TESIS INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN. Crédito puentecomo alternativa de financiamiento. Maestroen Administración de la Construcción

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1 "1 INTITUTO TECNOLÓGICO DF LACONSTRUCCIÓN INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN Crédito puentecomo alternativa de financiamiento TESIS que para obtener elgrado de: Maestroen Administración de la Construcción presenta: úxejrte, <zza/[axca <za/[ot taqnex, ^uiuvtez Estudioscon reconocimiento de validez oficial por la secretaría deeducación Pública conforme al acuerdo No de fecha 13 de abril 2001 VERACRUZ, VER. 2005

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3 ai <n i i o BLIQTECA ÍNDICE INTRODUCCIÓN CAPITULO I 1. MARCO METODOLÓGICO 1.1. Planteamiento del Problema Objetivos General Específicos Alcances del trabajo Delimitantes 5 CAPITULO II 6 2. MARCO DE REFERENCIA ó 2.1. El proyecto de inversión El bien raíz como proyecto de inversión, su concepto y participantes Proyecto inmobiliario Análisis de proyectos, la concepción y sus etapas Evaluación de proyectos, definición, tipos y partes generales El estudio de mercado El estudio técnico El estudio financiero y/o económico FINANCIAMIENTO Generalidades 32 CAPITULO III 34 rédito puente como forma de financiamiento 34 Generalidades Crédito hipotecario puente Principales elementos Apertura de crédito simple Recursos Tasa Plazo Estudio de viabilidad por parte de la institución de crédito Antecedentes Descripción del proyecto Monto, plazo solicitado y garantía Viabilidad Técnica Estudio de Factibilidad: Viabilidad financiera Conclusiones

4 fct CAPITULO IV CASO PRÁCTICO Costos por financiamiento, tasas de interés y flujo de efectivo Costo inicial por financiamiento Cálculo de intereses El pago a Capital Flujo de efectivo Análisis económico Método del valor presente neto Tasa interna e retorno (TIR) Punto de equilibrio 52 CAPITULO V 56 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 56 BIBLIOGRAFÍA 57 ÍNDICE DE TABLA E ILUSTRACIONES 58 ANEXO 1 59 MODELO DE CONTRATO 59 ANEXO 2 71 FLUJO DE EFECTIVO 71 2

5 INTRODUCCIÓN Existe basta información acerca de proyectos de inversión, versiones que varían de un autor, pocos de ellos, orientados a la construcción. Un proyecto de construcción, dependiendo de sus características y magnitudes tiene que ser previamente evaluado desde diversos aspectos, que van desde la factibilidad social, técnica y de impacto ambiental hasta el análisis financiero, económico y riesgo que represente. Cuando nos enfrentamos a toda la información se torna compleja la acción de tomar los mejores métodos o los que incumben o benefician en nuestra labor. Lo mas frecuente en nuestra vida profesional es el desarrollo de proyectos de construcción es decir convertir una idea en algo tangible plasmándolo en un papel, conceptos técnicos, diseño arquitectónico, soluciones estructurales, métodos constructivos; pero cuando se trata de administrar el proyecto en todos sus aspectos o aun mas cuando tratamos de vender nuestro producto o bien plantearlo a alguien mas para conseguir un financiamiento nuestra conocimiento empírico e instinto a veces no es suficiente para llevarnos a obtener los mejores resultados. Tratando especialmente de la valuación inmobiliaria es relevante destacar la importancia que representa el correcto análisis de diversos aspectos, como las fuentes disponibles para la obtención de recursos, el manejo de tiempos y métodos para la aplicación, así como los sistemas financieros que permiten una satisfactoria recuperación de la inversión dentro de los periodos de previstos. El presente trabajo tiene como objetivo analizar la metodología según la información disponible para conformar una guía soporte para la factibilidad financiera de un proyecto de inversión inmobiliario dirigido a ser apoyado con un financiamiento tipo crédito puente. Para obtener dicho análisis, se desarrollaran cinco capítulos en los que se abordarán y catalogaran temas relativos y herramientas que permitan examinar desde un punto de vista financiero, la factibilidad de un proyecto de inversión inmobiliario, considerando aspectos determinantes, como el comportamiento del mercado, demanda de una vivienda y sus estadísticas, así como las fuentes, condiciones y costos de financiamiento, enfocándonos en este ultimo en especial al llamado crédito puente. 3

