VALUACION CATEDRA DE ECONIOMIA DE LA CONSTRUCCION II FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUCUMAN

Transcripción

1 VALUACION ING. LUIS D AGNILLO Profesor Titular ARQ. EDGARDO ALBO Profesor Asociado ARQ. DIANA STEIMBERG Profesora Adjunta ARQ. SILVIA ALDONATE Profesora Adjunta CATEDRA DE ECONIOMIA DE LA CONSTRUCCION II FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUCUMAN

2 VALUACIÓN DE TERRENOS Y EDIFICIOS MARCO CONCEPTUAL - GENERALIDADES Desde la aparición del dinero desplazando al trueque, se hizo necesario ponerle precio a las cosas vendibles. En muchos casos, ponerle precio a algunas cosas es un procedimiento sencillo, fácil y claro. Por ejemplo, con los productos manufacturados (vehículos, artículos del hogar, etc.), donde se lo determina a través de la sumatoria del valor de sus componentes, la mano de obra necesaria para su fabricación, los gastos generales y el beneficio del fabricante. Todos los datos necesarios se pueden establecer claramente, se consiguen con facilidad y el procedimiento es muy objetivo, salvo quizás en su última etapa, cuando debe decidirse la utilidad o beneficio a agregar, donde se maneja algún grado de análisis subjetivo. El ponerle precio a las propiedades inmuebles, es bastante más complejo ya que influyen en él factores que no son claramente justipreciables, sino que por el contrario, encierran un alto grado de subjetivismo. Por ello se dice que valuar no es una ciencia exacta. Valuar es estimar o medir el valor de una cosa de interés económico, en función de una unidad monetaria, y para un mercado o momento económico determinado. Valuar significa poner medida a las cosas vendibles, medir su valor. La valuación entonces, tiene por objeto fijar el valor de cambio de las cosas vendibles. Entendiendo por valor de cambio el que se mide por la cantidad de otros bienes que podríamos obtener a cambio del nuestro. Este valor de cambio expresado en dinero, se denomina precio. El precio de las propiedades siempre fue una materia donde es conflictivo y muy difícil lograr coincidencias. Cada tasador tiene su técnica, cada empresa cree conocer mejor que nadie el mercado y cada propietario cree tener las mejores razones para justificar un determinado valor. En la realidad, el 90% de la valuación de inmuebles, se hacen teniendo en cuenta su valor venal (precios determinados por la ley de oferta y demanda), con referencia muy vagas, sin estudios ni métodos, suponiendo que la experiencia en el trabajo inmobiliario dá seguridad a la veracidad de los valores obtenidos. Chandías, sostiene que saber valuar, no significa tener una lista de valores actualizados en distintas zonas de la ciudad, sino saber analizar y ponderar estos antecedentes, que finalmente nos llevaran al valor final justificado. Las tasaciones constituyen una ciencia aplicada a una técnica, que se sirve de las ciencias matemáticas, pero sometidas al criterio y la experiencia como condición fundamental y necesaria. No es ciencia pura, ni es solamente experiencia, y los aspectos técnicos deben ser manejados con habilidad e ingenio. Algo en lo que coinciden todos los autores, es en que la tasación debe responder a reglas y normas : conocer el bien a tasar mantener la objetividad conocer el medio y el momento. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 1

3 EL VALOR EN LA TASACIÓN El concepto de valor resulta difícil de definir, porque los hechos a los que se refiere son de pura relación, relación entre dos cosas intercambiadas. Por lo tanto no es un concepto absoluto. No es tampoco una cualidad de la cosa, no es una característica intrínseca del objeto, sino que es dependiente de los deseos del hombre (está relacionado con la dificultad para lograr el intercambio). Un objeto no puede tener valor, a menos que tenga utilidad, entendida ésta como la capacidad de provocar el deseo de poseerlo (deseabilidad). Si un objeto se puede obtener gratuitamente, carece de valor. La utilidad sola es insuficiente para proporcionar valor a un objeto, también debe haber escasez del mismo. Análogamente, la escasez sola tampoco otorga valor, deben existir ambas. El deseo, estimulado por la utilidad del objeto, le otorgara valor si existe además un mercado con posibilidades de compra. Rivarola, en su libro Teoría y Practica de la Tasación de Inmuebles, dice que cada inmueble admite tantas valoraciones como motivos puedan presentarse para valuarlo. (No le asigna el mismo valor una persona que quiere comprar, que la que quiere vender; o ambas partes en un litigio por herencia; etc.). En realidad el valor de un bien será el que se obtiene de su venta en condiciones normales, cuando el vendedor esta deseoso de vender, y el comprador, deseoso de comprar. La dificultad es que hay que establecerlo antes de su venta, pero con el ojo puesto en ella. El valor es la relación que existe entre una cosa deseada y un adquirente posible. La medida de valor es la cantidad de dinero que el adquirente potencial probablemente pagara para lograr la posesión de la cosa deseada. Por lo tanto el precio es la medida del valor, expresado en dinero. Sabemos que un objeto al que el tasador le asignó un valor, puede tener diferentes precios: uno para la venta rápida, otro para hacer un buen negocio; otro para no vender, con la intención de valorizar una zona u otra propiedad vecina. No existen entonces dos valores para un mismo bien, lo que si hay es una estrategia de venta que pone un precio de oferta superior, para negociar una rebaja. Conclusión: una valuación requiere de una metodología de cálculo. Requiere de mecanismos que eliminen la anarquía existente y que todos los tasadores se movilicen de manera similar, tanto en la búsqueda de datos como en la forma de análisis, el grado de ponderación, etc. para que se arribe a valores similares. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 2

