Estados Financieros FONDO DE INVERSION INMOBILIARIA LAS AMERICAS RAICES

Transcripción

1 Estados Financieros FONDO DE INVERSION INMOBILIARIA LAS AMERICAS RAICES Santiago, Chile 30 de septiembre de 2015 y 2014

2 Estados Financieros FONDO DE INVERSION INMOBILIARIA LAS AMERICAS RAICES Indice Estados Financieros Estados de Situación Financiera... 1 Estados de Resultados Integrales... 3 Estados de Cambios en el Patrimonio Neto... 4 Estados de Flujos de Efectivo... 5 Notas a los Estados Financieros... 6 Estados Complementarios $ : Cifras expresadas en pesos chilenos M$ : Cifras expresadas en miles de pesos chilenos UF : Cifras expresadas en unidades de fomento

3 Estados de Situación Financiera (expresado en miles de pesos) ES TADOS DE S ITUACION FINANCIERA Nota M$ M$ ACTIVO Activo Corriente Efectivo y efectivo equivalente Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados - - Activos financieros a valor razonable con efecto en otros resultados integrales - - Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados entregados en garantía - - Activos financieros a costo amortizado - - Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - - Otros documentos y cuentas por cobrar Otros activos - - Total Activo Corriente Activo No Corriente Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados - - Activos financieros a valor razonable con efecto en otros resultados integrales - - Activos financieros a costo amortizado - - Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - - Otros documentos y cuentas por cobrar Inversiones valorizadas por el método de la participación Propiedades de Inversión - - Otros activos - - Total Activo No Corriente Total Activo Las notas adjuntas números 1 al 33 forman parte integral de estos estados financieros 1

4 Estados de Situación Financiera (expresado en miles de pesos) ES TADOS DE S ITUACION FINANCIERA Nota M$ M$ PAS IVO Pasivo Corriente Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados - - Préstamos Otros Pasivos Financieros - - Cuentas y documentos por pagar por operaciones - - Remuneraciones sociedad administradora Otros documentos y cuentas por pagar Ingresos anticipados - - Otros pasivos - - Total Pasivo Corriente Pasivo No Corriente Préstamos - - Otros Pasivos Financieros - - Cuentas y documentos por pagar por operaciones - - Otros documentos y cuentas por pagar Ingresos anticipados - - Otros pasivos Total Pasivo No Corriente PATRIMONIO NETO Aportes Otras Reservas ( ) ( ) Resultados Acumulados Resultado del ejercicio Dividendos provisorios - - Total Patrimonio Neto Total Pasivo Las notas adjuntas números 1 al 33 forman parte integral de estos estados financieros 2

5 Estados de Resultados Integrales (expresado en miles de pesos) ESTADO S DE RESULTADO S INTEGRALES INGRESO S/ PERDIDAS DE LA O PERACIO N Nota Intereses y reajustes Ingresos por dividendos Diferencias de cambio netas sobre activos financieros a costo amortizado Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados Resultado en venta de instrumentos financieros Resultado por venta de inmuebles Ingreso por arriendo de bienes raíces Variaciones en valor razonable de propiedades de inversión Resultado en inversiones valorizadas por el método de la participación Otros ( ) ( ) GASTO S ACUMULADO M$ TRIMESTRE M$ Total ingresos/(pérdidas) netos de la operación ( ) (16.238) Depreciaciones Remuneración del Comité de Vigilancia (5.238) (5.059) (1.952) (1.446) Comisión de administración ( ) ( ) ( ) ( ) Honorarios por custodia y admistración Costos de transacción Otros gastos de operación (21.582) (10.467) (14.259) (2.997) Total gastos de operación ( ) ( ) ( ) ( ) Utilidad/(pérdida) de la operación ( ) ( ) Costos financieros ( ) ( ) (98.692) ( ) Utilidad/(pérdida) antes de impuesto ( ) ( ) Impuesto a las ganancias por inversiones en el exterior Resultado del ejercicio ( ) ( ) O tros resultados integrales: Cobertura de Flujo de Caja Ajustes por Conversión Ajustes provenientes de inversiones valorizadas por el método de la participación Otros Ajustes al Patrimonio Neto Total de otros resultados integrales Total Resultado Integral ( ) ( ) Las notas adjuntas números 1 al 33 forman parte integral de estos estados financieros 3

6 Estados de Cambios en el Patrimonio Neto (expresado en miles de pesos) ESTADO S DE CAMBIO S EN EL PATRIMO NIO NETO Descripción Cobertura de Flujo de Caja Conversión Inversiones valorizadas por el método de la participación O tras Total O tras Reservas Saldo inicio ( ) ( ) Cambios contables Subtotal ( ) ( ) Aportes Repartos de patrimonio Repartos de dividendos Resultados integrales del ejercicio: Resultado del Ejercicio Otros resultados integrales Otros movimientos ( ) - ( ) Totales ( ) ( ) Descripción Aportes Aportes Cobertura de Flujo de Caja Conversión O tras Reservas O tras Reservas Inversiones valorizadas por el método de la participación O tras Total O tras Reservas Resultados Acumulados Resultados Acumulados Resultado del Ejercicio Resultado del Ejercicio Dividendos Provisorios Dividendos Provisorios Saldo inicio ( ) ( ) Cambios contables Subtotal ( ) ( ) Aportes Repartos de patrimonio Repartos de dividendos Resultados integrales del ejercicio: Resultado del Ejercicio ( ) - ( ) Otros resultados integrales Otros movimientos ( ) - ( ) Totales ( ) ( ) ( ) Total Total Las notas adjuntas números 1 al 33 forman parte integral de estos estados financieros 4

