FUNDAMENTOS DE CLASIFICACIÓN DE RIESGO AC Capitales SAFI S.A. Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria Analista: Silvana Zafra R.

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1 Sesión de Comité N 23/2015: 27 de mayo del 2015 Información financiera auditada al 31 de diciembre del 2014 Av. Benavides 1555, Ofic. 605 Miraflores, Lima 18 Perú FUNDAMENTOS DE CLASIFICACIÓN DE RIESGO AC Capitales SAFI S.A. Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria Analista: Silvana Zafra R. szafra@class.pe El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria ( FIMI ) fue constituido en 1997 por un plazo de 22 años, iniciando sus operaciones en setiembre de ese mismo año. El objetivo principal del Fondo es realizar inversiones en el sector inmobiliario, ya sea par a renta, o a través de asociaciones en participación para venta de inmuebles. El FIMI es administrado por AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. ( la SAFI ), empresa administradora de fondos de inversión, subsidiaria de Apoyo Consultoría, entidad perteneciente al Grupo Apoyo. Al cierre de diciembre del 2014, el FIMI mantiene activos totales por S/ millones y un valor cuota ascendente a US$ para cada una de las cuotas suscritas y pagadas. El Fondo ha distribuido a sus partícipes en devoluciones de capital y ganancias acumuladas, US$ millones hasta el 2014, alcanzando, a la fecha, una tasa interna de retorno, neta de comisiones, de 20.15%. Clasificaciones Vigentes Cuota de Participación del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria Riesgo Crediticio Riesgo de Mercado Perspectivas Af M2 Estables FUNDAMENTACION La categoría de clasificación de riesgo otorgada al Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria se fundamenta en: La adecuada administración del Fondo, y la experiencia acumulada en la administración de inversiones inmobiliarias por parte de AC Capitales. Los esquemas de inversión desarrollados, entre los que destacan los acuerdos de inversión con diferentes grupos inmobiliarios para el desarrollo de proyectos de vivienda, comerciales y de oficinas. La composición de la cartera de inversión, entre oficinas, viviendas, retailers y almacenes, a su vez, diversificada en inversiones inmobiliarias, en acciones en empresas inmobiliarias y en asociaciones en participación. La rentabilidad obtenida a partir de las inversiones realizadas, que ha generado hasta la fecha distribuciones (capital y ganancias acumuladas) por US$ millones, equivalentes a 1.31 veces el capital invertido a la fecha. Las perspectivas del crecimiento del PBI en el año 2015, que se piensa que impulsarían al sector construcción a un crecimiento de 4.7%, que implica la continuidad en el desarrollo de los proyectos inmobiliarios. Las perspectivas favorables del FIMI en su participación en los nuevos negocios, así como en la ejecución de nuevos proyectos en asociación con inmobiliarias. Se han considerado factores adversos, como: El riesgo existente en el sector inmobiliario y su relación con la evolución de la situación económica nacional, lo que está actualmente determinando cierto retraso en el inicio de algunos proyectos. La inexistencia de un mercado secundario para la negociación de cuotas de participación del Fondo. Principales Indicadores financieros En miles de nuev os soles de diciembre del 2014 AC CAPITALES SAFI S.A Total Activos 20,392 37,643 30,998 Total Pasivos 6,133 15,225 14,024 Patrimonio 14,259 22,417 16,974 Ingresos 15,991 36,191 16,277 Resultado Operacional 9,327 21,879 9,196 Utilidad neta 6,448 14,840 5,825 Rentabilidad patrimonial 46.64% 80.93% 29.57% Liquidez corriente Deuda / Patrimonio FIMI Valor de C uota (US$) Activos Inmobiliarios 232, , ,515 Acciones en empresas inmobiliarias 34,966 30,364 47,659 Asociación en Participación 74,075 58,771 47,390 Total Pasivos 52,241 22,204 6,613 Total Patrimonio 347, , ,109 Ingreso por Actividades Ordinarias 22,543 21,697 15,085 Ingresos por Venta de Inversiones 39,494 96,532 0 Utilidad Operacional Neta 105,896 66,856 56,828 Utilidad del ejercicio 102,765 60,789 57,202 Nota: Las cifras han sido ajustadas a soles constantes de diciembre del 2014

2 La iliquidez que se puede presentar ante la necesidad perentoria de liquidar inversiones inmobiliarias. La creciente competencia en el sector inmobiliario y de construcción. El riesgo cambiario, dado que parte de los ingresos por venta de inversiones inmobiliarias y las rentas recibidas, así como los pasivos están expresados en dólares americanos. El FIMI tiene como objetivo invertir sus recursos principalmente en bienes raíces y en valores relacionados a bienes raíces, manteniendo inversiones en distintos segmentos: oficinas (30.00%), almacenes (20.00%), viviendas (29.00%) y locales comerciales (21.00%). Al 31 de diciembre del 2014, el capital total invertido en el portafolio del FIMI ascendió a US$ millones, entre inversiones en el portafolio (52.92%, US$ millones) 1 y desinversiones a lo largo de su vida útil (47.08%, US$ millones). Al cierre de diciembre del 2014, las inversiones inmovilizadas (inversiones en proyectos inmobiliarios, inversiones en asociadas e inversiones inmobiliarias) están valorizadas contablemente en US$ millones 2 (S/ millones), entre inversiones destinadas a la renta (81.19%) e inversiones destinadas a la venta (18.81%). Con relación a los activos destinados para la renta, el FIMI es propietario de tres inversiones en edificios de oficinas y dos almacenes de depósito, con un nivel de ocupación de % (a excepción de un almacén cuya ocupación es de 95.00%, al cierre del 2014). Además, mantuvo accionariado en una empresa que fue vendida en enero del 2015 (Ekimed S.A.C.). En cuanto a los proyectos destinados para la venta, el FIMI posee inversiones en seis proyectos inmobiliarios vía el mecanismo asociación en participación y un terreno de propiedad del Fondo. Las inversiones que el FIMI mantuvo en su portafolio al cierre del 2014, desde el inicio de sus actividades, han registrado un valor realizado de US$ millones, correspondiente a rentas, devoluciones y dividendos, mientras que las salidas ejecutadas por el FIMI han representado un valor realizado por US$ millones, totalizando US$ millones por devoluciones de las inversiones realizadas a lo largo de su vida útil, ya sea por rentas percibidas y desinversiones de activos. A diciembre del 2014, los partícipes han recibido distribuciones acumuladas por US$ millones (US$ millones por dividendos pagados y US$ millones por devoluciones de capital), lo que se traduce en una Tasa Interna de Retorno, neta de comisiones, de 20.15%. Al 31 de diciembre del 2014, el FIMI registró activos totales por S/ millones, de los cuales 93.53% corresponden a inversiones inmovilizadas bajo su administración (S/ millones). Los pasivos del Fondo ascendieron a S/ millones al cierre de diciembre del 2014, compuestos principalmente por cuentas por pagar corrientes y por una deuda bancaria por un saldo de S/ millones. El patrimonio del FIMI, al cierre de diciembre del 2014, ascendió a S/ millones, 5.09% menor a lo registrado a diciembre del 2013 (S/ millones a valores constantes), debido a las tres reducciones de capital entre enero y julio del 2014 por un total de S/ millones (US$ millones). Al 31 de diciembre del 2014, el valor de la cuota de participación del Fondo ascendió a US$ , superior al reportado a diciembre del 2013 (US$ ). El aumento en el valor cuota responde a: (i) revaluación de los inmuebles de renta según la valorización realizada en diciembre del 2014; (ii) utilidades generadas en los últimos doce meses provenientes de alquileres de los inmuebles, ventas de activos y proyectos de desarrollo inmobiliario; y (iii) reducciones de capital realizadas durante el año 2014 por un total de ,972 cuotas. PERSPECTIVAS Las perspectivas respecto a la categoría de clasificación de riesgo de las cuotas de participación del FIMI se mantienen estables, debido a las características y avances en las inversiones que conforman el portafolio del Fondo. Por el lado de la oferta, el sector inmobiliario continúa creciendo en Lima y provincias, lo cual se traduce en construcción de más edificios, ampliaciones de centros comerciales y crecimiento de áreas arrendables. Por el lado de la demanda, las perspectivas del mercado de vivienda han sido afectadas durante el ejercicio 2014, lo cual se refleja en el incremento de los precios y en la desaceleración de los créditos, así como en el mayor período de tiempo que toma la venta de proyectos. No obstante, el mercado inmobiliario es aún considerado atractivo para los inversionistas, especialmente institucionales y del exterior, por lo que se proyecta mayor dinamismo durante el año Ello plantea una situación de adecuada estabilidad para los rendimientos futuros del Fondo, en base a las posiciones adquiridas de acuerdo a sus activos respecto al mercado. 1 Sin incluir la inversión en la empresa Ekimed S.A.C., cuya venta se concretó en enero del Valor en libros en nuevos soles, convertido en dólares americanos al Tipo de Cambio de compra SBS (2.981). 2

