Situación actual del Mercado Inmobiliario y Perspectivas.

Transcripción

1 Situación actual del Mercado Inmobiliario y Perspectivas.

2 Tinsa Research MERCADO RESIDENCIAL 2

3 Análisis del Balance de Vivienda de Obra Nueva! El análisis trata de estimar el balance actual y la evolución a medio plazo del mercado de vivienda, a través de factores sociodemográficos y económicos.! En el proceso de cálculo estimamos el número de viviendas necesarias para alojar a los hogares residentes (viviendas principales) y el número de viviendas secundarias (en poder tanto de españoles como de extranjeros) en cada año. La diferencia en el número de viviendas entre dos años consecutivos determina la necesidad de nueva vivienda en ese período.! Arrancamos el análisis en 1996, año de salida de la anterior crisis. 3

4 Principales factores a tener en cuenta! Crecimiento histórico del número de hogares:! Aumento de la población en edad de formar hogar, de forma endógena (la propia pirámide de población) y exógena (saldo migratorio positivo).! Cambios en las formas de convivencia, sobre todo en lo referente a hogares unipersonales y monoparentales.! Mejora de la esperanza y calidad de vida.! Incremento histórico de la vivienda secundaria, con dos tipos de mercado, interno y externo.! Al tercer trimestre las compras de extranjeros no residentes son un 33.8% superiores a las de 2012.! Cambios en la estructura de la pirámide de población: disminuyen los hogares jóvenes y se incrementan los de mayor edad. 4

5 Demanda de nueva vivienda! La necesidad de vivienda ha disminuido considerablemente durante la crisis. El suelo se alcanzará este año, en torno a las unidades. Se prevé una cantidad similar para Necesidad Necesidad de vivienda de nueva nueva vivienda España Fuente: Tinsa, elaboración propia Secundaria Principal 5

6 Demanda y oferta de vivienda nueva! Oferta y demanda se acomodan a partir de 2010, rectificando la tendencia hacia un hipotético suelo.! Las previsiones prolongan el drenaje de la sobreoferta iniciado tibiamente en Necesidad de vivienda nueva en España y oferta de vivienda nueva Viviendas Necesidad de nueva vivienda Oferta de vivienda nueva 6

7 Balance acumulado! La evolución acumulada conduce, a principios de 2014, a un excedente de inmuebles.! En el horizonte de las previsiones (1 de enero de 2016) la bolsa se habría reducido hasta las unidades, siempre que las condiciones económicas, de creación de empleo y de evolución del crédito se cumplan. Balance Balance acumulado entre oferta y necesidad de de nueva vivienda vivienda nueva Exceso (+) o Déf icit (-). Previsión Fuente: elaboración propia 7

8 El drenaje de los excedentes! Teniendo en cuenta las estimaciones a tres años realizadas para oferta y demanda, y descontando los inmuebles adquiridos como inversión a largo, la vivienda vacante descendería hasta los inmuebles a principios de 2016.! De mantenerse desde entonces un suelo de demanda de unidades, en consonancia con lo previsto para 2015, dicho excedente desaparecería a lo largo del segundo semestre de Balance Balance acumulado entre oferta y necesidad de nueva vivienda vivienda nueva Exceso (+) o Déf icit (-) Pequeños inversores SAREB Vivienda vacante Inversión a largo plazo Fuente: elaboración propia 8

9 Escenario de salida y cambio de ciclo! Producción: El inicio de nuevas viviendas debería reactivarse, como muy tarde, durante el segundo semestre de 2015.! Hasta ese momento, fin ajuste: viv. Iniciadas terminadas! Demanda: La necesidad de nueva vivienda se situará, para 2014 y 2015, en unidades cada año.! Balance: Unas viviendas desocupadas a finales de Se reducen hasta las vacantes, es decir, que están en el mercado para vender o alquilar a corto plazo ( inversión a largo, SAREB) Manteniéndose la demanda, el excedente puede desaparecer en

