RESOLUCIÓN TÉCNICA 31 DE LA FACPCE: NUEVO RUBRO DE PROPIEDADES DE INVERSIÓN

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1 TÍTULO: Resolución técnica 31 de la FACPCE: Nuevo rubro de propiedades de inversión AUTOR/ES: Subelet, Carlos J.; Subelet, María C. PUBLICACIÓN: Profesional y Empresaria (D&G) TOMO/BOLETÍN: XIV PÁGINA: 601 MES: Junio AÑO: 2013 OTROS DATOS: - CARLOS J. SUBELET MARÍA C. SUBELET RESOLUCIÓN TÉCNICA 31 DE LA FACPCE: NUEVO RUBRO DE PROPIEDADES DE INVERSIÓN La Junta de Gobierno de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (FACPCE) aprobó en noviembre de 2011 la resolución técnica 31, que introduce el modelo de revaluación de los bienes de uso -excepto activos biológicos- en las normas contables para las entidades que no aplican las NIIF e incorpora, para esas mismas entidades, la categoría de propiedades de inversión para cuya medición posterior al reconocimiento inicial, además del costo histórico menos depreciaciones acumuladas, admite como alternativa el uso del valor neto de realización. Los autores analizan en esta colaboración las modificaciones referidas al nuevo rubro de propiedades de inversión. 1. INTRODUCCIÓN En noviembre de 2011, la Junta de Gobierno de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (FACPCE) aprobó la resolución técnica 31: Normas contables profesionales: Modificación de las resoluciones técnicas 9, 11, 16 y 17 - Introducción del modelo de bienes de uso excepto activos biológicos, que en adelante denominaremos RT 31. La RT 31 introdujo dos modificaciones de gran importancia en la resolución técnica 17: Normas contables profesionales: desarrollo de cuestiones de aplicación general, las cuales son: a) incorporar el modelo de revaluación para la medición de los bienes de uso (excepto activos biológicos) basado en su valor razonable; y b) crear el rubro de propiedades de inversión para cuya medición se admite el uso del valor neto de realización junto con el costo histórico menos depreciaciones acumuladas. Cabe destacar que el modelo de revaluación aprobado por la RT 31 es un método opcional de medición posterior a su reconocimiento inicial de los bienes de uso, excepto activos biológicos, y se basa en el valor razonable lo que demandó la modificación de la resolución técnica 16: Marco Conceptual de las normas contables profesionales, a los fines de incorporar entre los criterios de medición de los activos al valor razonable. Asimismo, se aprueban modificaciones a la resolución técnica 9: Normas particulares de exposición contable para entes comerciales, industriales y de servicios y la resolución técnica 11: Normas particulares de exposición contable para entes sin fines de lucro, a los fines de incorporar el tratamiento de los rubros específicos de patrimonio neto a los cuales se imputan los saldos por revaluaciones de los bienes que permite la RT 31, la referencia a la exposición en los estados contables de información referida a las revaluaciones practicadas y la nueva categoría de activos, las propiedades de inversión. En las secciones siguientes de este artículo analizaremos con detalle las modificaciones aprobadas por la RT 31, en lo atinente al nuevo rubro de propiedades de inversión. 2. DESARROLLO

2 2.1. Nuevo rubro de propiedades de inversión La RT 31 introduce un nuevo rubro de clasificación de los activos, el cual denomina propiedades de inversión, cuyo alcance y contenido es definido en una nueva sección incorporada a la RT 9 (1), cuyo texto se transcribe a continuación: A.6. Propiedades de inversión Son los bienes inmuebles (terrenos o edificios) destinados a obtener renta (locación o arrendamiento) o acrecentamiento de su valor, con independencia de si esa actividad constituye o no alguna de las actividades principales del ente. Tal como puede apreciarse, la definición anterior se basa en el cumplimiento de dos requisitos fundamentales y simultáneos: a) el primero referido a la naturaleza del activo: debe tratarse de un bien inmueble; y b) el segundo referido al destino al cual es afectado: el cual es obtener una renta mediante su entrega en alquiler o arrendamiento (2), o el incremento de su valor, sin que ello necesariamente deba constituir la actividad principal del ente. Por su parte, la RT 17 (modificada por la RT 31) (3) aclara la situación de las propiedades de inversión que estén siendo utilizadas transitoriamente por su dueño en la producción o el suministro de bienes o servicios o para propósitos administrativos hasta que se decida su venta, las cuales se consideran bienes de uso, y su medición contable se efectuará aplicando los criterios correspondientes a dicho rubro. Como consecuencia de la incorporación del nuevo rubro de Propiedades de inversión, se modifican las definiciones de la RT 9 referidas a los rubros Inversiones (4) y Bienes de Uso (5), a los fines de excluir expresamente a aquellos inmuebles que califican ahora como propiedades de inversión. A los fines de aclarar los efectos del nuevo rubro de Propiedades de inversión sobre las clasificaciones de los inmuebles (terreno y edificio) según la RT 9 antes y después de los cambios introducidos por la RT 31, se transcribe a continuación la respuesta a la pregunta 13 del Informe del CENCyA N 2, Introducción del modelo