Breve análisis económico de la propiedad horizontal

Transcripción

1 Breve análss económco de la propedad horzontal por Germán Coloma (*) Resumen La propedad horzontal es una nsttucón jurídca común en muchos países con derecho cvl codfcado, que reparte los derechos de propedad sobre edfcos de departamentos u ofcnas entre dstntos propetaros. Aplcando una versón del teorema de Coase, en este trabajo se analza a la propedad horzontal como una solucón para establecer derechos sobre actvos que producen de manera conjunta servcos susceptbles de ser consumdos en forma ndvdual y conjunta (benes prvados y públcos). Bajo certas condcones, esta nsttucón parece servr para economzar costos de transaccón y de admnstracón, en especal en casos en los que los costos de admnstracón de un condomno centralzado son relatvamente altos y el número de agentes económcos nvolucrados (es decr, el número de departamentos en el edfco) tambén es elevado. Clasfcacón del Journal of Economc Lterature: K11. Descrptores: propedad horzontal, teorema de Coase, derechos de propedad, benes públcos, costos de transaccón, costos de admnstracón. (*) Unversdad del CEMA; Córdoba 374, Buenos Ares (1054), Argentna; Teléfono: ; Correo electrónco: gcoloma@cema.edu.ar. Agradezco los comentaros de Jorge Streb, Martín Heva y partcpantes en semnaros organzados por la Unversdad del CEMA y la Unversdad Torcuato D Tella. 1

2 El térmno propedad horzontal se refere a una conjunto de derechos de propedad asgnados sobre certo edfco de departamentos u ofcnas en el cual hay porcones bajo domno ndvdual y otras sujetas a domno colectvo por parte de los propetaros del edfco. En este artículo se aplca el análss económco para explcar la raconaldad de esta nsttucón y se señalan una sere de puntos que se relaconan con la teoría económca de los costos de transaccón y con la teoría económca de los benes públcos. Aunque la propedad horzontal es común en muchos países que tenen un derecho cvl codfcado, nuestros ejemplos se referrán cas exclusvamente a los contendos en la ley argentna (ley , del año 1948). 1. Orígenes y característcas de la propedad horzontal Aunque algunas de sus característcas provenen del antguo derecho romano, la prmera referenca legal a la propedad horzontal aparece en el Códgo Cvl francés de 1804, conocdo como Códgo Napoleón. En su artículo 664, este códgo legslaba sobre el caso en el cual... dstntos psos de un edfco pertenecen a dferentes propetaros y establecía una sere de reglas rudmentaras referdas a las oblgacones de dchos propetaros respecto de las mejoras y el mantenmento del edfco 1. Basadas en ese artículo, la jursprudenca y la doctrna empezaron a elaborar teorías jurídcas acerca de la naturaleza de esta espece de propedad común, y a partr de allí muchos códgos cvles de dstntos países ncorporaron el concepto de un modo u otro 2. La característca básca de la propedad horzontal como comúnmente se la entende hoy en día es la mezcla entre propedad ndvdual y propedad colectva. Así, las partes de uso prvado (es decr, los departamentos u ofcnas propamente dchos) consttuyen propedad ndvdual, pero todas las partes comunes (terreno, 1 Dchas reglas son las sguentes: Las paredes maestras y el techo están a cargo de todos los propetaros, en proporcón al valor del pso que les pertenece. El propetaro de cada pso hace el pavmento sobre el cual anda. El propetaro del prmer pso hace la escalera que conduce al msmo; el propetaro del segundo hace, a partr del prmero, la escalera que conduce a su casa y así sucesvamente. 2 Para una reseña hstórca del desarrollo del concepto de propedad horzontal, véase M. Borja Martínez, La propedad de psos o departamentos en el derecho mexcano (Méxco, Porrua, 1957), pp

