Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Visítenos: DICCIONARIO

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1 DICCIONARIO PG11 - XI. DICCIONARIO REGISTRAL ACUERDOS PLENARIOS: Se entiende por acuerdo plenario aquellos criterios interpretativos emitidos sobre las normas que regulan el procedimiento de inscripción y de publicidad que, al no ser aprobados como precedentes de observancia obligatoria en los plenos registrales, quedan aprobados como criterios vinculantes sólo para la sala plena del Tribunal Registral. Es decir, vinculan de manera obligatoria a todos los vocales integrantes de las cinco (5) salas que conforman el Tribunal Registral. Ello con la finalidad de garantizar la uniformización de criterios y la predictibilidad a favor de los administrados. Si bien los criterios interpretativos aprobados como acuerdos plenarios no tienen efecto vinculante para los registradores, estos pueden ser empleados en la calificación registral de los títulos presentados al registro en tanto faciliten y propicien las inscripciones. Los acuerdos no están regulados en el Reglamento General de los Registros Públicos; sin embargo, en el cuarto Pleno Registral se aprobó por unanimidad que los acuerdos de Sala Plena del Tribunal Registral obligan a sus miembros como pacto vinculante. Fuente Bibliográfica: - IV Pleno Registral realizado en sesión ordinaria los días 6 y 7 de Junio de 2003 ANOTACIÓN DE DEMANDA: La anotación de demanda es una medida cautelar que el Juez concede cuando el proceso principal está referido a derechos inscritos. La inscripción de esta medida en el Registro de Predios, no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida. La finalidad de la anotación de demanda es destruir, a través de la publicidad de la contención o litigio judicial, la posible buena fe de los posteriores adquirentes del bien, impidiendo con ello la configuración del tercero registral a que se contrae el artículo 2014 del Código Civil, y posibilitando que las ulteriores variaciones en la situación jurídica del predio efectuadas con posterioridad a la anotación no afecten la inscripción de la futura sentencia la cual tendrá prevalencia desde la fecha de la presentación del título de la anotación. Ello, de conformidad con el tercer párrafo del artículo 673 del Código Procesal Civil y el artículo 68 del Reglamento General de los Registros Públicos. De conformidad con el precedente de observancia obligatoria aprobado en el I Pleno del Tribunal Registral, no es procedente inscribir una anotación de demanda cuando no existe compatibilidad entre el titular registral y la parte demandada y no exista pronunciamiento judicial respecto a dicha circunstancia. Es decir, es necesario que al pretenderse registrar una medida cautelar de anotación de demanda, exista concordancia entre el titular registral y la parte demandada, caso contrario no procedería tal inscripción. Sin embargo, conforme al mencionado precedente también se requiere que a pesar de tal discrepancia tampoco haya un pronunciamiento judicial al respecto, ya que tratándose de una rogatoria judicial bien podría el órgano jurisdiccional respectivo reiterar dicha inscripción aún a pesar de no existir tal coincidencia. De otro lado, de conformidad con el acuerdo plenario aprobado en el LXV Pleno Registral -el cual sólo resulta vinculante para las salas que conforman el Tribunal Registral- para la anotación de la demanda en el registro deben preexistir al asiento de presentación los siguientes actos materiales: la página 1

2 demanda, el auto admisorio de la demanda y la resolución que concede la medida cautelar. BASE LEGAL: - Artículo 673 del Código Procesal Civil. - Artículo 68 del Reglamento General de los Registros Públicos. - I Pleno Registral realizado en sesión ordinaria los días 13 y 14 de Septiembre de LXV Pleno Registral realizado en sesión extraordinaria modalidad no presencial el día 3 de Septiembre de ANOTACIONES PREVENTIVAS: Son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito. La existencia de anotaciones preventivas no imposibilita que se extiendan asientos registrales relacionados con los actos y derechos publicitados en la partida registral, salvo que el contenido de la anotación preventiva o la disposición normativa que la regula establezca expresamente lo contrario. Asimismo, una vez inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la misma, salvo disposición distinta. BASE LEGAL: Art. 64º, 67º y 68º del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP). APELACIÓN: El recurso de apelación es un recurso administrativo que se interpone cuando la impugnación se sustente en diferente interpretación de las pruebas producidas o cuando se trate de cuestiones de puro derecho. Deberá ser dirigido a la misma autoridad que expidió el acto que se impugna para que eleve lo actuado al superior jerárquico. En sede registral, la apelación procede contra las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los registradores o contra la denegatoria de atención de publicidad formal por parte abogado certificador. BASE LEGAL: Art. 209º de la Ley del Procedimiento Administrativo General (LPAG) APORTE REGLAMENTARIO: Se entiende por aporte reglamentario, aquellos aportes gratuitos y obligatorios a favor del Estado que se dan en el marco del proceso de habilitación urbana. Estos aportes son destinados para fines de recreación pública, para servicios públicos complementarios, para educación y otros fines. Las áreas de aporte reglamentario constituyen bienes de dominio público del Estado y son susceptibles de inscripción en el Registro de Predios correspondiente. BASE LEGAL: - Artículo 3.1 de la Ley Nº 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones. ARCHIVO NOTARIAL: El archivo notarial es el conjunto de registros, documentos e instrumentos propios del Notario formados en el ejercicio del cargo. Tiene carácter público, puede ser puesto de manifiesto y el notario debe otorgar testimonios y boletas del mismo cuando las personas interesadas se lo soliciten. El archivo notarial, está integrado por los siguientes libros y/o documentos: a) Los Registros que lleva el notario que pueden ser: de escrituras públicas, de testamento, de actas de protesto, de actas de transferencia de bienes muebles registrables y de asuntos no contenciosos, los mismos que deben estar debidamente encuadernados y empastados; b) Los tomos empastados de las minutas página 2