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7 CAPITULO I 1. MARCO METODOLÓGICO 1.1. Planteamiento del Problema La vivienda representa un valor de uso y un satisfactor básico, cumplir con a demanda es un problema que involucra a todo ámbito social y político. La vivienda representa una de las demandas sociales mas sentidas, su problemática es un asunto complejo y de carácter estructural, al cual se la ha asignado un papel fundamental en la política social y se han creado las bases para que continúe siendo atendido bajo la dirección de la acción gubernamental. A través del impulso y fortalecimiento de las instituciones de vivienda se ha buscado alcanzar la consolidación de su transformación. Este proceso, esta orientado a devolverles su carácter y funciones eminentemente financieras para los que fueron creadas, sin descuidar su sentido social. Tenemos pues varios factores o personajes principales que intervienen en el ciclo de la vivienda: el comprador, el promotor, el gobierno como proveedor de financiamiento para compra de vivienda y desarrollo y las instituciones financieras como proveedores de financiamiento individuales y para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios. Dentro de este contexto el promotor inmobiliario carece en muchas ocasiones de la metodología necesaria para poder hacer uso de programas de impulso financiero para llevar a cabo sus proyectos. Es aquí donde identificamos nuestro problema y tomamos como punto de partida para el desarrollo de este trabajo Objetivos General El presente trabajo tiene como objetivo analizar la metodología según la información disponible para conformar una guía soporte para la factibilidad financiera de un proyecto de inversión inmobiliario dirigido a ser apoyado con un financiamiento tipo crédito puente. 4

8 o I i c* BIBLIOTECA Específicos 1.-Diferenciar las distintas etapas de evolución de un proyecto 2.-Distinguir los participantes en un proyecto de inversión inmobiliario. 3.-Catalogar los diferentes tipos de métodos de evaluación de proyectos Alcances del trabajo El presente trabajo se desarrolla como una investigación de tipo descriptivo, es decir: "los estudios descriptivos pretenden medir o recoger información de manera independiente o conjunta sobre conceptos o las variedades a los que se refiere". 1 Abarcara los siguientes puntos: 1.-Planteamiento y diferenciación de las diferentes etapas para el estudio de un proyecto. 2.-Distinguir los participantes que se involucran en un proyecto de inversión inmobiliario. 3.-Métodos de evaluación de proyectos de inversión aplicados a un proyecto inmobiliario. 4.-Analizar el crédito llamado puente como fuente financiamiento, así como los periodos de aplicación y recuperación. 5.-Etapas de solicitud de un crédito puente y la evaluación de la institución financiera Este trabajo pretende servir de guía práctica para el promotor inmobiliario ya que en muchas ocasiones trabaja de manera empírica en lo concerniente a la concepción y puesta en marcha de un proyecto y para todo aquel técnico del ramo de la construcción poco involucrado en la evaluación de proyectos Delimitantes El análisis de la información para obtener una guía práctica de factíbilidad financiera de un proyecto a financiar con un crédito puente se realizara desde una perspectiva privada (promotor inmobiliario), sin abordar aspectos como la factibrlidad social o el impacto que tendrá el proyecto sobre el medio ambiente. 1 HERNANDEZ SAMPIERI ROBERTO, Metodología de la Investigación, Me Graw Hill.Mexico.d.f., 2003, pag.119 5

