Toesca Fondo de Inversión

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1 Razón reseña: Anual desde Envío Anterior A n a l i s t a Eduardo Valdés S. Tel. (56-2) eduardo.valdes@humphreys.cl Isidora Goyenechea 3621 Piso16º Las Condes, Santiago Chile Fono Fax ratings@humphreys.cl

2 Categoría de riesgo Tipo de instrumento Cuotas Tendencia Estados Financieros Administradora Categoría Primera Clase Nivel 2 Estable Junio 2012 Toesca S.A. Administradora de Fondos de Inversión Opinión Fundamento de la clasificación Según consta en su reglamento interno, (Toesca FI) tiene como propósito principal obtener en el largo plazo una alta valorización de los aportes mediante la adquisición de bienes raíces ubicados en Chile, mutuos hipotecarios endosables, acciones de sociedades anónimas inmobiliarias y acciones en sociedades cuyo objeto sea la participación en concesiones de obras de infraestructura de uso público. También puede participar en la suscripción de cuotas o de derechos en comunidades sobre bienes muebles e inmuebles localizados en territorio nacional y en la compra de cuotas de fondos de inversión privados de aquellos regulados por el Título VII de la Ley , que tengan por objeto el negocio inmobiliario. El fondo es administrado por Toesca S.A. Administradora de Fondos de Inversión (Toesca AFI), administradora perteneciente a Moneda Asset Management (Moneda). La aprobación de su reglamento interno ocurrió en junio de 1990, comenzando a operar en abril de De acuerdo a lo establecido en su reglamento interno, en junio de 2010 venció el plazo de duración de Toesca FI comenzando así su proceso de liquidación, en línea con lo acordado en la Asamblea Extraordinaria de Aportantes llevada a cabo ese mismo mes. Consecuentemente, el fondo ha comenzado a vender parte de sus inversiones; es así como a la fecha de emisión de este informe se han liquidado las inversiones en seis fondos de inversión privados: FIP Las Flores, FIP Melipilla, FIP Aldunate, FIP Don Bosco, FIP Lonco, FIP Mosaic, FIP Silvina Hurtado, FIP General Flores y FIP De Córdova. Humphreys mantiene la clasificación de Toesca FI en Categoría Primera Clase Nivel 2 debido a que cumple con los requerimientos especificados en el reglamento interno; esto es, una cartera de inversiones conformada por activos inmobiliarios; un endeudamiento que no excede el 20% del patrimonio y una reserva de liquidez superior al 1%, o mantener una capacidad de endeudamiento equivalente a ese porcentaje. Junto a ello, se considera el hecho de que la administración, tal como ha quedado refrendado en el proceso de liquidación, es ejercida por una entidad con experiencia en el negocio inmobiliario y que se inserta en el grupo Moneda, que aporta su conocimiento y habilidad en lo referido al manejo de recursos por cuenta de terceros. Complementariamente, la categoría de riesgo 2

3 asignada se ve reforzada por la relevancia de la sociedad administradora dentro del segmento de fondos inmobiliarios, y por una cultura organizacional que ha generado políticas y criterios tendientes a reducir los potenciales conflictos de interés. Sin perjuicio de lo anterior la clasificación se encuentra restringida por la baja liquidez de sus cuotas, las cuales mostraron transacciones solo en enero y noviembre de La perspectiva de la nota se califica Estable, debido a que no se visualizan en el corto plazo cambios relevantes en las variables que determinan la clasificación de riesgo. Para la mantención de la clasificación, es necesario que la calidad de la administración no se debilite y que la venta de las inversiones aún no liquidadas no signifique un deterioro de su patrimonio. Definición categoría de riesgo Primera Clase Nivel 2 Corresponde a aquellas cuotas emitidas por fondos de inversión que presentan una muy buena probabilidad de cumplir con sus objetivos. Antecedentes generales Toesca FI es administrado por Toesca AFI, sociedad anónima cuyo objeto exclusivo es la administración de fondos de inversión por cuenta y riesgo de terceros en los términos que establece la ley Fue constituida el 06 de abril de 1990 como Aetna Administradora de Fondos de Inversión S.A. y cambió a su nombre al actual, el 02 de septiembre de La propiedad de la sociedad pertenece a Moneda Asset Management S.A. y es la división encargada de las inversiones inmobiliarias. El directorio de la sociedad se encuentra integrado por profesionales en la administración de fondos de inversión, complementado por ejecutivos del área arquitectura e inmobiliaria, los que aportan su experiencia y conocimiento acerca de la industria. En la actualidad la administradora gestiona dos fondos, Toesca FI y Moneda Desarrollo Inmobiliario FI, los cuales conforman un patrimonio de US$ 51,75 millones, siendo Toesca FI el más importante de ellos en términos de valor de la inversión, representando un 77,62% del total. Estructura organizacional La dirección de la sociedad administradora y de los fondos gestionados recae sobre el directorio de Toesca AFI, el que se compone de cinco miembros, caracterizados por mostrar una elevada experiencia en la gestión de fondos de terceros y particularmente en la de fondos inmobiliarios. 3