10 La mejor analogía, nuestra propia historia 1970 a 1975 Fase final de los Planes de Estabilización de Cambio estructural: - Entrada en organismos internacionales - Crecimiento económico - Migraciones campo ciudad - Migraciones al extranjero - Inversión exterior - Turismo incipiente - Compras a plazos 1977 Pactos de la Moncloa: - Contención salarial - Política monetaria restrictiva - Devaluación de la peseta - Contratación temporal - Flexibilización del despido - Políticas urbanísticas descentralizadoras - Vivienda pública 1993 Arranca el camino hacia el Euro: - Convergencia nominal de indicadores - Descenso de tipos - Alargamiento del horizonte temporal de la financiación 2007 Inicio de la crisis en la economía real 2008 El estallido de la burbuja financiera: Lehman Brothers Entrada del Euro Entrada de España en la UE 2001 Atentados Torres Gemelas 2010 Primeros pasos hacia la corrección de los excedentes Devaluación de la peseta Continúa el fuerte aumento del paro 1997 y 1998 Sentencia sobre competencia en materia de suelo de las administraciones locales y liberalización mercado de suelo Crisis del petróleo en España: - Hiperinflación (47%) - Fuerte déficit comercial - Deuda exterior - Retorno emigrantes - Paro estructural Necesidad de nueva vivienda Oferta de vivienda nueva 1992 y 1993 Recesión tras los fastos: - Consecuencias primera guerra de Irak - 3 devaluaciones sucesivas - Paro (24%) - Déficit superior al 7% - Incremento deuda pública Fuente: elaboración propia Una burbuja de hogares? 10

11 IMIE MERCADOS LOCALES 11

12 Variación del precio por CC.AA. -7,6% Galicia -11,8% Principado de Asturias -11,0% Cantabria! Variaciones Interanuales 4T 2013: -7,6% La Rioja -11,5% -9,3% -8,4% -3,1% C. Foral de Navarra Castilla y León Aragón Cataluña! Mayores descensos: Comunidad de Madrid, un 13,1%, seguida de Castilla- La Mancha, un 12,3%, y Asturias, donde se ha reducido un 11,8%. -13,1% -12,3% -8,5% -4,6% Comunidad de Madrid Comunitat Valenciana Castilla-La Mancha Extremadura! Menores descensos: islas Baleares, tan sólo un 2,3%, seguida por Navarra, con un 3,1%, y las Islas Canarias, con un 3,5%. -8,9% Andalucía -5,8% Región de Murcia -3,5% Islas Canarias -2,3% Illes Baleares **Ceuta -4,9% *Melilla - 14,0% - 12,0% - 10,0% - 8,0% - 6,0% - 4,0% - 2,0% 0,0% Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. Situación ** No disponible Actual del Mercado Inmobiliario y Perspectivas 12

13 Variación del precio por CC.AA. - 30,1% Galicia - 28,9% Principado de Asturias - 37,8% Cantabria - 43,2% La Rioja! Variaciones desde máximos: - 37,2% C. Foral de Navarra - 46,7% - 49,1% - 35,9% Castilla y León Aragón Cataluña! Mayores descensos: primera en alcanzar el 50%, Castilla-La Mancha 50,2%, seguida de Cataluña, 49,1% y Aragón, 46,7%. - 45,4% Comunidad de Madrid - 50,2% - 43,9% - 26,9% Comunitat Valenciana Castilla-La Mancha Extremadura! Menores descensos: Melilla con un 13.2%, Extremadura un 26,9%, Asturias 28,9%, Galicia 30,1% y Baleares con el 30,4%. - 40,1% Andalucía - 38,7% Región de Murcia - 34,7% Islas Canarias - 30,4% Illes Baleares **Ceuta - 13,2% *Melilla -60,0% -50,0% -40,0% -30,0% -20,0% -10,0% 0,0% Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. Situación ** No disponible Actual del Mercado Inmobiliario y Perspectivas 13

14 Variación del precio por provincias -11,9% -11,2% -8,3% -9,2% -3,1% -4,0% -2,3% -7,0% -14,5% -17,9% -7,2% -3,3% -0,4% -15,1% -4,9% -14,0% -9,7% -6,2% -8,9% -11,1% -2,7% -7,6% -13,1% -12,0% -11,8% -14,4% -9,3% -11,1% -11,0% -11,5% -9,9% -13,8% -10,0% -8,5% -11,0% -8,7% -7,8% -5,8% -3,1% -5,2% -4,9% -2,8% -3,3% -3,2% 1,9% Albacete Alicante Almería **Ávila Badajoz Baleares Barcelona Burgos Cáceres Cádiz Castellón Ciudad Real Córdoba Coruña (A) *Cuenca Girona Granada Guadalajara Huelva Huesca Jaén León Lleida La Rioja **Lugo Madrid Málaga Murcia Navarra *Orense Asturias *Palencia Las Palmas Pontevedra Salamanca Santa Cruz de Tenerife Cantabria Segovia Sevilla **Soria Tarragona *Teruel Toledo Valencia Valladolid *Zamora Zaragoza **Ceuta *Melilla -20,0% -15,0% -10,0% -5,0% 0,0% 5,0% Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. Situación ** No disponible Actual del Mercado Inmobiliario y Perspectivas! Variaciones Interanuales 4T 2013:! Mayores descensos: Ciudad Real 17,9%, seguida de Girona con un 15,1%, y Castellón, con una bajada del 14,5%.! Incrementos: Cáceres, en la que se produce una leve subida del +1,9%,! Menores descensos: Cuenca, 0,4%, Baleares 2,3%, Lleida 2,7% y Santa Cruz de Tenerife con un 2,8%. 14

