Manual de Mantención

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1 Manual de Mantención

2 1. INTRODUCCIÓN 2. POST-VENTA Cuándo y Cómo dirigirme a Post-Venta? 3. RECOMENDACIONES GENERALES DE MANTENCIÓN 3.1 Húmedad por condensación 3.2 Fisuras 3.3 Alfombra 3.4 Cielos, muros y tabiques 3.5 Desagües y celosías 3.6 Cerámicas 3.7 Pinturas y barnices 3.8 Puertas y quincallerías 3.9 Artefactos sanitarios y de cocina 3.10 Muebles de cocina y baños 3.11 Ventanas y ventanales de aluminio 4. GARANTÍAS DE LA EMPRESA 5. PROGRAMA MANTENCIÓN DE LA VIVIENDA

3 1. INTRODUCCIÓN Estimados propietarios y residentes: Mediante este Manual de Mantención, queremos indicar algunos aspectos que se debe tener presente para la mantención de su departamento, así como las precauciones en caso de querer intervenir o modificar su propiedad, especialmente al momento de alhajar la vivienda. Para este punto, en caso de necesitarlo, la inmobiliaria ha entregado a la administración del edificio los planos de arquitectura y de instalaciones (gas, eléctricas, sanitarias, etc.) con el fin de tener la información necesaria antes de realizar cualquier intervención. Explicaremos en detalle los procesos naturales que afectan el comportamiento de los materiales con que fueron construidos los departamentos y los desgastes propios producto del uso normal que tendrá su propiedad. Todo esto tiene como objetivo principal entregarle las mejores recomendaciones para evitar un deterioro prematuro de su departamento. Nuestro objetivo es tener clientes contentos y satisfechos con su nuevo departamento, es por esto que contamos con un servicio de post-venta para aquellos casos en los que se detecten observaciones durante la entrega y posterior a ella también. La Empresa atenderá sus inquietudes y dará una pronta solución de acuerdo al procedimiento que explicaremos en detalle a continuación. 2. POST VENTA El departamento de Post Venta es el responsable de prestar la atención correspondiente para aquellos desperfectos propios de una vivienda nueva. Tiene como misión la reparación de las observaciones encontradas en el departamento que hayan sido indicadas en el Acta de Entrega o a fallas posteriores atribuibles al proceso de construcción. Para esto, contamos con un equipo de personas que conoce todos los detalles constructivos de su nueva vivienda y es capaz de solucionar satisfactoriamente todos los inconvenientes que Usted pudiera tener propios de la construcción y que serán solucionados oportunamente. En primera instancia pueden surgir observaciones al momento de la entrega de su departamento. En este acto el propietario tendrá la oportunidad de detallar sus observaciones en un documento denominado Acta de Entrega y se acordará inmediatamente los plazos y reparaciones a ejecutar. 3

4 En segunda instancia, pueden surgir observaciones posteriores a la entrega de su vivienda, para lo cual deberá contactarse con el departamento de Post-Venta y realizar las solicitudes necesarias. Cuándo y Cómo dirigirme a Post-Venta? Es necesario distinguir que desperfectos son responsabilidad de la Constructora y cuales son en definitiva cargo del propietario por ser propios de la mantención del departamento. Para esto se recomienda en primer lugar haber leído el Manual de Mantención, los instructivos sobre garantías, y haber efectuado las recomendaciones indicadas. Nuestra empresa no asumirá responsabilidad por daños en los siguientes casos: Cuando exista intervención de terceras personas. Cuando el origen del desperfecto provenga del mal uso de la propiedad. Es decir, cualquier daño tales como saltaduras, rayas, pisos picados, papeles rotos, etc. que no hayan sido declarados en el Acta de Entrega. Cuando los daños son propios del desgaste natural de los materiales y el propietario no ha realizado las mantenciones necesarias. Si luego de esto, Usted confirma que el problema está dentro de las garantías de la empresa, procede hacer una solicitud formal a PostVenta. Esta debe ser por escrito a través de nuestra página web, con el fin de operar eficientemente y dar un servicio más rápido a todos los propietarios. El procedimiento es el siguiente: 1.Se debe ingresar a la página 2.Enviar una solicitud a través del link de postventa o enviando un directamente a la dirección 3.El desperfecto debe ser descrito en forma detallada, explicando el tipo de falla y el lugar exacto en donde ocurrió. Por ejemplo: filtración en baño del dormitorio principal, bajo el vanitorio 4.Luego de recibir su solicitud, nos contactaremos con usted dentro de tres días hábiles para concertar una visita de inspección. 5.Durante la visita de inspección se determinará el problema constructivo y se emitirá una Orden de Trabajo (O.T.) y dentro de cuatro días hábiles nos contactaremos con usted para coordinar el día en que se realizará la reparación dependiendo de las implicaciones y urgencias del problema. 6.Estas reparaciones se realizarán en un plazo no mayor a diez días una vez emitida la O.T. 7.Una vez subsanadas las observaciones, la OT debe ser firmada por el propietario. En caso de no encontrarse, la O.T. se dejará en conserjería y debe ser firmada por la persona responsable en un plazo no mayor a siete días corridos, si ha pasado este tiempo y no se ha firmado, la Inmobiliaria

