on point Informe del Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona Office Market Report Madrid & Barcelona 2º trimestre 2009

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1 on point 2º trimestre 29 2 nd Quarter 29 Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid and Barcelona Office Market Report Informe del Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona 2º trimestre 29 Office Market Report Madrid & Barcelona 2 nd Quarter 29

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3 Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona On Point Contexto Económico PIB 3,6 3,6 3,7 3,8 4, 3,1 3,8 3,5 2,7 1,8 2,1 1,8 1,6 1,3 1,4 1,7 1,9 2,4 2,9 2,8 3,3 3,2 2,5 2,6 2,7 2,1 1,4,9,6 -,7-1 -1,9-1,5-3 -4,6 Q2 4 Q3 4 Q4 4 Q1 5 Q2 5 Q3 5 Q4 5 Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Q1 7 Q2 7 Q3 7 Q4 7 Q1 8 Q2 8 Q3 8 Q4 8 Q1 9 Q2 9 España Zona Euro Fuente:INE Junio 29 Contexto Económico Las previsiones del Fondo Monetario Internacional (FMI) para España son las menos halagüeñas de todos los grandes países. El FMI pronostica que el Producto Interior Bruto (PIB) caerá un 4% en 29 y una caída de un,8% en 21. Todas las economías avanzadas que señala el Fondo mejoran, menos España y Francia que se mantienen igual. La segunda de las grandes potencias que más acusará la crisis el año que viene será Alemania (-,6%, cuatro décimas mejor que en las previsiones de abril). Le seguirá Italia, con una caída del,1%, recuperando tres décimas. Precisamente Alemania e Italia también experimentarán en 29 recesiones más profundas de lo previsto, con recortes del PIB del 5,1% y el 6,2%, respectivamente. Pero suavizarán la caída en 21. Al contrario que pasa con España, el mensaje del FMI para el resto del mundo es, en general, positivo. La crisis se comerá este año un 1,4% del PIB del planeta, pero el año que viene se prevé un crecimiento del 2,5%. El FMI también pone el foco en América Latina opinando que la recesión será más profunda este año que lo anticipado, principalmente por la caída del comercio internacional, lo que hará que el PIB de la región se reduzca un 2,6%. La recesión eliminará un 2,6% del PIB de Estados Unidos este año, pero para 21, en lugar de mantenerse en la cuerda floja con un crecimiento nulo, el PIB de EEUU se alzará un,8%. Respecto al IPC en España, la tasa de variación interanual del mes de junio disminuye una décima y se sitúa en el 1,%, mientras que la tasa anual de la inflación subyacente es del,8%, una décima menos que la registrada en mayo. La variación mensual del índice general es del,4% mientras que el Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) sitúa su tasa anual en el 1,%, con lo que disminuye una décima respecto al mes anterior. Respecto al Euríbor, el indicador más utilizado en España para el cálculo de hipotecas, registró a mediados de Julio un mínimo histórico intradía al cotizar en el 1,395%, lo que sitúa la media mensual en el 1,4%, la más baja de sus diez años de historia. Con este descenso, el Euríbor suma ya 28 sesiones consecutivas de rebajas. De hecho, en los últimos doce meses, el indicador ha perdido casi cuatro puntos porcentuales, al pasar del máximo que alcanzó en julio del año pasado, con un 5,393%, al 1,441% actual. IPC y Tipos de Interés ,7 2,83 2,53 2,6 2,9 3,6 2,4 3,1 2,14 2,99 2,9 3,73 4,79 4,37 4,18 -, 1 Q4 2 Q1 4 Q2 5 Q3 6 Q4 7 Q1 9 4,2 4,6 5, 28 2,89 1,4 1,41 1,3 EURIBOR 3 Meses IPC Fuente:INE Junio 29 4

4 On Point Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona Oficinas Madrid Madrid por Zonas Madrid por Zonas 1 er trimestre 2º trimestre /m²/ mes 22, - 34, 15, - 24, 11, 8, , 13,5 22,57% 8,88% CBD Secundaria Periferia S atelite /m²/ mes 2, - 31,5 13,5-22, 1, - 2, 7,5-12,5 Stock Total m² Tasa de Disponibilidad 6,38 % 5,97% 3,1% Rivas Va ciamadri d Stock Total m² Tasa de Disponibilidad 7,56% Los precios Fruto del desequilibrio existente entre oferta y demanda, la presión sobre los precios continúa en una línea similar a la de anteriores trimestres. Como podemos comprobar por los datos mostrados en este informe, los precios bajan prácticamente en todas las áreas, tanto los máximos como los mínimos establecidos, si bien el descenso del CBD es algo menor que el que percibimos en el primer trimestre del año. Asimismo, los propietarios siguen ofreciendo grandes ventajas a los arrendatarios en periodos de carencia de rentas u otro tipo de ayudas para favorecer la contratación. La oferta En este trimestre hemos notado un fuerte incremento de la oferta disponible (en torno al 14%) y desafortunadamente, gran parte de este aumento corresponde a la reducción de espacio que han efectuado muchas compañías en los edificios que ocupan. Entendemos que esta tendencia se mantendrá como hemos advertido en anteriores informes durante unos meses más, fundamentalmente por la nueva oferta que se va incorporando al mercado y que no descenderá de forma consistente hasta el próximo año. Estamos notando no obstante, que muchos proyectos se están ralentizando e incluso desarrollando por fases, por lo que determinar la oferta futura que puede salir en los próximos trimestres al mercado es muy complejo, y se pueden notar diferencias importantes entre las cifras previstas entre un trimestre y otro. La demanda Sigue habiendo una ausencia notable de demanda de gran tamaño, si bien estamos empezando a notar una ligera mejoría en este aspecto, aunque esta tipología de demanda se esta caracterizando por tardar mucho tiempo en establecer acuerdos para sus nuevos arrendamientos. Las demandas pequeñas y medianas se mantienen estables y siguen representando la parte mayoritaria del total del mercado. Contratación por años Contratación por trimestres En m² Acc Alquiler Pre-alquiler Ocupacion Propia High-Tech Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 29 En ' m² Q26 1Q27 2Q27 3Q27 4Q27 1Q28 2Q28 3Q28 4Q28 1Q29 2Q29 Alqui ler Pre-alquiler Ocupacion Propia High-Tec h Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim29 5

