EL RIESGO EN LA CONSTRUCCIÓN Y FINANCIACIÓN DE VIVIENDA. CAMACOL Abril 24 de 2013

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José Figueroa Giménez
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1 EL RIESGO EN LA CONSTRUCCIÓN Y FINANCIACIÓN DE VIVIENDA CAMACOL Abril 24 de

2 Cambios En el sistema de financiación de vivienda En 1999 con la expedición de la Ley 546 de 1999 se instauró en el país el nuevo marco legal para la financiación de vivienda, sujeto a una estricta reglamentación 2

3 Financiación: principales características (Ley 546/1999) Moneda Créditos en UVR indexados a inflación con tasa fija sobre UVR (14 % de los créditos desembolsados) Créditos en pesos con tasa fija (86% de los créditos desembolsados) Tasa de Interés Con topes: UVR+10.7% E.A. VIS y UVR+12.4% E.A. No VIS. En pesos tasa fija equivalente Tasa remuneratoria fija durante la vigencia de la obligación (solo puede bajar) Retroactividad en la aplicación de topes 3

4 Financiación: principales características (Ley 546/1999) Sistemas de Amortización Sistemas aprobados por la Superfinanciera (3 en UVR y 2 en Pesos) no capitalizan intereses Porcentaje de Financiación LTV 70% en No Vis y 80% en VIS como topes máximos. Hoy son en promedio 59% y 50%, para Vis y No Vis respectivamente Relación cuota ingreso Cuota / ingreso al 30% 4

5 Financiación: principales características (Ley 546/1999) Plazo Entre 5 y 30 años Prepago Sin penalización Incendio y terremoto (obligatorios por ley) Seguros Seguros de vida (requisito de las entidades) Los dos equivalen a 1,8 puntos porcentuales adicionales de tasa 5

6 Cambios en las prácticas del sistema de construcción de vivienda En general: Preventa Una fiducia recoge por lo menos el 30% del valor del proyecto en un promedio de 18 meses Una vez el proyecto alcanza el punto de equilibrio, se tramita la licencia y se inicia la construcción Construcción La fiducia entrega los recursos recaudados al proyecto El banco desembolsa al constructor de acuerdo con los avances de obra Entrega Se entrega el proyecto a los compradores y se realizan los trámites de escrituración El constructor paga el crédito al banco a través de las subrogaciones a individuales y depósito del dinero restante.

7 La estricta regulación y las prácticas adoptadas contribuyen a tener sistemas de construcción y financiación sólidos, pero restringe el crecimiento del mercado 7

8 Cartera hipotecaria sobre PIB La participación de la cartera hipotecaria como porcentaje del PIB es el 62% de lo que era a finales de la década de los noventa 10,0% 9,0% 8,0% 8,6% 7,0% 6,0% 5,0% 5,26% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Fuente: DANE, Superfinanciera, Titularizadora Colombiana. Cálculos: Asobancaria, el saldo de cartera incluye bancos, FNA, leasing y titularizada. *A partir del 2003 incluye cooperativas y fondos de empleados, CISA, CCF. ** El DANE cambia la metodología del cálculo del PIB en el 2008, debido a esto el empalme de la nueva serie cambió los porcentajes referenciados en gráficas anteriores donde la participación más alta con 12% era en

9 Cartera hipotecaria sobre cartera total También ha disminuido su participación dentro del portafolio de los bancos 40% 35% 34,2% 30% 25% 20% 15% 10% 13,45% 5% 0% Fuente: Miguel Urrutia,y Jorge Llano, Los actores en la crisis económica de fin de siglo; Superfinanciera, Titularizadora Colombiana. Cálculos: Asobancaria El saldo de cartera incluye bancos, FNA, leasing y titularizada 9

