Informe del Mercado Industrial & Logístico en España

Transcripción

1 Informe del Mercado Industrial & Logístico en España Madrid y Barcelona Marzo 2015 jll.es

2 Logística Madrid CONTRATACIÓN El 40% de los metros firmados se han concentrado en las 5 principales operaciones m 2 contratados en Madrid Casi m 2 se concentran a lo largo del Corredor del Henares. 1ª Corona 24% 2ª Corona 26% 3ª Corona 50% El volumen final de contratación logística durante el total del año 2014 supera ligeramente el año anterior continuando con la senda creciente de años anteriores y reflejando una mejoría. DEMANDA 43% de las operaciones son > m 2 Mayores operaciones en 2014: Norbert Dentressangle: m 2 en Alovera (Guadalajara) DHL: m 2 en Quer (Guadalajara) OFERTA Tasa de Disponibilidad= 10,4% Se sitúa en m 2 1ª Corona: 5,00% 2ª Corona: 6,56% 3ª Corona: 30,50% Las grandes compañías vuelven a demandar grandes superficies de más de m 2. La disponibilidad ha sufrido un ligero descenso a lo largo de 2014 gracias a las operaciones de gran tamaño que se han ido formalizando a lo largo de todas las coronas buscando buenos emplazamientos a precios muy competitivos y la inexistencia de nuevos desarrollos especulativos en los últimos años MADRID 4,70 /m 2 /mes Rentas Logísticas Desde el 2013, la renta en la zona prime, ha experimentado un ligero y continuado ascenso motivado por el incremento de la demanda y la escasez de producto. Los operadores prefieren acercarse a la zona prime porque el diferencial de renta se ha reducido considerablemente. 2 On Point El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015

3 OFERTA FUTURA 100% Ya con usuario m 2 en construcción Prevemos un fuerte incremento de la oferta futura localizada principalmente en el Corredor del Henares. No existen desarrollos en zonas prime del sur de Madrid. La demanda se interesará por las naves modernas de gran superficie. Solamente el 12% de la oferta futura en construcción está en primera corona. Durante estos primeros meses del 2015, se confirma el desarrollo de proyectos especulativos Industrial Madrid MADRID Rentas en /m 2 /mes MADRID Precios de compra en /m Los precios de alquiler de naves industriales empiezan a recuperarse pero muy lentamente por la poca demanda existente. Si la actividad económica sigue aumentando, la demanda seguirá creciendo y las rentas continuaran al alza. Los precios de venta han dejado de descender. La mejora en la financiación, así como la baja rentabilidad de los productos alternativos, han provocado un notable incremento en la demanda. Las empresas en crecimiento, vuelven a invertir en productos para su uso. Suelo Madrid El precio del suelo ha experimentado un fuerte descenso en los últimos años. En los niveles actuales de precios existe una alta demanda. La viabilidad del suelo para un proyecto de promoción, vuelve a ser muy realista , On Point El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo

4 Logística Barcelona CONTRATACIÓN m 2 contratados en T 2014: El más activo del año registrando el 50% de las operaciones: m 2 Barcelona Los operadores logísticos representan el 51% del take up. 1ª corona 35% 2ª corona 40% 3ª corona 25% Con m 2, la contratación logística en Cataluña en 2014 mantiene su fortaleza por cuarto año consecutivo, debido en gran parte al incremento de volumen de negocio de los operadores logísticos. DEMANDA 45% de las operaciones son > m 2 Mayores operaciones en 2014: Privalia: m 2 en Vilarodona (Tarragona) Aldeasa: m 2 en ZAL Barcelona OFERTA Tasa de Disponibilidad= 9,12% Se sitúa en m 2 1ª Corona: 6,07% 2ª Corona: 6,28% 3ª Corona: 15,01% La oferta disponible de espacios logísticos actualmente se sitúa en aproximadamente m 2, un 11% menos que el trimestre anterior y la tasa de disponibilidad media se sitúa en un 9,12%. Esto es debido a que la mayor parte de la contratación durante este año se ha producido en primera corona. La mayor parte de la disponibilidad la encontramos en naves menores de m 2. Nos encontramos ante una escasez de naves de gran tamaño ( m), sobretodo en primera y segunda corona. BARCELONA 6,50 /m 2 /mes Rentas Logísticas La renta máxima prime logística comienza a repuntar después de 6 años de descenso, alcanzando los 6,50 /m 2 /mes. 4 On Point El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015

5 OFERTA FUTURA Se espera una reactivación de promociones especulativas. 79% Ya con usuario 21% especulativo m 2 en construcción El 83% de la oferta futura en construcción está en segunda corona Durante los primeros meses de 2015 se han confirmado proyectos llave en mano con usuario Industrial Barcelona BARCELONA Rentas en /m 2 /mes ,25 4 BARCELONA Precios de compra en /m La demanda de naves industriales en Barcelona continúa siendo escasa, y las rentas se siguen manteniendo estables, situándose en zona prime entre los 3,50 /m 2 /mes y los 5,25 /m 2 /mes. Igual que los precios, que también se mantienen estables entre 800 y /m 2 para la primera corona. De cara a finales de 2015 se espera un incremento moderado de rentas. Suelo Barcelona 800 BARCELONA Precio suelo en /m 2 Max Min El precio de suelo en Barcelona se ha mantenido estable durante 2014, con mínimos de 150 /m 2 y máximos de 400 /m On Point El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo

6 Inversión Blackstone protagonizó la compra del 35% del total invertido, seguido de las SOCIMIS españolas (36%) y ProLogis (22%). En términos de superficie Blackstone adquirió m 2 y acumula en sólo dos años cerca de m 2 de inmuebles logísticos en España. Las SOCIMIS españolas incorporaron m 2 de naves logísticas a sus carteras. Principales operaciones en España Año Ciudad Vendedor Comprador m 2 Volumen (mill. ) 2014 Azuqueca (Guadalajara) y Dos Hermanas (Sevilla) CBRE Global Investors AXIA RE , Rivas (Madrid) Wereldhave AXIA RE Alovera, Cabanillas, Torija, Fontanar (Guadalajara) Gran Europa LOGICOR (Blackstone) , Coslada, San Fernando de Henares Camarma de Esteruelas (Madrid) y Penedés (Barcelona) SABA ProLogis Getafe (Madrid) AXA RE ProLogis , Alovera (Guadalajara) Invista Grupo Lar , Cabanillas y Alovera (Guadalajara) y Ciempozuelos (Madrid) SEB LOGICOR (Blackstone) Meco (Madrid) Admin. concursal CORE Kefren , PLAZA (Zaragoza) Inversor privado Merlin Properties , Almussafes (Valencia) CBRE Global Investors Merlin Properties , Alovera (Guadalajara) Grupo Santos (Henares Edificios) Grupo Lar , Carmona (Sevilla) Admin. concursal CORE Inversor privado , Camarma de Esteruelas (Madrid) San Agustín de Guadalix (Madrid) y Valls (Tarragona) LEG II AXIA RE Cabanillas (Madrid) Altamira RE & Gran Europa AXIA RE , Getafe (Madrid) Transportes Souto Merlin Properties , Jundiz (Vitoria) Norbert Dentressangle Merlin Properties , Barcelona (Zal II) UBS CILSA 16,332 22,7 Fuente: JLL (Algunos datos son estimados) Estimación volumen de inversión logística 2014: 620 mill. 6 On Point El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015

7 Volumen de Inversión Mill 35% % % Fuente: JLL 4T 2014 OTRAS 7% 7,25% Rentabilidades Madrid y Barcelona 9,0 8,5 Barcelona Madrid 8,0 La rentabilidad prime ha bajado durante el año desde el 8% hasta el 7,25% pero sigue siendo atractiva en comparación con otros sectores. 7,5 % 7,0 6,5 6,0 5,5 5, Fuente: JLL 4T Fuente: JLL 4T 2014 Renta Prime ( /m 2 /mes) Barcelona Madrid 6,50 4,70 La contratación aumenta respecto a 2014 pero no de forma tan significativa como la inversión. La demanda más activa es la de superficies entre y m 2 en Zona Prime (Coslada, San Fernando). La operación media ha estado en torno a los m 2 debido a la escasez de naves disponibles de más de m 2. On Point El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo

8 Tendencias Geográficamente, las inversiones ya no se limitan a Madrid y Barcelona Madrid, Guadalajara y Barcelona siguen siendo las ubicaciones preferidas para los inversores pero también se contemplan ciudades como Sevilla, Valencia, Zaragoza u otras. A los inversores no les importa comprar activos con contratos de arrendamiento de corto plazo o con desocupación puesto que confían en una pronta recuperación de las rentas en un plazo de 3-5 años. Y en 2015? La liquidez seguirá siendo protagonista Las SOCIMIS seguirán comprando aunque a un ritmo más pausado y de forma más selectiva. Importantes empresas multinacionales se establecerán en nuestro país. Ante la falta de grandes portfolios, aumentarán las operaciones Sale & Lease back, la adquisición de proyectos en construcción (forward purchase) e incluso vuelve la compra de suelo y la promoción de desarrollos a riesgo, sin inquilino. Los fondos CORE y de carácter más conservador volverán a España. Contactos Luis Guardia Director Nacional Industrial y Logística España luis.guardia@eu.jll.com Gustavo Rodríguez Director Nacional Capital Markets Logística España gustavo.rodriguez@eu.jll.com Guillermo García-Almuzara Director Asociado Industrial y Logística España guillermo.garcia-almuzara@eu.jll.com Oficinas JLL Madrid P. de la Castellana, 79-4ª / 130-1ª T: Barcelona P. de Gracia 11, esc A, 4ª T: Sevilla S. Fco. Javier, 20, 3ª T: jll.es jllinmuebles.es jllestudiosmercado.es COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. On Point El mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015