3 muros externos, halls de entrada, sstemas de calefaccón central, escaleras, ascensores, etc.) están sujetos a la propedad colectva de todos los propetaros del edfco. Lo que los dueños poseen en un régmen de propedad horzontal es, por lo tanto, un conjunto de derechos que mplca el uso exclusvo de sus departamentos y ofcnas y el uso no exclusvo de todas las partes comunes del edfco, y tales derechos son perpetuos y transferbles. Sn embargo, los derechos exclusvos y no exclusvos son ndvsbles, en el sentdo de que no es posble vender el derecho sobre las partes ndvduales sn nclur tambén en la transaccón al derecho sobre las partes comunes, o vceversa. La naturaleza partcular de la propedad horzontal ha dado orgen a la nterpretacón de que el objeto sobre el cual se ejercen los derechos de propedad es una combnacón de partes ndvduales y colectvas conocda como undad funconal. Desde un punto de vsta legal, por lo tanto, la propedad horzontal es fundamentalmente dstnta del tpo de propedad que podría ejercer una socedad o asocacón de propetaros que asgnara los departamentos a sus dferentes membros pero retuvera los derechos de propedad en cabeza de un únco propetaro (que en ese caso sería la propa socedad). Tambén dfere del concepto de propedad comuntara o condomno, en el cual todos los propetaros son dueños de todo y el uso exclusvo de algunas partes del edfco se establece a través de arreglos contractuales. En la propedad horzontal todas las decsones concernentes a las partes comunes se toman a través de una entdad denomnada consorco de propetaros, que es el conjunto de todos los propetaros del edfco. El modo en el cual este consorco opera se establece a través de un reglamento de copropedad y admnstracón. Por el contraro, las decsones que concernen a las partes propas las toman los propetaros ndvdualmente, s ben las msmas están sujetas a certas restrccones basadas en las normas generales de derecho cvl y están lmtadas por certos derechos específcos otorgados al consorco de propetaros. 3

4 2. El teorema de Coase y la provsón de benes públcos Basado en una dea que aparecó orgnalmente en un artículo del economsta nglés Ronald Coase 3, el teorema de Coase es sn duda el prncpo más mportante que utlza el análss económco del derecho para tratar temas relaconados con la asgnacón de derechos de propedad. Báscamente, este teorema es una mplcacón acerca de la efcenca del mecansmo de mercado, cuya formulacón general es la sguente: s los derechos de propedad están ben defndos y no exsten costos de transaccón, entonces el equlbro de mercado es efcente 4. La lógca detrás del teorema de Coase es que los elementos báscos necesaros para la efcenca (derechos de propedad ben defndos) son que todos los actvos y recursos económcos tengan dueños ndvduales, que las lmtacones para el uso de dchos actvos y recursos estén completamente especfcadas y que sea posble remover dchas lmtacones por medo del ntercambo. Combnando esto con la segunda condcón que el teorema establece (costos de transaccón nulos), termnamos en una stuacón en la cual la efcenca queda garantzada por el hecho de que el ntercambo no tene costo, y por lo tanto los actvos y recursos pueden r sempre al agente económco que los valora más. Dos supuestos mplíctos contendos en esta formulacón del teorema de Coase son que es posble asgnar de manera exclusva todos los derechos que se referen al uso de todos los actvos y recursos tangbles e ntangbles, y que dcha asgnacón puede hacerse sempre sobre agentes económcos ndvduales que representan undades de decsón separadas. Sn embargo, exsten crcunstancas en la vda económca en las que el cumplmento de estas condcones es mposble o excesvamente costoso. S analzamos la provsón de un ben públco, por ejemplo, la prmera de estas condcones no se cumple. Por el contraro, certas actvdades que exhben economías de escala y están sujetas a ncertdumbre pueden requerr que 3 R. H. Coase, The Problem of Socal Cost, Journal of Law and Economcs, vol. 3 (1960), pp En realdad, esta es solo una de las múltples defncones posbles del teorema de Coase, que hace hncapé sobre la denomnada hpótess de efcenca mplícta en el teorema y que práctcamente gnora otra característca comúnmente asocada al msmo, conocda como hpótess de nvarabldad. Para una reseña de muchas otras defncones, véase S. G. Medema y R. O. Zerbe, 4