7 Estados de Flujos de Efectivo (Método Directo) (expresado en miles de pesos) ESTADO S DE FLUJO S DE EFECTIVO (METO DO DIRECTO ) Nota Flujos de efectivo originado por actividades de la operación Cobro de arrendamiento de bienes raíces - - Venta de inmuebles - - Compra de activos financieros - - Venta de activos financieros - - Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos Liquidación de instrumentos financieros derivados - - Dividendos recibidos Cobranza de cuentas y documentos por cobrar - - Pago de cuentas y documentos por pagar ( ) (65.393) Otros gastos de operación pagados (13.617) ( ) Otros ingresos de operación percibidos Flujo neto originado por actividades de la operación ( ) Flujos de efectivo originado por actividades de inversión Cobro de arrendamiento de bienes raíces - - Venta de inmuebles - - Compra de activos financieros - - Venta de activos financieros - - Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos - - Liquidación de instrumentos financieros derivados - - Dividendos recibidos Cobranza de cuentas y documentos por cobrar - - Pago de cuentas y documentos por pagar - - Otros gastos de inversión pagados - ( ) Otros ingresos de inversión percibidos - - Flujo neto originado por actividades de inversión - ( ) Flujo de efectivo originado por actividades de financiamiento Obtención de préstamos Pago de préstamos ( ) ( ) Otros pasivos financieros obtenidos - - Pagos de otros pasivos financieros - ( ) Aportes - - Repartos de patrimonio - - Repartos de dividendos - - Otros - - Flujo neto originado por actividades de financiamiento ( ) Aumento (disminución) neto de efectivo y efectivo equivalente ( ) (20.161) Saldo inicial de efectivo y efectivo equivalente Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente - - Saldo final de efectivo y efectivo equivalente Las notas adjuntas números 1 al 33 forman parte integral de estos estados financieros 5

8 Nota 1 - Información General Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas Raices (el Fondo ) es un fondo de inversión no rescatable, domiciliado y constituido bajo las leyes chilenas. La dirección de su oficina registrada es Avda. Apoquindo 3721 Piso 9, comuna de Las Condes. Con fecha 5 de junio de 1992, mediante Resolución Exenta N 117, la Superintendencia de Valores y Seguros (en adelante la SVS) aprobó el reglamento interno del Fondo. Además, desde su constitución han sido aprobadas las siguientes modificaciones al reglamento interno, mediante resolución exenta emitidas por la SVS: - Resolución exenta N 34, del 21 de febrero de Resolución exenta N 141, del 4 de julio de Resolución exenta N 320, del 17 de octubre de Resolución exenta N 379, del 29 de noviembre de Resolución exenta N 519, del 6 de noviembre de Resolución exenta N 22, del 22 de enero de Resolución exenta N 550, del 13 de octubre de Resolución exenta N 405, del 26 de octubre de Resolución exenta N 368, del 16 de octubre de Con fecha 19 de enero de 2015, fue depositado en la SVS el reglamento interno del Fondo, mediante el módulo SEIL en el "Registro público de depósito de Reglamentos Internos, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 46 de la Ley N y Norma de Carácter General N 365, de 07 de Mayo de 2014, de la SVS. Como política objetivo, el Fondo invertirá, por intermedio de sociedades, de cualquier tipo, mediante aportes de capital y, además eventualmente, mediante créditos asociados a estos aportes, en activos vinculados preferentemente al negocio inmobiliario en Chile, entendiendo por tal el referido a la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, y a la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces, siempre que estas últimas actividades sean encargadas a terceros mediante los procedimientos y con los resguardos que establezca la SVS por norma de carácter general. La inversión se hará en sociedades quienes, podrían invertir a su turno, de manera directa o indirecta en activos del objeto antes señalado. Se entenderá por inversión indirecta, a la inversión en los subyacentes finales del Fondo en que se materializa su objeto de inversión. La inversión en sociedades, entidades o empresas se efectuarán en títulos de su capital, pero también podrán efectuarse en deuda asociados o vinculados a la participación en el capital. 6

9 Nota 1 - Información General Las actividades de inversión del Fondo fueron administradas por la Sociedad Penta Las Américas Administradora de Fondos de Inversión S.A. hasta el 6 de septiembre de La Sociedad Administradora pertenece al Grupo PENTA y fue autorizada mediante Resolución Exenta N 117 de fecha 5 de junio de Con fecha 13 de agosto de 2015, la Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo aprobó la sustitución de la administradora a partir del 7 de septiembre de 2015, encargando las actividades de inversión y administración del Fondo a IM Trust S.A. Administradora General de Fondos (en adelante la Administradora ). La sociedad administradora pertenece al Grupo IM Trust y fue autorizada mediante Resolución Exenta N 016 de fecha 15 de enero de Las cuotas del Fondo cotizan en bolsa, bajo el nemotécnico CFINRAICES. La clasificación de riesgo de las cuotas es Clase 1, Nivel 2 emitida por Feller-Rate. Las cuotas del Fondo de inversión fueron inscritas en el Registro de Valores bajo el N 008, de fecha 21 de julio de Los presentes estados financieros fueron autorizados para su emisión por la Administración el 23 de octubre de Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos 2.1 Bases de preparación Los principales criterios contables aplicados en la preparación de estos estados financieros se exponen a continuación. Estos principios han sido aplicados sistemáticamente a todos los ejercicios presentados, a menos que se indique lo contrario. Los presentes estados financieros del Fondo, han sido preparados según las normas e instrucciones impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), las cuales se basan en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), emitidas por el International Accounting Standards Board (IASB), las que han sido adoptadas en Chile bajo la denominación de Normas de Información Financiera de Chile (NIFCH). Lo anterior sin perjuicio que la Superintendencia de Valores y Seguros puede pronunciarse respecto de su aplicabilidad, aclaraciones excepciones y restricciones en la aplicación de las NIIF. Además, los estados financieros del Fondo de han sido preparados de acuerdo con las normas impartidas en el Oficio Circular N 592 y complementarios basadas en Normas Internacionales de Información Financiera. Dichas normas financieras difieren por lo siguiente: 7