3 1. DESCRIPCIÓN DE LA SAFI 1.1. Descripción de las Administradoras El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria se dedica a la inversión en el sector inmobiliario en el Perú, directamente o a través de empresas inmobiliarias y/o de contratos de asociación u otras formas asociativas. El 18 de julio del 2002, la Asamblea General Extraordinaria de Partícipes del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria ( FIMI o el Fondo ), designó a Apoyo Consultoría S.A.C. como sociedad administradora de su Fondo, en reemplazo de MultiFondos SAFI S.A., empresa que había realizado esta tarea desde 1997, fecha en que se constituyó el Fondo. Posteriormente, Apoyo Consultoría constituyó AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. ( AC Capitales o SAFI ), con la finalidad exclusiva de administrar fondos de inversión en el Perú. El 11 de agosto del 2004, la SAFI inscribió en los Registros de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP ( SBS ), las cuotas de participación del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria, bajo la modalidad de oferta pública, cerrándose el proceso de suscripción de cuotas el 21 de setiembre de dicho año. El 13 de agosto del 2006, la SMV autorizó la transferencia del CrediFondo Fondo de Inversión Inmobiliaria a AC Capitales SAFI, según Resolución CONASEV Nº EF/ La transferencia se hizo efectiva al día siguiente, y la SAFI cambió la denominación del referido Fondo a Fondo de Inversión en Rentas y Proyectos Inmobiliarios (FIRPI), siendo este absorbido por el FIMI en el año a) AC Capitales SAFI S.A. Es una sociedad administradora de Fondos de inversión subsidiaria de Apoyo Consultoría S.A.C. AC Capitales forma parte del Grupo Apoyo, el cual cuenta con una trayectoria más de 35 años en el mercado, estando relacionado a consultoría empresarial, información empresarial, y otros servicios de apoyo al empresariado en general. Acciones % de Participación Apoyo Consultoría S.A.C Gianfranco Castagnola Z Total Actualmente, administra cuatro Fondos de Inversión: El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria (FIMI), fusionado en noviembre del 2007 con el Fondo de Inversión en Rentas y Proyectos Inmobiliarios, cuenta con un capital comprometido ascendente a US$ 75 millones, a diciembre del El Fondo de Inversión Inmobiliario II (ACFI II), que inició operaciones en agosto del 2012 y tiene un capital comprometido de US$ millones, a diciembre del El Fondo de Inversión en Desarrollo Agroindustrial y Forestal, con recursos comprometidos por US$ 50 millones, a diciembre del El Fondo de Inversión en Infraestructura, Servicios Públicos y Recursos Naturales, con un capital comprometido por más de US$ 50 millones, a diciembre del b) Estructura administrativa La conformación del equipo y la estructura organizacional del FIMI depende de las decisiones de la SAFI como empresa administradora. Los miembros del Directorio y de la plana gerencial de AC Capitales son: Directorio: Presidente: Directores: Plana Gerencial Gerente General: Directores de Inversiones: Gianfrando Castagnola Zúñiga Augusto Bedoya Camere Felipe Ortiz de Zevallos Lizardo Miranda Alzamora Lizardo Miranda Alzamora Alberto Camet Blanco Velo Jenny Esaine Quijandría Sebastián Husni Para las operaciones relacionadas con la cartera de inversiones de los Fondos, se cuenta con un Comité de Inversiones y un Comité de Vigilancia, encargados, respectivamente, de la toma de decisiones relativa a los activos a invertir, y de la supervisión de las actividades de la SAFI respecto a cada Fondo. Adicionalmente, la SAFI cuenta con un equipo de analistas financieros y operativos, así como apoyo de consultores y asesores de contabilidad vinculados al Fondo FIMI y a los demás Fondos que administra la SAFI. Las funciones claves de la SAFI son la evaluación de las inversiones y la gestión del Fondo, así como la búsqueda de oportunidades de inversión, la supervisión de las inversiones realizadas y el desarrollo de labores de inteligencia de mercado. c) Retribución a las administradoras La retribución percibida por la SAFI por la administración de FIMI comprende una remuneración fija y una remuneración variable, en caso se obtenga una Rentabilidad del Activo Neto Invertido (RANI) mayor al 8% anual. Para cada ejercicio 3

4 anual, el RANI se obtiene dividiendo la utilidad computable del ejercicio entre el activo neto invertido. Remuneración Fija La SAFI devenga una retribución fija calculada en función del monto de las inversiones del Fondo. De acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Participación del Fondo, la retribución fija se calcula de la siguiente manera: Se establece en base a un ratio de 1% del total de las inversiones del Fondo, más IGV. El monto es devengado en Dólares Norteamericanos. La liquidación de la retribución se efectúa de forma mensual. Remuneración Variable La retribución variable es calculada como porcentaje del monto de la RANI, en exceso de una rentabilidad equivalente al 8% anual de acuerdo a las siguientes escalas: Si la RANI es mayor a 8%, pero menor de 12%, se dará una retribución variable de 15%, más IGV, de la utilidad computable del ejercicio. Si la RANI es mayor a 12% y menor o igual a 15%, la retribución variable será de 20% del monto comprendido en este rango, más IGV, de la utilidad neta de dicho ejercicio y dicho monto será sumado al monto parcial calculado en el párrafo anterior. Si la RANI es mayor a 15%, se tendrá una retribución variable de 25%, más IGV, del monto comprendido en este rango, del total de utilidad neta obtenida en el ejercicio y será acumulable con los montos calculados en los párrafos anteriores. Al 31 de diciembre del 2014, FIMI ha retribuido a la Administradora S/ millones, mientras que a diciembre del 2013 significó un total ascendente a S/ millones. 2. FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA INMOBILIARIA El 26 de setiembre de 1997, la SMV (anteriormente CONASEV) autorizó la constitución por Oferta Pública Primaria del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliario, convirtiéndose en el primer Fondo de inversión inmobiliaria en el Perú. El FIMI tiene una duración de 22 años, con vencimiento el 28 de diciembre del 2019, salvo que la Asamblea General acuerde prorrogar el plazo de duración en su oportunidad y cumpliendo los procedimientos determinados en el Reglamento del Fondo. Las actividades del Fondo involucran inversiones en construcción, arrendamiento y/o venta de bienes inmuebles para destinarlos a proyectos de oficinas, centros y locales comerciales, centros de almacenes y depósitos, playas de estacionamiento, edificios, viviendas y complejos residenciales, y actividades relacionadas. Las fuentes de ingresos del Fondo provienen de la renta de los inmuebles a terceros, la venta de sus inversiones inmobiliarias y la apreciación del valor de los bienes inmuebles del Fondo, como resultado de una mejora en las condiciones de su valor de mercado. Inicialmente, el Fondo era administrado por MultiFondos SAFI S.A., quien en agosto de 1998, colocó 23,369 cuotas de participación (de las 28,000 inscritas) a un valor nominal de US$ 1,000 cada una. Posteriormente, en setiembre del 2000, la Asamblea de Partícipes del FIMI modificó el valor nominal de las cuotas, el cual pasó de US$ 1,000 a US$ 100 cada una, determinando un total de cuotas de participación ascendente a 233,690. El 30 de abril del 2007, la Asamblea General aprobó el Proyecto de Fusión por Absorción entre el Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria (FIMI) y el Fondo de Inversión en Rentas y Proyectos Inmobiliarios (FIRPI), lo que fue aprobado por la SMV en octubre del La fusión se sustentó en que ambos Fondos contaban con estrategias similares de inversiones en el sector inmobiliario, se encontraban administrados por la misma SAFI y la fusión permitía conformar un Fondo con mayores recursos y mejor potencial para el desarrollo de actividades en el mercado inmobiliario. El FIMI es producto de la fusión del FIRPI (32.19%) y del FIMI pre-fusión (67.81%). En el 2007, se aprobó el aumento de capital del nuevo Fondo Inmobiliario fusionado, donde el objetivo era alcanzar un capital autorizado de hasta US$ 74,997,857; representado por 74,997,857 cuotas de un valor nominal de US$ 1.00 cada uno (antes de la fusión el valor nominal de las cuotas fue de US$ 100). Es importante mencionar que, luego de invertido el capital comprometido, el FIMI realizó inversiones adicionales a través: (a) un préstamo por US$ 16 millones (cancelado a la fecha) solicitado a Scotiabank Perú; y (b) reinversión de utilidades. A diciembre del 2014, el valor de la cuota de participación ascendió a US$ (US$ a diciembre del 2013). El mayor valor cuota fue consecuencia de: (i) la revaluación de los inmuebles de renta según la valorización realizada en diciembre del 2014; (ii) las utilidades generadas en los últimos doce meses provenientes de alquileres de los inmuebles, ventas de activos y proyectos de desarrollo 4