5 dará por aceptada la OT. Es muy importante entender que cualquier otra comunicación informal, como contactarse con personal en obra o ventas, produce lentitud en la atención de su solicitud y retraso en la reparación del problema. Para evitar esto, debe seguir el procedimiento, en caso contrario, no se atenderán reclamos que no sigan el procedimiento indicado en este Manual y no tendrá derecho a reclamo posterior. Las visitas de inspección y reparaciones por parte de la Constructora serán todos los días hábiles de lunes a jueves de 08:30 a 18:00 hrs. y viernes de 08:30 a 16:45 hrs. Para las visitas de inspección, contamos con profesionales de alto nivel, capacitados para evaluar cada uno de los problemas y gestionar en forma eficiente las soluciones. La persona a cargo confirmará en terreno si corresponde realizar los trabajos de reparación conforme a las garantías de la Empresa. Si alguna observación o reclamo no correspondiera será informada por el departamento de PostVenta al propietario. En los casos en que se solicita una atención de carácter urgente, y se comprueba que no lo es y el reclamo no está de acuerdo a los antecedentes y garantías indicados en este manual, se procederá a cobrar al propietario la suma de UF 0,5 + IVA por concepto de visita e inspección técnica. Lo mismo sucederá en caso de no encontrar propietarios o persona alguna designada por este, el día y hora acordada para realizar las reparaciones coordinadas previamente y en conjunto con PostVenta. Durante las reparaciones se recomienda revisar y despejar los sectores en donde se va a trabajar; retirar ropas, guardar objetos delicados, etc y avisar de cualquier trabajo ejecutado por terceros (previa visita de nuestros técnicos), como por ejemplo instalación de lavadoras, etc. Si alguna observación de O.T. no se pudiera realizar por motivos de fuerza mayor y todos los demás detalles están en conformidad, la O.T. se firmará y el detalle pendiente se traspasará a una nueva O.T. para una nueva programación que será coordinada por PostVenta. Sólo estando todas las O.T. anteriores firmadas se podrá realizar la siguiente O.T. Por procedimiento, el personal que concurre a realizar las reparaciones no podrá realizar ningún trabajo adicional. 5

6 3. RECOMENDACIONES GENERALES DE MANTENCIÓN El cuidado y mantención de su departamento es primordial para aminorar los inevitables daños del paso del tiempo. Esta tarea es responsabilidad de cada propietario y es muy importante que se entienda que los materiales y elementos utilizados independientemente de la buena calidad que tengan, requieren de mantención. Se recomienda que cuando se produzcan fallas, no esperar mucho tiempo y resolverlas de inmediato para así evitar problemas mayores. En el caso de realizar reparaciones por cuenta propia, Usted debe consultar previamente el Reglamento de Copropiedad y a un profesional calificado para que analice su requerimiento, de lo contrario, existe la posibilidad de obtener malos resultados que traen graves consecuencias y problemas de tipo técnico y legales. Se requiere un especial cuidado al momento de amoblar y decorar su propiedad ya que cualquier daño ocurrido durante esta etapa es de absoluta responsabilidad del propietario. Es por esto que se aconseja revisar planos y estudiar su propiedad antes de cualquier intervención. En casos de reponer accesorios o elementos específicos se recomienda utilizar materiales de marcas reconocidas, siguiendo las indicaciones del fabricante y estar atento a la mantención de cada artefacto. Esto contribuirá a mantener la calidad de la vivienda que usted ha adquirido. La empresa no se hará responsable por daños ocurridos en su propiedad productos del mal uso o el desgaste normal de los materiales, por lo que se requiere tener presente dichas recomendaciones para evitar el deterioro de las instalaciones en forma anticipada. Cada propietario es el responsable del buen mantenimiento y conservación de su departamento. Consejos básicos de seguridad: Uso de pisos de goma en tinas y duchas. Uso de protectores de enchufes eléctricos, especialmente cuando hay niños en el departamento. Si el sistema eléctrico presenta problemas o si desea realizar un chequeo de rutina, se recomienda contratar a un eléctrico certificado. Para evitar robos en su departamento se recomienda cambiar el cilindro o colocar una segunda chapa de seguridad en la puerta de acceso una vez entregado el departamento por parte de la Vendedora. La Inmobiliaria no se hará responsable por robos.

