APUNTES DE VALORACIÓN CATASTRAL ING. TÉC. TOPOGRAFÍA CURSO 2010/2011. Profesora: Inés Santé Riveira

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1 APUNTES DE ALORACIÓN CATASTRAL ING. TÉC. TOPOGRAFÍA CURSO 200/20 Profesora: Inés Santé Riveira

2 ÍNDICE TEMA. ALORACIÓN CATASTRAL DE BIENES INMUEBES RÚSTICOS INFORMACIÓN CATASTRAL RÚSTICA CARACTERÍSTICAS DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL RÚSTICA OBJETO DE LA ALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES RÚSTICOS MARCO LEGAL DE LA ALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES RÚSTICOS... 8 TEMA 2. MÉTODOS COMPARATIOS Y ANALÍTICOS METODOLOGÍA PARA LA APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS COMPARATIOS MÉTODOS SINTÉTICOS CLÁSICOS MÉTODOS SINTÉTICOS NUEOS... 9 TEMA 3. MÉTODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES BETA EL MÉTODO EJEMPLO DE APLICACIÓN ARIANTE TRIANGULAR TEMA 4. EL MÉTODO ANALÍTICO CLÁSICO CONCEPTO DE RENTA EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN APLICANDO LA TEORÍA DE LA DECISIÓN ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN MEDIANTE MÉTODOS ESTADÍSTICOS ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN POR MÉTODOS SINTÉTICOS TIPO DE INTERÉS EN EXPROPIACIONES LIMITACIÓN DEL HORIZONTE TEMPORAL EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN EN LA PRÁCTICA LA PLUSALÍA EJEMPLO DE ALORACIÓN CON EL MÉTODO ANALÍTICO EMA 5. LOS MÉTODOS ESTADÍSTICOS O ECONOMÉTRICOS LA ELECCIÓN DE LAS ARIABLES EXÓGENAS LA ELECCIÓN DE LA FUNCIÓN TOMA DE DATOS EJEMPLOS DE ALORACIÓN

3 TEMA. ALORACIÓN CATASTRAL DE BIENES INMUEBES RÚSTICOS. INFORMACIÓN CATASTRAL RÚSTICA El elemento básico de referencia en la información catastral rústica es la parcela catastral. El artículo de la Ley 48/2002 del Catastro Inmobiliario establece que a los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble. Es decir, que es la propiedad la que determina los límites de la parcela, aunque en ocasiones dentro de este límite pueden surgir varias parcelas si el suelo tiene distinta naturaleza (p. ej. rústico y urbano) o si pertenece a varios términos municipales. Cuando la parcela catastral rústica no presenta características homogéneas respecto al cultivo o aprovechamiento se subdivide en subparcelas que ofrezcan uniformidad en el mismo y en sus características agrológicas. También, si en el interior de una parcela rústica hay emplazada una construcción de naturaleza rústica, la porción de suelo por ella ocupada dará lugar también a una subparcela que se identifica con una C en la referencia catastral para diferenciarla de otros tipos de subparcelas. Según el art. de la Ley de Catastro Inmobiliario (LCI) se entiende por suelo de naturaleza rústica: aquel que no sea de naturaleza urbana, conforme a lo dispuesto en el apartado anterior, ni esté integrado en un bien inmueble de características especiales. Y como construcciones de naturaleza rústica: los edificios e instalaciones de carácter agrario que, situados en los terrenos de naturaleza rústica, sean indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales. Las construcciones que no cumplieran este requisito de indispensabilidad deberían considerarse como de naturaleza urbana, aunque estuvieran ubicadas sobre terreno rústico, y también debería considerarse como de naturaleza urbana el suelo por ellas ocupado. 3

4 2. CARACTERÍSTICAS DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL RÚSTICA Las características principales que, según los criterios de la LCI, son utilizadas para la identificación y descripción de los bienes inmuebles rústicos se agrupan en 3 categorías; físicas, económicas y jurídicas. Características físicas Localización El suelo catastral rústico de un término municipal se divide en polígonos que se corresponden con un código numérico de 3 caracteres, las parcelas con un código de cuatro caracteres y las subparcelas con caracteres alfanuméricos en minúsculas. Cada parcela además tiene asignado el código del paraje en el que se encuentra situada y un código numérico que permite conocer la ortofoto en la que se encuentra situada. Otra forma de conocer la localización de las parcelas catastrales rústicas son las coordenadas UTM de su centroide. Esta información viene recogida en la base de datos alfanumérica de catastro. Identificación. Referencia catastral. Forma y linderos. Las parcelas deben estar adecuadamente representadas en el soporte gráfico correspondiente; croquis, planos, fotografía aérea y actualmente cartografía digitalizada sobre ortofotos. Extensión superficial. Se expresa en hectáreas con cuatro decimales y se obtiene automáticamente en aquellos casos en que ya se ha efectuado una digitalización de la cartografía correspondiente, debiendo acudirse a métodos convencionales en las restantes situaciones Calificación. La calificación, en terminología catastral rústica, es un concepto que hace referencia a la determinación del cultivo o aprovechamiento correspondiente a cada porción de terreno que, dentro de una parcela, ofrezca homogeneidad respecto a esta característica. Como vimos antes, diferentes cultivos o aprovechamientos dentro de una parcela dan lugar a la existencia de tantas subparcelas como porciones de terreno haya con calificación diferente. A nivel nacional, en la base de datos catastral actual existen más de 50 tipos diferentes de cultivos y aprovechamientos. Se pueden ver en los Cuadros provinciales de calificaciones catastrales pero serían necesarios más tipos ya que estos cuadros actúan 4