5 inmobiliario; y (iii) reducciones de capital realizadas durante el año 2014 por un total de 14,871,972 cuotas. Cabe señalar que parte importante de las utilidades generadas por el Fondo en los últimos doce meses, han sido devueltas a los partícipes del Fondo mediante distribuciones de beneficios. Las Cuotas de Participación que representan el patrimonio del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria son de dos clases: (i) IC1: suscritas y pagadas al 100%; y (ii) IC2: suscritas al 100% y pagadas al 5%. Al 31 de diciembre del 2014, todo el capital estaba 100% pagado y suscrito, por lo que el patrimonio está compuesto únicamente por cuotas de la clase IC Características Generales El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria (FIMI) tiene como partícipes a personas naturales y jurídicas. Asimismo, se encuentra normado por la Ley de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras por la SMV. El FIMI se dedica a la inversión en el sector inmobiliario en el Perú, estas inversiones se realizan directamente a través de empresas inmobiliarias; bajo contratos de asociación u otras formas asociativas. El FIMI es de capital cerrado y tiene un número fijo de cuotas, el mismo que puede aumentar mediante nuevos aportes, previamente aprobados por la Asamblea de Partícipes. Renta 64.84% *Considerando la inversión en Ekimed S.A.C., dentro del portafolio a diciembre del Comité de Inversiones El Comité de Inversiones tiene como responsabilidad principal evaluar, analizar, y eventualmente aprobar, la realización de las inversiones por cuenta del Fondo, en el marco de la política de inversiones establecida en el Reglamento de Participación. Comité de Inversiones Gianfranco Castagnola Zúñiga Federico Cúneo de la Piedra Augusto Bedoya Cámere Franco Giuffra Monteverde Edgardo Vargas Granthon Composición del portafolio del FIMI, diciembre del 2014* como porcentaje de las inversiones Venta 35.16% Retail 21.00% Almacenes 20.00% Vivienda 29.00% Oficinas 30.00% El Comité de Inversiones se encuentra integrado por cinco miembros designados por la SAFI, por un periodo renovable de dos años. El Comité se reúne por lo menos cada seis meses y cada vez que lo requieran las necesidades del Fondo. 2.3 Comité de Vigilancia Entre sus atribuciones principales, se encuentran: vigilar que la SAFI cumpla con lo dispuesto en la Ley y el Reglamento del Fondo, proponer a la sociedad de auditoría, verificar la veracidad de la información proporcionada a los partícipes, revisar los informes de valuación de los principales activos del Fondo, entre otras. El Comité de Vigilancia está integrado por cincos miembros titulares, por un período de dos años, que son designados por la Asamblea General. Sus miembros se reúnen obligatoriamente cada tres meses y cuando su Presidente lo considere necesario para los intereses del Fondo. Comité de Vigilancia (al 31 de diciembre del 2014) Miembros Titulares Miembros Alternos Emilio Llosa Seminario Ignacio Arróspide Fernández Ana Lucía Robledo Muro Daniela Door Osele Luis Nonato Maravi Juan Antonio García Tarazona Ricardo Santanera Bacchas Gonzalo Fernández Lazo Georgina Jabbour Balmelli Jorge Espada Salazar 2.4 Asamblea General Está conformada por los partícipes del Fondo y puede reunirse de forma ordinaria o extraordinaria. Además, es posible la convocatoria de una Asamblea General Universal para tratar cualquier asunto y adoptar los acuerdos correspondientes. La Asamblea Ordinaria se celebra anualmente y sus principales atribuciones son: a) Aprobar los estados financieros del Fondo. b) Elegir, ratificar y/o remover a los miembros del Comité de Vigilancia. La Asamblea Extraordinaria tiene como principales atribuciones: a) Modificar el Reglamento de Participación del Fondo. b) Designar la sociedad de auditoría del Fondo. c) Determinar las condiciones de las nuevas emisiones de las cuotas. d) Ampliar el plazo de vigencia del Fondo, con al menos un año de anticipación al vencimiento de su plazo de duración. 2.5 Restricciones a las Inversiones El FIMI mantiene límites de diversificación del Fondo según el tipo de inversiones, el plazo, el riesgo país, la moneda, y el grupo económico. 5

