Concepto de rentabilidad

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1 Concepto de rentabilidad Tema 1 Apartado 1.1 página Concepto de rentabilidad Veamos primero su concepto, para pasar a continuación a estudiar las medidas utilizadas para su cálculo. En sentido lato, la noción de rentabilidad es sinónima a la de productividad, o a la de rendimiento. En todos los caso se trata de un índice, de una relación tal como, por ejemplo, la relación entre un beneficio y un coste incurrido para obtenerlo, entre una utilidad y un gasto, o entre un resultado y un esfuerzo. La noción económica de productividad, como relación entre producción y factores de producción empleados, es de este mismo tipo. Pero cuando se habla de rentabilidad en sentido estricto, por ejemplo, cuando se habla de la rentabilidad del capital invertido, se trata de la relación entre los beneficios obtenidos, y las inversiones realizadas para obtenerlos. Un 10% de rentabilidad indica que se obtiene como beneficio un 10% del capital empleado. Supongamos que existen dos alternativas de inversión: 1ª Disponer de 100 euros el 1 de enero de ª Disponer de 110 euros el 31 de diciembre de Si elegimos la primera, significa que podríamos colocar nuestra inversión a una tasa de interés superior al 10%, mientras que si elegimos la segunda alternativa, significa que 10% representa para nosotros una tasa de colocación interesante. Luego podemos concluir que 110 euros en un año, equivalen a 100 euros actuales. Lo importante de la noción de rentabilidad radica precisamente en tratarse de un índice, una relación, un ratio. Los valores absolutos suelen ser menos importantes, como instrumentos de acción que los relativos. Y el índice de rentabilidad es un valor relativo, importante no solo

2 Tema 1 Apartado 1.1 página 4 Concepto de rentabilidad en sí mismo considerado, sino en cuanto creador de un estado de opinión generalizada, que podemos llamar, como señala Andrés Fernández Romero, en su libro Rentabilidad de las Inversiones, sensibilidad a la rentabilidad. Cuando esta sensibilidad en la empresa existe, no se emprende ninguna inversión sin plantearse las consecuencias económicas (el numerador del índice de rentabilidad) de la acción que se va a emprender (el denominador).

3 El coste medio ponderado de capital Tema 1 Apartado 1.2 página El coste medio ponderado de capital Las empresas inmobiliarias, sean sociedades inmobiliarias puras (realizan solamente promociones para su venta), promotoras patrimonialistas (su actividad son las promociones en alquiler) o mixtas (que tienen los dos tipos de actividades), tienen una determinada estructura de Pasivo o Fuente de Recursos, P, constituido por los Recurso Propios (Capital y Reservas), RP, y unos Recursos Ajenos, RA, o Pasivo Exigible (Deudas a Corto o Pasivo Circulante, PC, y Largo Plazo o Pasivo Fijo, PF). ACTIVO (A): ACTIVO FIJO CIRCULANTE A CORTO TESORERIA INVERSIÓN P = RP + RA = RP + PC + PF PASIVO (P): FINANCIACIÓN La utilización de estos recursos, representa un coste para la empresa: explícito, para el caso de los recursos ajenos, contenido en el contrato en forma de pacto de intereses y demás comisiones que devengan las Entidades Financieras que los facilitan, e implícito, en forma de retribución a los capitales propios aportados, así como a las reservas constituidas, no establecida ni pactada, pero obviamente necesaria para atraerlos. En definitiva: FONDOS PROPIOS (RP) FONDOS AJENOS A LARGO PLAZO (PF) FONDOS AJENOS A CORTO PLAZO (PC) Los Fondos Propios prestan recursos al proyecto de inversión a riesgo puro y la rentabilidad a exigir puede ser conocida o no.