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10 CAPITULO II 2. MARCO DE REFERENCIA 2.1. El proyecto de inversión Definición de proyecto.- "Idea que se tiene de algo que se piensa hacer y de cómo hacerlo, conjunto de escritos, cálculos y dibujos que se hacen para dar idea de cómo ha de ser y lo que ha de costar una obra de arquitectura, ingeniería, etc."según diccionario Océano Uno. En los proyectos de inversión las asignaciones de recursos tienen las siguientes características: La recuperación es a largo plazo Son de carácter irreversible Compromete grandemente los recursos de las organizaciones o de las personas. La inversión comprende asignación de recursos en activos o actividades que permiten aumentar el valor global de mercado de la empresa o de la organización. Se exigen varios estudios de permiten justificar la viabilidad y sana recuperación de la inversión. Dichas inversiones aumentan el potencial de formación bruta de capital o ventajas competitivas de las unidades que aplican los recursos como proyectos de inversión. 2 Los proyectos de inversión se pueden clasificar por el tipo de criterio, por ejemplo en el sector económico se pueden agrupar en: proyectos del sector primario, secundario, terciario, básicamente un proyecto inmobiliario pertenecería al sector secundario por se de transformación, ya que en este se agrupan todas aquellas actividades de inversión que se encargan de transformar algunos productos en otros más elaborados. Desde el punto de vista de la óptica empresarial, según Weston y Brrigham3 los cuales clasifican los proyectos de inversión específicamente a aquello que las empresas requieren a efecto de mantenerse en el mercado de manera competitiva: reemplazo; mantenimiento del negocio, reemplazo; reducción de costos, 2 MORALES CASTRO, Arturo y Morales Castro, José Antonio, Respuestas rápidas para los financieros. Editorial Prentice may, 2002, Pág.13 3 Weston, J.Freud, Fundamentos de la administración financiera, Me Graw Hill, México, 1994, Capitulo 14 6

11 expansión de los productos o mercados existentes, expansión hacia nuevos productos o mercados, proyectos de seguridad o ambientales, y otros. En los cuales el proyecto inmobiliario recaería en la expansión hacia nuevos productos que define como todas aquellas aplicaciones de recursos que generen nuevos productos y/o logre la presencia de la empresa en mercados no cubiertos. Otro tipo de clasificación es de acuerdo a su dependencia o complementariedad entre si y pueden ser: mutuamente excluyentes, independientes entre si y dependientes y siendo de ellos el que define mas cercanamente al proyecto inmobiliario el "mutuamente excluyentes entre si; cuando al seleccionar un proyecto debe excluirse otro que compite por los recursos disponibles, por ejemplo: cuando se tiene la alternativa de construir en un terreno un edificio se apartamentos o un centro comercial, el hecho de elegir una alternativa debe de excluir la otra debido a que solo existe un terreno para una opción"4 En el ámbito de la construcción es muy común encontrase con esta disyuntiva y es ahí donde tener las herramientas que nos ayuden a tomar una decisión es determinante para el éxito del proyecto. En la construcción el terreno resulta la materia prima más importante ya que lleva implícito en si muchas variables desde sus características mecánicas hasta su propia localización, siendo relevante poder elegir un proyecto que asegure su mejor explotación o uso. En el libro de Morales Castro se plantea también que los proyectos se pueden clasificar o formular de acuerdo con quien se tengan que presentar para su revisión o aprobación, la cual me permito dictar según el texto: Grupo de inversionistas, cuyo principal interés radica en que las inversiones que se realicen proporcionen un rendimiento adecuado al riesgo que conlleva la naturaleza de la inversión. Comité de aprobación de crédito de un banco que puede ser de los siguiente tipos: o Banca de desarrollo (Nafinsa y Banobras), cuya característica primordial es atender sectores de la economía, como es el caso de la agricultura, ganadería, pesca, etc. o Banca Privada, cuyo principal objetivo es la generación de rendimientos obtenidos como consecuencia de las inversiones, y que estos cubran el riesgo de mercado asegurando el cumplimiento de las obligaciones para con los bancos. Autoridades, que exigen el cumplimiento de requisitos establecidos en materias impositivas, ecológicas y legales, entre otros. " MORALES CASTRO, Arturo y Morales Castro, José Antonio, Respuestas rápidas para los financieros. Editorial Prentice may, 2002, Pág.18 7

