ESPECIAL MERCADO DE OFICINAS

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1 ESPECIAL MERCADO DE OFICINAS LA TECNOLOGÍA ESTÁ EN EL CENTRO DE TRANSFORMACIÓN DE LOS ESPACIOS DE OFICINAS... 2 CÓMO ENCAJAR DEMANDA Y OFERTA EN UN MERCADO DE OFICINAS CAMBIANTE... 6 RAÚL VICENTE : "MADRID ES LA SEGUNDA CIUDAD EL MUNDO CON MAYOR PREVISIÓN DE AUMENTO DE RENTAS EN LOS PRÓXIMOS CINCO AÑOS"... 8 EL MERCADO DE ALQUILER DE OFICINAS EN BUSCA DE LA CALIDAD EN EL CENTRO DE NEGOCIOS ILAN DALVA: "EL FUTURO DEL MERCADO DE OFICINAS ESTÁ EN LA REHABILITACIÓN" LOS MERCADOS DE INVERSIÓN DE MADRID Y BARCELONA RECIBEN MILLONES DE EUROS EN EL PRIMER SEMESTRE DEL AÑO JOSÉ LUIS GUILLERMO : "LAS EMPRESAS BUSCAN INMUEBLES CON CERTIFICACIONES ENERGÉTICAS Y QUE PERMITAN MAXIMIZAR LA OCUPACIÓN" SUPERFICIE DE OFICINAS DISPONIBLE EN LA ZONA AZCA DE MADRID... 23

2 LA TECNOLOGÍA ESTÁ EN EL CENTRO DE LA TRANSFORMACIÓN DE LOS ESPACIOS DE OFICINAS La implementación de la aplicación de la tecnología, en la práctica totalidad de las funciones empresariales, en un mundo conectado y digitalizado, ha traído cambios importantes en los espacios donde las empresas desarrollan su actividad: los edificios de oficinas. Las empresas, especialmente, las de mayor tamaño, reducen la superficie por empleado, y adoptan políticas dirigidas a apoyar que sus empleados puedan trabajar en cualquier lugar y en cualquier momento. El uso eficiente del espacio Históricamente, bajo la vieja jerarquía corporativa, todo el mundo tenía su propio escritorio, y las tasas de utilización del espacio era del 50% o menos. En la actualidad, las empresas que han implantado el uso del espacio compartido están viendo tasas de utilización mucho más eficientes entre el 80% y el 95%. Como consecuencia, la superficie media que corresponde a cada empleado se ha ido reduciendo. En términos generales, se admite que hace diez años se asignaban 25 metros cuadrados de media a cada empleado y ahora ha bajado hasta los 18 metros cuadrados. Las cuatro grandes tendencias que impactan en el mercado de oficinas Las empresas se mueven hacia espacios de trabajo más estandarizados. Se implantan espacios compartidos con más comodidades. Se acepta que los empleados trabajen desde lugares fuera de la oficina. Hay más espacios de trabajo colaborativo Definitivamente, ha habido cambios en la demanda de los espacios de oficinas. Mientras, algunas empresas dudan en comprometerse a largos contratos de arrendamiento, sobre todo debido a la incertidumbre económica, la tendencia a largo plazo se está desplazando claramente hacia el uso eficiente del espacio. Además, ahora se trata de tener una oficina más atractiva para la nueva generación de personal. Los nuevos espacios aprovechan la luz natural, promueven el contacto cara a cara, y utiliza los ordenadores portátiles, la tecnología inalámbrica y dispositivos móviles para permitir un ambiente de trabajo más flexible. La tecnología está permitiendo cada vez más a las empresas ignorar el papel, convirtiendo el ordenador portátil en el único dispositivo de trabajo. Culturalmente la nueva generación de empleados está requiriendo un entorno más flexible y abierto. Y en lo que respecta a la economía, existe la necesidad de que tanto las nuevas empresas como las grandes reduzcan la velocidad de combustión y conserven dinero en efectivo, algo que pueden hacer mediante la reestructuración de la forma en que ven sus espacios de oficinas. Por ahora, estas tendencias se aplican con mayor intensidad entre los grandes usuarios corporativos. La mayoría de los inquilinos más pequeños, todavía prefieren las oficinas privadas a un espacio abierto. Las empresas se dieron cuenta de que podían ahorrar dinero reduciendo al mínimo el exceso de espacio, pero el principal y único factor 2