4 Tema 1 Apartado 1.2 página 6 El coste medio ponderado de capital Los Fondos ajenos, prestan recursos mediante contrato y la rentabilidad a exigir es conocida y comprometida. Se dice que la empresa tiene un Coste Medio Ponderado de Capital, que se establece de la siguiente forma, sí: RA(1-T) RP (2) CMPC = I x C(fp) x RA + RP RA + RP Siendo: I = Coste de la deuda o Gastos Financieros C(fp) = Coste de los Fondos propios = K + Prima de Riesgo K = Tasa libre de Riesgo RA = Fondos Ajenos RP = Fondos Propios T = Tipo del Impuesto de Sociedades Hay que tener en cuenta que en la ponderación aparece el factor (1 T) para tener en cuenta que el coste de los fondos ajenos es un gasto deducible del impuesto de sociedades (el tipo general vigente es del 35%, aunque pueden existir otros tipos especiales aplicables a determinadas empresas, de reducida dimensión, cooperativas, etc.), mientras que el coste de los recursos propios no lo es. El cálculo del coste de los recursos ajenos será conocido o fácil de conocer, ya que es el habitual de los contratos de los distintos tipos de préstamo y/o créditos, que facilitan en cada momento las Entidades Financieras a las empresas. Sin embargo el coste de los recursos propios es más difícil de estimar, pudiendo ser decidido en función de: Los deseos de los accionistas. Por el empleo de series históricas de otros proyectos. Por datos específicos del mercado del proyecto

5 El coste medio ponderado de capital Tema 1 Apartado 1.2 página 7 También puede emplearse el método de W. Sharpe, denominado capital asset pricing model, también conocido como modelo de equilibrio de activos financiaros. Dicho modelo se apoya en datos de los mercados financieros organizados, por medio de formulas del tipo: C(fp) = Tasa Libre de Riesgo + Prima de Riesgo x Coef. β Siendo β un coeficiente corrector de la prima de riesgo, que mide el riesgo de mercado, y que varia por empresas y sectores, reflejando el mayor o menor diferencial de riesgo añadido sobre la prima de riesgo general del mercado. Para el sector Inmobiliario se puede establecer en un valor medio de 1,15. Para la tasa libre de riesgo se tomara el mercado de Deuda Publica, a los mismos plazos que el proyecto. En cuanto a la Prima de Riesgo, presenta un significado muy claro, ya que nos dice que si tenemos en cuenta el riesgo, al tipo de interés de una inversión sin riesgo, como seria por ejemplo, una inversión en bonos del Tesoro o Deuda del Estado, le tendríamos que adicionar una Prima de Riesgo, que será función de la tipología de la promoción inmobiliaria en estudio. Por ejemplo para los mercados de renta variable en España, mercado al alcance de cualquier inversor, la serie histórica de 1963 a 1996, da una rentabilidad del 15,9%, que seria una tasa de riesgo. Para el mercado inmobiliario, en función del tipo de promoción se dan unos valores orientativos de la prima de riesgo, sin considerar financiación ni el impuesto de Sociedades, será como mínimo (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo): TABLA N M3 1-1 Edificaciones de Uso Residencial Prima de Riesgo Deuda del Estado Vivienda de 1 Residencia 8,00 % Letras(6m) 2,820 Vivienda de 2 Residencia 12,00 % Letras(año) 3,179 Edificios de Oficinas 10,00 % Letras(18m)3,501 Edificios comerciales 12,00 % Bonos(3ª) 4,254 Edificios industriales 14,00 % Bonos(5ª) 4,687 Plazas de aparcamiento 9,00 % Oblig.(10ª) 5,264 Otros 11,00 % Oblig.(15ª) 5,593

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7 Variables financieras Tema 1 Apartado 1.3 página Variables financieras Veamos en primer lugar el concepto de capital financiero, que es el par de números: (C,t), donde C, capital, representa una cuantía positiva expresada en unidades monetarias y t representa el momento de disponibilidad o vencimiento del capital, expresado en unidades de tiempo (años, meses,.). Todo intercambio de capitales financieros disponibles en diferentes momentos del tipo es una operación financiera, que si solo se intercambian dos capitales se denomina simple, es decir se compone de una prestación realizada por el denominado prestamista o acreedor: (C0, 0) y una contraprestación del prestatario o deudor: (Cn, n), gráficamente se expresa: C0 Cn 0 n Toda operación financiera lleva inherente un acuerdo entre las partes sobre los capitales que se intercambian, que matemáticamente se expresa por una determinada ley financiera; en el caso de una operación financiera simple, la ley es la función que relaciona el capital inicial que entrega el acreedor. En el momento inicial, con el capital a rembolsar por el acreedor en el momento t = n, o sea, la ley financiera será: Cn = f(c0,n) OPERACIONES FINANCIERAS DE CAPITALIZACIÓN Una operación financiera de capitalización tiene por objeto la constitución de un capital mediante la aplicación de la correspondiente ley financiera. En el régimen de capitalización simple, la diferencia entre el capital final y el inicial, esto es: Cn C0 = I es la denominada cantidad de interés,

