INSTRUCCIONES DE USO Y MANTENIMIENTO

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2 1. Acondicionamiento del entorno Cimentaciones Muros de sótanos Estructuras Forjados Soportes Vigas Zancas Fachadas Carpintería - Aluminio Carpintería - Madera Defensas - Barandillas Persianas Fábrica de ladrillos Enfoscado de mortero Vidrios Cubierta Terrazas. Transitables Ventanas en cubierta Particiones Tabiques Puertas de chapa de acero Puertas de madera Revestimientos página 1

3 7.1. Paramentos. Alicatados Enfoscados Guarnecidos y enlucidos Techos. Continuos Suelos Baldosas cerámicas Losas de granito/mármol Pinturas Pinturas Instalaciones Telefonía Electricidad - Baja tensión Puesta a tierra Protección contra el fuego - Extintor manual Salubridad - Humos y gases Saneamiento - Arqueta a pie de bajantes Saneamiento - Arqueta de paso Saneamiento - Arqueta sumidero...20 página 2

4 1. Acondicionamiento del entorno Se realizarán inspecciones periódicas a toda la superficie de terreno del entorno correspondiente a la comunidad. Evitar fugas de canalizaciones de suministro o evacuación de aguas. Cualquier modificación de los muros de sótanos o de la urbanización en sus apoyos o en su entorno que puedan afectar las condiciones de trabajo, debe ser justificada y comprobada mediante los cálculos oportunos por un técnico competente. Se realizará una limpieza de las arquetas de desagüe y los sumideros. Cada año 2. Cimentaciones 2.1. Muros de sótanos. Se evitará junto al muro abrir zanjas paralelas al mismo. Para excavaciones con profundidad mayor de 50 cms, se realizará un estudio particular por técnico competente. No se adosará al fuste del muro elementos estructurales y/o acopios, que puedan variar la forma de trabajo del mismo. No se realizará ninguna modificación en el entorno que varíen las condiciones del terreno. No se variará las características formales de la cimentación. No se variará la distribución de cargas ni las solicitaciones (cualquier modificación que pueda alterar las solicitaciones previstas o las propiedades del terreno, debe ser estudiada por un técnico competente). página 3

5 Se evitará cualquier tipo de fuga de agua y desagües que puedan modificar las características del subsuelo. Se inspeccionarán muros y terreno colindante, especialmente después de periodos grandes lluvias. Cada año Comprobación del estado y relleno de perforaciones del encofrado. Cada 5 años 3. Estructuras 3.1. Forjados Se evitará las humedades perniciosas permanentes o habituales. No se permitirá la acumulación de cargas de uso superiores a la prevista. No se permitirá la apertura de huecos no previstos en el cálculo. Cuando se prevea una modificación que pueda alterar las sobrecargas previstas, será necesario el dictamen de un técnico competente. Se realizará una inspección de las posibles fisuras en el cielo raso. Cada 5 años Se realizará una inspección de las posibles fisuras en Tabiquería u otros elementos de cerramiento. Cada 5 años Se comprobará señales de humedad. Cada 5 años 3.2. Soportes página 4

6 Se evitará las humedades perniciosas permanentes o habituales. No se permitirá la acumulación de cargas de uso superiores a la prevista. Cuando se prevea una modificación que pueda alterar las sobrecargas previstas, será necesario el dictamen de un técnico competente. No se realizarán perforaciones ni cajeados en los soportes de hormigón armado. Se inspeccionará las posibles fisuras o cualquier tipo de lesión. Cada 5 años 3.3. Vigas Se evitará las humedades perniciosas permanentes o habituales. No se permitirá la acumulación de cargas de uso superiores a la prevista. Cuando se prevea una modificación que pueda alterar las sobrecargas previstas, será necesario el dictamen de un técnico competente. No se realizarán perforaciones ni cajeados en las vigas de hormigón armado. Se realizará una inspección o antes si fuera apreciada alguna anomalía, observando si aparecen flechas excesivas o cualquier tipo de lesión. Cada 3 años Se inspeccionará las señales de humedad. Cada 5 años 3.4. Zancas Se evitará las humedades perniciosas permanentes o habituales. página 5