5 Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona On Point Renta Prime y disponiblidad Oferta Futura 1.8 3,65 15,3 39,7 24,7 5 34, , En ' m² / m²/mes ,563 4Q1991 4Q1993 4Q1995 4Q1997 4Q1999 4Q21 4Q23 4Q25 4Q27 1Q29 Disponibilidad Renta Prime F uente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim En m² Terminaciones Especulativo Ocupacion Propia Pre- alqu iler Llave en Mano High-Tech F uente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim29 La contratación Ha mejorado ligeramente con respecto al primer trimestre del año con un 1% de contratación adicional. El volumen de operaciones ha crecido ligeramente, asimismo la operación de mayor tamaño ha aumentado respecto al trimestre anterior. Pese a ello, todavía seguimos lejos de las cifras de los años precedentes para este mismo periodo del año, y aun resulta algo prematuro confirmar si esto es un cambio de tendencia que se debería consolidar en los próximos trimestres o se trata de un hecho coyuntural. Tendencias Es obvio que se seguirá manteniendo el ajuste en las rentas en los próximos meses, si bien este será diferente en función de la disponibilidad de cada zona y de la tipología de los edificios. La contratación es muy probable que se mantenga estable con una cierta mejoría en la última parte del año, aunque creemos que no evolucionará de manera decididamente positiva hasta el 21. Como indicamos en el anterior informe, la desocupación seguirá creciendo por lo menos hasta el primer trimestre de 21, donde entendemos que se pueda empezar una tendencia de estabilización. Operaciones en Madrid del último trimestre Alcañiz, m² Santa Leonor, m² Disponibilidad y Contratación por Zonas High-T ech 22% CBD 2% High-T ech 19% CBD 28% Operación asesorada por JLL. Pantoja, m² Secundaria 8% Satelite 6% Satelite 2% Periferia 3% Periferia 3% Secundaria 17% Total: m² Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 29 Total: m² Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim29 P.E. Cerro de los Gamos m² 1 6

6 On Point Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona Inversión Madrid Demanda Rentabilidad Prime en ciudades europeas 7 La mayoría de los inversores continúan demandando productos ubicados en las mejores zonas de Madrid y del CBD. Todos ellos ven que existe producto de cierta calidad que, en otros momentos de mercado, no tendrían opción de adquirir y por tanto están dispuestos a hacer ofertas a rentabilidades más ajustadas. En cualquier caso, esta situación se da principalmente con los inversores privados. No obstante, se observa como ciertos inversores institucionales, tanto nacionales como internacionales, están mucho más activos e incluso interesándose por edificios de mayor volumen ubicados en periferia y carteras de varios activos, por lo que no descartamos que se cierren varias operaciones de este tipo antes de final de año. Además, varios de los fondos extranjeros que han permanecido cerrados en los últimos meses vuelven a estar activos, mirando oportunidades e incluso haciendo ofertas, por lo que la última parte del año puede llegar a ser muy dinámica si los vendedores aceptan los precios que se corresponden con las condiciones actuales de mercado. Oferta Durante los últimos meses hemos visto como la oferta de edificios de oficinas en el mercado ha aumentado considerablemente. Además muchos de estos productos se están comercializando a través de consultoras, lo que está ayudando de manera muy significativa a que las posibilidades de cerrar la operación aumenten. Los sale & leaseback siguen siendo protagonistas del mercado, tal y como hemos visto en los casos del Banco Pastor y Caixa Catalunya, que han vendido sus respectivas sedes en la calle En mill Recoletos. Asimismo, y de forma regular, continúan apareciendo en el mercado oportunidades de edificios de gran calidad situados en las mejores zonas de Madrid, como ha sido el caso de Serrano 73, y que continúan despertando el interés de un número razonable de inversores y que previsiblemente se seguirán vendiendo, siempre y cuando los precios y la situación arrendaticia sean atractivos. Además en este trimestre hemos visto como algunos fondos y grandes corporaciones han puesto a la venta carteras de activos. Rentabilidades Volumen de Inversión total Madrid Madrid Barcelona Rotte rdam Amste rdam Frankfurt London Hamburg Pa ris M ila n Por primera vez desde 27 las rentabilidades en Prime no han aumentado en este trimestre por lo que se mantienen estables en el 6,25%. Los motivos que nos llevan a mantener las rentabilidades son: que los inversores se están centrando en activos situados en las principales calles del CBD de Madrid - Serrano, Paseo de la Castellana y Paseo de Barcelona Ac 892 Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 29 5,35 6, 6, 6,25 6,25 6,1 6,3 6,25 6,7 En % Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 29 Recoletos y en los que están dispuestos a comprar a precios más ajustados con el objetivo de adquirir activos que en otros momentos de mercado no estarán en el mercado que la mayoría de las operaciones se hayan cerrado en inmuebles situados en el CBD, en edificios representativos y con contratos de arrendamiento a largo plazo que los edificios que se han vendido han despertado mucho interés en el mercado y han recibido varias ofertas de inversores, lo que está produciendo, de momento, una presión de los precios a la baja. En cualquier caso somos conscientes de que esta situación se da exclusivamente en las mejores oportunidades de la zona prime y con operaciones inferiores a 5 millones de euros y que podría no durar demasiado tiempo. No obstante, consideramos que esta situación está más enfocada a los requerimientos de los inversores institucionales y que, los grandes protagonistas de lo que va de año, los inversores privados, están en disposición de asumir rentabilidades más ajustadas hemos visto alguna operación por debajo del 6% - para transacciones de volúmenes inferiores 4 millones de euros. En cambio la situación de las rentabilidades en ciertas zonas periféricas es bastante diferente y, aunque no hay muchas operaciones que sirvan como referencia, los inversores dispuestos a entrar en estos mercados van a exigir retornos muy altos no inferiores al 7,5% - debido a la continua bajada de rentas, el aumento de la disponibilidad y la escasa contratación existente.