5 dstntas personas físcas se unan y encaren dchas actvdades como empresas conjuntas. Los problemas de efcenca que estos casos mplcan pueden verse como el orgen de tres nsttucones jurídcas mportantes, como son el condomno, la socedad (y, en general, las dstntas formas socetaras y asocatvas) y la propedad públca. El códgo cvl argentno defne al condomno como una stuacón en la cual dferentes personas tenen derechos de propedad equvalentes y no excluyentes sobre la msma cosa. Es por lo tanto un ejemplo de derechos de propedad mal defndos en el sentdo del teorema de Coase y, aplcado a certos actvos, es responsable por la aparcón de la denomnada trageda de los comunes 5. Sn embargo, el condomno puede tener certas ventajas económcas respecto de otros regímenes alternatvos de propedad (en especal, respecto de la propedad ndvdual o domno ) cuando se lo aplca a benes que, debdo a sus característcas ntrínsecas, son objeto de consumo conjunto por parte de un grupo relatvamente reducdo de personas. Esto es partcularmente certo cuando el condomno trae aparejado certos ahorros de costos de transaccón, como es el caso de la propedad de certos accesoros ndspensables de dos o más nmuebles (senderos, jardnes, paredes medaneras, etc.) sobre los cuales puede ser más económco establecer reglas para su utlzacón conjunta que estar contnuamente contratando y recontratando el uso exclusvo de dchos benes. El uso del condomno como un modo de poseer actvos necesaros para la provsón de benes públcos se encuentra fuertemente lmtado a casos en los cuales el consumo conjunto ocurre entre pocas personas y, aunque resulta nconvenente exclur a cualquera de los copropetaros del uso de los actvos menconados, sí es posble exclur a terceros. Cuando los benes públcos tenen característcas más unversales, el condomno deja de ser una alternatva válda y se vuelve necesaro utlzar una nsttucón dferente como lo es la propedad públca. Esta nsttucón The Coase Theorem, en B. Bouckaert y G. De Geest (comps.), Encyclopeda of Law and Economcs, vol. 1 (Cheltenham, Edward Elgar, 2000). 5 Este problema se refere a una stuacón en la cual hay propedad común de un recurso no renovable, y esto genera una sobre-explotacón de dcho recurso. La denomnacón de trageda de los comunes fue utlzada por prmera vez por G. Hardn, The Tragedy of the Commons, Scence, vol. 162 (1968), pp

6 tene la ventaja de que se ejerce a través de una entdad preexstente que representa a todos los habtantes de un certo estado (naconal, provncal o muncpal), cuyo funconamento sgue normas generales que se aplcan a numerosos casos (y no solo a la admnstracón de un actvo en partcular). El estado tene tambén la capacdad legal de obtener contrbucones para la construccón y el mantenmento de los benes públcos de un modo que no es accesble a un condomno, ya que es capaz de fnancar dchos benes a través de mpuestos de carácter general y de tasas lgadas drectamente con la actvdad en cuestón. Una alternatva que dfere tanto del condomno como de la propedad públca es la creacón de una entdad cuyo patrmono pertenezca a dstntos ndvduos pero que sea capaz de ejercer ndvdualmente los derechos de propedad sobre sus actvos tangbles e ntangbles. Esto mplca crear una socedad o asocacón que, fnancada a través de los recursos de varos propetaros, actúe como s fuera una sola undad de decsón. La aparcón de una nsttucón jurídca como esa tene en general el propósto de resolver un problema dstnto del uso de un actvo para consumo conjunto, como lo es la produccón de benes y servcos destnados a ser venddos a personas dferentes de los propetaros de los actvos. Demsetz señala así que el problema económco básco que justfca la exstenca de las socedades es la coexstenca de economías de escala en la produccón y deseconomías de escala en la obtencón de aportes 6. En esas crcunstancas, puede ser más efcente organzar una nsttucón que pueda tomar las decsones de produccón de manera ndvdual sn depender del acuerdo permanente de sus múltples propetaros, y esto requere crear un sstema de delegacón de la autordad bajo el cual los socos o asocados le conferan la capacdad de contratar a una nueva persona jurídca cuya dreccón se encuentre centralzada en una sola undad de decsón. 6 H. Demsetz, Toward a Theory of Property Rghts, Amercan Economc Revew, vol. 57 (1967), pp

