Módulo II: Estructuración, Estudio de Viabilidad y Rentabilidad, Gestión de Riesgos y Financiación. Gustavo I. Castillo Sandoval

Transcripción

1 Módulo II: Estructuración, Estudio de Viabilidad y Rentabilidad, Gestión de Riesgos y Financiación Gustavo I. Castillo Sandoval México, D.F. 20 Noviembre 2012

2 ÍNDICE 1 1. Descripción y Proceso de Estructuración 2. Estudio de Viabilidad y Rentabilidad 3. Análisis y Gestión de Riesgos 4. Esquemas de Financiación 5. Caso Práctico 6. Evolución y Expectativas del PF

3 QUÉ ES UN PROJECT FINANCE? Esquema complejo de financiación para realizar grandes proyectos de inversión. Requerimiento intensivo de capital de Largo plazo Cash Flow del proyecto es la única fuente de recursos.

4 QUÉ ES UN PROJECT FINANCE? No depende de la solidéz crediticia del Sponsor Tampoco del valor de los activos ofrecidos como colateral. Habilidad del proyecto para generar FCF CASH IS KING

5 ALTERNATIVAS DE FINANCIACIÓN El Sponsor cuenta con dos alternativas para llevar acabo un nuevo proyecto: Corporate Finance Financiamiento onbalance sheet Project Finance Financiamiento offbalance sheet Mediante un SPV

6 CARACTERÍSTICAS DE UN PROJECT FINANCE Características para identificar un Project Finance: El proyecto es muy grande en comparación contra el tamaño de la compañía. Requiere un alto grado de apalancamiento. Complejas estructuras financieas y legales. Contrato a la medida. Financiación mas costosa.

7 QUIÉNES SON LOS SPONSORS EN UN PROJECT FINANCE? Industrial sponsors Public sponsors (PPPs) Contractor/sponsors Purely Financial Investors

8 QUIÉNES SON LOS SPONSORS EN UN PROJECT FINANCE? El contratista puede ser Sponsor, constructor y operador al mismo tiempo. Distintos esquemas de Concesión: BOT BOOT BOO (build, operate, and transfer) (build, own, operate, and transfer) (build, operate, and own)

9 ESTRUCTURA CONTRACTUAL DE UN PROJECT FINANCE Bancos Gobierno Sponsors Operador Op. Fee SPV Entrega Obra Pago Obra Constructor Materia Prima Tarifa Proveedores Compradores

10 ESTRUCTURA DE UN PROJECT FINANCE Comunmente el SPV cede los recursos a un FISO para asegurar transparencia Generación Fondo de Reserva. FR = SD x n Donde: FR Fondo mínimo requerido SD Servicio de la deuda mensual n Número de meses de cobertura

11 SECTORES SUCEPTIBLES DE PROJECT FINANCE INFRAESTRUCUTRA TRANSPORTES INMOBILIARIO Carreteras Túneles Puentes Transporte Urbano Ferroviario Aeropuertos Centros Comerciales Hoteles Oficinas ENERGÉTICO OTROS Refinerías Eólica Tratamiento residuos Hospitales Cárceles Universidades

12 BENEFICIOS DEL PROJECT FINANCE Asegurar Financiamiento Permite realizar grandes inversiones que por su tamaño no serían factibles Permite proyectos de distintos accionistas Minimiza el Costo del Proyecto Mínimo Impacto Financiero para los Sponsors Obtener un alto grado de apalancamiento Maximizar el valor del proyecto Reducción riesgo de los socios Distribución de riesgos No incrementa apalancamiento de sponsors

13 EL ROL DE LOS ASESORES Legal Fiscales Financieros Técnico Seguros Contratos de Crédito Estrategia Fiscal Viabilidad Rentabilidad Avalúos Pólizas de Seguros FISO Financiamiento Ppto Construcción Permisos y Licencias Estructura Cap Avances de Obra Derivados

14 CLÁUSULAS HABITUALES EN PROJECT FINANCE Prelación total en el cobro Garantías adicionales en ciertas fases o supuestos Restricciones a la modificación del pasivo del proyecto Restricciones al reparto de dividendos Fondo de reserva para el pago del servicio de la deuda Aseguramiento del riesgo de tipo de cambio

15 ÍNDICE 2 1. Descripción y Proceso de Estructuración 2. Estudio de Viabilidad y Rentabilidad 3. Análisis y Gestión de Riesgos 4. Esquemas de Financiación 5. Caso Práctico 6. Evolución y Expectativas del PF

16 ANÁLISIS DEL CASH FLOW EN UN PROJECT FINANCE Identificar los componentes operativos del Flujo de Efectivo es vital en la elaboración del estudio de viabilidad dado que: Project Finance solamente es viable en función de lo predecible y estable del Flujo de Efectivo Los prestamistas tienen recursos limitados contra los sponosors del proyecto.

