CONSULTA NÚM. 61: Inscripción de inmueble a favor de un fondo de inversión inmobiliario de Estado Miembro de la UE.

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1 CONSULTA NÚM. 61: Inscripción de inmueble a favor de un fondo de inversión inmobiliario de Estado Miembro de la UE. CUESTIÓN PLANTEADA: En qué supuestos y bajo qué condiciones es posible inscribir bienes inmuebles a favor de un Fondo de Inversión Inmobiliaria extranjero teniendo en cuenta que el Fondo de Inversión ha sido creado según la legislación de un Estado miembro de la Unión Europea? RESPUESTA: 1. El Derecho europeo no resuelve la cuestión relativa a si un fondo de inversión inmobiliario de otro Estado Miembro tiene capacidad para ser titular de un bien inmueble Para resolver la cuestión planteada conviene verificar en primer lugar si la misma ha sido resuelta por el Derecho de la Unión Europea. Este Derecho no ha sido ajeno a la creación y desarrollo de las Instituciones de Inversión Colectiva. Por razón del objeto sobre el cual recae la inversión, los Fondos de Inversión Inmobiliaria no quedan comprendidos en el ámbito de aplicación de la Directiva 2009/65/CE de 13 de julio de 2009 por la que se coordinan las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas sobre determinados organismos de inversión colectiva en valores mobiliarios (OICVM). Sí se ocupa de ellos en cambio la Directiva 2011/61/UE de 8 de junio de 2011 relativa a los gestores de fondos de inversión alternativos y por la que se modifican las Directivas 2003/41/CE y 2009/65/CE y los Reglamentos (CE) 1060/2009 y (UE) n o 1095/2010. Los mismos quedan incluidos en el concepto de Fondo de Inversión Alternativo en virtud del art. 4 de esa Directiva, según el cual: A efectos de la presente Directiva, se entenderá por: a) «FIA»: todo organismo de inversión colectiva, así como sus compartimentos de inversión que: i) obtenga capital de una serie de inversores para invertirlo, con arreglo a una política de inversión definida, en beneficio de esos inversores, y ii) no requiera autorización de conformidad con el artículo 5 de la Directiva 2009/65/CE, La regulación que ofrece el Derecho europeo a través de esta Directiva para los Fondos de Inversión Inmobiliaria no alcanza sin embargo a la cuestión planteada. La regulación de la Directiva 2011/61/UE tiene por finalidad la protección del funcionamiento de los mercados y del inversor respecto de la actuación de los Gestores de Fondos de Inversión Alternativos, a la vista de que a éstos puede corresponderles un volumen significativo de negociación y pueden ejercer una considerable influencia en los mercados y las empresas en las que invierten. Para evitar esta situación, el objetivo de la Directiva 2011/61/UE es establecer un mercado interior para los GFIA y un marco armonizado de regulación y supervisión de las actividades en el interior de la Unión de todos los GFIA, incluidos los

2 GFIA que tienen su domicilio social en un Estado miembro (GFIA de la UE) y los que la tienen en un tercer país (GFIA de fuera de la UE). Más allá de esta intención, no es propósito de la Directiva ofrecer una regulación armonizada para los Fondos de Inversión Alternativos, ni tampoco para la estructura y composición de las carteras de los Fondos de Inversión, tal y como se desprende con claridad del Considerando 10º de la mencionada Directiva de 2011: [R]esultaría desproporcionado regular la estructura o composición de las carteras de los FIA gestionados por GFIA a escala de la Unión y, dados los muy diversos tipos de FIA que estos gestionan, sería difícil realizar una armonización de tal envergadura. La presente Directiva no impide, por consiguiente, a los Estados miembros adoptar o seguir aplicando requisitos nacionales en relación con los FIA establecidos en su territorio. El hecho de que un Estado miembro pueda imponer a los FIA establecidos en su territorio requisitos adicionales a los que se aplican en otros Estados miembros no debe impedir que los GFIA que estén autorizados en otros Estados miembros de conformidad con la presente Directiva ejerzan su derecho de comercializar entre inversores profesionales en la Unión FIA establecidos fuera del Estado miembro que imponga requisitos adicionales y que, en consecuencia, no están sujetos a dichos requisitos adicionales ni deben satisfacerlos. De la regulación europea se desprende que los requisitos establecidos para los Fondos de Inversión Inmobiliaria regulados por el Derecho español, a los que se refiere el art. 86 del Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva, no son de aplicación más que a los Fondos de Inversión Inmobiliaria españoles. En conclusión, el Derecho de la Unión Europea no proporciona una respuesta a la cuestión planteada, relativa a si un Fondo de Inversión Inmobiliaria puede ser titular registral de un inmueble en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, la libre circulación de servicios y de capitales dentro de la Unión Europea exige que los Fondos de Inversión Inmobiliaria constituidos en otro Estado miembro puedan actuar en el mercado español sin restricciones no justificadas por razones de interés general. En consecuencia, como regla de principio, dichos fondos debe poder acceder a la titularidad registral en las mismas condiciones que los fondos españoles. Para que esto sea posible, la cuestión estriba en determinar que se trata de un Fondo de Inversión Inmobiliaria habilitado, conforme a su ley de origen, para la inversión en activos inmobiliarios, tal y como se especifica en el siguiente apartado. II. Determinación de la capacidad de un Fondo de Inversión Inmobiliario extranjero para ser titular de un inmueble a su nombre en el registro de la propiedad español En cada Estado miembro de la Unión Europea existe una normativa propia reguladora de los Fondos de Inversión Inmobiliaria, que define, entre otras cuestiones, el grado de separación que se atribuye a esta clase de patrimonios, y si es posible atribuirles cierta subjetividad aunque sea limitada, por ejemplo para ser titulares registrales en el Registro de la Propiedad. De este modo, la cuestión relativa a si un Fondo de Inversión Inmobiliaria