7 3. La propedad horzontal como un conjunto de derechos Desde la perspectva del análss económco del derecho, puede verse a la propedad horzontal como una solucón al problema de defnr derechos sobre un nmueble en el que coexsten porcones de uso prvado por parte de dstntos propetaros y otras porcones cuyo uso es necesaramente común. La nocón mplícta es que, desde el punto de vsta de la efcenca de la nsttucón jurídca, es mejor que todas las partes susceptbles de apropacón por parte de propetaros ndvduales estén puestas bajo un régmen legal smlar al domno. Por el contraro, todo lo que pueda consderarse como un ben públco debe permanecer bajo un régmen de condomno con ndvsón forzosa, y quedar sujeto a un mecansmo de admnstracón que se asemeja al de un pequeño estado. En la Argentna, la ley de propedad horzontal establece un nventaro de las partes comunes, que son el terreno sobre el que se asenta el edfco, los muros maestros, los tabques o muros que separan los departamentos, los locales para alojamento del portero y, en general, todos los artefactos e nstalacones exstentes para servcos comunes, tales como escaleras, ascensores, equpos centrales de calefaccón y refrgeracón, etc. (artículo 2). Los derechos de propedad que cada propetaro tene sobre su propo cubo de are se encuentran tambén lmtados cuando crean les certas externaldades a otros propetaros, tales como actos que perturben a sus vecnos y provoquen nmsones orgnadas en rudos u olores, cambos en la fachada del edfco, etc. (artículos 5 y 6). La propedad horzontal es tambén una lustracón nteresante de las relacones que, desde el punto de vsta económco, pueden establecerse entre el condomno y la propedad públca. Estas resultan partcularmente claras cuando analzamos el funconamento del consorco de propetaros. Este consorco es capaz de desgnar un admnstrador, que es la persona a cargo de las decsones operatvas y representa al consorco ante terceros y ante las autordades admnstratvas (artículo 11). El otro órgano que toma las decsones de más largo plazo es la asamblea, que surge de reunr a todos los membros del consorco. Sguendo un prncpo usual en la conformacón de las nsttucones polítcas, la ley establece que el peso de 7

8 cada propetaro en la asamblea es el msmo y no depende del valor de su undad funconal, s ben el reglamento de copropedad y admnstracón puede establecer un crtero dferente al respecto (artículo 10). Las facultades del consorco bajo un régmen de propedad horzontal van más allá de las que posee un condomno ordnaro y pueden alcanzar nveles que se acercan en certo modo a los de un goberno. La ley argentna, por ejemplo, establece que el reglamento de copropedad puede prohbr certos usos de los departamentos (dsponendo, por ejemplo, que solo puedan destnarse a vvenda y no a ofcnas, o vceversa). El consorco es tambén el que autorza o prohbe la presenca de anmales, creando de manera nterna asgnacones de derechos de propedad que no son posbles en stuacones que afectan varos nmuebles dstntos. El modo en el cual el consorco fnanca sus expensas comunes (a través de cuotas peródcas establecdas sobre la base del valor de las dstntas undades funconales) es otra facultad que se asemeja consderablemente al ejercco de un poder estatal (en este caso, el de recaudar mpuestos), y le da al consorco la capacdad de demandar al propetaro que no cumpla con su oblgacón de contrbur. Por últmo, la ley argentna le da al consorco un derecho que se parece al de expropacón, s ben el msmo se aplca solo en stuacones excepconales. Estas son la reconstruccón o demolcón del edfco, para las cuales se puede reclamar judcalmente la adquscón de las undades funconales que se neguen a cumplr con lo establecdo por el consorco. En esos casos el consorco puede efectuar esa adquscón de manera compulsva, según una valuacón establecda por un juez (artículos 12 y 16). 4. Esquemas alternatvos para la asgnacón de derechos de propedad Las característcas de la propedad horzontal pueden compararse con las que presentan otros esquemas de asgnacón de derechos aplcables a la propedad de nmuebles. Tres alternatvas al respecto son el condomno smple, el condomno centralzado y la socedad. El condomno smple mplca que cada dueño ndvdual decde los gastos que dedcará a las partes ndvduales y comunes del edfco, y no 8