17 ESTRUCTURA OPERATIAVA DEL CASH FLOW Ingresos por Ventas Costo de Ventas Gasto Operativo y Admon Seguros Impuestos Flujo Operativo CAPEX Capital de Trabajo Free Cash Flow

18 NECESIDADES DE CAPITAL DE TRABAJO Para estimar las posibles necesidades de capital de trabajo es necesario hacer supuestos sobre ciclo de caja En el Project Finance las inversiones en capital de trabajo no son particularmente relevantes: No hay inversión en inventarios o producto terminado. Acuerdos de compra periódicos o pagos fijos por concesión.

19 FACTORES A CONSIDERAR EN EL CASH FLOW Inversión inicial y timing Análisis de ingresos Análisis de costos Necesidades de Capital de trabajo Impuestos Condiciones Macroeconómicas

20 DINÁMICA DEL CASH FLOW Fase Construcción Fase Operación Fin Proyecto 0 k (payback) n Testing

21 DEFINICIÓN ESTRUCTURA ÓPTIMA DE CAPITAL Construcción Ingresos Gasto Operativo Estructura Financiera Óptima Análisis de Riesgos Free Cash Flow Capacidad Servicio de Deuda

22 DEFINICIÓN ESTRUCTURA ÓPTIMA DE CAPITAL El reto es encontrar el punto óptimo donde se obtine el máximo financiamiento posible y a una tasa de interés que compense el riesgo asumido por el financimiento de largo plazo. Lenders Sponsosrs

23 DEFINICIÓN ESTRUCTURA ÓPTIMA DE CAPITAL En función de las condiciones de la financiación y de los flujos de caja libres, el proyecto soportará un servicio de la deuda y un determinada esquema de financiación.

24 RATIO DE COBERTURA DEL SERVICIO DE LA DEUDA (RCSD) Expresa la relación entre el Free Cash Flow y el Servicio de la Deuda (k + i). Aplica solo para la etapa operativa del proyecto. RCSD = FCF k + i Donde: FCF = Free Cash Flow k = Pago de Capital I = Pago de Interéses del periodo

25 VIDA MEDIA DEL CRÉDITO La Vida Media del crédito es un parámetro que permite entender el perfil de repago de la deuda. Al comparar créditos (con mismo vencimiento) resultará mas riesgoso el que tenga una mayor Vida Media, esto ya que el repago del principal estará mas concentrado hacia el final del plazo. Donde: ALL = Vida Media RP = Porcentaje de repago en el tiempo t t= Periodo de tiempo.

26 VALOR ACTUAL NETO (VAN) Es un procedimiento que permite calcular el valor presente de un determinado número de flujos de caja futuros, originados por una inversión V=representa los flujos de caja en cada periodo I=es el valor del desembolso inicial de la inversión. n= es el número de períodos considerado k = Es la tasa de Interés

27 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) Cuando el VAN toma un valor igual a 0, k pasa a llamarse TIR. La TIR es la rentabilidad que nos está proporcionando el proyecto. Valor Significado Decisión a tomar VAN > 0 La inversión produciría ganancias por encima de la rentabilidad exigida El proyecto puede aceptarse VAN < 0 VAN = 0 La inversión produciría pérdidas por debajo de la rentabilidad exigida La inversión no produciría ni ganancias ni pérdidas El proyecto debería rechazarse Dado que el proyecto no agrega valor monetario por encima de la rentabilidad exigida (r), la decisión debería basarse en otros criterios, como la obtención de un mejor posicionamiento en el mercado u otros factores.

28 ÍNDICE 1. Descripción y Proceso de Estructuración 2. Estudio de Viabilidad y Rentabilidad 3. Análisis y Gestión de Riesgos 4. Esquemas de Financiación 5. Caso Práctico 6. Evolución y Expectativas del PF

29 ANÁLISIS DE RIESGOS EN UN PROJECT FINANCE 1. Reparto de riesgos: La viabilidad de un Project Finance depende del adecuado reparto de riesgos entre los participantes en el proyecto. 2. Criterio de reparto de riesgos: El riesgo debe asumirlo quien mejor este preparado para gestionarlo. 3. Características clave de todo riesgo: probabilidad de ocurrencia e impacto potencial sobre el proyecto.