12 El bien raíz como proyecto de inversión, su concepto y participantes Se conoce como bienes raíces o bienes inmuebles a los terrenos y las construcciones que se encuentran en ellos. Los bienes inmuebles son activos fijos que se construyen principalmente con la finalidad de destinarlos a un uso específico y no solo con la idea de crear una obra maestra de arquitectura. Los bienes inmuebles pueden utilizarse como casa habitación, oficina, fábrica, escuela, iglesia, hospital, comercio, etc. y las características arquitectónicas que se les da dependen de estos usos. El mercado inmobiliario es aquel en donde el producto de compraventa son los bienes inmuebles, es decir, ene este mercado se demandan y ofertan inmuebles. Desde el punto de vista de los profesionales inmobiliarios, cualquier inmueble es un producto susceptible de fabricarse o comprarse con la finalidad de obtener una ganancia a través de cu venta o renta. El mercado inmobiliario se divide en las siguientes categorías principales: Residencial Comercial y de servicios Industrial Turístico A su vez, estas mismas categorías se subdividen en otras, por ejemplo, el mercado de la vivienda se ha segmentado de acuerdo a sus características arquitectónicas y su valor en los siguientes tipos: mínima, social, económica, media residencial y residencial plus: Por una parte la vivienda de interés social ( con precio inferior a $250, en sus versiones, mínima, económica y social son segmentos en los que la diferencia del producto es difícil en términos de las características, intrínsecas de las casas (tamaño, número de cuartos, etc.) En ese sentido, la estandarización del producto es una constante y, por tanto, la diferencia en precios es mínima. Los desarrolladores compiten con elementos como la ubicación, las facilidades comunales (parques, juegos, transporte público, etc.) y disponibilidad de servicios. Aunque es el segmento de mayor volumen en el país (70% del total nacional), su tasa de crecimiento es la menor. 8

13 K «La vivienda de interés medio (con precios entre $250, y $500,000.00) tiene pocas diferencias en términos de sus dimensiones respecto a la vivienda de interés social; sin embargo, el producto final es relativamente diferenciado por sus acabados intermedios. El consumidor es claramente aspiracional que busca diferenciarse del segmento inmediatamente inferior del rango de competencia en precios es moderado (250 mi pesos). Evidentemente, los márgenes de ganancia son sustancialmente más elevados en este segmento y aunque el volumen es más reducido (20% del total nacional), su dinámica de crecimiento es mayor. La vivienda de interés medio residencial (con precios entre $500, y 1,250, pesos) presenta ya una diferenciación de producto elevada y una competencia importante entre desarrolladores, tanto en términos de las dimensiones, como en acabados. El segmento representa solo 8% del mercado total, pero el margen de ganancia es muy elevado. En este segmento el proceso de venta y adjudicación es sustancialmente más complicado, en términos de la pequeña porción de la población que cumpliría con los requisitos para obtener un crédito de esta magnitud. La vivienda residencial y residencial plus (con precios superiores a $ 1,250,000.00) es claramente un segmento e producto personalizado. Representa solo el 2% del mercado total. 5 Cuando se pretende destinar una inversión cuantiosa para un proyecto que aparentemente resulta rentable, el primer paso es elaborar un planteamiento que describa todos y cada uno de los pasos que conforman el proyecto y que los analice de la manera mas profunda posible. Dicho de otra forma es plantear en el papel las condiciones que determinarán el éxito o fracaso de todo proyecto. El planteamiento tiene que ser lo mas real posible, habrá que plantar todas las variables que lo puedan afectar. Si tuviéramos que definir un proyecto de inversión diríamos que consiste en la simulación o reproducción más fidedigna posible de lo que puede ser la realidad cuando se decide destinar recursos de todo tipo (humanos técnicos y económicos) e una actividad especifica. El proyecto de inversión inmobiliaria es muy específico en sus necesidades y difiere en gran medida de otro tipo de proyecto aunque este sea de producción. 5 GEA, Grupo de economistas y asociados, análisis del sector de.construcción y vivienda en 2004 y primer trimestre del 2005, Agosto 31, 2005.

14 C I i c I B L I 0 T E C A contratar créditos hipotecarios habitacionales. individuales para la compra La reactivación de la industria de la construcción ha tenido una mayor estabilidad económica en los últimos años y la demanda de vivienda de se ha incrementado así como la confianza para de inmueble La producción del sector construcción mostró avances importantes durante 2004 y el primer trimestre de Durante el segundo trimestre de 2005 el sector de la construcción registro un incremento del 5.0%, casi en dos puntos porcentuales superior al correspondiente a la economía en su conjunto. Esta dinámica de crecimiento se ha mantenido durante los últimos tres años. Lo que corrobora que el crecimiento sector construcción de vivienda ha sido mejor que la mayoría de los segmentos de la economía. Las empresas que participan en el sector constructor de vivienda han observado un proceso de consolidación importante durante los últimos cinco años. Hoy constituyen la cadena productiva de mayor crecimiento de la construcción y de muchas ramas de actividad de la economía mexicana. Aunque de manera evidente la dinámica de la construcción de vivienda es atractiva inclusive para las constructoras extranjeras, hasta ahora su penetración ha sido incipiente. La cadena productiva de la vivienda tiene una estructura sólida y diversificada: en conjunto, los diez fabricantes de vivienda más importantes del país representan menos del 35% de la actividad y existen muchos participantes de menor tamaño, pero que a nivel regional son importante. 10