4 Nombre Cargo Profesión Fernando Tisné Maritano Presidente Ingeniero Comercial Felix de Amesti Marahrens Director Arquitecto Juan Manuel Silva Garretón Director Ingeniero Comercial Antonio Gil Nievas Director Ingeniero Superior Industrial y MBA Ricardo Ortúzar Cruz Director Ingeniero Civil Michael Ellis Estrada Gerente General Constructor Civil La estructura administrativa de la organización, si bien se considera reducida y simple, es acorde con las necesidades, volumen y complejidad de sus negocios, permitiendo asegurar el normal desempeño de sus funciones. Se debe considerar que para la gestión del negocio, en lo relativo a control interno y respaldo operativo, se cuenta con el apoyo de Moneda Asset Management. La estructura organizacional de la administradora se presenta a continuación: Para obtener mayor información acerca de la administradora, visite nuestra página web ( donde se encuentra un análisis detallado en el Informe de Clasificación de Toesca S.A. Administradora de Fondos de Inversión. 4

5 Fondo y cuotas del fondo Toesca FI está organizado y constituido conforme a las disposiciones de la Ley Nº y las instrucciones obligatorias impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS). Su patrimonio está integrado por aportes de personas naturales y jurídicas para su inversión en valores o bienes, en conformidad a la Ley N Su reglamento interno fue aprobado con fecha 22 de junio de 1990 y su última modificación fue aprobada el 20 de octubre de 2009 por parte de la SVS. El plazo de duración del fondo se fijó hasta junio de 2010, por lo que actualmente se encuentra en proceso de liquidación. Objetivos del fondo El objetivo de inversión es obtener una alta valorización de los aportes en el largo plazo mediante la adquisición de bienes raíces ubicados en Chile, mutuos hipotecarios endosables, acciones de sociedades anónimas inmobiliarias y acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en concesiones de obras de infraestructura de uso público, cuotas o derechos en comunidades sobre bienes muebles e inmuebles también ubicados en Chile y cuotas de fondos de inversión privados de aquellos regulados por el Título VII de la Ley , que tengan por objeto el negocio inmobiliario. El fondo cumplió consistentemente con todos los límites establecidos en su reglamento interno, presentando permanentemente una cartera de inversiones orientada mayoritariamente hacia inversiones inmobiliarias. La información general del fondo se detalla a continuación: Antecedentes generales del fondo Nombre del fondo Plazo de duración Veinte años a contar de la aprobación del reglamento interno por parte de la SVS, más 36 meses aproximados para su liquidación Proceso de liquidación del fondo Como fue señalado anteriormente, el vencimiento del fondo fue establecido en junio de 2010, por lo que al contar de dicha fecha comenzó el proceso de liquidación, convocándose a Asamblea Extraordinaria de Aportantes para determinar los puntos relevantes en este proceso. Es así como se acordó que Toesca AFI sería la encargada de la liquidación del fondo y que cualquier gasto propio de este proceso sería de cargo del mismo, además de los costos que actualmente le competen y que se encuentran estipulados en el reglamento interno. 5

6 La remuneración que recibirá la administradora como liquidador del fondo estará compuesta por una comisión fija y una variable (las reglas de cada tipo de comisión se detallan en el Anexo Nº 1). Respecto al procedimiento de reparto de capital a los aportantes durante este período, ésta se hará mediante disminuciones del mismo siempre que hubiese recursos líquidos suficientes. En cuanto a la inversión en valores, se acordó la suspensión de los límites estipulados en su reglamento interno debido a que el fondo no estará realizando inversiones permanentes y deberá mantener la liquidez necesaria para sustentar las disminuciones de capital. Por último, se ratificaron a los auditores externos designados en la pasada asamblea ordinaria. Desempeño histórico del fondo Toesca FI inició sus operaciones en abril de En el gráfico de más adelante puede observarse la evolución del valor de la cuota desde enero de 2007 a junio de 2012, donde se reflejan las valorizaciones efectuadas a los activos que conforman el fondo. Durante los últimos 24 meses la evolución de las cuotas han mostrado una rentabilidad promedio mensual de 1,09% y una desviación estándar de 6,04%. Se observa un aumento en enero de 2011 y una disminución en marzo de 2011 debido a que los valorizadores entregaron sus informes, para el balance IFRS al 31 de diciembre de 2010 y por algunas correcciones en la valorización de inversiones (como Inmobiliaria Costa de Montemar), respectivamente. La rentabilidad promedio mensual en los últimos doce meses fue de 0,28%. 6