30 GENERALES OPERACIÓN CONSTRUCCIÓN IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS Planeación Tecnológico Construcción Contrato Llave en Mano Riesgo Performance Riesgo de Abasto Mercado/Sector Contratos de Abasto Parafinancieros O&M Agreement Contratos de Venta Riesgo de Interés Tipo de Cambio Inflación Regulatorio Riesgo Crédito Productos Derivados Pólizas de Seguros

31 RIESGO DE PLANEACIÓN PRE OPERATIVO

32 RIESGO TECNOLÓGICO PRE OPERATIVO Nuevas tecnologías Obsolescencia Certificaciones / Licencias

33 RIESGO CONSTRUCCIÓN PRE OPERATIVO No terminación de la construcción Incremento sustancial en costos de construcción Retraso en la construcción Terminación con deficiencias

34 Tasa Pagada por el Cliente RIESGO DE TASAS DE INTERÉS CAP Tasa máxima Tasa de Interés Permite fijar una Tasa Máxima a pagar por adeudos contratados a Tasa Variable a cambio del pago de una Prima que se determina por el monto, plazo y Tasa Máxima a cubrir.

35 Tasa Pagada por el Cliente RIESGO DE TASAS DE INTERÉS COLLAR Tasa máxima Tasa mínima Tasa de Interés Permite contar con una Tasa Máxima con una menor Prima que en el Cap, a cambio de estar dispuesto a pagar una Tasa Mínima.

36 Tasa Pagada por el Cliente RIESGO DE TASAS DE INTERÉS SWAP Tasa de Mercado Posible renuncia Beneficio Tasa Fija Tasa de Interés Permite fijar la Tasa que debe pagar por un crédito o deuda pactada a Tasa variable, teniendo la garantía de que la Tasa que pagará por su crédito siempre será la misma

37 RIESGO CRÉDITO EN PROJECT FINANCE Identificar el riesgo crédito Ejemplo: Contrucción edificio de oficinas para renta Renta de oficinas en el mercado abierto Renta a un gran operador con contrato LP

38 CLASIFICACIÓN DE RIESGO CRÉDITO Bueno Fuerte CRITERIOS 1. Fortaleza Financiera 2. Entorno Político- Económico Débil Satisfactorio 3. Características de la Transacción 4. Fortaleza del sponsor 5. Mitigantes

39 CLASIFICACIÓN DE RIESGO CRÉDITO CRITERIO FUERTE DÉBIL FORTALEZA FINANCIERA Ratios de Cobertura Sólido en comparación con el sector Débil en comparación con el sector Análisis de Sensibilidad Fuerte resistencia a escenarios de stress Poca resistencia a escenarios de stress Duración Proyecto vs Crédito Menor a la vida útil del proyecto Similar a la vida útil del proyecto Esquema de Amortización Deuda amortizada Balloon / No amortización ENTORNO POLÍTICO-ECONÓMICO Marco Legal Claro y preciso Incertidumbre jurídica Causas de Fuerza Mayor Baja Exposición Alta Exposición / Sin mitigantes Apoyo del Gobierno Proyecto Estratégico Proyecto no Estratégico / Bajo apoyo CARACTERÍSTICAS DE LA TRANSACCIÓN RiesgoTecnológico y de Proyecto Diseño y tecnología provada Tecnología en desarrollo / Diseño complejo Riesgo Construcción Todos los permisos obtenidos Permisos claves sin obtener Contrato "Llave en mano" Sin Contrato "Llave en mano" Garantías de terminación del constructor Sin Garantías de terminación del constructor Riesgo Operativo Operador con excelente track record Operador con débil track record Contratos de operación y Mnto de LP Sin Contratos de operación y Mnto de LP Riesgo Comercial Acuerdo de Compra de Largo Plazo Sin Acuerdo de Compra de Largo Plazo Riesgo de Abasto Contratos de LP con Proveedores Reconocidos Sin Contratos de LP con Proveedores Reconocidos FORTALEZA DEL SPONSOR Posicionamiento y Desempeño Sólido posicionamiento / Excelente desempeño Desempeño cuestionable Apoyo adicional del Sponsor Proyecto Estrategico / Garantías Apoyo Limitado MITIGANTES Fondo de Reserva Reserva bien constituida y con condiciones Sin Fondo de Reserva Garantías Activos del SPV como colateral Sin garantías / mala calidad de Activos

40 VISIÓN DEL PROJECT FINANCE DESDE BANCOS Liquidez es un factor clave a la hora de determinar la financiación de un proyecto. La Gestión del Balance (A&LM) es fundamental y el uso de liquidez se monitorea exhaustivamente. La rentabilidad de las financiaciones se comparan contra oportunidades ofrecidas por otros productos.