15 Proveedores de insumos ( más de 40 ramas industriales) Promotores (fabricantes de vivienda, 650) Sotóles hipotecarias (18) Instituciones de banca múltiple 1 Otros proveedores de servicios TJ Consumidor final Ilustración 1 Cadena productiva en la construcción de vivienda Probablemente el mayor reto competitivo que enfrenta las empresas constructoras de vivienda formal actualmente, es el ingreso continuo de inversionistas de tamaño pequeño al sector. Este tipo de inversionistas tiene una lectura (correcta) de que la construcción de vivienda es uno de los sectores más dinámicos de la economía nacional y, al mismo tiempo, de que los márgenes con elevados y crecientes (lectura equivocada). El resultado final ha sido la generación de sobreoferta e vivienda en diversas plazas del país, en especial en el segmento medio, con una sensible disminución de la rentabilidad en la fabricación de la misma. II

16 Supera al consumo crédito a la vivienda Síntesis Crece en octubre 52,6 por ciento, el financiamiento a n ^^ ^ Descripción H En octubre del 2005, el financiamiento otorgado por la banca comercial ala vivienda creció 52.6 porciento en términos reales, respecto al mismo mesdel año anterior y superioral financiamiento otorgado al consumo,el cualtuvo un avance de 49.3 por ciento, entérminos reales y a tasa anual. De acuerdo con información del Banco deméxico, el crédito a la vivienda registróla variación másalta en la historia, así, por segundo mes consecutivo el crecimiento en el crédito hipotecario a la vivienda supera al del consumo. Los mayores flujosdecrédito a lavivienda se observaronen este año y en octubre se registraron los más altos, con 5.2 mil millones de pesos respecto a septiembre. La reactivacióndel crédito, impulsado por el Gobierno del Presidente Fox,ha rendidofrutos y es uno de los logros de la presente administración, ya que desdenoviembre del2003 ala fecha,registra un comportamiento positivo, luegode permanecer contraído desde La cartera vigente de financiamiento otorgado por labancacomercial ala vivienda de interés socialtambién se incrementó y registró un crecimiento de 21.1 por ciento, mientras que la media y residencial avanzó 16.8 por ciento respecto al mismo mes del año anterior. Ilustración2Fuente: Periódico Reforma, Página 03,1/12/2005, GUSTAVODE LAROSA BANXICO De acuerdo al censo de año 2000 había cerca de 100 millones de mexicanos que aumentarán a 112 millones en el 2010 y a 129 en el 2030 si la tasa de crecimiento de la población se mantiene en el nivel actual de 1.8%. 110 i M TI f (W9 n SO 34.9 e fs s ' S f=~ a 20 A 10 HUBBUBD S Ilustración 3Fuente: INEGI, Censos de Población y Vivienda mq 81.2 * ' 1 J 12

17 Se calcula que el país requerirá un total de 30 millones de casas en el 2010 y de 44 millones en el i Entidad federativa Estados Unidos Mexicanos Aguascalientes Baja California Baja California Sur leche Coahuila de Zaragoza Colima Chiapas Chihuahua Distrito Federal Durango Guanajuato Guerrero Hidalgo Jalisco México Michoacán de Ocampo Morelos Nayarit Nuevo León paxaca Puebla Querétaro Arteaga Quintana Roo San Luis Potosí jsinaloa ^onora [Tabasco Tamaulipas [Tlaxcala Veracruz de Ignacio de la Llave [Vucatán NOTA: tecas Viviendas particulares _ habitadas Por vl), en(ja ] Promedio de ocupantes _ijj _ 921J01JL. 50 : ] : _ , Excluyen los refugios y viviendas sin información de ocupantes Sin contar ia cocina exclusiva como un cuarto más de la vivienda J!-?.. 4,8 4-Z s ,5 FUENTE: INEGI. XII Censo General de Población y Vivienda Tabulado de la muestra Cuestionario Ampliado. Aguascalientes, Ags., Ilustración 4 Viviendas particulares habitadas Ror cuart0 2 por dormitorio üi _...?.4j Í IS _ l censal. 13