3 que hayan servido para extender las escrituras públicas; c) Los documentos protocolizados; y d) Los índices que señala la Ley. Es obligación de los notarios conservarlos durante toda su vida y mientras estén a su cargo, a fin de que los interesados puedan acceder a los traslados o copias respectivas de los instrumentos públicos protocolares que como matriz conserva el Notario en su poder por mandato de la Ley. BASE LEGAL: - Artículos 81 y 82 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del Notariado. ARCHIVO REGISTRAL: Agrupación ordenada de valiosa información registral que comprende las partidas registrales, los títulos que dieron mérito a inscripciones, las solicitudes de inscripción denegadas, los índices y asientos de presentación. BASE LEGAL: Art. 108º del RGRP ÁREA INSCRITA Área consignada en el asiento de inscripción referida a un predio inscrito en los Registros Públicos. ÁREA DE INDEPENDIZACIÓN Área que se sustrae del área inicial o área anterior consignada en la partida del predio y que corresponde a la parte del predio que se independiza. ÁREA LIBRE: El área libre está determinada en el caso del primer piso de una edificación, por el área resultante de la diferencia entre el área del terreno y el área techada de ese piso de la edificación. En el caso de los pisos superiores, el área libre está determinada por la resultante de la diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso correspondiente. Base legal: - Artículo 2.2 del D.S Nº VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. ÁREA REMANENTE Área que queda en la partida inicial, luego de efectuada la independización de una parte del predio. ÁREA SUPERPUESTA: Es un supuesto de duplicidad de partidas, en la que dos o más áreas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios se superponen total o parcialmente. ÁREA TECHADA: Se entiende por área techada al área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Para efecto de determinar el área techada se incluye: los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas; y se excluye: la proyección de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos. BASE LEGAL: - Artículo 2.2 del D.S Nº VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento página 3

4 de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. ARRENDAMIENTO FINANCIERO: El arrendamiento financiero, o también llamado contrato de Leasing, es un contrato mercantil de alquiler con derecho de compra. Tiene por objeto la locación (arrendamiento) de bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora (arrendadora) para el uso por la arrendataria, mediante pago de cuotas periódicas y con opción a favor de la arrendataria de comprar dichos bienes por un valor pactado. Así, el arrendatario tiene la facultad de adquirir el bien a un precio determinado, que se denomina «residual», pues su cálculo viene dado por la diferencia entre el precio originario pagado por el arrendador (más los intereses y gastos) y las cantidades abonadas por el arrendatario al arrendador. Si el arrendatario no ejerce la opción de adquirir el bien, deberá devolverlo al arrendador, salvo que el contrato se prorrogue. Los bienes dados en arrendamiento no son susceptibles de embargo, afectación ni gravamen por mandato administrativo o judicial en contra del arrendatario. Para efectos tributarios, los bienes objeto de arrendamiento financiero se consideran activo fijo del arrendatario y se registrarán contablemente de acuerdo a las normas internacionales de contabilidad. El contrato de arrendamiento financiero se celebrará mediante escritura pública, la cual podrá inscribirse, a pedido de la locadora, en la ficha o partida donde se encuentre inscrita la arrendataria. En el caso particular de la inscripción de un arrendamiento financiero sobre un inmueble, el arrendamiento y la opción de compra se extenderán en un mismo asiento en el rubro de cargas y gravámenes de la partida del predio, en el que se consignará el plazo de duración del contrato, la renta convenida, el valor de venta pactado o el criterio establecido para la determinación del valor residual del bien y el plazo para ejercer la opción de compra. BASE LEGAL: - Artículos 1, 8, 11 y 18 del Decreto Legislativo 299, norma que: Considera Arrendamiento Financiero, el Contrato Mercantil que tiene por objeto la locación de bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para el uso por la arrendataria, mediante pago de cuotas periódicas y con opción a comprar dichos bienes.- Artículos 61 y 107 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. ASAMBLEA GENERAL DE RECONOCIMIENTO En virtud de esta asamblea, los acuerdos de las personas jurídicas no registrados en su oportunidad, podrán acceder al registro a través de su reconocimiento en una asamblea general. En estos casos, el registrador exigirá sólo la presentación del acta de la asamblea general de reconocimiento y los demás instrumentos relativos a ésta que considere necesarios para su calificación, no requiriéndose la presentación de otra documentación referida a las asambleas en que se acordaron los actos materia de reconocimiento. Así, en el supuesto de presentarse documentación no correspondiente, la misma no será objeto de calificación y se ordenará su devolución. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas no Societarias regula de manera diferenciada a la asamblea de reconocimiento. Así, por un lado se encuentra la asamblea de reconocimiento de elecciones, reestructuraciones y demás actos vinculados, cuya convocatoria será efectuada por el último presidente no inscrito, aunque hubiere vencido el periodo para el que fue página 4

5 elegido; y por otro lado, está la asamblea de reconocimiento de otros actos (distintos a las elecciones y reestructuraciones), cuya convocatoria será efectuada por el último presidente inscrito durante la vigencia de sus periodo de funciones, salvo que (por norma legal o estatutaria) se establezca que el órgano directivo continúa en funciones luego de vencido su periodo de ejercicio. Con relación a la asamblea de reconocimiento de elecciones, reestructuraciones y demás actos vinculados, sólo procede para regularizar dos o más períodos eleccionarios. Asimismo, si conforme a las normas legales o estatutarias el órgano directivo no continúa en funciones luego de vencido su periodo, sólo podrá convocar a asamblea de reconocimiento durante la vigencia de dicho periodo. BASE LEGAL: - Artículos 62, 63 y 64 del Reglamento de Inscripción del Registro de Personas Jurídicas no Societarias. ASIENTO DE INSCRIPCIÓN Asientos que se extienden en las partidas registrales luego de que el registrador efectuó la calificación positiva de un título, el cual contendrá necesariamente un resumen del acto o derecho materia de inscripción. Dicho resumen precisará los datos relevantes para el conocimiento de los terceros, así como la indicación del documento en el que conste el acto o derecho, la fecha y hora de presentación del título, el monto pagado, la fecha de inscripción y la autorización del registrador responsable de la inscripción. ASIENTO DE PRESENTACIÓN Se genera con la presentación de un título a la oficina del diario. Son extendidos por riguroso orden de ingreso de cada título (fecha, hora, minuto y segundo de presentación) en mérito de la información contenida en la solicitud de inscripción y complementariamente por aquella información que se desprende del título presentado. BASE LEGAL: Art. 12º, 19º y 23º del RGRP. BOLETA NOTARIAL: Es el traslado notarial que contiene el resumen del contenido del instrumento público notarial o transcripción de las cláusulas o términos que el interesado solicite y que expide el notario, con designación del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurídico, fecha y foja donde corre y la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricada en cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con mención de la fecha en que la expide. El notario, cuando lo considere necesario, agregará cualquier referencia que brinde sentido o complete la transcripción parcial solicitada. BASE LEGAL: Art. 84º del Decreto Legislativo del Notariado Nº 1049 CADUCIDAD DE PLAZO DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN: Esta caducidad genera la extinción del procedimiento ante la inactividad de los sujetos. Opera por el vencimiento del plazo del asiento de presentación -incluyendo las eventuales prórrogas o suspensiones del plazo- sin que se hubiere subsanado las observaciones advertidas por el Registrador o no se hubiere cumplido con pagar el mayor derecho liquidado. Cuando opera la extinción del plazo de vigencia del asiento de presentación, el Registrador dispondrá la tacha procesal o formal del título, concluyendo de esa manera con el procedimiento página 5