7 3.1 HUMEDAD POR CONDENSACIÓN Es normal e inevitable que se produzca un alto nivel de humedad en su departamento durante los primeros años de uso de su vivienda. Esto es un proceso normal producto de la construcción en hormigón armado, ya que la obra gruesa compuesta por hormigones y estucos contienen gran cantidad de agua, la cual demora un periodo largo en eliminarse totalmente. Esta humedad se ve aun mas acrecentada por la condensación que es bastante común al interior de los departamentos y que se puede evitar tomando las medidas necesarias. La condensación es un fenómeno natural que consiste en la transformación de la humedad del aire en agua y se produce cuando baja la temperatura. Se da frecuentemente en invierno durante los meses más fríos como Junio, Julio y Agosto. Se origina principalmente con el vapor que se desprende de los baños, de la cocción de alimentos, del lavado de ropa, de las estufas de parafina y gas licuado, las que son una fuente importante de humedad, estas últimas, de acuerdo al Reglamento de Copropiedad están absolutamente prohibidas para usarse en este edificio. Esta humedad atrapada al interior, deteriora los materiales, llegando incluso a generar la aparición de hongos en las pinturas y papeles murales. Aparecen como manchas negras generalmente detrás de muebles, detrás de camas, interiores de closet, en esquinas y rincones, antepechos de ventanas y paños de muros pocos ventilados. La humedad genera además que las maderas se hinchen, los elementos metálicos se oxiden y las pinturas y revestimientos se deterioren. Este es un problema bastante común que ocasiona un deterioro prematuro del departamento y crea ambientes húmedos que pueden afectar la salud de los residentes. Es importante tener claro que la humedad producida por condensación no significa que existan fallas constructivas, es una situación que se genera con el mal uso del departamento, lo cual se puede controlar utilizando correctamente la calefacción y una adecuada ventilación de los recintos. No es responsabilidad de la Constructora ni de la Inmobiliaria reparar los daños producidos por humedad ya que no se tiene control alguno sobre las prácticas al interior de la vivienda. Como recomendación usted puede ayudar a disminuir los efectos de la condensación de la siguiente manera: Utilizando calefacción seca: Radiadores eléctricos, oleo eléctricos y acumuladores de calor eléctricos Ventilación diaria: con el fin de continuar con el proceso de secado de los 7

8 muros se recomienda ventilar por lo menos 2 horas diarias. Cuando el departamento permanezca largo tiempo desocupado, es recomendable dejar abiertas las puertas de closet, baños y alguna ventana, de manera que circule el aire. Evitando que los muebles, cortinas y camas queden pegados a los muros, se debe dejar un espacio de por lo menos 5cm para que se genere circulación de aire. Es conveniente recoger las cortinas de las ventanas para la aireación de los rincones. Se recomienda que al ducharse se mantengan cerradas las puertas y que estén funcionando los extractores de aire. En caso que se produzca demasiado vapor o se mojen los muros y las ventanas, se recomienda secarlos con un paño. No riegue en exceso las plantas de interior y tenga presente que el secado de ropa dentro del departamento, también aumenta el nivel de humedad. Secar la humedad que pudiera existir de la repisa que se forma en el antepecho de las ventanas. Debe tener en cuenta que esta humedad no puede provenir del exterior, ya que los marcos de las ventanas están sellados contra el antepecho. Secar el agua de los vidrios y perfiles. Mantenga limpio los perfiles de aluminio y verifique que las perforaciones no estén obstruidas. 3.2 FISURAS Las fisuras se producen principalmente por movimientos sísmicos o por dilataciones propias de los materiales producto del cambio de temperatura y humedad. Suelen aparecer en los encuentros entre tabiques, cielos y muros, ya sea pintados o empapelados o incluso con revestimiento cerámico. Se califican como normales, ya que el encuentro entre ambos materiales, con resistencia y elasticidad diferente, genera finalmente la fisura lo que en ningún caso representa un problema estructural. Debido a que es una situación inevitable, su reparación no está dentro de las garantías de construcción y debe ser asumida por el propietario. Para disminuir la probabilidad de que aparezcan, se recomienda ventilar el departamento y evitar la humedad para alcanzar una estabilización de los materiales.