de revaluación de bienes de uso, excepto activos biológicos, y criterios de medición para las nuevas categorías de activos Propiedades de inversión y Activos no corrientes destinados para la venta (incluyendo los retirados de servicio). Concepto RT 9 antes de la RT 31 RT 31 Inmuebles entregados en Inversiones Propiedades de inversión arrendamiento operativo o desocupadas pero destinadas a tal fin, cuando esa actividad no sea la principal del ente Inmuebles entregados en Bienes de uso Propiedades de inversión arrendamiento operativo o desocupadas pero destinadas a tal fin, cuando esa actividad sea la principal del ente. Inmuebles desocupados y Inversiones Propiedades de inversión destinados a acrecentamiento de valor a largo plazo. Inmuebles no destinados a su venta en el curso ordinario de los negocios pero que se ha decidido vender, se Inversiones Activos no corrientes mantenidos para su venta (ejemplificados en la RT 9 en Otros Activos) encuentran disponibles para tal fin en condiciones habituales para ese tipo de bienes y existe probabilidad alta de venta dentro del año de la fecha de clasificación. Inmuebles que están siendo Bienes de uso Bienes de uso utilizados transitoriamente por el dueño en la producción o suministro de bienes o servicios o para propósitos administrativos hasta que se decida su destino a arrendamiento operativo o venta. Propiedades destinadas a venta o en construcción o desarrollo para su venta, en el curso normal de las actividades del negocio. Bienes de cambio Bienes de cambio A continuación, presentamos unos ejemplos ilustrativos de la nueva clasificación antes indicada. Ejemplos 1 a 3 - Reclasificación de las propiedades Ejemplo 1 BAHE SA tiene como actividad principal operar un centro comercial Shopping Center de cuatro pisos compuesto por 28 locales, un complejo de cines y playa de estacionamiento para los clientes. Los locales y el complejo de cines son alquilados por un plazo de 5 años (con opción de renovación) a un valor estipulado sobre la base de la

3 superficie ocupada medida en m2. BAHE SA clasifica el terreno y el edificio construido dentro del rubro de Bienes de Uso. Solución Con la emisión de la RT 31, BAHE SA debe reclasificar el terreno y la construcción en el rubro Propiedades de Inversión y dejar de incluirlos como Bienes de uso. Ejemplo 2 BAHE SA del ejemplo 1 anterior, posee terrenos que destinará para futuros desarrollos de centros comerciales, los que se incluyen en el rubro de Inversiones. Dichos terrenos se transfieren a Bienes de uso cuando comienza la construcción de centros comerciales. Solución Con la emisión de la RT 31, BAHE SA debe reclasificar los terrenos en el rubro Propiedades de Inversión y dejar de incluirlos como Inversiones. La decisión de destinar los terrenos a construcción de centros comerciales, no implica un cambio de su clasificación como Propiedades de Inversión. Ejemplo 3 BAHE SA del ejemplo 1 anterior, entregó a la compañía constructora DEF SA la propiedad de un terreno a cambio del cual recibirá unidades de departamento y cocheras a construirse, las que serán comercializadas una vez que el proyecto esté en marcha. BAHE SA clasifica las unidades a recibir como Bienes de Cambio. Solución Con la emisión de la RT 31, BAHE SA no debe reclasificar las unidades a recibir Medición posterior al reconocimiento inicial de las propiedades de inversión La RT 17 (6) (modificada por la RT 31) establece que, con posterioridad a su reconocimiento inicial, las propiedades de inversión se medirán alternativamente: a) al costo original menos su depreciación acumulada, o b) a su valor neto de realización. Pero solo se podrán reconocer las ganancias resultantes de que el valor neto de realización es superior a la medición contable anterior del activo, siempre que: a) exista un mercado efectivo para la negociación de los bienes y su valor neto de realización pueda determinarse sobre la base de transacciones de mercado cercanas a la fecha de cierre para bienes similares, o b) el precio de venta esté asegurado por contrato. Si no se cumple alguna de las condiciones anteriores, la medición contable se efectuará al costo original (o al último valor corriente) que se hubiere contabilizado, menos su depreciación acumulada Medición al valor neto de realización Existencia de un mercado efectivo La norma analizada en el párrafo precedente hace referencia a un mercado efectivo, concepto que no resulta ser definido por ella y que es esencial para su correcta aplicación. Acudiendo al Diccionario de la Real Academia Española (7), el término efectivo en su primera acepción indica: 1. adj. Real y verdadero, en oposición a quimérico, dudoso o nominal. A partir de ello puede concluirse que el requisito de mercado efectivo se refiere a que realmente exista un mercado en el cual se pueda negociar el tipo de bien en cuestión, teniendo en cuenta sus características particulares. Es decir, que existan compradores potenciales para el bien en cuestión y prueba de ello son las transacciones ya ocurridas que tienen por objeto bienes similares Inmuebles con precio de venta asegurado por contrato A los fines de determinar si el precio de venta de la propiedad está asegurado por contrato deberá realizarse una cuidadosa evaluación de las