4 METODOLOGÍAS DE CÁLCULO Entre los métodos que vamos a desarrollar en el curso, encontramos: I- MÉTODOS SEPARATIVOS VALUACIÓN DEL TERRENO: MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE REFERENTES DIRECTOS VALUACIÓN DEL EDIFICIO: MÉTODO DIRECTO O DEL VALOR DE REPOSICIÓN I- MÉTODOS DE CONJUNTO MÉTODO INDIRECTO O DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA VALOR VENAL I- OTROS MÉTODOS EL RECICLAJE DE LOS EDIFICIOS VALUACIÓN DE LOTEOS EL VALOR MÁXIMO DEL TERRENO Los métodos separativos se denominan así, porque dividen al inmueble en sus partes componentes y determinan el valor tanto del terreno como del edificio, en forma separada. Establece que un bien raíz está formado por dos partes esencialmente distintas: el lote y la edificación. Las diferencias entre ambas son muchas y evidentes, pero las que nos interesa a la hora de valuar, es que el edificio puede fabricarse, mientras que el terreno no. Que el edificio sea fabricado, significa que de alguna manera podemos establecer su costo. Partiendo de sus componentes primarios- mano de obra, materiales - llegaremos a un monto más o menos exacto. En definitiva hacer un edificio es un procedimiento industrial de etapas definidas y lo que es más importante, de costos definidos. En cambio, la tierra es un bien de naturaleza económica muy particular, es inamovible, limitada en cantidad, no tiene precio de costo (de producción) y su duración es indefinida. Por ello requiere ser tratada con diferentes criterios. Además, tanto edificio como terreno tienen comportamientos, a lo largo del tiempo, muy diferentes. Mientras que el primero comienza a perder valor desde el mismo momento de su puesta en funcionamiento, el terreno no pierde valor nunca, muy por el contrario, generalmente aumenta su valor. Todo lo que se relaciona con el edificio, es más claro, menos indeterminado. El estudio de costos nos suministrará un número - expresado en $/M2 - con el cual, y junto a la superficie del edificio, encontraremos el valor del mismo. Para el estudio de costos, la cosa termina allí. Pero para la valuación, la cosa recién comienza allí. El costo de un bien físico, no es su valor. Este último tiene sus propias leyes. El edificio solo vale en función del terreno. Podremos mantener la idea de que valuar un edificio es más sencillo, si estamos seguros que existe una adecuada relación entre lote y edificio. Admitiremos la existencia de esta condición para el cálculo. Por otro lado, en general el edificio tiene un precio varias veces mayor al precio del terreno, llegando en algunos casos a tener una relación de 1:10. Por ende, un error en la estimación del valor del terreno, puede equivaler a un error de un 10% en la estimación total. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 3

5 Los métodos de conjunto, consideran que para llegar a la valuación de un inmueble, hay que analizar conjuntamente terreno y edificio, porque es en conjunto que ellos producen un beneficio o utilidad. Estos métodos se basan en la teoría económica que todo capital debe producir una renta. Las partes que conforman el inmueble, de manera independiente, no generan utilidad: un terreno, por sí solo, no produce una renta (salvo excepcionalmente). Necesita del edificio para hacerlo Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 4

6 VALUACIÓN DE TERRENOS Ya vimos que en forma genérica valuar un bien significa determinar su valor económico, en un contexto dado y en una fecha precisa. La determinación de un valor lo más objetivo posible es la meta deseada. Buscamos un Valor de Mercado, que es aquel que expresa el posible resultado de una transacción libre entre las partes, el que se ubique en la intersección de las curvas de oferta y demanda. Ahora, el valor de la tierra no proviene solamente de sus características intrínsecas, sino que depende en forma directa de lo que en ella se puede construir o realizar: La tierra tiene valor a partir de su utilidad; y de su relación con necesidades no satisfechas: La tierra tiene valor a partir de su escasez. Obviamente a estos enunciados se le agregan los factores intrínsecos, extrínsecos y de orden general, que interactúan entre si, y que terminan de definir el valor de un lote urbano. MÉTODO DE COMPARACIÓN O REFERENTES DIRECTOS Dentro de los métodos separativos para la valuación de terrenos, encontramos el MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE REFERENTES DIRECTOS. Este actúa por comparación directa de antecedentes de valores de otros terrenos que se seleccionan como referentes. Es el método fundamental para la determinación del Valor de Mercado. Se trata de un proceso de obtención de información primero, y de interpretación y análisis de esa información. Este método no hace más que conducir lógicamente un proceso de determinación de valor a partir de la ponderación y análisis de similitudes y diferencias de las características fundamentales y más representativas del bien a valuar. Estas características obran como términos de comparación, en relación a ciertos antecedentes tomados como testigos. Entendemos por terreno a una superficie libre de mejoras constructivas. El valor del mismo surge de un proceso de análisis, corrección y homogenización de cualidades que poseen inmuebles de características similares al del bien a valuar, sobre los cuales el tasador cuenta con la información de los valores de venta obtenidos o de cotización solicitados, con los cuales va a comparar el bien que tasará. VALORES DE COTIZACIÓN Y VALORES DE VENTA Trabajar con valores de concreción de operaciones es mucho más seguro que hacerlo con precios de ofertas. En general los mercados son poco transparentes y nos es difícil recabar información sobre valores reales de venta. En estos casos, podemos utilizar precios de cotización/ofertas, infiriendo el diferencial que existe entre oferta y precio, en la zona que estamos trabajando. Este diferencial o regateo está ligado a la dinámica inmobiliaria de la zona. En mercados donde se producen muchas operaciones de compras y ventas, el regateo posee menor aceptación. Es responsabilidad del tasador medir el porcentaje de regateo en la zona y para el tipo de inmueble que quiere valuar. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 5

7 Como dijimos anteriormente, en el proceso de valuación la recopilación de información ocupa un lugar central. Información que tiene que ver tanto con cuestiones propias del terreno como con cuestiones externas que inciden sobre él. Debemos establecer las características que actuarán en nuestro método como Términos de comparación y procesar la información de manera adecuada. Hay una serie de factores que siempre son parámetros de comparación razonables, a ellos los podemos agrupar en: INTRÍNSECOS ó propios del terreno Dimensiones lineales Frente y Fondo Relación Frente/Fondo Superficie Forma y configuración Topografía Capacidad Portante Orientación Ubicación dentro de la manzana Todos estos factores, en la medida de su bondad, facilitarán y mejorarán el aprovechamiento racional de un terreno, tanto en la economía de ejecución de la construcción, como así también en la funcionalidad del futuro edificio. EXTRÍNSECOS o de emplazamiento. Ubicación Carácter de la zona Desarrollo edilicio Condiciones físicas e importancia de la calle enfrentada Servicios y accesibilidad FACTORES DE ORDEN GENERAL Factores que no se ligan ni al terreno ni a su entorno, sino que tienen un carácter más general. Legislación vigente Estabilidad política del país Política fiscal Estabilidad monetaria / Estado económico del país Desarrollo urbano Incidencia de grandes obras publicas Condiciones de la operación de compraventa Tendencias del Mercado inmobiliario La mayoría de estos factores tienen una alta cuota de subjetivismo y además, lejos de influenciar sobre el valor del terreno en forma independiente, se interfieren y a veces condicionan. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 6