41 ÍNDICE 4 1. Descripción y Proceso de Estructuración 2. Estudio de Viabilidad y Rentabilidad 3. Análisis y Gestión de Riesgos 4. Esquemas de Financiación 5. Caso Práctico 6. Evolución y Expectativas del PF

42 CRÉDITO SINDICADO Se recurre para atender límites internos, concentración en sectores, etc. Único contrato de crédito. A Bancos B Lead Arranger C D SPV Agent Bank

43 ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO Mini-Perm Estructura de Financiamiento que incentiva refinanciación del pryecto. HARD SOFT Vencimiento contractual hasta 5-7y Vencimiento contractual de LP Riesgo de Default Incentivos para refinanciamiento

44 ÍNDICE 5 1. Descripción y Proceso de Estructuración 2. Estudio de Viabilidad y Rentabilidad 3. Análisis y Gestión de Riesgos 4. Esquemas de Financiación 5. Evolución y Expectativas del PF 6. Caso Práctico

45 COYUNTURA DE MERCADO Enfoque en clientes/proyectos clave Pipeline selectivo Estrictos procesos de aprobación de riesgos Limitada capacidad de Balance de los Bancos Estructuras Back to Basics

46 DESACELERACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN La desaceleración de la construcción continúa en Septiembre La construcción seguirá creciendo, pero a ritmo de la economía

47 DETERIORO DE LA CARTERA DE PROMOTORES

48 PRONÓSTICO DE INFLACIÓN Se espera que la inflación haya alcanzado su máximo del año y retome una tendencia a la baja La inflación subyacente se ha mantenido bastante estable gracias a que los precios de los servicios los cuales reaccionan más a las presiones de demandacontinúan muy bajos.

49 TASA DE FONDEO BANCARIO La ausencia de presiones de demanda sobre los precios y de afectaciones sobre las expectativas, apoyan la pausa monetaria. No obstante, si la inflación retoma su tendencia al alza las probabilidades de un alza de la tasa de referencia se incrementan.

50 FONDOS DE PENSIONES E INFRAESTRUCTURAS

51 FONDOS DE PENSIONES E INFRAESTRUCTURAS Marco regulatorio y espacios de desarrollo para los Fondos de Pensiones en Proyectos de Infraestructura.

52 FONDOS DE PENSIONES E INFRAESTRUCTURAS

53 TASAS DE DEFAULT DURANTE LA CRÍSIS

54 NIVELES ESPERADOS DE INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURA

55 ÍNDICE 6 1. Descripción y Proceso de Estructuración 2. Estudio de Viabilidad y Rentabilidad 3. Análisis y Gestión de Riesgos 4. Esquemas de Financiación 5. Evolución y Expectativas del PF 6. Caso Práctico

56 FINANCIAMIENTO CENTRO COMERCIAL Ubicación estratégica y en plazas con altos niveles de ocupación y demanda suficiente. Centros comerciales líderes en el mercado Prestigio y solvencia de los promotores. Vocación de permanencia Anclas sólidas, con contratos con penalización forzosa por cancelación anticipada y revisión de las rentas en función de la inflación. Cobertura de los tipos de interés a 3 años con revisión y obligatoriedad de renovar por periodos similares y hasta la liquidación del préstamo. Además de las cláusulas habituales en operaciones: ownership, limitación al endeudamiento, entrega de información (informe de gestión, estados financieros auditados...), etc.

57 FINANCIAMIENTO CENTRO COMERCIAL Cobertura Hipotecaria Mínimo de 1.30x Cobertura de Rentas Fondo de Reserva Plazo Cash Flow Neto de impuestos para atender el servicio de la deuda mínimo de 1.25x Establecimiento de Fideicomiso de Administración y Medio de Pago. 3 meses de Servicio de la Deuda / En función del grado de ocupación Hasta 20 años, con balloom payment a los 10 años (posibilidad de salida) Plazo Contratos de Arrendamiento El contrato de las anclas deberá ser al menos por un plazo de 10 años. Los contratos con las anclas deberán representar al menos el 35% del crédito. Dependerá de la calidad económico-financiera de las anclas, su % de ocupación sobre la superficie rentable y el % de sus rentas sobre el crédito.

58 FINANCIAMIENTO CENTRO COMERCIAL Riesgo de Construcción Constructores de reconocida solvencia y experiencia Deberá existir un estudio de mercado que haga previsible el éxito del centro comercial Garantía para cobertura de riesgo de construcción (tiempo y coste). Contratos cerrados Establecimiento de Fondo de Reserva, a negociar en cada caso, hasta que el Centro Comercial se encuentre en operación con el RCSD mínimo exigido Evidencia de contratos con tiendas anclas de primer orden con plazos al menos de 10 años y cuyas rentas futuras aseguren al menos flujos por el 25% del crédito.

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