HERRAMIENTAS FINANCIERAS PARA LA TOMA DE DECISIONES
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- Beatriz Godoy Soto
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1 APARTADO 3: El break even point evolucionado DIAPOSITIVA Nº: 9 El punto de equilibrio evolucionado EJEMPLO Nº 2: Punto de equilibrio de inversor de un hotel El análisis del punto de equilibrio visto desde el punto de vista de la inversión es el nivel de ingresos y la tasa de explotación (RevPAR y GOPPAR) necesarios para cubrir los gastos de explotación, de financiación y la rentabilidad de una inversión hotelera. En otras palabras, es el punto de rendimiento de la explotación por encima del cual se cumplen los requisitos de la inversión y realzan el valor de dicho activo. Por debajo de este nivel habría que tomar medidas ya que el valor patrimonial del hotel podría estar reduciéndose. El inversor precisaría un rendimiento sobre su inversión ajustado para tomar en cuenta tanto los riesgos sistemáticos como los no-sistemáticos que sufre un activo hotelero. Típicamente la tasa de retorno para inversiones hoteleras se sitúa entre el 12% y el 20%. Para este ejemplo hemos supuesto una tasa del 15% anual sobre la inversión valorada en 6 millones de Euros en el Hotel A. Por lo tanto, el punto de equilibrio desde el punto de vista de la inversión se calcula en base a la siguiente formula. Punto de equilibrio Inversión (o ingresos requeridos de la inversión) = (Gastos Fijos) / (1 gastos variables, o Beneficio Bruto) 1
2 O, en este caso, HERRAMIENTAS FINANCIERAS PARA LA Punto de equilibrio Inversión = (Gastos Fijos de Explotación + Pago anual intereses + Inversión Patrimonial x Tasa Rentabilidad) / (1 Gastos Variables, o Beneficio Bruto) Operacionalmente existen dos parámetros para seguir de cerca los umbrales de inversión: RevPAR y GOPPAR. ID.RevPAR, o Investment Driven RevPAR (el RevPAR desde la inversión), es el umbral de RevPAR que requiere un hotel para hacer frente a los gastos de explotación e intereses financieros consiguiendo asimismo la rentabilidad de los inversores. En otras palabras, es el RevPAR mínimo que debería obtener el hotel para satisfacer los requisitos de la explotación, financiación e inversión. De forma similar, el ID.GOPPAR (Investment Driven GOPPAR), o el GOPPAR desde la inversión es el umbral de GOPPAR que requiere un hotel para hacer frente a los gastos de explotación e intereses financieros consiguiendo asimismo la rentabilidad de los inversores. En otras palabras, es el GOPPAR mínimo que debería obtener el hotel para satisfacer los requisitos de la explotación, financiación e inversión. El punto de equilibrio de la inversión se traduce al ID.RevPAR aplicando la siguiente fórmula: ID.RevPAR = (Ingresos de la inversión x ingresos por habitación como porcentaje de 2
3 ingresos totales) / (nº de habitaciones disponibles por día x 365) ID.GOPPAR se calcula aplicando la siguiente fórmula: ID.GOPPAR = (Impuestos Inmobiliarios + seguros + honorarios + otros gastos fijos + amortización de intereses + patrimonio requerido) / (Nº de habitaciones disponibles por día x 365) ID.RevPAR e ID.GOPPAR representan el punto de equilibrio financiero (suponiendo una rentabilidad similar de los flujos de efectivo y plusvalías del inmueble. Por otra parte, se puede reducir y ajustar la tasa de rentabilidad en un mercado floreciente donde el aumento de valor del inmueble representa entre un 65% y 70% de los beneficios totales). 3
4 Table 3: Análisis del Punto de Equilibrio desde la Inversión Hotel A ( ) Figura 3: Análisis del Punto de Equilibrio desde la Inversión Hotel A ( ) Se puede observar en la Tabla nº 3 que el Hotel A requiere un ID.RevPAR de aproximadamente 90,00 para hacer frente a sus obligaciones. Esto equivale a una cifra de ID.GOPPAR de aproximadamente 55,00. En el caso de que los niveles del hotel 4
5 fuesen inferiores, los operadores y propietarios deberían replantear las expectativas de rentabilidad que tienen. 5
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