2 ) El 1/12/972 E.L.CH.A. se transforma en promitente comprador (dicho. 5 ) El 10/10/979 se otorga el Reglamento de Copropiedad del Edificio de que

Transcripción

1 CONSULTAS PROPIEDAD HORIZONTAL. La limitación impuesta por el art. 9 de la ley afecta a las relaciones jurídicas surgidas con posterioridad a su entrada en vigencia. La situación planteada en el subjudíce, se originó con anterioridad a dicha ley, bajo el imperio de la ley , cuyo art. 32 que contenía una prohibición similar a la del art. 9 citado, fue derogado expresamente por la ley CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. CLEMENTE ZANETTI Montevideo, 7 de febrero de Sr. Presidente de la Asociación de Escribanos del Uruguay Esc. GuíUermo StirUng De mi mayor consideración: Por la presente soucito a la Comisión Directiva que preside, que previo informe de las secciones que correspondan se sirva evacuar respuesta a la siguiente consulta: 1 ) En el año 1971 E.L.CH.A. era inquilino. 2 ) El 1/12/972 E.L.CH.A. se transforma en promitente comprador (dicho compromiso posee certificación de firmas), dejando de pagar la renta y co menzando a integrar el precio. 3 ) El 12/12/974 se inscribe el citado compromiso en el Registro de Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos, habiendo pagado los impuestos correspondientes. 4 ) En 1977 termina de integrar el precio del compromiso. 5 ) El 10/10/979 se otorga el Reglamento de Copropiedad del Edificio de que forma parte la unidad (Ley ). 6 ) El 1/7/980 se otorga la escritura de compraventa en cumpumiento del compromiso suscrito en Hoy E.L.CH.A. quiere vender la unidad. Es de hacer notar que el Escribano que autorizó la escritura de compraventa en 1980 omitió mencionar la causal legal habüitante y el Registro de Traslaciones de do minio no observó dicha titulación, olvidándose de dicho control.

2 242 REVISTA DE LA A.E.U. T. 69, 4 a 6, 1983 El problema radica, luego de conversarlo con el Escribano que autorizó la escri tura de 1980 y solicitarle que por certificación notarial agregara la causal legal habi litante, es si E.L.CH.A. puede vender hoy o si debe esperar 5 años (art. 9 ley ) para poder vender. Se acompaña fotocopias de la titulación correspondiente. En mi opinión E.L.CH.A. puede vender, pues el momento que hay que mirar es el año 1979 (otorgamiento del Reglamento de Copropiedad), y E.L.CH.A. era promitente comprador (con precio integrado). en ese momento Además E.L.CH.A. cuando compró en 1972, el edificio se regía por régimen común, recién se transforma en propiedad horizontal en 1979, y no usó los benefi cios que posteriormente dio la ley ya que ésta es de una fecha muy posterior, nunca hizo uso del derecho de preferencia de la citada ley, es más E.L.CH.A. pagó los impuestos correspondientes en el compromiso, no beneficiándose de la exonera ción dada por la ley Incluso no se está lesionando el derecho de nadie, pues al momento de otorgarse el Reglamento de Copropiedad no había inquilinos, el que ocupaba era E.L.CH.A. En concreto la consulta es: E.L.CH.A. puede vender hoy, ya que como lo expresé no hizo uso del derecho de preferencia y consecuentemente con los benefi cios de la ley , o debe esperar 5 años desde la escritura de compraventa para poder vender? Esperando que la consulta sea evacuada a la brevedad lo saludo con la conside ración más distinguida. CLEMENTE ZANETTI Escribano INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL SOBRE LA CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. CLEMENTE ZANETTI SECCIÓN DERECHO CIVIL A) Relación de hechos a) Por documento privado otorgado el 1 de diciembre de 1972, E.G. y CG. prometen vender a M.T.A. de CH. y E.L.CH.A. y éstos prometen comprar, la propiedad y posesión del local 002 del edificio con frente a la calle M. La parte promitente compradora era a la sazón, arrendataria del local. A la fecha de otorgamiento de la referida promesa, el edificio no había sido in corporado al régimen de propiedad horizontal.

