Guía del comprador PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO. Todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda

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1 PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO Todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda

2 Guía de Habitatio Edición Enero 2014 Esta publicación es propiedad de Habitatio. Se prohibe la reproducción total o parcial: cualquier ataque al derecho de propiedad o a la publicación anteriormente establecida sera perseguida según la Legislación vigente.

3 Indice Aspectos a tener en cuenta Pag. 4 Pasos para la compra Pag. 5 Documentación necessaria Pag. 8 Impuestos de la compraventa Pag. 9 Gastos de la Hipoteca Pag. 10

4 Aspectos a tener en cuenta Creemos que podemos afirmar que el acceso a la vivienda habitual como primera adquisición o mejora de una previa, es una de las inversiones más importantes que hará frente una persona a lo largo de su vida y es evidente que tiene consecuencias de tipo personal y económico. Hay que valorar varios aspectos, pues la adquisición estará basada en diferentes motivaciones y necesidades y sobre todo en el modelo de vida que se quiere desarrollar: en solitario, en pareja, en familia con hijos, etc. Deberemos ver en cada momento cuál es la aportación de fondos propios (ahorros, herencia, venta de una vivienda) de la que disponemos y cuál es la parte de financiación que necesitamos. Sabemos que al precio de la vivienda le debemos añadir los impuestos vigentes en cada momento y según la Comunidad Autónoma (IVA, ITP, REGISTRO) Además de aquellos gastos que se derivan de la Compraventa (NOTARIO, REGISTRO, COMISIONES DE LA ENTIDAD FINANCIERA QUE NOS HACE EL PRÉSTAMO, ALTAS DE COMPAÑÍA) y claro está, de todas las que nos hacen falta para adquirir (MUEBLES, ELECTRODOMÉSTICOS Y DIFERENTES MENAJES DEL HOGAR). Es básico hacer este ejercicio de reflexión a efectos de tener un esquema claro de cuáles son nuestras posibilidades y hacia qué zona y dentro de qué nivel de precios debemos iniciar la búsqueda de dicha vivienda. 4

5 Pasos para la compra Una vez tenemos claro cuál es nuestro presupuesto para adquirir la vivienda iniciaremos la búsqueda de aquellas que mejor se ajustan a nuestras necesidades, pretensiones y posibilidades económicas. Son varias las fuentes de información a las que podremos acudir: Prensa local o nacional Revistas especializadas del Sector Portales Inmobiliarios Intermediarios Inmobiliarios (APIs, GIPE, EXPERTOS INMOBILIARIOS...) Particulares Una vez tengamos hecha una selección previa en función de la ubicación (zona geográfica), tipología (metros cuadrados*, número de habitaciones o estancias, baños) precio publicado por parte de los vendedores, deberemos hacer una selección de las mismas y concertar entrevistas y visitas. * Diferenciación de las superficies de una vivienda: SUPERFICIE ÚTIL, son los metros cuadrados de la vivienda, incluidas las terrazas y balcones, pero sin contar las paredes y los elementos comunes. SUPERFICIE CONSTRUIDA, son los metros cuadrados de la vivienda incluido el espesor de las paredes y el sistema de ventilación. SUPERFICIE COMPUTABLE, es la superficie construida más la parte proporcional de los elementos comunes existentes en la construcción (escaleras, portería, jardines, piscina, buhardilla, ascensor, etc.) 5

6 Una vez hecha la visita de aquellas viviendas que en principio cubren nuestras necesidades y están dentro de nuestras posibilidades económicas, deberemos empezar una negociación con los interlocutores, tanto los que representan a la propiedad de las mismas o bien directamente con los propietarios particulares y que tienen a la venta su vivienda y no han encargado esta a terceras personas. Iniciaremos un proceso de negociación importante y que deberemos desarollar de una forma sistemática, pues en el caso de tener que hacerlo con profesionales del sector, estaremos tratando con personas cualificadas y con mucha experiencia y que en principio defenderán de forma rigurosa los intereses de la parte que representan, que es el propietario de la vivienda. No digamos ya si estamos tratando con los propietarios directamente, quien defenderán el precio de su vivienda con criterios de precio según el mercado y con una parte de valor sentimental que, a veces, es el más complicado de negociar. No es pues una negociación fácil, ni rápida, ni exenta de dificultades que tendrás que afrontar con mucha serenidad e ilusión. Es básico que podamos tener actualizados datos como, quién es el propietario registral de la vivienda, si ésta está libre de cargas financieras, si está libre de embargos, censos, impuestos, etc. Proceso también realmente pesado. Hacer la consulta al registro de la Propiedad, supone una garantía de seguridad para el comprador y es la única manera de evitar sorpresas posteriores. Una vez tenemos la vivienda en concreto que nos interesa adquirir será necesario que nos dirijamos, si no lo hemos hecho previamente, a la Entidad de Financiación que nos va ayudar a completar el importe necesario para la adquisición deseada. Habrá que negociar de forma intensa las condiciones que nos ofrecen y sobre todo la cifra total de préstamo que se nos conceda. 6

