INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS Informe Mensual Junio 2017

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1 oct-13 dic-13 feb-14 abr-14 jun-14 ago-14 oct-14 dic-14 feb-15 abr-15 INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS Informe Mensual Junio 217 Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario cerrado, de largo plazo y riesgo agresivo. Participa en proyectos de construcción de vivienda, a través de alianzas estratégicas con experimentados desarrolladores para coinvertir en la compra de lotes y participaciones de capital en proyectos de construcción de vivienda de estratos medios y bajos. DESEMPEÑO DEL FONDO Inmoval Desarrollos Inmobiliarios Información Histórica de Rentabilidades M ensual T rimestral Semestral A ño co rrido Fuente SIF Cálculos Área Producto Credicorp Capital Último año Último s 2 año s Último s 3 año s Rentabilidad EA % 2.59% 6.59% 6.59% 7.98% 7.8% N/A Volatilidad 6.526% 3.88% 2.71% 2.693% 2.6% 1.59% N/A COMENTARIO DEL GESTOR Estado Actual del Fondo INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS (El Fondo) invierte en cinco (5) proyectos de desarrollo de vivienda de estratos medios y bajos diversificados geográficamente. Tres (3) de los mencionados proyectos se encuentran en la cuidad de Bogotá, uno en el Municipio de Sabaneta (Antioquia) y el último en el Municipio de Mosquera (Cundinamarca). En los cinco (5) proyectos se construirán alrededor de 2.4 viviendas, donde el Fondo cuenta con una participación del 5%. A continuación, se presenta el resumen del estatus de cada uno de los cinco (5) proyectos en los cuales participa el Fondo. Proyectos Constructora Colpatria: Santa Elena Reservado (Madelena, Transversal 65 No Sur, Bogotá) Santa Elena Reservado Comparativo Unidades Vendidas Santa Elena R Seguimiento de O % 1% 8% 6% 4% 2% % Ventas Reales Acumuladas Santa Elena Proyectad El Proyecto Santa Elena Reservado está compuesto por 429 apartamentos distribuidos en 3 torres. Inició obra en octubre de 214 y la construcción de la primera torre (SERT1) finalizó en diciembre del 215, estando sus 111 apartamentos vendidos y entregados. La Torre 2 del proyecto (SERT2) está compuesta por 159 apartamentos de los cuales 132 están vendidos y 12 entregados; SERT2 inició obra en octubre de 215 y finalizó construcción en marzo de 217. En el mes de junio de 216 salió a ventas la torre 3 (SERT3), y a la fecha lleva un acumulado de 56 unidades vendidas de un total de 159. Se espera iniciar la construcción de SERT3 a finales del 217.

