East Palo Alto General Plan Westside Area Plan Advisory Committee

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1 1 March 17, 2014 East Palo Alto General Plan Westside Area Plan Advisory Committee

2 Agenda 2 1. Revised Draft Guiding Principles and Community Needs 2. Housing Existing Conditions 3. Housing Policy in EPA 4. Housing Scenarios 5. Creating Long-term Affordable Housing 6. Q&A/Discussion

3 Westside Area Plan Advisory Committee 3 13 members Role of Advisory Committee Guide the Westside Area Plan process Serve as sounding board for ideas Help to develop vision, goals, and policies Represent the community s interests Assist with public outreach and participation Be a champion for the project Committees are advisory only and facilitated by the consultant team Working meetings - open to the public

4 What is the Project? 1. Updated East Palo Alto General Plan 2. Westside Area Plan (area west of US 101) 3. Environmental Impact Report 4. Zoning Code update

5 General Plan Update Project Long-term policy document Serves as City s constitution Will address a number of topics of concern to residents: New development Traffic, bicycle facilities, sidewalks Public health, crime and safety Housing cost and quality Government services and facilities

6 Westside Area Plan Focused planning effort for area west of US 101 Needed to address pressing issues such as: Affordable housing Infrastructure deficiency Parking Transportation access Lack of parks and open space Flood control

7 Housing Element of the General Plan 7 Required/certified by State law Includes policies and programs to: Protect all housing and especially affordable housing Ensures adequate land to accommodate new growth and different income levels Updated every 8 years

8 8 Guiding Principles and Needs

9 Guiding Principles 9 Highest Priority #1: Ensure a Community-Driven Process #2. Provide Affordable Housing #5. Avoid Displacement Medium Priority #3. Improve Housing Quality #4. Maintain Diversity #7. Connect the Westside to the City and the Region #9. Improve Public Safety #10. Address Infrastructure Deficiencies #14. On-Going Community Participation in the Decision- Making Process

10 Community Needs 10 Highest Priority Lowest Priority Long term affordable housing No displacement of existing residents Stronger tenant protection laws and stricter enforcement Better quality drinking water New infrastructure investments to protect from San Francisquito Creek Flooding Continued demographic and ethnic diversity Bicycle/pedestrian bridges or tunnels across Highway 101, one on each side of University More street trees, landscaping and green space New parks and/or playgrounds with facilities for children, one on each side of University A linear park and pedestrian path along San Francisquito Creek A market with fresh, healthy and affordable food New retail and services in the Westside that cater to the needs of existing residents A main street retail area Better enforcement of building code Improved public safety

11 11 Existing Housing Information

12 Existing Land Use 12 Land Use Acres % of Total Residential - Mobile Home 0 0.3% Residential - Single Family Residential % Residential - Duplex/Triplex/Condo/Fourplex % Residential - 5 or more Units % Commercial 1 1.0% Lodging 3 3.1% Office 8 7.8% Institutional or Public Facilities 1 0.9% Light Industrial 1 0.7% Vacant Land 6 5.8% Total %

13 Housing Units 13 Total Housing Units on Westside: 2,700 Total RSO Housing Units on Westside: 2,185

14 General Plan Land Use

15 1999 General Plan Land Use Designations 15 Low/Medium Density Residential 8 dwelling units per acre Medium/High Density Residential 17 dwelling units per acre High Density Residential 40 dwelling units per acre

16 16 Existing Zoning Districts

17 17 Max Building Heights (existing zoning)

18 Existing Zoning Districts 18 R /R dwelling units per acre R-M dwelling units per acre R-M dwelling units per acre R-M dwelling units per acre

19 Max Build-out with Existing Zoning 19 Total Existing Units Westside 2, Willow 1, Woodland 1, Additional Capacity

20 Age of Structures 20 Add map

21 Definición del estado y condado para vivienda asequible 21 Asequibilidad - 30 % de ingresos Número medio (1, 1, 3, 6, 100) Ingreso promedio del área = $101,200 (familia de 4) Ingresos extremadamente bajos = 30% del ingreso promedio del área (menos de $30,360) Muy bajos recursos = 30-50% del ingreso promedio del área ($30,361 a $50,600) Bajos recursos = 50%-80% del ingreso promedio del área ($50,601 a $80,960) Ingresos moderados = % del ingreso promedio del área ($80,961 a $121,440)