10 Miles de millones Crecimiento anual-% PIB Edificaciones y crecimiento La construcción de edificaciones ha venido recuperándose lentamente PIB de Edificaciones (miles de millones de pesos constantes de 2005) PIB Edificaciones Variación ,0% 30% 20% 10% % -10% -20% -30% Fuente: DANE 10

11 Participación PIB Edificaciones en PIB Total dic-90 dic-91 dic-92 dic-93 dic-94 dic-95 dic-96 dic-97 dic-98 dic-99 dic-00 dic-01 dic-02 dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 Sin embargo, no logra recuperar los niveles existentes antes de la crisis 5,0% 4,5% 4,0% 4,36% 3,5% 3,0% 2,90% 2,5% 2,0% 1,5% 2,22% Fuente: DANE * El DANE cambia la metodología del cálculo del PIB en el 2008, debido a esto el empalme de la nueva serie cambió los porcentajes referenciados en gráficas anteriores 11

000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 FNA Otros Bancos (propia + titularizada+leasing) 898,4 843,7 800,4 745,8 765,7 765,5 142

12 Número de créditos y cartera Número de créditos en miles Hoy los bancos tienen cerca de 700 mil créditos de vivienda (entre créditos y operaciones de leasing habitacional), mismo número con el que contaban en 1999 Número de créditos de vivienda total sistema FNA Otros Bancos (propia + titularizada+leasing) 898,4 843,7 800,4 745,8 765,7 765, dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 Fuente: DANE y cálculos Asobancaria 12

13 Billones de pesos constantes Billones de pesos constantes Desembolsos constructor En los últimos dos años los desembolsos a constructor han crecido a tasas de 34%, sin embargo, la participación de la cartera de constructor como porcentaje de la total representa tan solo el 1.6% 7,0 Desembolsos constructor ( ) Cartera constructor y participación sobre la cartera total( ) Cartera % Constructor/ Total % 6,0 6,0 6% 5,0 4,8 5,0 5% 4,0 3,0 4,0 3,0 4% 3% 2,0 1,0 0,0 mar-13 mar-12 mar-11 mar-10 mar-09 mar-08 mar-07 mar-06 mar-05 mar-04 mar-03 mar-02 mar-01 mar-00 mar-99 mar-98 mar-97 mar-96 mar-95 mar-94 mar-93 mar-92 mar-91 mar-90 Fuente: Superfinanciera y Asobancaria 2,0 1,0 0,0 mar-13 mar-12 mar-11 mar-10 mar-09 mar-08 mar-07 mar-06 mar-05 mar-04 mar-03 mar-02 mar-01 mar-00 mar-99 mar-98 mar-97 mar % 1% 0%

14 Riesgo en el sistema de construcción y financiación de vivienda El cambio en el sistema de construcción y financiación de vivienda conllevó a que hoy se asuman menos riesgos por parte de todos los agentes: 14

15 Riesgo en el sistema de construcción y financiación de vivienda Antes, cuando se asumían mayores riesgos, la liquidez era un factor limitante Hoy, la liquidez no es una restricción, pero la demanda enfrenta otras barreras y un cambio de costumbres en las prácticas comerciales de constructores, financiadores y consumidores 15

16 Baja capacidad de ahorro de los hogares La mayoría de los hogares que requieren vivienda VIS se tardan más de 36 meses en reunir la cuota inicial, suponiendo que tienen capacidad de ahorro Decil de población según ingresos Ingreso Mensual Promedio SML Valor de la vivienda en número de SML Número de meses requeridos para ahorrar la cuota inicial 3 1, , , , , , , Un hogar con ingresos de 1SML debe ahorrar 111 meses para la cuota inicial de una vivienda de 70 SML. Fuente: El Potencial de la Política de Vivienda en Colombia Alejandro Gaviria y Jorge Tovar; Foro de Vivienda Asobancaria dic

