Informe de Rendición de Cuentas
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- Salvador Miguélez Ruiz
- hace 5 años
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1 1. Highlights del Semestre 1. Al 30 de junio, la rentabilidad 12 meses del Fondo fue de 10.67% para la clase de inversionistas comunes y 11,38% para la clase de inversionistas especiales, esto significa una rentabilidad de IPC más un spread de 6.7% para inversionistas comunes y 7.4% para especiales, cumpliendo así con las expectativas de rentabilidad del Fondo. 2. Nuevas adquisiciones: en el mes de enero el Fondo compró el 50% de 10 pisos (5,760 m 2 ) del Centro Empresarial Ofi7 La Francia que se encuentra en etapa de comercialización activa, convirtiéndose en el primer activo ubicado en Medellín y con el objetivo de diversificar geograficamente el portafolio. Por otro lado, a finales de abril, se adquirió el 100% del Edificio Terranova 93 (6,460 m 2 ), ubicado en Bogotá, con un contrato de arrendamiento por la totalidad del edificio a 15 años. 3. En el mes de mayo se llevó a cabo el evento de lanzamiento de Livinn Boho, el primer edificio de residencias estudiantiles del Fondo en Bogotá. Este activo inicia operación en julio de Se inició la construcción de la Bodega 2 del Parque Logika II cuya entrega se tiene prevista para el segundo semestre del Con la adquisición de un lote contiguo al proyecto, el parque tendrá entrada directa por la Calle 80 cuyo inicio de construcción está programado para el segundo semestre de este año. 2. Composición del Portafolio Composición del portafolio por tipo de Activo (m2) El portafolio del Fondo en metros cuadrados tiene una composición a corte del 30 de junio de la siguiente forma: 3, 28%, Residencias Estudiantiles 25% y 16%. El sector oficinas incrementó su participación, respecto al año anterior, debido a la adquisición de los edificios Ofi7 y Terranova. Es importante aclarar que estos porcentajes incluyen la totalidad de metros cuadrados de los proyectos en desarrollo. Composición del portafolio por tipo de Activo (COP) 30% 14% 37% 28% 3 16% 25% El portafolio de activos medidos en términos de valor en pesos tiene una composición con corte al 30 de junio de 2017 así: 52%, 29%, y Residencias estudantiles 7%. Con respecto al semestre anterior, el sector disminuyó su concentración en 9%. 7% 6 29% 7% 52% Composición del Fondo por Sector Económico El 83% del portafolio corresponde a inversiones del sector real (Inmobiliario). El 17% del fondo se encontraba disponible (incluyendo depósitos a la vista) al 30 de junio de 2017, correspondiente a una porción de los aportes recibidos de clientes en el período de fund raising entre marzo y mayo del presente año. 95% 5% 17% 83% Real Disponible Real Disponible Composición del portafolio por estado del Activo (COP) 78% Es importante resaltar que todos los activos que componen el portafolio del Fondo Inmobiliario se encuentran en diferentes etapas. Al 30 de junio de 2017, el 78% de los activos del portafolio son activos estabilizados que generan rentas periódicas (Titán Centro y Empresarial, Edificio 14x97, Edificio Terranova 93), un se encuentra en fase de desarrollo/construcción (Logika II, Residencias Estudiantiles) y, finalmente, un 3% de activos construídos con vacancia, correspondiente al Centro Empresarial Ofi7 La Francia, adquirido por el Fondo en enero del presente año, y que se encuentra en comercialización desde el mes de marzo. 