10 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.1 Bases de preparación (continuación) Excepciones y restricciones en la aplicación de las Normas IFRS: Los Fondos que mantengan inversiones en sociedades inmobiliarias sobre las cuales poseen control directo, no les será exigible la presentación de estados financieros consolidados requerida por la NIC 27. En este sentido, al fondo de inversión solamente se le requerirá la presentación de estados financieros individuales, preparados bajo IFRS, valorizando la inversión que posea sobre dichas sociedades mediante el método de la participación. La preparación de estados financieros en conformidad con NIIF requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas. También necesita que la administración utilice su criterio en el proceso de aplicar los principios contables del Fondo. Estas áreas que implican un mayor nivel de discernimiento o complejidad, o áreas donde los supuestos y estimaciones son significativos para los estados financieros, se presentan en la Nota 5 Juicios y Estimaciones Contable Críticas. El Fondo, siguiendo las instrucciones de la Superintendencia de Valores y Seguros, aplicó anticipadamente las disposiciones de la NIIF 9 Instrumentos Financieros. El detalle de nuevas normas contables emitidas durante el año 2014, se presenta a continuación: Nuevas normas contables emitidas Fecha de aplicación Normas obligatoria IFRS 9 Instrumentos Financieros 1 de enero 2018 IFRS 14 Cuentas Regulatorias Diferidas 1 de enero 2016 IFRS 15 Ingresos procedentes de Contratos con Clientes 1 de enero

11 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.1 Bases de preparación (continuación) Mejoras y modificaciones Normas Fecha de aplicación obligatoria IAS 19 Beneficios a los Empleados 1 de Julio 2014 y 1 de Enero de 2016 IFRS 3 Combinaciones de Negocios 1 de Julio 2014 IAS 40 Propiedades de Inversión 1 de Julio 2014 IAS 16 Propiedades, Planta y Equipo 1 de Enero de 2016 IAS 38 Activos Intangibles 1 de Enero de 2016 IAS 41 Agricultura 1 de Enero de 2016 IFRS 11 Acuerdos Conjuntos 1 de Enero de 2016 IAS 27 Estados Financieros Separados 1 de Enero de 2016 IAS 28 Inversiones en Asociadas y Negocios Conjuntos 1 de Enero de 2016 IFRS 10 Estados Financieros Consolidados 1 de Enero de 2016 IFRS 5 Activos no Corrientes Mantenidos para la Venta y Operaciones Discontinuadas 1 de Enero de 2016 IFRS 7 Instrumentos Financieros: Información a Revelar 1 de Enero de 2016 IAS 34 Información Financiera Intermedia 1 de Enero de 2016 IFRS 12 Información a Revelar sobre Participaciones en Otras Entidades 1 de Enero de 2016 IAS 1 Presentación de Estados Financieros 1 de Enero de 2016 La Administración del Fondo, estima que la adopción de las normas, enmiendas e interpretaciones, antes descritas, no tendrán un impacto significativo en los estados financieros futuros de Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas Raíces. Período cubierto Los presentes Estados Financieros corresponden a los Estados de Situación Financiera al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de El Estado de Resultados Integrales, Estado de Cambios en el Patrimonio Neto y Estado de Flujos de Efectivo (Método Directo) cubre el período comprendido entre el 1 de enero y el 30 de septiembre de 2015 y

12 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.2 Conversión de moneda extranjera a) Moneda funcional y de presentación Los inversionistas del Fondo proceden principalmente del mercado local, siendo los aportes de cuotas denominados en pesos chilenos. La principal actividad del Fondo es invertir en proyectos inmobiliarios. El rendimiento del Fondo es medido e informado a los inversionistas en pesos chilenos. La administración considera el Peso chileno como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. Los estados financieros son presentados en pesos chilenos, que es la moneda funcional y de presentación del Fondo. b) Transacciones y saldos Las transacciones en moneda extranjera son convertidas a la moneda funcional utilizando los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Los activos y pasivos financieros en moneda extranjera son convertidos a la moneda funcional utilizando el tipo de cambio vigente a la fecha del estado de situación financiera. Dado que el objetivo del Fondo es invertir en proyectos inmobiliarios en el mercado local, bajo la moneda funcional del Fondo, esto es pesos chilenos, el Fondo no realiza transacciones en moneda extranjera. 2.3 Activos y pasivos financieros Clasificación El Fondo clasifica sus inversiones en proyectos inmobiliarios como activos financieros a costo amortizado y sus inversiones financieras como activos a valor razonable con efecto en resultados Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Un activo financiero es clasificado a valor razonable con efecto en resultados si es adquirido principalmente con el propósito de su negociación (venta o recompra en el corto plazo) o es parte de una cartera de inversiones financieras identificables que son administradas en conjunto y para las cuales existe evidencia de un escenario real reciente de realización de beneficios de corto plazo. Los derivados también son clasificados a valor razonable con efecto en resultados. El Fondo adoptó la política de no utilizar contabilidad de cobertura. 10