17 Plazo para el pago de la cuota inicial del inmueble Esto implica que son pocos los que logran cumplir los requisitos de las nuevas prácticas: el 56% de quienes adquieren vivienda pagan la cuota inicial en menos de 12 meses y el 96% en menos de dos años No recuerda Más de 24 meses De 19 a 24 Meses De 16 a 18 Meses De 13 a 15 Meses De 10 a 12 Meses De 7 a 9 Meses De 4 a 6 Meses De 1 a 3 Meses Total Fuente: Estudio de Demanda Asobancaria compradores 2012-Galería Inmobiliaria 17

18 Menores niveles de LTV En el primer trimestre del 2013, la relación entre el valor desembolsado de crédito y el valor de la vivienda fue del 50% para VIS y de 59% para No VIS, niveles inferiores a los observados a finales de los noventa 75% 70% VIS No VIS 65% 60% 59% 55% 50% 45% 50% 40% 35% mar-13 sep-12 mar-12 sep-11 mar-11 sep-10 mar-10 sep-09 mar-09 sep-08 mar-08 sep-07 mar-07 sep-06 mar-06 sep-05 mar-05 sep-04 mar-04 sep-03 mar-03 sep-02 mar-02 sep-01 mar-01 sep-00 mar-00 sep-99 mar-99 sep-98 mar-98 Fuente: Asobancaria. 18

19 Carga Financiera de los hogares La carga financiera de los hogares ha disminuido. Mientras se mantiene en consumo en niveles similares a los de 1998, se ha reducido notablemente en vivienda. Carga financiera de los hogares por modalidad de crédito (incluidas las amortizaciones) (porcentaje) 30,0 25,0 Total = Pago de intereses y amortizaciones/salarios Consumo Vivienda 20,0 15,0 10,0 5,0 0, (e) Fuentes: Superintendencia Financiera de Colombia y DANE; cálculos del Banco de la República. (e): estimado 19

20 Tasas de interés de colocación La tasa de interés de colocación de los créditos de vivienda está alrededor del 12%, consumo en 18% y tarjetas de crédito en 30% Tasas de interés (%) 40% Repo Consumo Comercial Tarjetas de crédito Microcrédito Vivienda 35% 30% 25% 20% 15% 10% 30,5% 29,1% 18,5% 11,1% 9,6% 5% 0% ene-08 jul-08 ene-09 jul-09 ene-10 jul-10 ene-11 jul-11 ene-12 jul-12 ene-13 Fuentes: Superintendencia Financiera de Colombia 20

21 Cambios en el sistema de construcción y financiación Antes 2013 Cartera Constructor/Total Cartera 5% 1,6% Subrogaciones / Desembolsos 29% 12% Desembolsos ($ constantes) / M2 aprobados LTV (promedio VIS y No VIS) 64% 52% Rotación de créditos (años) 6,5 5 21

22 Proyecciones con mayores riesgos Durante el último año los bancos desembolsaron cerca de $9 billones de pesos para vivienda. De haberse mantenido las condiciones de financiación vigentes en los noventa (mayor LTV, mayor financiación de la construcción), los desembolsos habrían llegado a $16 billones en un solo año Si adicionalmente, el porcentaje de recuperaciones y prepagos hubiese sido el mismo, la cartera de los bancos, en un año, se incrementaría en 8 billones, (pasando de $30 a $38 billones) Este mayor saldo implicaría incrementar en 1 punto adicional en un año la participación de la cartera como porcentaje del PIB. Si en los siguientes cuatro años la economía y la cartera crecen al 5% anual, se pasaría de una relación de cartera hipotecaria sobre PIB de 5% a 10%, superando los niveles que ostentaba el país a finales de los noventa 22

23 Conclusiones Se pasó de un sistema inclusivo a un sistema exclusivo

24 Conclusiones Sería optimista esperar que esto cambie de manera sustancial en el futuro próximo, pero eso no debería ser óbice para repensar la reconstitución de un sistema más profundo de financiación de vivienda, máxime en la situación actual de reducida inflación y bajas tasas de interés de largo plazo 24

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