9 puede ser oblgado a contrbur por el resto de los propetaros. Por el contraro, un condomno centralzado sería una solucón en la cual hay un consorco que tene a su cargo todos los gastos del edfco que afectan tanto a las partes propas como comunes. En certos aspectos, esto últmo resulta equvalente a la conformacón de una socedad de propetaros, la cual sería la únca dueña del edfco. Bajo un sstema de condomno, la asgnacón de las partes del edfco a las undades ndvduales debe hacerse por medo de contratos separados (por ejemplo, contratos de alquler). Tales contratos pueden tener una duracón consderable y ser transferbles, pero por defncón crean derechos cuya duracón es menor que la establecda bajo un régmen de propedad horzontal (que es lmtada). Esto puede crear un problema de ncentvos para cada propetaro ndvdual cuando tene que tomar decsones de nversón en el departamento que se le ha asgnado, debdo a su capacdad lmtada para aproparse de los benefcos dervados de dchas nversones. Los costos de transaccón tambén puede resultar más elevados bajo un régmen de condomno que bajo uno de propedad horzontal, en especal s los contratos de alquler se negocan de manera separada entre los propetaros y el consorco. Estos costos pueden llegar a ser más altos cuando un propetaro quere transferr sus derechos a otra persona, debdo a que resultan más dfusos y son por ende menos comercables que los derechos de propedad horzontal sobre una undad funconal. La alternatva de crear una socedad que ejerza todos los derechos de propedad sobre el edfco como s fuera un propetaro ndvdual tambén puede mplcar mayores costos de transaccón (o, más precsamente, mayores costos de admnstracón) que un régmen de propedad horzontal. En prmer lugar, esta solucón requere crear una persona jurídca separada y defnr el tpo de responsabldad que cada soco asume en ella. En segundo lugar, esta entdad debe celebrar contratos con cada soco para establecer el uso de las partes ndvduales del edfco, orgnando los msmos problemas de ncentvos menconados en el párrafo anteror. Estos problemas se compensan en certo modo por algunas ventajas que las socedades tenen cuando deben celebrar contratos con terceros ajenos al edfco y cuando encaran actvdades relaconadas con la produccón de benes y servcos. 9

10 Esto explca probablemente por qué la construccón de los edfcos se lleva muchas veces a cabo por medo de una socedad, aun cuando el producto fnal de esta actvdad (es decr, el edfco en sí msmo) pase luego a un régmen de propedad dferente. Esto puede deberse a que, una vez fnalzada la construccón, el problema económco prncpal no es ya cómo organzar la produccón sno como llevar a cabo una actvdad que mplca smultáneamente el consumo ndvdual y el consumo conjunto de una sere de servcos generados por un edfco. 5. Un modelo para evaluar regímenes alternatvos de propedad Supongamos que certo edfco puede regrse por tres esquemas dferentes de asgnacón de los derechos de propedad: condomno smple (CS), condomno centralzado (CC) y propedad horzontal (PH). Bajo CS, todos los gastos de conservacón y mantenmento (tanto los que benefcan a cada departamento como los que se necestan para las partes comunes del edfco) se decden ndvdualmente. Por el contraro, bajo CC todos los gastos se decden a través de un consorco o socedad de propetaros. Por últmo, bajo PH los propetaros ndvduales decden el nvel de los gastos destnados a cada uno de sus departamentos, y el consorco se encarga de las expensas comunes. Supongamos que el consorco funcona efcentemente tanto bajo CC como bajo PH, pero que CC tene un costo de a undades de consumo por undad de gasto admnstrada por el consorco y que PH tene un costo de b undades de consumo por undad de gasto. En una stuacón como la descrpta, el benestar (W) puede medrse como la suma de los benefcos que los propetaros del edfco dervan de sus gastos de conservacón y mantenmento, tanto ndvduales (c ) como comunes (g), menos la suma de dchos gastos, menos los costos admnstratvos del consorco (s es que exste uno). Esta expresón puede escrbrse del sguente modo: W = Σv (c, g) Σc g A ; 10

11 donde v es el valor que el ésmo propetaro le asgna a c y a g (que se supone que es una funcón cóncava, contnua y dferencable) y A es alternatvamente gual a cero (bajo CS), a a (Σc + g) (bajo CC) y a b g (bajo PH). S fuera posble maxmzar W sn recurrr a un consorco, c y g tendrían que satsfacer las sguentes condcones de prmer orden (CPO): v c v = 1. g = Sn embargo, en una stuacón de CS, el problema que cada propetaro ndvdual resuelve es el sguente: W = v (c, g) c g ; (donde g = Σg ) y esto lo nduce a elegr nveles de c y g tales que: v c v = g = 1. Por el contraro, bajo CC exste un consorco que decde el nvel de g y los nveles de cada c. La exstenca de un costo admnstratvo, sn embargo, hace que dcho consorco elja los nveles de gasto de modo de gualar: v c v = = 1 a ; g + lo cual mplca que el cocente entre g y c es gual al que maxmza W pero que los valores absolutos de dchos gastos son menores. Bajo un régmen de propedad horzontal, por últmo, los propetaros ndvduales elgen c y el consorco elge g, y esto mplca que en equlbro se dará que: v c = 1 v ; 1+ b g = ; donde la prmera expresón es la condcón de prmer orden que resuelve el problema del ésmo propetaro que decde su nvel de c (y toma g como dado), y la 11

