UNIVERSIDAD DEL CEMA

Transcripción

1 UNIVERSIDAD DEL CEMA FIDEICOMISO y DESARROLLOS INMOBILIARIOS Aspectos Legales y Estructurales Dr. Saúl R. Feilbogen Buenos Aires, 30 de Mayo de 2006

2 Respuestas buscadas El auge de la Industria de la Construcción es duradero? Cuales son las ventajas del Fideicomiso sobre otras formas asociativas, ejm. Sociedades Anónimas? El Fideicomiso es aplicable tanto a pequeños como grandes emprendimientos? Se puede financiar la construcción a través del Mercado de Capitales?

3 El crecimiento de la Construcción

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5 Ratios sobre Deuda Hipotecaria Argentina Colom bia Chile 12% 10% 8% 12% 20% 0% 13% 5% 18% 16% 14% 16% 17% 6% 4% 5% México Perú 2% 0% 4,00% 3,50% 3,50% 4% 3,00% Deuda Hipotecaria como % del PBI Porcentaje de Viviendas con Hipoteca

6 Formas asociativas en la Construcción Comercialización por Empresa Vendedora Construcción por Consorcio de Copropietarios Construcción mediantes esquemas Societarios La Confianza como base de acuerdos informales El Fideicomiso Inmobiliario

7 Fideicomiso y Sociedades Sociedades (Sociedades Anónimas) Inspección General de Justicia: Creación e inscripción Modificaciones Disolución y Liquidación Fideicomiso Contrato Privado conf. Ley Creación Modificación Privado Liquidación Riesgos derivados de otras actividades Actividad exclusiva Socio: Derechos y Obligaciones Fiduciante / Beneficiario Impuesto a las Ganancias: 35% Impuestos Bienes Personales: SI Impuesto a las Ganancias: Cuando Fdte. = Beneficiario, tributa conforme la alícuota del mismo Impuesto Bienes Personales NO

8 EL FIDEICOMISO El Fideicomiso es: Una figura jurídica de naturaleza contractual que involucra una transferencia de propiedad con obligaciones de gestión para el Fiduciario y derechos creditorios para el Beneficiario Una estructura de negocios de administración, de garantía o de inversión

9 EL FIDEICOMISO FIDUCIARIO BIENES FIDEICOMISO FIDUCIANTE Transmisión Designación BENEFICIARIO FIDEICOMISARI O! " # $ %

10 EL PATRIMONIO FIDUCIARIO FIDUCIARIO Transmisión BIENES FIDEICOMISO FIDUCIANTE Transmisión fiduciaria de bienes (Art. 1, Ley ) Fiduciante no es más dueño Bienes: cosas, derechos creditorios y de cobro,actuales y futuros Cumplir con las formalidades de transmisión del bien Notificación al deudor cedido &

11 EL FIDEICOMISO: EFECTOS La Propiedad Fiduciaria El Fiduciario es propietario de los bienes transmitidos. Ejerce una titularidad de tipo imperfecta: Límite temporal (sujeto a extinción por un plazo o condición) Límitado a la finalidad de creación del fideicomiso y a favor e interés exclusivo de terceros Debe rendir cuentas de su gestión Los bienes transmitidos forman un Patrimonio de Afectación separado del patrimonio del Fiduciante y del Fiduciario (Art. 14), y aplicado a los fines de creación del fideicomiso

12 EFECTOS: AISLAMIENTO Y PROTECCIÓN FIDUCIANTE FIDUCIARIO Bienes Propios FIDEICOMISO Bienes Propios BIENES El Patrimonio Fideicomitido se encuentra aislado del patrimonio y riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores Ni Fiduciante ni Fiduciario responden con sus bienes por las obligaciones del Fideicomiso (art. 16)

13 LA ACTUACIÓN DEL FIDUCIARIO El Fiduciario debe : cumplir la obligaciones impuesta por la ley o la convención con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios que actúa sobre a base de la confianza depositada en él (Art. 6) Obligaciones Cumplir con las instrucciones de gestión Acciones conservación bienes Rendición de Cuentas (Art. 7) Transmitir bienes al final del Fideicomiso Responsabilidades Incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso Responsabilidad frente a Terceros (Art. 14) Responsabilidad Penal del Fiduciario Indemnidad del Fiduciario Sustitución o Remoción del Fiduciario

14 TIPOS DE FIDEICOMISO 1. Ordinarios: Administración / Garantía / Inversión 2. Financieros: Securitización de Activos (presentes y futuros) Productos estructurados 3. Públicos: Fondos Fiduciarios..para el Desarrollo Provincial, Decreto 286/95 de Capitalización Bancaria, Decreto 445/95 Provincias como Fiduciantes de Fideicomisos Financieros

15 VENTAJAS DEL FIDEICOMISO Emprendimiento descripto contractualmente Fiduciario actúa conforme instrucciones Mecanismo de sustitución (insolvencia, fallecimiento, etc,) Rendición de Cuentas Aplicación específica de los Bienes Aplicación exclusiva de los Bienes Actuación de Organismos Técnicos Riesgos de las partes no afectan al emprendimiento Porcentajes de participación determinados Posibilidad de incorporar nuevos Fiduciantes Mecanismo de toma de decisiones