13 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.3 Activos y pasivos financieros (continuación) Clasificación (continuación) Activos financieros a costo amortizado Los activos financieros a costo amortizado son activos financieros no derivados con pagos fijos o determinables y vencimiento fijo, sobre los cuales la administración tiene la intención de percibir los flujos de intereses, reajustes y diferencias de cambio de acuerdo con los términos contractuales del instrumento Pasivos financieros Los pasivos financieros son medidos a valor razonable con cambios en resultados o a costo amortizado usando el método de la tasa de interés efectiva. Un pasivo financiero es clasificado para ser medido a valor razonable si es mantenido para negociar. El Fondo a la fecha de cierre de los estados financieros no presenta pasivos financieros a valor razonable. Los otros pasivos son medidos a costo histórico Reconocimiento, baja y medición Las compras y ventas de inversiones en forma regular se reconocen en la fecha de la transacción, la fecha en la cual el Fondo se compromete a comprar o vender la inversión. Los activos financieros y pasivos financieros se reconocen inicialmente al valor razonable. Los costos de transacción se imputan a gasto en el estado de resultados cuando se incurre en ellos en el caso de activos y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados, y se registran como parte del valor inicial del instrumento en el caso de activos a costo amortizado y otros pasivos. Los costos de transacciones son costos en los que se incurre para adquirir activos o pasivos financieros. Ellos incluyen honorarios, comisiones y otros conceptos vinculados a la operación pagados a agentes, asesores, corredores y operadores. 11

14 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.3 Activos y pasivos financieros (continuación) Reconocimiento, baja y medición (continuación) Los activos financieros se dan de baja contablemente cuando los derechos a recibir flujos de efectivo a partir de las inversiones han expirado o el Fondo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios asociados a su propiedad. Con posterioridad al reconocimiento inicial, todos los activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultado son medidos al valor razonable. Las ganancias y pérdidas que surgen de cambios en el valor razonable de la categoría Activos financieros o pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados son presentadas en el estado de resultados integrales dentro del rubro Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados en el período en el cual surgen. Los ingresos por dividendos procedentes de activos financieros a valor razonable con efecto en resultados se reconocen en estado de resultados integrales dentro de Ingresos por dividendos cuando se establece el derecho del Fondo a recibir su pago. El interés sobre títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados se reconoce en el estado de resultados integrales dentro de Intereses y reajustes en base al tipo de interés efectivo. Los activos financieros a costo amortizado y otros pasivos se valorizan, después de su reconocimiento inicial, a base del método de interés efectivo. Los intereses y reajustes devengados se registran en la cuenta Intereses y reajustes del estado de resultados integrales. El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un activo financiero o pasivo financiero y para asignar los ingresos financieros o gastos financieros a través del período pertinente. El tipo de interés efectivo es la tasa que descuenta exactamente pagos o recaudaciones de efectivo futuros estimados durante toda la vigencia del instrumento financiero, o bien, cuando sea apropiado, un período más breve, respecto del valor contable del activo financiero o pasivo financiero. Al calcular el tipo de interés efectivo, el Fondo estima los flujos de efectivo considerando todos los términos contractuales del instrumento financiero, pero no considera las pérdidas por crédito futuras. El cálculo incluye todos los honorarios y puntos porcentuales pagados o recibidos entre las partes contratantes que son parte integral del tipo de interés efectivo, costos de transacción y todas las otras primas o descuentos. 12

15 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.3 Activos y pasivos financieros (continuación) Estimación del valor razonable El valor razonable de activos y pasivos financieros transados en mercados activos (tales como derivados e inversiones para negociar) se basa en precios de mercado cotizados en la fecha del estado de situación financiera. El precio de mercado cotizado utilizado para activos financieros mantenidos por el Fondo es el precio de compra; el precio de mercado cotizado apropiado para pasivos financieros es el precio de venta (en caso de existir precios de compra y venta diferentes). Cuando el Fondo mantiene instrumentos financieros derivados que se pagan por compensación utiliza precios de mercado intermedios como una base para establecer valores razonables para compensar las posiciones de riesgo y aplica este precio de compra o venta a la posición neta abierta, según sea apropiado. El valor razonable de activos y pasivos financieros que no son transados en un mercado activo (por ejemplo, derivados extrabursátiles) se determina utilizando técnicas de valoración. El Fondo utiliza una variedad de métodos y formula supuestos que están basados en condiciones de mercado existentes a cada fecha del estado de situación financiera. Las técnicas de valoración empleadas incluyen el uso de transacciones entre partes independientes comparables recientes, la referencia a otros instrumentos que son sustancialmente similares, el análisis de flujos de efectivo descontados, los modelos de precios de opciones y otras técnicas de valoración comúnmente utilizadas por participantes de mercado, que aprovechan al máximo los inputs (aportes de datos) del mercado y dependen lo menos posible de los inputs de entidades específicas. 2.4 Inversiones valorizadas por el método de la participación El Fondo ha optado por no presentar estados financieros consolidados requeridos por NIC27, de acuerdo a lo establecido en Oficio Circular Nº592 de la Superintendencia de Valores y Seguros, por lo que las inversiones en sociedades sobre las cuales mantenga control directo o indirecto se valorizarán utilizando el método de la participación. La participación del Fondo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus subsidiarias se reconoce en resultados, y su participación en los movimientos patrimoniales posteriores a la adquisición que no constituyen resultados, se imputan a las correspondientes reservas de patrimonio y se reflejan cuando corresponda en el estado de resultados integrales. Cuando la participación del Fondo en las pérdidas de una coligada, asociada o subsidiaria, es igual o superior a su participación en la misma, incluida cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el Fondo reconoce pérdidas adicionales las cuales se registran como un pasivo no corriente. 13