8 Tema 1 Apartado 1.3 página 10 Variables financieras que por definición es proporcional al capital invertido (C0) y al plazo de la operación n, es decir: Cn C0 = I = C0 x i x n, de donde: Cn = C0 + C0 x i x n = C0 (1 + i x n) Que es la ley de capitalización simple, siendo i el coeficiente de proporcionalidad denominado tanto de interés simple. Para aplicar correctamente esta ley debe existir una correspondencia temporal entre n e i, debiendo ambos ir referidos a la misma unidad de tiempo, aunque en la practica se suele utilizar los tantos de interés simples anuales, con lo cual hay que tomar como unidad de tiempo o periodo de capitalización el año. En estos casos las fracciones de año aparecen, si i es el tanto anual, como: k/365 días para el año civil o 366 días si es bisiesto, y k/360 días para el año comercial que es la expresión mas usada en la practica. En este tipo de operaciones es claro que el tipo de interés se aplica siempre al mismo capital lo cual no es muy favorable para el prestamista, por lo que en la practica, salvo en operaciones de corto plazo, no se suele aplicar la capitalización simple. Para operaciones de largo plazo se utiliza la ley de capitalización compuesta: Cn = C0 (1 + i) n Siendo en este caso i el denominado tanto de interés compuesto de la operación, reflejando los intereses que produce al final de cada periodo cada unidad monetaria disponible al principio del periodo. Significado que se corresponde con el rédito y tanto de interés efectivo en cada periodo de la operación, es decir los intereses se calculan sobre al capital final de cada periodo como indica el siguiente esquema de formación de capitales: C1 = C0 + C0 x i = C0 (1 + i) C2 = C1 + C1 x i = C0 (1 + i) + C0 (1 + i) x i = C0 (1 + i) 2 Cn = Cn-1 + Cn-1 x i = C0 (1 + i) n

9 Variables financieras Tema 1 Apartado 1.3 página 11 En este proceso los capitales C0 y Cn son equivalentes entre si porque en términos estrictamente financieros, sin considerar los efectos del riesgo es indistinto disponer hoy del capital C0 que del Cn en el año n TANTOS EQUIVALENTES: NOMINAL Y EFECTIVO El periodo de capitalización, que hemos tomado como el año, se puede dividir en subperiodos, siendo m el número de subperiodos contenidos en el periodo, es decir el número de veces que los intereses se acumulan al capital para producir nuevos intereses. Esta equivalencia fue estudiada en el epígrafe 9.2 del Tema M2 9, donde llegamos a la fórmula: i = (1+im) m 1 (3) im = (1+ i) 1/m 1 (4) Al multiplicar la frecuencia de capitalización (m) por el tanto efectivo del subperiodo (im) se obtiene el llamado tanto de interés nominal: jm = m x im. Aunque jm e i son ambos tantos anuales, su significado es claramente diferente, ya que para un valor dado de im se tendrá: i = (1+im) m 1 jm g m x im Por ejemplo, un tanto nominal j2 = 0,1 = 10% indica que los intereses se acumulan al capital al final de cada semestre, de ahí que j2 se denomine tanto nominal anual de frecuencia semestral. El tanto efectivo semestral será: i2 = j2/2 = 0,10/2 = 0,05 = 5% semestral Que equivale a un tanto efectivo anual i de: i = (1+i2) 2 1 = (1+0,05) 2 1 = 0,1025 = 10,25% efectivo anual