6 registral. En el texto de la tacha se precisará la naturaleza de la misma, indicándose además las observaciones que a criterio del Registrador no han sido subsanadas o el mayor derecho registral que no ha sido pagado. BASE LEGAL: - Artículos 2 y 43 del Reglamento General de los Registros Públicos. CALIFICACIÓN REGISTRAL: La calificación registral es el control, examen o evaluación integral de los títulos presentados al registro a efectos de determinar si el derecho o la situación jurídica que se pretende publicitar cumple o no con los requisitos previstos en la normativa legal correspondiente y de esa manera decidir si merece la acogida registral solicitada. Está a cargo del Registrador y del Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en el Reglamento General de los Registros Públicos y en las demás normas registrales. Dicho trámite depurador no se agota con la evaluación legal del título, sino que comprende también su conexión con el contenido del registro. En ese orden de ideas, la calificación registral se desarrolla sobre la base de los siguientes elementos: (i) el título presentado, cuya evaluación no solo comprende el aspecto formal del documento, sino también su contenido, esto es, la validez del acto causal, la condición de inscribible del acto o derecho, la capacidad y la representación invocada de los otorgantes, (ii) los asientos registrales, que serán los extendidos en la partida o partidas registrales directamente vinculadas con el título, y (iii) de manera complementaria, los antecedentes registrales, conformado por los títulos archivados, los índices y demás documentos que forman parte del archivo registral. BASE LEGAL: - Artículo 2011 del Código Civil.- Artículos 31, 32 y 33 del Reglamento General de los Registros Públicos. FUENTE BIBLIOGRÁFICA:- MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario, para iniciación y uso de universitarios. Procedimiento Registral Ordinario. Vol. II. Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1994, p SILVA DÍAZ, Martha del Carmen. Alcances de la calificación registral con relación a los elementos utilizados para tal fin: título presentado, asientos de los Registros Públicos y antecedentes registrales. En: El derecho Registral en la Jurisprudencia comentada. Gaceta Jurídica. Lima, 2005, p CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA: Entendemos por calificación registral negativa, cuando el Registrador, luego de examinar un título en cuyo mérito se solicita la inscripción de un acto o derecho, llega a la convicción de que el mismo no puede inscribirse por vicios provenientes del propio título o del registro (medida cautelar de no innovar que impide la inscripción de cual acto sobre dicha partida), ocasionando su suspensión o su rechazo definitivo. En el primer escenario (suspensión), el registrador formula una observación al título, dando a conocer al usuario que la inscripción solicitada todavía no puede realizarse, porque existen impedimentos susceptibles de ser salvados vía reingresos. En el segundo escenario, (rechazo definitivo) el Registrador formulara una tacha sustantiva al título, por cuanto el defecto es tal que aun cuando tales impedimentos fueran susceptibles de ser subsanados se requerirá de una nueva presentación, no surtiendo efectos para ésta la prioridad ganada por la primera presentación. página 6

7 Ahora bien, el Registrador formulara observación si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral. Simultáneamente con la observación indicará, bajo responsabilidad, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los actos materia de rogatoria, salvo que éste no pueda determinarse por deficiencia del título. De otro lado, el Registrador formulará tacha sustantiva al título presentado en los siguientes supuestos: - Cuando adolezca de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título.- Cuando contenga acto no inscribible.- Cuando existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral.- Cuando el acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo. - Cuando se determine la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción.- Cuando se haya generado el asiento de presentación en el Diario de una Oficina Registral distinta a la competente. Finalmente, debe tenerse en cuenta que todas las tachas y observaciones serán fundamentadas jurídicamente y se formularán por escrito en forma simultánea, bajo responsabilidad del Registrador. Podrán formularse nuevas observaciones sólo si se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar la observación, sin perjuicio de los límites a la calificación previstos en el artículo 33 del Reglamento General de los Registros Públicos. BASE LEGAL: - Artículos 31, 32 y 33 del Reglamento General de los Registros Públicos. CARGA TÉCNICA: Se originan por el incumplimiento de las normas urbanísticas o edificatorias y son extendidas sobre la base de observaciones formuladas por el verificador responsable en el Informe técnico de verificación. Dichas observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización, pero podrán ser inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio. Cabe precisar que no es competencia del registrador identificar las presuntas transgresiones que pudieran existir y menos aún, exigir que el verificador responsable consigne observaciones que a criterio de la instancia registral, son tales en virtud de la confrontación efectuada con el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios que forma parte del título de regularización. Su propósito inmediato es enervar la buena fe de los adquirentes al anunciar eventuales procedimientos sancionatorios que pueden desembocar en la demolición total o parcial de la edificación, mientras que la finalidad mediata de estas cargas técnicas es proporcionar información suficiente a los agentes del mercado para que contraten sobre el predio a valores reales. Pueden ser canceladas en mérito a un nuevo informe técnico de verificación con firmas legalizadas por notario, en el que acredite la subsanación y se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada, la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad. A este informe se adjuntarán los planos replanteados, si fuera necesario. BASE LEGAL: - Artículos 12, 13, 32 y 34 del D.S Nº VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. CARTA NOTARIAL: La carta notarial es un instrumento público extraprotocolar, en virtud del cual el notario certificará la página 7