cláusulas y términos de los contratos que se refieren a esta. En este punto creemos que no solo se encontrarían comprendidos aquellos contratos que estipulan de manera específica el precio de venta garantizado de la propiedad, sino que también se incluyen aquellos que contienen pautas para su determinación Determinación del valor neto de realización En cuanto a la forma de determinación del valor neto de realización, la RT 17 (8) establece: En la determinación de los valores netos de realización se considerarán: a) los precios de contado correspondientes a transacciones no forzadas entre partes independientes en las condiciones habituales de negociación; b) los ingresos adicionales, no atribuibles a la financiación, que la venta generare por sí (por ejemplo: un reembolso de exportación); c) los costos que serán ocasionados por la venta (comisiones, impuesto a los ingresos brutos y similares);

4 Precios de contado Para determinar el valor neto de realización (VNR) deberá partirse de los valores de venta de contado para transacciones: a) no forzadas y b) celebradas entre partes independientes en las condiciones habituales de negociación. En este punto cabe observar que no es necesaria la intervención de tasadores ni martilleros, solo se debe contar con precios de venta de contado, los cuales pueden observarse de las transacciones realizadas en el mercado, contemporáneas a la fecha de medición Ingresos adicionales por la venta La norma indica expresamente que deberán incluirse en la medición del valor neto de realización los ingresos adicionales que generare la venta por sí, excluyendo los debidos al financiamiento. Aclaramos sobre este punto que los ingresos a considerar no deben corresponder a la retribución por la venta de bienes adicionales y/o la prestación de servicios asociados con la propiedad en cuestión, sino que son aquellos originados exclusivamente por la venta de ella Costos asociados con la venta Los costos asociados con la venta son aquellos que no le resultan reembolsables al vendedor y, para el caso de los inmuebles, podemos incluir como ejemplos: a) Honorarios profesionales intervinientes (entre los que se incluyen escribanos públicos y martilleros); b) impuestos no recuperables que gravan la operación de venta (por ejemplo: impuesto de sellos); c) otros gastos como son las tasas retributivas de servicios de obtención de certificaciones de dominio expedidas por el Registro de la Propiedad inmueble para realizar la venta Aplicación por primera vez de la RT 31 y reclasificación de inmuebles En cuanto a la vigencia de la RT 31, cabe destacar que en su artículo 3, la FACPCE recomienda a los Consejos Profesionales adheridos a ella establecer su aplicación para los ejercicios iniciados a partir del 1/1/2012, permitiendo su aplicación anticipada. En cuanto a su aprobación por los principales Consejos Profesionales de Ciencias Económicas, la RT 31 fue aprobada por el CPCECABA mediante resolución (CD) 127/2011 y por el CPCE de la Provincia de Buenos Aires, mediante resolución (CD) 3455/2012. En ambos casos se ha respetado la fecha de vigencia recomendada por la FACPCE. Ahora bien, en ocasión de aplicar por primera vez las modificaciones aprobadas por la RT 31 en cuanto a las propiedades de inversión, no solo debe realizarse la reclasificación de las propiedades que ahora pasan a integrar la nueva categoría de Propiedades de inversión, sino que también deben considerarse las nuevas normas referidas a su medición. En las siguientes secciones analizaremos en detalle estos dos temas Reclasificación Tal como se mencionó en la sección 2.1, Nuevo rubro de Propiedades de inversión anterior, la creación de la nueva categoría de Propiedades de inversión puede dar lugar a la reclasificación de activos antes incluidos en las categorías de Bienes de Uso o Inversiones. El primer interrogante que se plantea en este aspecto es cuál debe ser el efecto temporal de la reclasificación de las propiedades de inversión, es decir, si su aplicación es retrospectiva o prospectiva. Debido a que la RT 31 no establece expresamente una aplicación prospectiva de sus normas, resultan aplicables las disposiciones de la RT 8 (9) que establecen: Los datos de períodos anteriores se prepararán y expondrán aplicando los mismos criterios de medición contable, de unidad de medida y de agrupamiento de datos utilizados para preparar y exponer los datos del período corriente. Es decir, que deberán aplicarse de manera retrospectiva. Además, cabe tener presente estas otras disposiciones de la RT 8 (10) que estipulan los siguientes requisitos en materia de exposición: F. MODIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN DE EJERCICIOS ANTERIORES. Cuando las modificaciones no se originen en ajustes de resultados de ejercicios anteriores sino que obedezcan a la forma de presentación o a la clasificación de las partidas de los estados contables, también se adecuarán los importes correspondientes a la información de períodos anteriores a exponer en forma comparativa. Cada vez que exista modificación de la información de ejercicios anteriores deberá exponerse: a) la naturaleza de la modificación; b) el importe de cada partida o grupo de partidas que se han adecuado; y c) el motivo de la modificación.