10 Tema 1 Apartado 1.3 página 12 Variables financieras OPERACIONES FINANCIERAS DE ACTUALIZACIÓN Es la operación financiera que conlleva el proceso inverso al de capitalización. Es decir, la actualización conocida también como técnica del descuento consiste en calcular la cantidad actual que equivale a una cantidad futura que se espera obtener. Un capital de dentro de un año, C1, traído al momento actual a la tasa de descuento k, se actualiza mediante la expresión: C0 = C1 /(1+k). Análogamente un capital de dentro de dos años se actualiza mediante la expresión: C0 = C2/ (1+k) 2 Por el mismo procedimiento un capital futuro de dentro de n años se actualiza a un tipo de descuento k, a través de la expresión: Co = Cn/ (1+k) n Al ser K positivo, el factor 1/ (1+K), siempre será menor que la unidad, y en consecuencia, el valor C0 siempre era menor que C, motivo por el cual se dice que un capital futuro se descuenta al llevarlo al momento actual. Como luego veremos este hecho es muy importante en la aplicación del método al cálculo de rentabilidad de inversiones, ya que lógicamente al aumentar el horizonte de su extensión se aumentan los errores de estimación, pero estos tienen una menor incidencia al estar mas alejados en el tiempo y su efecto se ve amortiguado por la técnica de la actualización DIVERSIDAD DE TIPOS DE INTERÉS EN LA PRÁCTICA Como hemos visto, el tipo de interés, es aquella magnitud financiera que sirve para medir el crecimiento, que un inversor exige a su dinero, para aceptar renunciar al mismo durante un determinado periodo de tiempo. Así pues el tipo de interés siempre representa el precio del uso del dinero, como una medida del riesgo que supone dejar de disponer de un capital durante un determinado tiempo. Una vez mas estamos estableciendo una relación de tipo económico entre dos partes: el que tiene el dinero (generalmente los inversores o las entidades de crédito) y el que lo necesita (entre otros los promotores inmobiliarios). Ambos, oferentes y demandantes de dinero, han de llegar a un acuerdo, que haga posible el intercambio de fondos, que satisfaga a

11 Variables financieras Tema 1 Apartado 1.3 página 13 ambas partes; acuerdo que se satisface con el precio del dinero, punto de corte de las curvas de oferta y demanda (punto de equilibrio), como sucede en cualquier otro proceso de naturaleza económica. Es importante resaltar que el precio del dinero que representa un tipo de interés determinado, esta íntimamente ligado al riesgo que supone para el inversor despojarse de su dinero. Evidentemente cuanto mayor sea el plazo de su renuncia mayor será el riesgo y viceversa. El coste de capital es un dato que procede del mercado. Tanto el coste de la deuda interés exigido como el coste de los fondos propios rentabilidad esperada se elaboran a partir del interés básico del dinero o interés real que se define como el precio del uso del dinero cuando no hay inflación ni riesgo. A este interés real el mercado añade, en primer lugar, una prima de inflación, mas exactamente, por las expectativas de inflación, dando lugar al interés nominal, y después, en distinta proporción, desde luego, según se trate de capital de deuda o de capital de riesgo (fondos propios), añade una prima por el riesgo de la actividad en que hay que invertir los recursos (riesgo operativo), y otra prima por el riesgo del endeudamiento (riesgo financiero) de la empresa concreta a la que los recursos se destinan. La suma es el coste de capital de la empresa en cuestión. Interés Nominal = Interés Básico + Prima de Inflación Coste de capital = Interés Nominal + Prima Riesgo Operativo + Prima de Riesgo Financiero La relación entre el interés básico o real y el interés nominal viene dado por la formula: (1 + Interés nominal) = (1 + Interés real) x (1 + tasa de inflación) de donde: Interés Real = ((1 + Interés Nominal)/ (1 + tasa inflación)) 1 (5) Así pues el coste de capital, que constituye el criterio para el análisis de los proyectos de inversión, además de los elementos de riesgo, incorpora las expectativas de inflación. Por ejemplo si se invierte en deuda publica en España, en Alemania y