8 entrega de cartas e instrumentos que los interesados le soliciten, a la dirección del destinatario, dentro de los límites de su jurisdicción, dejando constancia de su entrega o de las circunstancias de su diligenciamiento en el duplicado que devolverá a los interesados. No es necesario que el destinatario firme o selle el cargo de recepción, ya que la afirmación del notario, respecto a la entrega de la carta, se encuentra amparada en la fe pública. En este tipo de certificaciones el notario no asume responsabilidad sobre el contenido de la carta, ni de la firma, identidad, capacidad o representación del remitente. De otro lado, el notario llevará un registro en el que anotará, en orden cronológico, la entrega de las cartas notariales, el que expresará la fecha de ingreso, el nombre del remitente y del destinatario y la fecha del diligenciamiento. BASE LEGAL: - Artículos 100, 102 y 103 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del Notariado. CERTIFICADOS COMPENDIOSOS: Aquellos que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales. Estos podrán referirse a los gravámenes o cargas registradas, a determinados datos o aspectos de las inscripciones. Asimismo podrán ser emitidos por registradores públicos o certificadores debidamente autorizados. BASE LEGAL: Art. 131º b) del RGRP CERTIFICADOS LITERALES: Aquellos que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos. BASE LEGAL: Art. 131º a) del RGRP CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL: El certificado de búsqueda catastral es un certificado compendioso en virtud del cual se acredita si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito. También acredita la existencia o no de superposición de áreas. De esa manera, a través del certificado de búsqueda catastral se informa al interesado si el predio tiene o carece de antecedentes registrales, sea de manera total o parcial. Para efecto de expedir este certificado compendioso, se requiere de un informe técnico previó del Área de Catastro. Para tal efecto, a las solicitudes de búsqueda catastral debe adjuntarse un plano perimétrico el cual debe estar georeferenciado a la Red Geodésica Nacional, referida al datum y proyección de coordenadas oficiales. Los planos constituyen la representación gráfica de todos los elementos físicos que componen un predio o la edificación levantada sobre él, ello dependiendo del tipo de plano de que se trate. BASE LEGAL: -Literal b) del artículo 131 y literal c) del artículo 127 del Reglamento General de los Registros Públicos. CERTIFICADO DE INFORMACIÓN CATASTRAL Documento técnico de vinculación de la base gráfica con la base alfanumérica, con valor jurídico y efectos legales que emite la entidad catastral competente (COFOPRI) a favor de cualquier persona que lo solicite, como producto del levantamiento catastral del predio objeto de titulación. página 8

9 La expedición del Certificado Catastral está sujeta al pago de los derechos correspondientes. BASE LEGAL: Art. 4.1 del Reglamento del D.L. Nº 1089 Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales. CERTIFICADOS POSITIVOS: Aquellos que acreditan la existencia de determinada inscripción. También, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar información detallada. BASE LEGAL: Art. 132º a) del RGRP CERTIFICADOS NEGATIVOS: Aquellos que acreditan sólo la inexistencia de determinada inscripción. BASE LEGAL: Art. 132º b) del RGRP CETIFICADOS DE VIGENCIA: Son aquellos que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la fecha de su expedición. BASE LEGAL: Art. 132º c) del RGRP CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS: El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, es un documento oficial emitido por la municipalidad distrital en cuya jurisdicción se encuentra ubicado un determinado predio, constituyendo a su vez un documento complementario al formulario registral para la inscripción de la regularización de fábrica. Permite verificar la información sobre la normativa urbanística y los índices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticos integrales de cada municipalidad distrital. Así, en virtud de dicho instrumento se indican los siguientes datos técnicos: - Área territorial u otra establecida.- Área de actuación urbanística u otra establecida.- Zonificación.- Usos permisibles y compatibles.- Densidad neta máxima.- Área de lote normativo.- Coeficientes máximos y mínimos de edificación.- Porcentaje mínimo de área libre.- Alturas máxima y mínima permisibles.- Retiros.- Alineamiento de fachada.- Índice de espacios de estacionamiento.- Otros particulares.- Fecha de emisión y término de su vigencia. Toda persona está facultada a recabar dicho certificado respecto de cualquier inmueble. Tiene plena validez jurídica y otorga derechos al interesado respecto a los índices y parámetros contenidos en el mismo. El certificado será emitido por la dependencia municipal competente en el plazo de dos (2) días hábiles, contados desde la recepción de la solicitud, bajo responsabilidad. Tendrá una vigencia de dieciocho (18) meses. Asimismo, de conformidad con el precedente de observancia obligatoria aprobado en el XIX pleno del Tribunal Registral, se puede colegir que la emisión del certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios supone la previa evaluación de la municipalidad respectiva acerca de la condición urbana de un predio. En este orden, si la municipalidad expidió una certificación de esta naturaleza, el predio tiene la calidad de urbano y no de rústico. BASE LEGAL: - Artículo 63 del D.S Nº VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. - Precedente de página 9

10 observancia obligatoria aprobado en el XIX Pleno del Tribunal Registral realizado los días 3 y 4 de agosto de 2006, publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de setiembre de CÓDIGO DE REFERENCIA CATASTRAL Es la identificación numérica asignada a un predio que vienen usando los entes generadores de catastro en una zona que se encuentra levantada o en proceso de levantamiento catastral, el mismo que es independiente y diferente al Código Único Catastral. COFOPRI: Son las siglas con que se conoce al Organismo de Formalización de la Propiedad Informal. Tiene como misión ejecutar las acciones de generación de derechos de propiedad predial que otorguen seguridad jurídica permanente y que sean sostenibles en el tiempo, transfiriendo capacidades a los Gobiernos Regionales y Locales, buscando el respeto al patrimonio cultural, la protección del medio ambiente y el mejoramiento de la calidad de vida de la población. COMUNIDAD NATIVA: Las Comunidades Nativas tienen origen en los grupos tribales de la Selva y Ceja de Selva y están constituidas por conjuntos de familias vinculadas por los siguientes elementos principales: idioma o dialecto, caracteres culturales y sociales, tenencia y usufructo común y permanente de un mismo territorio, con asentamiento nucleado o disperso. COMUNIDAD CAMPESINA: Acorde con lo establecido por la Ley Nº 24656, Ley General de Comunidades Campesinas, son organizaciones de interés público, con existencia legal y personería jurídica, integradas por familias que habitan y controlan determinados territorios, ligadas por vínculos ancestrales, sociales, económicos y culturales, expresados en la propiedad comunal de la tierra, el trabajo comunal, la ayuda mutua, el gobierno democrático y el desarrollo de actividades multisectoriales, cuyos fines se orientan a la realización plena de sus miembros y del país. CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO: El procedimiento registral, entendido como el conjunto o la sucesión de actos, jurídicamente reglamentados, es llevado a cabo desde que el interesado solicita la inscripción de un acto, derecho o situación jurídica en el Registro (lo que se viabiliza con la presentación del título por el diario), hasta alguna de las formas de conclusión del procedimiento. Así, de acuerdo con el Reglamento General de los Registros Públicos, el procedimiento registral concluye en los siguientes supuestos: con la inscripción del título, con la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación, con la aceptación del desistimiento total de la rogatoria, y con la tacha especial prevista para títulos de independización que no contengan planos. BASE LEGAL: - Artículo 2 del Reglamento General de los Registros Públicos. COMPUTO DE PLAZOS: Los plazos aplicables al procedimiento registral se cuentan por días hábiles, salvo disposición en contrario. Una excepción a este supuesto se encuentra contenida en el artículo 22 del Reglamento página 10