5 En consecuencia, las propiedades existentes al cierre del ejercicio anterior al de aplicación por primera vez de la RT 31, y que a dicha fecha califiquen como propiedades de inversión, deberán reclasificarse al rubro Propiedades de Inversión a los fines comparativos. Creemos que ello podrá realizarse sin problemas significativos, ya que generalmente corresponderá realizar una revisión de la documentación que, estando disponible a la fecha de los estados contables del ejercicio anterior, permitió determinar su clasificación dentro del rubro de Bienes de Uso o Inversiones. Ejercicio 4 - Reclasificación manteniendo el criterio de valuación a costo histórico neto de depreciaciones acumuladas BAHE SA, cuya actividad principal es la construcción de inmuebles para la venta, posee dentro de sus inversiones un edificio dado en un alquiler a otra entidad. El inmueble fue incorporado en el año 2010 a un costo histórico de u.m En el cuadro siguiente se presentan los valores correspondientes al costo histórico y las depreciaciones acumuladas a las fechas de cierre de sus estados contables, correspondientes al inmueble dado en alquiler, junto con los valores correspondientes a otras inversiones de largo plazo (no corrientes). Al 31/12/2010 Al 31/12/2011 Al 31/12/2012 Inmueble dado en Alquiler - Terreno $ $ $ Inmueble dado en Alquiler - Edificio $ $ $ Inmueble dado en Alquiler - Depreciaciones acumuladas edificio ($ ) ($ ) Inmueble dado en Alquiler - Importe contable neto $ $ $ Otras inversiones no corrientes $ $ $ En sus estados contables por el ejercicio cerrado al 31/12/2011, BAHE SA incluyó dentro del rubro de Inversiones del estado de situación patrimonial a los inmuebles alquilados por u.m De modo tal que, en los estados contables correspondientes al ejercicio cerrado el 31/12/2012 (los primeros preparados de acuerdo con las modificaciones introducidas por la RT 31), BAHE SA presentará un estado de situación patrimonial como el que se muestra a continuación: Al 31/12/2012 Al 31/12/2011 Activo Activo no corriente Inversiones (nota 2.2) $ $ Propiedades de Inversión (nota 2.3 y 6) $ $ Nota 2.3 Evolución del costo de adquisición y depreciación acumulada al 31/12/2012: Partida Costo de Depreciaciones Valor adquisición Al inicio Alícuota Cargo del Al cierre residual promedio ejercicio Terrenos Edificios % Evolución del costo de adquisición y depreciación acumulada al 31/12/2011: Partida Costo de Depreciaciones Valor adquisición Al inicio Alícuota Cargo del Al cierre residual promedio ejercicio Terrenos Edificios % Nota 6: Modificación de información de ejercicios anteriores Como consecuencia de la aprobación de la RT 31 de la FACPCE, con vigencia para los ejercicios iniciados a partir del 1/1/2012, entre otras modificaciones, se crea el rubro de Propiedades de Inversión, el cual incluye bienes inmuebles (terrenos o edificios) destinados a obtener renta (locación o arrendamiento) o acrecentamiento de su valor, con independencia de si esa actividad constituye o no alguna de las actividades principales del ente. En virtud de ello y a los fines comparativos, BAHE SA reclasifica en el rubro de Propiedades de Inversión al inmueble dado en alquiler que fuera incluido por valor de u.m dentro del rubro de Inversiones en el estado de situación patrimonial cerrado al 31/12/ Cambio del criterio de medición a VNR por aplicación de nuevas normas

6 Otra situación que puede ocurrir junto con la aplicación por primera vez de la RT 31, es que la entidad decida medir a las propiedades de inversión adoptando la alternativa del VNR. En dicho caso, además de cumplirse con los requisitos estipulados por la RT 31, deberá darse cumplimiento a la RT 17 (11) que dispone: 2.7. Consistencia en la aplicación de criterios alternativos Cuando las normas contables profesionales permitan la aplicación de criterios alternativos, el que se seleccione deberá ser aplicado consistentemente a todas las partidas de similar naturaleza.. Es decir, que el nuevo criterio de medición para las propiedades de inversión no puede aplicarse de manera parcial para ciertos inmuebles, sino que una vez optado por un criterio, deberá aplicárselo a todas las partidas que integran el rubro, ello sin perjuicio de cumplir con los requisitos particulares establecidos por la RT 17 (modificada por la RT 31) que hemos analizado en la sección 2.2, Medición posterior al reconocimiento inicial de las Propiedades de inversión. En este caso, además de la reclasificación de los inmuebles en el nuevo rubro de Propiedades de Inversión, existiría un cambio en