8 INTRINSECOS ó propios del terreno 1- Dimensiones Lineales Un terreno tiene dos dimensiones determinantes: FRENTE y FONDO. Cada una influencia de manera distinta sobre el valor del terreno, pero no independientemente. FONDO La parte más valiosa de la propiedad es el frente, y en la medida que nos vamos adentrando en el terreno, alejándonos de la línea municipal, el metro cuadrado tiene menor valor. Esto lo determinó estadísticamente un juez de EEUU, Murray Hoffman, quien elaboró lo que se conoce como la LEY DE HOFFMAN, que dice que la primera mitad del terreno vale el doble que la segunda mitad. calzada $/m2 2/ / /100 1/ fondo (ml) Curva de Valiente Noailles Acorde también a esas estadísticas, se elaboraron curvas de valores del metro cuadrado de terreno en función de la profundidad, que indican que la disminución del valor hacia el fondo no representa una función lineal, sino que sigue las coordenadas de una parábola. FRENTE Valiente Noailles hizo también un estudio en función de los anchos de frente. Si dijimos que la parte del frente es la más valiosa, podríamos deducir que si el frente aumentase indefinidamente, aumentaría de la misma manera el precio. Pero no es así; hay una zona de dimensiones dentro de la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona, el valor decrece. $/m frente (ml) Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 7

9 Los terrenos más cotizados están en el rango de medidas entre 9 y 15 mts. de frente, luego le siguen los que se hallan entre los 6 y los 9 mts. y entre los 15 y los 30 mts. Menores a 6 mts. prevalecen razones de orden arquitectónico. Obtenemos una arquitectura forzada, con soluciones problemáticas. Mayores de 30 mts. prevalecen razones de inversiones, es más costoso construir, paga mayores impuestos. 2- Relación Frente-Fondo Proporción del terreno. La relación frente-fondo crea condiciones especiales que el valuador debe saber apreciar. Dos terrenos iguales en superficie y en dimensiones, pero dispuestas a la inversa, presentarán diferencias de valor. No es lo mismo un terreno de 10 x 20, que de 20 x 10, donde los factores del frente y del fondo actúan de manera diferente. 3- Superficie Superficie posible de construcción para un máximo aprovechamiento. Es lo que se denomina Coeficiente de Utilización, y esta muy ligado a los Códigos de Edificación en vigencia. 4- Forma y configuración Puede ser: regular, irregular, con martillos, etc. La influencia de las dimensiones se da a través de estos cuatro factores. Los mismos se presentan claramente, se los puede discriminar con seguridad y mensurar con exactitud. 5- Topografía Se deben analizar sus niveles, si es accidentado o llano. Diferencias de nivel en relación a la vereda: cuando la diferencia es mínima, el problema o perjuicio no existe. Pero cuando es grande (15 cm. hacia abajo o 30 cm. hacia arriba, como mínimos), habrá que efectuar trabajos de relleno o desmonte. Hay que evaluar este detalle y ver si es o no beneficioso para el terreno y tenerlo en cuenta en la evaluación del mismo. 6- Capacidad Portante Se trata de analizar su capacidad de soporte acorde a la edificación a construir. Un terreno que obligue a fundaciones especiales, debe valer menos por el costo de las mismas. 7- Orientación La orientación es un factor que influencia en el valor del terreno al permitir un mayor o menor asoleamiento de las fachadas, lo que será apreciado en distinto grado, según se trate de una zona fría o caliente. La orientación es, a la vez, factor de decisión de partido en los proyectos y pude beneficiarlo mucho. 8- Ubicación dentro de la Manzana Se trata de ver la ubicación del terreno respecto de la esquina. De todos los factores que acabamos de enunciar, los primeros cuatro (dimensiones lineales, relación frente-fondo, superficie y forma) son los únicos que presentan facilidades para ser homogeneizados y tabulados para usarlos en metodologías matemáticas. Y son los factores de principal importancia en la determinación del valor de un terreno. En la medida de su bondad, estos factores facilitarán y mejorarán el aprovechamiento racional de un terreno, tanto en la economía de ejecución de la construcción, como así también en la funcionalidad del futuro edificio. UNA INVERSIÓN EDILICIA DEBE COMPENSARSE CON UNA RENTA EQUIVALENTE. Todo factor que no actúe en ese sentido, debe ser valorado y disminuido del precio del terreno, por ejemplo: Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 8

10 fundaciones costosas, forma irregular que dificulte el aprovechamiento al máximo del lote, problemas de niveles, reglamentaciones municipales, etc. EXTRÍNSECOS o de emplazamiento. 1- Zonificación Carácter de la zona en que está ubicado: comercial, industrial, residencial, etc. 2- Desarrollo edilicio de la zona Si la zona presenta un desarrollo progresivo, estancado o regresivo. 3- Condiciones físicas e importancia de la calle enfrentada Si se trata de una calle, una avenida o pasaje. Estado del pavimento, veredas, pendientes, árboles, etc. 4- Carácter de la vecindad inmediata e influencia de los edificios linderos Hay vecindades valorizantes y desvalorizantes. Los edificios linderos pueden afectar a la futura construcción quitándole iluminación, asoleamiento, pueden producir ruidos y olores, o simplemente quitarle vida a la cuadra por su gran extensión (escuelas, conventos, depósitos, etc.) 5- Servicios públicos y medios de transporte El progreso de una zona está ligado a la facilidad de llegar a ella y recibe la influencia de los medios de transporte con que cuenta. Así mismo las comodidades que pueda brindar a sus habitantes en materia de servicios públicos: energía, gas, cloacas, teléfono, etc. 6- Oferta de terrenos en la zona Si la zona es deseada, en la medida que escaseen los terrenos, su valor será mayor. Clásica situación de mercado: oferta y demanda. 7- Ubicación respecto a núcleos de la ciudad Al hablar de núcleos, nos referimos a centros comerciales, o zonas en desarrollo. Vivir entre comercios significa comodidad en un aspecto, pero significa también ruidos, transito continuo, iluminación excesiva, etc. FACTORES DE ORDEN GENERAL 1- Legislación vigente Leyes de alquileres, exenciones impositivas para un determinado sector, calles o avenidas a abrir. 2- Estabilidad política del país En relación al régimen de propiedad de la tierra. Un cambio de ésta naturaleza puede variar substancialmente el valor de un terreno. 3- Política fiscal Impuesto que gravan la propiedad. Alícuotas mayores para los terrenos baldíos, para eliminar la especulación con las tierras y alentar la construcción. 4- Estabilidad monetaria / Estado económico del país Frente a las devaluaciones o pérdida del valor adquisitivo de la moneda, la gente resguarda su dinero invirtiéndolo en inmuebles. 5- Desarrollo urbano Posibilidad de crecimiento de sectores de la ciudad, alentadas por razones especiales. 6- Incidencia de grandes obras publicas Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 9