12 segunda expresón es la condcón de prmer orden que resuelve el problema del consorco que decde su nvel de g (y toma los c como dados). Cuál de los tres regímenes analzados alcanza un mayor nvel de benestar depende báscamente del número de propetaros, de sus funcones de valor y de los nveles de a y b. Esto se debe a que nngún sstema es capaz de garantzar el msmo resultado que obtendría un planfcador central hpotétco que no ncurrera en los costos admnstratvos de un consorco. El régmen que no tene consorco (CS) tene la msma CPO para c pero una dstnta para g, y esto genera un problema de aprovechamento gratuto (free-rdng) que derva en una stuacón de provsón nsufcente de g. El condomno centralzado resuelve este problema pero crea un costo de admnstracón adconal, que se refleja en la presenca de a en las dos CPO. Bajo PH, por últmo, la CPO para c es la msma que se obtene bajo CS y la CPO para g es smlar a la que se obtene para CC. En certos casos, esta puede ser la alternatva que alcanza un mayor nvel de W, sempre y cuando el valor de b no sea demasado elevado y la dstorsón generada en el cocente entre g y c sea relatvamente pequeña. 6. Ilustracón del modelo Supongamos ahora que la funcón general de benestar postulada en la seccón anteror toma una forma partcular, que provene de agregar n funcones de utldad ndvduales e déntcas que adoptan la sguente forma: v = k ln(c ) + h ln(g) ; donde k y h son constantes postvas. En dcha crcunstanca, las CPO que resultan de resolver los problemas de optmzacón postulados en la seccón anteror son las sguentes: k h CS: = = 1 ; c g CC: k n h = = 1+ a ; c g 12

13 k n h PH: = 1 ; = 1+ b c g ; y el valor de la funcón de benestar bajo las dferentes alternatvas es: W(CS) = n k [ln(k) 1] + h [ln(h) 1] ; W(CC) = n [k ln(k/(1+a)) + h ln(n h/(1+a)) (h+k)] ; W(PH) = n [k ln(k) + h ln(n h/(1+b)) (h+k)]. Escrtas las funcones de este modo, la eleccón del esquema óptmo de asgnacón de derechos de propedad queda determnada por los valores de a, b, h, k and n. En partcular, puede mostrarse que para valores dados de h y k y para cualquer n, W(PH) es mayor que W(CC) s y solo s: 1 + a > (1 + b) [h/(h+k)] ; Por el contraro, para valores dados de n y h y para cualquer k, W(PH) es mayor que W(CS) s se da que: 1 + b < n (h/e) [(n-1)/n] ; donde e = Por últmo, para valores dados de n, h y k, W(CC) es mayor que W(CS) s se cumple que: 1 + a < n [h/(h+k)] (h/e) [(n-1) h/(n (h+k))]. El gráfco 1 es una representacón de las desgualdades escrtas en el párrafo anteror en el espaco de los parámetros a y b (suponendo certos valores para los parámetros h, k y n ). En dcho gráfco se dstnguen tres regones, que mplcan áreas donde el esquema óptmo de asgnacón de derechos de propedad en térmnos de maxmzar el benestar es respectvamente CS, CC y PH. Los límtes de dchas regones son las líneas denomnadas L1, L2 y L3. Como puede verse, el gráfco nos ndca que CC es el régmen preferdo cuando a es relatvamente bajo y b es relatvamente alto, mentras que PH es mejor cuando se da el caso nverso. Fnalmente, CS puede ser preferble cuando tanto 13