5 como conjunto limitante de los tipos de cultivos y aprovechamientos que pueden aparecer en los Cuadros municipales. Hay otras dificultes que complican la calificación que son inherentes a la propia naturaleza de los aprovechamientos, p ej, la mezcla heterogénea y dispersa de diferentes cultivos o aprovechamientos. Cuando en el interior de una parcela hay varios cultivos con presencia significativa pero cuya distribución es muy complicada de reflejar, como puede ser el caso de la existencia de hileras de plantaciones de diversas especies o de manchas entremezcladas de diferentes tipos de aprovechamientos, su identificación en la base de datos catastral se realiza mediante la utilización de subparcelas abstractas. Mediante ellas se asigna una superficie a cada una de las distintas calificaciones existentes pero sin hacerlas corresponder con una representación gráfica en la cartografía. En los planos sólo aparecerá representado el recinto de la subparcela gráfica total que integrará el de todas las subparcelas abstractas existentes en su interior. Características jurídicas y fiscales. Titularidad catastral. Debido a determinadas circunstancias hay muchas ocasiones en las que existen graves dificultades para identificar adecuadamente a los titulares catastrales, como ejemplo, sólo se tiene constancia del DNI del 55% de los titulares. Exenciones y bonificaciones fiscales. En la LRHL se determinan las causas que son motivo de exención en el IBI en los bienes inmuebles. Entre ellas es necesario destacar, por su importancia en el catastro rústico, la exención en el pago del IBI de los montes poblados con especies de crecimiento lento cuando la densidad de arbolado sea la propia de la especie o las repoblaciones forestales sujetas a proyectos de ordenación aprobados por la administración forestal. También los bienes de las Cooperativas Agrarias y de Explotación Comunitaria de la tierra tienen una exención del 95% de la cuota. Los ayuntamientos también establecen un límite, de modo que los sujetos en los que la base imponible de la totalidad de sus bienes rústicos sea inferior a ese valor quedan exentos. El objetivo de esta exención era la eficacia en la gestión de este impuesto, al eliminar de la recaudación gran cantidad de recibos de muy escasa cuantía. Características económicas Las características económicas de una parcela se refieren a la clase y al valor catastral. Clasificación 5

6 Por clasificación se entiende la determinación de la intensidad productiva (clase) que corresponde a una subparcela dentro de las que, para cada cultivo o aprovechamiento se hayan establecido en cada término municipal tomando como referencia las existentes en el cuadro provincial. Para realizar esta tarea es necesario delimitar en cada municipio y para cada parcela, las porciones de terreno que, dentro de una misma calificación, presentan unas características homogéneas respecto a determinadas condiciones que influyen en su productividad. Generalmente para delimitar este tipo de subparcelas se tienen en cuenta las características agrológicas y topográficas del terreno y las condiciones de accesibilidad de la parcela. La clasificación se determina por comparación con parcelas-tipo previamente establecidas para cada una de las intensidades productivas fijadas en el término municipal. alor catastral. El valor catastral de una parcela es el resultado obtenido como suma del valor de todas las subparcelas que comprende. Está integrado por el valor del terreno y de las construcciones que contiene. El art. 8 de la LCI establece los criterios que han de tenerse en cuenta para la determinación del valor catastral, los cuales han de ser complementados por el correspondiente desarrollo reglamentario. Hasta que no se efectúe este desarrollo continúa en vigor la disposición transitoria segunda de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, según la cual el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza rústica se exigirá aplicando como valor catastral de dichos bienes el resultado de capitalizar al 3% el importe de las bases liquidables vigentes a de enero de 990 a efectos de la Contribución Rústica y Pecuaria. El valor así obtenido se ha ido incrementando cada año mediante coeficientes aprobados por sucesivas Leyes de Presupuestos Generales del Estado, lo que ha supuesto que el valor catastral actual de un inmueble rústico que no haya experimentado variación en sus características físicas, sea ya más del doble, en moneda corriente, del establecido en 990. El sistema de cálculo actual del valor catastral de los inmuebles rústicos conduce a unos resultados muy imperfectos si se le relaciona con el valor de mercado de este tipo de bienes. Sin embargo, este valor refleja la potencialidad productiva que, desde una perspectiva del uso agrícola, tienen los terrenos de naturaleza rústica. Partiendo de esta 6

7 premisa se puede afirmar que el valor catastral unitario permite establecer comparaciones entre territorios para determinar su posición relativa respecto a la productividad agraria. 3. OBJETO DE LA ALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES RÚSTICOS Aunque el valor catastral de los inmuebles rústicos puede ser utilizados en múltiples ocasiones (expropiaciones, contabilidad, hipotecas, ), su objetivo prioritario es servir como instrumento de la política fiscal y especialmente como base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el cual es uno de los principales recursos presupuestarios de las Haciendas Municipales. En consecuencia, hay que tener en cuenta que el valor catastral es un valor que ha de utilizarse con carácter referencial y buscando fundamentalmente la justicia distributiva del impuesto, más que el conocimiento individualizado del valor absoluto de cada uno de los bienes inmuebles. En función del objetivo pueden citarse los siguientes tipos de valoraciones de inmuebles rústicos: - Tasaciones; para determinar el valor de los bienes para compra-venta, expropiación forzosa, herencia, daños o a efectos de garantía hipotecaria. Todas estas tasaciones tienen en común que se llevan a cabo sobre bienes individualizados y concretos, no siendo necesario contextualizar su valor con otros de similares características, aunque normalmente se emplean métodos comparativos, que sí exigen una correlación con los valores de otros bienes de características similares. - Evaluación de la riqueza del territorio; p. ej. para la implantación de políticas de desarrollo impulsadas por las Administraciones Públicas o por organismos internacionales públicos o privados. En este caso no importan tanto los valores de fincas concretas como el valor de toda una zona como fuente de recursos. - aloraciones sobre la totalidad del territorio pero asignando valores individualizados a cada una de las unidades en que se divide el territorio. Dentro de esta categoría se encuentra la valoración catastral, que debe mantener un equilibrio entre la exactitud de cada valoración individual y la coordinación entre todas ellas. 7