6 Las inversiones del Fondo deben respetar los siguientes parámetros: (i) En conjunto, las inversiones en bienes raíces y las inversiones en valores relacionados a bienes raíces no pueden ser inferiores al 75% del activo total del Fondo. (ii) Las inversiones en valores relacionados a bienes raíces no pueden ser mayores al 60% del activo total del Fondo, ni inferiores al 125% del patrimonio neto de dicha entidad. (iii) Los valores relacionados a bienes raíces, que representen derechos de contenido crediticio, deben contar con una clasificación de riesgo mayor o igual a BBB. (iv) Las otras inversiones pueden contar o no con clasificación de riesgo. Sin embargo, si se refieren a instrumento de contenido crediticio emitidos localmente y cuentan con clasificación de riesgo, ésta debe ser mayor o igual a CP2 en obligaciones de corto plazo y mayor o igual a BBB+ en bonos. Además, FIMI cumple con los siguientes límites: Certificados de participación en fondos mutuos de inversión en valores. Operaciones de Reporte, sólo en calidad de Reportante, sólo en reportes incluidos en el Índice Selectivo de la Bolsa de Valores de Lima. Otros valores u operaciones autorizadas por la SMV, distintos a valores relacionados a bienes raíces. Según plazo De largo plazo (período de maduración mayor a 365 días): bienes raíces y valores relacionados a bienes raíces. De Corto Plazo (entre 0 y 365 días): otras inversiones Según clasificación y/o riesgo país Valores relacionados a bienes raíces y otras inversiones en el extranjero 0% 1 12% 2 0% 1 12% 2 75% 100% Países cuyas calificaciones de riesgo internacionales correspondientes a sus instrumentos representativos de deuda de largo plazo, sean mayores o iguales a la deuda soberana peruana, otorgadas por al menos dos empresas clasificadoras de riesgo. % del activo Lineamientos de inversiones total del Fondo Límite Límite mínimo máximo Según tipo de inversión Bienes Raíces Oficinas 0% 100% Locales comerciales 0% 75% Almacenes, depósitos y playas de estacionamiento 0% 75% Viviendas 0% 50% Valores relacionados a bienes raíces Instrumentos representativos de derechos de contenido patrimonial Instrumentos representativos de derechos de contenido crediticio. Otras inversiones Valores garantizados o emitidos por el Estado, negociados en el Perú o en el extranjero. Valores mobiliarios inscritos en el Registro, distintos a valores relacionados a bienes raíces. Valores mobiliarios no inscritos en el Registro, distintos a valores relacionados a bienes raíces. Depósitos e instrumentos representativos de deuda en entidades del sistema financiero nacional, en moneda local o extranjera. Depósitos e instrumentos representativos de deuda en entidades bancarias del exterior o financieras del exterior. Instrumentos financieros emitidos por Gobiernos, Bancos Centrales y otras personas de derecho público o de derecho privado extranjeras, incluyendo instituciones extranjeras de inversión colectiva. 0% 75% 0% 1 35% 2 5% 1 75% 2 0% 1 25% 2 0% 1 50% 2 0% 1 25% 2 5% 1 15% 2 0% 1 12% 2 0% 1 12% 2 0% 1 25% 2 0% 1 25% 2 Según moneda Inversiones en activos expresados en: Nuevos Soles, Dólares, Euros, Yenes, Libras Esterlinas, Dólares Canadienses y/o otras monedas que autorice el Comité de Inversiones, siempre que las monedas - 100% 3 correspondan a países cuya clasificación de riesgo internacional para sus instrumentos representativos de deuda de largo plazo sea "AA" o superior. Según mercado Mercado local 51% 100% Mercado extranjero 0% 49% Según grupo económico Valores relacionados a bienes raíces emitidos por un mismo grupo económico. 0% 49% Otras inversiones emitidas por un mismo grupo económico. Según inversión individualmente considerada Un determinado bien raíz. 0% 50% Un determinado valor mobiliario emitido por el Estado, negociado en el Perú o en el extranjero. Un determinado valor mobiliario inscrito en el Registro, distinto a valores relacionados a bienes raíces. Un determinado valor mobiliario no inscrito en el Registro, distinto a valores relacionados a bienes raíces. Un determinado depósito o instrumento representativo de deuda en el sistema financiero nacional, en moneda local o extranjera. Un determinado depósito o instrumento representativo de deuda en una entidad bancaria o financiera del exterior. Un determinado instrumento emitido por un Gobierno, Banco Central, incluyendo instituciones extranjeras de inversión colectiva. Un determinado certificado de participación en fondos mutuos de inversión en valores. 6

7 Una determinada operación de reporte, sólo en calidad de Reportante, solo con valores presentes en el Índice Selectivo de la Bolsa de Valores de Lima. Otra determinado valor y operación autorizada por la CONASEV, distinto a valores relacionados a bienes raíces. 1 del activo total de Fondo, por valor emitido o garantizado por una misma entidad. 2del patrimonio neto de dicha entidad. 3 de las inversiones. 3. INVERSIONES DEL FONDO 3.1 Inversiones en cartera El FIMI diversifica sus inversiones en distintos segmentos, como: oficinas, almacenes, estacionamientos, viviendas y locales comerciales, cuya valorización es actualizada anualmente. Al 31 de diciembre del 2014, el Fondo mantuvo un portafolio de inversiones bajo su administración, de US$ millones (S/ millones). El portafolio de inversiones está compuesto por: (i) 67.40% (S/ millones) destinados a inversiones inmobiliarias, que se encuentran, en su mayoría, generando rentas (dos almacenes y oficinas en tres edificios); (ii) 16.35% corresponden a acciones en empresas inmobiliarias, cuya única inversión fue Ekimed S.A.C., recientemente vendida en enero del 2015; y (iii) 16.25% (S/ millones) corresponden a asociaciones en participación, enteramente destinadas para la venta. Inversiones Inmobiliarias Las inversiones inmobiliarias le otorgan el FIMI ingresos por concepto de alquileres de oficinas, almacenes, centros comerciales, entre otros, así como ganancias por las ventas de los mismos, como parte del proceso de desinversión del Fondo. Al 31 de diciembre del 2014, el FIMI era propietario de: (i) El centro de depósitos y almacenaje Depocentro I, que se ubica en la zona comercial del distrito de Surquillo. Depocentro I es un centro de depósito y almacenaje que cuenta con dos construcciones de dos y de tres pisos, respectivamente. Está compuesto por tiendas, talleres, estacionamientos y áreas de almacenes. (ii) El centro de depósitos y almacenaje Depocentro II (inmueble ubicado junto al Depocentro I), adquirido en enero del 2008, iniciando su alquiler parcial en mayo del Este inmueble ofrece una alternativa para aquellas empresas que requieren de un almacén para la custodia y/o la distribución de productos en distritos colindantes. (iii) Almacén Villa El Salvador, corresponde a la inversión efectuada en la adquisición de un terreno y la construcción de un centro de distribución. Este inmueble se encuentra alquilado desde el primer trimestre del (iv) Oficinas, depósitos y estacionamientos en el Edificio Torre Siglo XXI, este inmueble está ubicado en la Av. Enrique Canaval y Moreyra Nº 380, en el distrito de San Isidro. Se encuentra conformado por tres oficinas con sus respectivos estacionamientos. (v) Oficinas, depósitos y estacionamientos en el Edificio Torre Parque Mar, este edificio está ubicado entre la Av. José Larco Nº 1301 y la Calle Las Delias Nº 308, en el distrito de Miraflores. (vi) Edificio Reducto, corresponde al edificio de oficinas ubicado en la Av. Reducto, el cual cuenta con siete pisos, que fue adquirido en diciembre de 2010 mediante contrato de arrendamiento financiero. Este inmueble se encuentra alquilado en su totalidad. (vii) Terreno proyecto Grau Piura, adquirido en noviembre del 2011, se encuentra ubicado en el departamento de Piura. El valor razonable de las inversiones inmobiliarias ascendió a US$ millones. El método de estimación del valor razonable de Depocentro (I y II) y del Terreno proyecto Grau Piura fue la tasación de los inmuebles por peritos independientes, a cargo de la empresa Tinsa Perú S.A. El valor razonable de Almacén Villa El Salvador y de los tres edificios destinados a renta (Edificio Av. Reducto, Torre Parque Mar y Torre Siglo XXI) fue estimado a partir del método de flujos de caja descontados, por tratarse de inmuebles que generan alquileres. A diciembre del 2014, el FIMI ha obtenido los siguientes resultados en relación a las inversiones inmobiliarias: Inmuebles Monto Valor Valor Razonable por Invertido Realizado Tasación y/o Flujos Depocentro I y II Almacén Villa el Salvador Edificio Av. Reducto Proyecto Grau - Piura Torre Parque Mar Torre Siglo XXI Total Acciones en empresas inmobiliarias Las acciones en empresas inmobiliarias permiten al FIMI beneficiarse de las variaciones en el valor razonable de su participación, así como obtener ingresos por alquileres de los inmuebles de las empresas en las cuales participa. 7