9 3.3 ALFOMBRA Es importante tener en cuenta que las alfombras se van desgastando con el uso y tránsito continuo. Debido a esto se genera el aplastamiento de la lana, lo cual es absolutamente normal. Otro factor importante es la suciedad, la cual va penetrando en las fibras de la alfombra, adquiriendo una apariencia envejecida y opacando el color original. Para esto tenemos algunas recomendaciones: Limpieza diaria y aspirado frecuente para evitar que la suciedad y el polvo llegue al fondo de la alfombra Poner limpia pies en los accesos a áreas alfombradas y estos limpiarlos con frecuencia. En zonas de alto tráfico o arrastre de objetos, poner cubre alfombras para evitar roturas y desgastes. Las bases de los muebles pesados cubrirlas con trozos de alfombra y cambiarlos de lugar periódicamente para evitar el aplastamiento de la alfombra. Correr cortinas en lugares donde la luz del sol actúa en forma directa en horas de mayor radiación, para evitar la decoloración. Se recomienda realizar una limpieza profunda una vez al año, de preferencia en verano con una empresa especializada que garantice sus servicios. El proceso debe ser por extracción o limpieza al vapor. En el caso de manchas deben ser tratadas de inmediato con algún limpiador para alfombras que se encuentre en el comercio (ojalá de marca conocida), siguiendo las instrucciones del envase. La mayoría de las manchas sale aplicando una esponja, apenas húmeda, con un detergente especial para alfombras. Si estas persisten, es recomendable llamar a un servicio especializado. 3.4 CIELOS, MUROS Y TABIQUES Como mencionamos anteriormente, el factor humedad es el principal enemigo de muros, tabiques y cielos. Debido a esto pueden producirse hongos, fisuras o englobamiento del graneado del cielo. 9

10 Se debe tener especial cuidado durante el alhajamiento del departamento ya que estos 3 elementos son los que suelen perforarse para colgar cuadros, lámparas u otros objetos. La pintura se decolora alrededor de una luminaria o de un cuadro, por efecto del calor o envejecimiento de la pintura. Lo mismo sucede en baños y cocinas, debido a la humedad que hay en estos recintos. Para la mantención tenemos las siguientes recomendaciones: Utilizar tarugos adecuados al momento de colgar cuadros en muros y tabiques. Para colgar lámparas, cortinas cenefas u otros elementos en cielos de hormigón, existen pernos de anclajes apropiados y fáciles de instalar. Por ningún motivo podrán efectuarse perforaciones de una profundidad mayor de 1,5cm. Ventilar constantemente los recintos para evitar fisuras y humedad al interior. Pintar cada 2 años los cielos. 3.5 DESAGUES Y CELOSIAS Las celosías, ubicadas generalmente en cocinas y loggias deben mantenerse despejadas para permitir la ventilación de artefactos a gas (según la normativa de la Superintendencia de electricidad y combustible SEC). 3.6 CERÁMICAS Los pavimentos y muros revestidos con cerámicos ubicados generalmente en baños, cocinas y terrazas también deben tener cuidados de mantención. Para conservar su apariencia y resistencia en el tiempo tenemos las siguientes recomendaciones: Se deben limpiar con un paño húmedo. Utilizar agua y detergente no abrasivos. Revisión y mantención anual del fragüe y sellos de silicona alrededor de tina y espejos, a fin de evitar filtraciones Se recomienda secar los pisos de baños y cocinas cada vez que se mojen. Esto ayudará a la no propagación de hongos. Nunca intente perforar con un clavo directamente la cerámica, ésta inevitablemente se trisará.