18 La vivienda es el espacio donde se estructuran relaciones familiares. Se trata también de uno de los principales bienes que conforman el patrimonio familiar y sin duda uno de los rubros en los cuales las personales y las familias suelen invertir cuantiosos recursos monetarios y materiales. Cuestiones como las condiciones en que las personas y las familias acceden a la vivienda, el espacio disponible, la calidad de los materiales de construcción, la provisión de servicios y el medio ambiente inmediato son aspectos determinantes del bienestar social De ello se deriva que las características físicas y ambientales de la vivienda ejerzan una influencia crucial en la vida de los individuos y las familias. Porcentaje de viviendas con predominio de materiales sólidos en las paredes, 1950 a 2000 NOTA: o y ', 1,, = A partir de 1950, en los censos se empieza a captar información respecto de las viviendas habitadas por medio de la boleta censal. En 1990, 1995 y 2000 la información corresponde al total de viviendas particulares habitadas. De 1950 a 1990, la información se refiere a tabique o ladrillo; para 1995 y 2000, a tabique, ladrillo, block, piedra, cantera, cemento y concreto. FUENTE: INEGI. Censos de Población y Vivienda, 1Q Para 1995: INEGI. Conteo de Población y vivienda. 14

19 fy 1 Entidad federativa Estados Unidos ' Mexicanos particulares habitadas Aguascalientes Baja California Baja California Sur Campeche Coahuila de Colima Chiapas Chihuahua Distrito Federal Durango Guanajuato Guerrero Hidalgo Jalisco México Michoacán de Mo reíos Nayarit Nuevo León Oaxaca Puebla Querétaro Arteaga Quintana Roo San Luis Potosí Sinaloa Sonora Tabasco Tamaulipas Tlaxcala Veracruz de Ignacio de la Llave Con recubrimiento en los pisos J j Con materiales durables en techos Yucatán Zacatecas 'NOTA: La información corresponde al total de viviendas f (articulares habitadas Con materiales durables en muros J (excluyen los 15

20 de No especificado. El recubrimiento en los pisos puede ser: firme o cemento, mosaico, madera u otro. Se considera materiales durables en los techos: losa de concreto, tabique, ladrillo y terrado con viguería. Se consideran materiales durables en los muros: tabique, ladrillo, block, piedra, cantera o cemento. FUENTE: INEGI. XII Censo General de Población y Vivienda, Tabulados Básicos. Aguascalientes, Ags., Ilustración 5 Vivienda catalogada por tipo de material La oferta futura de vivienda deberá atender la compleja y cambiante estructura de la demanda originada en 3 aspectos 6 : 1. La formación de nuevos hogares. 2. La que proviene del los enormes rezagos acumulados, particularmente de sectores desprotegidos. 3. La que deriva de la tendencias el cambio socioeconómico Proyecto inmobiliario Después de haber identificado alguna oportunidad de negocio inmobiliario, el desarrollador debe determinar cuál será el producto inmobiliario que conviene desarrollar. El objetivo básico del promotor inmobiliario es la obtención de una utilidad económica derivada de invertir un capital, dedicar trabajo y esfuerzo a un proyecto de inversión y sobre todo, considerar los riesgos derivados de no alcanzar metas y tiempos previstos del proyecto, así como no cumplir las condiciones de prestamos hipotecarios y cometer errores en aspectos fundamentales como: La elección de la ubicación del proyecto Los costos y tiempos de ejecución Los tiempos y montos de recuperación El análisis del entorno económico y comercial El análisis financiero El análisis fiscal, legal y administrativo Cualquier imprevisto no considerado que pueda modificar las expectativas de rentabilidad. 'Fuente, 16