3 que impulsa esta tendencia es la tecnología. Ahora que los archivos se almacenan en la nube y se puede acceder al trabajo desde cualquier lugar, los empleados ya no tienen que estar atados a una oficina para ser productivos, y la tecnología está en el centro de esta transformación. Es probable que la persecución de unos menores costes desaparezca a medida que vuelven los buenos tiempos, pero los espacios abiertos seguirán siendo la norma, debido a la mayor productividad y creatividad que proporcionan. Por esa razón, el teletrabajo no será una fuerza tan dominante como muchos esperan. Espacios abiertos y más zonas comunes son la antítesis de teletrabajo. La suma de más espacio con comodidades para los empleados ha ayudado a compensar en parte la menor demanda de espacio, y refleja una reacción a las largas horas que trabajan algunos. Lo interesante que se ha encontrado sobre el teletrabajo es que no funciona en las crisis económicas. Siempre que las empresas tienen problemas, el teletrabajo sale por la ventana. Esto se debe principalmente a la gestión, que en tiempos de crisis vuelve a menudo al viejo mundo, y controla la productividad de los trabajadores con el reloj, en lugar de buscar resultados en términos de producto final. También se ve afectado por el temor del trabajador a ser excluido. Si su empresa está reduciendo personal, los empleados quieren ser más visibles en su lugar de trabajo, independientemente de ser o no más productivos. En esencia lo que estamos viendo es la adopción del modelo de espacio de trabajo en colaboración, en el que han sido pioneras una gran cantidad de empresas tecnológicas en los últimos años, y que es seguido por las compañías de otras actividades económicas. Ha habido algunas empresas tecnológicas que han llegado a densidades de siete empleados por cada 100 metros cuadrados. Aunque estas empresas emplean más espacio en usos tales como el juego, habitaciones, salas de masajes y de reducción del estrés, etc. Todo el mundo tiene conexiones inalámbricas para sus ordenadores portátiles, tabletas y teléfonos inteligentes y la gente vaga por la oficina. Tienen salas que se pueden utilizar para reuniones, llamadas y proyectos privados. El aumento de empleados en los edificios de oficinas existente crea tensiones estructurales. Aumentar el número de empleados en los edificios de oficinas existentes puede crear tensiones estructurales, tales como el aparcamiento, ascensores, baños y servicios públicos que no fueron diseñados para las nuevas exigencias de densidad que los ocupantes están buscando. Puesto que la mayor densidad no estaba prevista, de manera especial en el número de plazas de aparcamiento. Además de la reducción de espacio, los inquilinos están reduciendo los periodos del alquiler. El significado de la reducción de los fundamentales del mercado de oficinas en el largo plazo sigue siendo una conjetura en este momento, pero es ampliamente percibida en la realización de inversiones y de arrendamientos. Para las empresas, hay un desplazamiento de los gastos de alquiler. Los edificios modernos y verdes permiten una mayor tasa de utilización del espacio y las empresas precisan tomar menos superficie. Hipotéticamente, podemos cifrarlo así. Consideremos una empresa que ocupa un espacio de metros cuadrados de superficie y paga un alquiler de 15 euros por metro cuadrado, teniendo por tanto un coste anual de euros. Si la empresa se traslada a un edificio que tenga un diseño más eficiente que le permite realizar la misma actividad en metros cuadrados, aunque se le exija una renta de 18 euros por metro cuadrado y mes, su coste anual por alquiler será de euros. El ahorro aumentará puesto que, si el edificio es verde, el inquilino se beneficiará de los menores consumos en iluminación, frío y calor, agua, etc. Además, los empleados de las empresas usuarias estarán más cómodos y los propietarios de los inmuebles tendrán más inquilinos. Independientemente del tamaño del porcentaje en el que las empresas usuarias disminuyan sus espacios, los analistas de la propiedad comercial admiten que la tendencia hacia el uso más eficiente del espacio seguirá teniendo impacto en el mercado de oficinas. Sin embargo, hay algunos campos de actividad en los que esto no puede suceder por pura lógica. Por ejemplo los centros de llamadas, en los que los cubículos tienen un objetivo real, como es 3

4 el permitir a los empleados del centro realizar las llamadas reduciendo el ruido. Es importante destacar que hay una diferencia entre la tendencia a largo plazo de las empresas a utilizar menos espacio de oficinas por trabajador, y la demanda global de espacio de oficinas, medida por la absorción de las mismas que subirá en los próximos dos o tres años, ya que las empresas volverán a crecer en una economía en recuperación. Veremos disminuir los espacios vacíos y una mayor ocupación, pero los espacios ocupados por los usuarios serán menores y la demanda de oficinas a largo plazo se verá afectada. Esta tendencia no aparecerá en los informes que se realizan sobre el mercado, ya que vendrá enmascarado por el repunte general de la demanda. El cambio también afectará de manera diferente a mercados individuales, hay mercados en los que hay exceso de espacio y en los que la demanda nunca crecerá. Solo aquellos mercados donde haya crecimiento económico verán surgir nuevos desarrollos. En mercados como el Madrid, con tanto espacio ocupado por las distintas oficinas gubernamentales, sería deseable que éstas sintieran la necesidad de reducir la superficie que ocupan, pero como gran parte de ese espacio es obsoleto, hay edificios que resulta muy complicado adaptarlos, aunque siempre queda la posibilidad de destinar los edificios antiguos a otros usos. Es la reducción de espacio solo un capricho que se desvanecerá cuando reaparezca el crecimiento? Hay propietarios que esperan que la reducción de empleados y espacio, llevada a cabo por las empresas, sea sólo una reacción a los años de recesión y de bajo crecimiento económico. No es una oportunidad. La reducción está aquí para quedarse, de la misma manera que la nueva generación de empleados requiere un espacio más colaborativo, flexible y social. Las empresas han aprendido a arreglárselas durante los últimos años y la mayoría se mantendrá con el status quo actual y el aumento de empleados no será al nivel del pasado. Es como la sostenibilidad, que tiene sentido económico y presiona a las empresas a pensar más acerca de cómo proteger el espacio productivo, independiente de su tamaño. Esta reducción será paralela al movimiento hacia espacios más sostenibles, con más luz natural y ventilación y una mayor flexibilidad, con algunas opciones de privacidad y estas tendencias son irreversibles como lo es el uso de archivos digitales en lugar de archivos en papel. Pero se necesita tiempo y, al final, siempre toma más tiempo de lo que esperaba. En el mundo de los responsables inmobiliarios de las corporaciones saben que el exceso de espacio de oficinas es tirar dinero a la basura, y que ajustar el espacio al que necesitan los empleados supone unos costes operativos más bajos. Se oyen continuamente discusiones sobre cómo hacer más con menos espacio y como reducir los costes de ocupación de los inmuebles. Hoteling Office o modelos de intercambio, teletrabajo, trabajo en cubículos y almacenamiento centralizado de archivos, todo apoya el objetivo de reducir los costes de ocupación. Al mismo tiempo, los inversores inmobiliarios y los analistas pronostican que la demanda futura de oficinas debe estimar el espacio requerido por trabajador y utilizar este parámetro junto con las estimaciones de empleo para determinar la demanda futura. Si utilizamos los objetivos declarados por los directores inmobiliarios corporativos podríamos creer que la demanda total irá rápidamente disminuyendo en el futuro. Si utilizamos el espacio real por trabajador, cuando se observa el mercado podríamos llegar a pensar que son excesivamente optimistas en su modelo. La duda de promotores e inversores es si se basan en la retórica de las mermas previstas o en la realidad actual. Aunque el acierto posiblemente esté en un punto intermedio. Siempre teniendo en cuenta que lo que impulsa el mercado de alquiler en este mercado son las condiciones de los alquileres, el aumento de empleados, su rotación, las políticas hacia compartir espacio y el tiempo necesario para ocupar posiciones, todo lo cual contribuye a la utilización más o menos eficaz del espacio de oficinas. También hay que tener en cuenta la naturaleza del trabajo y la manera en que la colaboración se está integrando mejor en los 4