8 Activo Estabilizado 0% Construido con vacancia Desarrollo 3% Estabilizado Construído con vacancia Desarrollo Medellín: Cra 43 A # 150 San Fernando Plaza, Torre 2 (ANDI) Piso 10. Tel +57(4) Bogotá: Carrera 7 # 7121 Edificio Avenida Chile, torre A, piso 10 Tel +57(1) Barranquilla: Calle 82 # 5555 Centro Empresarial Santa Clara, Piso 5 Tel +57(5)
2 3. Política de Inversión El objetivo del FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIO BTG PACTUAL RENTAS INMOBILIARIAS es proporcionar a los inversionistas un instrumento de inversión a largo plazo en activos inmobiliarios ubicados en Colombia. Tiene el objetivo dual de generar ganancias de capital y rentas periódicas para los inversionistas. En atención a lo anterior, el Fondo buscará un adecuado equilibrio entre el potencial de generación de flujo de caja vía contratos de arrendamiento u otros contratos y el potencial de valorización de los activos que adquiera. En general, se buscará lograr su objetivo mediante la inversión directa en activos inmobiliarios, en derechos fiduciarios de patrimonios autónomos, fideicomisos inmobiliarios o fiducias de inversión o, en general, mediante la inversión en cualquiera de los activos admisibles detallados en el Reglamento. El Fondo cuenta con un equipo local con amplia experiencia y con la participación activa de los equipos especialistas en inversiones inmobiliarias de BTG Pactual Latam, líderes en esta clase de activos en sus respectivos países. 4. Información de Desempeño Rentabilidad Histórica Último Mes 6 meses Corrido Último 2 años 3 años Volatilidad Histórica Último Mes 6 meses 4.722% % % % % % 8.390% 3.906% 5.360% % % % % % % 9.265% Rentabilidad Mes Corrido Enero Febrero Marzo Abril Mayo 1.579% % 6.418% 0.599% 2.162% % 7.072% 0.049% % Volatilidad Mes Corrido Corrido Último 2 años 3.943% 3.943% 3.686% 4.355% Junio Enero Febrero Marzo Abril % 4.722% 1.015% 2.947% 2.002% 0.309% 5.360% 1.023% 3 años 3.906% 3.652% 4.315% 8.199% 8.279% Mayo 2.973% % Junio 8.452% 8.390% % 9.265% 5. Mercado Secundario 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, abr may jun2014 jul2014 ago sep oct2014 nov2014 1,757 dic ene feb mar2015 1,457 abr2015 3,103 may2015 1,598 jun jul2015 ago2015 sep2015 1,657 oct2015 2,380 nov2015 3,900 dic ene2016 4,085 feb2016 1,485 1,397 1,242 mar2016 abr2016 may2016 3,256 jun jul2016 ago2016 1,680 sep2016 1,170 oct2016 2,578 nov2016 2,019 dic ene2017 4,417 feb mar2017 1,449 abr2017 2,385 may2017 2,945 jun ,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 Volumen Negociado (COP MM) Precio Promedio (eje derecho) El Fondo inmobiliario tiene la posibilidad de negociar en el mercado secundario sus unidades de participación. En el primer semestre de 2016 se negociaron COP $13,029 M en 135 operaciones; en el año 2016 se negociaron en total COP $20,929 M en 310 operaciones. Se espera que la liquidez de este producto continúe aumentando en los próximos años, tal como ha ocurrido en otros mercados, incluyendo Brasil.