21 Bajo este planteamiento podemos definir al promotor de proyecto de la siguiente manera: Es el profesional de la actividad que detecta oportunidades de inversión, las plantea a través de la elaboración de proyectos de inversión, si son rentables, coordina su ejecución, controla su desarrollo, corrige sus posible desviaciones, las concluye y finalmente las entrega al usuario final en las mejores condiciones. Durante muchos años el mercado de vivienda ha sido evaluado alrededor de variables basadas más en la percepción de la necesidad que en el deseo y capacidad de individuos y familias de comprar nuevas viviendas, siendo que estas no son las únicas, al contar con un mercado fragmentado y regionalizado, esto de debe principalmente a que en la mayoría de los caos ningún desarrollador tiene una porción consistente del mercado. Así bien la producción anual y las ventas varían cada año para los desarrolladores y depende de los créditos hipotecarios disponibles, capital de trabajo y reservas de terreno Análisis de proyectos, la concepción y sus etapas El estudio de un proyecto surge como respuesta a una idea que busca ya sea la solución de un problema o la forma para aprovechar una oportunidad. Un análisis preliminar de la situación debe permitir un juicio, también preliminar, de la posibilidad de concretar la idea en una acción. No todos los proyectos inmobiliarios que se analizan concluyen en su ejecución, generalmente se utilizan diferentes niveles de análisis. Si bien en el lenguaje diario se manejan indistintamente los términos viabilidad y factibilidad, es conveniente diferenciarlas. A continuación se detallan los tres tipos de niveles: 1. Análisis de viabilidad (también llamado perfil) que equivale a los estudios preliminares y el marco legal el desarrollo del proyecto. Entendemos por viabilidad la posibilidad o la conveniencia de realizar un proyecto y dentro de esta tenemos tres tipos: Viabilidad Técnica, la viabilidad legal y la económica. 2. Estudio de prefactibilidad (también llamado anteproyecto), a partir de una idea casi definida de lo que será el proyecto y todas sus características 17

22 3. Estudio de factibilidad (también llamado proyecto), parte de un proyecto ejecutivo de realización que incluye un análisis a detalle del mismo. "Para recomendar la aprobación de inversión. El evaluador se enfrenta con tres viabilidades principales, entendiendo por viabilidad la posibilidad de o la conveniencia de realizar un proyecto: la viabilidad técnica, la viabilidad legal y la viabilidad económica." 7 Viabilidad técnica.- busca determinar si es posible física o materialmente hacer un proyecto. Tal tarea no puede ser asumida por el evaluador económico. Viabilidad Legal.- Se refiere a la necesidad de determinar la inexistencia de trabas legales para la instalación y operación normal del proyecto. Viabilidad económica.- En este se pretende definir, mediante la comparación de los beneficios y costos estimados de un proyecto, si es recomendable su implementación y posterior operación. La posibilidades que se identifiquen en cada una de los tipos de vialidades deben tomarse en cuenta para recomendar seguir el abandono, postergación, la implementación del proyecto o bien la profundización del estudio. Se presenta como una alternativa de solución o de inversión en términos superficiales, incluyendo solamente información muy general y de uso público, el juicio común y la opinión y la opinión que se ha obtenido de la experiencia. En términos generales es información que se ha obtenido de fuentes secundarias y de personas que aportan su experiencia y sensibilidad a la viabilidad de la posible alternativa de solución y/o venta de nuevos productos. Es aquí cuando inicia la etapa de prefactibilidad y de factibilidad. Estas etapas son esencialmente dinámicas, proyectan los costos y beneficios del proyecto a lo largo del tiempo y los expresan mediante un flujo de efectivo estructurado en función de criterios convencionales comúnmente establecidos. La prefactibilidad proyecta los costos y beneficios sobre la base de criterios cuantitativos, pero sirviéndose de información secundaria elaborada por terceros como podrían ser en el caso de construcción la demanda de vivienda reportada por el INFONAVIT. La etapa de falibilidad, por el contrario busca determinar la información en la fuente que la genera. Ejemplo: Si la superficie de terreno requerido fuera de 10000m2 y el precio promedio es de 50 pesos en el nivel de prefactibilidad se usaría como cifra de inversión el resultado del producto de 7 SAP AG CHAIN, Nassir, Criterios de evaluación de proyectos, Pág. 13 MC Graw-Hill, México,