8 4. MARCO LEGAL DE LA ALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES RÚSTICOS La Contribución Territorial Rústica y Pecuaria (RD de 27 de agosto de 966), cuyo hecho imponible era el importe de las rentas producidas anualmente (de forma real o potencial) por los bienes rústicos, entre los que se incluían tanto los terrenos no urbanos como el ganado cuya subsistencia dependía fundamentalmente de los recursos obtenidos fuera de la explotación agraria. Por lo tanto, en la información catastral debía encontrarse el rendimiento teórico de cada parcela, que se obtenía para cada cultivo o aprovechamiento a través de cuentas analíticas en las que se aplicaba la ecuación clásica: I G = B + R, donde I es la suma de los ingresos, G los gastos necesarios para su obtención, B el beneficio empresarial y R la renta de la tierra. Los cálculos se realizaban sobre explotaciones de características ideales utilizando precios de productos y gastos de mano de obra, semillas... publicados oficialmente por el Ministerio de Agricultura. Estos cálculos analíticos se referenciaban a la superficie unitaria (ha) obteniéndose Tipos evaluatorios, rendimientos teóricos por ha para una calificación y clasificación (intensidad productiva) determinada. Los tipos evaluatorios se fijaron por última vez en 983 sobre la base de las informaciones de ingresos y gastos de los distintos cultivos en ese momento. Su objetivo era ser utilizados en la valoración durante el perído 983/87 pero siguen siendo la base de la valoración catastral. La base imponible de la Contribución Territorial era la suma de los resultados de multiplicar en todas las fincas de un titular su superficie por el tipo evaluatorio. El 50% de esta base imponible constituye la base liquidable y sobre ella se calcula el IBI. La Ley 39/988 de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales (LRHL) establece en el artículo 66 que la base imponible [del IBI] estará constituida por el valor de los bienes inmuebles y que se tomará como valor de los bienes inmuebles el valor catastral de los mismos, que se fijará tomando como referencia el valor de mercado de aquellos, sin que, en ningún caso, pueda exceder éste. El art. 68 añade que el valor catastral de los bienes rústicos estará integrado por el valor del terreno y de las construcciones. Por lo que respecta al valor de los terrenos señala que se calculará capitalizando al interés que reglamentariamente se establezca, las rentas reales o potenciales de los mismos, según la aptitud de la tierra para la producción, los distintos cultivos y aprovechamientos y de acuerdo con sus características catastrales. 8

9 Para el caso de las construcciones se remite a la normativa establecida para las de naturaleza urbana. Como consecuencia se producen dos cambios esenciales con respecto a la anterior Contribución Territorial Rústica y Pecuaria; en el hecho imponible, excluyendo la ganadería, incluyendo las construcciones agrarias y manteniendo los terrenos rústicos, y en la base imponible, que ahora es el valor catastral. Por lo tanto, se pasa de un impuesto que grava la renta a un impuesto basado en el valor de los bienes. Por lo tanto en esta ley se establece la obligación de desarrollar una metodología de valoración catastral. Sin embargo, está metodología no se llegó a desarrollar y, como esto era previsible, en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley se señala que respecto de los bienes inmuebles de naturaleza rústica, y hasta tanto no se produzca esta última circunstancia [fijación de valores con arreglo a las normas contenidas en la Ley], el impuesto se exigirá aplicando como valor catastral de dichos bienes el resultado de capitalizar al 3% el importe de las bases liquidable vigentes en la misma fecha [ enero 990] a efectos de la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria. Posteriormente entraron en vigor la Ley 5/2002 de Reforma de la LRHL (LR) y la Ley 48/2002 de 23 de diciembre del Catastro Inmobiliario (LCI). Este nuevo marco legislativo modifica la regulación del valor catastral y prorroga la vigencia de la Disposición Transitoria Segunda de la LRHL, por lo que en la práctica permite que los valores de los bienes rústicos sigan calculándose como se venía haciendo desde la entrada en vigor de la LRHL: El art. 66 de la Ley de Reforma de la LRHL establece que la base imponible del IBI estará constituida pro el valor catastral de los bienes inmuebles, que se determinará conforme a los dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario. El art. 8 de la LCI contiene la nueva regulación de la valoración catastral y establece que: - El valor catastral se determina a partir de los datos obrantes en el Catastro. - Estará integrado por el valor catastral del suelo y de las construcciones. - Para la determinación se tendrán en cuenta los siguientes criterios: o Localización, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción. o El coste de ejecución de las construcciones. o Las circunstancias y valores de mercado. 9

10 o Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine. - No podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas. - Mediante Orden Ministerial se establecerá un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. - Reglamentariamente, se establecerán las normas técnicas que permitan determinar el valor catastral. Esta ley en su Disposición Transitoria Segunda afirma que Lo establecido en esta Ley respecto a la determinación del valor catastral queda en suspenso respecto a los bienes inmuebles rústicos hasta que mediante Ley se establezca la fecha de su aplicación, manteniendo su vigencia mientras tanto, a los efectos indicados, la disposición transitoria segunda, apartado, de la Ley 39/988. Según esto y teniendo en cuenta que en la Contribución se establece Base Liquidable = 0,5 * base imponible Y que según la LRHL el valor catastral se calcula capitalizando al 3% la base liquidable. Y que la Ley de Presupuestos de 990 establecía un coeficiente de incremento del 5% para la actualización de los valores catastrales: BaseLiquidable 0,5 Base Im ponible alorcatastral(990),05,05 0,03 0,03 0,5 TipoEvaluatorioSuperficie( ha),05 7,5 TipoEvaluatorioSuperficie( ha) 0,03 En las sucesivas leyes de presupuestos del Estado se han ido estableciendo los porcentajes de incremento sobre los valores catastrales de los bienes inmuebles rústicos por los que habría que multiplicar la expresión anterior. Incrementos del valor catastral rústico en España Año Coeficiente anual