16 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.4 Inversiones valorizadas por el método de la participación (continuación) El Fondo mantiene inversiones en sociedades inmobiliarias sobre las cuales posee entre el 82% y el 99,99% de los derechos sobre el patrimonio. Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, para las filiales que presentan patrimonios positivos, el Fondo presenta la inversión en dichas sociedades en el rubro Inversiones valorizadas por el método de la participación del ítem Activo no corriente. Por el contrario, para aquellas filiales que presentan patrimonios negativos, el Fondo presenta la inversión en dichas sociedades en el rubro Otros pasivos del ítem Pasivo no corriente (ver Nota 9 - Inversiones Valorizadas por el Método de la Participación). 2.5 Presentación neta o compensada de instrumentos financieros Los activos y pasivos financieros son compensados y el monto neto es así informado en el estado de situación financiera cuando existe un derecho legal para compensar los importes reconocidos y existe intención de liquidar sobre una base neta, o realizar el activo y liquidar el pasivo simultáneamente. 2.6 Deterioro de valor de activos financieros a costo amortizado Se establece una provisión por deterioro del valor de montos correspondientes a activos financieros a costo amortizado, cuando hay evidencia objetiva de que el Fondo no será capaz de recaudar todos los montos adeudados por el instrumento. Las dificultades financieras significativas del emisor o deudor, la probabilidad de que el mismo entre en quiebra o sea objeto de reorganización financiera, y el incumplimiento en los pagos son considerados como indicadores de que el instrumento o monto adeudado ha sufrido deterioro de valor. Una vez que un activo financiero o grupo de activos financieros similares haya sido deteriorado, los ingresos financieros se reconocen utilizando el tipo de interés empleado para descontar los flujos de efectivo futuros con el fin de medir el deterioro del valor mediante la tasa efectiva original. Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, el Fondo no ha realizado provisión por concepto. 2.7 Efectivo y efectivo equivalente El efectivo y efectivo equivalente incluye caja, depósitos a la vista y otras inversiones de corto plazo de alta liquidez utilizados para administrar su caja. Al 30 de septiembre de 2015, el Fondo sólo mantiene en este rubro el efectivo en caja y los saldos en cuentas corrientes bancarias. Al 31 de diciembre de 2014, este rubro incluye además los depósitos a plazo con vencimientos originales de 3 meses o menos. 14

17 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.8 Aportes (Capital pagado) El Fondo cuenta con una serie única de cuotas, las cuales se clasifican como patrimonio. El valor cuota del Fondo se obtiene dividiendo el valor del patrimonio por el número de cuotas pagadas. La Sociedad Administradora citará a Junta Extraordinaria de Aportantes, cada vez que estime pertinente proponer a ésta una nueva emisión de cuotas. En dicha Asamblea se determinará, si correspondiere, las condiciones de la nueva o nuevas emisiones de cuotas del Fondo, fijando el monto a emitir, el plazo y precio de colocación de éstas, de acuerdo a lo establecido en la Ley N y su Reglamento. 2.9 Ingresos financieros e ingresos por dividendos Los ingresos financieros se reconocen a prorrata del tiempo transcurrido, utilizando el método de interés efectivo e incluye ingresos financieros procedentes de efectivo y efectivo equivalente, títulos de deuda y otras actividades que generen ingresos financieros para el fondo. Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir su pago Dividendos por pagar El Fondo distribuirá anualmente a los aportantes, como dividendo, a lo menos, un 50% de los beneficios netos percibidos durante el ejercicio. (Ver Nota 16 Reparto de Beneficios a los Aportantes). El reparto de beneficios deberá hacerse dentro de los 30 días siguientes de celebrada la asamblea ordinaria de aportantes que apruebe los estados financieros anuales, pudiendo efectuarse pagos provisorios con cargo a dichos resultados. En caso que el monto de los dividendos provisorios exceda el monto de los beneficios netos susceptibles de ser distribuidos de ese ejercicio, podrán imputarse a los beneficios netos percibidos de ejercicios anteriores o a utilidades que puedan no ser consideradas dentro de la designación de beneficios netos percibidos Tributación El Fondo está domiciliado en Chile. Bajo las leyes vigentes en Chile, no existe ningún impuesto sobre ingresos, utilidades, ganancias de capital u otros impuestos pagaderos por el Fondo Garantías Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, el Fondo no tiene activos entregados en garantía. 15