2 may-15 jul-15 sep-15 nov-15 ene-16 mar-16 may-16 jul-16 sep-16 nov-16 ene-17 mar-17 may-17 jun-13 ago-13 oct-13 dic-13 feb-14 abr-14 jun-14 ago-14 oct-14 dic-14 feb-15 abr-15 Parques de San Jerónimo y Alameda San Diego (Bochica, Carrera 12a No. 77b 73, Bogotá) Parque San Jerónimo y Alameda San Diego Comparativo Unidades Vendidas % 1% 8% 6% 4% 2% % Alameda San Diego Seguimiento de Obra (Torre 2) 5% 4% Ventas Reales Acumuladas San Jerónimo T1 & San Diego Proyectado Ejecutado Los proyectos Parques de San Jerónimo y Alameda San Diego (PSJ1, ASD1, ASD2, ASD3 y ASD4), contemplan un total de 459 unidades distribuidas en 5 etapas, de las cuales a la fecha se han vendido un total de 263 unidades. La construcción de la torre de Parques de San Jerónimo (PSJ1) finalizó en enero 216, estando sus 88 unidades vendidas y entregadas. Por otro lado, la construcción de la primera torre de Alameda San Diego (ASD1) inició en diciembre del 215 y finalizó en el mes de abril de 217. Para esta torre, ya se vendieron el total de las 95 unidades se han entregado un total de 61 unidades. En abril del 216 inició ventas la segunda torre de Alameda San Diego (ASD2) donde a cierre de junio de 217 se ha vendido 57 unidades de un total de 88. Se inició construcción en el mes de febrero de 217 y existe un avance real del 4%, levemente por debajo del presupuestado. En el mes de abril de 217 salió a ventas la torre 3 (ADS3), vendiendo a la fecha 23 unidades del total de 96. Proyecto Umbral Propiedad Raíz: Viña de San Remo y Flores de San Remo (Sabaneta, Antioquia) El proyecto Viña San Remo y Flores San Remo es desarrollado por Umbral Propiedad Raíz y tendrá un área vendible de aproximadamente 29.8 m² con un total de 424 apartamentos. El proyecto cuenta con dos etapas de dos torres cada una, en dos lotes diferentes: La primera etapa se desarrollará en el Lote 2 (Viña San Remo) y la segunda etapa en el Lote 5 (Flores San Remo). La Torre 1 de la Etapa Viña de San Remo (VSR1) está compuesta por 14 apartamentos, los cuales ya fueron vendidos en su totalidad, inició obra en julio de 216 y presenta un avance en ejecución del 41% frente al 43% de avance programado. La Torre 2 de esta misma etapa (VSR2) salió a ventas en el mes de marzo de 216, tres meses antes de lo que se tenía previsto. Esta torre está compuesta por 18 unidades de las cuales se han vendido 67. Esto representa un total de ventas realizadas de 171 unidades en toda la primera etapa, sobre un total de 212 (8,66% de avance). En las gráficas se presenta el comportamiento de las ventas consolidadas de la etapa Viña San Remo y el avance de obra de la Torre 1 a cierre del mes de junio de 217. Seguimiento de Ventas - Viña San Remo % 11%15%2% 23% 29%33%37% 6% 11%15%2% Avance de Obra - Viña San Remo Torre 1 41% 23% 29%31%35% 43% 45%48%52% 89% 95%98%99%1% 73% 8%83% 63% Ventas Reales Acumuladas Avance Programado Avance Real

3 A finales de septiembre de 216 se lanzó a ventas la primera torre de la segunda etapa del proyecto: Flores de San Remo. Para el cierre del mes de junio se presentaron ventas por 2 unidades para la primera torre (FSR1), por lo tanto, a la fecha se llevan 29 unidades vendidas de un total de 14, equivalente a un 27,88%. Seguimiento de Ventas - Flores San Remo sep-16 nov-16 ene-17 mar-17 may Ventas Reales Acumuladas Proyecto Triada Proyecto Pradera de Gualiques (Mosquera, Cundinamarca) El proyecto llamado Pradera de Gualiques consistirá en la construcción de apartamentos en un lote de m² ubicado en el Municipio de Mosquera. La urbanización en la cual participa INMOVAL tendrá 16 torres de 8 pisos cada una, distribuidas en 4 etapas. A finales de enero de 217 se dio inicio a la etapa de ventas de dos de las cuatro etapas del proyecto, Ópalo y Oliva. Ópalo está compuesta por 256 unidades distribuidas en 4 torres y la primera torre del proyecto (Ópalo1) está en proceso de comercialización. A cierre de junio, de las 88 unidades totales de esta torre se han vendido 44 lo que representa un avance de 5,% sobre esta torre y 17,1% sobre el total de la etapa. Oliva está compuesta por 312 unidades distribuidas en 4 torres y la primera torre del proyecto (Oliva1) está en proceso de comercialización. A cierre de junio, de las 72 unidades totales de esta torre se han vendido 24 lo que representa un avance de 33,3% sobre esta torre y 7,6% sobre el total de la etapa. Si bien las ventas reales están por debajo de las proyectadas, se ha presentado un repunte a raíz del cambio de diseño de algunos apartamentos.