5 diseños de las oficinas, que deben influir en la demanda de los diversos tipos de los espacios de oficinas. Las conclusiones son que vamos a necesitar más espacio con más formatos de colaboración y mucho menos del espacio empleado hasta ahora. SI BUSCAS ASESORAMIENTO EN INVERSIONES, CONFÍA EN EL En 2014, CBRE alcanzó el 48% de la cuota de mercado en asesoramiento de operaciones de mercados capitales MERLIN PROPERTIES Asesoramiento en la adquisición de Testa por 1.793M URO PROPERTY Asesoramiento en la venta de 281 sucursales bancarias arrendadas a Banco Santander GMP-GIC Asesoramiento en la compra de una participación relevante en la compañía GMP DISTRITO 207M en transacciones de proyectos de oficinas en el distrito más innovador de Barcelona BLACKSTONE Asesoramiento en la compra del portfolio logístico Gran Europa por 130M TIAA HENDERSON Asesoramiento en la adquisición del Centro Comercial Islazul por 232M CASTELLANA 200 Asesoramiento en la venta del complejo de oficinas, galería comercial y hotel en el CBD de Madrid. WP CAREY Asesoramiento para la compra del portfolio de 70 edificios de la Junta de Andalucía cbre.es 5

6 CÓMO ENCAJAR DEMANDA Y OFERTA EN UN MERCADO DE OFICINAS CAMBIANTE Por Juan Carlos Fierro, Director Operaciones Representación Usuarios en Aguirre Newman Hay que partir de la base que una mudanza, en la mayoría de ocasiones, supone una disfunción en la operativa diaria para la mayoría de empresas, y ahí la labor de asesoramiento de las consultoras inmobiliarias es fundamental, de cara a facilitar el proceso y cumplir los objetivos fijados. Además, el impacto económico de un cambio es muy relevante, ya que por ejemplo del total de costes fijos inmobiliarios de un contrato de alquiler estándar a 5 años, la inversión en implantación supone entre un 15% y un 30% del VAN. Es decir, como punto de partida tenemos dos posibles barreras al cambio, vencimientos contractuales e inversión en implantación, que no están vinculadas con el ciclo de inversión inmobiliaria o con la situación macro del país. Los fundamentales macro y micro facilitarán o dificultarán la toma de decisiones en cada caso concreto, pero el vencimiento contractual y la inversión a realizar en una nueva sede son factores razonablemente fijos. Desde Septiembre de 2013 se ha producido un cambio de ciclo en el mercado de inversión inmobiliaria en España, que sin embargo no ha tenido un reflejo paralelo en el mercado de alquiler de oficinas. Este hecho se debe fundamentalmente a que la inversión inmobiliaria se guía por una serie de fundamentales macro y microeconómicos que no siempre coinciden con los fundamentales que mueven el mercado de alquiler de oficinas. Para entender el mercado de alquiler de oficinas, debemos analizar uno de los principales actores del mismo, que son las empresas, y las razones que motivan los cambios de sede, las cuales, en la mayoría de casos están ligadas al volumen de metros cuadrados que se requieran y a la duración contractual. A la hora de enumerar los principales drivers que las empresas toman en consideración para valorar un potencial cambio de sede, y que características demandan a un nuevo edificio, podríamos catalogarlas de forma genérica en función del volumen demandado: 1.- Grandes usuarios (> m²): los cambios se suelen producir cada años fundamentalmente por (i) la necesidad de amortizar el 100% de la inversión realizada en su día, (ii) la complejidad del proceso, (iii) unificación de todas las unidades de negocio en un único activo y (iv) por necesidad de implantar cambios culturales en las formas de trabajo. Este tipo de demandas surgen en la mayoría de ocasiones cuando el contrato de arrendamiento está próximo al vencimiento (1-2 años) y lo que suelen demandar los inquilinos son: edificios recién construidos o proyectos llave en mano, calidades altas, certificados de sostenibilidad, 6