la norma de medición respecto de la aplicada en el ejercicio anterior, situación que según la RT 17 (12) da lugar a modificaciones de resultados de ejercicios anteriores. De modo tal que la diferencia entre la medición al valor neto de realización y la medición al costo anterior de los inmuebles existentes a la fecha de cierre del período contable anterior presentado a los fines comparativos (que es el inicio del período contable corriente), debe imputarse como un ajuste de resultados de ejercicios anteriores (AREA). Ello implica que deberá contarse con información para determinar de manera fiable el VNR correspondiente a la fecha de cierre del ejercicio anterior. Sobre este punto la RT 8 (13) dispone: Cuando la aplicación por primera vez de una norma o criterio contable o la corrección de un error determine la obligación de modificar la información de periodos anteriores a exponer en forma comparativa, el ente procederá a efectuar dicha modificación, salvo que y en la medida en que fuera impracticable determinar los efectos del cambio. En este caso, el ente deberá dejar constancia en la información complementaria de que la información comparativa no pudo ser modificada y de las circunstancias que hicieron impracticable tal modificación. Es impracticable modificar la información de períodos anteriores por un cambio de norma o criterio contable o por corrección de un error cuando: a) los efectos de la aplicación retroactiva no sean determinables, como por ejemplo si en el período cuya información deba modificarse no se hubieran recopilado los datos necesarios para tal modificación y no resulte factible su reconstrucción; b) se requiera efectuar estimaciones significativas relativas a transacciones, eventos o condiciones de ese período anterior y no se cuente con evidencias de las circunstancias que en el existían, que permitan efectuar tales estimaciones; o c) no pueda establecerse si las evidencias disponibles ya existían a la fecha en que los estados contables a modificar fueron originalmente emitidos o si se trata de evidencias basadas en información posterior a esa fecha a las que no corresponde dar efecto retroactivo. Asimismo, en cuanto a las normas de exposición sobre las modificaciones de la información resultantes de ajustes de ejercicios anteriores, la RT 8 (14) dispone: Cuando por aplicación de las normas del punto 4.10 (Modificaciones a resultados de ejercicios anteriores) de la segunda parte de la resolución técnica 17 (Normas contables profesionales: desarrollo de cuestiones de aplicación general) se computen ajustes de ejercicios anteriores: a) Deberá exponerse su efecto sobre los saldos iniciales que se presenten en el estado de evolución de patrimonio neto y, cuando correspondiere, en el estado de flujo de efectivo. b) Deberán adecuarse las cifras correspondientes al (o a los) período (s) precedente (s) que se incluyan como información comparativa. Cuando las modificaciones no se originen en ajustes de resultados de ejercicios anteriores sino que obedezcan a la forma de presentación o a la clasificación de las partidas de los estados contables, también se adecuarán los importes correspondientes a la información de periodos anteriores a exponer en forma comparativa. Cada vez que exista modificación de la información de ejercicios anteriores deberá exponerse: a) la naturaleza de la modificación; b) el importe de cada partida o grupo de partidas que se han adecuado; y c) el motivo de la modificación. Cuando sea impracticable determinar los efectos del cambio de una norma o de un criterio contable o de la corrección de un error sobre la información comparativa en uno o más periodos anteriores para los que se presente información, la entidad modificara los saldos iniciales de los activos y pasivos al principio del periodo más antiguo para el que la modificación retroactiva sea practicable, que podría ser el propio periodo corriente, y efectuara el correspondiente ajuste a los saldos iniciales de cada componente del patrimonio que se vea afectado para ese periodo. La aplicación retroactiva a un periodo anterior será impracticable a menos que sea posible determinar el efecto acumulado de tal aplicación retroactiva sobre los saldos del estado de situación patrimonial tanto al inicio como al cierre de ese periodo. Toda adecuación de la información comparativa correspondiente al (o a los) periodo (s) precedente (s) no afectan a los estados contables correspondiente (s) a ese (o a esos) periodo (s) originalmente emitidos, ni a las decisiones tomadas en base a él (o a ellos).