7 No se permitirá la acumulación de cargas de uso superiores a la prevista. Cuando se prevea una modificación que pueda alterar las sobrecargas previstas, será necesario el dictamen de un técnico competente. Se realizará una inspección o antes si fuera apreciada alguna anomalía, observando si aparecen flechas excesivas o cualquier tipo de lesión. Cada 3 años Se volverá a pintar. Cada 5 años 4. Fachadas 4.1. Carpintería - Aluminio No se apoyarán sobre la carpintería de aluminio, pescantes de sujeción de andamios, poleas para elevar cargas o muebles, mecanismos para limpieza exterior u otros objetos que puedan dañarla. No se modificará la carpintería ni se colocarán acondicionadores de aire sujetos a la misma, sin que previamente se aprueben estas operaciones por técnico competente. Se limpiará la suciedad y residuos de polución con agua fría, no utilizando productos como cetonas, éteres, disolventes clorados o similares. Se limpiará la suciedad y residuos de polución. Cada año Se engrasará los herrajes de las ventanas. Cada año Comprobación del sellado de los marcos con la fachada y especialmente con e vierteaguas. Cada 3 años Se inspeccionará por falta de estanqueidad, roturas o mal funcionamiento. Cada año Inspección de los mecanismos de cierre y maniobra. Cada 3 años página 6

8 Se comprobará los burletes. Cada 5 años 4.2. Carpintería - Madera No se apoyarán sobre la carpintería de madera, pescantes de sujeción de andamios, poleas para elevar cargas o muebles, mecanismos para limpieza exterior u otros objetos que puedan dañarla. No se modificará la carpintería ni se colocarán acondicionadores de aire sujetos a la misma, sin que previamente se aprueben estas operaciones por técnico competente. Se limpiará la suciedad y residuos de polución con agua fría. Cualquier deficiencia en los sistemas mecánicos que se apreciase se reparará y se efectuará la reposición de las piezas que ocasionen dicho fallo. Se limpiará la suciedad y residuos de polución. Cada año Se engrasarán los herrajes que lleven elementos de rozamiento. Cada año Comprobación del sellado de los marcos con la fachada y especialmente con el vierteaguas. Cada 3 años Se inspeccionará por falta de estanqueidad, roturas o mal funcionamiento. Cada año Inspección de los mecanismos de cierre y maniobra. Cada 3 años Se barnizará y/o pintará. Cada 5 años Se comprobará los burletes. Cada 5 años 4.3. Defensas - Barandillas Las barandillas no deberán utilizarse en ningún caso como apoyo de andamios tablones ni elementos destinados a la subida de muebles o cargas. página 7

9 Se limpiará la suciedad y residuos de polución. Cada año Se volverá a pintar. Cada 3 años Se inspeccionará las uniones. Cada año Se inspeccionará los anclajes y fijaciones. Cada 2 años 4.4. Persianas La limpieza de las persianas, lamas se realizará con agua y detergente, nunca con polvos abrasivos. Se limpiará la suciedad y residuos de polución. Cada año Se inspeccionará las roturas o mal funcionamiento. Cada 3 años 4.5. Fábrica de ladrillos Se evitará las humedades perniciosas permanentes o habituales en las fábricas de ladrillo. No se permitirá la acumulación de cargas de uso superiores a las previstas ni alteraciones en la forma de trabajo de los cerramientos o en sus condiciones de cerramiento. Cualquier alteración como fisura, desplome, envejecimiento indebido o descomposición del material, deberá ser analizada por técnico competente que dictaminará su importancia y peligrosidad, y en su caso las reparaciones que deban realizarse. Se aprovechará cualquier obra de reforma en la que sea necesario romper el cerramiento para comprobar el estado de las armaduras de anclaje y elementos ocultos. No se efectuará rozas que disminuyan sensiblemente la sección del cerramiento. página 8