3 6. Portafolio e Inversiones Titán Centro Empresarial Edificio 14x97 Lógika II Titán Centro Residencias Estudiantiles Ofi7 Centro Empresarial Edificio Terrranova 93 Activo Ubicación Compra % Fondo (1) GLA (2) Vacancia Económica (3) Valor actual en Fondo % Valor Titan Centro Empresarial Bogotá jun % 15, $ 47, % Edificio 14x97 Bogotá nov % 2, % $ 16, % Parque Logika II Bogotá feb % 39,244 (4) 2.4% $ 46, % Titán Centro (5) Bogotá abr % 10, % $ 196, % Bogotá jul % 24,851 En comercialización (6) $ 24, % Ofi7 Centro Empresarial Medellín ene % 5,760 En comercialización (7) $ 11, % Edificio Terranova 93 Bogotá abr % 6, % $ 32, % Total 104, $ 374, % Ingresos por activo Vacancia Económica del Portafolio 15% 5% 2% 5. Vacancia Portafolio 49% 14X97 Logika II Terranova 93 Titán C.C. Titán C.E. Lógika II Titán C.E. 14x97 Titán C.C. Terranova 0% Vencimiento Contratos Ajuste Anual Contratos 4.9 años Vencimiento Promedio 36% 4% 4%4% 16% 20% 50% 17% 1 8% 8% >2021 IPC+0.75 IPC+1.5 IPC+3 IPC+2 IPC IPC+1 7. Evolución de las Inversiones Notas: (1) Equivale al porcentaje de participación del fondo (5) Incluye el portafolio de locales de Titán Plaza Centro II adquirido (2) Área arrendable correspondiente al 100% del activo. en mayo de (3) Vacancia por ingresos respecto al ingreso potencial del portafolio. (6) En comercialización desde marzo del (4) Corresponde al área de las bodegas construidas y entregadas. GLA total del Parque: 50,000 m2. (7) Las residencias estudiantilies Livin Boho (Calle 18) inician operación en julio del Livinn Inncube (Calle 21) se encuentra en desarrollo e inicia operación en julio del 2018.
4 8. Estados Financieros Junio de 2016 Junio de 2017 Variación Activo Disponible $ 17,380,244, $ 505,974, % Inversiones y pos. activas en operaciones del mercado monetario Deudores $ 296,013,977, $ 396,169,156, % Diferidos $ 5,896,853, $ 6,902,454, % Total Activo $ 319,291,075, $ 403,577,586, % Cuentas de Orden Deudoras $ 25,613, $ 33,211, Acreedoras contingentes por el contrario $ 25,613, $ 33,211, Pasivo Operaciones con Instrumentos Financieros Derivados Cuentas por pagar $ 6,069,526, $ 10,800,413, % Obligaciones financieras y pos. pasivas en operaciones del mercado monetario $ 6,069,526, $ 10,800,413, % Total Pasivo $ 6,069,526, $ 10,800,413, % Patrimonio Aportes de capital, derechos o suscriptores $ 313,221,548, $ 392,777,172, % Total Patrimonio $ 313,221,548, $ 392,777,172, % Total Pasivo y Patrimonio $ 319,291,075, $ 403,577,586, % Cuentas de Orden Deudoras $ 25,613, $ 33,211, Acreedoras contingentes por el contrario $ 25,613, $ 33,211, Análisis Horizontal del Estado de Resultados Junio de 2016 Junio de 2017 Variación Ingresos Operacionales Rendimientos en Operaciones Repo y Simultáneas Rendimientos Financieros $ 74,049, $ 30,090, % Ajuste por Valoración de Inversiones $ 20,271,440, $ 23,753,265, % Utilidad en Venta o Redencion de Inversiones $ 2,392,272, $ 23,634,509, % Futuro de Venta de Títulos Otros Ingresos Operacionales Total Ingresos Operacionales $ 22,737,763, $ 47,417,865, % Gastos Operacionales Rendimientos en Operaciones Repo y Simultáneas Comisiones Pérdida en Valoración de Futuros $ 2,414,909, Pérdida en Venta o Redención de Inversiones $ 29, Pérdida en Venta de Futuros $ 3,447,046, Provisiones Otros Gastos Operacionales Total Gastos Operacionales $ 869,030, $ 16,277, $ 403,004, $ 3,283,968, $ 3,866,327, % % 53.63% 17.73% Utilidad Operacional Utilidad Neta $ 19,453,794, $ 43,551,537, $ 19,453,794, $ 43,551,537, % % Análisis Vertical ROA (Oper): Utilidad operativa / Activos 6.09% Junio de 2016 Junio de 2017 ROA: Utilidad neta / Activos 6.09% 10.79% ROE: Utilidad neta / Patrimonio % ROE (Oper): Utilidad operativa / Patrimonio 6.2 Activo / Patrimonio % % Ingresos operativos / Patrimonio 7.26% 12.07% Gastos operativos / Patrimonio 1.05% 0.98% % 11.09% Variación % % 0.80% 66.30%