7 Finalmente, en caso de que fuera impracticable la determinación del efectivo acumulado de un cambio de norma o de criterio contable o la corrección de errores de ejercicios anteriores, la RT 8 (15) establece: Cuando como consecuencia de un cambio de norma o de criterio contable o de la corrección de un error de ejercicios anteriores corresponda modificar la información de ejercicios anteriores, pero resulte impracticable la determinación del efecto acumulado sobre los saldos al inicio de uno o más períodos anteriores y por lo tanto no pueda adecuarse la información a exponer en forma comparativa, la entidad deberá exponer en la información complementaria: a) el motivo que hace impracticable la adecuación de las cifras comparativas, una descripción de cómo y desde cuándo se ha aplicado el cambio en la política contable o se ha realizado la corrección del error; y b) la naturaleza de las modificaciones que tendrían que haberse realizado en caso de no existir la impracticabilidad. Ejercicio 5 - Reclasificación con aplicación retroactiva del VNR Retomemos el ejemplo 4 anterior (16) con los mismos datos originalmente indicados, pero supongamos que BAHE SA determinó los siguientes valores netos de realización para el inmueble dado en locación en las fechas que se indican a continuación: Al 31/12/2010 Al 31/12/2011 Al 31/12/2012 Valor de venta - Inmueble dado en alquiler $ $ $ Gastos de venta - Inmueble dado en alquiler ($ ) ($ ) ($ ) Valor neto de realización - Inmueble dado en $ $ $ Otras inversiones no corrientes $ $ $ Como consecuencia de la aplicación retroactiva del criterio de medición a VNR al 31/12/2011, se determina la siguiente diferencia respecto de la medición a costo histórico menos depreciación acumulada originalmente realizada: Concepto Al 31/12/2011 Valor neto de realización - Inmueble dado en alquiler $ Costo histórico neto de depreciación acumulada - Inmueble dado en alquiler ($ ) Diferencia (Ajuste de resultados de ejercicios anteriores) $ De modo tal, que en los estados contables correspondientes al ejercicio cerrado el 31/12/2012 (los primeros preparados de acuerdo con las modificaciones introducidas por la RT 31), BAHE SA presentará un estado de situación patrimonial como el que se muestra a continuación: Al 31/12/2012 Al 31/12/2011 Activo Activo no corriente Inversiones (nota 2.2) $ $ Propiedades de Inversión (nota 2.3 y 6) $ $ Nota 2.3 El detalle del inmueble medido a valor neto de realización al 31/12/2012 (comparativo con el ejercicio anterior) es el siguiente: Al 31/12/2012 Al 31/12/2011 Inmuebles (Terreno y Edificios) $ $ El Estado de Evolución del Patrimonio Neto por el ejercicio cerrado al 31/12/2012, es el siguiente: Saldo al inicio AREA (nota 6) Saldo al inicio ajustado Distribución según AGO 20/4/2012 Resultado del Aporte de los propietarios Ganancias reservadas Resultados no Total al 31/12/2012 Total al 31/12/2011 Capital social Total Reserva legal Total asignados (1.000)

8 ejercicio Saldo al 31/12/2012 Saldo al 31/12/ Nota 6: Modificación de información de ejercicios anteriores El rubro Resultados no asignados al 31/12/2011 fue modificado para incluir una utilidad de u.m en concepto de ajuste de resultados de ejercicios anteriores, originado en el ajuste retroactivo por cambio en la valuación de las propiedades de inversión. El criterio de medición anteriormente aplicado es el costo histórico neto de depreciaciones acumuladas, aplicándose en el presente ejercicio el valor neto de realización. Asimismo, se han reclasificado a los fines comparativos los inmuebles incluidos originalmente en el rubro Inversiones para integrar las Propiedades de Inversión en su estado de situación patrimonial al 31/12/2011, los que presentan por u.m su valor neto de realización a dicha fecha. Los cambios antes indicados, surgen como resultado de la emisión de la RT 31 de la FACPCE, con vigencia para los ejercicios iniciados a partir del 1/1/2012 y el cambio de criterio de valuación realizado por la Sociedad dentro de los criterios alternativos permitidos Cambio en la opción del criterio de medición con posterioridad a la aplicación inicial de la RT 31 En el caso de que, con posterioridad a la aplicación inicial de la RT 31, una entidad decida cambiar de criterio de medición para los inmuebles que integran la categoría