8 Respecto a las acciones en empresas inmobiliarias, el método empleado para la estimación de su valor razonable fue flujos de caja descontados. A diciembre del 2014, el FIMI contaba con una participación de 26.40% en la empresa Ekimed S.A.C., empresa holding del grupo Ekimed, que opera los centros comerciales El Quinde (en Cajamarca e Ica) y posee activos inmobiliarios en diversas provincias. En octubre, FIMI suscribió, junto a los demás accionistas de Ekimed, un acuerdo de venta de la totalidad de las acciones de la empresa por US$ millones a la empresa Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. (Parque Arauco), transferencia que se concretó el 27 de enero del 2015, obteniéndose un ingreso directo para el Fondo por US$ millones. El terreno de Tumbes fue excluido de la transacción de venta y no fue transferido a Parque Arauco. Asociación en Participación Las asociaciones en participación, hacen referencia a sociedades con diferentes compañías, con el propósito de desarrollar proyectos inmobiliarios. Ello le otorga al FIMI la participación en las ganancias o pérdidas obtenidas de las ventas de los proyectos en los que invierten las empresas inmobiliarias. Las asociaciones están íntegramente destinadas a operaciones de venta. Al 31 de diciembre del 2014, FIMI mantiene asociaciones en participación en las siguientes empresas: (i) Inversiones Inmobiliarias del Perú S.A.- En abril del 2008, AC Capitales (representando al FIMI) e Inversiones Inmobiliarias del Perú S.A. (Grupo Imagina) firmaron un compromiso, mas no la obligación de las partes, para establecer una asociación en exclusividad para el desarrollo de proyectos de vivienda. El monto estimado de inversión total que realizó el FIMI fue US$ millones, para el desarrollo de 10 proyectos. Al 31 de diciembre del 2014, el portafolio de proyectos que mantiene esta asociación es ejecutado por las siguientes empresas de propósito especial: Inmobiliaria Punta Sal (proyecto en Av. Costanera), Inmobiliaria del Urubamba (proyecto Arequipa 41), Inmobiliaria Australes (proyecto Camino Real) e Inmobiliaria del Colca (proyecto Colonial). Al cierre de diciembre del 2014, se ha invertido US$ 7.18 millones en estos 4 proyectos inmobiliarios. Como resultado de estas inversiones, Imagina devolvió al Fondo un total de US$ 9.98 millones por concepto de (ii) capital y utilidades. Además, Imagina ha devuelto, por capital y utilidades, US$ millones de 6 proyectos entre el 2012 y el 2014, que significaron una inversión de US$ millones. Grupo Albamar.- El FIMI mantiene dos Asociaciones en Participación con el Grupo Albamar para el desarrollo de dos proyectos inmobiliarios de vivienda, Condominio Veranda Piura en la ciudad de Piura y el proyecto de centros comerciales y oficinas Galaxy Plaza en Chorrillos, en Lima. Al 31 de diciembre del 2014, se ha invertido US$ millones entre ambos proyectos, aún en etapa de desarrollo. El método empleado para la estimación de su valor razonable, a diciembre del 2014, fue la proyección de flujos, tratándose de proyectos que se encuentran en etapa de inicio de obra: Asociaciones en Participación Monto Invertido Valor Realizado Valor Razonable por Proyección de Flujos Imagina (4 Proyectos) Desarrolladora Albamar (Galayy Plaza) Promotora Albamar Piura Ceten Total Hasta el primer trimestre del 2014, FIMI mantuvo una Asociación en Participación con Inmobiliaria Ruttini, y después dispuso de un terreno ubicado en la Av. Javier Prado el cual, como parte del proceso de desinversión del Fondo, se liquidó obteniendo una ganancia por la venta ascendente a S/ millones. 3.2 Salidas Ejecutadas A diciembre del 2014, las rentas percibidas y las ventas de inversiones que ha venido realizando el FIMI, le han permitido distribuir a sus partícipes ganancias acumuladas ascendentes a US$ millones (US$ millones por dividendos pagados y US$ millones por devoluciones de capital), lo que representa 131% del capital invertido. Esto les ha permitido obtener una Tasa Interna de Retorno Neta de 20.15%, comparable positivamente con las tasas otorgadas por fondos nacionales del rubro inmobiliario. 8

9 Las salidas que ha ejecutado, a lo largo de su vida útil hasta diciembre del 2014, generaron devoluciones por US$ millones. Salidas Ejecutadas (MM Año de Valor Monto Invertido US$) Salida Realizado Real Seis Inmobiliaria Viena S.A Inmobiliaria Albamar proyectos IM AGINA ( ) Centro Empresarial San Isidro Local Comercial Bembos Inmobiliaria San Silvestre Parque Lambramani Centro Empresarial José Pardo Proyecto Torre Javier Prado Total MERCADO 4.1 Entorno macroeconómico Durante el año 2014, la economía peruana creció 2.4%, resultado menor a lo previsto, debido a la caída de la inversión privada (-1.6%) y del volumen exportado (-0.3%). Ello obedece, en primer lugar, a la caída permanente en los términos de intercambio, que frenó la evolución del consumo privado y de la inversión. Junto a ello, el gasto público disminuyó por dificultades en la ejecución de programas de inversión de gobiernos locales y regionales, lo cual afectó al sector construcción. Además, las condiciones climáticas no favorables relacionadas a un Fenómeno del Niño débil contrajeron la pesca y la agricultura, lo cual afectó aún más la producción agrícola debido a la plaga de la roya sobre la producción del café. El Perú presenta sólidos fundamentos monetarios y fiscales que le han permitido afrontar las turbulencias financieras internacionales. Ello ha permitido que en julio del 2014 la agencia internacional clasificadora de riesgos Moody s eleve la calificación crediticia del Perú, desde Baa2 a A3, ubicándose como la segunda economía con mejor calificación crediticia en América Latina. Esta mejora en la calificación de Perú responde, principalmente, a tres factores: (i) Perú es una de las economías de América Latina con deuda externa más baja, como porcentaje del PBI (18.30%), ratio que ha venido disminuyendo en los últimos diez años, período en que a raíz de la crisis financiera, ha estado subiendo en las demás economías; (ii) la sostenibilidad del crecimiento económico en el tiempo permitirá que Perú pueda asegurar los flujos de efectivo necesarios para cumplir con los servicios de deuda en el largo plazo; y (iii) la expectativa de que la actividad económica pueda acelerarse hacia el 2016, debido a que la deuda neta representa 4% del PBI y 8.5% del presupuesto anual (cifras al primer semestre del 2014). País Clasificación S&P Crec. PBI Chile AA- 5.6% 4.1% 1.9% Perú BBB+ 6.3% 5.0% 2.4% Argentina Sdu 1.9% 3.0% 0.5% M éxico BBB+ 3.9% 1.1% 2.1% Brasil BBB- 0.9% 2.3% 0.1% País Inflación Balanza Comercial (US$ M M ) Chile 1.5% 3.0% 4.6% ,743.0 Perú 2.7% 2.9% 3.2% 1, Argentina 10.8% 10.9% 23.9% 12, , ,687.0 M éxico 3.6% 3.8% 4.1% (1,184.0) (2,442.0) Brasil 5.8% 5.9% 6.4% 19, ,286.0 (3,959.0) Perú se ha posicionado como uno de los países más sólidos de la región y ha continuado creciendo, a tasas más moderadas, siendo un país con grado de inversión. El panorama del año 2015 proyecta mejores resultados. Se espera la recuperación del subsector de minería metálica, gracias a la entrada en operación de nuevos proyectos (operación comercial de Constancia y Las Bambas), ampliaciones (El Brocal, en Lima y Cerro Verde) y mayores niveles de producción de Toromocho y de Antamina. Se esperan mejores niveles de gasto público, así como de consumo privado con la recuperación de la confianza empresarial (58 puntos al cierre del 2014). Del mismo modo, se espera que la producción agropecuaria mostrará mejor desempeño debido a una mejora en la producción de café, desde finales del 2014, gracias al menor impacto de los cultivos por la roya. El Directorio del BCRP acordó mantener su tasa de interés de referencia en 3.25% en febrero del 2015, sustentado en el crecimiento de la economía por debajo de su nivel potencial. Desde marzo del 2015, la tasa de encaje en moneda nacional se redujo (de 8.5% a 8.0%), con el objetivo de inyectar liquidez al sistema financiero. 4.2 Sector construcción Durante el año 2014, el sector construcción creció 1.7% durante el año 2014 (1.9% durante el último trimestre del 2014) por debajo del crecimiento experimentado en el sector durante el año 2013 (8.9%) y en el mismo trimestre del año anterior (4.1%). 3 Sin considerar la inversión en la empresa Ekimed S.A.C., cuya venta se concretó en enero del