11 7- Condiciones de la operación de compraventa Forma de pago contado o en cuotas: Se puede elevar el precio de la tierra, si se facilita la compra. Además con mayor atractivo si al adquirente se lo hace poseedor de la tierra con el primer pago. Venta individual o en bloque. Necesidades de quien compra o vende. La idea que se sustenta en la metodología que vamos a seguir para llegar al valor del terreno, es la de: HOMOGENEIZAR LOS TERRENOS, para determinar en qué medida, frente a la diversidad de terrenos heterogéneos en sus dimensiones, uno es mejor o peor que otro, lo que significa decir más o menos valioso, estableciendo una forma sistemática para poder hacerlo con todos los terrenos. Para ello fue necesario determinar un lote típico (valor 100%) que sirviera como base de comparación, y a partir de allí ir se determinaron coeficientes porcentuales que establecen las diferencias entre éste terreno y los demás. Ello se realizó en base a la reunión de numerosos antecedentes y que, sometidos a un procedimiento de calculo, permitieron ir determinando dichos coeficientes, que se volcaron en tablas de FRENTE- FONDO (hechas en nuestro país por Valiente Noailles y mejoradas por Fitte y Cervini), cuyo uso se verán en el ejercicio indicado más adelante. No es necesario explicar las fórmulas usadas, ni cómo fueron hechos los estudios para la determinación de los coeficientes, pero sí que quede entendido que básicamente se hicieron en función del análisis de las dimensiones de los terrenos. Con la aparición de nuevas reglamentaciones municipales, entraron a jugar otros factores que tornaron obsoletas las tablas Frente-Fondo. Es decir, los coeficientes de dichas tablas, no la metodología. Sucede que los Códigos de Edificación Urbanos recientes tienden a imponer fuertes restricciones al uso de los terrenos, limitando las posibilidades de su aprovechamiento total. LA UTILIDAD SE VE RESTRINGIDA Es necesario introducir ahora dos conceptos importantes: UTILIDAD Y DESEABILIDAD. Ambos conceptos son directamente aplicables a los terrenos, especialmente a los urbanos. Si del concepto de Utilidad entendemos que un terreno vale por lo que podamos aprovecharlo, es decir, por lo que podamos edificar en él, desde el momento que existen limitaciones a ello impuestas por los Códigos de Edificación, es indudable que para valorarlos no es suficiente el análisis de sus dimensiones. Esto nos obliga a tener en cuenta otros factores que atiendan a las imposiciones reglamentarias de los códigos, quedando el uso de las tablas de FRENTE/FONDO (Fitte y Cervini) para aquellos núcleos urbanos donde no haya códigos o reglamentaciones que limiten el uso del suelo. El Municipio de San Miguel de Tucumán cuenta con un Código de Planeamiento Urbano. Este cuerpo normativo tiene como finalidad regular la urbanización dentro del ejido municipal, entendiéndose como tal la ocupación, los usos, el fraccionamiento del suelo urbano, la preservación de los ámbitos Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 10

12 históricos-arquitectónicos y paisajísticos y todo otro aspecto que tenga relación con el ordenamiento urbanístico del territorio de la ciudad. El Código de Planeamiento Urbano (CPU) define inicialmente el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) como la "Relación porcentual entre la Superficie del terreno y la Superficie determinada por la proyección de la edificación sobre el terreno y el F0T (Factor de Ocupación Total), como El coeficiente que multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie máxima edificable. Para la aplicación de la norma, el CPU divide a la ciudad en distritos en función de adjudicación de usos e indicadores de edificación para distintas zonas de la ciudad. Establece los Factores de Ocupación Total (FOT) de los terrenos para la mayoría de los distritos. En aquellos en los que no tienen asignado un FOT de Código, existe en forma palmaria un FOT que surge de la norma misma. No olvidemos que existen además del FOT otras restricciones al uso del suelo. Esto provoca que la única manera de determinar el F0T real de los terrenos urbanos de San Miguel de Tucumán sea a partir del análisis sistemático de la aplicación de las normas del C.P.U. a lotes de medidas concretas y crecientes. Se trabajó entonces en estos distritos y se elaboraron tablas de doble entrada de frente-fondo, en las cuales puede obtenerse el F0T Real (o Coeficiente de utilización CU) que corresponde a cada terreno, para la tipología constructiva elegida, en forma inmediata. En las tablas también se establecen los valores relativos mediante Coeficientes de Comparación, expresados en %, que se determinaron en relación a un lote de referencia cuyas dimensiones son de 10m x 40m para edificios entre medianeras que se adopta como valor unitario básico. A este lote de referencia lo llamaremos Lote Típico. Las tablas han sido elaboradas para lotes normales de formas regulares; para los casos particulares, de formas especiales, deberán adoptarse los criterios que se han venido usando habitualmente. Asimismo las tablas no consideran el lote en esquina, que representa un caso particular y que será incorporado en la segunda etapa. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 11

