por un lado está el recinto empresarial propiamente dicho, en el que las rentas medias están en torno a los 16 /m²/mes, y, por otro, los antiguos almacenes de la Expo 92, reconvertidos para permitir el desarrollo de actividades empresariales, con precios en torno a los 10 /m²/mes. La inexistencia de edificios construidos disponibles en zonas consolidadas, ha provocado que el precio por metro cuadrado de un edificio alcance unos niveles de renta superiores a los que puede alcanzar un espacio de dimensiones reducidas. Tal es el caso de Cartuja 93, en el que existen empresas que ocupan edificios en su totalidad y como consecuencia, los precios, en la mayoría de los casos, no son inferioresa los 14 /m². En Nervión, coexisten algunos de los primeros edificios de oficinas del mercado sevillano con modernas construcciones terciarias, que alcanzan precios similares a los de la zona de La Cartuja. Los altos niveles de ocupación y la gran demanda de superficie en la zona han motivado que los precios alcancen los niveles más elevados, equiparados a los de Cartuja. Cabe reseñar que los precios más altos corresponden a las oficinas de mayor superficie debido a su baja disponibilidad. Tendencias El mercado de oficinas de Sevilla se encuentra en un ciclo expansivo, debido tanto al fuerte crecimiento experimentado por las empresas ya existentes, demandantes de superficie de oficinas como respuesta a movimientos de tipo estratégico, como a la llegada de grandes empresas internacionales. Dichas empresas, de corte internacional, requieren un mayor nivel de prestaciones en los edificios, así como superficies mayores, que pueden oscilar entre 500 m² m².

7 Knight Frank Mercado Oficinas Sevilla La preferencia de estas empresas seguirá siendo el arrendamiento, por la posibilidad que esta opción proporciona de ampliar la superficie ocupada y adaptarse de este modo a las condiciones del mercado en cada momento. Las empresas usuarias conceden cada vez mayor importancia a la gestión de los edificios en los que se ubican, demandando una serie de servicios tales como limpieza, seguridad, mantenimiento etc. Este tipo de servicios se gestiona de una manera más eficiente cuando la propiedad de los edificios es de una sola entidad que contrata y coordina todos los servicios necesarios. Nueva sede de la Caja de Ahorros Cajasol, en La Cartuja. Edificio diseñado por el arquitecto César Pelli. En consecuencia, los promotores que disponen de suelo para desarrollar edificios de oficinas en zonas consolidadas, gracias a la capacidad financiera adquirida en los últimos años de crecimiento del sector inmobiliario, tienen la intención de comercializar los edificios en régimen de alquiler con la finalidad última de compensar la posible desaceleración del sector en la promoción destinada a la venta. Gracias a la aprobación del Plan General, va a salir al mercado un considerable número de proyectos, que según nuestras estimaciones, ascenderán a más de m² en los próximos dos años. Para ello, los promotores que desarrollan edificios en zonas consolidadas han elegido equipos de arquitectura de prestigio apostando por un diseño de vanguardia, con el fin de edificar inmuebles atractivos, de alta calidad y diferentes con los que poder competir en el mercado. En proyectos situados en zonas secundarias y periféricas, los promotores están dando importancia al diseño, pero analizando escrupulosamente la repercusión en el precio, ya que la proliferación de proyectos en estas zonas puede suponer una amenaza a la hora de comercializarlos en un tiempo prudencial en relación a la absorción existente. La tendencia en la comercialización de los proyectos situados en zonas secundarias es la venta frente al alquiler. Sin embargo, en zonas consolidadas o consideradas Prime, los proyectos se comercializarán en régimen de alquiler. Dado el clima financiero de los últimos meses, las condiciones de financiación de las promociones de oficinas pueden verse endurecidas, con una reducción de los porcentajes de crédito respecto del precio de adquisición de las mismas. Debido a que, históricamente, la tenencia de los edificios de oficinas estaba en manos de diversos propietarios, no existía un mercado propio de inversión en el que se vendiesen edificios completos. A partir de ahora, se van a desarrollar edificios en alquiler que serán susceptibles de entrar en el mercado de inversión en un futuro próximo.

8 8 Mercado Oficinas Sevilla 2007 Knight Frank Research José Luis Guillermo Socio - Director Agencia Oficinas e Inversión Knight Frank Research suministra asesoramiento estratégico, servicios de consultoría y análisis de previsiones a un amplio rango de clientes en todo el mundo, incluyendo promotores, inversores, instituciones financieras y corporativas. Todos reconocen la necesidad de proveerse de asesoramiento experto independiente adaptado a sus necesidades específicas. Análisis y Estudios Los Informes de Knight Frank Research están disponibles también en José Manuel Sánchez Director Departamento Análisis josemanuel.sanchez@es.knightfrank.com María Jesús Rilo Consultora Analista América Europa África Asia mariajesus.rilo@es.knightfrank.com USA Caribe Reino Unido Alemania Sudáfrica Botswana China Hong Kong Bermudas Bélgica Kenia India Delegación Sevilla Rosa Madrid Socia Directora Australia Australia Nueva Zelanda España Francia Holanda Irlanda Italia Polonia Malawi Nigeria Tanzania Uganda Zimbawe Zambia Indonesia Malasia Singapur Tailandia Portugal Luis Rojas República Checa Rusia Director Agencia Andalucía agenciaandalucia@knightfrank.es Marta Gª de Vinuesa Consultor Agencia Andalucía Knight Frank 2007 Rocío Montero Assistant Agencia Andalucía Este informe ha sido publicado solamente para información general. Aunque procedimientos altamente cualificados han sido usados en la preparación de la información, análisis, opiniones y proyecciones presentados en este informe, ninguna responsabilidad legal podrá ser aceptada por Knight Frank Research o Knight Frank por cualquier pérdida o daño resultante de los contenidos de este documento. Como informe general, este material no representa necesariamente la opinión de Knight Frank en relación a propiedades particulares o proyectos. La reproducción parcial o total de este informe está permitida con la adecuada referencia a Knight Frank Research.