18 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.13 Segmentos El Fondo tiene la característica de ser un fondo que solo invierte en acciones de sociedades anónimas con presencia bursátil, por lo que no tiene segmentos operacionales. Nota 3 - Cambios Contables Durante el ejercicio terminado al 30 de septiembre de 2015, no se han efectuado cambios contables en relación al periodo anterior. Nota 4 - Política de Inversión del Fondo Como política objetivo, el Fondo invertirá, por intermedios de sociedades, de cualquier tipo, mediante aporte de capital y, además eventualmente, mediante créditos asociados a estos aportes, en activos vinculados al negocio inmobiliaria en Chile, entendiendo por tal el referido a la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, y a la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces, siempre que estas últimas actividades sean encargadas a terceros mediante los procedimientos y con los resguardos que establezca la SVS por norma de carácter general. La inversión se hará en sociedades quienes, podrían invertir a su turno, de manera directa o indirecta en activos del objeto antes señalado. Se entenderá por inversión indirecta, a la inversión en los subyacentes finales del Fondo en que se materializa su objeto de inversión. La inversión en sociedades, entidades o empresas se efectuarán en títulos de su capital, pero también podrán efectuarse en deuda asociados o vinculados a la participación en el capital. Las inversiones que representan el objetivo del Fondo representarán, a los menos el 70% del total de los activos del Fondo. El límite antes indicado podrá reducirse sólo cuando esto se produzca por efecto de operaciones tales como desinversión, disminuciones de capital en las sociedades en que el Fondo mantenga inversiones, repartos de todo tipo de dividendos hechos por dichas sociedades o aumentos de capital del Fondo. 16

19 Nota 4 - Política de Inversión del Fondo (continuación) Asimismo, la política de inversiones de los recursos del Fondo se sujetará en todo momento a las exigencias, limitaciones y restricciones que contemplan el Decreto Ley N 3.500, su Reglamento, y en particular el Reglamento de la Comisión Clasificadora de Riesgo, publicado en el Diario Oficial del día 13 de mayo de 1991; y las normas que le sustituyan o reemplacen, de manera tal que la política de inversiones del Fondo durante toda la duración de éste cumplirá con todas las exigencias legales y reglamentarias que permitan a los Fondos de Pensiones invertir en cuotas emitidas por éste. a.1. Para las operaciones de compra y venta, el Fondo, de manera indirecta, a través de las sociedades en las cuales invierta, tendrá como política la toma de posición en aquellos activos inmobiliarios que cuenten con una adecuada liquidez y con un alto valor esperado de su plusvalía, aprovechando las oportunidades que el mercado ofrezca. a.2 El Fondo, de manera indirecta, a través de las sociedades en las cuales invierta, podrá efectuar operaciones de compra con opción de retroventa, o de venta con opción de retrocompra, de bienes raíces, con personas no relacionadas a la administración, en condiciones comerciales convenientes para el interés del Fondo. a.3 El Fondo de manera indirecta, a través de las sociedades en las cuales invierta, podrá ser comunero en comunidades sobre inmuebles, en la medida que entre los comuneros se haya estipulado un pacto de indivisión que contenga cláusulas relativas, a lo menos, al uso, goce, administración y destino de los bienes comunes, debiendo pactarse la indivisión por un plazo no superior a cinco años, sin perjuicio de que, al término del mismo, pueda renovarse. Con todo, dicho plazo o renovación, si la hubiere, no podrá exceder la duración del Fondo, incluida su liquidación. b. En lo referente a operaciones de leasing inmobiliario, los recursos del Fondo de manera indirecta, a través de las sociedades en las cuales invierta, estarán orientados fundamentalmente a satisfacer las necesidades de financiamiento a empresas e instituciones, tanto públicas como privadas, solventes y con una buena capacidad de pago de largo plazo. c. En lo referente al desarrollo de proyectos inmobiliarios, el Fondo participará: A través de acciones en sociedades anónimas, por acciones, o derechos sociales, cuyo objeto único sea el negocio inmobiliario y sus créditos asociados. La Administradora implementará todas las medidas tendientes a evaluar correctamente las inversiones antes señaladas, cuidando en todo momento de minimizar la exposición al riesgo de no pago o morosidad de los recursos invertidos. El Fondo podrá concurrir a la constitución de las sociedades, siempre y cuando estás se constituyan como anónimas y en sus estatutos se establezca que sus estados financieros serán dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el Registro que al efecto lleva la Superintendencia. 17

20 Nota 4 - Política de Inversión del Fondo (continuación) d. El Fondo sobre los valores de oferta pública individualizados en las letras (a), (b), (c) y (d), del Nº1 siguiente sobre política de diversificación, podrá realizar operaciones de retroventa, pudiendo realizarlas con Bancos e Instituciones Financieras, Corredores de Bolsa, e intermediarios de valores. Los plazos máximos de los compromisos no serán superiores a 6 meses, y los límites máximos serán los mismos que rigen para los instrumentos sobre los cuales se efectúan los compromisos. e. Para la adquisición de activos no financieros en los cuales se encuentra autorizado a invertir, el Fondo podrá celebrar contratos de promesa de compra o venta y contratos que le otorguen el derecho de adquirir o enajenar activos. f. El Fondo, asimismo, podrá invertir en acciones emitidas por sociedades cuyo objeto sea la participación en concesiones de obras de infraestructura de uso público. g. El Fondo podrá invertir en acciones cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la S.V.S. El objeto social de estas sociedades deberá ser complementario al negocio inmobiliario. h. La política de inversión del Fondo no contempla limitaciones o prohibiciones adicionales para la inversión de sus recursos en valores emitidos por sociedades que no estén obligadas a designar o no lo hagan voluntariamente, el comité de directores de que trata el Artículo N 50 bis de la Ley N , sobre Sociedades Anónimas. Nota 5 - Política de diversificación El Fondo mitiga los riesgos inmobiliarios mediante la definición de una política de diversificación clara, establecida en su reglamento interno, que establece lo siguiente: 1) Límites de inversión por valores o instrumentos mobiliarios i) Títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile, o que cuenten con garantía estatal por el 100% de su valor hasta su total extinción. Hasta un 30% del valor del Fondo. ii) Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones financieras o garantizadas por éstas, clasificadas por la Comisión Clasificadora de Riesgo o Clasificadora Privada en Categoría "A". Hasta un 30% del valor del Fondo. 18