13 EJEMPLO DE APLICACIÓN El ejemplo siguiente consiste en valuar un terreno cualquiera en base a datos ficticios y se usan los coeficientes de las tablas para San Miguel de Tucumán. Terreno a valuar : Dirección : Las Heras 500 Frente : 12 m. Fondo : 36 m. Superficie : 432 m 2 Forma : regular Ubicación : a 30 m. de la esquina Orientación : Norte Distrito: R1 ETAPA I: BÚSQUEDA DE DATOS. 1. Antecedentes Supongamos que contamos con los siguientes antecedentes: Donde se tropieza con serias dificultades es en la obtención de datos fidedignos de ventas. En la mayoría de los casos los precios que se consiguen pueden estar deformados por intereses particulares. Esto nos obliga a trabajar mayormente con valores de ofertas, y ponderar el ajuste razonable que trae toda negociación en cada caso. Por otro lado es recomendable trabajar en lo posible con más de un antecedente para poder llegar a un dato de valor más certero, y elegir los mismos con la adecuada rigurosidad. Terreno A : Dirección : Jujuy 478 Frente : 16 m. Fondo : 34 m. Superficie : 544 m 2 Forma : regular Ubicación : centro de cuadra. Orientación : Este Distrito: R1 Precio de Venta : $ Valor del m 2 : $ 330,88 Terreno B : Dirección : Lamadrid 494 Frente : 10 m. Fondo : 36 m. Superficie : 360 m 2 Forma : regular Ubicación : a 25 m de la esquina Orientación : Norte Distrito: R1 Precio de Venta : $ Valor del m 2 : $ 333,33 Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 12

14 A partir del precio de venta, llevamos el valor de cada terreno en términos unitarios, es decir en pesos por metro cuadrado. 2. Concepto de Coeficiente de Similitud Cuando se trabaja con dos o más antecedentes, se introduce en el cálculo un coeficiente de similitud, que se determina en forma estimativa a través de un análisis comparativo de la característica de los terrenos tomados como referencia en relación al que queremos valuar. Este coeficiente de similitud nos expresa cuan parecido es cada antecedente al lote que queremos valuar, y nos permite hacer incidir su valor por metro cuadrado en función de este parecido. Obviamente la sumatoria de los coeficientes de similitud de los antecedentes debe ser igual a 1. Para este caso suponemos los Coeficientes de Similitud: Lote A: 0.30 Lote B: Coeficiente de las tablas de Frente-Fondo Se buscan los Coeficientes de Comparación CC en las Tabla de Frente/Fondo para San Miguel de Tucumán, para la tipología edilicia correspondiente Lote A: Lote B: Lote a valua: ETAPA II : PROCEDIMIENTO DE CALCULO. 1. Utilizando los valores y datos de referencia, se calcula el valor del m 2 del Lote Típico (100%) para la zona: Valor m 2 lote A x 1.00 x Coef. Simil. Lote A + Valor m 2 lote B x 1.00 x Coef. Simil. Lote B = C.C. lote A C. C. lote B Reemplazando estos valores : $ 330,88 x 1 x $ 333,33 x 1 x 0.70 = $ $ 231,03 = $ 329,60 Valor del m 2 del lote típico = $ 329,60 Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 13

15 2. En base al valor del m2 del lote típico, calculamos el valor del m2 del terreno que queremos valuar : Valor m 2 lote típico x C. C. terreno a valuar = 1 $ 329,60 x = $ 332, Se calcula finalmente el Valor total del terreno : Valor Terreno = Valor m 2 x Sup. Total = $ 332,60 x 432 m 2 = $ ,20 VALOR TOTAL DEL TERRENO $ ,20 Obtenido este valor, en función de las fórmulas aplicadas a los datos objetivos con que se contaba, se debe proceder a hacer un análisis ponderativo de los demás factores de la lista indicada anteriormente (intrínsecos, extrínsecos y de orden general), determinando un valor numérico para cada uno de ellos. Como ejemplo, analizaremos solamente dos factores: Desarrollo edilicio de la zona: es una zona estancada, sin crecimiento. Determinaremos su valor en Servicios públicos y medios de transporte: muy buenos. Valor =1. A todos estos factores se les asigna un valor máximo de 1, que va decreciendo en función del análisis realizado, recomendándose no utilizar valores muy bajos, porque inciden muy fuertemente en la valuación obtenida (fluctuar entre 0.95 y 1). Los valores determinados se aplican sobre el valor de la propiedad de la siguiente manera : $ ,20 x 0.95 x 1 = $ ,04 VALUACIÓN DEL TERRENO $ Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 14

16 VALUACIÓN DE EDIFICIOS I- MÉTODO SEPARATIVO MÉTODO DIRECTO O DEL VALOR DE REPOSICIÓN La metodología que vamos a desarrollar nosotros forma parte de los métodos separativos, y se la conoce como método del valor de reposición. Como su nombre lo indica, se basa en encontrar cuánto me costaría hacer esa edificación hoy, y a este valor restarle la depreciación o pérdida de valor sufrida por el paso del tiempo y por el uso, obteniendo así el VALOR PRESENTE del edificio. VP = VNC - D En función de esta idea, vamos a dividir el procedimiento en etapas: 1 ETAPA: DETERMINACIÓN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO CALCULO DEL VALOR NUEVO: VALOR DE REPOSICIÓN CALCULO DEL VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO 2 ETAPA: DETERMINACION DE LA DEPRECIACION CALCULO DE LA DEPRECIACIÓN 3 ETAPA: DETERMINACIÓN DEL VALOR PRESENTE CALCULO DEL VALOR PRESENTE CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE CALCULO DEL VALOR INMOBILIARIO 1 ETAPA: DETERMINACIÓN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO CALCULO DEL VALOR NUEVO: VALOR DE REPOSICIÓN En definitiva lo que queremos es determinar su COSTO DE REPOSICIÓN (de donde le viene el nombre al método), que es el monto requerido para construir ese edificio hoy. Este valor - que no es otra cosa que un PRESUPUESTO -lo podríamos conseguir de diferentes modos: a- Por Método Tradicional (cómputos y presupuestos) Calculando el presupuesto en forma tradicional y detallada, determinando los ítems que lo conforman, sus precios unitarios, etc. Permite hallar los valores más exactos, pero resulta sumamente laborioso y exige muchos conocimientos constructivos. Puede llegar a ser menos laborioso si cuento con los planos de obra, y se complicará hasta hacerse imposible de realizar, si no cuento con la documentación mínima necesaria. b- Por Analogía: Se supone que dos obras semejantes en calidad, tipo, función y características técnicas, deben tener un costo por m 2 similar. La unidad de edificación tendrá el mismo valor, en dos obras semejantes. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 15