11 Es de destacar el incremento de un 50% del valor catastral entre el año 990 y 9, hecho que dice muy poco a favor de la calidad del proceso de valoración. Con lo que, en 2005, su valor catastral resulta de la siguiente forma: alor catastral (2005) 37,78 TipoEvaluatorio Superficie( ha) El Real Decreto Legislativo /2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aunque introduce variaciones en el procedimiento administrativo, no en los métodos de valoración de los inmuebles rústicos, según su disposición transitoria segunda. En consecuencia de todo lo anterior, el valor calculado de este modo presenta una serie de problemas: - El tipo de capitalización no se adecua a los distintos cultivos y no responde a la realidad del mercado inmobiliario rústico español. - Los rendimientos agrarios que si bien fueron correctos en el momento que se calcularon no se han mantenido vigentes debido a los sistemas de cultivo, de comercialización, a la PAC, etc. - Los incrementos reales no son constantes e iguales para cada aprovechamiento. Existen algunos en los que las variaciones pueden oscilar entre el 3 y 8% y otros en los que apenas se llega al %. Por todo esto los valores catastrales actuales no guardan una relación uniforme y única con los valores de mercado Debido a esto existe un interés por parte de la administración en elaborar la Normativa técnica de valoración de bienes inmuebles de naturaleza rústica. Debería tratarse de una metodología fácilmente aplicable y actualizable, apoyada en parámetros objetivos, con resultados generalizables, viable informáticamente y capaz de valorar las construcciones agrarias. Por este motivo en el resto de la materia vamos a ver las distintas metodologías de valoración de inmuebles rústicos existentes.

12 EJERCICIO PRÁCTICO Se desea determinar el valor catastral para el año 200 de dos parcelas. Para ello se dispone del cuadro vigente de cultivos y aprovechamientos de ese término municipal y de los coeficientes de actualización del valor catastral rústico: Cultivo Intensidad Productiva Tipo Evaluatorio AM 220 AM C C C CR 2500 CR E FE FE FR 300 FR HR I- 0 0 MM MT 0 50 O O O OR 9500 OR Año Coeficiente Las dos parcelas están constituidas por las siguientes subparcelas, con esta superificie y distribución de cultivos e intensidades productivas Parcela Subparcela Cultivo I. P. Superficie 37 a O b O c

13 37 d I e FR f C g I h MM k HR CR.3578 Capitalizando la base liquidable (50% de la base imponible) vigente en 990 en incrementándola en un 5% se obtiene el valor catastral en 990. posteriormente se actualiza mediante los incrementos reseñados en las Leyes Generales de Presupuestos del Estado y se obtiene el valor catastral en el año 200; Parcela Subparcela Cultivo I. P. Superficie B.I.(990).C. (200) 37 a O b O c d I e FR f C g I h MM k HR CR El valor catastral total de las dos parcelas en 200 es pts. 3

14 TEMA 2. MÉTODOS COMPARATIOS Y ANALÍTICOS Los métodos que normalmente se utilizan en valoración agraria pueden agruparse en dos grandes grupos; métodos sintéticos y métodos analíticos. Métodos sintéticos Buscan la estimación del valor de un bien comparándolo con el valor que ha tenido en el mercado otro bien de características similares. Estos métodos son los más antiguos y los que tradicionalmente se han venido aplicando. Se les llama también métodos comparativos. Las etapas para la aplicación de estos métodos son: - La realización de un estudio de mercado o recogida de información relativa al tipo de bienes que se pretende valorar. Esta información debe ser lo más amplia posible y debe referirse a la zona en que se encuentra el bien que se valora. - erificación de la información obtenida. Debe depurarse la muestra obtenida hasta obtener una muestra que aunque sea más pequeña sea más fiable. - Estratificación de la muestra de campo depurada. Se trata de clasificar y analizar las características más relevantes para aplicar los métodos oportunos. - Comparación del bien objeto de valoración con los de la muestra, ajustando su valor en función de las diferencias existentes entre los valores característicos. - Obtención del valor final. Se debe asignar un valor final, obtenido como media aritmética o mediante cualquier otro criterio. La estimación del valor de una finca por comparación con fincas similares es el procedimiento de valoración más primitivo. Los métodos sintéticos estiman un valor de mercado.. METODOLOGÍA PARA LA APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS COMPARATIOS. Establecimiento de las cualidades y características del inmueble a valorar que influyan en su valor. En el caso de suelos rústicos: - Localización: emplazamiento y entorno - Régimen urbanístico (tipo de protección) - Situación (distancia a núcleos de población) - Accesibilidad - Superficie y forma 4

15 - Uso - Cultivo - Características agrológicas (aptitud productiva) - Topografía - Orientación - Mejoras incorporadas (regadío, ) 2. Análisis del segmento del mercado inmobiliario de bienes comparables al que se valora, que se basará en informaciones sobre transaciones reales y ofertas firmes para finalmente obtener precios de compraventa al contado de dichos inmuebles en la fecha de valoración. La segmentación del mercado de inmuebles debe hacerse en función de sus principales características. El suelo rústico suele segmentarse en función de su uso, cultivo y aptitud productiva. 3. Estudio de mercado. La opacidad del mercado inmobiliario hace muy difícil la obtención de información sobre el importe real de transaciones, por lo que el análisis del mercado queda reducido frecuentemente a la información sobre precios de venta de inmuebles en oferta. Recursos para obtener esta información: - Agencias inmobiliarias - Prensa - Revistas inmobiliarias - Internet - Hemerotecas (para valores no actuales) Resumen de datos de la información de mercado Testigo nº Descripción Localización Fuente Superficie Precio alor unitario ( /m 2, /ha) 4. Selección de una muestra representativa. Se comprueban los precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición del valor de mercado. 5

