ESTUDIO DE VIVIENDA RECUPERADA Fachada Principal

Transcripción

1 ESTUDIO DE VIVIENDA RECUPERADA Fachada Principal Croquis de Ubicación - Microlocalización Infraestructura Urbana Agua potable: Red de abastecimiento de agua potable con distribución por medio de red de distribución con suministro al inmueble; Sistema de drenaje: Red de recolección de aguas residuales con conexión al inmueble, sistema mixto (Aguas residuales y pluviales); Electrificación: Sumintro a través de: red subterránea con acometida al inmueble; Alumbrado público: con sistema de cableado subterráneo; Cordonería: De concreto; Banquetas: De concreto; Vialidades de acceso: Regular; Camellones: Tercer orden; Pavimento: En vialidades de acceso: de asfalto; Red Telefónica: Con red aérea sin acometida al inmueble; Gas natural: red de distribución con acometida al inmueble Servicios públicos municipales Recoleccion de basura: Existe; Vigilancia: Municipal; Transporte: urbano con una proximidad de abordaje de: 00 mts. Frecuencia: hasta 5 minutos Generales Número de avalúo Unidad de Valuación Fecha del avalúo Tipo de inmueble Proposito del avalúo Propietario según escritura Escritura de propiedad Cuenta predial Estado de ocupación del bien Acceso al bien inmueble Ubicación Calle Número exterior 85 Interior Lote Casa B Manzana Colonia Ciudad Estado Coahuila Código Postal Georeferencia Características del inmueble Prototipo Número de recámaras Número de niveles de la unidad valuada Número de baños Número de cajones de estacionamiento Superficie del terreno m Superficie de Construcción m de construcción en años 0 Superficie Vendible m Valores calculados Enfoque de costos Avance de Obra / Deterioro calculado sobre las construcciones Valor homologado M terreno $ Valor físico del terreno $ Costo unitario neto de reposición $ Costo neto de reposición $ Costo neto de reposición con demérito $ Costo instalaciones especiales, accesorios, otros $ Índice físico o de costos Valor comercial M homologado terreno y factores Generales A080 0/0/06 Casa habitación Conocimiento del valor comercial Infonavit Inmueble ocupado No Maracaibo 68 Fraccionamiento Lomas del Refugio Saltillo 508 Longitud: Latitud: Altitud: 89 mts. R/N/B/7.5M Valor del terreno: 8% % / 5%,00 9,00,080,59 98, ,60. Valor construcción: 5% Tabla que muestra el valor comercial M homologado y los factores usados Equipamiento y mobiliario urbano Iglesia a una distancia de 0 mts.; Mercados a una distancia de 00 mts.; Plazas públicas a una distancia de 00 mts.; Parques y Jardines a una distancia de 00 mts.; Escuelas a una distancia de 00 mts.; Hospitales a una distancia de 900 mts.; Bancos a una distancia de 0 mts.; Estación de transporte a una distancia de 00 mts. VALUADOR PROFESIONAL Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSON Cédulas Licenciatura/Postgrado: 8669 / 5570 Dispersión de valores comerciales previo a homologar Dispersión de valores comerciales homologados Valor unitario en números redondos sin deterioro M $ Valor unitario en números redondos con deterioro M $ Valor comparativo de mercado $ Valor hipotético, en condiciones de habitabilidad $ Relación valor de mercado versus físico de comercialización VALOR CONCLUIDO Este avalúo es de uso exclusivo de la Unidad de Solución Social para el establecimiento del precio de venta de un bien recuperado.6.,80, ,0.96,576.9% 9,0.96 Calle Cerrada San Abel # 0, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 790 TEL.(87) Correo Electronico: avaluosglison@gmail.com