7 precios por debajo de mercado en base a volumen de contratación y duración contractual, y que el edificio les permita flexibilizar y adaptar los espacios a medida de sus necesidades ya que el espíritu es de permanencia en el largo plazo (> 15 años). Desde un punto de vista de servicios, se tienen en cuenta más que nunca las necesidades de los empleados y se busca una dotación de servicios muy alta (guarderías, gimnasios, restauración, etc) y unos accesos, por carretera o por transporte público, excelentes que hagan que el cambio de sede sea bien recibido y se produzca una clara mejora frente a la situación anterior. Ejemplos recientes que combinan varios de estos criterios serían las relocalizaciones de Cepsa o KPMG. 2.- Usuarios entre m² m²: en este caso los cambios suelen producirse cada 5-10 años motivados por vencimientos de contrato y los ciclos económicos (crecimientodecrecimiento de personal). Lo que demandan este tipo de usuarios suelen ser contratos más flexibles, calidades medias-altas en función del sector de actividad y la ubicación y una excelente dotación de servicios y transporte público. 3.- Usuarios entre 500 m² y m²: exigen flexibilidad y adaptabilidad a cambios rápidos motivados por los ciclos económicos, oficinas funcionales y un control de costes muy ajustado. Habría que matizar que la mayoría de empresas tiene en consideración gran parte de los criterios anteriormente descritos a la hora de valorar un cambio de sede, si bien es cierto que cada cliente los pondera de manera diferente. Cómo encajan todas estas exigencias de los usuarios de oficinas con la situación de mercado actual? Tras la crisis de mercado ocurrida entre los años 2008 a 2013, en la que las rentas llegaron a caer hasta un 40%, podemos decir que la recuperación se empieza a ver en la zona prime con unos incrementos de renta anuales durante 2014 del 5% y un ligero descenso del vacancy rate. No obstante estas figuras positivas no se reflejan en las zonas descentralizadas de Madrid, donde los precios siguen cayendo entre un 3% y un 6% en función de la zona, dada la alta tasa de disponibilidad. La proyección es que las rentas continúen al alza en zona prime, con unos crecimientos anuales previstos entre el 6%-10%, ya que el punto de partida es muy bajo, y el stock de calidad en el centro es ciertamente limitado. Este factor, unido al alto coste de un traslado, genera que las empresas analicen muy en detalle un cambio de sede y la mayoría opte por permanecer en su sede actual si no ven una clara mejoría a nivel técnico y a nivel económico. El porcentaje de empresas que tienen unas necesidades de representatividad elevadas es reducido, primando hoy día otro tipo de aspectos como el nivel de servicios en la zona para el empleado y el acceso al transporte público. En zonas descentralizadas, fuera del anillo de la M- 30, el stock disponible es todavía elevado, lo que hace que la corrección de precios no se haya producido aún. Esta corrección prevemos que se comience a producir de forma bastante lineal durante los próximos 2 años, pero es difícil que alcance los niveles de precios de 2007, por varios motivos: 1) Si el usuario no percibe un ahorro económico evidente para un traslado a una zona periférica, ya tiene una primera barrera al cambio difícil de superar. 2) Si a nivel técnico no existe mejora, el cambio de sede se torna ya imposible del todo. En las zonas periféricas aún queda stock de calidad disponible, y aquellos edificios que no se sean rehabilitados o adaptados conforme a las nuevas tendencias y demandas de los inquilinos, sufrirán para atraer demanda. Más aún, si el acceso al transporte público es deficiente y no se proponen medidas correctoras a tal efecto. Desde un punto de vista del mercado de alquiler, aquellas propiedades que acierten con el mix calidad, precio, servicios al empleado y facilidades en el acceso tendrán muchas posibilidades de atraer demanda de calidad a sus inmuebles. Por último, es importante que los inversores conozcan todas estas variables y las nuevas exigencias que los inquilinos demandan a los inmuebles hoy día. Un análisis exhaustivo de toda esta serie de variables es la base para que una inversión pueda cumplir las expectativas de retorno generadas en un mercado cada vez más dinámico y profesional. 7

8 RAÚL VICENTE: MADRID ES LA SEGUNDA CIUDAD DEL MUNDO CON MAYOR PREVISIÓN DE AUMENTO DE RENTAS EN LOS PRÓXIMOS CINCO AÑOS Raul Vicente es asociado Director de Agencia de Oficinas en la consultora inmobiliaria Knight Frank, que cuenta con un equipo de profesionales que ofrece un servicio global a las empresas usuarias y a los propietarios de este tipo de inmuebles. En esta entrevista nos explica la situación actual del mercado de oficinas. En qué medida calcula que ha dis-minuído el espacio ocupado por em-pleado?.- Más que disminuir el espacio, éste ha cambiado. Es cierto que la ratio por empleado ha podido verse reducida ligeramente, sin embargo se ha ganado superficie en zonas comunes, espacios colaborativos y áreas privadas para conversaciones confidenciales. Seguimos una tendencia global en los espacios de oficinas, iniciada en Estados Unidos y Europa, que supone una nueva forma de trabajar, en la que la clave es que fluya la comunicación. Está teniendo la demanda ocupacional el comportamiento que cabría esperar de la recuperación eco-nómica que se da en el país? Vivimos un momento de euforia en el mercado de inversión, sin embargo es el mercado ocupacional el que realmente tiene el pulso de la realidad económica del país. Qué tipo de espacio de oficinas demandan las empresas de cierto tamaño en la actualidad?.- Empresas medianas y grandes, que buscan de 500m² en adelante, requieren espacios de calidad y, a ser posible, ocupar una sola planta, principalmente por motivos de comunicación. Las compañías están aprovechando las oportunidades del mercado para reubicarse en espacios de mayor calidad y entre sus requerimientos estarán unas calidades téc-nicas óptimas y a ser posible una ubicación céntrica. Este binomio no es fácil de encontrar, por lo que muchas compañías amplían su radio de búsqueda hacia zonas más deslocalizadas, pero siempre con excelentes comunicaciones y servicios. Aunque las previsiones a nivel macro son optimistas, mantenemos cierta prudencia. La tasa de desempleo está bajando y las empresas empiezan a contratar nuevos empleados. Durante los años de crisis, sobre todo entre 2008 y 2010, las empresas redujeron drásticamente el espacio ocupado. Es ahora, cuando las compañías empiezan a crecer de nuevo, cuando se vuelve a plantear la necesidad de ampliar espacio. Ante esta situación hay dos posibilidades, incrementar superficie en el edificio arrendado si este lo permite, o aprovechar las opciones existentes para reubicar la compañía. Esto último supone una ocasión perfecta para realizar un cambio cultural en el aprovechamiento de los espacios que suele ser complicado si se mantiene la misma dirección. Además, al haber bajado los costes de implantación la inversión a realizar es bastante menor a años anteriores. 8