10 La caída se explica, principalmente, por el menor avance de las obras públicas de los gobiernos regionales, debido a una menor ejecución del gasto, que impidió el crecimiento de la inversión pública. Ello conllevó a un menor crecimiento en las ventas de las empresas cementeras, a la desaceleración de los créditos hipotecarios y al menor desarrollo de proyectos inmobiliarios. Por otro lado, el sector construcción también se vio afectado por el incremento moderado de los precios de los insumos para la construcción (acero, ladrillo, cemento, loseta y mano de obra). Junto a ello, se experimentó, durante el año, la disminución de precios en los inmuebles, lo cual fue mermado por las medidas del gobierno centradas en el relajamiento de las restricciones que afectaban la demanda de viviendas (principalmente, a las compras de una segunda vivienda). Para compensar el impacto en el sector inmobiliario, en octubre del 2014, el gobierno anunció la ejecución de proyectos de inversión en redes de información, conservación de agua y protección del medio ambiente, así como nuevas medidas para impulsar el consumo de hogares y del mercado inmobiliario % 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% Variación PBI Construcción con relación al mismo mes del año anterior 24.48% 19.74% 10.33% 12.49% 3.80% 5.34% 2.26% 4.98% 22.40% Variación Despachos de Cemento con relación al mismo mes del año anterior 11.90% 11.10% 3.00% 30.10% 7.00% 23.90% 3.29% Junto a ello, se espera mayor dinamismo del sector a través de la ejecución nuevos proyectos. Durante el año 2014, se adjudicaron alrededor de US$ 10 mil millones en proyectos de inversión bajo la modalidad de concesiones. Según Pro Inversión, para el año 2015, se concesionarán 17 proyectos, lo cual implicará una inversión de US$ 4,600 millones. 4.3 Sector inmobiliario Mercado oficinas prime Durante el año 2014, el mercado de oficinas registró una mayor expansión de oferta, aunque poco crecimiento de la demanda, denotada a partir del incremento de la vacancia y de las bajas velocidades de colocación, por lo que los nuevos edificios aportaron más disponibilidad que colocaciones. Al cierre del 2014, el mercado prime contó con 55 edificios (17 clase A+ y 38 clase A), siendo el submercado Sanhattan, ubicado dentro del distrito de San Isidro, el que cuenta con mayor cantidad de edificios en este segmento (18 edificios). Durante el año 2014, ingresaron 9 edificios al mercado de oficinas prime, ubicados en los sub-mercados: Sanhattan de San Isidro (Pacific Tower, Torre Tekton y Trillium Tower), San Isidro Golf (Torre Pardo y Aliaga, Torre Víctor A. Belaúnde, Real Ocho y EC Basadre), Miraflores (Centro Empresarial El Reducto) y Nuevo Este 4 (Capital Golf). El índice de vacancia, que mide el stock de oficinas que se encuentran disponibles a ser alquiladas o vendidas, fue de 8.1% (5.2% al cierre del 2013 y 1.4% al cierre del 2012), de un inventario total de 617,634 m 2 de oficinas prime. La disponibilidad se distribuyó en las zonas de San Isidro Golf (19%), Nuevo Este (41%), Sanhattan (30%) y Miraflores (10%). Para el año 2015, se tiene previsto el ingreso de 13 nuevos edificios, que incrementarían el inventario actual en 240,000 m 2 de oficinas prime. Renta Promedio Mensual Mercado Prime Total Clase A Clase A+ Edificios US$ US$ US$ operativos por m 2 por m 2 por m 2 Edificios en US$ US$ US$ proyecto y/o por m 2 por m 2 por m 2 const. Edificios en US$ 2,214 US$ 1,993por US$ 2,339 proyecto por m 2 m 2 por m 2 Al cierre del 2014, el mercado de oficinas B+ contó con un inventario total de 324,751 m 2, distribuidos en 48 edificios, gracias al ingreso de 4 nuevos edificios, que se ubican en los sub-mercados de Miraflores y Nuevo Este. El índice de vacancia se encontró en 6.0% (19,424 m 2 ), mostrando una tendencia creciente (3.7% al cierre del 2013 y 0.4% al cierre del 2012). La disponibilidad se distribuyó entre las zonas de 4 Perteneciente a los distritos de Surco y La Molina. 10

11 Sanhattan en San Isidro (46%), Nuevo Este (26%), Miraflores (24%) y San Isidro Golf (4%). En el año 2015, se espera el ingreso de 8 nuevos edificios, con los que el inventario actual crecería en aproximadamente 52,000 m 2. Renta Promedio Mensual Mercado B+ Edificios operativos US$ por m 2 Edificios comercializados en fase de US$ por m 2 proyecto y/o construcción Edificios en proyecto US$ 2,009 por m 2 Mercado locales comerciales Durante el año 2014, el sector retail se vio afectado por la coyuntura económica del mercado. Éste registró un crecimiento de 1.1% anualizado, debido al comportamiento conservador de los consumidores, explicado por el incremento en precios y la desaceleración de créditos. Con ello, la demanda, medida a partir de la absorción bruta (que evalúa la ocupación, desocupación y cambio de operadores) fue inferior durante el año Esta ligera tendencia a la baja por la contracción de créditos sólo se apreció en el último trimestre del 2014, dado que durante los últimos años, se ha realizado la construcción de nuevos malls, impulsada por el consumo. Por el lado de la oferta, los centros comerciales de Lima registraron 2,465 locales durante el año 2014, debido a las ampliaciones de los centros comerciales de la categoría Super Regional. La vacancia del cuarto trimestre del 2014 fue de 3.3% en 82 locales, inferior a la del trimestre anterior (3.7%). Renta promedio Mantenimiento C.C.Super Regionales C.C. Comunitarios Malls Estilo de Vida US$ US$ US$ por m 2 por m 2 por m 2 US$ 9.00 US$ 8.00 US$ 8.00 por m 2 por m 2 por m 2 Centros Comerciales en Lima al cierre del 2014 Tipo Total Vacancia Tasa de Tiendas (Tiendas) Vacancia Super Regional 1, % Regional % Comunitario % Estilo de Vida % Total 2, % Durante el año 2014, los principales participantes del sector comercial presentaron los siguientes acontecimientos de importancia: InRetail cerró el año con tres nuevas operaciones: Real Plaza Salaverry con una inversión de US$ 120 millones, Real Plaza Cajamarca con una inversión de US$ 33 millones y Real Plaza Pucallpa con una inversión de US$ 41 millones. Parque Arauco se consolidó como el operador chileno con más centros comerciales en el Perú. Se destacan como eventos de importancia durante el año 2014: (i) la ampliación del Centro Comercial Real Plaza; (ii) el aumento de la oferta gastronómica en Larcomar; y (iii) la compra de Centros Comerciales El Quinde (empresa Ekimed S.A.C.) por US$ 100 millones (confirmada en febrero del 2015). Centro Comercial Jockey Plaza anunció la inversión de US$ 75 millones destinados a la construcción de Tiendas París y 90 locales nuevos. Mall Aventura Plaza realizó la ampliación de 150 nuevas tiendas en el Mall Aventura Plaza Bellavista. Grupo Falabella, a través de la cadena Open Plaza, ha inaugurado dos nuevos malls (Open Plaza Cajamarca con una inversión de US$ 52 millones y Open Plaza Huánuco con una inversión de US$ 33 millones). Grupo Breca inauguró en noviembre La Rambla en la Av. Brasil, con una inversión de US$ 50 millones y un Strip center en su formato El Paso en Miraflores. Grupo Wong, propietarios de Plaza Norte, realizó la ampliación de 78 nuevos espacios comerciales en el segundo nivel de este mall. Grupo Centenario cuenta con 5 centros comerciales en el país y espera iniciar en el 2015 el relanzamiento del Centro Comercial Camino Real. 5. SITUACIÓN FINANCIERA A partir de enero del 2005, el Consejo Normativo de Contabilidad suspendió el ajuste contable de los estados financieros para reflejar los efectos de la inflación. Sin embargo, para efectos de análisis comparativo, las cifras contables de la empresa han sido ajustadas a valores constantes de diciembre del 2014: Período Dic.2011 Dic.2012 Dic.2013 Dic.2014 IPM Factor Anualizador La SAFI Durante el año 2014, AC Capitales SAFI registró ingresos totales por S/ millones considerando, valores constantes, 64.51% inferiores respecto del mismo periodo del 2013 (S/ millones), relacionados con: (i) remuneraciones recibidas de los fondos por S/ millones, 65.94% por debajo de lo registrado durante el año 11