7 Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona On Point Volumen de inversión acumulada Rentabilidad Madrid Prime por en origen ciudades del europeas vendedor y origen del comprador Selección de Operadores 2% 17% 8% Extranjero Mixto Nacional Total general 83% Extranjero Nacional Mixto Total : 45 Millones F uente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim29 Total : 45 Millones Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 29 Edificio Serrano m² + 89 plazas Transacciones Continúa la tendencia del trimestre pasado y se mantiene el ritmo de compraventas cerradas. En este contexto, pensamos que los inversores se han dado cuenta que hay oportunidades muy interesantes en el mercado teniendo en consideración su ubicación, calidad del inmueble y situación arrendaticia y que en otros momentos de mercado no podrían llegar a adquirir. Sin duda que dos de las operaciones más representativas del mercado han sido: la venta que ha realizado Standard Life del edificio Serrano 73 a un inversor privado español y en la que Jones Lang LaSalle ha asesorado al comprador. Se trata de un edificio muy representativo, moderno, con una superficie construida de m 2 y que actualmente está ocupado por Fortis Bank con un contrato a largo plazo. la venta, en sale & leaseback, que Banco Pastor ha realizado de su sede en el Paseo de Recoletos 19 a la familia Garcia Baquero. El volumen de la operación, más de 5 millones de euros, la ha situado como la mayor del trimestre y la rentabilidad ha supuesto un 6,25%. También cabe destacar la compraventa que ha realizado el fondo Orion Capital Managers en el edificio Hewlett-Packard de Las Rozas. El vendedor ha sido el fondo nacional Banif, y supone la primera operación que se realiza en todo el año en un edificio situado en la periferia de Madrid. Tendencias Tal y como vemos el mercado de inversión, pensamos que de aquí a final de año continuarán cerrándose transacciones y que incluso el volumen de inversión podría crecer en los próximos meses. Las principales razones que nos llevan a pensar esto son: tenemos conocimiento de varias operaciones de edificios que se cerrarán en las próximas semanas, antes del mes de Agosto, y alguna otra que lo hará nada más volver de vacaciones hay algunas carteras de activos, propiedad de fondos o grandes corporaciones, que previsiblemente se cerrarán después de verano ya sea en su totalidad o al menos en una parte importante los fondos extranjeros cada vez están más activos en el mercado y poco a poco ven que los vendedores se acercan a los retornos y precios que esperan por sus inversiones. Además ciertos fondos que llevan meses cerrados estarán en condiciones de analizar oportunidades de invertir a partir de Septiembre. Rental Growth Slowing Rental Growth Accelerating Rents Falling Rents Bottoming Out Source: Jones Lang LaSalle IP, July 29 Ciclo de rentas a corto plazo Stuttgart Dusseldorf, R ome Budapest, Luxembourg Edinburgh, Lisbon, Prague Amster dam, Hambur g Barc elona, Bucha rest, Copenhagen, Istanbul, Milan, Munich Athens, Frankfurt, Helsinki, Lyon, Madrid Oslo, Stockholm Berlin, Dublin Paris Brussels, St. Peter sburg London West End, London City, Moscow Kiev Edificio Hewlett-Packard C/ Vicente Aleixandre 1 P. E. Las Rozas 9.5 m plazas War saw Edificio Banco Pastor Paseo de Recoletos m² + 95 plazas Not e This diag ram illustrate s whe re Jone s La ng L asalle e stima te each pr im e office ma rke t is with in its individual rental cycle as at end of June 29 M ar kets c an m ove ar oun d th e clo ck at diffe ren t sp eed s an d d irectio ns T he diag ram is a con venie nt m et hod of co mp arin g t he relat ive position of markets in their rental cyc le T he ir po sition is no t ne cessa rily r epr esen tative of investment or development market prospects. Their position refers to Prime Face Rental Values 8

8 On Point Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona Oficinas Barcelona 1 er trimestre 2º trimestre /m²/ mes Baricentro Sant Cugat P.T. Vallés /m²/ mes 16, - 23,5 14, - 19,5 11, - 2,5 8,5-14, Stock Total m² Sant JustDesvern Sant Joan Despi Mas Blau Ronda de Dalt 16,32% Avd a. Di a go n al 1,58% Barcelona por Zonas 5,28% 4,33% 16, - 22,5 13,5-18,5 11, - 2, 8, - 13,5 Stock Total m² Tasa de Disponibilidad 8,5% Zona Franca Prime CBD Secundaria Periferia Tasa de Disponibilidad 8,95% Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 29 Los precios Como ya se preveía y como consecuencia de la situación general de la economía, las rentas de oficinas en Barcelona continúan su descenso por cuarto trimestre consecutivo desde verano del 28. La presión del crecimiento de la oferta y una demanda que, pese a aumentar este trimestre respecto al anterior, continúa mostrando menor actividad que la media de los últimos años, contribuyen a esta tendencia descendente en las rentas. Este segundo trimestre de 29 el descenso medio ha sido de 3,85%, en línea con los trimestres anteriores. En la zona Prime la bajada ha sido del 4,26%, acumulando un descenso en lo que llevamos de año de 1,26%, situando la renta Prime en 22,5 /m²/mes. La oferta La tasa media de disponibilidad ha aumentado este trimestre del 8,51% al 8,95%. En todas las zonas ha ascendido ligeramente menos en la zona Prime Contratación por años donde ha descendido medio punto hasta situarse en el 4,33%, debido principalmente a la contratación de espacios en edificios como Diagonal 64 o Diagonal Este trimestre se han entregado en Barcelona m² de oficinas, el 27% destinado a ocupación propia (como la sede de ECA y JOMAS en Sant Cugat) y el 73% en comercialización (Avda. Diagonal 67- UA13 o el edificio Europa en Sant Cugat). A partir de este momento, quedan por entregar en el 29 más de 18. m² de oficinas en Barcelona, el 5% en la nueva zona de negocios de Gran Via Sur, el 16% en la zona del 22@, el 31% en Periferia (mayoritariamente Sant Cugat) y sólo el 3% en centro ciudad. Proyectos tan emblemáticos como Torre Realia BCN en Plaza Europa y propiedad de Realia o Distrito 38 en el Paseo de la Zona Franca propiedad de Gesmadrid verán la luz el próximo trimestre, aunque muchas empresas ya han empezado a interesarse por ambos proyectos. La demanda Durante este segundo trimestre del año se han producido 75 operaciones aproximadamente, un 5% más que el trimestre anterior. Cabe destacar que de éstas, 21 operaciones han sido mayor de 1. m², muy por encima de la media de los últimos trimestres, tal vez provocado por la flexibilidad que muchos propietarios han empezado a mostrar. Además, desde hace un año no se producía en Barcelona ningún pre-alquiler y este trimestre hemos visto de nuevo una operación de este tipo, concretamente un llaves en mano para la empresa de publicidad Bassat Ogilvy en 22@ de m². En cuanto al tipo de operaciones, el 77% de la superficie contratada ha sido en alquiler y el 23% en venta. La zona de Periferia ha sido donde mayor contratación se ha producido, con un 3% de la superficie contratada, seguida de Secundaria con un 28%. Contratación por trimestres En m² En m² (Acumulado) Q3 6 Q4 6 Q1 7 Q2 7 Q3 7 Q4 7 Q1 8 Q2 8 Q3 8 Q4 8 Q1 9 Q2 9 Alquiler Pre-alquiler Venta Alquiler Pre-alquiler Venta Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 29 Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 29 9

