II. ÁMBITO DE LA MISMA

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1 El contrato de arrendamiento de vivienda, I 56/2 Título III De los arrendamientos para uso distinto de vivienda (arts. 29 a 35). y Título IV disposiciones comunes (arts. 36 y 37). El Título V relativo a los procesos arrendaticios ha sido derogado por la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero. Recientemente la Ley 29/1994 ha sido puntualmente reformada por la Ley 19/2009, de 23 noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. Asimismo ha sido reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. 2. Naturaleza jurídica de los arrendamientos urbanos Ha suscitado muchas vacilaciones doctrinales y jurisprudenciales. Existen tres posiciones: a) el arrendamiento como derecho real (VALLET DE GOYTISOLO) b) el arrendamiento como derecho personal (LACRUZ) c) Posición mixta: parte del carácter de derecho personal del arrendamiento, pero adquiere carácter real si se inscribe (DE DIEGO, VALVERDE). El TS ha distinguido entre arrendamiento inscrito o no inscrito en el Registro de la Propiedad, concediendo al primero unos ciertos efectos reales, y dando al segundo la categoría del derecho personal. Así la STS de 28 de marzo de 1990 declara que si bien como se dice, el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando... puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad. En todo caso puede decirse que es un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo y temporal. 1. Concepto II. ÁMBITO DE LA MISMA Conforme al art. 1 LAU la presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Por tanto, dentro del ámbito de la LAU quedan incluidos tanto los arrendamientos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2) y los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, que serían aquellos que recayendo sobre una edificación, tengan como destino primordial uno distinto del establecido en el art. 2 (arrendamientos de temporada, arrendamientos para actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente) (art. 3).

2 56/3 Civil José Miguel de la Rosa Cortina 2. Arrendamientos expresamente excluidos El art. 5 excluye del ámbito de aplicación de la LAU los siguientes: a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten. Para MEDRANO SÁNCHEZ debe tratarse de viviendas que reportan algún beneficio al trabajador o dependiente, en caso contrario arrendamiento a precios de mercado estarían sujetas al régimen proteccionista de la Ley Especial, ya que cualquier otra solución incurriría en fraude de ley b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica. c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos (Ley 49/2003, de 26 de diciembre) El carácter de rústica o urbana de una finca es una cuestión de hecho, cuya apreciación compete al Tribunal de Instancia, con independencia de los datos que puedan obrar en el Registro de la Propiedad que no prueban la naturaleza real de la finca (STS de 4 de noviembre de 1947). d) El uso de las viviendas universitarias cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso. e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. Por tanto, salvo los supuestos excluidos expresamente excluidos conforme al art. 5, todos los demás arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda quedarían abarcados por la misma. Suelen considerarse implícitamente excluidos de la LAU los arrendamientos complejos (contratos en que junto a las prestaciones propias del arrendamiento se insertan otras prestaciones esenciales propias de otras relaciones contractuales como el arrendamiento ad meliorandum, arrendamiento ad edificandum, el hospedaje) y el arrendamiento de solares por la naturaleza de su objeto. Deben considerarse parcialmente excluidos el arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública que se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento. En lo no regulado por ellas se regularán por la LAU, que se aplicará íntegramente cuando el

3 El contrato de arrendamiento de vivienda, I 56/4 arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares (Disposición adicional primera número 8). 1. Concepto III. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA La LAU aporta un concepto legal en su art. 2 en el que establece que se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por extensión, el párrafo segundo del mismo precepto declara a las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda aplicables al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador. Conforme al art. 7 LAU el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad. 2. Régimen aplicable El art. 4 LAU establece con carácter general para los arrendamientos urbanos la imperatividad de las disposiciones de los Títulos I (ámbito de la ley) y IV (disposiciones comunes sobre fianza y formalización). En relación con los arrendamientos de vivienda, el párrafo 2º dispone que, respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. El régimen del arrendamiento de vivienda se caracteriza por ser una regulación intervencionista y tuitiva para con el arrendatario, en coherencia con el art. 47 CE que reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Este proteccionismo se refuerza por lo dispuesto en el art. 6 LAU, que explicita la naturaleza cogente de las normas al declarar que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. Esta imperatividad tiene una excepción para los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cóm-