11 de Registro de Sociedades, en el que se establece que el plazo de vigencia para la reserva de preferencia registral se computa en días naturales. Se consideran días hábiles aquéllos en los cuales el Diario de la Oficina respectiva hubiese funcionado. En el cómputo del plazo se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento. BASE LEGAL: - Artículo 4 del Reglamento General de los Registros Públicos. COPROPIEDAD: Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. Se extingue por diversos motivos que enumeramos para su mejor comprensión: 1. División y partición del bien común 2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario 3. Destrucción total o pérdida del bien 4. Enajenación del bien a un tercero 5. Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios. Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario. El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, está en proporción a sus cuotas respectivas. BASE LEGAL: Art. 969º, 970º y 992º del Código Civil. DERECHOS REGISTRALES: Son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros que presta el registro. BASE LEGAL: Art. 165º del RGRP DESISTIMIENTO: Es la acción de desistir que para el Derecho tiene, a su vez, la acepción de abdicación o abandono de un derecho o una acción procesal. FUENTE: Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, DRAE. DESISTIMIENTO DE LA ROGATORIA: Acto a través del cual el presentante del título se desiste total o parcialmente de su solicitud de inscripción a través de un escrito con firma legalizada por notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación, mientras no se hubiere efectuado la inscripción correspondiente. En caso de que el presentante sea notario, su desistimiento no requerirá legalización de firma. BASE LEGAL: Art. 13º del RGRP DESMEMBRACIÓN: Término utilizado para aludir al fraccionamiento de predios (generalmente rurales). En el caso de formalización de propiedad urbana se utiliza en los supuestos de fraccionamiento de un predio matriz en posesiones informales. DOCUMENTO COMPLEMENTARIO: Son aquellos documentos que forman parte del título presentado al Registro y que tienen por finalidad probar determinados extremos que están estrechamente relacionados con el título inscribible y acreditan la plena realidad o legalidad del derecho que se pretende publicitar. Así, si página 11

12 bien no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción, pues no contienen información relativa al acto materia de inscripción, coadyuvan a que ésta se realice. BASE LEGAL: - Artículo 7 del Reglamento General de los Registros Públicos. FUENTE BIBLIOGRÁFICA:- PAU PEDRON, Antonio. Curso de Práctica Registral, Universidad de Comillas, Madrid, 1996, pp ERROR DE CONCEPTO: Son aquellos no contemplados como errores materiales y son rectificados a solicitud de parte. La rectificación de oficio procede cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el registrador determine que esta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error de concepto en mérito al título ya inscrito. Los errores de concepto se rectifican en mérito del título archivado cuando resulta claramente del contenido del título, de lo contrario se efectúan en merito a un nuevo título modificatorio. BASE LEGAL: Arts. 76º, 81º y 84º del RGRP ERROR MATERIAL: Son aquellas equivocaciones que se presentan en los siguientes supuestos: 1. si se ha escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a las que constan en el título archivado respectivo, 2. ante la omisión de la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento, 3. cuando se hubiere extendido el asiento en partida o rubro diferente al que corresponde o 4. si se ha enumerado defectuosamente los asientos o partidas. La rectificación por error material se efectúa a solicitud de parte o de oficio y en mérito del respectivo título archivado. BASE LEGAL: Arts. 76º, 81ºy 82 del RGRP ESCRITURA PÚBLICA IMPERFECTA: Son instrumentos públicos otorgados por juez de paz o por juez de paz letrado en ejercicio de sus atribuciones como funcionarios públicos. FECHA CIERTA: Un documento tiene fecha cierta para los efectos del proceso desde la muerte del otorgante, la presentación del documento ante funcionario público, la presentación del documento ante notario público para que certifique la fecha o legalice las firmas, la difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y otros casos análogos. Adicionalmente, el juez podrá determinar como fecha cierta a aquella que haya sido determinada a través de medios técnicos que generen convicción. BASE LEGAL: Art. 245º del Código Procesal Civil. FOLIO REAL: El folio real es una técnica de organización del registro que toma como base fundamental el objeto, en este caso, el bien inmueble, abriendo de esta manera una hoja o folio en donde se concentra todo el historial jurídico de cada finca o inmueble. En esta hoja se inscriben todos los actos, negocios o decisiones jurídicas que modifiquen y afecten la situación del bien. En nuestro sistema registral, se página 12