14 a como b son elevados (es decr, cuando los costos de admnstracón del consorco son altos tanto en CC como en PH). Dstntos valores de n y h mplcan movmentos del msmo sgno en L2 y L3 : cuando el número de agentes o la utldad margnal de las expensas comunes se elevan, L2 se desplaza haca arrba y L3 se mueve haca la derecha, extendéndose por lo tanto las áreas en las que CC y PH domnan a CS. Gráfco 1 b CC L3 PH CS L1 L2 0 a Por últmo, la forma de L1 no está nfluda por el número de agentes pero sí por la relacón entre h y k (es decr, por las utldades margnales de las expensas ndvduales y comunes). Cuanto mayor es el cocente entre h y h+k, menor es la pendente de L1, y por lo tanto el área en la cual CC es el esquema de propedad óptmo es mayor y el área en la cual lo es PH es menor. Otra característca que puede señalarse es que en el orgen del gráfco (O), cuando los costos de admnstrar un consorco son nulos, PH y CC son gualmente efcentes y ambos domnan a CS. 7. Conclusones La propedad horzontal es una nsttucón jurídca usual en los países con derecho cvl codfcado que combna elementos del domno y del condomno y los aplca a una stuacón en la cual un únco ben (un edfco) brnda smultáneamente servcos de consumo ndvdual y conjunto. Puede ser vsta como un ntento de 14

15 defnr los derechos de propedad de modo de permtr que la mayor parte del edfco sea poseído ndvdualmente, establecendo de manera complementara un esquema propo para la admnstracón de todas las partes comunes. Este esquema sgue báscamente las reglas aplcables a un condomno, s ben exhbe algunas característcas que pertenecen a la nsttucón de la propedad públca. La propedad horzontal puede ser vsta como un conjunto de derechos cuya asgnacón ntenta reducr los costos de transaccón entre los propetaros y entre estos y terceras partes. Contrbuye tambén a resolver parcalmente la trageda de los comunes que el condomno smple genera, pero mplca la aparcón de costos de admnstracón adconales. Estos costos son típcamente menores que los que surgen en otros esquemas alternatvos de asgnacón de derechos de propedad como pueden ser el condomno centralzado o la socedad de propetaros, los cuales tenen sn embargo una capacdad mayor para enfrentar los problemas de efcenca orgnados en la asgnacón de los recursos entre usos ndvduales y colectvos. Nuestro modelo para evaluar regímenes alternatvos de propedad sugere que la propedad horzontal puede ser preferble cuando los costos de admnstracón de un condomno centralzado son relatvamente altos y el número de agentes económcos mplcados (es decr, el número de departamentos en el edfco) tambén es alto. Cuando los costos de admnstracón son menores, en cambo, el condomno centralzado aventaja a la propedad horzontal, en tanto que en stuacones en las que el número de agentes económcos es bajo y los costos de admnstracón son altos es el condomno smple es que se transforma en el esquema de asgnacón más convenente. Los hechos estlzados descrptos en el párrafo anteror pueden ser utlzados para elaborar una explcacón prelmnar de por qué la propedad horzontal no es común en los países con tradcón de derecho consuetudnaro y es relatvamente moderna en los países cuyo derecho está codfcado. En los prmeros, los costos de admnstracón de las socedades de propetaros y de los condomnos centralzados son probablemente menores, y es quzás más fácl comercar partes ndvsas de edfcos cuyos derechos se establecen de manera contractual. En los países con 15

16 derecho codfcado y menor nvel de desarrollo (o en tempos pasados en la mayoría de dchos países) la necesdad de contar con grandes edfcos de departamentos es relatvamente menor, y una nsttucón como la propedad horzontal se vuelve probablemente nnecesara. En los países con derecho codfcado más desarrollados (o más recentemente en la mayoría de ellos) la combnacón de una necesdad de grandes edfcos y un nvel más alto de costos de admnstracón es susceptble de explcar la aparcón de leyes que estableceron la nsttucón de la propedad horzontal, como un ntento de dsmnur tales costos junto con los costos de transaccón que se generan cuando se vuelve necesaro transferr porcones de dchos edfcos. Apéndce: Artículos de la ley Los dstntos psos de un edfco o dstntos departamentos de un msmo pso o departamentos de un edfco de una sola planta, que sean ndependentes y que tengan salda a la vía públca drectamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propetaros dstntos, de acuerdo a las dsposcones de esta ley. 2. Cada propetaro será dueño exclusvo de su pso o departamento y copropetaro sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edfco, o ndspensables para mantener su segurdad. Se consderan comunes por dcha razón: a) Los cmentos, muros maestros, techos, patos solares, pórtcos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardnes; b) Los locales e nstalacones de servcos centrales, como calefaccón, agua calente o fría, refrgeracón, etcétera; c) Los locales para alojamento del portero y portería; d) Los tabques o muros dvsoros de los dstntos departamentos; e) Los ascensores, montacargas, ncneradores de resduos y en general todos los artefactos o nstalacones exstentes para servcos de benefco común. 3. (...) Los derechos de cada propetaro en los benes comunes son nseparables del domno, uso y goce de su departamento o pso. En la transferenca, gravamen o embargo de un departamento o pso se entenderán comprenddos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relacón a los msmos, separadamente del pso o departamento a que accedan. 5. Cada propetaro atenderá los gastos de conservacón y reparacón de su propo pso o departamento, estando prohbda toda nnovacón o modfcacón que pueda afectar la segurdad del edfco o los servcos comunes. Está prohbdo cambar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exterores con tonaldades dstntas a las del conjunto. 16