4 Valoración Proveedor de Precios Tal como lo establece el reglamento del Fondo y los procedimientos establecidos por la Superintendencia Financiera de Colombia, el 29 de junio de 217 el Fondo recibió el reporte semestral de valoración de INFOVALMER (proveedor de precios de mercado) en el cual se actualizaron los valores razonables de las inversiones del Fondo en los proyectos de vivienda, con base en el desempeño de cada uno al corte del 31 de marzo, fecha de corte de la valoración, específicamente respecto a las ventas, avance de obra, control presupuestal y las proyecciones futuras. En esta oportunidad se presentó un ajuste negativo de la valoración del fondo principalmente por las razones que detallamos a continuación: 1. La coyuntura actual del mercado de vivienda ha afectado el ritmo de ventas de los proyectos: a. Según las cifras de La Galería Inmobiliaria (las cuales se detallan al final del documento en la sección de mercado de vivienda), las ventas de unidades de vivienda NO VIS de los últimos 12 meses en las principales ciudades a nivel nacional cayeron 17.4% (comparando julio 216-junio 217 vs julio 215-junio 216). b. Estos menores ritmos de ventas aumentan la duración de los proyectos y en general traen asociado un arbitraje negativo en incremento de precios vs incremento de costos, impactando a la baja la rentabilidad de los proyectos. c. Buscando dinamizar el mercado de vivienda, el Gobierno Nacional aprobó un subsidio de 25 puntos básicos a la tasa de interés de los créditos de vivienda nueva, para viviendas que estén entre $ 99,6 millones y $ 32,9 millones expresado en SMMLV (todos nuestros proyectos están en el rango de precio del subsidio del gobierno). d. Sumado a lo anterior, desde principios de junio las entidades bancarias anunciaron disminuciones importantes (superiores a los 15 pbs) en las tasas de interés de los créditos hipotecarios para reactivar esta modalidad de crédito. e. Se espera que estas medidas impacten positivamente la dinámica de ventas del segundo semestre del año, teniendo en cuenta que la tasa de interés es una variable muy importante para los compradores (ver gráfica a continuación donde se evidencia como ante disminuciones de tasas, se incrementan las ventas). Gráfica de Ventas de Vivienda NO VIS vs Tasa de Interés E.A. de los créditos Hipotecarios (fuente: Galería Inmobiliaria)

5 2. Desempeño del proyecto Alameda de San Diego - Parques de San Jerónimo (Bochica / Calle 8) Constructora Colpatria. a. Se actualizaron las proyecciones de las etapas III y IV, teniendo en cuenta que. I. El área promedio de las unidades de las etapas I y II que se han venido comercializando y sobre las cuales se tiene un avance de ventas superior al 8% es de aprox. 71,1m². II. El área promedio prevista para las unidades de las etapas III y IV que se están empezando a comercializar, es de aprox. 81,5m². III. Según el comportamiento actual del mercado en el sector Bochica, los apartamentos con áreas mayores a 7 m² presentan ritmos de ventas mensuales inferiores a los previstos en la factibilidad. IV. Ritmos de ventas menores tienen un impacto negativo en la TIR, para conservar el ritmo de ventas habría que reducir el tamaño de las unidades. V. En caso de reducir el tamaño de las unidades, se pierde área vendible, ya que la norma restringe el número de unidades a desarrollar en cada lote (máximo 196 unidades por lote), lo cual encarece el valor del lote y zonas comunes, entre otros, respecto al total de ventas. b. Se está evaluando conjuntamente con Colpatria la mejor estrategia para el proyecto, señalando que para efectos de la actualización del reporte semestral de valoración de INFOVALMER, se incorporó un deterioro en el ritmo de ventas proyectado, que afecta negativamente la TIR esperada del proyecto y por ende la valoración 3. Sensibilidad del valor de los activos a variaciones en la TIR: a. La metodología de valoración consiste en calcular la TIR esperada para los distintos proyectos y actualizar al momento de la valoración, el valor histórico invertido en cada uno de ellos con la TIR esperada. b. En la medida en que al momento de cada actualización la duración acumulada aumenta, pequeños ajustes en la TIR esperada de los proyectos tendrán un mayor impacto en el cambio del valor absoluto de los activos. Para el caso del proyecto descrito en el numeral anterior, la variación en la TIR esperada fue significativa y tuvo un impacto importante en el deterioro del valor del portafolio (ver tabla a continuación). Cifras en COP Valoración Infovalmer Proyecto TIR Valor Razonable Valor Libros Pérdida/Ganancia Viña y Flora San Remo 14,26% San Isidro - Pradera de Gualiques 14,81% Santa Elena Reservado 17,% San Jerónimo y San Diego 9,91% TOTAL Las variaciones en el valor de las inversiones del Fondo, tanto positivas como negativas, podrían continuar ocurriendo en las revisiones semestrales de INFOVALMER. No obstante, lo anterior, es importante señalar que las valoraciones semestrales intermedias realizadas por el Proveedor de Precios no necesariamente reflejan la rentabilidad final del inversionista debido a que representan un valor estimado y temporal de las inversiones. La rentabilidad final del inversionista se verá reflejada en la liquidación de cada uno de los proyectos. Gerente del Fondo Alejandro Alzate Velásquez aalzate@credicorpcapital.com