7 Tenemos que tener en cuenta si nos interesa una hipoteca a largo plazo o bien a corto, a fin de tener una cuota más asumible y cómoda. Si ya tenemos la decisión tomada se precisa firmar un documento de Arras Penitenciales (del orden del 3% del precio de la vivienda) con la parte vendedora a fin de tener garantizada la compra y que tendremos que prever tener líquido para aportarla. Diferencia entre: ARRAS PENITENCIALES, se trata de un compromiso de venta de la vivienda en un plazo determinado, una señal como pago a cuenta (que luego se descontará). No es el contrato definitivo, ya que, tanto el comprador como el vendedor pueden hacerse atrás en el contrato. En el caso de quien decida hacerse atrás en el procedimiento sea el vendedor, éste deberá devolver al comprador el doble de la señal. Si el que lo decide, es el comprador, éste pierde la señal anticipada. Es conveniente que en el documento de la entrega de la señal se indique que se trata de arras penitenciales, ya que sino queda especificado, se entenderá que es sólo una Paga y Señal. CONTRATO DE COMPRAVENTA, es el documento en el que se describe clarament la vivienda, y mediante el cual, el vendedor se obliga a la entrega de la misma y el comprador a pagar por ella el precio pactado. Se deben analizar muy bien todas las cláusulas del contrato, sin olvidar aquellas donde se especifica que se hará cargo de los gastos e impuestos derivados de la compraventa y que queden claros cuáles son los derechos y las obligaciones de ambas partes. Aunque el CONTRATO de compraventa es vinculante y válido entre las partes, se recomienda que se eleve a escritura pública, es decir que se firme ante Notario y que posteriormente se inscriba en el Registro de la Propiedad. Puestos de acuerdo con todas las partes se designará día y hora a la Notaría que nosotros, compradores, decidimos. 7

8 Documentación necesaria Facilitar nuestra documentación necesaria y cuidar que la parte vendedora aporte toda aquella documentación necesaria para poder perfeccionar la Venta/Compra. TÍTULO DE PROPIEDAD CÉDULA DE HABITABILIDAD IBI DE LA ÚLTIMA ANUALIDAD, EN EL CASO DE UN INMUEBLE DE SEGUNDA MANO VERIFICACIÓN REGISTRAL DE ESTADO DE LA VIVIENDA JUSTIFICANTES DE CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES DE LA VIVIENDA CERTIFICADO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA BOLETINES DE COMPAÑÍA DE SUMINISTROS - AGUA - LUZ - GAS Bueno, como podemos ver nos enfrentaremos a un proceso largo y pesado, aunque ilusionante, pues se trata de nuestro hogar. En resumen aquel espacio físico en el que hemos decidido desarrollar nuestro particular proyecto de vida para los próximos años. 8

9 Para poder hacer el cálculo de los gastos globales de la Compraventa tendremos presente: Impuestos de la compraventa Impuesto sobre el valor añadido (IVA), grava la compraventa de viviendas nuevas, es decir, cuando se trata de la primera entrega de un promotorconstructor a quien hace la compra. En la actualidad es el 10 % sobre el precio de venta escriturado. En viviendas de protección oficial, se reduce. Importe sobre transmisiones patrimoniales (ITP), grava la compraventa de viviendas de segunda mano. Se aplica el 10% sobre el precio de compraventa. Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), grava la compraventa de viviendas nuevas. Gastos de notaría, este gasto cubre la escritura de la vivienda. Los notarios cobran según un arancel anual fijado por el gobierno. Gastos de Registro de la Propiedad, se derivan de la inscripción del documento de compraventa en este registro. Su coste es proporcional al importe escriturado. Los gastos, sin embargo, varían según el municipio donde se registró la vivienda, la zona del municipio y los metros cuadrados. Gastos de gestoría, son los honorarios que cobra la gestoría para realizar los trámites necesarios hasta la inscripción de la vivienda en el registro de la Propiedad. Plusvalía, es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos. Varía dependiendo de las características de la vivienda y de los municipios y las comunidades autónomas donde se ubique. El vendedor es, legalmente, la persona que está obligada a hacer efectivo el pago. 9

10 Gastos de la hipoteca Estos gastos se calculan teniendo en cuenta el importe del préstamo solicitado. Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), grava la constitución de la hipoteca. Gastos de notaría, aranceles que se derivan del otorgamiento de la escritura pública de hipoteca. La tarifa aplicada está establecida por ley. Gastos del Registro de la Propiedad, aranceles derivados de la inscripción del documento de hipoteca en este Registro. Gastos de tasación, la tasación es una valoración económica del inmueble. La debe realizar una sociedad de tasación o un tasador oficialmente homologado, y se abonará obligatoriamente aunque la operación no se acabe realizando. (El valor de la tasación no tiene por qué coincidir con el precio de mercado de la vivienda.) Gastos de gestoría, derivados de la tramitación de estos documentos ante Hacienda, hasta la correcta inscripción en el Registro de la Propiedad. Seguro de hogar. * Comisiones Bancarias y condiciones económicas no reflejadas. Te ayudamos? Contrata tu Personal Shopper Inmobiliario llamando al o enviando un a 10

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