CUESTIONES SOBRE LA TITULARIDAD DE LAS VIVIENDAS ADQUIRIDAS ANTES DEL MATRIMONIO

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1 CUESTIONES SOBRE LA TITULARIDAD DE LAS VIVIENDAS ADQUIRIDAS ANTES DEL MATRIMONIO Análisis comparativo de Derecho aragonés y Derecho común Enrique AGUADO AGUARÓN Economista - Abogado Aguado Consultores 1. PREFACIO Goyo y Pilarín se casaron en una hermosa mañana de mayo en el Pilar de Zaragoza. Es en ese momento, cuando culminan las historias de amor, en el que comienza la labor de los jurisprudentes, pues en la Basílica, entre el cántico de los monaguillos, se ha constituido un régimen económico matrimonial. Al mismo ritmo que revolotean las palomas en la plaza, las dudas se ciernen en los jóvenes contrayentes. Si la vivienda conyugal fue adquirida por uno de los cónyuges individualmente y todavía se estuviese pagando la hipoteca... se deberá seguir pagando ésta con dinero privativo? O podrá convertirse en un bien común? Las preguntas no son banales, y su solución condicionará concretos aspectos en el futuro. De ello dependen efectos tan prácticos como la posibilidad de deducción en el IRPF de ambos cónyuges de los pagos del préstamo hipotecario como inversión de vivienda habitual. Y también se condicionará que, en caso de enajenación futura de la vivienda, el precio recibido corresponda a bienes privativos o comunes. Tratemos de despejar esas dudas. 2. INTRODUCCIÓN En este documento nos queremos centrar en el problema de la titularidad de la vivienda familiar de un matrimonio aragonés cuando ésta es adquirida antes del RDCA-2005/2006-XI-XII 217

2 Enrique Aguado Aguarón matrimonio. No seremos los primeros en abordar este tema, pues en el ámbito de derecho fiscal y financiero se percibe que el desconocimiento de las normas de régimen económico matrimonial aragonés lleva a muchos jóvenes a cometer involuntariamente un tipo de infracción tributaria. Concretamente, en la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los contribuyentes pueden deducirse como inversión, dentro de unos límites, los pagos realizados al préstamo hipotecario de la vivienda de su titularidad. Esta titularidad está clara y definida cuando los contribuyentes están solteros, o cuando la adquieren durante el matrimonio con fondos comunes. Sin embargo, cuando adquirida una vivienda se celebra posteriormente el matrimonio surgen nuevas normas en virtud del régimen económico matrimonial que inciden en la titularidad de la vivienda. Estas normas son diametralmente opuestas en Derecho aragonés y en el Código Civil, por lo que su desconocimiento provoca que algunos cónyuges supongan su titularidad en una vivienda que no es suya, y por tanto se deduzcan incorrectamente cantidades en el Impuesto sobre la Renta. Es inevitable subrayar que la Hacienda Pública no admite la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF si no se ostenta una titularidad plena. Un derecho parcial, como la nuda propiedad, no es esgrimible, y así se reitera en la resolución 3.551/1994 del Tribunal Económico Administrativo Central. El presente análisis no es un mero ejercicio teórico. Con los datos de la edad de matrimonio conseguidos del Instituto Nacional de Estadística podemos comprobar que la edad de matrimonio de los aragoneses se va retrasando. En el año 1975, la media de edad de matrimonio estaba entre los 20 y los 24 años. En el año 2002 la media de edad se desplaza a la horquilla entre los 25 y los 29 años. Este desplazamiento en la edad genera que en el momento del matrimonio sea más frecuente que alguno de los cónyuges haya adquirido previamente alguna vivienda mediante préstamo hipotecario, en la que luego pasan a residir ambos cónyuges, pagándose los vencimientos de la hipoteca durante el matrimonio. En esa situación, sigue siendo titular el que adquirió la vivienda de soltero? Pasa a ser un bien común? Comprobemos la respuesta que a esas cuestiones ha dado el Código Civil y el Derecho aragonés. 3. SOLUCIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL El Código Civil es el vademécum normativo más completo de España. Casi cualquier cuestión jurídica civil que se nos plantee tiene solución entre sus artículos. En las librerías de los abogados, suele ser un libro ajado de tanto uso, y tampoco es extraño en la librería de muchas familias. Sus normas son consideradas imperativas y zanjan la mayoría de las cuestiones. Sin embargo, a pesar de esta apariencia, la imperatividad el Código Civil es relativa en el espacio. El mismo Código, en su capítulo V, se autolimita, reconociendo la no aplicabilidad de muchas de sus normas, y específicamente el régimen matrimonial, a los matrimonios sujetos a Derechos propios, como el aragonés. 218 RDCA-2005/2006-XI-XII

3 Cuestiones sobre la titularidad de las viviendas adquiridas antes del matrimonio A pesar de esta limitación, el Código Civil rige la vida de una inmensa mayoría de españoles, y la enorme literatura y jurisprudencia que ha dado nos invita a conocer su regulación. Por teoría, las normas generales de delimitación del patrimonio de la sociedad conyugal aparecen definidas en los artículos y CC. que fijan el jalón en la circunstancia temporal de la adquisición de los bienes antes o después del matrimonio. En general, son bienes privativos los que pertenezcan a un cónyuge antes del matrimonio, y son bienes gananciales los adquiridos durante el matrimonio con precio común. Sin embargo, debido a que la mayor parte de las adquisiciones de inmuebles durante la juventud se realizan por medio de un préstamo hipotecario, y este tipo de pago es aceptado por la jurisprudencia como pago aplazado, se activa una regulación diferente a la general. Estos casos de titularidad de una vivienda adquirida por un cónyuge antes del matrimonio se suelen regular con los artículos y CC. El artículo CC. hace mención de la titularidad de los bienes comprados a plazo adquiridos antes del matrimonio, otorgándoles el carácter de bienes privativos, con excepción expresa de la vivienda y ajuar familiares. Este tipo de bienes sigue la regulación del artículo CC, que les determina una titularidad pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas. Para mejor comprensión, la proporción de la titularidad se puede expresar matemáticamente. Pongamos el caso de una vivienda de valor X, adquirida previamente por uno de los cónyuges que ya abonó el importe de A. Si tras el matrimonio las cuotas se pagan con bienes comunes, la titularidad de la vivienda al final del préstamo hipotecario seguirá las siguientes proporciones: A Cónyuge 1 = X X A Comunidad Conyugal = X A título ilustrativo, es preciso reconocer que tienen cabida diferentes soluciones, pues podría ser que el bien fuese adquirido por dos jóvenes privativamente, que luego se casasen, por lo que cada cónyuge tendría una participación privativa en la titularidad del inmueble además de en la sociedad de gananciales. Su constancia registral no tiene más dificultad, pues aparece concretada en el artículo 91.2 del Reglamento de Ejecución Hipotecaria, que expresa que, el posterior destino a vivienda familiar de la comprada a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad, no alterará la inscripción a favor de éste, si bien, en las notas marginales en las que se hagan constar, con posterioridad, los pagos a cuenta del precio aplazado, se especificará el carácter ganancial o privativo del dinero entregado. En cualquier caso, precisa que la determinación de la cuota indivisa de la vivienda familiar habitual que haya de tener carácter ganancial, en aplicación del artículo del Código Civil requerirá el consentimiento de ambos cónyuges, y se practicará mediante nota marginal. RDCA-2005/2006-XI-XII 219