2 . DATOS GENERALES Nombre UV: AVALUOS GLISON S.A. DE C.V. Clave SHF de la Unidad de Valuación:: Fecha del Avalúo: 0/0/06 Nombre del Controlador: Lic. MARIA CONSUELO RIVAS GLEASSON Clave Controlador SHF: Nombre del Valuador Profesional: Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSON Clave Valuador Profesional: Calle y No.: Maracaibo # 85 Lt. Casa B Mza. 68 Nombre del Conjunto: Colonia: Fraccionamiento Lomas del Refugio C.P.: 508 Delegación o Municipio Saltillo Entidad Federativa: Coahuila Longitud: Latitud: Altitud: 89 Propósito: Conocimiento del valor Tipo de Inmueble: Casa habitación Régimen de Propiedad: Privada Condominal Cuenta Predial: Número del Conjunto Infonavit: R Clave de Entidad Otorgante: 0000 Nombre del Constructor : Nombre Solicitante : Nombre Propietario:. CARACTERÍSTICAS URBANAS Agua Potable: Drenaje: Electrificación: Alumbrado público: Vialidades: Teléfono: Transporte: Nivel de Infraestructura: Clasificación de la Zona: Referencia de prox. urbana: INFONAVIT INFONAVIT red de distribución con suministro al inmueble de aguas residuales con conexión al inmueble red subterránea con sistema de cableado subterráneo Tercer orden red aérea urbano Nivel Periférica Señalización: Vigilancia: Municipal Nivel de Equipamiento: Urbano: Habitacional de tipo interés social, según lo observado. Nivel Croquis de Localización: Fachada: <Tabla no hallada> Construcciones predominantes: Casas Habitación similares al inmueble valuado <Tabla no hallada> Vías de acceso: Por Blvd. Teodoro Sánchez Dávila de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por Calle Bolivia de Segundo orden y de Moderada intensidad vehicular; Por Calle Maracaibo de Tercer orden y de Baja intensidad vehicular.. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE Uso de suelo Clasificación: Habitacional; Tipo: Consolidado; Según: lo observado en la zona. Servidumbres o restricciones Las definidas en el reglamento de construcción del municipio Descripción de las construcciones y uso actual Lote de terreno regular en dos niveles de construcción con las probables áreas de distribución: P. Baja.- cocina, sala-comedor, una recamara, una alcoba, un baño completo, patio de servicio, escaleras y cochera. P. Alta.- Probable ampliación en obra negra. (no se tuvo acceso al inmueble) Recamaras Baños Medios Baños Estacionamientos Elevador Unidades Rentables Unidades Rentables del Inmueble <Campo no 0 No Estructura: Probables muros de carga, dala de desplante, castillos y cerramiento de concreto armado, F'c= 75 kg/cm². Armados con acero alta resistencia. Acabados: Espacio Arquitectónico Recámaras Estancia Comedor Baños Escaleras Cocina Patio de Servicio Estacionamiento Fachada PISOS MUROS PLAFONES Probable loseta de cerámica. Probable yeso a regla y nivel. Probable yeso a nivel. Probable loseta de cerámica. Probable yeso a regla y nivel. Probable yeso a nivel. Probable azulejo antiderrapante. Probable yeso a regla y nivel. Vitromuro Probable yeso a nivel. Firme de concreto acabado planeado. Probable loseta de cerámica. Probable yeso a regla y nivel. Vitromuro Probable yeso a nivel. Probable concreto acabado cemento Probable estuco con color integrado y Concreto acabado escobillado. cemento escobillado. Estuco con acabado color integrado texturizado. y acabado Concreto acabado cemento escobillado. Estuco con color texturizado. integrado y acabado texturizado. Planta alta acabado Calle Cerrada San Abel # 0, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 790 TEL.(87) Correo Electronico: avaluosglison@gmail.com