10 No se modificará la configuración exterior de balcones y terrazas. Se limpiará los antepechos. Cada año Limpieza de canales y las perforaciones de desagüe de las ventanas. Cada 3 años Se inspeccionará fisuras, desplome o envejecimiento. Cada 10 años Se inspeccionará las posibles humedades producidas por alguna fuga observada en las canalizaciones de suministro o evacuación de agua. Cada 5 años 4.6. Enfoscado de mortero No se admitirá la sujeción de elementos pesados en el espesor del enfoscado, debiendo sujetarse en el soporte o elemento resistente. Se cuidará de no verter sobre el enfoscado aguas que arrastren tierras u otras impurezas. Las reparaciones del revestimiento por deterioro u obras realizadas que le afecten, se realizarán con análogos materiales a los utilizados en el revestimiento original. Cuando se aprecie alguna anomalía en el enfoscado, se levantará la superficie afectada y se estudiará la causa por técnico competente que dictaminará su importancia y en su caso las reparaciones que deban efectuarse. Se evitará humedades perniciosas. Se evitarán roces y punzonamientos. Se revisará el estado del revestimiento. Cada 5 años 4.7. Vidrios página 9

11 En la limpieza de los vidrios planos, se evitará el uso de productos abrasivos que puedan rayarlos o afecten al acabado. No se realizarán reformas o modificaciones sin que previamente se aprueben por el técnico competente. Se revisarán los elementos de sellado. Cada 10 años Se revisará el estado de la silicona. Cada 10 años Se realizará la limpieza de los vidrios. Cada año 5. Cubierta 5.1. Terrazas. Transitables No se recibirán sobre la azotea elementos que perforen la membrana impermeabilizante o dificulten su desagüe. No se colocarán jardineras cerca de los desagües o que estén elevadas del suelo para permitir el paso del agua. Se evitará grandes pesos sobre la terraza como el almacenamiento de materiales, muebles, etc. La terraza sólo se utilizará para el uso que haya sido proyectada. Se revisará los faldones, inspeccionando la posible aparición de goteras. Cada 3 años Se revisarán todos los encuentros con cazoletas. Semestral Se efectuará una revisión de todos los encuentros con paramentos verticales. Cada 3 años página 10

12 5.2. Ventanas en cubierta No se permitirá en ningún caso la ejecución de perforaciones para el paso de instalaciones o cualquier otra finalidad. No se permitirá la acumulación de cargas de uso superiores a las previstas. Se comprobará el estado de del elemento. Cada 2 años Se comprobará el estado de la impermeabilización. Cada 2 años Se comprobará el estado de los elementos de sujeción. Cada 2 años 6. Particiones 6.1. Tabiques Se evitará humedades perniciosas permanentes o habituales. No se efectuará rozas que disminuyan sensiblemente la sección. No se abrirán huecos. No colgar elementos pesados ni cargar o transmitir empujes sobre las particiones. Se evitará roces y punzonamientos. Se inspeccionará la aparición de fisuras, desplomes o cualquier tipo de lesión. Cada 10 años Se inspeccionará posibles humedades. Cada 5 años página 11

13 6.2. Puertas de chapa de acero Cualquier deficiencia en los sistemas mecánicos que se apreciase se reparará y se efectuará la reposición de las piezas que ocasionen dicho fallo. Las puertas hay que limpiarlas con detergentes no alcalinos y agua caliente. Se utilizará un trapo suave o una esponja. Se engrasarán los herrajes que lleven elementos de rozamiento. Cada año Se procederá a su limpieza. Mensual Se pintará. Cada 5 años Se comprobará los mecanismos de cierre y seguridad. Semestral 6.3. Puertas de madera Cualquier deficiencia en los sistemas mecánicos que se apreciase se reparará y se efectuará la reposición de las piezas que ocasionen dicho fallo. Se engrasarán los herrajes que lleven elementos de rozamiento. Cada año Se procederá a su limpieza. Mensual Se barnizará y/o pintará. Cada 5 años Se comprobará los mecanismos de cierre y seguridad. Semestral página 12