21 Nota 5 - Política de diversificación (continuación) 1) Límites de inversión por valores o instrumentos mobiliarios (continuación) iii) iv) Letras de Crédito emitidos por Bancos e Instituciones Financieras, clasificadas por la Comisión Clasificadora de Riesgo o Clasificadora Privada en Categoría "A". Hasta un 30% del valor del Fondo. Bonos, títulos de deuda de corto plazo y títulos de deuda de securitización cuya emisión haya sido registrada en la Superintendencia respectiva y clasificadas por la Comisión Clasificadora de Riesgo o Clasificadora Privada en Categoría "A" o "B". Hasta un 30% del Valor del Fondo. v) Cuotas de Fondos Mutuos de renta fija. Hasta un 30% del valor del Fondo. vi) Otros valores e instrumentos que autorice la SVS. Hasta un 30% del valor del Fondo. vii) Acciones, derechos sociales, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el Registro que al efecto lleva la Superintendencia, exceptuadas aquellas acciones indicadas en las letras a) y e) del Nº 2 siguiente: hasta un 20% del Valor del Fondo. Las inversiones corresponden a negocios de mediano o largo plazo, sin perjuicio de oportunidades de negocio que requieran la desinversión, total o parcial, en el corto plazo. Las inversiones corresponden a negocios con riesgo, sin rentabilidad asegurada, en mercados complejos, dinámicos, cíclicos. Los riesgos del Fondo y de sus inversiones incluyen: - Riesgo de variación de actividad económica: Los activos en que podría invertir el Fondo son sensibles, positiva y negativamente, a las variaciones en el nivel de actividad de la economía. - Riesgo de mercado: Es el de la actividad de la compra y venta de propiedades y bienes inmuebles, en términos de poder efectuar transacciones en precio y plazos adecuados. Asimismo es aquél del mercado de proveedores, (constructoras, materiales, mano de obra calificada etc.), financiamiento para sociedades desarrolladoras y el propio fondo en cuanto a acceder a créditos en condiciones convenientes, en monto y tasas. 19

22 Nota 5 - Política de diversificación (continuación) 1) Límites de inversión por valores o instrumentos mobiliarios (continuación) - Riesgo Sectorial y regulatorio: Es aquel propio de la industria inmobiliaria que incluye los aspectos regulatorios y normativos. Entre ellos, los cambios en instrumentos de planificación territorial, (planos reguladores), en términos tanto positivos en que cambios generan oportunidades, como negativos cuando los cambios reducen el potencial de una propiedad. Asimismo se incluyen los cambios en las normas de construcción que pudieran elevar costos, sin posibilidad de recuperarlos por la vía de los propios finales. Asimismo se agregan los riesgos inherentes a cambios normativos que rigen a los Fondos de Inversión, y la legislación tributaria que afecta a la tributación general como aquélla aplicable a la transacción de bienes raíces. - Riesgo de Liquidez: Es aquél asociado a la posibilidad de vender y comprar los productos inmobiliarios en condiciones adecuadas de precio, y plazo. Ese riesgo es en parte consecuencia de cambios en el siclo económico, capacidad de las personas para adquirir, (recursos propios, empleo, acceso al crédito, etc.), - Riesgo de reinversión: Aquellos asociados a los plazos de los proyectos, lo cuales pueden no coincidir de manera exacta con el período de duración del Fondo. Las contrapartes serán los proveedores de inmuebles, de servicios de construcción, autoridades regulatorias urbanísticas, eventualmente socios estratégicos, instituciones financieras y actores relevantes del mercado de desarrollo y de operación inmobiliario. Las sociedades en las que el Fondo invierta serán administradas por un directorio u órgano colegiado equivalente. Ciertas decisiones o materias estarán reservadas a los accionistas o socios capitalistas, sea que se reúnan y decidan estas materias en juntas de accionistas o socios, o se manifieste su voluntad por otras vías; contarán con mecanismos de control y fiscalización de los órganos de administración y sus estados financieros serán auditados por auditores inscritos ante la Superintendencia. 2) Límites de inversión en activos inmobiliarios i) Acciones de Sociedades Anónimas o por acciones o derechos en sociedades limitadas o de otra clase, cuyo objetivo único sea el inmobiliario: un mínimo de un 70% del activo del Fondo, excepto en los casos indicados en el inciso quinto del presente Artículo N 17. ii) iii) Mutuos hipotecarios endosables del Artículos Nos.69 y 7 de la Ley General de Bancos y del Artículo N 21 BIS del D.F.L. Nº251 de 1931, otorgados por terceros: un máximo de un 50% del Valor del Fondo. Otros valores o instrumentos que autorice la Superintendencia, en consideración a su relación con el negocio inmobiliario: un máximo de un 70% del Valor del Fondo. 20