12 2013 (S/ millones), pues en el año 2013 se experimentó un desempeño considerablemente superior de los fondos administrados, por concepto de desinversiones; y (ii) alquileres por S/. 718 mil, 12.89% superiores a los registrados durante el año 2013 (S/. 636 mil). Adicionalmente, como ingreso contable, la SAFI registró S/ millones correspondientes a ganancia por fluctuación en el valor razonable de su inversión inmobiliaria, valorizada al cierre del 2014 en S/ millones. Miles de S/. 40,000 30,000 20,000 10,000 0 Ingresos de explotación Resultado Operacional Margen Operacional 64.97% 58.33% 60.45% Dic.2011 Dic.2012 Dic.2013 Dic % 66.00% 64.00% 62.00% 60.00% 58.00% 56.00% 54.00% 52.00% Los gastos de administración y de ventas del año ascendieron a S/ millones, que representaron una contracción de 45.52% respecto al mismo periodo del 2013, compuestos por gastos de personal, servicios prestados por terceros, tributos, así como depreciaciones, amortizaciones y desvalorizaciones del periodo. Éstos disminuyeron dado que en el 2013, el mayor desempeño de los fondos requirió, a su vez, gastos excepcionalmente altos. Esto determinó que el resultado operacional de la SAFI ascendiera a S/ millones, 57.97% inferior a lo registrado a diciembre del 2013 (utilidad operacional de S/ millones). Luego de cubrir los gastos financieros y el impuesto a la renta, la utilidad neta obtenida ascendió a S/ millones, 60.75% inferior respecto a lo registrado a diciembre del 2013, a valores constantes, pero similar a la obtenida en los últimos años (S/ millones durante el año 2012 y S/ millones durante el año 2011) y manteniendo valores positivos en los niveles de rentabilidad ofrecidos por la SAFI, tanto sobre el patrimonio promedio, que fue de 29.57%, como sobre los activos promedio, de 16.97%. Respecto a los activos de la SAFI, éstos disminuyeron 17.65% respecto a diciembre del 2013, registrando activos totales por S/ millones al 31 de diciembre del 2014 (S/ millones a diciembre 2013). Principales indicadores financieros - AC Capitales (En miles de nuev os soles a diciembre del 2014) Activ os 19,643 20,392 37,643 30,998 Pasiv os 6,249 6,133 15,225 14,024 Patrimonio 13,394 14,259 22,417 16,974 Remuneraciones de los Fondos 11,698 14,463 34,390 11,714 Comisiones por adm. de inmuebles Utilidad Neta 6,414 6,448 14,840 5,825 Gastos administr. y v entas / Ingresos 35.03% 40.96% 35.46% 42.96% Resultado operacional / Ingresos 64.97% 58.33% 60.45% 56.50% Utilidad / Ingresos 46.57% 40.33% 41.01% 35.79% Resultado Operacional / Utilidad % % % % Resultado no Operacional / Utilidad 1.75% 3.70% 2.13% 8.62% Gastos finaocieros (netos) / Utilidad 1.75% 3.24% 1.81% 6.94% Rentabilidad patrimonial 42.99% 46.64% 80.93% 29.57% Rentabilidad / Activ os 27.27% 32.21% 51.14% 16.97% Rentabilidad operacional / Activ os 38.04% 46.59% 75.40% 26.79% Activ o fijo / Patrimonio Deuda / Patrimonio % Deuda corto plazo 60.08% 65.22% 76.06% 30.11% Liquidez Liquidez ácida Nota: Las cifras han sido ajustadas a soles constantes de diciembre del

13 Los activos corrientes disminuyeron en 69.98%, respecto a diciembre del 2013, lo que se explica principalmente por la disminución en las cuentas por cobrar a los fondos (remuneraciones fijas y variables de vencimiento a corto plazo), pese a que los fondos disponibles de la SAFI crecieron casi 5 veces en ese mismo período (de S/. 795 mil a S/ millones). Los activos no corrientes, por el contrario, se incrementaron 93.59% (de S/ millones a S/ millones) por el aumento en inversiones inmobiliarias. A la fecha bajo análisis las inversiones permanentes se encuentran compuestas por: (i) inversiones en asociadas ascendieron a S/. 30 mil, que corresponde a la participación en la Sociedad Gestora de Fondos de Inversión Brookfield AC Capitales S.A, en la cual la SAFI mantiene 30% del capital; e (ii) inversiones inmobiliarias ascendieron a S/ millones a diciembre del 2014, representando 56.62% de los activos de la SAFI, comprendiendo éstas el terreno, el edificio y el mobiliario, que son arrendados a empresas relacionadas. Miles de S/. 17,500 15,000 12,500 10,000 7,500 5,000 2,500 0 Rentabilidad del patrimonio y de activos Dic.2011 Dic.2012 Dic.2013 Dic.2014 Utilidad Neta ROE ROA 220% 180% 140% 100% Por su parte, las inversiones financieras, que se encuentran disponibles para la venta, ascendieron a S/ millones, correspondientes a la participación en AC Capitales Fondo Inmobiliario II, con un total de 1.30 millones de cuotas a un valor cuota de US$ cada una, equivalentes a 1.25% del capital llamado y pagado. Los pasivos de la sociedad administradora ascendieron a S/ millones (S/ millones a diciembre del 2013, -7.89%). La contracción registrada corresponde principalmente a la disminución de las cuentas por pagar de corto plazo, mientras que los pasivos de largo plazo han aumentado ( %, de S/ millones a S/ millones) por la concertación de nuevos contratos de arrendamiento financiero. Las obligaciones con bancos totalizan S/ millones, de las cuales 26.15% son de vencimiento corrientes y 73.85% son de vencimiento no corrientes, correspondientes a: contratos de arrendamiento financiero con el BBVA Continental, Banco Financiero y Scotiabank Perú, que registran en conjunto un saldo de S/ millones. 60% 20% -20% Durante el ejercicio 2014, se han repartido utilidades acumuladas por concepto de dividendos por S/ millones, pagados en dos tramos, que fueron aprobados en abril y setiembre del Miles de S/. 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 Estructura Pasiva Dic.2011 Dic.2012 Set.2013 Dic.2013 Dic.2014 Pasivos Corrientes Pasivos No Corrientes Patrimonio Con ello, sumado a los resultados obtenidos durante el ejercicio 2014 el patrimonio de la SAFI alcanzó S/ millones, inferior en 24.28% respecto al resultado al cierre del 2013 (S/ millones). De este modo, el capital social está representado por 2,536,807 acciones comunes, cuyo valor nominal es de US$ 1.00 por acción. El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria - FIMI Durante el ejercicio 2014, los ingresos del FIMI ascendieron a S/ millones, correspondientes únicamente a las rentas recibidas por el alquiler de sus activos inmobiliarios. Los ingresos por alquileres fueron inferiores en 30.47% a los percibidos durante el ejercicio 2013 (S/ millones), por tener menores activos disponibles para la renta, luego de las ventas realizadas durante el año 2013 (Centro Empresarial San Isidro y Local Comercial Bembos). En el año 2013, se registraron ingresos brutos ascendentes a S/ millones, mientras que en el ejercicio 2014, los ingresos brutos ascendieron a S/ millones. En el ejercicio 2013, los ingresos obtenidos estuvieron relacionados con: (i) la venta de las inversiones Centro Empresarial San Isidro y Bembos que, a su vez, generaron un ingreso por venta de inversiones inmobiliarias de S/ millones y un costo de enajenación de inversiones inmobiliarias de S/ millones; y (ii) la venta, en diciembre del 2013, de las participaciones mantenidas en Inmobiliaria San Silvestre S.A. (69.54%) y Parque Lambramani S.A. (40.00%), generando un ingreso por venta de inversiones en asociadas de S/ millones y un costo de enajenación de inversiones en asociadas de S/ millones. Adicionalmente, por concepto de cambios en el valor razonable de las inversiones, el FIMI registró ganancias positivas por S/ millones (S/ millones en el 13