17 Obviamente que la analogía debe ser tomada con criterio riguroso. No es comparable una escuela con un hospital. Si, dos escuelas, más aun cuando tienen semejanzas en su estructura y en sus terminaciones. A este tipo de presupuesto le corresponde la familiar valoración por metro cuadrado. c- Por Sumatoria de Puntos: Se basa en que en todo edificio, cualquiera sea su categoría, existe un costo fijo de estructura, fundaciones y obra gruesa, que es igual para todas las construcciones; y un costo variable que depende de las terminaciones, instalaciones, detalles de terminación, etc. Costo = A + B. X donde: A = costo fijo de estructura y obra gruesa en $/m 2 B = coeficiente fijo en $/m 2 X = suma de puntos según detalle constructivo. Existe un listado de los diferentes puntos asignados a cada terminación. d- Por actualización del valor de origen: Existen casos en que es difícil estimar el costo de reposición de una construcción, ya sea por ser muy laborioso, o por tratarse de trabajos donde no conocemos muy bien su proceso constructivo. En estas circunstancias, se apela a averiguar el costo de origen y multiplicarlo por coeficientes de actualización (INDEC, o Índice de la Cámara Argentina de la Construcción). Esto trae aparejado un sinnúmero de desventajas: 1- en general, el costo es un hecho histórico, casi siempre ignorado; salvo que se trate de una obra reciente. 2- no refleja los cambios que puede haber sufrido el dinero debido a los vaivenes de la economía. 3- no es representativo de la situación de plaza. De los métodos que acabamos de ver, nosotros usaremos el de la analogía. Determinación del valor del m 2 por analogía: Consiste en averiguar el costo por m 2 de construcciones de similares características en cuanto a tipología y calidad, y adoptarlo como valor para el edificio que queremos valuar. Entonces recurriremos a ciertas revistas y periódicos que publican mensualmente el costo/m 2 de superficie cubierta para diferentes tipos de obras, o averiguaremos en inmobiliarias del medio el valor de construcciones similares. Se entiende que este valor expresado en $/m 2, contiene el beneficio de la Empresa Constructora. En este primer paso, habríamos obtenido un valor basado en datos y antecedentes objetivos. Datos que nos dan un valor cierto y despojado de subjetivismo. Pero bien sabemos que existen una serie de factores subjetivos, que entrarán a jugar en una segunda etapa, y que modifican el valor final de ese precio. Sucede que puedo emplear iguales materiales e idénticas tipologías, pero llegar a resultados muy diferentes, lo que se traduce en edificios de distintos valores de venta. Aparecen aquí una serie de apreciaciones subjetivas, que afectan a ese valor ($/m 2 ) básico, y bien consolidan o disminuyen ese valor inicial. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 16

18 DETERMINACIÓN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO Análisis de las características propias de la edificación: Se analizan en este punto 4 aspectos de la construcción: C 1 - Coeficiente de Adecuación Funcional Valoriza el diseño del edificio, la eficiencia conseguida en cuanto al funcionamiento para el uso o destino para el que fue diseñado. Además, valoriza también la relación de las medidas de locales. Superficies útiles, y de servicios, etc. C 2 - Coeficiente de Soluciones Constructivas Analiza si las soluciones elegidas son las correctas, en cuanto a la resolución técnica, detalles constructivos y calidad de la construcción. C 3 - Coeficiente de Calidad u Uso de Materiales Analiza la calidad de los materiales empleados, tanto en las terminaciones, como los que quedan ocultos (instalaciones), teniendo en cuenta la durabilidad de los mismos por futuros gastos de mantenimiento y reparaciones. Además evalúa que hayan sido correctamente usados; un material de buena calidad puede ser mal usado de dos maneras: por mala técnica de colocación, o por ubicación equivocada. C 4 - Coeficiente de Diseño Arquitectónico Es el más subjetivo de todos los aspectos, ya que valora lo estético, las formas, y que el diseño perdure en el tiempo y la cultura. A cada uno de estos coeficientes se le asigna en general un valor máximo de 1 que irá decreciendo hasta 0.95, como valor más bajo, decreciendo en función de nuestro análisis de situación. Existen situaciones especiales donde este coeficiente incluso puede llegar a tener un valor superior a 1, o inferior a Su análisis es tanto más exacto cuanto mayor es la experiencia del tasador. La gran influencia de estos factores subjetivos, se plantea bastante clara cuando analizamos la obra de algún arquitecto, como puede ser la del Arq. Togo Díaz en Córdoba. El hace explícito el hecho de que partiendo de idénticos costos por m 2, pero haciendo hincapié en el diseño arquitectónico, se logra elevar el precio de los edificios. Llega incluso a tener valor el nombre del diseñador, y a manifestarse esto en el precio final. Se podría, en un caso extremo, llegar a comparar las obras de arquitectura con las obras de arte. Afectando con estos coeficientes el valor nuevo unitario ($/m 2 ) obtenido en el paso anterior, habremos obtenido el VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO, expresado en $/M 2 a usar en nuestro calculo. Así tenemos que: V N C U ($/m 2 ) = VN ($/m 2 ) ( C1+ C2 + C3 + C4) / 4 y así: V N C ($) = Sup. Construida (m 2 ) x V N C U ($/ m 2 ) Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 17