12 Tema 1 Apartado 1.3 página 14 Variables financieras en Japón al mismo tipo nominal en los tres países del 5% (hecho que es difícil que se pudiera producir), y si las expectativas de inflación en dichos países son del 3,4%, 1,8% y -0,1% respectivamente, el interés real de la inversión será distinta en ambos países, ya que los tipos de interés real serán los siguientes: España: ((1+0,05)/ (1 + 0,034)) 1 = 0,01547 (1,547%) Alemania: ((1+0,05)/ (1+ 0,0180)) 1 = 0,03143 (3,143%) Japón: ((1+0,05)/ (1-0,00100)) 1= 0,05105 (5,105%) Como vimos también en el epígrafe 9.2 del Tema M2 9, existen diversos tipos de interés como el tipo oficial, que marca el Banco Central Europeo y cuyo tipo actualmente vigente desde el 5 de octubre de 2006 es del 3,25 %. También vimos en el citado tema que existen diversos tipos de interés utilizados en la practica como son los tipos preferenciales de las entidades de crédito, el tipo de interés legal, el tipo de interés legal de demora, de interés de demora, en las operaciones de prestamo y crédito la Tasa Anual Equivalente o TAE, etc. De entre ellos es conveniente destacar el tipo TAE, ya que aunque conceptualmente es similar al concepto de interés efectivo anual, su valor no coincide exactamente con el tipo de interés efectivo anual, ya que se tienen en cuenta los gastos de la operación, y en consecuencia su valor dependerá del tipo y demás condiciones de la operación financiera de que se trate. El tipo de interés de los préstamos también suele ser fijo o variable, utilizándose en este caso como referencia en el ámbito de la UE, el tipo EURIBOR, que ya es un tipo de referencia oficial en España, desde la publicación de la Circular del Banco de España, el 9 de julio de 1999, y cuya finalidad es ajustar el cuadro de tipos oficiales de referencia para prestamos hipotecarios a la nueva situación creada con la introducción del euro. Este nuevo índice, denominado referencia interbancaria a un año, se define como la media aritmética simple de los valores diarios de cada mes, del tipo contado publicado por la Federación Bancaria Europea, que compite con los índices de referencia nacionales como el MIBOR, que tendera lógicamente a desaparecer. En la Tabla siguiente puede verse la evolución mensual de estos índices desde Enero de 1999:

13 Variables financieras Tema 1 Apartado 1.3 página 15 TABLA N M3 1-3 ÍNDICES DE REFERENCIA OFICIAL AÑO MES OFICIAL BANCOS CAJAS TOTAL CECA DEUDA MIBOR EURIBOR 1999 Enero 3,000 5,015 5,262 5,131 6,375 3,658 3,065 3,062 Febrero 3,000 4,787 5,147 4,950 6,125 3,153 3,035 3,030 Marzo 2,500 4,654 5,007 4,816 6,000 3,435 3,031 3,046 Abril 2,500 4,599 4,987 4,787 5,875 3,349 2,709 2,756 Mayo 2,500 4,454 4,861 4,644 5,875 3,272 2,656 2,683 Junio 2,500 4,296 4,733 4,052 5,625 3,310 2,780 2,836 Julio 2,500 4,263 4,626 4,435 5,625 3,442 3,018 3,030 Agosto 2,500 4,316 4,468 4,471 5,750 3,599 3,233 3,237 Septiembre 3,000 4,436 4,666 4,545 5,750 3,758 3,260 3,301 Octubre 3,000 4,578 4,762 4,665 5,875 4,004 3,607 3,684 Noviembre 3,000 4,772 4,847 4,807 5,750 4,217 3,659 3,689 Diciembre 3,000 4,876 5,016 4,940 5,875 4,397 3,806 3, Enero 3,250 4,997 5,087 5,040 6,125 4,561 3,924 3,949 Febrero 3,250 5,118 5,217 5,166 6,250 4,689 4,099 4,111 Marzo 3,500 5,173 5,296 5,231 6,125 4,795 4,259 4,267 Abril 3,750 5,320 5,391 5,353 6,125 4,826 4,348 4,365 Mayo 3,750 5,490 5,557 5,522 6,375 4,965 4,847 4,849 Junio 4,250 5,653 5,753 5,703 6,500 5,054 4,959 4,965 Julio 4,750 5,883 5,899 5,891 6,750 5,115 5,097 5,105 Agosto 4,750 5,977 6,080 6,029 7,000 5,180 5,247 5,248 Septiembre 4,750 6,238 6,227 6,232 7,000 5,251 5,208 5,219 Octubre 4,750 6,163 6,402 6,284 7,125 5,299 5,212 5,218 Noviembre 4,750 6,224 6,471 6,348 7,125 5,287 5,188 5,193 Diciembre 4,750 6,260 6,485 6,371 7,000 5,241 4,899 4,881