14 7. Revestimientos 7.1. Paramentos. Alicatados No se admitirá la sujeción de elementos pesados en el espesor del revestimiento, debiendo sujetarse en el soporte o elemento resistente. Las reparaciones del revestimiento por deterioro u obras realizadas que le afecten, se realizarán con análogos materiales a los utilizados en el revestimiento original. Se evitará humedades perniciosas en revestimientos no impermeables. Se evitarán roces y punzonamientos. Se procederá a su limpieza. Mensual Se comprobará si hay roturas. Semestral Se comprobará su adherencia y fijación. Anual 7.2. Enfoscados No se admitirá la sujeción de elementos pesados en el espesor del enfoscado, debiendo sujetarse en el soporte o elemento resistente. Se cuidará de no verter sobre el enfoscado aguas que arrastren tierras u otras impurezas. Las reparaciones del revestimiento por deterioro u obras realizadas que le afecten, se realizarán con análogos materiales a los utilizados en el revestimiento original. Cuando se aprecie alguna anomalía en el enfoscado, se levantará la superficie afectada y se estudiará la causa por técnico competente que dictaminará su importancia y en su caso las reparaciones que deban efectuarse. Se evitará humedades perniciosas. página 13

15 Se evitarán roces y punzonamientos. Se revisará el estado del revestimiento de terminación sobre el enfoscado. Cada 5 años 7.3. Guarnecidos y enlucidos Las reparaciones del revestimiento por deterioro u obras realizadas que le afecten, se realizarán con análogos materiales a los utilizados en el revestimiento original. Se evitará humedades perniciosas en revestimientos no impermeables. Se evitarán roces y punzonamientos. No se admitirá la sujeción de elementos pesados en el espesor del revestimiento del yeso, debiendo sujetarse en el soporte o elemento resistente. Se inspeccionará si hay humedades. Trimestral Se comprobará el estado del revestimiento de yeso. Trimestral 7.4. Techos. Continuos Cuando se observen anomalías en los revestimientos no imputables al uso, consúltelo al técnico de cabecera. Los daños causados por el agua se repararan inmediatamente. página 14

16 Se procederá a su limpieza. Cada 3 años Se inspeccionará si existen fisuras. Cada 5 años 8. Suelos 8.1. Baldosas cerámicas La limpieza en las baldosas se realizará con bayeta húmeda, agua jabonosa o detergentes no agresivos. Se procederá a la fijación o reemplazo de las baldosas que presenten mal estado. Se evitará el roce y el punzonamiento con elementos duros que puedan dañarlo, así como la presencia de humedad. Se realizará una inspección del pavimento, observando si aparecen en alguna zona baldosas rotas, agrietadas o desprendidas. Cada 5 años Se procederá a su limpieza. Mensual 8.2. Losas de granito/mármol La limpieza se realizará con agua jabonosa o detergentes no agresivos. Las eflorescencias o trazas de mortero que aparezcan, se eliminarán con agua y si es necesario se empleará una pequeña cantidad de piedra pómez. Se procederá a su limpieza. Mensual Se realizará una inspección de las baldosas rotas. Cada 5 años página 15

17 Se inspeccionarán las juntas. Cada 5 años 9. Pinturas 9.1. Pinturas Se evitará humedades perniciosas en revestimientos no impermeables. Se evitarán roces y punzonamientos. Se comprobará el estado del revestimiento sobre yeso, cemento y derivados en interiores. Cada 5 años Se comprobará el estado del revestimiento sobre cemento y derivados en exteriores. Cada 3 años Se comprobará el estado del revestimiento sobre madera en interiores. Cada 5 años Se comprobará el estado del revestimiento sobre madera en exteriores. Cada 3 años Se comprobará el estado del revestimiento sobre superficies metálicas en interiores. Cada 5 años Se comprobará el estado del revestimiento sobre superficies metálicas en exteriores. Cada 3 años Se procederá a su limpieza. Mensual 10. Instalaciones Telefonía No manipular la instalación de telefonía por personal no especializado. Evitar humedades perniciosas permanentes o habituales. La realización de obras o intervención de cualquier naturaleza, en zonas que pueda afectar a elementos, aparatos, circuitos, etc..., la instalación deberá estar ratificada por una comprobación específica y total de todos ellos. página 16