16 Fideicomiso aplicado a Emprendimientos Inmobiliarios ' () FIDUCIANTE S FIDUCIARIO BENEF. / FIDUCIANTE BENEF. / FIDEICOM. Contrato de Fideicomiso Inmueble Proyecto Dinero Instrucción / Mandato Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Resultado de la venta menos costo y gastos

17 Fideicomiso aplicado a Emprendimientos Inmobiliarios ' () FIDUCIANTE S FIDUCIARIO BENEF. / FIDUCIANTE BENEF. / FIDEICOM. Contrato de Fideicomiso Inmueble Proyecto Instrucción / Mandato Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades Resultado de la venta menos costo y gastos *

18 FIDEICOMISO FINANCIERO Administrador Calificadora de Riesgo Agente de Registro y Pago FIDUCIARIO BIENES FIDEICOMISO FINANCIERO TITULOS FIDUCIANTE Mejoramiento de Riesgo INVERSORES Títulos de Deuda Certificado de Participación

19 BHN: OPERATORIA TITULIZACION 1. Financiamiento "! 1 +,-.!,-)/0 # "#$ "#$ 2 %&' 2 %

20 BHN: OPERATORIA TITULIZACION 2. Cancelación 3 "#$!()$$ 4, ) #.5 "#$ &

21 Banco Hipotecario Nacional Dólares BHN-I Dólares BHN-II Pesos Fecha de Emisión Organizador CS First Boston Corp CS. First Boston Corp Deutsche M. Grenfelll Calificación local A1: AAA A2: AAA B: AA7A+ C: BBB- A1: AAAA A2: AAA B: AA/A+ C: BBB- A:AAA Calific. Internacional Tasa A1: BBB A2 BBB A1: 7,28% (flotante) A2: 7,36% (fijo) B: 11,21% A1: BBB- A2: BBB- A1: 7,13% (flotante) A2: 7,91% (fijo) B: 10,98% A: 8,50% (fijo) Plazo (años) A1: 3,4 A2: 1,6 B: 6,6 C: 9,9 A1: 4,6 A2: 4,5 B: 8,3 C: 10,7 A: 12 FIduciante BHN BHN BHN Fiduciario First Trust NA First Trust NA First Trust NA Emisor First Trust NA First Trust NA BHN Credit Enhancement Tranched Structure Fondo Reserva: US$ millones LTV: 54,67% Tranched Structure Fondo Reserva: US$ LTV: 56,25% Tranched Structure LTV: 65% Préstamos:Monto US$ US$ $ Cantidad Due Diligence 3973 (prom.:23.414) 100% 3294 (prom ) 50% (prom ) 5,10%

22 ACTIVOS TITULIZABLES Contratos de Leasing Oil & Gas Royalties Contratos de Alquiler Préstamos Estudiantiles Préstamos Corporativos (CDO, CLO) Préstamos Sub-Soberanos Préstamos de Consumo Pagos de Peaje Mutuos Hipotecarios Pool de Activos Export Receivables Pagos de Servicios Públicos Remitances Pagos Sistema de Salud Pólizas de Seguros Factoring

23 SECURITIZACIÓN. CARACTERÍSTICAS Comisión Nacional de Valores es la autoridad de aplicación. Autorización ante la CNV y la Bolsa de Comercio para su cotización Fiduciario: sólo puede ser una entidad financiera (ley ), Caja de Valores o una sociedad especialmente autorizada por la CNV Los derechos de los Beneficiarios se encuentran representados en Títulos Valores (Títulos de Deuda o Certificados de Participación) Colocación de los Títulos por el régimen de Oferta Pública (ley: podrá ) Requieren Calificación de Riesgo para determinados inversores (AFJP) Incorporan Mecanismos de Mejoramiento Crediciticio (emisión de Títulos Senior y Juniors / Sobregarantía / Cuentas de Reserva / Seguros / Cartas de Créditos / Sustitución Gozan de beneficios impositivos tanto los títulos emitidos como el Fideicomiso Financiero si cumple con determinados requisitos Asamblea de tenedores de Títulos resuelve en caso de insuficiencia del patrimonio Balances trimestrales auditados

24 MEJORAMIENTO CREDITICIO Sobre garantía y Subordinación Clase A. 80% total emisión: $ 8 m. Interés: 12% anul pag. Mens. Activos por $ 12 millones ENTIDAD VEHÍCULO Protección del 20% Títulos por $ 10 millones Protección del 25% aprox. Clase B. 15% total emisión: $ 1.5 m. Interés: 13% anul pag. trimestral. Subordinación parcial s/intereses. Protección del 33% aprox. Clase C. 5% total emisión: $ 5 m. Interés: remanente. Subordinacion total: capital e intereses FIDUCIANTE INVERSORE S

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26 Muchas gracias por su atención Dr. Saúl R. Feilbogen Buenos Aires, 30 de Mayo de 2006,