EXPERTO UNIVERSITARIO EN DIRECCIÓN Y GESTIÓN ECONÓMICA-FINANCIERA DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

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1 UNIVERSIDAD NACIONAL DE EDUCACIÓN A DISTANCIA FUNDACIÓN GENERAL DE LA UNED EXPERTO UNIVERSITARIO EN DIRECCIÓN Y GESTIÓN ECONÓMICA-FINANCIERA DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS MATERIAL DIDÁCTICO PRIMER CUATRIMESTRE Módulos 1, 2, 3 y 4

2 ÍNDICE CAPÍTULO 1 INTRODUCCIÓN AL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN 1.1. DELIMITACIÓN Y CLASIFICACIÓN Definición Tipología RASGOS BÁSICOS CONTEXTO MACROECONÓMICO: CONTABILIDAD NACIONAL Evolución Demanda Oferta DATOS BÁSICOS DEL SECTOR Consumos intermedios Participación de los distintos subsectores Estructura de la construcción Valor de la producción Consumos Intermedios Coste de personal Compras de bienes y servicios consumidos Valor añadido bruto al coste de los factores Volumen de negocio Excedente bruto de explotación Principales ratios económicos Estructura Empresarial Tamaño de empresa Grupos de actividad Forma jurídica Peso del sector LOS COSTES DE LA CONSTRUCCIÓN Revisión Evolución Tipo de obra EVOLUCIÓN DE LA ACTIVIDAD CONSTRUCTORA Comparación con el PIB Ingeniería Civil Edificación EL CICLO DE LA CONSTRUCCIÓN EL MERCADO DE TRABAJO Empleo Temporalidad Tasa de paro PRECIOS... 55

3 1.10.EFECTOS ECONÓMICOS DE LA INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURAS Tipología Resultados LA ACTIVIDAD INTERNACIONAL La actividad constructora en la zona euro El desarrollo internacional de las empresas españolas INVESTIGACIÓN, DESARROLLO E INNOVACIÓN (I + D + ì) Introducción Obstáculos Factores favorables a la innovación Diagnósticos y recomendaciones sobre las empresas Diagnósticos y recomendaciones sobre el Sistema Público de I+D El mercado de construcción EVOLUCIÓN DE LA ACTIVIDAD EVOLUCIÓN DE LA LICITACIÓN PÚBLICA LA INVERSIÓN CONCESIONAL EL PLAN ESTRATÉGICO DE INFRAESTRUCTURAS Y TRANSPORTE (PEIT) Actuaciones en carreteras y ferrocarriles Carreteras Ferrocarriles Marco económico y financiero De los objetivos del PEIT al Marco Económico Fuentes de financiación Las inversiones en infraestructuras de transporte en los últimos años Condicionantes para la inversión y financiación de las infraestructuras del PEIT Estimación económica de las actuaciones del PEIT Estrategia de financiación del PEIT EVOLUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN RESIDENCIAL LA OFERTA DE SUELO El proceso de transformación del suelo Características de la oferta de suelo DEMANDA: FACTORES ESTRUCTURALES LA POBLACIÓN Evolución Movimiento Natural Estructura por edades TAMAÑO DEL HOGAR EL EMPLEO RENTA Y RIQUEZA EL IMPACTO DE LA INMIGRACIÓN TIPOS DE INTERÉS FACTORES COYUNTURALES IMPACTOS SOBRE PRECIOS LA BURBUJA INMOBILIARIA

4 1.29. PRECIOS DE LA VIVIENDA Evolución Precios y antigüedad Evolución Territorial Comunidades Autónomas Tamaño de Municipios Zonas geográficas (interior/costa) LA VIVIENDA EN EL IPC PRECIOS DEL SUELO FINANCIACIÓN Evolución Evolución del Saldo Vivo del Crédito Hipotecario ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA Concepto Evolución de la accesibilidad Ejemplos Esfuerzo sobre la renta familiar por Comunidades Autónomas LAS NECESIDADES DE VIVIENDA Planes de vivienda La promoción de viviendas LA VIVIENDA DE ALQUILER LA REHABILITACIÓN Evolución de la actividad Tipo de obras de rehabilitación EDIFICACIÓN NO RESIDENCIAL LA INVERSIÓN INMOBILIARIA EXTRANJERA Evolución Factores explicativos ANÁLISIS DE COYUNTURA: CRISIS INMOBILIARIA Recesión y crisis inmobiliaria Crisis inmobiliaria española: Ajuste de la oferta Crisis inmobiliaria española: Ajuste de precios Factores explicativos Comparación internacional de la crisis inmobiliaria Crisis inmobiliaria generalizada Factores de riesgo Previsión de la duración e intensidad del ajuste BIBLIOGRAFÍA ANEXO 1. NOTAS DE CONTABILIDAD NACIONAL ANEXO 2. TABLAS INPUT-OUTPUT ANEXO 3. ENCUESTA DE LA ESTRUCTURA DE LA CONSTRUCCIÓN ANEXO 4. ESTADÍSTICAS DE SEOPAN ANEXO 5. CLASIFICACIÓN NACIONAL DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (CNAE)