3 Hidráulico sanitarias Probable tubería de PVC de y pulgadas de diámetro conectada a la red Municipal. Eléctricas: Probable con poliducto de media pulgada con salidas a muros losas, calibres y, tapas de plástico para contactos y apagadores. Carpintería Herrería Probables puertas de comunicación de bastidor de madera y hojas de caobilla tipo tambor. Probables marcos de puertas con perfiles tubulares, marcos de ventanas de aluminio natural.. ENFOQUE FÍSICO:. Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantesy en uso al que se valúa (sujeto). N Ubicación de la oferta (comparables) Precio de Oferta Sup Terreno Sup Const. Fecha Fuente - Teléfono COLINAS DE SAN LORENZO, Col. COLINAS DE SAN LORENZO, C.P. $ 0, /0/05 Agencia de bienes raices / BLVD. HIDALGO, Col. COL. HIDALGO, C.P $, /0/05 Anuncio / AMPLIACION HIDALGO, Col. AMPLIACION HIDALGO, C.P LOS LAURELES, Col. LOMAS DE SANTA CRUZ, C.P. 509 $ 60, $ 00, /0/05 /0/05 Anuncio en el inmueble / 8860 Anuncio / N b Pagos ($/m) Demerito Valor Unitario $,00.00 $,08. $ $ 9.0 es de Homologación Zona Ubicación Frente Forma Uso Topografía Superficie Fre % Valor Unitario $,.00 $,090.0 $,07.7 $,0.78 Valor Unitario Promedio ($/m ) $, TERRENO EN ESTUDIO Valor aplicado por m $,00.00 Fracción Superficie/m Valor Unitario $,00.00 es de Homologación Zona Ubicación Frente Forma Superficie Otro Fre Valor Unitario Neto $,00.00 Indiviso Valor Unitario $ 9,00.00 Valor A $ 9, CONSTRUCCIONES.. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Clase general de inmueble : Interés social Estado de Conservación : Regular Calidad del proyecto : Funcional de las construcciones: 60 Meses Vida útil Remanente: 660 Meses Nivel en edificio (condominio) : Grado de terminación de la obra: 00 % Número de niveles construidos: Grado y avance de las áreas comunes:.. CONSTRUCCIONES EN USO Tipo Descripcion Casa habitación Ampliación planta alta (obra negra) (Años) 0 0 Superficie (m) V.R. Nuevo ($/m) $, $, Conservacion V.R. Neto($/m) $, $, Valor Parcial Construcciones $,59.00 $ 8, CONSTRUCCIONES COMUNES EN USO Valor B $,9.00 Fuente de donde se obtuvo el valor de reposición nuevo : Manual de Costos. ÁREAS Y ELEMENTOS ADICIONALES INSTALACIONES ESPECIALES (SOLO EN CONDOMINIOS): Descripcion Unidad Cantidad V.R. Nuevo ($/m) Vida Remanente en años Conservacion Indiviso Valor Parcial áreas comunes ELEMENTOS DE ACCESORIA OBRA COMPLEMENTARIA Valor C Calle Cerrada San Abel # 0, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 790 TEL.(87) Correo Electronico: avaluosglison@gmail.com