9 Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona On Point Renta Prime y disponiblidad Oferta Futura En ' m² 6 5 /m²/mes En m² Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Q1 7 Q2 7 Q3 7 Q4 7 Q1 8 Q2 8 Q3 8 Q4 8 Q1 9 Q Disponibilidad Renta Prime Fuente: Jones Lang LaSalle 2º T rim 29 Terminaciones Especulativo Ocupacion Propia Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 29 La Contratación El volumen de contratación alcanzado durante este segundo trimestre de 29 ha sido de 61.4 m², un 75% más que el trimestre anterior y un 22% menos que el mismo trimestre del año anterior. En lo que llevamos de año, el volumen de contratación acumulado asciende a 95.5 m², un 44% menos que el primer semestre de 28. Entre las operaciones más destacadas de este trimestre se encuentran, además del pre-alquiler de Bassat Ogilvy de m² en 22@, el alquiler de 2.18 m² en Enric Granados 33 por parte de la Generalitat de Cataluña o el alquiler de 1. m² en el edificio Interface en 22@ por parte de la Agencia Catalana de Consumo, las tres operaciones intermediadas por Jones Lang LaSalle. Tendencias Parece que los propietarios se están mostrando más flexibles, tal y como pedían las compañías para poder estudiar un traslado en un momento como el Disponibilidad y Contratación por Zonas actual. Sin duda, durante este segundo trimestre del año, han aumentado las concesiones por parte del propietario, sobre todo carencias o soluciones imaginativas que contribuyen a aligerar la renta, tanto para nuevos inquilinos como para las renegociaciones en curso. Todas estas medidas han hecho que muchas compañías se planteen un traslado, ya sea para ampliar o reducir espacio, ya que ven una oportunidad de ahorro de costes además de mejora de sus instalaciones actuales. Para muchas de ellas, es la oportunidad de situarse en un inmueble de oficinas representativo con plantas mucho más eficientes a unas rentas atractivas. De esta manera, se están cerrando y se cerrarán en un futuro negociaciones satisfactorias para ambas partes, tanto para el propietario como para el inquilino. Operaciones en Barcelona del último trimestre m² (Alquiler). 22@Business Park Operación asesorada por Jones Lang LaSalle 2.18 m² (Alquiler) Enric Granados 33 Operación asesorada por Jones Lang LaSalle CBD 22% Prime 7% CBD 23% Prime 2% Secundaria 31% Perife ria 4% Total: m² Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 29 Secondary 27% Total: m² Fuente: Jones Lang LaSalle 2º T rim29 Periphe ry 3% 1. m² (Alquiler) Interface Building (22@) Operación asesorada por Jones Lang LaSalle 1