4 Enrique Aguado Aguarón La Hacienda Pública sigue la regulación citada y admite la deducibilidad en el IRPF de los desembolsos de la sociedad de gananciales al préstamo hipotecario de su vivienda habitual que adquirió inicialmente un cónyuge antes del matrimonio. Mientras el bien fue privativo de uno de los cónyuges, fue éste el que se pudo incluir en la base de la deducción el 100% de lo aportado. Tras el matrimonio, pagándose la cuota con bienes gananciales, ambos cónyuges podrán aplicar estos pagos en la base de la deducción en la proporción del 50% cada uno. Así se ha pronunciado en repetidas ocasiones la Hacienda Pública, y en concreto se desarrolla en la consulta tributaria , de 30 de septiembre de 2003, del SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas. En cualquier caso, y en estricta lógica con los presupuestos empleados, esta regulación es aplicable únicamente en los territorios de Derecho común y no en los territorios que, como Aragón, ostentan una regulación propia. 4. SOLUCIÓN EN DERECHO ARAGONÉS La regulación del matrimonio en Aragón ha experimentado una evolución con la sanción de la Ley aragonesa 2/2003, de 12 de febrero, de Régimen Económico del Matrimonio y Viudedad, que deroga gran parte del articulado de la Compilación del Derecho civil de Aragón. A los efectos prácticos, y de acuerdo con la disposición transitoria primera, las normas de la nueva ley son aplicables con independencia de la fecha de celebración del matrimonio, a excepción de los casos enumerados en la disposición transitoria segunda. La LREMV resulta mucho más clara y asequible que la antigua Compilación, que guardaba el recio sabor de las leyes añejas. Siguiendo una línea didáctica, este análisis se centrará en la regulación de la nueva ley, indicando posteriormente su, semejante, estructuración en la Compilación. En analogía con la regulación de Derecho común, el momento del matrimonio es decisivo para distinguir el carácter privativo o común de los bienes. El artículo 29 LREMV asigna el carácter de privativos, en general, a aquellos que pertenezcan a cada cónyuge antes del matrimonio. En consecuencia, si una vivienda fue adquirida por un joven antes del matrimonio, su titularidad no varía por el cambio de estado civil. La novedad es que tampoco varía esta titularidad por el pago de vencimientos de la hipoteca con dinero común, pues no existe en Derecho aragonés ningún artículo análogo al artículo CC. El pago de la vivienda de titularidad privativa de uno de los cónyuges con dinero común sólo ocasionará, en su caso, un derecho de reembolso. Jurisprudencialmente, esta solución no recibe respuesta uniforme. Es así una rara avis la STSJ de Aragón de 6 de octubre de 2000, en la que en un caso se llega a descomponer la propiedad de una vivienda en una proporción privativa y otra proporción 220 RDCA-2005/2006-XI-XII

5 Cuestiones sobre la titularidad de las viviendas adquiridas antes del matrimonio común. No obstante, no parece que esa solución haya sido la más fiel al sistema jurídico aragonés 1. El artículo 29.c) LREMV enhebra una conexión con el artículo CC, pero de diferente resultado. Este artículo, refiriéndose a la adquisición de bienes antes del matrimonio con precio aplazado permite sustraerlos de su carácter privativo si la totalidad del precio es satisfecha con bienes comunes. Esta regla tiene dificultades evidentes, tanto de forma como de fondo. La dificultad de forma se sustancia en el problema de verosimilitud y prueba de la realización de un pago exclusivamente con fondos comunes de un bien que fuera adquirido unos años antes del matrimonio. Sigue además el problema de fondo, y es que estrictamente se obliga a la sociedad de gananciales a abonar el 100% del precio, siendo que esa circunstancia pueda ser enormemente onerosa o, en algunos casos, prácticamente imposible. No sería inviable que, en algunos casos de matrimonios jóvenes, en los que la celebración del matrimonio es precedida en cuestión de semanas por la adquisición de la vivienda habitual, pueda aplicarse la citada regla del artículo 29.c) LREMV. Sin embargo, para la mayoría de los casos, existe una regulación mucho más sencilla y flexible, cual es la del artículo 33 LREMV. El artículo 33.1 LREMV dispone que, a efectos de extender la comunidad, ambos cónyuges podrán mediante pacto en escritura pública, atribuir a bienes