15 Variación del precio por provincias -38,6% -40,2% -46,5% -50,6% -32,8% -30,4% -32,2% -38,8% -45,1% -40,3% -37,2% -30,1% -41,1% -49,1% -33,2% -52,0% -43,8% -41,5% -30,2% -28,8% -37,1% -43,2% -45,4% -47,1% -38,7% -37,2% -48,7% -28,9% -33,5% -38,6% -29,7% -31,0% -31,1% -37,8% -34,0% -38,8% -53,0% -46,0% -37,8% -49,1% -25,4% -20,9% -20,3% -22,4% -13,2% Albacete Alicante Almería **Ávila Badajoz Baleares Barcelona Burgos Cáceres Cádiz Castellón Ciudad Real Córdoba Coruña (A) *Cuenca Girona Granada Guadalajara Huelva Huesca Jaén León Lleida La Rioja **Lugo Madrid Málaga Murcia Navarra *Orense Asturias *Palencia Las Palmas Pontevedra Salamanca Santa Cruz de Tenerife Cantabria Segovia Sevilla **Soria Tarragona *Teruel Toledo Valencia Valladolid *Zamora Zaragoza **Ceuta *Melilla -60,0% -50,0% -40,0% -30,0% -20,0% -10,0% 0,0% Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. Situación ** No disponible Actual del Mercado Inmobiliario y Perspectivas! Variaciones desde máximos:! Mayores descensos: en primer lugar Toledo con un 53%, seguido por Guadalajara 52% y Barcelona 50,6%.! Menores descensos: Melilla con un 13.2%, Orense el 20,3%, Cáceres un 20,9%, Zamora el 22,4% y Teruel con el 25,4%. 15

16 Variación del precio en la Comunidad de Madrid Variacion interanual 4T 2013 Variación desde máximos Fecha valor máximo Variacion interanual 4T 2013 Variación desde máximos Fecha valor máximo Alcalá de Henares -6,6% -50,6% 2T 2007 Meco -15,4% -54,1% 2T 2007 Alcobendas * -20,3% -44,7% 3T 2007 Mejorada del Campo * -11,0% -45,3% 2T 2007 Alcorcón -8,8% -48,9% 2T 2007 Móstoles -10,9% -50,2% 2T 2007 Algete * 0,1% -43,0% 2T 2007 Paracuellos de Jarama * -0,6% -37,1% 4T 2007 Alpedrete * -9,6% -40,7% 1T 2007 Parla -9,5% -58,6% 1T 2007 Aranjuez * -7,1% -46,6% 1T 2007 Pinto * -5,9% -43,4% 2T 2007 Arganda del Rey * -9,2% -45,6% 2T 2007 Pozuelo de Alarcón * -14,9% -38,3% 4T 2007 Arroyomolinos * -1,5% -45,2% 3T 2007 Rivas-Vaciamadrid * -9,6% -38,5% 1T 2007 Boadilla del Monte * -9,4% -40,8% 3T 2007 Rozas de Madrid (Las) -13,0% -41,5% 2T 2007 Ciempozuelos * -14,7% -49,6% 2T 2007 San Agustín del Guadalix * -14,4% -46,5% 3T 2007 Collado Villalba * -10,0% -50,6% 4T 2007 San Fernando de Henares * -5,0% -42,4% 2T 2007 Colmenar Viejo * -1,9% -42,1% 2T 2007 San Martín de la Vega * -10,4% -50,4% 2T 2007 Coslada -18,5% -54,4% 2T 2007 San Sebastián de los Reyes -13,1% -44,8% 2T 2008 Escorial (El) * -8,0% -39,5% 1T 2007 Torrejón de Ardoz -7,3% -55,0% 3T 2007 Fuenlabrada -21,5% -51,5% 2T 2007 Torrelodones * -18,7% -45,6% 3T 2006 Galapagar * -12,2% -41,7% 2T 2007 Tres Cantos * -9,9% -39,5% 2T 2007 Getafe * -14,8% -52,4% 3T 2007 Valdemorillo * -3,4% -42,7% 4T 2007 Guadarrama * -10,0% -43,7% 4T 2006 Valdemoro -7,9% -47,8% 2T 2007 Humanes de Madrid * -27,0% -53,6% 3T 2007 Velilla de San Antonio * -0,5% -47,2% 4T 2007 Leganés -10,8% -53,0% 2T 2007 Villalbilla * -8,4% -36,4% 2T 2007 Majadahonda * -14,6% -41,4% 3T 2007 Villanueva de la Cañada * -4,0% -42,9% 1T 2008 Madrid -14,2% -48,3% 3T 2007 Villaviciosa de Odón * -7,8% -40,3% 1T 2007 Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. 16