de Propiedades de Inversión, deberá cumplir con las condiciones establecidas en la RT 17 (17) que indican: 2.7. Consistencia en la aplicación de criterios alternativos El cambio entre dos criterios alternativos solo podrá efectuarse cuando: a) de ello resulte un mejor cumplimiento de la sección 3 (Requisitos de la información contenida en los estados contables) de la segunda parte de la resolución técnica 16, y b) se dé cumplimiento a lo establecido en la sección 4.10 (Modificación a resultados de ejercicios anteriores) de esta resolución técnica. Asimismo, a los fines de la realización del cambio de criterio de medición, resultan aplicables las disposiciones de la RT 8 (18) que requieren la aplicación en los períodos contables anteriores de los mismos criterios de medición empleados en el período contable corriente. Ello implica que el nuevo criterio de medición contable deberá aplicarse de manera retrospectiva. El cambio en la norma de medición contable respecto de la aplicada en el ejercicio anterior, según lo normado por la RT 17 (19), da lugar a modificaciones de resultados de ejercicios anteriores. De modo tal que la diferencia entre el valor resultante de aplicar el nuevo criterio de medición contable y el importe contable, ambos referidos a la fecha de cierre del período contable anterior presentado a los fines comparativos (que es el inicio del período contable corriente), debe imputarse como un ajuste de resultados de ejercicios anteriores (AREA). Ello implica que deberá contarse con información para aplicar de manera fiable el nuevo criterio de medición contable a la fecha de cierre del ejercicio anterior. En caso de que resultara impracticable determinar los efectos del cambio sobre la información correspondiente a períodos anteriores, son aplicables las disposiciones de la RT 8 (20) ya analizadas. Además, recordemos que en cuanto a las normas de exposición sobre las modificaciones de la información resultantes de ajustes de ejercicios anteriores como consecuencia de un cambio voluntario de criterio de medición contable, deberán aplicarse las disposiciones de la RT 8 (21) que se han analizado en la sección anterior. Finalmente, en caso de que fuera impracticable la determinación del efectivo acumulado del cambio de criterio de medición contable, resulta de aplicación la RT 8 (22) que hemos analizado anteriormente Reclasificaciones de activos o pasivos Cuando con posterioridad a la aplicación por primera vez de los cambios introducidos por la RT 31, y por decisión de los cuerpos directivos competentes de la entidad, se modificara la intención respecto a, y el destino de, los inmuebles que conlleve a que estos pasen a integrar o dejen de formar parte del rubro de Propiedades de Inversión, a los fines de efectuar la reclasificación de los activos en cuestión, serán de aplicación las disposiciones de la RT 17 (23) que transcribimos a continuación: Cuando un activo o un pasivo: a) deje de pertenecer a una categoría para cuya medición contable deban emplearse importes históricos (por ejemplo, costos o costos menos depreciaciones); y b) comience a pertenecer a una categoría para cuya medición contable deban emplearse valores corrientes o costos de cancelación, la diferencia entre las mediciones contables nueva y anterior (calculada a la fecha de la reclasificación) se imputará al resultado del ejercicio. Cuando un activo o un pasivo: a) deje de pertenecer a una categoría para cuya medición contable deban emplearse valores corrientes o costos de cancelación; y

9 b) comience a pertenecer a una categoría para cuya medición contable deban emplearse importes históricos, la medición contable a la fecha de la reclasificación pasará a considerarse como una medición original a los fines de aplicar las normas contables correspondientes a la nueva categoría. Una cuestión que podría generar dudas en este aspecto es que la norma transcripta hace referencia a nuevos criterios de medición contable que deban aplicarse con motivo del cambio de categoría del activo o pasivo en cuestión, pero en el caso de las Propiedades de Inversión, se establecen dos criterios de medición alternativos y la entidad elige cuál de ellos aplicar. En nuestra opinión, se incluyen en esta norma los casos en los cuales la entidad elige un criterio de medición entre