9 En qué nivel de rentas de alquiler se encuentra la zona prime y cuál es la media de las rentas en Madrid? informe Global Cities, Madrid es la segunda ciudad del mundo con mayor previsión de aumento de rentas en los próximos cinco años..- El momento actual se caracteriza por una acusada diferencia en la calidad y ubicación de la oferta de oficinas y, por lo tanto, una importante polarización de rentas. Actualmente la renta media prime en el CBD de Madrid se sitúa en torno a los 26 /m²/mes, no obstante, como decía, todo depende del tipo de activo. Estamos viendo ya suficientes operaciones en el entorno de 30 /m²/mes sobre los mejores edificios, situados en el paseo de la Castellana. Cuál es la tendencia que esperan que siga el mercado de oficinas en el corto y medio plazo? La escasez de este tipo de edificios, los que llamamos de Grado A, y las previsiones optimistas nos hacen pensar que existe recorrido para el crecimiento de rentas. De hecho, según nuestro.- Como es bien sabido, primero llega la inversión y después la ocupación. Desde finales de 2013 la inversión ha llegado con fuerza a Madrid y es ahora cuando, empezamos a ver una recuperación del mercado de ocupación. Estrechamente ligado a la mejora de los fundamentales macroeconómicos, crecimiento y empleo, el mercado de ocupación seguirá creciendo a corto y medio plazo siempre y cuando la situación política tanto local como Europea no sufra grandes cambios y se mantenga la confianza. 9

10 EL MERCADO DE ALQUILER DE OFICINAS Una vez que han caído las rentabilidades, la presión que los inversores siguen ejerciendo para adquirir este tipo de inmuebles solo se explica por su firme confianza en la subida de las rentas de alquiler. Los inversores anticipan la recuperación económica del país y la mejora del mercado laboral. En caso contrario, se estaría comprando el mismo cashflow de los inmuebles, pero más caro. En el comportamiento del mercado de oficinas entran en juego, además de la localización y calidad del inmueble, la demanda ocupacional y el previsible comportamiento del empleo, la oferta actual y la esperada, así como las rentas y las otras ventajas que suele conceder la propiedad al inquilino. La demanda ocupacional se mide por la absorción, que indica la superficie alquilada en un periodo de tiempo determinado, si bien el indicador más válido es la absorción neta, que es aquella que a la superficie alquilada le resta los espacios que quedan libres en las reubicaciones empresariales. Este mercado queda a expensas de que las rentas de alquiler se recuperen y de si lo hacen a la velocidad y magnitud deseadas, aunque la oferta hará que el mercado no reaccione de manera uniforme. La crisis financiera y económica produjo un parón de nuevos y modernos desarrollos de oficinas en los dos mercados principales, Madrid y Barcelona, que son los preferidos por la mayoría de las empresas contratantes, aspecto que provoca un retraso en cuanto al equilibrio entre oferta y demanda. Efectivamente, un porcentaje importante de la oferta disponible no se ajusta a los criterios de la demanda que, mientras no se actualice, seguirá sufriendo correcciones de rentas, puesto que la renta, que es su única ventaja competitiva, ha dejado de ser un factor principal para muchos usuarios. La escasa oferta de calidad concentra la mayoría de la demanda real de las empresas con necesidades de crecimiento de espacio y para las que las rentas pueden crecer incluso más rápido de lo previsto. Tal situación puede dar lugar a que se reactive la promoción de nuevas oficinas, siempre que haya financiación para esta actividad en caso de que tenga lugar de manera especulativa. Estos desarrollos se enfrentarían a un stock obsoleto, abocado al cambio de uso o a reformas muy importantes, caso de que sean posibles. ALQUILER EN MADRID El mercado de Madrid tiene un stock de oficinas que está en el entorno de los 15 millones de metros cuadrados, con una tasa media de desocupación del 11 1 %. Un mercado relativamente pequeño, en comparación con el de las principales capitales europeas, como Londres y París, y que se ha visto muy afectado por la crisis económica y financiera, pero en cuya reactivación los inversores tienen expectativas muy positivas. Atendiendo a la absorción entre enero y abril de este año, el mercado de oficinas de Madrid ha tenido buen comportamiento, habiendo alcanzado los metros cuadrados que es el mejor dato de contratación desde 2007, con excepción del primer trimestre de 2013, cuando se absorbieron metros cuadrados, cifra un tanto distorsionada al incluir el alquiler de metros cuadrados de Vodafone para su sede. En el primer trimestre de este año se firmaron 5 operaciones de más de metros cuadrados que representan una superficie de más del 43% de la contratación trimestral. Mientras que las operaciones de menos de m² han representado un 23% de la contratación. Por zonas, la mayor contratación ha tenido lugar en la periferia que ha absorbido el 40% de la superficie contratada, destacando el prealquiler por parte del banco BNP Paribas del edificio de la Av. América, 79, 10