10 On Point Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona Inversión Barcelona La demanda Este trimestre los inversores privados han sido los grandes protagonistas. El 1% de las operaciones realizadas han sido compras por parte de inversores privados y familiy offices. El parámetro clave para estos compradores ha sido la repercusión a la que han adquirido los inmuebles. La repercusión de compra en activos de menor volumen y muy bien ubicados está primando más que la rentabilidad. La prioridad por parte de los inversores sigue siendo la compra de activos en rentabilidad, con inquilinos solventes y de primer nivel y con contratos de larga duración, aunque en ubicaciones muy céntricas los inversores locales están dispuestos a asumir parte del riesgo de comercialización, siempre y cuando el precio del activo sea el adecuado. En este sentido los inversores están reflejando en sus ofertas precios que tienen presente las correcciones de renta de los próximos trimestres. La mayoría de fondos internacionales siguen estando activos y prevemos que los fondos de mayor volumen que cerraron en 28 empiecen a abrir a partir del próximo trimestre. Por el contrario, los fondos nacionales continúan estando inactivos y sin previsión de apertura. Hay que destacar que los fondos core están centrados en la búsqueda de activos en centro ciudad, mientras que los fondos oportunistas están analizando operaciones fuera de Barcelona, únicas ubicaciones en que los retornos cumplen los parámetros de este tipo de fondos. En % La oferta Pese al incremento de activos en rentabilidad en el mercado de Barcelona, la mayoría de éstos continúan teniendo precios alejados de las rentabilidades que están dispuestos a pagar los inversores. Si el objetivo es la venta, los precios sin duda deberán ajustarse. Entre la oferta disponible actualmente existe un número importante de edificios vacíos en venta, aunque la mayoría de ellos se encuentran ubicados en zonas secundaria y Periferia. Por el momento, en Barcelona no se ha puesto en venta la oportunidad de inversión que cumpla con todos los requisitos que los inversores están solicitando, es decir, inmueble en centro ciudad, de reciente construcción y excelente calidad, arrendado a empresas solventes y con contratos mínimos de 5 años de obligado cumplimiento. Por otro lado, hay que destacar que hasta la fecha las oportunidades de inversión de sale & leaseback están siendo la mayoría en periferia. Respecto al suelo terciario, estamos observando un importante descenso en precios debido a la falta de financiación para su compra. Ciertamente, aquellos propietarios con disponibilidad de liquidez están encontrando ofertas realmente interesantes en ubicaciones que hace dos años tenían precios mucho más elevados. Rentabilidades mínimas T 8 3T 8 4T 8 1T 9 2T 9 Madrid Barc elona Bonos a 1 años Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 29 y Banco de España * Bono a 1 años: Junio 29 Las transacciones El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona alcanzó este segundo trimestre del año los 121 millones de euros. La cifra acumulada para el primer semestre del año asciende a 33 mill de euros, un 25% menos que el primer semestre del año anterior. De este volumen, el 43% corresponde a operaciones sale & leaseback, el 32% a adjudicaciones por parte de entidades financieras y el 25% restante a operaciones de inversión tradicional. Concretamente este trimestre se han realizado un total de 7 operaciones cuyo importe medio es inferior a los 2 millones de euros, aunque hay que tener en cuenta que dos de estos activos formaban parte de un único paquete. Las operaciones más significativas de este segundo trimestre han sido la venta de Paseo de Gracia 28 y Fontanella 5 por parte de Caixa Catalunya a Caboel y la venta de Josep Tarradellas 38 a la Familia Fossati. 11

11 Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona On Point Volumen de inversión acumulada Madrid por origen del vendedor y origen del comprador 1% 27% 9% Extranjero Nacional Mixto 73% Extranjero Nacional Mixto Total : 33,5 Millones Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 29 Total : 184,5 Millones Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 29 Las rentabilidades Las rentabilidades para los edificios de oficinas en Barcelona se han mantenido estables este trimestre, a excepción de la Periferia, donde han aumentado ligeramente. Las rentabilidades mínimas de los edificios en Prime se sitúan en el 6,25% para los mejores edificios. En el CBD las rentabilidades se encuentran entre el 6,5%-7,% y en la zona Secundaria oscilan entre 6,75%-7,25%. Periferia continúa una tendencia alcista situándose en 7,5%-8,25%. Hay que destacar que para volúmenes inferiores a 3 millones de euros, las rentabilidades Prime se sitúan en cifras inferiores al 6%. La explicación reside en que los inversores que analizan estas oportunidades son privados locales, que conocen muy bien el mercado de Barcelona y que no sólo analizan la rentabilidad en su toma de decisiones sino que toman sus decisiones teniendo muy presente la repercusión. En este sentido hay unos niveles de repercusión mínimos para el prime de Barcelona, que los inversores locales tienen bien identificados. Por otro lado, para operaciones con volúmenes superiores a 8 millones de euros las rentabilidades se ajustarían ligeramente a la alza debido al descuento por volumen que solicitarían los fondos que pueden estudiar este tipo de operaciones. Tendencias En lo que llevamos de año se han cerrado en Barcelona un total de 1 operaciones de inversión en edificios de oficinas. En este sentido, se confirma el interés por operar en este mercado pese a que los volumenes transaccionados han sido inferiores a los de años anteriores. De todos modos, actualmente varias operaciones en rentabilidad de importante volumen están siendo analizadas por los inversores y prevemos que contribuirán a ampliar de forma sustancial la cifra de inversión de este último trimestre y animarán el mercado en la segunda mitad del año. Selección de Operadores Plaza Cataluña 5 DEKA compra a BBVA 12

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13 Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 29 On Point Economic context GDP. Gross Domestic Product Q2 4 Q3 4 Q4 4 Q1 5 Q2 5 Q3 5 Q4 5 Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Q1 7 Q2 7 Q3 7 Q4 7 Q1 8 Q2 8 Q3 8 Q4 8 Q1 9 Q2 9 Spain Euro Zone S ource: INE June 29 Economic Context The IMF's economic outlook for Spain is the least encouraging of the forecasts for any of the world's major countries. The IMF forecasts that the Gross Domestic Product (GDP) will drop 4% in 29 and.8% in 21. All the advanced economies mentioned by the IMF are expected to grow with the exception of Spain and France, where the latter is expected to remain stable. Germany will be the second major power most affected by the crisis next year (-.6%, which is.4 percentage points better than was forecast in April). Italy follows, falling.1%, an improvement of.3 percentage points. It will also be Germany and Italy who suffer more severe recessions than expected in 29, with GDP shrinking 5.1% and 6.2% respectively. The decline in 21, however, will not be as steep for these two. Unlike its forecast for Spain, the IMF has given a generally positive outlook for the rest of the world. The crisis will cause a decline in global GDP of 1.4% this year, but growth of 2.5% is expected next year. The IMF also focuses its attention on Latin America. It is expected that the recession will be deeper than expected in the region this year, mainly due to the drop in international trade, which will cause GDP to fall by 2.6%. The recession will also cause a 2.6% decline in GDP in the US. In 21, however, rather than just holding out with % growth, the US's GDP will increase by.8%. With regard to the Spanish RPI, the yearon-year rate for June fell one-tenth to - 1.%, while underlying inflation was.8%, one-tenth less than reported in May. The index's monthly percentage change was.4% in June, whilst the annual rate of the harmonised index of consumer prices (HIPC) was at -1.%, one-tenth lower than the previous month. The Euribor, which is the most widelyused index in Spain for calculating mortgages, hit a record mid-session low in mid-july, trading at 1.395%. This drove the monthly average to 1.4%, the lowest of its ten-year history. As a result, the Euribor has now closed down for 28 consecutive sessions. In fact, over the last 12 months, the index has lost almost four percentage points, falling from a high of 5.393% last July to its current 1.441%. Interest Rates vs. CPI Q4 2 Q1 4 Q2 5 Q3 6 Q4 7 Q EURIBOR 3 Meses CPI Sou rce: INE June 29 14