14 2013), correspondientes a: (i) fluctuación positiva del valor razonable de las inversiones inmobiliarias (S/ millones), obtenido a partir de tasaciones por peritos independientes para inversiones en etapa de desinversión (Depocentro I, Depocentro II y Terreno Piura) y a partir del método de flujo de caja descontado para activos generadores de alquileres (Torre Siglo XXI, Torre Parque Mar, Almacén Villa El Salvador y Edificio El Reducto); (ii) fluctuación positiva del valor razonable y liquidación de los proyectos inmobiliarios en etapa de desarrollo (S/ millones), estimado a partir de proyección de flujos; y (iii) fluctuación positiva del valor razonable de las inversiones en asociadas (S/ millones), obtenido a partir del método flujo de caja descontado. Deduciendo la retribución a la SAFI por S/ millones y otros gastos operativos por S/ millones, el FIMI registro, durante el año 2014, una utilidad operativa de S/ millones, 15.00% inferior a la utilidad operativa registrada a diciembre del 2013 (S/ millones), período en que como se mencionó anteriormente, se registraron ingresos importantes por desinversión en activos. Los menores gastos financieros, por la amortización paulatina de sus contratos de arrendamiento financiero y la pre cancelación de deuda con el banco acreedor en noviembre del 2013, así como la ganancia por diferencia en cambio (por efecto de la depreciación del nuevo sol), determinaron que la utilidad neta ascendiera a S/ millones, lo que significó una disminución de 5.90% respecto a lo registrado a durante el ejercicio Con respecto a los activos del FIMI, éstos registraron una contracción de 9.30% en términos de activos totales, pasando de S/ millones a diciembre del 2013, a S/ a diciembre del Los activos estuvieron compuestos, en mayor medida, por las inversiones inmovilizadas (93.53% de los activos totales), que ascendieron a S/ millones, compuestas por: Activos inmobiliarios (S/ millones), Asociaciones en Participación (S/ millones) y Acciones en empresas inmobiliarias (S/ millones). Las inversiones inmovilizadas se incrementaron 5.24% (de S/ millones a S/ millones), con relación a lo registrado a diciembre del 2013, como resultado de: (i) la fluctuación positiva en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias (4.58%); y (ii) la fluctuación positiva de las inversiones en asociadas (56.98%, de S/ millones a diciembre del 2013 a S/ millones a diciembre del 2014). Estos dos incrementos compensan la disminución en la cuenta inversiones en proyectos inmobiliarios, que se redujo en la medida que los proyectos con Imagina se aproximan al término. Respecto a los pasivos que mantiene el Fondo, éstos disminuyeron 70.22%, pasando de S/ millones al cierre del ejercicio 2013 (a valores constantes) a S/ millones al cierre del ejercicio Ello responde a menores cuentas por pagar comerciales destinadas a la retribución a la SAFI (-85.58%, de S/ millones a S/ millones). Además, es consecuencia de la amortización de contratos de arrendamiento financiero que mantiene con el Banco Financiero, con vencimiento del A diciembre del 2014, el saldo total de la deuda financiera ascendió a S/ millones (S/ millones a diciembre del 2013). Al 31 de diciembre del 2014, el patrimonio neto del Fondo era de S/ millones, monto 5.09% inferior a lo registrado al cierre del 2013 (S/ millones a valores constantes), principalmente, como resultado de tres reducciones de capital aprobadas por la Asamblea General de Partícipes o el Comité de Vigilancia durante el ejercicio 2014, por un total de S/ millones. Al 31 de diciembre del 2014, el valor de la cuota de participación ascendió a US$ (US$ a diciembre del 2013). El mayor valor cuota fue resultado de: (i) revaluación de los inmuebles de renta según la valorización realizada en diciembre del 2014; (ii) utilidades generadas en los últimos doce meses provenientes de alquileres de los inmuebles, ventas de activos y proyectos de desarrollo inmobiliario; y (iii) reducciones de capital realizadas durante el año 2014 por un total de ,972 cuota 14

15 3.90 Evolución del Valor Cuota FIMI De setiembre del 2011 a diciembre del Valor cuota (US$) Capital Inicial US$ MM Reducción de Capital US$ MM Capital Final US$ MM Valor cuota (US$) may-11 $75.00 $3.39 $ sep-11 $71.61 $3.57 $ dic-11 $ $ may-12 $68.04 $1.84 $ sep-12 $66.20 $1.38 $ dic-12 $ $ feb-13 $64.82 $5.76 $ abr-13 $59.06 $0.78 $ jul-13 $58.28 $3.08 $ sep-13 $55.20 $0.24 $ nov-13 $54.96 $0.51 $ dic-13 $54.44 $9.21 $ feb-14 $45.23 $11.40 $ abr-14 $33.83 $3.06 $ jul-14 $30.77 $0.41 $ dic-14 $ $

16 FORTALEZAS Y RIESGOS 1. Fortalezas El equipo de trabajo de AC Capitales ha acumulado experiencia en el manejo de inversiones inmobiliarias. La SAFI cuenta con una Política de Inversiones que define los límites y los controles para sus colocaciones. La interacción independiente entre el Comité de Inversiones y la Sociedad Administradora está libre de conflictos de intereses, y a cargo de profesionales especialistas. Las perspectivas del sector inmobiliario son favorables en el marco de las proyecciones de la economía peruana. Las inversiones tienen flujos constantes de dividendos, y de devoluciones de capital a los partícipes en base a ventas de proyectos y de ingresos por concepto de rentas. Perspectivas favorables para el FIMI en función a su participación en nuevos negocios. 2. Riesgos Impacto del riesgo de mercado al que está expuesto el portafolio por estar concentrado únicamente en el sector inmobiliario. Posibles situaciones adversas que pueda enfrentar la economía peruana y el entorno internacional y su influencia en el mercado local durante la vida del Fondo puedan afectar el portafolio de inversiones. La iliquidez inherente a las inversiones inmobiliarias puede surgir al requerirse su liquidación. El riesgo cambiario al que están expuestos los flujos de ingresos del FIMI. La desaceleración y mayores retrasos en las obras de construcción y en la venta de proyectos en el sector construcción en general. 16

17 DETALLE DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS CLASIFICADOS Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria. Cuotas de Participación Moneda: Dólares americanos Capital Autorizado: US$ , Valor nominal: US$ 1.0 cada uno reajustados diariamente según monto total del patrimonio neto y cuotas vendidas. Plazo: Plazo de duración de 22 años, contados a partir de la fecha de inicio de actividades, es decir. En consecuencia, el plazo de vigencia del FIMI expirará el 28 de diciembre de Cuotas colocadas: 74,997,857 Cuotas vigentes: 30,357,487 (100% canceladas) Reajuste del Valor Cuota: La valorización de las cuotas de participación se efectuará diariamente, de acuerdo a los intereses que devenguen los aportes efectuados por los partícipes y conformado por el valor patrimonial incrementando por las primas por concepto de ajuste por diferencia de cambio; por las primas por concepto de reajuste del precio de venta de los inmuebles materia de adquisición, y por las primas por concepto de actualización del ajuste del valor del precio de venta basándose en la tasación comercial efectuada para ese fin. Concluido el periodo de colocación y suscripción de toda la emisión, la valorización de las cuotas de participación, se efectuarán mensualmente. A efectos de lo indicado, se considerará el último día de cada mes y se utilizarán los procedimientos establecidos por CONASEV, de manera general. Fecha de emisión: Desde setiembre de Pago de Beneficios: Anual y en proporción a los Certificados de Participación. Redención del Principal: Al vencimiento Utilización de los recursos: Inversión en bienes raíces destinados a proyectos inmobiliarios y otras actividades conexas o vinculadas. 17