11 que tiene que ser rehabilitado de manera integral. Al CBD corresponde el 36% de la contratación, donde destacan la operación de KPMG en Torre Cristal de cerca de metros cuadrados, que se traslada desde Torre Europa, o la de Caixabank en Paseo de la Castellana 7, donde alquiló metros cuadrados. Durante el 2015 y 2016 se espera que se terminen cerca de m² de oficinas de los que ya tienen futuro inquilino cerrado más del 65%. Una gran parte de la oferta futura se compone de productos que una vez terminados no saldrán al mercado por contar ya con inquilino, ya sea como ocupación propia o por estar pre-alquilados. En el segundo trimestre de 2014, las rentas de alquiler prime del CBD comenzaron a incrementarse, alcanzando actualmente los 25,75 /m²/mes. Como reflejo de la escasez de producto de calidad y de gran tamaño, en el arranque del 2015, la zona Secundaria de oficinas dentro de la M-30 ha experimentado un incremento en sus rentas máximas, que si bien ha sido moderado se ha colocado en los 15 /m²/mes, mostrando una tendencia de aumento de rentas en los mejores edificios de las zonas céntricas de la ciudad. En Periferia, las rentas máximas permanecen estables por cuarto trimestre consecutivo en 12,50 /m²/mes. La cota mínima en ese submercado ha experimentado un ligero incremento hasta los 5,50 /m²/mes, creciendo por primera vez desde mediados del año INDICADORES DEL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID INDICADOR 4º trimestre º trimestre 2015 Stock m m 2 Tasa de vacío 12,08 % 11,09 % Absorción m m 2 TASA DE DISPONIBILIDAD POR ZONAS EN MADRID ZONA DISPONIBILIDAD CBD 7,72 % SECUNDARIA 6,31 % PERIFERIA 14,05 % SATÉLITE 25,27 % RENTAS DE ALQUILER POR ZONAS EN MADRID ZONA MÍNIMO Euros m 2 MÁXIMO Euros m 2 CBD 12,50 25,75 SECUNDARIA 8,75 15,00 PERIFERIA 5,50 12,50 SATÉLITE 4,25 10,00 11

12 ALQUILER EN BARCELONA Barcelona es el segundo mercado de oficinas español, con un stock metros cuadrados, un 40% del mercado madrileño, con una tasa media de desocupación que se sitúa en el 12,7%. En los últimos diez años, más de m² de oficinas han cambiado de uso. Esta cifra supone una pérdida de un 12% de superficie disponible en zonas céntricas, de los cuales más de la mitad, un 52% han pasado a ser hoteles y un 44% han recuperado el uso residencial que en algunos casos habían tenido. La contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en este primer trimestre de 2015 en m2, un 16% más que el mismo trimestre del año anterior. Las pocas alternativas existentes de inmuebles nuevos de oficinas para la gran demanda en Barcelona ciudad es un problema real en la actualidad que perdurará los próximos dos años. Además, en 2015 no saldrá al mercado ningún proyecto especulativo. Para 2016, está prevista la salida de más de m² de ocupación propia, correspondientes a las sedes de Desigual en el Frente Marítimo y Cuatrecasas en Glories y unos m² especulativos. Es significativo el interés de los promotores por empezar a estudiar posibles proyectos especulativos en los solares de su propiedad. Por zonas, el 33% de la superficie contratada en el primer trimestre se localiza en Nuevas Áreas de Negocio, de éstos el 44% en Frente Marítimo, 35% en y el 8% en Plaza Europa, y el 30% en Centro Ciudad. La tasa de disponibilidad media se sitúa en el primer trimestre del año por debajo del 12,7%, lo que supone un descenso en un año de un punto y medio. La previsión es de descenso paulatino de la tasa de disponibilidad debido a la escasez de oferta. En cuanto a las rentas, ha comenzado a verse algunos repuntes en todas las zonas excepto en la periferia. En la zona de Paseo de Gracia / Diagonal se ha acumulado en seis meses una subida de casi el 3% mientras que en Nuevas Áreas de Negocio el ascenso llega casi al 3,5%. La renta máxima de alquiler en la zona de Paseo de Gracia / Diagonal ha subido este trimestre a 18 / m²/mes. Las ventajas dadas por la propiedad a sus inquilinos como carencias y contribuciones también comienzan a minimizarse ligeramente. Los propietarios, ante la falta de oferta de edificios nuevos para gran demanda, están fortaleciendo sus posiciones. INDICADORES DEL MERCADO DE OFICINAS EN BARCELONA INDICADOR 4º trimestre 1º trimestre Stock m m 2 Disponibilidad 12,83 % 12,76 % Contratación m m 2 12

13 TASA DE DISPONIBILIDAD POR ZONAS EN BARCELONA ZONA DISPONIBILIDAD Paseo de Gracia/Diagonal 8,17 % Centro Ciudad 11,13 % Nuevas Áreas 13,21 % Periferia 17,64 % RENTAS DE ALQUILER POR ZONAS EN BARCELONA ZONA MÍNIMO Euros m 2 MÁXIMO Euros m 2 Paseo Gracia/Diagonal 13,25 18,00 Centro Ciudad 8,50 15,50 Nuevas Áreas 8,50 15,00 Periferia 5,50 8,00 13