4 ÁREAS Y ELEMENTOS ADICIONALES PRIVATIVOS: INSTALACIONES ESPECIALES Descripcion Unidad Cantidad V.R. Nuevo ($/m) Vida Remanente en años Conservacion V.R. Neto ($/m) Valor Parcial Elementos adicionales ELEMENTOS DE ACCESORIA 5. ENFOQUE DE MERCADO N 5. Información de mercado. Comparables de inmuebles en ventajas semejantes en el uso al que se valúa (sujeto). Ubicación de la oferta (comparables) Conservación Fecha Teléfono Fuente / Antecedentes COLOMBIA # 8-0 Col. FRACC. LOMAS DEL REFUGIO 9 /0/05 85 Anuncio en el inmueble TORRE DE LAS AMAPOLAS # 75 Col. VALLE DE LAS TORRES /0/ Agencia de bienes raices CAPELLA # 7 Col. LA ESTRELLA 5 // Agencia de bienes raices 5 PASEO DE LOS ARMILLITA # 87 Col. EL TOREO // Agencia de bienes raices 6 SAN ANDRES # 98 Col. MISION CERRITOS 0/0/ Agencia de bienes raices CALLE 5 # 50 Col. FRACC. MORELOS 6 8/08/ Agencia de bienes raices 5. Análisis por homologación N Superficie m Precio de Venta Terreno Constr. $ 9, $ 09, $ 00, $ 5, $ 70, $ 6, Área del sujeto Valor unitario ($/m) $ 5,0.5 $ 5,8.86 $ 5,6.6 $ 5,57.7 $,65.00 $,76.0 Valores VUT VUC $,00.00 Resultado del análisis de comparación Promedio Max. Min. Diferencial al físico vs mercado Promedio Max. Min. $ 5,95.6 $ 5,8.86 $, $,80.58 $ 5,0.86 $, ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS Estimación de renta de acuerdo a la referencia de inmuebles similares N Unidad Rentable Renta Unit/m Superficie Renta Mensual 7 DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS Monto unitario aplicable: Superficie vendible: Valor comparativo de mercado: Declaraciones: se comprobo la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección, y que coincida con los datos descritos en su documentación; se comprobo el estado de ocupación del inmueble y su uso; se verificó la construcción del inmueble según el Plan de Desarrollo Urbano vigente (en su caso) Se verifico el estado de conservación solo por el exterior, no se obtuvo acceso al inmueble. Se considera su valor comercial en condiciones de habitabilidad de acuerdo a la metodología de vivienda recuperada y aplicando su demerito de acuerdo a la tabla de demerito de excel proporcionada. Se supone una construcción de 7.5 m. Fic es de Homologación % Valor unitario Zona Ubic. Conservacion Res. ($/m) $, $ 5, $, $, $, $,5.0 N Ubicación de la Oferta Renta Mensual Superficie Unitario Fuente / Antecedentes OBRAS COMPLEMENTARIAS): Superficie Construida Superficie Accesoria Calculo por capitalización de rentas: Vc= PTM[- (+i ) -n] i VALOR FÍSICO Renta mensual bruta: Deducciones mensuales estimadas: PMT renta mensual: Tasa de capitalización mensual: 7.5 Vida útil en meses: A + B + C + D $ 5,0.5 $ 5,8.86 $ 5,6.6 $ 5,57.7 $,65.00 $,76.0 $,966.8.% 660 Sup Valor D Deducciones mensuales Porcentaje de desocupacion (vacios): Impuesto predial: Conservacion y mantenimiento: Administración: Seguros: Otros: Suma: % $ 07,.00 $, $, Calle Cerrada San Abel # 0, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 790 TEL.(87) Correo Electronico: avaluosglison@gmail.com

5 REPORTE FOTOGRÁFICO FACHADA POSTERIOR ESTANCIA COMEDOR COCINA 9 COLINDANCIAS Orientacion Norte Sur Oriente Poniente BAÑO RECÁMARA ENTORNO Metros m m.000 m.000 m Calle Maracaibo. Lote 7. Lote Casa A. Lote Casa A. Colinda con 0 CONCLUSIONES Valor comparativo de mercado: Valor Físico: Valor de capitalización de rentas: IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO $ 9,0.96 $ 07,.00 $ 9,0.96 Importe cobrado al cliente por el presente avalúo. Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSON Valuador Profesional Clave Calle Cerrada San Abel # 0, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 790 TEL.(87) Correo Electronico: avaluosglison@gmail.com

6 CROQUIS DEL INMUEBLE Calle Cerrada San Abel # 0, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 790 TEL.(87) Correo Electronico: avaluosglison@gmail.com

7 CLAVE DEL AVALÚO: A080 FOLIO SOLICITUD: A080 NO. DE REGISTRO INFONAVIT PÁGINA: ANEXO I ANEXO I DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS (ADICIONALES) Valor Asegurable: $6,0.00 Consideraciones previas a la Conclusión: Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor de Mercado en números redondos. Se verifico el estado de conservación solo por el exterior, no se obtuvo acceso al inmueble. Se considera su valor comercial en condiciones de habitabilidad de acuerdo a la metodología de vivienda recuperada y aplicando su demerito de acuerdo a la tabla de demerito de excel proporcionada. Se supone una construcción de 7.5 m. Calle Cerrada San Abel # 0, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 790 TEL.(87) Correo Electronico: avaluosglison@gmail.com