16 Se seleccionarán las muestras o testigos lo más semejantes posibles al inmueble a valorar. 5. Homogeneización. Comparación del inmueble con la muestra de bienes comparables mediante la técnica de homogeneización, con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble. Se tendrán en cuenta las diferencias o analogías observadas entre las características de los inmuebles comparables y las del inmueble a valorar que influyen en el valor. Los precios de las muestras se homogeneizarán aplicando coeficientes o ponderaciones para asimilar las ofertas testigo al inmueble que se está valorando. Una vez establecidas las características que influyen en el valor, debe determinarse cómo influyen, en qué proporción: - En porcentaje, sobre el valor total (lo más normal) - En valor absoluto (en euros) por ejemplo si el testigo tiene una instalación de regadío de la que se puede saber cuanto cuesta, se restaría al valor del testigo ese importe. La homogeneización se realiza mediante hojas de cálculo. Si una muestra/testigo es mejor que el inmueble a valorar en una característica, se resta a su valor el plus de valor que esa característica representa en el valor total. Si es peor se le suma, con el fin de que el valor del testigo sea homogéneo con respecto a esa característica. Al valor resultante se le llama valor homogeneizado. Tabla de homogeneización alor ( /ha) Régimen Superficie Naturaleza y Situación Usos Aprovechamiento Mejoras Accesibilidad urbanístico y forma características % % % % % = 0 = 0 = 0 M 2000 M 800 P 5 PP 4800 M = 0 M 3 = 0 M 2000 P 800 = 0 = 0 M P 3 P 3 P 6 P 2000 P 800 PP 0 PP 4800 M = 0 PP 6 PP 2 P 2000 PP 4000 P 5 P 2400 P = 0 = 0 M 6 = 0 = 0 P 5 P 2400 P = 0 M 3 M 6 = 0 P 800 = 0 P 2400 P 2 Nº alor Homogeneización Suma correcciones alor homogeneizado Peso Testigo ( /ha) % homogeneización ( /ha) ( /ha) % /ha % % % % %

17 % alor de mercado homogeneizado ( /ha) Conciliación Para obtener un valor representativo del precio normal de mercado se pueden utilizar distintas medidas: - Mediana: es el valor que presenta tantos precios de magnitud superior como de magnitud inferior a él - Moda: es el valor correspondiente al precio que se repite con mayor frecuencia - Media aritmética: Simple: se obtiene dividiendo la suma de los precios entre el número de ellos Ponderada: cociente entre la suma de los productos de cada precio por el factor de ponderación respectivo y la suma de cada uno de los coeficientes de ponderación 2. MÉTODOS SINTÉTICOS CLÁSICOS Método sintético por clasificación (o de estimación directa) Consiste en establecer una clasificación de las fincas rústicas dentro de una comarca, en grupos relativamente homogéneos, en función de sus características técnicas y económicas, y estimar un precio de mercado para cada clase. Entonces, la valoración de una finca se reduce a situarla en el grupo que le corresponda y asignarle el valor de dicha clase. Para su correcta aplicación es imprescindible una labor previa de toma de datos y clasificación. Cuantas más numerosas sean las clases con mayor exactitud se podrá realizar la asignación de valor a cada finca. Sin embargo, siempre quedará un cierto margen de arbitrariedad, ya que no puede haber infinitos intervalos. Método sintético por corrección Se parte de un valor general, llamado precio normal asignable a la finca de tipo medio dentro de una clase, y se va estudiando este valor en función de algunas de las características que se supone influyen en él. Los coeficientes correctores, cuando hay más de uno, actúan acumulativamente. Sin embargo, nunca se valorará una finca por debajo del precio mínimo pagado en la zona, estimado empíricamente. 7

18 Método de los valores típicos Es una variante del método sintético por corrección. Consiste en estimar el valor de una finca a partir de unos coeficientes asignados a cada una de las partes en que puede dividirse dicha finca en función de los aprovechamientos, cultivos, calidad de la tierra, etc. Se utiliza también una escala de valor. Para su aplicación se recoge información sobre los precios unitarios para cada aprovechamiento, se fijan los porcentajes de participación de cada clase en el total de la finca y se efectúa la valoración. Método sintético de comparación espacial Consiste en comparar la finca con otras de las que se conoce su valor de mercado y que tienen características más o menos similares a las de la finca que se valora. Las variables que suelen utilizarse para esta comparación son la producción bruta, el canon de arrendamiento, la distancia al núcleo urbano, la edad de las plantaciones, etc. La finca A que se desea valorar se compara con otras fincas B, C, D, etc, situadas en parajes diferentes dentro de la misma comarca y que se destinan al mismo cultivo. La comparación se efectúa estudiando una o varias características comunes a las fincas A, B, C, Estas características pueden ser: la producción bruta, el arrendamiento, la distancia de la parcela al centro urbano, la edad de las plantaciones, etc. La forma más sencilla de estimar el valor de una finca mediante comparación espacial es suponer que dicho valor es proporcional al índice que mide la característica estudiada. P. ej. si la característica es la producción bruta unitaria, se supone que los valores de las fincas A, B, C, etc, son proporcionales a sus respectivas producciones unitarias P A, P B, P C, etc. M P i i P donde m es el valor de mercado de la parcela objeto de valoración, P es el valor de la producción en /ha para la finca objeto de valoración, i es el precio de la parcela i en /ha y Pi es el valor de la producción de la parcela i en /ha. Método sintético de comparación temporal o valoración histórica El valor de mercado de la finca A en el momento actual se deduce por comparación de los valores de la misma finca en momentos de tiempo anteriores. En base a éstos se puede deducir la tasa de crecimiento y, teniendo en cuenta el tiempo que ha pasado entre la última tasación y el momento actual, se corrige su valor. 8