14 On Point Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 29 Madrid Offices Madrid Office Madrid Office Submarkets 1 st Q 2 nd Q /sqm/ month 22, - 34, 15, - 24, 11, 8, , 13,5 22,57% 8,88% CBD Secondary Periphery S atellite /sqm/ month 2, - 31,5 13,5-22, 1, - 2, 7,5-12,5 Total Stock sqm Vacancy Rate 6,38 % 5,97% 3,1% Rivas Va ciamadri d Total Stock sqm Vacancy Rate 7,56% Rental levels As a consequence of the current imbalance between supply and demand, pressure on rentals has continued in line with previous quarters. As this report shows, maximum and minimum rental levels have fallen in practically all areas, although the decrease in the CBD has been slightly less significant than in the first quarter. Owners are continuing to offer significant incentives to tenants through rent-free periods and other solutions to try and promote take-up. Supply This quarter we have noticed a significant increase in available space (around 14%) which unfortunately is mainly attributable to the office downsizing effected by many companies. As we have indicated in previous reports, it is our understanding that this upward trend in vacancy rates will continue for a few more months. This is principally due to newly built office space coming on to the market, which will not show a consistent decrease until next year. We are noticing, however, that many projects are being postponed and even developed in phases, which makes it very difficult to determine the supply that may come onto the market in the coming quarters. Demand There is still a notable lack of demand for large spaces, although we are beginning to see a slight improvement. However, this kind of demand is presently characterised by the fact that establishing agreements for new rentals takes a long time. Demand for small and mediumsized spaces has remained stable and continues to represent the main part of the total market value. Take up by years Take up by Quarters En m² 1, Acc Letting Pre-letting Own occupation High-Tech Source: Jones Lang LaSalle 2 Q 29 En ' m² Q26 1Q27 2Q27 3Q27 4Q27 1Q28 2Q28 3Q28 4Q28 1Q29 2Q29 Letti ng Pre-letting Own occupation High-Te ch Source: Jones Lang LaSalle 2Q 29 15

15 Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 29 On Point me Rent and Vacancy Prime Rent and Vacancy Future Supply 1,8 1,6 1,4 1,2 1, En ' m² / m²/mes , ,552 1,41 1 1,222 1, ,67 1, Q1991 4Q1993 4Q1995 4Q1997 4Q1999 4Q21 4Q23 4Q25 4Q27 1Q En m² Vacancy Prime yield Source: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 29 Completions Speculative Own occupation Pre-letting Key High-Tech Take-up Take-up has improved slightly quarter on quarter, showing an increase of just over 1%. The volume of transactions has grown slightly and the quarter's largest transaction was greater than the largest transaction in Q1. Despite this, we are a long way off the figures achieved in previous years for this period and it is still too early to say whether this is a change in trend which will continue over coming quarters, or whether it is merely circumstancial. Trends Clearly, there will continue to be adjustments in rental levels over the coming months, although these will vary according to availability in the different areas and to the type of building. It is very likely that take-up will remain stable with some improvement at the end of the year, although we don't expect any serious progress to take place until 21. As we indicated in our previous report, the vacancy rate will continue to grow at least until the first quarter of 21, at which point we expect a period of stabilisation to begin. Main Transactions in Madrid Alcañiz, sqm Santa Leonor, sqm Vacancy and Take up by Submarkets High-T ech 22% CBD 2% High-T ech 19% CBD 28% Transaction asset by JLL. Pantoja, sqm Secondary 8% Satellite 6% satellite 2% Periphery 3% Perip hery 3% Secondary 17% Total: sqm Source: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 29 Total: sqm Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 29 P.E. Cerro de los Gamos sqm 16

16 On Point Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 29 Madrid Investment Demand Prime Yields in major european cities The majority of investors are still looking for properties located in the best parts of Madrid and in the CBD. They are all aware that quality properties are available which would not usually be on the market and are therefore prepared to make offers at more adjusted yields. This is the current situation with private investors, in any case. Nonetheless, it is clear that certain national and international institutional investors are far more active, even showing interest in larger buildings in peripheral areas and portfolios of multiple assets, so there is a chance that several transactions of this type could take place before the end of the year. Additionally, many of the foreign investment funds which have been inactive in recent months have become active again, investigating opportunities and even making offers, so the last part of this year could turn out to be very dynamic if sellers accept prices which are in line with current market conditions. Supply The supply of office buildings on the market has increased considerably over recent months. Many of these spaces are being marketed by consultancy firms, which is significantly increasing chances of closing transactions. Sale & leaseback deals are still playing a major role in the market, as demonstrated in the cases of Banco Pastor and Caixa Catalunya, both of which have sold their headquarters in Calle Recoletos. Opportunities for high-quality buildings have also continued to come up in the best areas of Madrid, as was the case with Serrano 73, and these continue to In mill 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 1,853 2,579 attract the attention of a reasonable number of investors. Provided that rental levels and the rental situation are attractive, these are likely to continue to sell. Some funds and large corporations have also put property portfolios up for sale this quarter. Yield levels Total Investment Volume Madrid 2,753 2,115 Madrid Barcelona Rotte rdam Amste rdam Frankfurt London Hamburg Pa ris M ila n This quarter, for the first time since 27, prime yield levels have not risen, instead remaining stable at 6.25% The reasons for which yield levels have remained stable are as follows: investors are focusing on assets in the main streets of the Madrid CBD - Serrano, Paseo de la Castellana and Paseo de Recoletos - and on those for which they are prepared to pay adjusted prices in order to acquire properties which would not be on the market at any other time the fact that most transactions have taken place for noteworthy buildings located in the CBD on long-term leases 3,457 Barcelona 4,64 3, Ac the buildings which have sold have provoked significant interest in the market and various offers have been received from investors, which, for the moment, is pushing down sale prices We are aware that this is only the case for the best opportunities in the prime area and for transactions under 5 million and that the situation may not last long. Nonetheless, we feel that this situation applies mostly to the requirements of institutional investors and that private investors, who have been the main players this year, are prepared to take on more adjusted yield levels - we have seen some levels at less than 6% for transactions involving less than 4 million. Yield levels in certain peripheral zones, however, are somewhat different and although there are not many transaction to use as points of reference, the investors who are prepared to enter these markets will expect very high returns - no less than 7.5% - given the continued drop in rental levels, the increase in the vacancy rate and the very low take-up rate. Transactions In % There has been no change in the trend from last quarter, with sales maintaining an even pace. We believe that investors have realised that there are very interesting opportunities on the market - bearing in mind location, property quality and rental situation - which could not be found at any other time. 17