3 Sección de CONSULTAS 243 b) El 12 de diciembre de 1974, se inscribe el citado compromiso en el Registro General de Inhibiciones - Plazos. Promesas - Enajenación de Inmuebles a c) El 10 de octubre de 1979, el edificio queda incorporado al régimen de pro piedad horizontal, al otorgarse el Reglamento de Copropiedad, de acuerdo a las disposiciones de la ley d) El 1 de julio de 1980, se otorga la escritura traslativa de dominio, en cumplimiento de la promesa celebrada el 1 de diciembre de En dicho otorgamiento, se omite el contralor de la causal legal habiutante, no siendo observada dicha circunstancia por el Registro. B) La consulta Se requiere la opinión de la Sección Derecho Civil de la Asociación de Escriba nos del Uruguay acerca de si el bien objeto de la compraventa relacionada está en régimen de Ubre disposición o sometido a lo dispuesto por el artículo 9 de la ley INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL Inalienabilidad relativa - Omisión del control de la causa legal habilitante. La ley de 3 de setiembre de 1974, consagró un procedimiento de incorpo ración de edificios al estado de propiedad horizontal, cuya característica más salien te, es la ausencia de la intervención de la autoridad municipal. Para obtener el resul tado querido, es menester el cumpumiento de una serie de requisitos, que culminan con el otorgamiento del reglamento de la copropiedad. El art. 8 de la referida ley dispone, que las unidades resultantes de la incorpo ración "sólo podrán ser enajenadas o adjudicadas" a determinadas personas. La filosofía inspiradora de la ley fue solucionar el acuciante problema del arrendamiento urbano, a través de este especialísimo procedimiento de incorpora ción de inmuebles al estado horizontal, procurando que el mayor número posible de arrendatarios se transformase en propietarios. De ahí, este régimen de disponibili dad relativa que consagra el art. 8. Se otorgan enormes faciudades para que el in mueble adquiera el estado horizontal, pero la disponibüidad de las unidades sola mente puede aprovechar a quienes la ley concede dicho derecho. En reaudad, no se trata de un verdadero derecho el que asiste a los indicados por la ley, sino de una mera expectativa, ya que correlativamente la norma no obliga al propietario a proceder a la incorporación, ni a enajenar las unidades resultantes de la misma.

4 244 REVISTA DE LA A.E.U. T. 69, 4 a 6, 1983 El inciso A del art. 8 dispone que podrán ser adquirentes los ocupantes a cual quier título, salvo los precarios. El concepto incluye varías situaciones: arrendata rios, subarrendatarios, promitente compradores, usufructuarios, etc. La compraventa otorgada el 1 de juuo de 1980, en cumplimiento de promesa celebrada el 1 de diciembre de 1972, halla su causal legal habiutante en el hecho de que el promitente comprador ocupaba la unidad objeto del negocio al tiempo de la incorporación del edificio a propiedad horizontal. La mención de la referida causal fue omitida por el Escribano actuante. El Re gistro de Traslaciones de Dominio por su parte, inscribió el acto en contravención de lo dispuesto por el art. 10 de la ley De la documentación adjunta a la consulta, surge inequívocamente, la calidad de ocupante que revestía el promitente comprador al momento de operarse el ingre so del bien al estado horizontal, por lo que el título no es observable. Simplemente, corresponde, a los efectos formales, establecer por certificación notarial, la existen cia de la causal omitida. El artículo 9" inc. 2 de la ley Ámbito de aplicación. El artículo 9 inc. 2 de la ley citada, establece: "Sí los ocupantes a que se refiere el mismo inciso (se refiere al inciso A del art. 8 ) celebraren con el propietario pro mesas o contratos definitivos para la adquisición de la unidad que ocupan, no podrán transferir los derechos emergentes de tales contratos, mientras no se haya operado la trasmisión del dominio y transcurridos cinco años a partir de la fecha de la escritura de adquisición de ésta". La ley entendió que; si por un lado impedía la libre disposición de las unidades resultantes de la incorporación, indicando al propietario, con quienes podrá celebrar negocios traslativos, debía a la vez impedir el lucro indebido del ocupante, que espe culando con su condición de tal, adquiriere por un precio sensiblemente inferior al que potencialmente tuviere la unidad desocupada e inmediatamente lo vendiera por su valor real. Prima facíe, el caso parecería encuadrar perfectamente en la hipótesis legal. Sin embargo, corresponde descartar la aplicación de la limitación referida. El tiempo del verbo empleado por el legislador decide la cuestión. La ley ha le gislado para el futuro, estableciendo la limitación en cuanto al poder de disposición para aquellos ocupantes que por su calidad de tales, estuvieren habilitados para con certar promesas o contratos definitivos con el fin de adquirir la unidad que ocupan. No alcanza en consecuencia, a quienes ocuparon la unidad, en virtud de haber ce lebrado alguno de dichos negocios, con anterioridad a la entrada en vigor de la ley. La especulación, que quiso combatir el legislador a través de la limitación im puesta, si se dio en el caso planteado, no puede recibir sanción, por ser anterior a la entrada en vigencia de la norma.