19 Los valores de mercado pueden ser conocidos a través de informaciones sobre precios de compraventa en transacciones que tuvieron lugar en épocas pasadas. Como término de comparación se pueden tomar índices tales como el canon de arrendamiento de A en diversas épocas, los ingresos brutos totales o los ingresos netos totales. Procedimiento a impresión, a vista o del leal saber y entender Durante mucho tiempo se ha utilizado en España un procedimiento de valoración sin ningún rigor ni fundamento, más que la propia experiencia del valorador por su condición de experto. Esta forma de valoración no puede considerarse como un método ya que no responde a una sistemática. Pese a su nula base científica, el procedimiento del leal saber y entender aparece clasificado como método sintético en diversos trabajos. Algunos autores defiende la aplicación de la valoración a la vista en casos en que no se pueda aplicar un método más documentado, aunque reconoce que entonces es necesario introducir ampliar justificaciones de base empírica. 3. MÉTODOS SINTÉTICOS NUEOS Criterio baricéntrico Criterio de proporcionalidad o criterio baricéntrico a n i i 2 n X Mi i Criterio de comparación por ratios Existen expresiones intermedias que corresponden a otros criterios de comparación distintos a la proporcionalidad o al ajuste de mínimos cuadrados, p ej las basadas en la utilización de ratios. El uso de ratios consiste en calcular los cocientes entre determinadas variables. Estos ratios pueden compararse desde una perspectiva de evolución histórica o tomando como punto de referencia los correspondientes ratios medios de las fincas de la misma comarca. La estimación del valor de mercado mediante estos ratios puede escribirse de una manera general: 9

20 a n i X n Mi i Los resultados obtenidos con este criterio de comparación difieren de los que resultan de aplicar el criterio convencional de proporcionalidad, que se calcula a partir de la expresión a 2 n i n i X Mi i Criterio de los dos extremos En numerosos casos reales el valorador no posee una tabla relativamente amplia de datos sobre compraventas de fincas de características semejantes. Por el contrario, suele ocurrir que los datos existentes se reducen sólo a los valores extremos, tanto para la variable valor de mercado como para el parámetro que se toma como índice de comparación. En estos casos se puede adoptar un criterio simplificado, aunque, por su mayor simplificación, resulta menos eficiente que los anteriores al generar mayor varianza sistemáticamente. Este criterio implica la aceptación del supuesto de que a los valores de mercado extremos (máximo y mínimo) les corresponde los valores extremos del índice de comparación. Asimismo, supondremos que el valor de mercado está relacionado con el índice según una ecuación lineal cuya recta representativa pasa por los puntos extremos. X X Mm Mm Mm m X MM M X Mm ( MM Mm )( X ( X X M ( MM Mm )( X ( X X M m m m X ) X ) m m ) ) Criterio del origen Supongamos que los valores de mercado están relacionados con sus respectivos índices según una recta que pasa por el origen ( MM,X M ) y por el centro del segmento ( Mm,X m ). Ello implica que el valor de mercado medio ( 0 ), entre ambos extremos, se 20

21 corresponde con el índice medio (X 0 ). Pero el supuesto que caracteriza el criterio es que además las fincas cuyo índice es muy bajo tienen también un valor de mercado muy bajo por lo que la renta pasa por el origen. Este supuesto es meramente teórico, en realidad no se observa la existencia de fincas con un valor de mercado nulo. Según este criterio, como la recta pasa por los puntos (0,0) y ( 0, X 0 ), su ecuación es: X X 0 Por otra parte X 0 MM Mm 2 0 X M X m 2 Sustituyendo queda X X MM Mm X M m Se puede observar que el criterio del origen no es más que una simplificación del criterio de proporcionalidad. EJERCICIO FINAL En este ejemplo vamos a ver una aplicación de. Criterio de los ratios 2. Criterio baricéntrico 3. Criterio de los extremos 4. Criterio del origen En la siguiente tabla se presenta el precio de compraventa de 0 parcelas en función de la producción bruta P y del riesgo de helada R Nº parcela Precio () /ha Producción (P) /ha Riesgo de helada %R

22 Si tomamos como variable explicativa la producción bruta, P, el precio de compraventa es creciente con P. El criterio de los ratios a 2,65 a 2 2, 2 a 3 3, 2 a 4 2, a 5 2,5 a 6 3, 4 a7 2, 2 a 8 2, a 9 2,7 a 0, ,65 2, 2 3, 2 2,5 2,5 3, 4 2,2 2,6 2,7,87 a 2,5 0 Así pues, el valor de mercado se expresa en función de la producción bruta por la ecuación =2,5P Con la aplicación del criterio baricéntrico se obtiene a El valor de mercado según este criterio y en función de la producción bruta será =2,47P El criterio de los dos extremos y el criterio del origen no pueden aplicarse en este caso por no cumplirse la hipótesis fundamental de ambos criterios que establece la coincidencia de los extremos. (En este ejemplo al valor mínimo no le corresponde la producción mínima). Como la relación entre el riesgo de heladas y el valor es inversa, para poder aplicar los criterios baricéntrico, de los extremos y del origen hay que realizar un cambio de variable, introduciendo un coeficiente de seguridad S, que puede ser definido de dos maneras distintas:. Como función inversa de riesgo S=/R 2. como función complementaria del riesgo S=00-R La segunda forma posee la ventaja respecto a la primera de su aplicabilidad a todos los valores posibles del riesgo, incluido el valor ,47 22