17 Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 29 On Point Madrid accumulated investment volume by vendor and purchaser origin Main transactions 2% 17% 8% Foreigner National Mixed Total Total : 45 Mill. Source: Jones Lang LaSalle 2ºt r im 29 83% Foreigner National Mixed Total : 45 Mill. Source: Jones Lang LaSalle 2ºtrim29 Serrano m² + 89 parking spaces Two of the transactions which best exemplify the market are the following: The sale of Serrano 73 by Standard Life to a private Spanish investor, in which Jones Lang LaSalle advised the buyer. This is a modern, landmark building with 6,773 m2 of built floor space which is currently occupied by Fortis Bank on a long-term lease. The sale & leaseback of Banco Pastor's headquarters at Paseo de Recoletos 19 to the Garcia Baquero family. At more than 5 million, this was the quarter's largest transaction, and yield levels were 6.25%. It is also worth mentioning the transaction carried out by the Orion Capital Managers fund for the Hewlett-Packard building in Las Rozas. The seller was the domestic fund Banif and it was the only transaction so far this year to take place for a building in Madrid's peripheral area. Trends Based on our view of the investments market, we expect deal completions to continue until the end of the year. Over the next few months we may even see an increase in investment volume. The main reasons for these expectations are as follows: we know of a number of transactions which are due to close over the next few weeks (before August) and another which will close immediately after the summer holidays there are certain asset portfolios, belonging to funds or large corporations, which may be transacted before the summer, either in full or for the main part foreign funds are becoming more and more active in the market and sellers are beginning to get closer to the returns and prices they expect on their investments. Additionally, some funds which have been closed for months will be in a position to analyse opportunities and invest as of September. Rental Growth Slowing Rental Growth Accelerating Rents Falling Rents Bottoming Out Source: Jones Lang LaSalle IP, July 29 Short term rental cycle Hewlett-Packard. Vicente Aleixandre, 1 P. E. Las Rozas 9.5 m 2 Stuttgart Dusseldorf, R ome Budapest, Luxembourg Edinburgh, Lisbon, Prague Amster dam, Hambur g Barc elona, Bucha rest, Copenhagen, Istanbul, Milan, Munich Athens, Frankfurt, Helsinki, Lyon, Madrid Oslo, Stockholm Berlin, Dublin Paris Brussels, St. Peter sburg London West End, London City, Moscow Kiev War saw + 4 parking spaces Banco Pastor building Paseo de Recoletos sqm + 95 parking spaces Not e This diag ram illustrate s whe re Jone s La ng L asalle e stima te each pr im e office ma rke t is with in its individual rental cycle as at end of June 29 M ar kets c an m ove ar oun d th e clo ck at diffe ren t sp eed s an d d irectio ns T he diag ram is a con venie nt m et hod of co mp arin g t he relat ive position of markets in their rental cyc le T he ir po sition is no t ne cessa rily r epr esen tative of investment or development market prospects. Their position refers to Prime Face Rental Values 18

18 On Point Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 29 Barcelona Offices Barcelona Office Barcelona Office Submarkets 1 st Q 2 nd Q /sqm/ month 16, - 23,5 14, - 19,5 11, - 2,5 8,5-14, Total Stock sqm Sant JustDesvern Sant Joan Despi Mas Blau Ronda de Dalt 16,32% Avd a. Di a go n al 1,58% Sant Cugat 5,28% 4,33% Baricentro P.T. Vallés /sq m/ month 16, - 22,5 13,5-18,5 11, - 2, 8, - 13,5 Total Stock sqm Vacancy rate 8,5% Zona Franca Prime CBD Secondary Periphery Vacancy rate 8,95% Source: Jones Lang LaSalle 2º Q 29 Rental levels As predicted, as a consequence of the general economic situation, office rental levels in Barcelona have fallen for the fourth consecutive quarter since summer 28. The pressure caused by an increase in supply and a level of demand which, despite having increased quarter on quarter, continues to reflect less activity than the average for recent years, have contributed to this downward trend in rental levels. Rental levels fell by 3.85% on average this quarter, which is in line with previous quarters. In the prime area rental levels fell by 4.26%, bringing the total decline for the year to date to 1.26% and situating prime rents at 22.5/m²/month. Supply The average vacancy rate has grown this quarter from 8.51% to 8.95%. The rate rose slightly everywhere except in the prime area, where it dropped half a point Take up by years to 4.33%. This is mainly due to the takeup of office space in buildings such as Diagonal 64 and Diagonal ,827 m² of office space has been handed over in Barcelona this quarter, 27% of which was for owner-occupancy (such as the ECA and JOMAS headquarters in Sant Cugat) and 73% intermediated (such as Avda. Diagonal 67- UA13 or the Europa building in Sant Cugat) There is 18, m² of office space in Barcelona still to be handed over in 29, 5% of which is in the new business area in Gran Via Sur, 16% in the 22@ district, 31% in the peripheral area (mainly Sant Cugat) and just 3% in the city centre. Landmark projects such as the Torre Realia BCN in Plaza Europa (owned by Realia) and Distrito 38 in Paseo de la Zona Franca (owned by Gesmadrid) will be completed in the coming quarter, although a number of companies have already shown an interest in both projects. Demand Approximately 75 transactions have taken place this quarter, up 5% compared to the previous quarter. It is worth highlighting that of these transactions, 21 involved surfaces greater than 1, m², far higher than the average for recent quarters, which may have been caused by the recent increase in owner flexibility. This quarter has also seen the first prelet deal in Barcelona since a year ago, namely a 5,458 m² turnkey transaction for the advertising company Bassat Ogilvy in 22@. With regard to transaction types, 77% were rentals and 23% sales. Most transactions were concentrated in the periphery, with 3% of the take-up, followed by the secondary area with 28%. Take up by Quarters En m² En m² (Accumulate d) Q3 6 Q4 6 Q1 7 Q2 7 Q3 7 Q4 7 Q1 8 Q2 8 Q3 8 Q4 8 Q1 9 Q2 9 Letting Pre-letting Sale Le tting Pre-letting Sale Source: Jones Lang LaSalle 2º Q 29 19