19 2 ETAPA: DETERMINACIÓN DE LA DEPRECIACIÓN Ocurre que el edificio que queremos valuar, ya fue construido, tiene una cierta edad, un cierto tiempo de su vida útil transcurrido, y por lo tanto hay que tener en cuenta que su valor ha disminuido por el simple paso del tiempo y por el uso. Por lo tanto, para llegar a su valor presente, hay que tener en cuenta un fenómeno llamado Depreciación. CALCULO DE LA DEPRECIACIÓN La depreciación, es la pérdida de valor sufrida por los bienes materiales debido al paso del tiempo. Esta pérdida de valor comienza en el mismo momento en que un bien es puesto en funcionamiento, hasta que termina su vida útil. La pérdida de la aptitud para servir, se traduce en una disminución de las rentas y utilidades futuras, y como consecuencia en la disminución del valor. Recordemos que la depreciación es un valor negativo, que no lo podemos recuperar con los gastos normales de mantenimiento. Lleva a la anulación total de la utilidad del bien, y consecuentemente a la necesidad de su reemplazo. Dijimos que la depreciación es la disminución del valor o precio de una cosa. Se produce por el simple paso del tiempo, incluidas todas las causas de envejecimiento en la calidad física y funcional de las construcciones. La consecuencia de este envejecimiento es la pérdida de la aptitud para el servicio, disminución de las rentas y utilidades futuras. PERDIDA DE VALOR. FENÓMENO ECONÓMICO ORIGINADO EN RAZONES DE ORDEN FÍSICO - FUNCIONAL Y FINANCIERO. Un análisis más preciso nos puede señalar que las causas de la depreciación son tres: 1- Causas de orden físico: - destrucción repentina - decrepitud por desgaste y deterioro físico 2- Causas de orden funcional: - inadecuación - obsolescencia - anulación 3- Causas de orden financiero: - legislación vigente - estabilidad política y económica del país - inadecuación Económica. La destrucción repentina puede ser parcial o total, motivada por situaciones ajenas al edificio (sismos - incendios). Lleva a la pérdida del valor del edificio. Cuando la destrucción es total, el valor puede quedar en cero y aun hacerse negativo ( si el costo de extracción de escombros, supera su valor de venta) La decrepitud por deterioro físico, es motivada directamente por la edad; y el desgaste, motivado por el uso. Estos son mayores cuanto más baja es la calidad de los materiales y técnicas constructivas usadas. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 18

20 A las causales físicas de la depreciación, se las atempera con buenas conservaciones. La inadecuación, el ejemplo típico es el error de proyecto. Se presenta en tres órdenes: Mala disposición y medidas de los ambientes Cuando la unidad no alcanza en su capacidad para satisfacer las funciones que se requieren También se presenta por la falta de correspondencia entre el edificio y el lugar donde esta ubicado - edificio fino en barrio pobre- La obsolescencia es otra causa de caída funcional, entendida como el atraso de los edificios ya construidos, respecto de los futuros. Nuevos conceptos de planeamiento cambian y mejoran los resultados. Es importantísimo a tener en cuenta ya que los conceptos de proyecto, distribución de ambientes, son elementos menos perdurables en el tiempo que los materiales o las técnicas constructivas. La anulación, cuando ya directamente no puede cumplir con ninguna función. (Ej. Algunas salas de cine). Son casos de verdaderas excepciones. En general, en nuestra época, es la caída en desuso por motivos funcionales las causas principales de la depreciación. Las causales financieras de depreciación tienen que ver con políticas fiscales, o periodos de inestabilidad económica, periodos de economía recesivas, que influyen en la disminución del valor de un edificio. La depreciación es uno de los elementos más difíciles de ponderar, ya que no hay registros serios sobre la duración de las construcciones. La vida probable, son estimaciones apoyadas en razones de orden físico, y las razones de orden funcional -principales- están ausentes. Teorías de la Depreciación Existen diferentes teorías para el cálculo de la depreciación. $ KUENTZLE ROSS LINEAL 1. TEORIA LINEAL D = VND. x/n VND 2. TEORIA de KUENTZLE VN D = VND.( x/n)² VP 3. TEORIA de ROSS D = VND.1/2[x/n + ( x/n)²] VR EDAD (X) EXPECTANCIA tiempo VIDA PROBABLE (n) Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 19

21 donde: VN = VALOR NUEVO VND = VALOR NUEVO DEPRECIABLE (PORCION DE VALOR NUEVO SUCEPTIBLE DE DEPRECIARSE) VR = VALOR RESIDUAL (VALOR MÍNIMO REMANENTE, QUE ES LO QUE CUESTAN LOS MATERIALES QUE PODRÍAN REUTILIZARSE) VP = VALOR PRESENTE VIDA PROBABLE = PERIODO DE TIEMPO ENTRE LA PUESTA EN FUNCIONAMIENTO Y EL RETIRO DEL BIEN EDAD = TIEMPO TRANSCURRIDO 1- Teoría Lineal (ó método de la Línea Recta) Supone que la depreciación o pérdida del valor de un bien, es directamente proporcional al paso del tiempo. El método es muy sencillo, ya que asignada una vida probable a la unidad, descontando su valor residual, queda un monto, el valor nuevo depreciable, el que dividido por la edad probable del edificio, da el crecimiento anual de la depreciación. Así se puede calcular que la depreciación: Donde: VND = VN - VR x = edad del edificio n = vida probable D = VND. x/n Actualmente, todos los autores están de acuerdo con que la depreciación no tiene una relación lineal respecto del paso del tiempo. La depreciación, al comienzo es menor y va creciendo con la edad, tendiendo a un máximo al final de la vida útil del bien. 2- Teoría de Kuentzle (Arq. Jorge Kuentzle) Esta teoría, basada en el postulado anterior, sostiene que la depreciación de un bien es mínima y muy lenta al principio, para tener una gran pendiente al final, o sea que se incrementa con el paso del tiempo. Está representada por una parábola de segundo grado, que acusa en gral. valores menores a los de la lineal, con la que coincide en los extremos. La fórmula de esa parábola es la siguiente: D = VND. ( x/ n) 2 Manifiesta valores suaves al principio, para agudizarse y hacerse más pronunciada al final. 3- Teoría de Ross Ross sustenta una posición intermedia a los valores dados por las dos anteriores. Su curva manifiesta un desgaste más regular a lo largo de la vida útil, lo que parece ser lo más apropiado para el cálculo. Tiene la forma: D = VND. ½ [(x/n) + (x/n) 2 ] Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 20