23 Realizando el cambio de variable obtenemos los siguientes valores S Aplicando el criterio de los ratios con esta variable a 850 a a a a a a7 870 a a a a 0 El valor de mercado sería =872S Aplicando el criterio baricéntrico se obtiene a 870S El valor de mercado sería =870S La aplicación del criterio de los extremos conduce a la expresión ( )( S 50) ( S 50) 50 La aplicación del criterio del origen llega a la siguiente expresión a Por lo que el valor de mercado será =867S

24 Pueden utilizarse combinaciones lineales de los distintos criterios entre sí o ponderando las variables que pueden influir en el valor de mercado, es decir P a a ) ( ) ( 2 y son los coeficientes de ponderación de los diferentes criterios para una sola variable explicativa (producción) o ' ap as y son los coeficientes de ponderación para varias variables (producción y heladas(s)). 24

25 TEMA 3. MÉTODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES BETA Con este método se busca establecer la relación existente entre el valor de mercado y una característica del bien a valorar. Podemos suponer que la función que liga las variables valor de mercado de una finca y variable externa o signo externo es desconocida en cuanto a su expresión matemática exacta, pero puede ser estimada estadísticamente por medio del análisis de regresión o por otros procedimientos. Generalmente, dicha función viene definida por una ecuación lineal que se ajusta por mínimos cuadrados a partir de los datos estadísticos disponibles. También pueden utilizarse fórmulas heurísticas que simplifican el análisis de regresión, y que hemos considerado como eslabones intermedios entre los métodos sintéticos clásicos y los métodos estadísticos-econométricos. Un enfoque diferente del mismo problema es el análisis estadístico basado en comparar dos funciones de distribución. Este método fue publicado en 973 con el nombre de método Beta, y ha sido objeto de diversos trabajos posteriores. Su ventaja principal es que necesita menos información empírica (menor número de datos y más fáciles de investigar). Otra ventaja es la rapidez de cálculo, manejando tablas o aplicando la variante triangular.. EL MÉTODO Se desconoce la relación funcional entre la variable valor de mercado y la variable signo externo, pero se sabe que dicha relación es monótona creciente o decreciente, con lo cual al crecer el valor del signo externo crece o decrece el valor de la ha de tierra. La variable valor de mercado se ajusta estadísticamente a una función de distribución F. La variable signo externo L se ajusta estadísticamente a una función de distribución G, que pueden ser de igual o distinto tipo y que pueden ser estimadas. Suponemos que las funciones F y G tienen forma de campana o similar. La distribución beta tiene una forma muy parecida a la distribución normal o curva de Gauss, esto es, campaniforme, pero con la particularidad de que toda la curva está acotada en el OX entre un límite inferior y un límite superior en lugar de extenderse entre - y +. Por lo tanto, tiene las principales características de una distribución 25

26 normal; describe fielmente los fenómenos estadísticos normales como son los precios de mercado y los valores de las variables explicativas. Para la aplicación de este método tiene las siguientes ventajas:. Si los límites superior e inferior están en el eje OX positivo, todos los valores son positivos, por tanto puede atribuírseles un significado económico. 2. Si se conocen los límites inferior y superior y también la moda, estos tres valores son suficientes para ajustar la distribución. 3. En la práctica, aunque se disponga de pocos datos, frecuentemente se pueden conseguir: a. El valor más bajo de mercado, el valor más alto de mercado y valor de mercado más frecuente. Análogamente, también se suele conocer el máximo, el mínimo y la moda de la variable explicativa. El método consiste en la comparación de las curvas de densidad de las distribución del valor de mercado y del valor de la característica. El método comienza ajustando a distribuciones beta la variable valor de mercado () y la variable explicativa que se utiliza, p ej L, calidad del suelo. El valor máximo, mínimo y la moda son suficientes para ajustar L a una distribución beta. Sean: L A =el más bajo índice L L B =el más alto índice L L M =la moda de los índices Estos tres valores determinan una distribución beta. 26

27 Análogamente sean A =valor más bajo de mercado B =valor más alto de mercado M =la moda de los valores de mercado Estos números determinan otra distribución beta. Al más bajo índice L A le corresponden el más bajo valor de mercado, y al índice más alto L B le corresponde el valor más alto de mercado. Sean, L =índice fiscal de la finca que se desea valorar (conocido) =valor de mercado (desconocido) de la finca puede encontrarse fácilmente empleando unas tablas de la distribución beta. En definitiva, el método exige conocer solamente estos datos, los índices L A, L B, L M, y los valores de mercado correspondientes A, B, M, así como el índice L para la finca que se quiere valorar. En la práctica esta información puede encontrarse mediante una pequeña encuesta, en el caso de que no existan estadísticas de precios. Se parte de la hipótesis de que los parámetros de la distribución tienen la forma: p=h+2 q=h-2 Sean a es el extremo inferior de la distribución, b el extremo superior de la distribución y M la moda de la distribución. 27

28 En los manuales de estadística se demuestra que la moda de la distribución beta depende de p y q, según la siguiente ecuación: aq bp M p q sustituyendo en esta fórmula los valores p y q se obtiene a( h 2) b ( h 2) M 2h despejando h se obtiene 2( b a) h 2M ( a b ) Los valores a, b y M se conocen. Sustituyendo estos datos en la ecuación se calcula h. conocido h, la distribución queda perfectamente determinada por los parámetros p y q. La función de densidad f(x, p, q) puede tipificarse mediante el cambio de variable x a y b a 2. EJEMPLO DE APLICACIÓN Para la valoración de una finca en Sevilla, donde los valores de mercado oscilan entre y pts/ha, según calidad, siendo el valor de mercado más frecuente el de 6000 pts/ha. Por otra parte, el importe de la producción bruta oscila entre 4000 y 0000 `ts/ha, siendo 8000 pts/ha la cifra más frecuente. La finca objeto de valoración da una producción bruta de 7000 pts/ha. Podemos atribuir a los valores de mercado una distribución beta cuy parámetro h es 2(45000) h (26000) 5000 así pues p =9+2 q =9-2 9 A la variable producción bruta se le atribuye una distribución beta cuyo parámetro h 2 es 3 p 2 =3+2 28