19 Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 29 On Point Prime Rent and Vacancy Future Supply En ' m² /m²/mes Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Q1 7 Q2 7 Q3 7 Q4 7 Q1 8 Q2 8 Q3 8 Q4 8 Q1 9 Q2 9 Vacancy Prime Yield Source: Jones Lang LaSalle 2º Q 29 En m² ,6 2,7 2,8 2,9 2,1 211 Completions Speculative Own Occupation Source: Jones Lang LaSalle 2º Q 29 Take-up Take-up totalled 61,4 m² during the second quarter of 29, up 75% quarter on quarter and down 22% year on year. In the year to date, accumulated take-up totals 95,5 m², which is 44% less than in the first half of 28. Aside from the pre-let of 5,458 m² by Bassat Ogilvy in 22@, noteworthy transactions this quarter include the rental of 2,18 m² in Enric Granados 33 by the Generalitat de Cataluña (Catalan regional government) and the rental of 1, m² in the Interface building in 22@ by the Catalan Consumer Agency, all advised by Jones Lang LaSalle. Trends Vacancy and Take up by Submarkets Property owners are proving to be more flexible, as requested by companies, in order to allow them to consider relocation even in times like these. Owners have undoubtedly made more concessions this quarter, mostly using rent-free periods or other imaginative solutions to make rents more flexible, both for new tenants and for contracts under renegotiation. This has encouraged many companies to consider relocation, whether that be to larger or smaller premises, as they see an opportunity to cut costs at the same time as improving facilities. For many companies this is an opportunity to move to more efficient office space in landmark buildings at very attractive rental levels. As a result, satisfactory deals both for owners and tenants are being completed, and will continue to be completed in the future. Main transactions in Barcelona sqm (Lease) 22@Business Park Advised by Jones Lang LaSalle 2.18 sqm (Lease) Enric Granados 33 Advised by Jones Lang LaSalle CBD 22% Prime 7% CBD 23% Prime 2% Secondary 31% Periphery 4% Total: sqm Source: Jones Lang LaSalle 2º Q 29 Secondary 27% Total: m² Fuente: Jones Lang LaSalle 2º T rim29 Periphe ry 3% 1. sqm (Lease) Interface Building (22@) Advised by Jones Lang LaSalle 2

20 On Point Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 29 Barcelona Investment Demand Private investors have been the main players this quarter. 1% of the transactions have been carried out by private investors and family offices. The key parameter for these buyers was the price per m² at which they bought the properties. The price per m² of smaller, very well-located assets is becoming more of a priority than yield levels. Investors are still focusing on rental asset purchases, with high-quality, creditworthy tenants on long-term leases, although in very central areas local investors are prepared to take on some marketing risk, provided the asset price is appropriate. Investors are, in this respect, making offers with prices which take into account the likely rent corrections over the coming quarters. The majority of international funds are still active, and we expect large funds which closed in 28 will begin to reopen as of next quarter. Domestic investment funds, on the other hand, remain inactive and are not predicted to reopen. It is worth mentioning that core funds are focusing on finding assets in the city centre, whilst opportunity funds are reviewing potential deals outside of Barcelona, the only locations where returns fulfil the requirements of these funds. Supply In % Despite the increase in rental assets in the Barcelona market, the prices of the majority of these are still a long way from the yield levels investors are prepared to pay. If the aim is to sell, there will, without doubt, have to be an adjustment in price levels. There are currently a significant number of vacant buildings for sale, although the majority of these are in secondary and peripheral areas. Up to now no investment opportunity fulfilling all of the investors' requirements has been put up for sale. Investors want properties in the city centre, recently built and of excellent quality, leased to creditworthy businesses with obligatory leases of at least 5 years. It ought to be noted, however, that up to now sale & leaseback investment opportunities have been found mainly in peripheral areas. With regard to commercial land, there has been a significant fall in prices, due to the lack of financing available for purchase. Those owners who do have available liquidity are finding very interesting opportunities in areas which, two years ago, would have been much more expensive. Prime Yields T 8 3T 8 4T 8 1T 9 2T 9 Madrid Barcelona 1 years bond yields Source: Jones Lang LaSalle 2ºQ 29 and Banco de España *Ten year bonds: June 29 Transactions The investment volume for office buildings in Barcelona reached 121 million in the second quarter. The total investment volume for the first half of the year is 33 million, a fall of 25% year on year. Of this volume, 43% corresponds to sale & leaseback transactions, 32% to allocations by financial institutions and the remaining 25% to traditional investment. A total of 7 transactions with an average value of less than 2 million have taken place this quarter, although it should be borne in mind that two of these assets were part of the same package. The second quarter's most notable transactions were the sale of Paseo de Gracia 28 and Fontanella 5 by Caixa Catalunya to Caboel and of Josep Tarradellas 38 to the Fossati family. 21

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