7 Liquidez de la cuota Las características de FI Toesca, por reglamento interno (en conformidad con la Ley ), no permiten el rescate de las cuotas antes de la liquidación del fondo. El retiro como partícipe del fondo se debe concretar vía venta de las cuotas en el mercado secundario; sin embargo, la baja profundidad de dicho mercado para este tipo de instrumentos, conlleva que este tipo de inversión presente un alto grado de iliquidez. A lo largo del período de operaciones del fondo sus cuotas se han transado en reducidas ocasiones en el mercado secundario, lo cual es una característica transversal al mercado de fondos de inversión, en particular los inmobiliarios. Hasta la fecha de cierre de este informe, las últimas veces que el fondo se produjeron en enero y noviembre de Cartera de inversiones A junio de 2012 las inversiones se concentraban mayoritariamente en acciones inmobiliarias y fondos de inversión privados. La cartera de inversiones es la siguiente: La distribución de la cartera de inversiones por tipo de instrumentos sobre el total de activos se compone de la siguiente manera: 7

8 Jun-12 Disponible 0,56% 0,01% 0,12% 0,95% 0,03% 0,18% Cuotas de fondos mutuos 0,00% 0,00% 11,42% 2,05% 1,27% 0,40% Dep. a plazo y otros títulos de bcos. e inst. fin. 15,41% 7,39% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Títulos emit. o garant. por Estados o Bcos. Centrales 0,00% 3,09% 2,82% 1,77% 0,00% 0,00% Otros títulos de deuda 0,00% 0,73% 0,75% 1,18% 0,00% 0,00% Acciones no registradas 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 55,50% 59,69% Cuotas de fondos de inversión privados 28,03% 29,47% 25,02% 22,44% 17,90% 17,23% Títulos de deuda no registrados 0,19% 0,05% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00% Bienes raíces 2,87% 1,93% 1,54% 1,15% 10,19% 10,68% Deuda de operaciones de leasing 17,13% 21,61% 20,92% 21,14% 0,00% 0,00% Acciones de sociedades 23,18% 22,07% 23,00% 41,80% 0,39% 0,49% Otros activos 12,63% 13,63% 14,38% 7,50% 14,72% 11,32% Total activos 100% 100% 100% 100% 100% 100% Patrimonio administrado La evolución del patrimonio administrado, medido en términos de pesos chilenos, se exhibe en el siguiente gráfico: Manejo de conflictos de interés Los eventuales conflictos de interés que pudieren afectar a Toesca FI se encuentran acotados por las disposiciones legales que afectan a este tipo de negocio, por las restricciones estipuladas en el reglamento interno y por las políticas internas aplicadas por Toesca AFI. A juicio de Humphreys, la sociedad administradora presenta una cultura orientada a eliminar la ocurrencia de eventuales conflictos de interés, situación que se ve fortalecida mediante la 8