14 Tema 1 Apartado 1.3 página 16 Variables financieras ÍNDICES DE REFERENCIA OFICIAL AÑO MES OFICIAL BANCOS CAJAS TOTAL CECA DEUDA MIBOR EURIBOR 2001 Enero 4,750 6,248 6,532 6,390 7,250 5,122 4,564 4,574 Febrero 4,750 6,148 6,433 6,280 7,000 5,000 4,528 4,591 Marzo 4,750 5,971 6,323 6,147 6,875 4,859 4,469 4,471 Abril 4,750 5,184 6,241 6,025 6,875 4,751 4,460 4,481 Mayo 4,500 5,757 6,099 5,926 6,750 4,661 4,499 4,520 Junio 4,500 5,640 5,971 5,806 6,750 4,618 4,310 4,312 Julio 4,500 5,634 5,908 5,768 6,625 4,610 4,310 4,311 Agosto 4,250 5,587 5,852 5,723 6,625 4,571 4,107 4,108 Septiembre 3,750 5,480 5,772 5,627 6,625 4,519 3,771 3,770 Octubre 3,250 5,206 5,528 5,390 6,500 4,401 3,366 3,369 Noviembre 3,250 5,009 5,372 5,190 6,125 4,243 3,196 3,198 Diciembre 3,250 4,685 5,027 4,852 5,750 4,159 3,286 3, Enero 3,250 4,562 4,912 4,737 6,000 4,090 3,475 3,483 Febrero 3,250 4,650 4,887 4,768 5,875 4,065 3,581 3,594 Marzo 3,250 4,695 4,874 4,785 5,875 4,131 3,799 3,816 Abril 3,250 4,799 4,919 4,860 5,750 4,247 3,857 3,860 Mayo 3,250 4,917 5,052 4,985 6,000 4,401 3,948 3,963 Junio 3,250 4,925 5,062 4,995 6,000 4,453 3,862 3,869 Julio 3,250 4,916 5,100 5,009 5,875 4,448 3,643 3,645 Agosto 3,250 4,883 5,103 4,999 6,000 4,360 3,437 3,440 Septiembre 3,250 4,698 4,925 4,818 6,125 4,203 3,241 3,263 Octubre 3,250 4,542 4,815 4,690 5,750 4,027 3,127 3,126 Noviembre 3,250 4,408 4,609 4,517 5,750 3,857 3,020 3,017 Diciembre 2,750 4,253 4,490 4,380 5,500 3,703 2,878 2, Enero 2,750 4,190 4,307 4,252 5,625 3,520 2,703 2,705 Febrero 2,500 4,053 4,225 4,146 5,375 3,480 2,513 2,504 Marzo 2,500 3,878 4,68 3,976 5,250 3,242 2,420 2,411 Abril 2,500 3,825 3,941 3,886 5,125 3,144 2,458 2,447 Mayo 2,500 3,764 3,876 3,823 5,125 2,990 2,253 2,252 Junio 2,000 3,617 3,787 3,707 4,875 2,822 2,033 2,014 Julio 2,000 3,457 3,619 3,541 4,750 2,745 2,082 2,076 Agosto 2,000 3,381 3,548 3,470 5,000 2,777 2,279 2,279 Septiembre 2,000 3,3335 3,518 3,428 5,000 2,803 2,263 2,258 Octubre 2,000 3,343 3,532 3,442 4,875 2,822 2,299 2,303 Noviembre 2,000 3,310 3,539 3,539 4,875 2,904 2,409 2,410 Diciembre 2,000 3,374 3,533 3,533 4,625 3,023 2,383 2,381