3 puede o no inscribir a su nombre un bien inmueble en el Registro de la Propiedad queda sometida al Derecho estatal aplicable a la cuestión. Si el Derecho aplicable es el español la respuesta aparece contenida en el artículo 38.3 de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva 1, según el cual la inscripción de los bienes inmuebles pertenecientes al fondo en el Registro de la Propiedad se efectuará a su nombre. A pesar de que, debido a la falta de personalidad jurídica, en la doctrina española ha sido cuestión objeto de debate la posibilidad de que un Fondo de Inversión Inmobiliario pueda inscribir inmuebles a su nombre, y ser titular registral, a esta situación se ha puesto punto y final con la redacción del artículo 38.3 mencionado. Para determinar si un Fondo de Inversión Inmobiliaria creado en otro Estado miembro de la Unión Europea puede ser titular de un inmueble en el Registro de la Propiedad, resulta necesario consultar el Derecho aplicable a la cuestión. En el sistema español de Derecho internacional privado no existe una norma de conflicto especial que a priori contemple en su supuesto de hecho la peculiaridad de los Fondos de Inversión Inmobiliaria. No obstante, del conjunto de normas de conflicto, no resulta difícil afirmar que la norma más idónea para ser de aplicación para determinar el régimen jurídico de los Fondos de Inversión, en su caracterización normal de patrimonios separados, sea el artículo 9.11 Cc. Favorable a la aplicación del art Cc se muestra el hecho de que esta misma disposición ha sido considerada como aplicable para determinar el régimen jurídico de entidades que, aunque en sus países de creación no cuentan con la atribución formal de la personalidad jurídica, tal y como sucede, por ejemplo, con una Offene Haldelsgeselschaft del Derecho alemán, sin embargo sí se les reconoce cierta capacidad jurídica y de obrar. El art Cc, interpretado en un modo funcional y autónomo propio para los fines del Derecho internacional privado, permite aprehender los diversos grados de subjetividad, mayores o menores, que puedan ser atribuidos a una entidad por parte de un sistema jurídico, y entre ellos también los que puedan ser atribuidos a patrimonios caracterizados por su total separación respecto de sus titulares. En la medida en que a los Fondos de Inversión Inmobiliaria se les pueda atribuir alguna clase de subjetividad que les permita ser titulares de ciertas relaciones jurídicas, el régimen de esta situación será determinado en conformidad con el art C. La ley aplicable a la cuestión es la del país de la nacionalidad del Fondo de Inversión Inmobiliaria. El Derecho español sólo indica cuándo una entidad será española, pero no dice qué nacionalidad extranjera posee una nacionalidad que no es española. En efecto, la norma general atributiva de la nacionalidad española a las personas jurídicas es el art. 28 del Código civil, según la cual las corporaciones, fundaciones y asociaciones, reconocidas por la ley y domiciliadas en España, gozarán de la nacionalidad española, siempre que tengan el concepto de personas jurídicas con arreglo a las disposiciones del presente Código. El precepto atribuye la nacionalidad española a las personas jurídicas a partir del criterio que se ha denominado del domicilio-constitución, de acuerdo con el cual es preciso que la sociedad o persona jurídica se haya constituido de acuerdo con el Derecho español y, además, haya fijado su domicilio en España para que pueda ser considerada como española. El legislador español no se ha ocupado, en cambio, de 1 BOE núm. 265, de 05/11/2003.