14 EN BUSCA DE LA CALIDAD EN EL CENTRO DE NEGOCIOS. Íñigo Enrich, director nacional Agencia Oficinas CBRE España Sin embargo, el parque de oficinas existente no cumple las necesidades de la creciente demanda por parte de las empresas. La oferta de Madrid, por ejemplo, está todavía muy lejos de lo que cabría esperar de una capital europea. El Área Central de Negocios sigue siendo la zona más demandada de las ciudades, pero también la que tiene menor oferta de calidad lo que está provocando el aumento de las rentas prime en la zona. Lo mismo sucede en Barcelona, donde la oferta de Grado A es muy reducida, y las operaciones de mayor volumen se han centrado en edificios de calidades mayores, como Alta Diagonal y El Triangle, o las empresas han optado por dejar el centro por otras zonas con disponibilidad de espacios más amplios. La localización sigue mandando, pero no es ya el único factor que las empresas más valoran. Los parques de oficinas se encuentran desfasados respecto a las necesidades actuales de empresas que cada vez valoran más los inmuebles con espacios eficientes y una imagen moderna. El segmento de oficinas ya mostró síntomas de recuperación a finales de Los más de metros cuadrados contratados entre enero y abril de este año confirmaron el cambio de tendencia. La reactivación de la economía ha comenzado a reflejarse en el mercado de ocupantes a través de un aumento de las empresas que amplían espacio, en los casos de reubicación así como a un incremento de las empresas de nueva creación o implantación en la capital. En CBRE creemos que la situación del mercado ofrece una gran oportunidad para la rehabilitación de edificios en zonas céntricas. En un periodo en que la disponibilidad de oficinas ha pasado de un 7% a un 17%, los propietarios que acometan la reforma de sus inmuebles garantizarán su ocupación, mientras aquellos que queden desfasados no serán tomados en consideración. De hecho, los propietarios que se adelantaron a la tendencia, como fueron los casos de Mutua Madrileña e Inmobiliaria Colonial, y actualizaron sus inmuebles en los peores momentos de la crisis son los que en estos momentos están obteniendo más ocupación y con mejores rentas. Los edificios de Castellana, 39 y Castellana, 43, que fueron prealquilados durante la crisis, son un buen modelo de éxito gracias a la ventaja competitiva y la garantía que supone para el 14

15 propietario afrontar los costes de una reforma, incluso en los peores momentos de mercado. En los próximos meses, podremos ver cómo numerosos edificios se transforman por completo con reformas de gran magnitud. Los que todavía no han reformado sus inmuebles lo están haciendo ahora o bien tienen previsto hacerlo en un futuro cercano, también en plazas secundarias. La rehabilitación del edificio Gallery de Valencia, en la calle Pintor Sorolla 21, pleno centro de negocios, es un buen ejemplo del valor de la reforma como cauce para el posicionamiento del inmueble en el mercado de urbes más pequeñas. La tendencia de rehabilitación se va a mantener, sin duda, en los próximos años y aumentará significativamente a lo largo de este año. Ante la falta de construcción, esto va a permitir a las empresas actualizar su posición en esos edificios para los próximos años y aprovechar, además, que las rentas están en el punto más bajo del ciclo. Las nuevas oficinas no modificarán el skyline de las ciudades pero sí asistiremos a un cambio de look de las zonas de negocios. 15

16 ILAN DALVA: EL FUTURO DEL MERCADO DE OFICINAS ESTÁ EN LA REHABILITACIÓN La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate es un actor principal en el mercado de oficinas internacional, cuyo departamento de oficinas en España está dirigido por Ilan Dalva, quien nos comenta distintos aspectos de este mercado. La calidad cobra cada vez más importancia y las empresas exigen un nivel de certificación energética, e incluso una certificación LEED o BREAM, que garantizan que se han seguido sus normas en el proceso constructivo y que se siguen aplicando en la gestión de la explotación del inmueble. En lo que se refiere a la eficiencia, hay que tener en cuenta que las nuevas formas de realizar el trabajo han hecho que las empresas hayan puesto el foco en la renta por empleado, en lugar de hacerlo, como venía siendo habitual, en la renta por metro cuadrado de superficie. Esto se traduce en que la concepción del edificio y la distribución de los espacios deben perseguir la eficiencia Reúne el parque actual de oficinas de Madrid y Barcelona, las condiciones que exigen las empresas? Qué factores están valorando más las empresas en la elección del espacio de oficinas? Además de la ubicación, que sigue siendo el requisito más importante del inmueble, de acuerdo con la máxima inmobiliaria de location, location, location, entran en juego otros factores principales, como son la calidad, los servicios y la eficiencia. En lo que se refiere a los servicios, dependen de la ubicación del inmueble, puesto que si éste está situado en el centro ciudad o en el CBD las exigencias son menores, dado que los presta el entorno donde se ubica el edificio, pero si se trata de un inmueble deslocalizado de un Parque de Empresarial, se le exige que disponga de aquellos servicios que facilite las necesidades del día a día de los empleados, desde una tienda de proximidad a un gimnasio. Depende de zonas. En general, si bien con algunas excepciones, los edificios del centro ciudad y el CBD no reúnen las condiciones que le he expuesto anteriormente. Si bien este problema está empezando a solventarse debido a que los propietarios son conscientes de los requisitos que exigen las empresas y en cuanto tienen oportunidad los van adaptando. Ofrece el mercado la oportunidad de llevar a cabo una rehabilitación de los edificios de oficinas en las zonas céntricas? Con qué inconvenientes tropieza y que ventajas se derivarían? Pero como todo, esto tiene también sus inconvenientes. El problema principal ha venido siendo que al propietario no le resultaba económicamente rentable invertir en transformar el i 16