15 Variables financieras Tema 1 Apartado 1.3 página 17 AÑO MES ÍNDICES DE REFERENCIA OFICIAL OFICIAL BANCOS CAJAS TOTAL CECA DEUDA MIBOR EURIBOR 2004 Enero 2,000 3,358 3,572 3,572 5,000 3,096 2,220 2,216 Febrero 2,000 3,342 3,533 3,533 4,875 3,107 2,166 2,163 Marzo 2,000 3,241 3,460 3,460 4,625 3,082 2,056 2,055 Abril 2,000 3,165 3,384 3,279 4,625 3,086 2,164 2,163 Mayo 2,000 3,144 3,351 3,307 4,750 3,086 2,297 2,297 Junio 2,000 3,245 3,362 3,307 4,625 3,127 2,405 2,404 Julio 2,000 3,252 3,388 3,323 4,625 3,153 2,367 2,361 Agosto 2,000 3,335 3,441 3,392 4,875 3,142 2,305 2,302 Septiembre 2,000 3,286 3,436 3,367 4,750 3,169 2,377 2,377 Octubre 2,000 3,235 3,419 3,332 4,750 3,136 2,317 2,316 Noviembre 2,000 3,314 3,445 3,383 4,625 3,076 2,330 2,328 Diciembre 2,000 3,265 3,424 3,349 4,375 2,966 2,306 2, Enero 2,000 3,236 3,422 3,334 4,500 2,892 2,314 2,312 Febrero 2,000 3,234 3,416 3,332 4,500 2,835 2,308 2,310 Marzo 2,000 3,265 3,411 3,343 4,375 2,800 2,333 2,335 Abril 2,000 3,215 3,419 3,325 4,375 2,773 2,270 2,265 Mayo 2,000 3,203 3,417 3,318 4,500 2,727 2,195 2,193 Junio 2,000 3,164 3,365 3,270 4,375 2,665 2,105 2,103 Julio 2,000 3,064 3,312 3,196 4,500 2,605 2,167 2,168 Agosto 2,000 3,072 3,293 3,190 4,625 2,560 2,225 2,223 Septiembre 2,000 3,087 3,292 3,197 4,500 2,518 2,223 2,220 Octubre 2,250 3,125 3,313 3,225 4,500 2,511 2,415 2,414 Noviembre 2,250 3,173 3,342 3,264 4,500 2,583 2,679 2,684 Diciembre 2,250 3,330 3,471 3,404 4,500 2,966 2,780 2, Enero 2,250 3,520 3,651 3,591 4,750 2,781 2,824 2,833 Febrero 2,250 3,624 3,751 3,701 4,750 2,877 2,914 2,914 Marzo 2,500 3,682 3,938 3,756 4,750 3,302 3,106 3,105 Abril 2,500 3,758 3,938 3,852 4,875 3,161 3,219 3,221 Mayo 2,500 4,002 4,088 4,048 4,875 3,262 3,306 3,308 Junio 2,750 4,055 4,200 4,132 4,875 3,374 3,399 3,401 Julio 2,750 4,163 4,287 4,229 5,125 3,496 3,533 3,539 Agosto 3,000 4,320 4,386 4,355 5,375 3,582 3, Septiembre 3,250 4,377 4,515 4,451 5,250 3,630 3,709 3,715

16 Tema 1 Apartado 1.3 página 18 Variables financieras NOTAS a) Rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Publica entre dos y seis años. b) El MIBOR (tipo que ha dejado de ser tipo de referencia oficial del mercado hipotecario para operaciones formalizadas después del 4 de diciembre de 1999) y el EURI- BOR son a un año. c) Los tipos de Bancos y Cajas son TAE y para viviendas libres

17 Casos prácticos resueltos Tema 1 Apartado 1.4 página Casos prácticos resueltos NOTA: En el tema M2 9, hemos reseñado diversos ejemplos de cálculo financiero, por lo que en este tema no los vamos a repetir, concretándonos al estudio practico del coste medio del capital, concepto fundamental en el análisis de rentabilidad. EJEMPLO Nº M3 1-1 COSTE MEDIO PONDERADO DE CAPITAL ENUNCIADO Se desea conocer el coste medio ponderado de capital, de una empresa inmobiliaria que financia todo su pasivo con deuda al 5% de interés anual en ausencia de impuestos. SOLUCIÓN En este caso el coste medio ponderado del capital será del 5%.