11 Si el fragüe se pone amarillento o se mancha, puede limpiarlo con una escobilla de fibra fina y con detergente suave sin color (para evitar que se tiñan) Las grietas en el fragüe se pueden rellenar usando fragüe comprado en ferreterías o tiendas especializadas de materiales para pisos. Siga las instrucciones del envase. En los casos en que la empresa deba reparar y reemplazar palmetas de cerámicas (debido a desperfectos indicados en el acta de entrega) puede ocurrir que el modelo original este descontinuado para lo cual la empresa ofrecerá una alternativa de iguales características, sin tener que cambiar el recinto completo. 3.7 PINTURAS Y BARNICES Las pinturas y barnices utilizados en su departamento son de alta calidad pero su duración dependerá de los cuidados de mantención que se apliquen en el departamento. Generalmente las superficies pintadas o barnizadas deben ser repintadas ya que el paso del tiempo las va decolorando y desgastando. Barnices: 2 años Barandas metálicas: 1 año (utilizar productos adecuados para exterior) 3.8 PUERTAS Y QUINCALLERIAS Las puertas instaladas en su departamento son de estructura de madera, la cual se hincha al exponerse a la humedad al interior del departamento. Esto dificulta el cierre de las puertas para lo cual se recomienda esperar que la humedad desaparezca y el volumen de la madera se normaliza (veranoinvierno). Además de la madera se componen por todos los elementos de la quincallería correspondientes a cerraduras, bisagras, chapas, etc. Para su cuidado y mantención tenemos las siguientes recomendaciones: Evitar portazos ya que puede generar daños en puertas y bisagras y 11

12 provocar fisuras en la unión de los marcos con el muro. Se recomienda la utilización de fijaciones para evitar portazos en corrientes de aire. En el caso de manchas aplicar un paño húmedo cuidando de secarla bien a continuación, pues la madera se deforma con la humedad. Mantener recintos ventilados Limpiar y ajustar periódicamente los elementos de la quincallería. Se recomienda lubricar bisagras cuando sea necesario con producto tipo WD40. Las cerraduras deben ser lubricadas con productos a prueba de agua. No use aceite, ni diluyente, ya que el aceite atrae la tierra y el diluyente puede dañar el recubrimiento. 3.9 ARTEFACTOS SANITARIOS DE COCINA Y GRIFERÍAS En su propiedad se encuentran instalados artefactos como: WC, Lavamanos, Tina, Lavaplatos, etc., cada uno de ellos requiere de una limpieza constante y una mantención periódica para asegurar su funcionamiento. Estos trabajos deben ser realizados por personal especializado y de cargo del propietario. A continuación detallaremos algunas recomendaciones: La limpieza de todos los artefactos sanitarios debe ser con detergentes líquidos de uso doméstico, en ningún caso con productos abrasivos. No arrojar grandes cantidades de papel higiénico al baño, ni ningún otro tipo de papel u objeto de gran volumen. En el caso de desagües obstruidos la empresa solo se responsabiliza cuando existe un desperfecto en el diseño o por materiales de construcción que ocasionaron la obstrucción. En caso contrario, se procederá a cobrar al propietario UF 0,5 + IVA por concepto de inspección técnica. Revisar la cadena al interior de los estanques (que con el tiempo suele desmontarse). La limpieza de los lavaplatos debe ser con detergentes suaves de uso doméstico no abrasivos para conservar su brillo. Semestralmente se recomienda limpiar todos los sifones de lavaplatos y lavamanos para evitar la acumulación de residuos que puedan llegar a obstruir el desagüe. Hay que tener la precaución de que se mantengan con agua para evitar olores de alcantarillado. Se recomienda cambiar cada 2 años los flexibles que unen los artefactos con las griferías. Se recomienda realizar mantención una vez al año de las gomas que sellan