17 6. Queda prohbdo a cada propetaro y ocupante de los departamentos o psos: a) Destnarlos a usos contraros a la moral o buenas costumbres o a fnes dstntos a los prevstos en el reglamento de copropedad y admnstracón; b) Perturbar con rudos o de cualquer otra manera la tranquldad de los vecnos, ejercer actvdades que comprometan la segurdad del nmueble, o depostar mercaderías pelgrosas o perjudcales para el edfco. 8. Los propetaros tenen a su cargo en proporcón al valor de sus psos o departamentos, salvo convencón en contraro, las expensas de admnstracón y reparacón de las partes y benes comunes del edfco, ndspensables para mantener en buen estado las condcones de segurdad, comoddad y decoro. Están oblgados, en la msma forma, a contrbur al pago de las prmas de seguro del edfco común y a las expensas debdas a nnovacones dspuestas en dchas partes y benes comunes por resolucón de los propetaros, en mra de obtener su mejoramento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta. (...) Nngún propetaro podrá lbrarse de contrbur a las expensas comunes por renunca del uso y goce de los benes o servcos comunes n por abandono del pso o departamento que le pertenece. 9. Al constturse el consorco de propetaros, deberá acordar y redactar un reglamento de copropedad y admnstracón, por acto de escrtura públca que se nscrbrá en el Regstro de la Propedad. Dcho reglamento sólo podrá modfcarse por resolucón de los propetaros, medante una mayoría no menor de dos tercos. (...) El reglamento debe proveer oblgatoramente, por lo menos a los sguentes puntos: a) Desgnacón de un representante de los propetaros, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para admnstrar las cosas de aprovechamento común y proveer a la recaudacón y empleo de los fondos necesaros para tal fn. b) Determnar las bases de remuneracón del representarse y la forma de su remocón; c) La forma y proporcón de la contrbucón de los propetaros a los gastos o expensas comunes; d) La forma de convocar la reunón de propetaros, la persona que presdrá la reunón, las mayorías necesaras para modfcar el reglamento y adoptar otras resolucones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exge una mayoría especal. 10. Los asuntos de nterés común que no se encuentren comprenddos dentro de las atrbucones conferdas al representante de los condómnos, serán resueltos, preva delberacón de los propetaros, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumrá que cada propetaro tene un voto. 11. El representante de los propetaros actuará en todas las gestones ante las autordades admnstratvas de cualquer clase, como mandataro legal y exclusvo de aquéllos. 12. En caso de destruccón total o parcal de más de dos terceras partes del valor, cualquera de los propetaros puede pedr la venta del terreno y materales. S la 17

18 mayoría no lo resolvera así, podrá recurrrse a la autordad judcal. S la destruccón fuere menor, la mayoría puede oblgar a la mnoría a contrbur a la reconstruccón, quedando autorzada, en caso de negarse a ello dcha mnoría, a adqurr la parte de ésta, según valuacón judcal. 16. En caso de vetustez del edfco, la mayoría que represente más de la mtad del valor podrá resolver la demolcón y venta del terreno y materales. S resolvera la reconstruccón, la mnoría no podrá ser oblgada a contrbur a ella, pero la mayoría podrá adqurr la parte de los dsconformes, según valuacón judcal. 18