22 EL CRITERIO HEIDECKE El criterio de Depreciación por antigüedad de Ross, es aceptado en forma bastante general por los tasadores, y a criterio de Heidecke, la curva de Ross es la que mejor responde a la realidad. El Ing. ERIC HEIDECKE introduce el concepto de estado de conservación, y aconseja aplicar al valor ya depreciado por la edad, los porcentajes que de acuerdo a su experiencia se debían deducir, teniendo en cuenta el estado de conservación. Solo así se explica que dos edificios, de igual edad y características, se vendan a valores diferentes según el estado de conservación de cada uno. No es lo mismo que el edificio tenga un servicio de mantenimiento permanente a que tenga un estado total de abandono. Heidecke establece para ello 5 estados posibles de conservación, y le asigna a cada uno un porcentaje de plus -depreciación o porcentaje de deterioro de la obra, comenzando con la categoría de nuevo, con un porcentaje de deterioro igual a cero; hasta llegar a la categoría de sin valor con un porcentaje de deterioro igual a 100%. A partir de ellos crea estados intermedios. Así, combinando el criterio Heidecke con la teoría de Ross, se elaboran las tablas ROSS HEIDECKE, de las cuales se obtiene el valor porcentual de la depreciación, teniendo en cuenta la edad en porcentaje del edificio y su estado de conservación. Estas tablas de coeficientes para depreciación de edificios de Ross-Heidecke, son utilizadas por muchos tasadores sin una cabal comprensión de la veracidad de los resultados que con su uso se obtienen. El uso de la Tabla, nos sugiere las siguientes preguntas: Cómo hemos determinado la duración o vida probable de la edificación? Esto se establece a partir de una verdadera investigación de mercado, donde intervienen una serie de variables como deseabilidad, evolución en las costumbres de vida, etc., que nosotros la obviamos, por lo tanto ya partimos de un dato no tan certero. Cómo hemos identificado el estado de conservación con la real situación? Heidecke, en su trabajo, no explica muy bien que trabajos son los que se requieren hacer en cada uno de los estados, por ende, nosotros al establecer el estado de conservación para nuestro caso, no llegamos a él por la tabla sino a través de una investigación que obvió la tabla. Qué sentido tiene expresar los coeficientes con dos decimales, si luego en la misma Tabla tenemos que aproximar un resultado de forma bastante grosera? Qué sentido tiene arrancar desde el 0% en la duración, con los mayores valores de depreciación en las curvas de Heidecke? Si un edificio de un año merece según Ross una depreciación del 0,5% como puede tener más del 70% según Heidecke para el estado 4,5? Si es así, la depreciación debe responder a fallas constructivas de origen, en cuyo caso deben considerarse separadamente. MÉTODO DEL GRADO DE DETERIORO Las dudas que se presenta en la aplicación de las tablas Ross-Heidecke y los groseros errores que su aplicación puede conducir hizo necesario generar otra alternativa: El grado de deterioro El método del grado de deterioro es un método desarrollado por la cátedra de ECO FAU UNT, para generar una alternativa a los sistemas tradicionales. El método consiste en la determinación de los deterioros que el transcurso del tiempo, la utilización y la conservación del inmueble han producido en el edificio y su perfecta cuantificación permite determinar cual es la pérdida de valor que ha sufrido el bien. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 21

23 Uno de los problemas que plantea la aplicación de los métodos tradicionales de valuación es que se hace necesario establecer la expectancia, es decir cuál es el tiempo de vida útil que le resta a la edificación. Esta determinación es siempre arbitraria porque la vida útil de los distintos rubros que conforman el total del edificio es sumamente variable y consecuentemente aplicar una expectancia única deforma el resultado obtenido. Por el contrario el nuevo método propone un cálculo independiente de la vida útil que resta. Hace innecesario adentrarse en un debate teórico sobre el tema de la expectancia que resulta de pronostico poco menos que imposible. Lo que realmente interesa es conocer cuánto habría que gastar para restaurar el inmueble hoy para volverlo a su estado original y consecuentemente esa cantidad nos está indicando cuánto ha perdido de valor el inmueble. Eso es nuestra depreciación. Graficándolo $ D VN = VALOR NUEVO VR= VALOR RESIDUAL VND= VALOR NUEVO DEPRECIABLE VN VND VP= VALOR PRESENTE D= DEPRECIACION VP VR EDAD (X) tiempo Lo interesante del caso es que a partir de aquí surgen varias alternativas ya que la restauración puede ser para mejorar las características originales, y en ese caso se generaría hasta una suposición de una plusvalía, aunque esto esté más vinculado al tema de presupuestación de una restauración. Ahora bien pasemos al método para determinar los deterioros. Las agresiones a las que está sometido cualquier edificio, tanto atmosféricas como humanas, originan una serie de deterioros que derivan en patologías. Estas pueden ser causadas por una o varias fuentes independientemente. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 22

24 Las patologías más frecuentes son las causadas por: 1. Agua de lluvia y humedad ambiental. Es el principal enemigo de las edificaciones. Ataca: Por las fachadas, provocando: a. Eflorescencias: emigración al exterior de las sales contenidas en el interior del ladrillo por causas de la humedad procedente del suelo o del agua de lluvia, que llevan a la disgregación del ladrillo. b. Destrucción de los cerramientos exteriores. Por las cubiertas, produciendo oxidaciones (si se trata de techos de chapa), perforaciones, fisuras, deteriorando los elementos constructivos que la componen. Por los cimientos, cuando no existe o falla la capa aisladora. 2. Agentes biológicos Las algas, líquenes, musgos o plantas superiores, producen un deterioro en la superficie de los materiales con fracturas, disgregación y formación de sustancias destructivas. 3. Contaminación atmosférica La lluvia ácida, provoca deterioros en fachadas con desprendimientos superficiales y pérdidas de masa. 4. Agresiones humanas Una de las más fuertes, la falta de mantenimiento. Las vibraciones provoicadas por el transito vehicular. 5. Acumulación de tensiones Asientos diferenciales, sufridos por efecto del envejecimiento de las cimentaciones, o provocado por otras causas. Deterioran normalmente a los rubros vitales: cubiertas, cimentaciones, estructuras. 6. Errores de Ejecución y/o diseño Provocan patologías de diversas características. Para determinar el verdadero estado de conservación del edificio y de allí deducir el grado de deterioro del mismo, será necesario examinar sus elementos componentes, agrupándolos en dos ordenes: 1. Rubros vitales 2. Rubros complementarios Son Rubros vitales (a los efectos que, en el momento de valuar se persiguen), las estructuras de sostén y constructivas en general, y las instalaciones fundamentales, que para su reparación a fondo o substitución requieren de trabajos de rotura y remiendo de otros elementos del edificio, en grado mayor o menor. Ej. Instalaciones embutidas de cualquier tipo. Son Rubros complementarios, aquellos que pueden ser reparados o repuestos, sin tocar otros elementos del edificio, o solo tocándolos en grado mínimo. Ej. revoques, pinturas herrajes, artefactos, etc. Es importante una inspección visual lo más estricta y exigente posible, con un exhaustivo relevamiento fotográfico de los deterioros observados. Cátedra de Economía de la Construcción II FAU UNT 23