22 Asequibilidad de unidades con la renta 22 estabilizada Las unidades son asequibles para inquilinos de bajo o muy bajos recursos All Units Bajos recursos 52% Ingreso promedi o 1% Extremadam ente Bajos Recursos Viviendas a precio de mercado son asequibles para personas con bajos recursos Frecuentes cambios de inquilinos Muy bajos recursos 44%

23 Resumen de asequibilidad 23 Asequibilidad de 1recamara Resumen 1 Recamara Gama de precios Cantidad % Extremadamente bajos recursos $0 $ % Muy bajos recursos $680 $1, % Bajos recursos $1,060 $1, % Ingreso promedio $1810 $ % Total % % Note: Household size is assumed to be number of bedrooms +1. Household income limits are determined by 2013 San Mateo Income Limits. 4 bedroom units were excluded from the analysis due tothe small sample size. Rounded tonearest $10.

24 24 Niveles de ingresos en el oeste

25 Conclusiones 25 Muchas unidades son para múltiples familias (apartamentos). Edificios son mas viejos. Códigos de zonificación y el Plan General son inconsistentes. Las prioridades de los residentes son acceso a vivienda asequible y protecciones para los inquilinos.

26 26 Politica de vivienda en EPA

27 Resumen 27 Moratoria en el oeste Estabilización de rentas y protecciones para inquilinos Repercusiones de leyes del estado (Costa-Hawkins & Ellis Acts) Ordenanza de Conversión de Condominios Beneficio de densidad y ordenanza de vivienda incursionaría

28 Moratoria en el oeste 28 Medida de urgencia adoptada en enero del 2013 Suspendió autorización de construcción temporalmente Previene usos que están en conflicto con usos propuestos en el plan de la área y el Plan General Permite mejoras limitadas y proyectos de vivienda asequible Restricciones terminan el noviembre del 2014

29 Estabilización de rentas/ Protecciones para inquilinos ciudades o condados tienen leyes de control de renta en California Meta es proteger de aumentos excesivos de renta En 2010, 79% de los votantes aprobaros la ley para toda la ciudad La ley se aplica a 2,200 unidades de 2,700 en el oeste Programa es administrado por la Oficina del Administrador de la Ciudad

30 Ordenanza de estabilización de renta de Este Palo Alto 30 Controles de renta Certificados de la renta máxima permitida Limites en los aumentos de renta Aumentos de renta permitidos por ley (Costa- Hawkins) Peticiones para reducciones de renta y reembolsos por: Exceder limites de renta, problemas de mantenimiento, violaciones de registración, etc..

31 Ordenanza de estabilización de renta 31 Protecciones de inquilinos Desalojos solo son permitidos por las razones enumeradas en la ordenanza. Prohibido cuando el propietario no esta sigiuendo ciertos requisitos (calidad de habitabilidad, limites en aumento de rentas, registración) Requiero que los propietarios manden avisos a la junta de renta dentro de cinco días

32 32 Impacto de la ley del estado Costa- Hawkins La habilidad de aumentar la renta cuando hay nuevo inquilino limita la eficacia de la ley de control de renta porque hay mucho cambio de inquilino en la ciudad. Duración de tenencia en EPA 75% 1-4 años 20% 5-9 años 5% 10+ años

33 Impacto de ley del estado Ellis 33 Permite que los propietarios dejen de alquilar sus unidades Hay sanciones para volver a alquilar las unidades, basadas en plazo de tiempo La ley Ellis es usada para cambiar uso de comercial a condominios, entre otros cambios

34 34 Ordenanza de Conversión a Condominios de la Ciudad Leyes estrictas que limitan la conversión de apartamentos a condominios Conversiones a condominios son difíciles con las leyes y requisitos existentes

35 Vivienda inclusiva y beneficios de densidad 35 Inclusión obligatoria Ley voluntaria de beneficio de densidad

36 Zonificación inclusiva 36 Propuesta cuota para unidades de renta Esta en desarrollo la propuesta Propuesta incluye cuotas para vivienda asequible Puede incluir opción de construir 20% de vivienda asequible

37 Ordenanza de beneficio de densidad 37 A la discreción del constructor Ofrece incentivos para mas densidad de vivienda a cambio de vivienda asequible y otros beneficios comunitarios Niveles de ingresos y porcentajes dependen en los incentivos usados Entre 5-30% de las unidades tienes que ser asequibles Para personas de muy bajos recursos y ingresos moderados

38 Construcción máxima permitida con beneficio de densidad 38 Total Existing Units Additional Capacity Westside 2, Willow 1, Woodland 1, Additional Capacity with Density Bonus