18 Tema 1 Apartado 1.4 página 20 Casos prácticos resueltos EJEMPLO Nº M3 1-2 COSTE MEDIO PONDERADO DE CAPITAL ENUNCIADO Se desea conocer el coste medio ponderado de capital, de una empresa inmobiliaria que financia todo su pasivo con deuda al 5% de interés anual sabiendo que la tasa del impuesto de Sociedades es del 35%. SOLUCIÓN En este caso el coste medio ponderado del capital será, teniendo en cuenta el efecto del impuesto de sociedades 5% (1 35%) = 3,25 %

19 Casos prácticos resueltos Tema 1 Apartado 1.4 página 21 EJEMPLO Nº M3 1-3 COSTE MEDIO PONDERADO DE CAPITAL ENUNCIADO Se desea conocer el coste medio ponderado de capital, de una empresa inmobiliaria cuyo coste medio de créditos es del 6,5% y a cuyos accionistas se les retribuye, después de impuestos con un 8%, entre dividendos y plusvalías. La empresa mantiene una relación de endeudamiento del 30%, y el tipo del impuesto de sociedades que le es aplicable es del 35%. SOLUCIÓN Aplicando la formula del coste medio ponderado del capital, tendremos: CPPC = 6,5% x 0,30 x (1 0,35) + 8% x 0,70 = 6,8675%

20 Tema 1 Apartado 1.4 página 22 Casos prácticos resueltos EJEMPLO Nº M3 1-4 COSTE MEDIO PONDERADO DE CAPITAL ENUNCIADO Se desea conocer el coste medio ponderado de capital, de una empresa inmobiliaria cuyas acciones cotizan en Bolsa al 190%, siendo su nominal de 500 euros. La entidad viene distribuyendo un dividendo uniforme de 75 euros por acción y año. El coste de sus fondos ajenos, en este caso emisión de obligaciones, es del 8,5 %. La empresa mantiene una relación de endeudamiento del 60%, y el tipo del impuesto de sociedades que le es aplicable es del 35%. SOLUCIÓN Es un ejemplo que pone en evidencia la problemática existente, para calcular el coste de los fondos propios. Este coste podría calcularse como la rentabilidad exigida por los accionistas para mantener la inversión realizada en la empresa. Puesto que en el enunciado no se dispone de la cifra de beneficios por acción, se utilizar el único dato disponible: el dividendo por acción = 75 euros. Ahora bien, si no todo el beneficio se distribuye, como es lo habitual en las empresas, el coste medio de los fondos propios será superior al obtenido mediante el dividendo, puesto que los beneficios retenidos, en forma de reservas, tienen también un coste. Otro error que cometemos con este método es no tener en cuenta las posibles plusvalías o ganancias de capital, que también inciden de forma notoria en el cálculo del citado coste. Así pues, siendo consciente de estas carencias, tendremos: Rentabilidad por dividendos = Dividendos por acción/cotización = 75/500 x 190 = 7,89% Esta cifra no es realista, ya que se basa en unas hipótesis poco realistas: todo el beneficio se reparte, los dividendos son constantes, el accionista mantiene indefinidamente su inversión, sin intención de vender sus acciones. Y desde luego, en este caso, tampoco lo es ya que cualquier inversor racional antes de invertir en estas acciones estaría dispuesto a suscribir obligaciones de la sociedad al 8,5%. Este efecto se puede soslayar introduciendo en el cálculo la plusvalía

21 Casos prácticos resueltos Tema 1 Apartado 1.4 página 23 en el valor de la acción, ya que si el mercado descuenta de la cotización el valor del dividendo, la cotización descenderá desde su cotización actual: 500 x 190 % = 950 euros hasta: = 875 euros, una vez abonado este. Si la empresa desea mantener la rentabilidad por dividendo constante, el valor de la acción deben subir en el año, de manera que cuando se abone el próximo dividendo la cotización este de nuevo en torno a los 950 euros, pues si fuera inferior, y el dividendo se mantuviera constante, supondría una rentabilidad superior, lo cual es contrario al planteamiento de inicio, que se ha efectuado. En este caso, esperara recibir: Rentabilidad total = rentabilidad por dividendo + rentabilidad por revalorización de la acción = 75/950 + ( )/950 = 15,89 % Aplicando con estos valores, la formula del coste medio ponderado del capital, tendremos: CPPC = 8,5% x 0,60 x (1 0,35) + 15,89 % x 0,40 = 10,671%

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