17 nmueble, para seguir cobrando unas rentas de alquiler que habían caído de manera muy importante, cuando el inquilino no estaba dispuesto a aumentarlas. Ahora la situación está cambiando, y en BNPP RE prevemos que, las reha-bilitaciones van a aumentar puesto que las rentas se están incrementando. De hecho ya hay muchos proyectos de este tipo que se están ejecutando. Cuál está siendo el comportamiento de este mercado en cuanto a la absorción y rentas de alquiler, en lo que va de año? Los datos de absorción en Madrid han estado en el entorno de los metros cuadrados en el primer trimestre, similares a los del año anterior y, aunque no dispondremos del dato del segundo trimestre hasta dentro de unos días, en BNPRE estamos seguros de que la absorción será superior a la del mismo periodo del año anterior. Históricamente, el segundo trimestre siempre fue la clave para analizar y prever el final del año. Como era lógico, esto dejó de ser una regla en época de crisis, pero nuestras perspectivas nos dicen que en el segundo semestre del 2015 vamos a volver a la normalidad, confiando en que cerraremos mejor que en el 2014 y por supuesto, que en los últimos años. Es decir, se trata de un dato muy positivo. A qué se debe que las operaciones de inversión en este tipo de inmuebles se muevan a mayor velocidad que las de alquiler? Los inversores siempre se adelantan al mercado y son ellos quienes lo definen. En la actualidad hay hambre por invertir en España, donde los precios están bajos, la economía está creciendo y se reduce la tasa de desempleo. Además el mercado de oficinas se está recuperando y las rentas van a crecer en el futuro. El interés de los inversores es tomar posiciones en un mercado en el que las rentas están a niveles inferiores a los del año 2000, apostando por la subida de las mismas, a medida que la economía se va recuperando. Por otro lado, son conscientes de la falta de producto en Madrid. Qué operaciones destacaría entre las realizadas por BNP Paribas RE en lo que va transcurrido de año? Destacaría, sin duda, la nueva sede de BNP Paribas. Se trata de un edificio con fachada a la entrada de Madrid por la A2, de metros cuadrados de superficie. El inmueble, promovido por Torre Rioja, tendrá la certificación LEED Platinum y está dotado con las últimas tecnologías. En la actualidad se está realizando una reforma integral para entregarlo en el verano de Además estamos trabajando en la localización de varias sedes corporativas que son importantes para el mercado, y que seguramente cerraremos en breve. En la empresa entendemos que las grandes compañías están con ganas de tomar posiciones. 17

18 LOS MERCADOS DE INVERSIÓN DE MADRID Y BARCELONA RECIBEN MILLONES DE EUROS EN EL PRIMER SEMESTRE DEL AÑO. La ola de liquidez que lleva consigo la demanda de inversión en el mercado de oficinas no deja inmueble sin oferta. Las operaciones se suceden, y la oferta existente no cubre ni la décima parte de la demanda. Como consecuencia las rentabilidades bajan y los precios de repercusión aumentan. La inversión en el primer semestre del año en los mercados de Madrid y Barcelona alcanza los millones de euros. La fiebre despertada entre los inversores internacionales por este mercado viene motivada por las políticas monetarias seguidas por los principales bancos centrales del mundo, más que por los fundamentales del propio mercado. La abundante liquidez que ha venido inundando los mercados como consecuencia de la aplicación de medidas de facilidad cuantitativa, los bajos tipos de interés y el bajísimo rendimiento de los bonos de los distintos gobiernos, ha propiciado que los gestores de los fondos busquen otras alternativas de inversión donde obtener rendimientos más altos. En lo que se refiere al mercado español, la salida a bolsa de las socimis en 2013, captando dinero antes de tener activo alguno en su cartera, les obligó a invertir con rapidez, para no perder el tren de las oportunidades que, por aquel entonces, ofrecía el mercado español. La importante inversión realizada ha producido una caída de las rentabilidades y un aumento de los precios de repercusión y, aunque hay poca transparencia sobre el precio al que se cierran las operaciones, algunos empiezan a decir que se están aproximando a los de precrisis, por lo que lo chollos podrían haber desaparecido o que el acceder a ellos, implica engorrosos procedimientos de subastas que la prisa que impera los hace poco deseables. Sin embargo, los fundamentales, absorción y renta de alquiler, de este mercado no acompañan al ritmo de la inversión. La absorción sigue siendo baja, aunque expresada en porcentajes de crecimiento con relación a los años de crisis las haga parecer atractivas, y las rentas, si bien se han estabilizado, se resisten a subir y donde lo hacen las subidas son muy pausadas. No obstante, hay que tener en cuenta que como todo tipo de inversión, la inmobiliaria es diacrónica, es decir que se estiman los beneficios que se van a obtener en el futuro y se traen al momento presente. Como las rentabilidades a las que se cierran las operaciones pueden bajar muy poco, los inversores basan su decisión de compra en las subidas de las rentas. La mejoría experimentada por la economía unida a que una buena parte de los edificios de oficinas han quedado obsoletos hace prever que las empresas acelerarán sus movimientos. Bajo esos supuestos, los inversores anticipan la mejora de rentas del mercado de alquiler y están dispuestos a cerrar operaciones con rentabilidades más agresivas y valores de repercusión cada vez más elevados, no solo en los escasos productos core, sino también en ubicaciones periféricas, submercado donde se producen la mayoría de operaciones, dada la falta de producto prime. La inversión total en edificios de oficinas en el primer semestre de este año se sitúa en torno a los millones de euros que se distribuyen entre los millones de Madrid y los 158 de Barcelona. Al poner en relación estas cifras con las del mismo periodo del año anterior, la inversión en Madrid hasta el 30 de junio es prácticamente la misma que la realizada durante todo el año pasado. Mientras que en Barcelona cayó un 24%, respecto a los primeros seis meses de

19 EVOLUCIÓN DE LAS RENTABILIDADES Y DEL SEGUNDO VOLUMEN DE INVERSIÓN RENTABILIDAD MERCADO 1º trimestre º trimestre º trimestre 2015 Madrid 6,50 % 5,75 % 4,50 % Barcelona 6,75 % 6,25 % 5,50 % INVERSIÓN (millones ) MERCADO 1º trimestre º trimestre º trimestre 2015 Madrid Barcelona

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