13 ha previsto que por cada bien se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de dominio, así como los actos o derechos relativos al inmueble. De esa manera, cualquier interesado que desee conocer el historial jurídico de un inmueble determinado, solamente necesitará consultar los datos inscritos en la partida registral correspondiente a éste. BASE LEGAL: - Artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. FUENTE BIBLIOGRÁFICA:- GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, Segunda Edición, Jurista Editores, Lima, 2004, p INDEPENDIZACIÓN Creación de una partida registral para cada unidad inmobiliaria que se desmembra de otra partida de mayor extensión. Podemos hablar, por ejemplo, de independización de lotes, así como de secciones en el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. INMATRICULACIÓN Es el ingreso de un predio a la vida registral. En nuestro sistema, dicho ingreso se da a través de la primera inscripción de dominio (apertura de la partida registral originaria). ÍNDICE NACIONAL DEL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS: Está conformado por los nombres, denominaciones (completas y abreviadas) y razones sociales inscritas, reservadas y en trámite, de cualquier tipo de persona jurídica. Además, lo conforman los nombres, denominaciones (completas y abreviadas) y razones sociales de las personas jurídicas (empresas de derecho público, personas jurídicas creadas por ley) que sin haber inscrito su constitución, han inscrito poderes en el registro de personas jurídicas, así como las denominaciones completas o abreviadas y razones sociales de las personas jurídicas constituidas en el extranjero, cuyo reconocimiento ha sido inscrito o han otorgado poderes inscritos en el registro. Integra al Índice Nacional de Reserva de Preferencia Registral de Nombre, Denominación o Razón Social, al Índice Nacional de Sociedades, así como a los Índices de Denominaciones o Razones Sociales de las demás personas jurídicas. BASE LEGAL: Directiva que regula el Índice Nacional del Registro de Personas Jurídicas, aprobada por Resolución Nº SUNARP-SN del INSTRUMENTO PRIVADO: Partiendo de la definición que (en sentido negativo) contiene el artículo 236 del Código Procesal Civil, se considera instrumento privado a aquel que carece de las características de un documento público, precisándose que la legalización o certificación de un documento privado no lo convierte en público. BASE LEGAL: - Artículo 236 del Código Procesal Civil. INSTRUMENTO PÚBLICO: Será instrumento público el documento escrito otorgado por funcionario público a quien la ley le ha atribuido la potestad de dar fe pública y exclusivamente sobre ese extremo. Así, será instrumento público la escritura otorgada por el Notario y los demás instrumentos que autorice el notario en cuanto al extremo sobre el que recaiga la fe pública. página 13

14 En el caso de los instrumentos públicos notariales, son los que el notario, por mandato de la ley o a solicitud de parte, extienda o autorice en ejercicio de su función, dentro de los límites de su competencia y con las formalidades de ley. Base legal: - Artículo 23 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del Notariado. - Artículo 235 del Código Procesal Civil. INSTRUMENTO PÚBLICO PROTOCOLAR: Son instrumentos públicos protocolares las escrituras públicas, instrumentos y demás actas que el notario incorpora al protocolo notarial (colección ordenada y cronológica de registros sobre la misma materia). Como consecuencia de su incorporación al protocolo notarial (principio de matricidad), respecto de estos tipos de instrumentos se expiden traslados notariales siendo estos: el testimonio, el parte notarial y la boleta. A diferencia de los documentos extra-protocolares, la fe pública se extiende de manera amplia sobre todo el instrumento. Así, hay fe respecto a la fecha del acto, fe respecto la identidad de los comparecientes, fe respecto la capacidad de estos, fe respecto la manifestación de voluntad que hayan prestado, fe respecto la lectura integral del documento, y fe sobre el conocimiento de los efectos jurídicos del acto. Los instrumentos públicos protocolares se extenderán en el protocolo notarial observando riguroso orden cronológico, en los que consignará al momento de extenderse el número que les corresponda en orden sucesivo. En ese sentido, se extenderán uno a continuación del otro. Cabe anotar que son llevados bajo la forma de registro físico en soporte papel, con la sola excepción del medio magnético en el caso del Registro de Protesto, cuando así se utilice. El instrumento público protocolar suscrito por los otorgantes y autorizado por un notario no podrá ser objeto de aclaración, adición o modificación en el mismo (principio de intangibilidad del instrumento). Ésta se hará mediante otro instrumento público protocolar y deberá sentarse constancia en el primero, de haberse extendido otro instrumento que lo aclara, adiciona o modifica. Cuando el notario advierta algún error en la escritura pública, en relación a su propia declaración, podrá rectificarla bajo su responsabilidad y a su costo, con un instrumento aclaratorio sin necesidad que intervengan los otorgantes, informándoseles del hecho al domicilio señalado en la escritura pública. BASE LEGAL: - Artículos 25, 45, 46 y 48 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del Notariado. - Artículo 18 del D.S. N JUS, TUO del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del Notariado. INSTRUMENTO PÚBLICO EXTRAPROTOCOLAR: Los instrumentos públicos extraprotocolares son aquellas testificaciones o afirmaciones notariales que no se incorporan al protocolo, y sobre los que el manto de la fe pública se circunscribe en forma limitada al acto, hecho o circunstancia que el notario presencie o le conste por la percepción sensorial. Así, son instrumentos públicos extraprotocolares las actas y demás certificaciones notariales que se refieren a actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de su función. Son excelentes medios probatorios, pues sirven de prueba fehaciente para acreditar como ciertos los actos o hechos que se consignan en ellos. Asimismo, otorgan seguridad jurídica a aquellos que los utilizan, pues la fe pública que da el notario en este tipo de instrumentos (aunque sea limitada) no página 14

15 pone en duda la autenticidad de los hechos descritos. Son actas extraprotocolares las siguientes: a) De autorización para viaje de menores, b)de destrucción de bienes, c) De entrega, d) De juntas, directorios, asambleas, comités y demás actuaciones corporativas, e) De licitaciones y concursos, f) De inventarios; y subastas de conformidad con el Decreto Legislativo Nº 674, Ley de Promoción de la Inversión Privada de las Empresas del Estado, g) De sorteos y de entrega de premios, h) De constatación de identidad, para efectos de la prestación de servicios de certificación digital, i) De transmisión por medios electrónicos de la manifestación de voluntad de terceros; j) De verificación de documentos y comunicaciones electrónicas en general, y otras que la ley señale. Asimismo, son certificaciones: a) La entrega de cartas notariales, b) La expedición de copias certificadas, c) La certificación de firmas, d) La certificación de reproducciones, e) La certificación de apertura de libros, f) La constatación de supervivencia, g) La constatación domiciliaria; y otras que la ley determine. Cabe resaltar que las actas y certificaciones son susceptibles de incorporarse al protocolo notarial, a solicitud de parte interesada, cumpliéndose las regulaciones que sobre el particular rigen. BASE LEGAL: - Artículos 94, 95 y 96 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del Notariado. FUENTE BIBLIOGRÁFICA:GONZALES BARRÓN, Gunther. Introducción al Derecho Registral y Notarial, Jurista Editores, Lima, 2008, p LIQUIDACIÓN DEFINITIVA: Es el acto mediante el cual el registrador determina el monto que falta abonar por concepto de derechos registrales para que proceda la inscripción. Ello, al haber concluido que el título no adolece de defectos ni existen obstáculos para su inscripción. Debe tenerse en cuenta, que en caso se observe un título, el registrador y de ser el caso el Tribunal Registral tienen el deber de liquidar el título en el mismo pronunciamiento; liquidación que no tiene el carácter de definitiva. BASE LEGAL: Art. 41º del RGRP NULIDAD DE INSCRIPCIÓN: Es la declaración judicial de invalidez de una inscripción o del título que dio mérito a la inscripción y que supone la nulidad de la inscripción extendida en su mérito. Sólo el Poder Judicial es el órgano competente para declarar la nulidad de una inscripción. BASE LEGAL: Art. 99º del RGRP OBSERVACIÓN DEL TÍTULO Decisión del registrador a través de la cual se determina que el título presentado adolece de defecto subsanable o que su inscripción no puede realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, como por ejemplo la falta de inscripción de acto previo. BASE LEGAL: Art. 40º del RGRP OFICINA DEL DIARIO: Es el área de las oficinas registrales encargada de recibir los títulos mediante los cuales se solicita la página 15