5 CONSULTAS 245 No escapa al análisis, que la ley , vigente a la fecha de otorgamiento de la promesa relacionada antecedente precedentemente, iimiediato de la ley , en su articulo 32, contenía ima prohibición similar a la edictada en el art. 9 de la ley citada en último término. Sin embargo, la ley , deroga artículo por artículo las normas pertinentes de la ley , por lo que inequívocamente queda disipada to da duda con respecto a la vigencia de la anterior prohibición. La restricción impues ta por el art. 9 de la ley , es análoga a la del art. 32 de la ley , pero no es de aplicación a situaciones anteriores, como la de la consiüta, ya que el sistema de derogación no fue por materia, sino expresamente del artículo. La norma nueva tiene valor ex-nunc, o sea, rige para las relaciones jurídicas que surgirán, no tiene efectos retroactivos (art. 7 del Código Civil). Es, simplemente, la aplicación del principio superior, según el cual la ley no puede modificar lasjelaciones ya constituidas, y por lo tanto, debe permitir que éstas desarrollen sus efec tos, cuando se hayan cumplido los presupuestos de hecho exigidos para que el de recho naciese. Debe desecharse in limine, la interpretación literal del art. 9 (más bien gramati cal), de acuerdo a la cual, al celebrarse el contrato definitivo con posterioridad a su entrada en vigencia, la situación quedaría bien regulada por la misma. Independien temente de la califícación de preliminar o definitivo, que merezca el negocio rotula do compromoso de compraventa celebrado el 1 de diciembre de 1972, la relación jurídica surgió con anteriorídad a la ley. La correcta interpretación de la disposición legal, supone determinar cuando nácela relación jurídica, que da origen a un derecho subjetivo y-correlativamente a un deber. Conclusiones La transferencia del dominio de que es titular el señor E.L.CH.A. no está sujeta a restricción algima. La limitación impuesta por el art. 9 de la ley afecta a las relaciones jiuldicas siu'gidas con posterioridad a su entrada en vigencia. La si tuación planteada, se originó con anterioridad, bajo el imperio de la ley , cu yo articulo 32, que contenía ima prohibición similar a la del art. 9 citado, fue dero gado expresamente por la ley Roque Molla Redactor

6 246 REVISTA DE LA A.E.U. T. Í9, 4 «6, 19*3 Montevideo, 5 de abril de La Sección Derecho Civil integrada por los Eses. José Curi Zagia, Emique Are zo Píriz, Arturo Caumont, Carlos Fratta, Wladimiro Hurvich y Roque Molla aprueba por unanimidad el informe que antecede del Esc. Roque Molla. (firmado) Roque MoUa Coordinador Alterno Comisión Directiva de la A.E.U.: aprobado por unanimidad en Acta N" del 11/4/981, resolución N REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, Si el Reglamento de Copropiedad previsto por la ley no incluye to das las unidades debe otorgarse rectifícación estableciendo la totalidad de unidades de Propiedad Horizontal que componen el edifício habilitado por la autoridad municipal. Dicho reglamento no es preceptivo, pero otorgado, debe inscribirse en los Registros respectivos. CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. ZELIX GASTÓN PERDOMO Montevideo, diciembre 14 de Sr. Presidente de la Asociación de Escribanos dei Uruguay Esc. Ramiro Llano Presente De mi mayor consideración: A propósito del otorgamiento de una escritura de compraventa que el suscrito debe autorizar, el exponente formuló algunas observaciones a los dociunentos que se dirá, las que no fueron compartidas por el escribano que asesora a la parte vendedo ra. Coma en el contrato de promesa de comraventa se previo que en tales circunstan cias se recurriría a la opinión de la Comisión Directiva de esa Aociación, ruego a us ted, quiera tener a bien disponer lo pertinente para que tal órgano emita el dictamen que por este escrito se pide.