4 determinar cuál ha de ser la nacionalidad de una entidad extranjera, entendiendo que dicha definición no le compete, y atribuyendo implícitamente dicha determinación a la ley del país que ha dado vida a la entidad, que será el país de su nacionalidad. Con la doctrina más autorizada cabe afirmar que del art Cc se puede colegir el criterio general del Derecho español respecto del reconocimiento de entidades extranjeras. Bajo esta perspectiva, para determinar si un Fondo de Inversión Inmobiliario creado según la legislación de un Estado miembro de la Unión Europea tiene capacidad para ser propietario de un inmueble y titular registral, será preciso consultar el Derecho del país de su nacionalidad, que coincide con el Derecho del país con arreglo a cuyo Derecho se ha constituido. Si la entidad ha sido válidamente constituida según un Derecho extranjero y éste Derecho le reconoce capacidad para ser titular registral, dicha capacidad es aceptada por el sistema español de Derecho internacional privado. Habida cuenta que para dar respuesta a la cuestión es preciso conocer lo dispuesto por la legislación de un Estado miembro de la UE, en caso de que el Registrador de la Propiedad no la conozca podrá recabar de las partes la correspondiente acreditación por los medios de prueba pertinentes (véanse consultas 7, 15, 25 y 41). La información sobre el Derecho extranjero deberá extenderse sobre dos cuestiones: a) que el Fondo de Inversión Inmobiliario ha sido constituido válidamente, contando con su correspondiente autorización; b) que el Fondo de Inversión Inmobiliario posee capacidad para ser titular registral de bienes inmuebles a su nombre. Si con arreglo a este Derecho queda determinada la capacidad del Fondo para ser titular registral, no deberán existir más impedimentos para la inscripción que aquellos relacionados con la constancia de los datos fiscales del Fondo que han de ser tenidos en cuenta a los efectos de la Administración Tributaria Española (véase consulta 60). Más allá de tales elementos, es preciso recordar que las limitaciones que aparecen en el artículo 86 del Real Decreto 1082/2012 no son de aplicación a un Fondo de Inversión Inmobiliaria autorizado en Alemania. Por otra parte, si hipotéticamente la legislación español estableciera otra clase de limitaciones para la compra de inmuebles por parte de un Fondo de Inversión Inmobiliario, esta clase de restricciones podría ser considerada en contradicción con la libre circulación de capitales reconocida por el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea. A este respecto resulta pertinente la sentencia TJ de 1 de octubre de 2009, asunto C 567/07, Minister voor Wonen, Wijken en Integratie v. Woningstichting Sint Servatius, en el que se ha considerado incompatible con la libre circulación de capitales la negativa del Ministro belga a conceder a un organismo autorizado que actúa en el ámbito de la vivienda de protección oficial en los Países Bajos, la autorización para invertir en un proyecto inmobiliario en Lieja (Bélgica). Según la decisión, el artículo 56 CE debe interpretarse en el sentido de que se opone a una normativa nacional, como la controvertida en el asunto principal, que supedita la realización de actividades transfronterizas en materia de vivienda por organismos autorizados, a efectos del artículo 70, apartado 1, de la Ley de la

5 vivienda, a la obtención de una autorización administrativa previa, en la medida en que dicha normativa no esté fundada en criterios objetivos, no discriminatorios y conocidos de antemano, que establezcan suficientemente los límites de la facultad de apreciación de las autoridades nacionales, extremo que incumbe verificar al órgano jurisdiccional remitente. III. Conclusión Ante la inexistencia de una armonización europea sobre la consideración de los Fondos de Inversión Inmobiliaria como patrimonios separados con capacidad para ser titulares a su nombre de inmuebles en el Registro de la propiedad, esta cuestión ha de ser resuelta comprobando si el Fondo de Inversión Inmobiliaria posee esa clase de capacidad según el Derecho del país con arreglo a cuyo Derecho ha sido constituido. En este caso, la inscripción ha de quedar condicionada a que la prueba del Derecho extranjero permita acreditar la válida constitución del Fondo y su capacidad para ser titular registral. Más allá de esta comprobación jurídica, la inscripción solo podrá queda condicionada a la constancia de los datos relevantes para la Administración Tributaria española, probablemente a través de la presentación del CIF del Fondo de Inversión Inmobiliaria.

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