16 inscripción de un acto o derecho. Al recibir los títulos se extienden los asientos de presentación por riguroso orden de ingreso de los mismos. Con la presentación del título se inicia el procedimiento registral. PARTE NOTARIAL: Se denomina así al traslado notarial que contiene la transcripción íntegra del documento público notarial, con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide. BASE LEGAL: Art. 85º del Decreto Legislativo del Notariado Nº 1049 PARTIDA REGISTRAL Es la unidad de registro conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y, excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones especiales. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros asignándoseles una numeración correlativa, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro. PETT: Son las siglas del otrora Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural. Actualmente se encuentra extinto debido a que fue absorbido por COFOPRI. BASE LEGAL: Decreto Supremo Nº VIVIENDA PLENOS REGISTRALES: El pleno registral es la reunión de los vocales que integran el Tribunal Registral que, debidamente convocado, se pronuncia sobre diversos aspectos vinculados a sus funciones. Los plenos registrales se realizan en sesiones ordinarias y extraordinarias. Para que exista quórum es necesaria la presencia de por lo menos once (11) vocales. Entre sus principales atribuciones se encuentran: aprobar, modificar o dejar sin efecto los precedentes de observancia obligatoria; proponer las modificaciones a su propio reglamento; elegir al vicepresidente del Tribunal Registral; opinar sobre los asuntos que se sometan a su consideración; y demás temas que sean de interés para el debido funcionamiento del tribunal y que no sean competencia de otros órganos. De cada sesión del pleno registral se levantará un acta, que contendrá la relación de vocales asistentes, el lugar, fecha y hora en que ha sido efectuada, los puntos de deliberación, los acuerdos adoptados, con la indicación del sentido de los votos de todos los participantes, así como los fundamentos esgrimidos. BASE LEGAL: - Artículos 18, 19, 20 y 29 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del Notariado. PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA: Los precedentes de observancia obligatoria son los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los Plenos Registrales, que establecen criterios de interpretación de las normas que regulan los página 16

17 actos y derechos inscribibles, a ser seguidos de manera obligatoria por las instancias registrales, en el ámbito nacional. BASE LEGAL: Art. 158º del RGRP. PRE-DECLARATORIA DE FÁBRICA: La pre-declaratoria de fábrica es un tipo de anotación preventiva que se extiende en el Registro de Predios respecto de un proyecto de declaratoria de fábrica elaborado a partir de los planos de obra y especificaciones técnicas que cuentan con aprobación municipal. Está anotación podrá ser solicitada por el propietario que cuente con licencia de obra aprobada por la municipalidad correspondiente. Esta anotación preventiva tendrá una vigencia de un (1) año y podrá ser renovada antes de su vencimiento, por igual plazo, tantas veces como sea necesario mientras esté vigente la licencia de obra y no sea posible la inscripción de la declaratoria definitiva, previo pago de los derechos registrales correspondientes. Base legal: - Artículo 30 de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. - Artículos 97 y 99 del D.S Nº VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº PROCEDIMIENTO REGISTRAL: Podemos definir al procedimiento registral como el conjunto o la sucesión de actos, jurídicamente reglamentados, que tiende a la inscripción de un título en el Registro. Se ha dicho que este conjunto de actos se encuentran tasados legalmente, por cuanto las vicisitudes del procedimiento no están al libre arbitrio del Registrador. En el procedimiento registral, la pretensión (solicitud o rogatoria) está orientada a obtener la tutela jurídica que proporciona la publicidad registral. El procedimiento registral persigue un doble objetivo: (i) instrumental, pues implica la práctica de un asiento, es decir, sirve al propósito de inscribir un título en el registro; y (ii) sustantivo, o estrictamente jurídico, pues pretende la proclamación de la situación jurídica o del derecho que se publicita, haciendo viable la cognocibilidad general de las titularidades registrales. En el caso peruano, nuestro ordenamiento jurídico ha regulado el procedimiento registral a través del Reglamento General de los Registros Públicos. En ese sentido, las normas contenidas en él serán de aplicación a los procedimientos registrales de los distintos Registros Jurídicos (Registro de Personas Jurídicas, Registro de Predios, Registro de Personas Naturales y Registro de Bienes Muebles), excepto aquellos que por reglamentación especial y expresa prevean algún trámite diferente. Dichos actos o trámites, son llevados a cabo desde que el interesado solicita la inscripción de un acto, derecho o situación jurídica en el Registro (lo que se viabiliza con la presentación del título por el diario), hasta alguna de las formas de conclusión del procedimiento. Esto último ocurre cuando el registrador emite una decisión positiva sobre la solicitud formulada (inscripción del título); o en su defecto, hasta que el órgano superior de merito a los recursos interpuestos contra la calificación registral negativa del título (observación o tacha sustantiva) y disponga su inscripción. Asimismo, concluye con la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación; la aceptación del desistimiento total de la rogatoria; y la tacha especial prevista para títulos de independización que no contengan planos. página 17