18 Se comprobará la ausencia de humedad en El RITI (armario de registro de la instalación UBICADO EN EL LOCAL DE PLANTA DE SÓTANO GARAJE.) Cada año Electricidad - Baja tensión No se podrá modificar la instalación sin la intervención de instalador autorizado o técnico competente según corresponda. Las lámparas o cualquier otro elemento de iluminación no se suspenderán, directamente de los hilos correspondientes a un punto de luz que únicamente y con carácter provisional, se utilizarán como soporte de una bombilla. Para limpieza de lámparas, cambio de bombillas y cualquier otra manipulación en la instalación, se desconectará el pequeño interruptor automático correspondiente. Es recomendable pulsar el botón de prueba del diferencial, para saber si desconecta toda la instalación, si no fuese así es que el cuadro no ofrece protección y habrá que avisar al instalador. Se desconectará el suministro de electricidad antes de manipular la red. Se desconectará la red en ausencias prolongadas. No aumentar el potencial de la red por encima de las previsiones. Evitar humedades perniciosas permanentes o habituales Se comprobarán los dispositivos de protección contra cortocircuitos, contactos directos e indirectos así como sus intensidades nominales en relación con la sección de los conductores que protegen. Cada 5 años Se comprobará el aislamiento de la instalación interior. Cada 5 años página 17

19 Se comprobará la continuidad de las conexiones equipotenciales entre masas y elementos conductores, así como con el conductor de protección. Cada 5 años Se comprobarán los circuitos de protección contra cortocircuitos. Cada 5 años Se comprobará mediante inspección visual el estado frente a la corrosión de la conexión de la BARRA de puesta a tierra con la arqueta y la continuidad de la línea que las une. Cada 2 años Puesta a tierra Se comprobará su continuidad eléctrica en los puntos de puesta a tierra. Se comprobará en la arqueta de conexión, su continuidad eléctrica en los puntos de puesta a tierra. Cada año Se realizará una inspección visual del estado de la instalación. Mensual Protección contra el fuego - Extintor manual La carga de los extintores se sustituirá cada año. Se procurará que entre el personal que permanezca habitualmente en los lugares donde existan extintores, haya personas debidamente adiestradas para su utilización en caso de emergencia. Se efectuará una revisión del extintor comprobando su peso y el estado de sus mecanismos. Cada año Se comprobará situación y accesibilidad de los extintores. Cada 2 años página 18

20 10.5. Salubridad - Humos y gases La variación del combustible utilizado por los aparatos de combustión así como de la potencia de estos, será realizada previo estudio y bajo la dirección de un técnico competente. El aumento del número de aparatos de combustión, será realizada previo estudio y bajo la dirección de un técnico competente. En el caso de ser observadas la aparición de grietas o fisuras se consultará a técnico competente. Evitar modificaciones de la instalación. No conectar nuevas salidas a conductos en servicio. No condenar ni cerrar las rejillas de entrada o salida de aire. Ventilar con frecuencia los espacios cerrados. Se comprobará la estanqueidad de la acometida del conducto de evacuación a la chimenea. Cada 5 años Se procederá a la limpieza de la chimenea. Cada 5 años Se comprobará la aparición de grietas o fisuras. Cada 2 años Saneamiento - Arqueta a pie de bajantes Se repararán los desperfectos que puedan aparecer. Se procederá a la limpieza. Semestral página 19

21 Se inspeccionará la arqueta. Cada 5 años Saneamiento - Arqueta de paso Se repararán los desperfectos que puedan aparecer. Se conservará la instalación de saneamiento limpia y libre de depósitos. Se procederá a la limpieza. Semestral Se inspeccionará la arqueta. Cada 5 años Saneamiento - Arqueta sumidero Se repararán los desperfectos que puedan aparecer. Se conservará la instalación de saneamiento limpia y libre de depósitos. Se procederá a la limpieza. Semestral Se inspeccionará la arqueta. Cada 5 años Bilbao, Octubre de 2008 Fdo: el arquitecto José Mª Olivares Ballesteros página 20

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