13 las llaves ya que estas se desgastan debido al uso o se resecan cuando la cañería ha estado sin agua. Para mantener el cromado de las griferías hay que evitar el contacto con sustancias que tengan cloro. Utilizar productos adecuados y no abrasivos. Los sellos de silicona de las tinas y artefactos tienen en general una vida útil de un año, por lo tanto deben ser cambiados periódicamente para evitar filtraciones MUEBLES DE COCINA Y BAÑOS Las cubiertas de muebles de cocina y baños son de materiales que requieren especial cuidado para mantener su apariencia. Pueden ser de post-formado, mármol, marmolina, o resinas. Para un buen mantenimiento por parte del propietario tenemos las siguientes recomendaciones: Revisar y cambiar enchapes de borde de puertas o paneles cuando estén saltados o despegados. Revisar al menos 1 vez al año las bisagras de los muebles ya sean de cocina o de los vanitorios de baños ya que debido al uso se van soltando o se trancan. Lo mismo puede pasar en el deslizamiento de los rieles de los cajones. Para esto una pequeña cantidad de lubricante mejorará su funcionamiento VENTANAS Y VENTANALES DE ALUMINIO Las ventanas poseen un sistema de cierre el cual hay que cuidar y dar un buen uso ya que pueden sufrir daños. Por otra parte los vidrios son materiales frágiles que necesitan mantenimiento y cuidados básicos por parte del propietario. Aquí tenemos las siguientes recomendaciones: El cierre de Ventanas y Ventanales debe ser de una forma suave tomando en consideración el tipo de pestillo o cierre con el cual cuente, ya que son los que más sufren al momento de golpearlos si se encuentran con su seguro activado. 13

14 Si una ventana se tranca o se requiere presión para abrirla o cerrarla, aplíquele lubricante que puede adquirir en ferreterías, además de chequear si la hoja está correctamente sobre el riel. Se debe mantener limpio el riel sobre el que se desplazan, esta mantención se debe realizar permanentemente para evitar que se dañe el marco del ventanal. La limpieza en el riel es primordial, y no habrá garantía si se encuentra con suciedad. Se debe verificar constantemente que los orificios de drenaje existentes en los rieles no se encuentren obstruidos para evitar que se acumule humedad. No habrá garantía en caso de obstrucción. La limpieza de los vidrios y aluminios debe realizarse con agua o con limpiavidrios, no usar elementos abrasivos, ya que se puede decolorar o rayar el aluminio. Se recomienda secar la humedad de los vidrios diariamente Se recomienda revisar 1 vez al año los sellos de silicona en todas las ventanas ya que con el desgaste puede ingresar la humedad al interior. Es responsabilidad del propietario reponer los sellos periódicamente 4 GARANTIAS DE LA EMPRESA 10 años para daños estructurales: Incluye cualquier falla que comprometa la estructura del edificio 5 años para Instalaciones: Incluye instalaciones de Gas, Agua, Electricidad, etc. 3 años para terminaciones: fallas que no hayan ocurrido producto del desgaste normal de los materiales ni por falta de mantención. Solo fallas encontradas en el Acta de Entrega o por fallas del fabricante. En el caso de estas últimas, las garantías son las siguientes: 1. Pintura 1 año 2. Cerámica en piso y muros 2 años 3. Alfombras 1 año 4. Ventanas de aluminio 1 año 5. Puertas y quincallería 1 año 6. Muebles de cocina 1 año 7. Grifería 1 año

15 5 PROGRAMA MANTENCION DE LA VIVIENDA PARTIDA FRECUENCIA RECOMENDACION Pinturas, barnices Cielos y muros Cada 2 años Pintar Elementos madera Cada 2 años Barnizar Barandas metálicas 1 vez al año Pintar Sellos Sellos silicona ventanas 1 vez al año Sellar Sellos bordes espejo Cada 6 meses Sellar Sellos en artefactos Cada 6 meses Sellar Sellos de llaves (gomas) 1 vez al año Revisar Alfombras 1 vez al año Limpiar Quincallería Bisagras. 1 vez al año Lubricar Grifería Flexibles Cada 2 años Cambiar Instalaciones Gomas que sellan las llaves 1 vez al año Revisar Sifones lavaplatos y lavamanos Cada 6 meses Limpiar Extracción forzada de baños Cada 1 año Limpiar Canaletas y Desagües Constantemente Limpiar NOTA: Los manuales pueden sufrir variaciones y/o modificaciones de acuerdo a las disposiciones y desarrollo del proyecto reservándose el derecho a ello sin necesidad de ser informados. Departamento Post Venta INCONAC S.A. 15

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