4 56/5 Civil José Miguel de la Rosa Cortina puto anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. El art. 4.2 dispone que estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil. El legislador parte de que en estos supuestos de viviendas suntuarias no concurre el interés social que impone el carácter cogente de la regulación de la LAU. Por último y como regla general el art. 4.4 LAU dispone que la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos. El precepto trata de evitar exclusiones globales e irreflexivas. 3. Objeto y finalidad del contrato El art. 2 LAU se refiere a una edificación habitable. Por ello, debe exigirse que recaiga sobre una construcción que sirva de albergue y que cumpla con unos requisitos mínimos de habitabilidad que la hagan apta para el desarrollo de las necesidades domésticas ordinarias de quienes moran en ella, debiendo cumplir con la necesaria dignidad y con el respeto a los derechos a la intimidad personal y familiar e inviolabilidad del domicilio (arts. 47 y 18 CE). Por ello puede decirse que el objeto del contrato debe ser un recinto susceptible de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común. El criterio rector debe ser el de la finalidad primordial, por lo que pueden considerarse arrendamiento de vivienda a los que junto al destino principal de vivienda se den otros destinos que no lo sean, como por ejemplo el de una industria doméstica. 4. Sujetos Para la celebración de un contrato de arrendamiento se exige, en principio la capacidad general para contratar. No obstante debe tenerse presente el art CC, en cuanto dispone que los padres o tutores respecto de los bienes de los menores o incapacitados y los administradores de bienes que no tengan poder especial no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años Para RODRIGO LANDAZÁBAL es arrendatario, según el art CC el que adquiere el uso de la cosa, teniendo importancia fundamental la determinación de quien sea titular de la relación arrendaticia, toda vez que la LAU contempla la relación arrendaticia inter partes como derivada de un contrato de naturaleza personal, en el que no es indiferente para el arrendador la persona del arrendatario, y aún cuando puntualmente vengan abonándose las rentas, la ocupación de la vivienda o local de negocio por persona ajena a la relación arrendaticia sin causa o título que le legitime, permite instar la resolución del contrato. 1. Plazo mínimo IV. DURACIÓN Conforme al art. 9 LAU, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Pero si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento

5 El contrato de arrendamiento de vivienda, I 56/6 del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. El apartado 2 establece que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior. Como excepción a la prórroga obligatoria del contrato el apartado 3 establece el supuesto de que, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunique al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor. El apartado 4 establece que tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados. 2. Prórroga del contrato transcurridos cinco años El art. 10 LAU dispone que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos

6 56/7 Civil José Miguel de la Rosa Cortina con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. 3. Resolución del derecho del arrendador El art. 13 regula los efectos de la resolución del derecho del arrendador sobre la vida del contrato, pero estableciéndose soluciones diferentes según se haya o no inscrito el arrendamiento, siendo la protección más intensa en el caso de que lo hubiera sido. A) Acaecimiento durante la duración del contrato Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. B) Acaecimiento halllándose inscrito el arrendamiento En los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado, continuará el arrendamiento por la duración pactada. C) Tratándose de finca no inscrita Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9. D) Arrendamientos otorgados por titulares de derechos limitados Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley. E) Enajenación de la vivienda inscrita arrendada El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, con anterioridad a la transmisión de la finca.

7 El contrato de arrendamiento de vivienda, I 56/8 Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen. 4. Efectos de la separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario En estos casos, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda (art. 15). El precepto es aplicable sólo cuando el arrendatario de vivienda sea de titularidad individual de uno de los cónyuges distinto a aquél a quien se atribuye el uso. 5. Efectos de la muerte del arrendatario En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. b) La pareja de hecho del arrendatario, conforme a la definición de la LAU. c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido (art LAU). El art LAU establece reglas para determinar la preferencia para el caso de que existieran varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación.

8 56/9 Civil José Miguel de la Rosa Cortina Conforme al art será necesario notificar al arrendador en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, con la expresión de las circunstancias que el precepto detalla. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. 6. Desistimiento del contrato A) Desistimiento en general: Aparece regulado en el art. 11 a cuyo tenor el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. B) Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario Con el fin de defender el interés familiar, especialmente el interés del cónyuge del arrendatario, que pese a no ser parte en el contrato tiene un interés evidente en las vicisitudes por las que puede pasar, el art. 12 LAU regula las distintas situaciones que se pueden producir en caso de discrepancias entre arrendatario y su cónyuge en cuanto a la extinción del arrendamiento. a) Desistimiento del arrendatario sin consentimiento del cónyuge: en este caso podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada. b) Abandono por el arrendatario de la vivienda: si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. c) Parejas de hecho: le es aplicable el art. 12 a la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

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