5 9. Evolución Valor del Fondo Evolución de COP invertidos hace 5 años 190, , , , , , , , , , , , , , , /0 2/ /0 6/ /1 0/ /0 2/ /0 6/ /1 0/ /0 1/ /0 5/ /0 9/ /0 1/ /0 5/ /05/ /06/2017 Evolución del Valor de la Unidad en los últimos 5 años 14, , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 0 Fecha Valor del Fondo Valor de Inidad Un. en CirculaciónSuscriptores 31/01/2017 $ 263,399,175, $ 13, ,528, /02/2017 $ 266,125,539, $ 13, ,528, /03/2017 $ 274,037,545, $ 13, ,992, /04/2017 $ 291,568,915, $ 13, ,272, /05/2017 $ 311,808,126, $ 14, ,070, /06/2017 $ 316,536,921, $ 14, ,309, Fecha Valor del Fondo Valor de UnidadUn. en CirculaciónSuscriptores 31/01/ /02/ /03/ /04/ /05/2017 $ 1,209,100, $ 10, , /06/2017 $ 1,276,623, $ 10, , Análisis de Gastos 11, ,00 0 9,900 9, /0 5/201 7 Fecha Valor del Fondo Valor de UnidadUn. en CirculaciónSuscriptores 31/01/2017 $ 62,979,843, $ 13, ,760, /02/2017 $ 63,599,348, $ 13, ,760, /03/2017 $ 65,296,432, $ 13, ,861, /04/2017 $ 69,658,613, $ 13, ,189, /05/2017 $ 74,680,926, $ 13, ,401, /06/2017 $ 74,963,628, $ 13, ,401, /0 6/201 7 Gasto Junio de 2016 Participación Junio de 2017 Participación Variación Remuneración de la Sociedad Administradora $ 2,414,909, % $ 3,447,046, % 42.74% Intereses y demás rendimientos financieros por razón de operaciones 0.00% 0.00% Honorarios Revisoría $ 5,264, $ 3,270, % 37.89% Gastos Bancarios $ 77,142, % $ 1,122, % 98.54% Gastos de Custodia $ 55,578, % $ 3,984, % Defensa de los intereses de la cartera colectiva 0.00% 0.00% TOTAL GASTOS $ 2,552,896, $ 3,455,423, % Los gastos descritos anteriormente represetanlos costos en los que incurrió el Fondo de Inversión Colectiva durante el período descrito. Dichos rubros están constituidos principalmente por la Remuneración a la Sociedad Administradora que representó el % del total de gastos, presentando una variación del % frente al período pasado. La metodología de cálculo es la siguiente: = 1 (1+) 1/365 1 Donde, VCDA= Valor de la comisión de Administración Diaria. VFCA= Valor Final del Fondo en T1 (Cierre del día anterior). CA= Comisión de Administración. Esta comisión se liquida y causa diariamente pero se paga a la Sociedad Administradora mensualmente dentro de los treinta (30) días calendario del mes siguiente al período de cálculo. Para mayor información acerca de los gastos del Fondo de Inversión Colectiva y del cálculo de la Comisión de Administración, diríjase al Prospecto del Fondo de Inversión Colectiva en nuestra Página Web Rentabilidad Neta 31/01/ % 2.00% /02/ % 2.00% 15.92% 31/03/ % 2.00% 8.55% 30/04/ % 2.00% 1.39% 31/05/ % 2.00% 44.39% 30/06/ % 2.00% 6.82% 31/01/ % 28/02/ /03/ % 1.50% 8.68% 30/04/ % 1.50% 1.45% 31/05/ /06/ % 1.50% 3.69% 1.50% % 44.96% 1.50% 6.94% 31/01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ % 0.00% 6.43%
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