5 CAPÍTULO 2 FUENTES DE INFORMACIÓN PARA EL CONOCIMIENTO DEL SECTOR 2.1. INTRODUCCIÓN INFORMACIÓN ECONÓMICA INFORMACIÓN DEMOGRÁFICA INFORMACIÓN LABORAL INFORMACIÓN SECTOR CONSTRUCCIÓN INFORMACIÓN VIVIENDA INFORMACIÓN FINANCIERA OTRAS FUENTES DE DATOS REFERENCIAS CAPÍTULO 3 CONTABILIDAD SECTORIAL 3.1. INTRODUCCIÓN A LA CONTABILIDAD Conceptos básicos El Ciclo Contable Cuentas Anuales PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD Introducción Principales cambios normativos Estructura del PGC Marco conceptual Cuentas Anuales: Imagen Fiel Requisitos de la información a incluir en las cuentas anuales Principios Contables Elementos de las Cuentas Anuales Criterios de Registro o Reconocimiento Contables de los Elementos de las Cuentas Anuales Criterios de valoración Principios y normas de contabilidad generalmente aceptados Cuentas anuales Introducción Elementos de las cuentas anuales Criterios de registro o de reconocimiento contable de las cuentas anuales Requisitos formales de las cuentas anuales Normas comunes al balance, la cuenta de pérdidas y ganancias y el estado de cambios en el patrimonio neto

6 Documentos obligatorios en las cuentas anuales El balance La cuenta de pérdidas y ganancias El Estado de Cambios en el Patrimonio Neto El Estado de Flujos de Efectivo La memoria Cuadro de cuentas Introducción Definiciones y relaciones contables Plan General de Contabilidad de pequeñas y medianas empresas Requisitos de Aplicación Estructura Principales diferencias entre el PGCPYMES y el PGC PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD DE EMPRESAS INMOBILIARIAS Concepto y clasificación de Empresas inmobiliarias Aspectos específicos del sector inmobiliario Registro de inmuebles Inmovilizado Amortización Provisiones Existencias Registro de Compras Adquisiciones en Régimen de Aportación Adquisición de edificios por cobro de créditos Registro de Ingresos y Ventas Registro de Préstamos Hipotecarios Subrogables Registro de la Cartera de Clientes Provisión para Insolvencias Relaciones con el Contratista Registro del Impuesto sobre el Valor Añadido Intereses intercalarios Contabilización del Impuesto de Sociedades Balance de Situación Cuenta de Pérdidas y Ganancias Distribución de Beneficios Cuadro de Financiación ANÁLISIS ECONÓMICO-FINANCIERO DE LA EMPRESA INMOBILIARIA MEDIANTE DOCUMENTACIÓN CONTABLE Introducción Rentabilidad Económica y Financiera Equilibrio Financiero y Fondo de Maniobra PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS Introducción Referencias históricas Ámbito de aplicación Problemática contable de la empresa constructora

7 Diferencias en el cuadro de cuentas Existencias Gastos iniciales de anteproyecto y proyecto Obras en curso Trabajos auxiliares Acreedores y Deudores por operaciones de tráfico Subcontratistas y otros acreedores varios Obra ejecutada pendiente de certificar Obra certificada por anticipado Provisiones Provisión para indemnizaciones del personal Indemnizaciones Provisión para terminación de obra Provisión para pérdidas por obras Variaciones en las Cuentas anuales y Normas de valoración Métodos de determinación de los ingresos por ventas Introducción Método del porcentaje de realización Método del contrato cumplido Grado de utilización de los métodos de imputación de ingresos CONTABILIDAD DE COSTES Introducción Costes Concepto Tipos de costes Métodos de control de costes Tipos Métodos de costes parciales Métodos de costes totales Punto de equilibrio El método de costes completos Método de secciones homogéneas Concepto Funcionamiento El método de costes ABC Análisis de desviaciones Causas Análisis de desviaciones desde la contabilidad Análisis de desviaciones según el método de costes empleado 566 BIBLIOGRAFÍA ANEXO 1. MODELOS DE CUENTAS ANUALES ANEXO 2. MODELOS DE CUENTAS ABREVIADAS ANEXO 3. VARIACIONES EN LAS CUENTAS ANUALES ANEXO 4. VARIACIONES EN LAS NORMAS DE VALORACIÓN

8 CAPÍTULO 4 GESTIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA 4.1. FUNCIÓN FINANCIERA ORGANIGRAMA DEL DEPARTAMENTO FINANCIERO ANÁLISIS FINANCIERO Cuadro de mando operativo Cuadro de financiación anual Ejemplo Ratios financieros Conceptos básicos Principales ratios financieros Ejemplo Otros ratios financieros La tesorería de la empresa y el flujo de caja (cash-flow) Nivel de tesorería El flujo de caja Otros indicadores PRESUPUESTO DE OBRA Conceptos básicos Estudio de mediciones Estudio de precios Presupuestos parciales y generales RENTABILIDAD DE LAS OPERACIONES DE CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIA Condiciones Rentabilidad estática Actualización y Rentabilidad dinámica SELECCIÓN DE INVERSIONES Introducción Criterios de selección de inversiones Criterios estáticos Criterios dinámicos Caso de los impuestos El riesgo Amortización FINANCIACIÓN Tipos de instrumentos Criterios Financiación propia Financiación ajena Préstamos obligacionistas Crédito al proveedor Descuento por pronto pago Créditos

9 Préstamos La hipoteca OTROS SISTEMAS DE FINANCIACIÓN Leasing Renting Factoring Project Finance BIBLIOGRAFÍA