23 Nota 5 - Política de diversificación (continuación) 2) Límites de inversión en activos inmobiliarios (continuación) iv) Cuotas o derechos en comunidades sobre bienes inmuebles: esta inversión se realiza de manera indirecta, a través de las sociedades en las cuales invierta un Fondo, hasta el máximo porcentaje del valor del Fondo que permita cumplir con su política de liquidez. v) Acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en obras de infraestructura de uso público: hasta el máximo porcentaje del Valor del Fondo que permita cumplir su Política de Liquidez. 3) Límites de concentración i) La inversión en un bien raíz específico no podrá directa o indirectamente representar más del 30% del activo del Fondo; si dicho bien raíz forma parte de un conjunto o complejo inmobiliario, según lo defina la Superintendencia, este límite, para el total de bienes del mismo conjunto o complejo, será de un 40% del activo total del Fondo. ii) La inversión en Mutuos hipotecarios otorgados a un mismo deudor y a sus personas relacionadas, no podrá superar el 10% del activo del Fondo. 4) Límites de inversión por emisor En aquellos valores e instrumentos singularizados en los literales (i) y (ii) precedentes, emitidos o garantizados por un mismo emisor, el Fondo no podrá invertir más de un 20% y 40% respectivamente del activo total del Fondo. En el caso de: (a) Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia; (b) acciones de sociedades, derechos sociales, y créditos asociados a éstos, de sociedades cuyo objeto único sea el negocio inmobiliario, con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia, y (c) acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en concesiones de obras de infraestructura de uso público, el Fondo podrá invertir en éstas, una cantidad tal que no importe su disolución por reunión de todas las acciones en una sola mano. 21

24 Nota 5 - Política de diversificación (continuación) 5) Límites de inversión por grupo empresarial y sus personas relacionadas En aquellos valores e instrumentos singularizados en los Nos.1 y 2 precedentes, emitidos o garantizados por emisores pertenecientes a un mismo grupo empresarial o por personas relacionadas a éste, el Fondo no podrá invertir más de un 45% del activo total del Fondo, sin considerar entre éstas al propio Fondo, esto es, no se computará dentro de este límite la inversión en acciones de sociedades filiales del Fondo, cuya existencia obedezca a razones de negocio, normativo o de cualquier otra índole, considerándose como inversión del Fondo el activo subyacente a éstas, es decir, aquellos en que éstas, a su vez, han invertido. Este límite podrá ser superado, excepcional y transitoriamente, por efecto de operaciones tales como desinversión, disminuciones de capital en las sociedades en que el Fondo mantenga inversiones, repartos de dividendos hechos por dichas sociedades o variaciones de capital del Fondo. Los excesos de inversión serán resueltos dentro del plazo de 3 años. Para efectos del cálculo de este límite se incluirán las inversiones indirectas del Fondo, siendo estas, aquellas finales en que se materializa el objeto de inversión, y que se efectúan por intermedio de una o más sociedades en que el Fondo invierte. No se considerarán para efectos del cómputo de este límite, las sociedades en que invierte y controla el propio Fondo, y cuya existencia obedezca al cumplimiento del objeto, razones de negocio, normativo o de cualquier otra índole y que invierta directa e indirectamente en sociedades dedicadas al objeto del Fondo. 6) Límites de inversión en deudores del Fondo y sus personas relacionadas En aquellos activos, valores e instrumentos singularizados en los literales (i) y (ii) precedentes, pertenecientes, emitidos o garantizados, según corresponda, por deudores del Fondo o personas relacionadas a éstos, el Fondo no podrá invertir más de un 20% del activo total del Fondo. 22

25 Nota 6 - Administración de Riesgos 6.1 Gestión de riesgo financiero Las actividades del Fondo lo exponen a diversos riesgos financieros: riesgo de mercado (incluido el riesgo cambiario o de moneda, riesgo por tipo de interés a valor razonable, riesgo por tipo de interés de flujo de efectivo y riesgos de precio), riesgo crediticio y riesgo de liquidez Riesgos de mercado a) Riesgo de precios El riesgo de precios es el riesgo que los cambios en los precios de mercado, por ejemplo tasas de interés, cambios de monedas extranjeras y precios de los instrumentos, afecten los ingresos del Fondo o el valor de los instrumentos financieros que mantiene. De acuerdo a lo señalado en Nota 4 - Política de Inversión del Fondo, el objetivo principal de inversión del Fondo será invertir por intermedios de sociedades, de cualquier tipo, mediante aporte de capital y, además eventualmente, mediante créditos asociados a estos aportes, en activos vinculados al negocio inmobiliaria en Chile, entendiendo por tal el referido a la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, y a la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces, siempre que estas últimas actividades sean encargadas a terceros mediante los procedimientos y con los resguardos que establezca la SVS por norma de carácter general. Estas inversiones se han concretado a través de inversiones en sociedades inmobiliarias, operaciones de préstamos y cuentas por cobrar a dichas sociedades (ver Nota 11 - Inversiones Valorizadas por el Método de la Participación y Nota 14 - Otros Documentos y Cuentas por Cobrar y por Pagar). Desde un punto de vista de precios asociado a cambios en tasas de interés y/o precios de los instrumentos, el Fondo tiene las operaciones de préstamos registradas a una tasa de interés promedio de 4% más UF, razón por la cual la Administradora considera que su exposición al riesgo de precios es baja. b) Riesgo cambiario El Fondo no opera ni mantiene activos tanto monetarios como no monetarios denominados en monedas distintas al Peso chileno, la moneda funcional. 23