18 Son instancias del procedimiento Registral: a) El registrador (primera instancia) y b) El Tribunal Registral (segunda y última instancia administrativa). Contra lo resuelto por el Tribunal Registral sólo se podrá interponer la demanda contenciosa administrativa ante el Poder Judicial. En cuanto a la duración del procedimiento registral, debe tenerse presente que el asiento de presentación tiene una vigencia de treinta y cinco (35) días hábiles, plazo que corre a partir de la fecha del ingreso del título. Dentro de los siete primeros días de su presentación o dentro de los cinco días siguientes al reingreso, el Registrador procederá a la inscripción o formulará las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos. Cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el título requiera informe catastral, el plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por veinticinco (25) días adicionales. Se podrán admitir reingresos para efectos de subsanar los defectos advertidos por el Registrador o realizar el pago de mayor derecho sólo hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los últimos cinco días se utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso. Con relación a la naturaleza jurídica del procedimiento registral ésta es especial y, por tanto, pese a que nuestra organización registral es plenamente administrativa, no está sujeto a las normas que regulan el procedimiento administrativo general, que en todo caso sólo se aplican de manera supletoria. Es no contenciosa es decir, dentro del procedimiento no cabe la posibilidad de que se admita oposición u otra intervención distinta a la del solicitante de la inscripción. En ese sentido, no cabe admitir el apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni mucho menos oposición a la inscripción. BASE LEGAL: - Artículos 1, 2, 3, 4, 12, 25, 27, 28 y 37 del Reglamento General de los Registros Públicos. FUENTE BIBLIOGRÁFICA:- DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial: Las Relaciones Jurídico Reales El Registro de la Propiedad, La Posesión. Vol III, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1995, p MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, M.a Del Mar. Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 2008, p GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Reglamento General de los Registros Públicos, Editorial Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p PROTOCOLO NOTARIAL: Es la colección ordenada y cronológica de registros sobre la misma materia en los que el notario extiende los instrumentos públicos protocolares con arreglo a ley. A su vez el registro es un conjunto numerado de cincuenta fojas ordenados correlativamente, el cual debe ser autorizado antes de su utilización mediante un sello y firma puesto en la primera foja del Registro por parte de un miembro de la junta directiva del colegio notarial especialmente designado para tal efecto. Por cada diez registros se forma un tomo. El protocolo notarial está conformado por los siguientes registros: de escrituras públicas, de testamentos, de actas de protestos, de actas de transferencias de bienes muebles registrales, y, otros que la ley determine. Cada uno de estos registros se ordena y empasta en forma separada. BASE LEGAL: - Artículos 36, 37, 38, 39 y 41 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del Notariado. PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL: Es el conjunto de instrumentos públicos protocolares como las escrituras públicas, instrumentos y página 18

19 demás actas que el notario incorpora al protocolo notarial. Estos deben ser conservados y deberán ser expedidos mediante traslados que la ley determina. Estos deben ser llevados en la forma del registro físico en soporte de papel, con la excepción del registro de protestos que se hará en medio magnético. BASE LEGAL: Art. 25º del Decreto Legislativo del Notariado Nº 1049, Art. 18 del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado. REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN: Es el régimen jurídico que supone la existencia de dos derechos de dominio estrechamente entrelazados: la propiedad exclusiva sobre determinadas secciones del edificio, pertenecientes a distintos propietarios; y la propiedad común sobre determinados elementos de la edificación que facilitan el aprovechamiento y disfrute de las secciones exclusivas. Luego de la independización de las secciones de dominio exclusivo, la partida matriz queda reducida a las zonas comunes, como pasadizos, ductos, escaleras, etc. Este tipo de régimen cuenta con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. Es un derecho accesorio a cada sección de dominio exclusivo la participación en los bienes comunes y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de éstas, los usos a los que están destinadas, etc. Las secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno. BASE LEGAL: - Artículos 129, 130, 131 y 145 del D.S Nº VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. - Artículo 55 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. REGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD: El Régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una. Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales, y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. BASE LEGAL: - Artículos 126 y 128 del D.S Nº VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. REGISTRO ADMINISTRATIVO: Es el registro que cumple la función de mero archivo para la constancia de hechos o presentación de documentos. Carece de presunción de veracidad, por lo que su eficacia es considerada débil o escasa. página 19

20 Fuente: Resolución Nº SUNARP-TR-L del REGISTRO JURÍDICO: Se trata del registro en el que se publicitan situaciones jurídicas que producen fe plena respecto de terceros. Sus efectos, por tanto, son oponibles erga omnes. Fuente: Resolución Nº SUNARP-TR-L del REGISTRO DE PREDIOS: Se trata del registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble, creado por la Ley N 27755, en el que se inscriben los predios y demás actos o derechos que recaen sobre los predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil y demás normas especiales. BASE LEGAL: Art. 2º de la Ley Ley que crea el Registro de Predios a cargo de la SUNARP, Art. 2 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y Art del Código Civil. REGLAMENTO INTERNO: El reglamento interno viene a ser un acto jurídico en el cual la declaración de voluntad está orientada a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. En ese sentido, el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios pues transforma una situación de dominio normalmente independiente en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las zonas de dominio exclusivo con las zonas comunes. Es otorgado por los propietarios de una edificación y da origen a un régimen especial de propiedad que puede ser: (i) el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común; o, (ii) el régimen de independización y copropiedad. Al momento de solicitar la inscripción del reglamento interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas puedan optar por cualquiera de estos regímenes. En ambos casos se establece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir un estatuto regulador de derechos y obligaciones que vincula no solo a los otorgantes del acto sino también a los sucesivos adquirentes. BASE LEGAL: - Artículo 153 del D.S Nº VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. FUENTE BIBLIOGRÁFICA:- AREAN, Beatriz. Curso de Derechos Reales, Privilegios y Derecho de Retención. Buenos Aires-Abeledo Perrot, 2da. Edición, 1987, p SECCIÓN DE DOMINIO EXCLUSIVO: Se refiere a la unidad inmobiliaria independizada, edificada sobre un terreno de propiedad común. En esta, pues, se ejerce un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. Las secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno. BASE LEGAL: Art. 129º del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. FUENTE: Presentación Regímenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común Independización y Copropiedad Fredy Luis Silva Villajuan. página 20

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