17 Variación del precio en Madrid capital Descenso inferior al 30% desde máximos Descenso inferior al 40% desde máximos Descenso del 60% o superior desde máximos Peña Grande Fuentelarreina Valdemarín Castilla Nueva España Hortaleza Aravaca Ciudad Hispanoamérica Universitaria San Pascual Quintana Concepción Gaztambide Salamanca Ciudad Centro Retiro Lineal San Blas - Canillejas Las Aguilas Cuatro Vientos Latina Puerta Bonita Vista Alegre Abrantes Buenavista Carabanchel Usera Numancia Portazgo Puente de Vallecas Entrevías San Cristobal San Andrés Butarque Villaverde Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. 17

18 MERCADO DE INVERSIÓN 18

19 Consideraciones generales! Los mercados españoles de inmuebles de usos terciarios comienzan a despertar el interés de inversores internacionales.! La actividad se mantiene en niveles reducidos, por el momento, y registra una acusada polarización a favor de las localizaciones y productos de mayor calidad.! La producción de oferta primaria se halla paralizada en la práctica desde años atrás (2.008), y los volúmenes anteriores a la crisis resultan impensables; por lo que, llegado el momento, el incremento de la demanda podría ocasionar movimientos violentos en los precios.! La secuencia del cambio de ciclo en los mercados españoles de inmuebles de uso terciario podría iniciarse a partir de su estabilización a lo largo de y

20 Consideraciones generales! La mejora de la actividad económica en y debería estimular la demanda de espacios de trabajo; la recuperación de la confianza se asociaría al incremento del consumo; éste, al de la demanda de espacios comerciales y de almacenamiento, incidiendo favorablemente sobre el nivel de precios tras años de retrocesos, comenzando por las áreas e inmuebles de mayor calidad intrínseca.! A medio plazo, la promoción de inmuebles terciarios de obra nueva se reanudará, bajo pedido llave en mano o en régimen abierto, para abastecer las solicitudes de una demanda que habría absorbido buena parte de la oferta de calidad.! En mercados polarizados, según se ha descrito, el recorrido de los activos menos favorecidos resulta más incierto en cuanto a horizonte temporal e intensidad de la recuperación, ya que resultan relegados por inversores domésticos e internacionales frente a opciones de primera línea en tanto se mantengan las incertidumbres en los sectores terciarios. 20

21 Oficinas! Las rentas actuales de oficinas empiezan a resultar atractivas; el ajuste continúa, si bien con intensidad cada vez menor, y se intuye que la estabilización de precios se producirá en cuestión de trimestres; deberíamos asistir además a un incremento del número de transacciones Diferencia renta facial y efectiva en Oficinas Madrid CBD! La desocupación se incrementa ligeramente en Madrid, situándose en el entorno del 13-14%.! Aumenta la polarización: zona prime versus resto.! Continúa la aplicación de incentivos a las rentas, aumentando la distancia entre renta facial y efectiva. Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD 21

22 Retail! Las rentas de los mejores tramos sobre las ubicaciones comerciales de primera línea han registrado las primeras señales de crecimiento. Cuál será la tendencia para la tasa de esfuerzo?! La caída en la cifra de ventas se mantendrá, en 2014 aunque con tendencia a la estabilización lo que necesitará ajustes en las rentas para relajar la tasa de esfuerzo de los comerciantes. Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD! Existen nuevos requerimientos por parte de los retailers en las características de los locales comerciales que buscan. Existe cierta carencia de este nuevo tipo de local, más amplio, en algunas localizaciones, como Madrid. 22

23 Industrial - Logística! Las rentas en el sector industrial empiezan a ser atractivas para los inversores. Diferencia entre renta facial y efectiva Activos logísticos prime en Madrid! La situación del mercado industrial logístico sigue siendo difícil, con alta disponibilidad de naves a pesar de que el parque logístico se mantiene prácticamente invariable.! La demanda de naves sigue motivada por la racionalización del espacio y por la reducción de costes aprovechando la disponibilidad de rentas más bajas. Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD! Los incentivos se mantienen vigentes. 23

24 José Echegaray, Las Rozas (Madrid) Tel: Fax: tienda.tinsa.es ESPAÑA - FRANCIA - PORTUGAL - ARGENTINA - CHILE - MÉXICO - PERÚ - COLOMBIA 24 24