9 implementación de políticas internas sobre esta materia. El manual que regula los conflictos de interés sólo puede ser modificado por acuerdo del directorio de la sociedad, aprobado por los directores o apoderados de las administradoras y sociedades relacionadas según corresponda. Considerando que el fondo y la sociedad administradora se insertan dentro de un conglomerado más amplio -Moneda Asset Management-, que tiene intereses en una amplia gama de actividades de inversión, se han dictado criterios generales a los cuales se deben regir las actuaciones del grupo, entre las cuales destacan: Fondos y clientes que tengan idénticas estrategias de inversión, deberán asignarse al mismo administrador de cartera. Fondos y clientes que tengan coincidencias en sus estrategias de inversión deberán asignarse a distintos administradores de cartera. Las ordenes de los diferentes fondos y clientes deberán manejarse en forma separada de forma de poder identificar qué administrador de cartera puso cada orden. Aportantes Al 30 de junio de 2012 los aportes del fondo provenían fundamentalmente de la industria de AFP y seguros (el 14,26% pertenecía a una sola aseguradora y más del 67,79% a fondos de pensiones), donde los doce principales aportantes concentraban un 82,06% de las cuotas emitidas. Aportantes Porcentaje del fondo AFP Provida S.A. para Fondo de Pensión C 19,24% Compañía de Seguros Corp. Seguros S.A. 14,26% AFP Capital S.A. para Fondo de Pensión D 6,76% AFP Provida S.A. para Fondo de Pensión B 6,40% AFP Habitat S.A. para Fondo de Pensión C 6,12% AFP Cuprum S.A. para Fondo de Pensión B 5,86% AFP Provida S.A. para Fondo de Pensión D 5,55% AFP Cuprum S.A. para Fondo de Pensión C 4,54% AFP Capital S.A. para Fondo de Pensión C 3,55% AFP Provida S.A. para Fondo de Pensión A 3,48% AFP Habitat S.A. para Fondo de Pensión B 3,15% AFP Capital S.A. para Fondo de Pensión B 3,13% Otros 168 aportantes 17,94% Total 100,00% 9

10 Política de endeudamiento De acuerdo con su reglamento interno, el endeudamiento total del fondo está limitado a un máximo de 20% del valor de su patrimonio. Además los pasivos más los gravámenes y prohibiciones que mantenga el fondo no podrán exceder del 50% del patrimonio. A junio de 2012 el nivel de endeudamiento del fondo representa el 3,83% del patrimonio. Valorización de las cuotas La valorización de las cuotas del fondo se rige según las disposiciones dictadas por la SVS en lo que se refiere a los Fondos de Inversión. En forma adicional, el fondo realiza la valorización económica o de mercado de las sociedades anónimas inmobiliarias, de las sociedades cuyo único objetivo sea el negocio inmobiliario y de sociedades cuyo objeto sea la participación en concesiones de obras de infraestructura pública, así como también de las cuotas de los fondos de inversión privados. Para esto, la administradora debe convocar anualmente a una asamblea extraordinaria de aportantes con la finalidad de designar a los consultores independientes a la administradora o empresas auditoras que deberán llevar a cabo esta valorización. Sin perjuicio de lo anterior, en opinión de la clasificadora, la mejor valorización de un activo es aquel que se determina mediante transacciones recurrentes, situación que no sucede en este caso. Gastos de cargo del fondo El reglamento interno del fondo define de manera clara y precisa todos los egresos que serán de su cargo. Estos gastos solventados con recursos del fondo no podrán exceder el 3% del valor del activo del fondo anualmente, siendo cualquier exceso sobre este porcentaje de cargo de la sociedad administradora. Como se observa en el gráfico, los gastos del fondo aún se encuentran muy por debajo del límite establecido en su reglamento interno: 10

11 La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información que éste ha hecho pública o ha remitido a la Superintendencia de Valores y Seguros y en aquélla que ha sido aportada voluntariamente por el emisor, no siendo responsabilidad de la firma evaluadora la verificación de la autenticidad de la misma. 11

12 Anexo 1 La remuneración de la administradora como liquidadora del fondo se compone de dos comisiones que se devengarán, calcularán y pagarán según la siguiente regla: Una comisión fija equivalente a 1,0115% IVA incluido, que se devengará y pagará con cada reparto que efectúe el fondo, ya sea a título de distribución, de dividendo o de capital. El reparto de las primeras UF que sean puestas a disposición de los aportantes estará libre de comisión. Una comisión de éxito que se devengará trimestralmente y que será equivalente al 14,28% IVA incluido aplicado sobre lo que resulte de restar el valor libro del fondo de acuerdo a la última FECU disponible a cuyo valor se le sumarán los repartos efectuados en el último trimestre, reajustados a tasa nominal de un 4,25% anual por una parte, menos el valor libro del fondo de conformidad a la penúltima FECU reajustado en una tasa nominal de un 4,25% anual. Los valores en pesos se devengarán en mérito de la fórmula anterior, se registrarán en una cuenta en su equivalente en UF hasta el término de la liquidación. A su vez, dicha cuenta registrará la sumatoria trimestral de las comisiones devengadas, ya sean valores positivos o negativos. En forma previa al último reparto que haga la administradora, y sólo en el caso que la cuenta mencionada en el párrafo anterior sea positiva, la administradora determinará y se pagará la comisión única y final. 12

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