privativos el carácter de comunes. La regla no puede ser más fácil. Una vez celebrado el matrimonio, si los cónyuges quieren que la titularidad de la vivienda sea común y, dicho sea de paso, si pretenden aplicar los pagos del préstamo hipotecario, derivados de fondos comunes, en la base de la deducción por vivienda habitual del IRPF de ambos cónyuges, pueden simplemente acudir a un notario y elevar escritura pública, atribuyendo el carácter de común a dicha vivienda, tal y como dicta el citado artículo. Una prevención debe apreciarse en dicha atribución. Si mediante dicho acto se estuviere sustrayendo un bien del patrimonio privativo de un cónyuge hacia un patrimonio común, que en caso de liquidación pudiera ser repartido al 50% entre los cónyuges, se estaría insinuando una donación implícita. Uno de los cónyuges estaría obteniendo un incremento lucrativo de su patrimonio a costa del otro. Entre otras circunstancias, esa donación debería tributar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Para evitar el resultado de una donación involuntaria, el mismo artículo 33.2 LREMV advierte que, salvo disposición en contrario, los pactos regulados en este precepto darán lugar al correspondiente derecho de reembolso o reintegro entre los patrimonios privativos y el común. Por lo tanto, en caso de liquidación de la sociedad de bienes consorciales, retornaría al patrimonio del cónyuge aportante la parte del precio que se pagó con dinero privativo. El acto de atribución del artículo 33 LREMV ya existía en la regulación de la Compilación, en su artículo 29, aunque con una nomenclatura más compleja. Este artículo 29 de la Compilación consideraba válidos aquellos pactos y declaraciones 1 «La Compra de Bienes Inmuebles anterior al Matrimonio con Dinero en Parte Privativo y en Parte Común (STSJ de Aragón de 6 de octubre de 2000)». Carmen BAYOD LÓPEZ, RDCA VI (n.º 2). RDCA-2005/2006-XI-XII 221

6 Enrique Aguado Aguarón consignados en escritura pública, aun fuera de capítulos, por las cuales, a efectos de extender la comunidad, ambos cónyuges atribuyan a sitios la condición de bienes muebles. Al ostentar generalmente los bienes muebles carácter de patrimonio común en virtud del artículo 37 de la Compilación, lo que se conseguía era el mismo efecto de atribuirles carácter de fondo común. A efectos prácticos, la escritura de atribución de carácter común a un bien privativo, manteniéndose el correspondiente derecho de reembolso entre los patrimonios privativos y común, no genera ulterior problemática fiscal. Dicha escritura está exenta del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentos, en virtud del artículo 88 del RD 88/1995, de 29 de mayo, del Reglamento del ITP y AJD. Tampoco se genera plusvalía en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, por no estar sujeta en virtud del artículo 105 de la Ley 39/1998, de 28 de diciembre, reguladora de Haciendas Locales. Por lo tanto, su único coste es el devengado por los derechos de la Notaría y el Registro de la Propiedad donde se inscriba dicho acto. Finalmente, no puede olvidarse la necesidad de atribuir en la misma escritura al préstamo garantizado hipotecariamente el carácter de deuda consorcial, pues en caso contrario, además de generarse una desequilibrio en los patrimonios, se podría perder el vínculo lógico por el que la satisfacción del préstamo hipotecario se entendiese como inversión en la vivienda habitual. 5. COROLARIO Goyo y Pilarín, la pareja felizmente casada dentro del régimen matrimonial económico aragonés al comienzo de este análisis, tiene la opción de poder atribuir a su vivienda y a su préstamo hipotecario el carácter común en escritura pública, ante notario, reservando el derecho de reembolso de las cantidades ya pagadas por el primer adquirente. Posteriormente declararán el acto como exento en la Delegación de Hacienda del Gobierno de Aragón y lo podrán registrar en el Registro de la Propiedad. Tras esos trámites, tendrán todo el tiempo para ellos solos. 222 RDCA-2005/2006-XI-XII