39 Cómo se comparan las leyes de Este Palo Alto? 39 Encuesta de ABAG Vivienda Inclusiva - Si Programa de rehabilitación - Si Desalojo por causa justa - Si Control de renta- Si Conversión a condominios - Si Cuotas de impacto En desarrollo Otras estrategias para aumentar acceso a vivienda asequible - Beneficio de densidad/ Ordenanza que permite vivienda secundaria/ Ordenanza para vivienda necesaria en una emergencia/proteccion para unidades móviles

40 Conclusiones 40 Leyes del estado cambian con frecuencia y el ambiente legal es impredecible La ciudad esta en el proceso de actualizar sus requisitos para vivienda asequible; los nuevos requisitos van a estar en acuerdo con el Plan General

41 41 Posibilidades de vivienda

42 Las diferentes posibilidades No Cambio 2. Conversión a usos no-residenciales 3. Conversión a condominios (Renovación) 4. Construccion de condominios (Demolición y reconstruccion) 5. Mejoras a propiedades que se mantienen como unidades de renta 6. Construcción de nuevas unidades residenciales (Demolición)

43 No Cambio 43 Situación: No hay cambios a las leyes existentes de vivienda y regulaciones del uso del suelo. 1) Es posible? 2) Protección de inquilino? * 3) Asequibilidad a largo plazo? * = Generalmente cierto en la mayoría de los casos.

44 Conversión a usos no-residenciales 44 Situación: Propietarios eliminan un edificio para construir oficinas o hoteles. 1) Es posible? * 2) Protección de inquilino? 3) Asequibilidad a largo plazo? * = Generalmente cierto en la mayoría de los casos.

45 Conversión a condominios 45 Situación: Propietarios convierten a unidades de alquiler a condominios en el mismo edificio. 1) Es posible? 2) Protección de inquilino? 3) Asequibilidad a largo plazo? * * = Generalmente cierto en la mayoría de los casos.

46 Construcción de condominios 46 Situación: Propietarios eliminan unidades de renta y construyen nuevos condominios. 1) Es posible? * 2) Protección de inquilino? 3) Asequibilidad a largo plazo? * * = Generalmente cierto en la mayoría de los casos.

47 Mejoras a propiedades 47 Situación: Propietarios renuevan un edificio de apartamentos y luego los alquilan. 1) Es posible? 2) Protección de inquilino?? 3) Asequibilidad a largo plazo? * = Generalmente cierto en la mayoría de los casos.

48 48 Construcción de nuevas unidades residenciales Situación: Propietarios eliminan un edificio y construyen nuevos apartamentos. 1) Es posible? * 2) Protección de inquilino?? 3) Asequibilidad a largo plazo? * * = Generalmente cierto en la mayoría de los casos.

49 49 Crear vivienda asequible a largo plazo

50 Cómo creamos vivienda asequible? 50 Pagar a alguien para que la construya Preservarla Crear incentivos o regulaciones para su construccion Diseñarla para que sea asequible

51 Pagar a alguien para que la construya 51 Conseguir los fondos Juntar con otros recursos Dar fondos a constructor sin fines de lucro

52 Fondos existentes en Este Palo Alto para vivienda 52 Aproximadamente $2 millones en fondos de vivienda en 2014 La mayoría de los fondos son del impuesto cobrado a turistas que se hospedan en hoteles La ciudad esta desarrollando un plan para el uso de estos fondos La ciudad tiene recursos limitados para recaudar mas fondos y tiene un déficit estructural La mejor manera de recaudar mas fondos o aumentar la vivienda asequible es con nueva construcción (cuotas o vivienda inclusiva)

53 Incentivos o requistos de vivienda asequible 53 Zonificación inclusiva Ley de beneficio de densidad Otras herramientas de zonificación

54 Diseñar para la asequibilidad 54 Unidades secundarias Ayudar a que la vivienda moderada sea mas lucrativa

55 Preservar vivienda asequible 55 Situación actual en el oeste Ventajas No hay gasto para la ciudad Gran inventario Problemas Vivienda no es asequible No es permanente La condición de las unidades

56 Ongoing Housing-Related Activities 56 Spring/Summer Annual Housing Element Status Report Inclusionary Housing Ordinance Revision Tenant Protections pending comments from owners and tenant groups Affordable Housing Funding Strategy Second Unit/Garage Conversion after further community discussion Housing Element Setting minimum density (20 du/a)for sites already rezoned Urban Residential in Ravenswood SAP (max. 40 du/a) Tenant Protection Ordinance Mobile Home Park Conversion