29 q 2 =3-2 Si tipificamos la variable producción bruta, el valor de y para x=7000 se deduce de y ,5 Buscando en las tablas de la distribución Beta correspondientes a h=3 resulta Para y=0,5 F(y)=0,0 (fila 50) En la misma tabla para h=9 para F(y )=0,0 se obtiene y =0,43 29

30 Deshaciendo la tipificación ' ,43 X X = pts/ha 3. ARIANTE TRIANGULAR El razonamiento es el mismo. La diferencia consiste en que las curvas campaniformes se sustituyen por triángulos. El área del triángulo, como ocurre siempre en las funciones de densidad, es igual a, por tanto =(L B -L A )*H M /2 H M =2/ L B -L A La misma distribución se aplica a los valores de mercado. La principal ventaja de la distribución triangular es que el valor de mercado puede calcularse indistintamente por fórmulas matemáticas sencillas o por tablas, con resultados parecidos a los obtenidos con la distribución beta. Cuando se utilizan fórmulas conviene distinguir varios casos, según el valor que tome la variable explicativa y la variable valor de mercado en la finca objeto de valoración respecto a los valores modales de ambas variables.. La variable explicativa de la finca L toma un valor inferior al valor modal L M y el valor de mercado toma un valor inferior al valor modal M. L <L M < M El valor de mercado de la finca se obtiene por igualdad de los triángulos AST y A S T, mediante la expresión 30

31 3 ) )( ( ) )( ( ) ( A B A M A B A M A A L L L L L L 2. Tanto la variable explicativa L como la variable valor de mercado, toman valores superiores a sus respectivos valores modelas LM y M. L >L M > M El valor de mercado de la finca se obtiene por igualdad de los triángulos TSb y T S B mediante la expresión ) )( ( ) )( ( ( ) A B M B A B M B B B L L L L L L 3. La variable explicativa de la finca L toma un valor superior al valor modal LM, mientras el valor de mercado de la finca toma un valor inferior L >L M < M El valor de mercado se obtiene por igualdad de los triángulos AST y A S T, mediante la expresión ) )( ( ) )( ( ) ( 2 A B A M A B M B B A L L L L L L 4. La variable explicativa de la finca L toma un valor inferior al valor modal LM, mientras el valor de mercado de la finca, toma un valor superior L <L M > M El valor de mercado se obtiene por igualdad de los triángulos A`S`T` y AST, mediante la expresión ) )( ( ) )( ( ) ( 2 A B M B A B A M A B L L L L L L EJEMPLO A= pts/ha B= pts/ha M= pts/ha LA=35 LB=50

32 LM=40 Para una finca cuyo índice de calidad sea L=36 El valor de mercado será (36 35) ( )( ) , 6pts (40 35)(50 35) Para una finca cuyo índice de calidad sea L=4 2 (50 4) ( )( ) ,2 (50 40)(50 35) El método con otras funciones de distribución El método de comparación de funciones de distribución puede utilizar otras funciones distintas de la Beta y la triangular. Así, el uso de la distribución rectangular simplifica los cálculos, reduciéndolos a la fórmula A ( L L ( L A B )( L B A ) A ) Sin embargo, con la distribución rectangular se pierde información, ya que no intervienen los valores modales. Existe también la posibilidad de combinar una distribución para la variable explicativa con otra distinta para la variable valor de mercado. 32

33 TEMA 4. EL MÉTODO ANALÍTICO CLÁSICO Es el método que establece la ley 8/2007 para valoraciones en el nuevo régimen estatal del suelo. El sistema actual de valoración catastral rústica se basa en esta metodología, ya que según la disposición transitoria segunda de la LRHL, todavía vigente, la rentas potenciales calculadas en 982 para la Contribución Territorial Rústica se capitalizan a un tipo del 3% para obtener los valores catastrales. El método analítico aparece en una época más tardía que el método sintético. Cuando se empezó a aplicar, los expertos no lo acogieron con simpatía por dos razones. La primera fue que el método analítico les parecía menos propio de especialistas que el método sintético. El método analítico consiste en la capitalización de la renta de la tierra a un tipo de interés fijado por la autoridad, y los expertos creían que la capitalización a un tipo de interés dado podía hacerla cualquier persona. La segunda razón fue que el método analítico dejaba a los expertos un margen mucho menor que el método sintético para la defensa de su criterio personal en cuanto al valor de una finca. El método analítico tiene como fundamento la capitalización de una renta de la tierra. El valor de capitalización se obtiene mediante la fórmula: 00 R r donde r es el tipo de interés del capital a largo plazo y R es la renta de la finca. Se basa en que la hipótesis de que el valor de mercado de una finca de renta R euros al año es igual a la suma de dinero que habría que prestar a largo plazo para conseguir unos intereses de cuantía equivalente a la renta de la finca. El valor de mercado coincidirá entonces con el valor de capitalización. Pero esta hipótesis no se suele cumplir, sólo se cumpliría en el caso de que una inversión en fincas rústicas pudiera ser equiparada a una inversión financiera como los préstamos a largo plazo. En la práctica, la capitalización se efectúa a un tipo r distinto del tipo de interés de los préstamos a largo plazo. Los peritos valoradores tratan de elegir un tipo r tal que el valor de capitalización calculado mediante esta fórmula se aproxime lo más posible a un valor de mercado. No existe ningún criterio absoluto e indiscutible para elegir el tipo r.. CONCEPTO DE RENTA 33