los que se admiten para la nueva categoría, puesto que dicho criterio es uno de los que deben aplicarse, y ello es posible como consecuencia de la decisión del ente que dio origen al cambio de destino y reclasificación del activo en cuestión. Entonces puede ocurrir, por ejemplo, que la entidad cambie el destino de los inmuebles originalmente valuados a costo histórico neto de depreciaciones acumuladas incluidos en Bienes de Uso, los reclasifique a Propiedades de Inversión y opte por medirlos a VNR. La diferencia entre el VNR y el costo histórico neto de depreciaciones acumuladas a la fecha de reclasificación, debe imputarse al resultado del ejercicio en el que tenga lugar la reclasificación. A los fines de ilustrar la norma antes transcripta, a continuación presentamos algunos ejemplos. Ejemplo 6 BAELO SA, una empresa constructora, posee un predio adquirido originalmente con fines de obtener una ganancia con el aumento de su valor de mercado. Dicho inmueble fue clasificado como Propiedades de Inversión en sus estados contables por el ejercicio cerrado al 31/12/2012 y valuado a su valor neto de realización a dicha fecha de u.m Al 15/3/2013 se produjo una modificación en la normativa municipal de edificación por la cual se permite, en la zona, la construcción de edificios de más de 5 pisos, razón por la cual el Directorio de BAELO SA decide cambiar el destino del predio para construir sobre él un edificio residencial de 8 pisos que destinará a la venta. Solución El 15/3/2013 BAELO SA reclasifica el inmueble al rubro de Bienes de Cambio y deja incluirlo en Propiedades de Inversión. El nuevo costo a partir de la reclasificación es su anterior valor contable (valor neto de realización) de u.m Ejemplo 7 BAELO SA, la empresa del caso anterior, posee un inmueble que destina como asiento de sus oficinas administrativas. Dicho inmueble fue clasificado como Bienes de Uso en sus estados contables por el ejercicio cerrado al 31/12/2012 y medido a su costo histórico neto de depreciaciones acumuladas a dicha fecha por u.m A partir del 15/3/2013, BAELO SA traslada sus oficinas administrativas a un edificio céntrico y decide destinar a locación el inmueble antes ocupado. El costo histórico neto de depreciaciones acumuladas a la fecha de cambio de su destino ascendía a u.m y el valor neto de realización a dicha fecha es de u.m Solución El 15/3/2013 BAELO SA reclasifica el edificio del rubro de Bienes de Uso y pasa a integrar el rubro de Propiedades de Inversión, optando por medirlo a su valor neto de realización. La nueva medida contable para el edificio a partir de la reclasificación es su valor neto de realización de u.m , y la ganancia de u.m (u.m u.m ) resultante, es reconocida en el resultado del ejercicio cerrado al 31/12/2013. Notas: [1:] RT 9, Segunda parte, capítulo III, sección A.6. [2:] Se refiere a los arrendamientos operativos, ya que por aplicación de la RT 18, segunda parte, sección 4.3 el arrendador de un arrendamiento financiero deja de reconocer el activo arrendado, debiendo reconocer una cuenta a cobrar por el valor descontado de a) las cuotas mínimas por el arrendamiento y b) cualquier valor residual no garantizado [3:] RT 17, Segunda parte, sección [4:] RT 9, Segunda parte, capítulo III, sección A.2. [5:] RT 9, Segunda parte, capítulo III, sección A.5. [6:] RT 17, Segunda parte, sección [7:] Vigésima segunda edición, consultada en línea [8:] RT 17, Segunda parte, sección [9:] RT 8, segunda parte, capítulo II, sección E [10:] RT 8, segunda parte, capítulo II, sección F [11:] RT 17, segunda parte, sección 2.7. [12:] RT 17, segunda parte, sección [13:] RT 8, segunda parte, capítulo II, sección E, penúltimo párrafo [14:] RT 8, segunda parte, capítulo II, sección F [15:] RT 8, segunda parte, capítulo VII, sección B.14, último párrafo [16:] A los fines de simplificar el ejemplo omitiremos considerar los efectos sobre el impuesto a las ganancias determinado por el método diferido [17:] RT 17, segunda parte, sección 2.7. [18:] RT 8, segunda parte, capítulo II, sección E [19:] RT 17, segunda parte, sección [20:] RT 8, segunda parte, capítulo II, sección E, penúltimo párrafo

10 [21:] RT 8, segunda parte, capítulo II, sección F [22:] RT 8, segunda parte, capítulo VII, sección B.14, último párrafo [23:] RT 17, segunda parte, sección 2.3.