CEBURS Fiduciarios Fideicomiso Hipotecario F/2061. Tasa de Incumplimiento Máximo (TIM). 3

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1 Calificación FHIPO 16 Perspectiva Contactos Akira Hirata Asociado Estable Angel García Subdirector de / ABS angel.garcia@hrratings.com Fernando Sandoval Director Ejecutivo de Instituciones Financieras / ABS fernando.sandoval@hrratings.com HR Ratings ratificó la calificación de con Perspectiva Estable para la emisión de con clave de pizarra FHIPO 16 por P$3,000m. La ratificación de la calificación para la emisión de con clave de pizarra FHIPO 16 1 se basa en la TIM 2 que soporta bajo un escenario de estrés de 35.8%, lo que se compara con una TIPPH 3 de la cartera originada de 5.3% y resulta en una VTI 4 de 6.7x (vs. 38.0%, 5.3% y 7.2x en el análisis anterior). La disminución en la TIM se debe a una mayor participación de créditos en Régimen Extraordinario de Amortización (REA), los cuales no cuentan con el beneficio de la aportación patronal, resultando en un flujo menor en comparación con el análisis anterior. Adicionalmente, consideramos la participación de un administrador maestro y la nula sensibilidad a movimientos de las tasas de interés, debido a su pago de cupón a tasa de interés fija, como mejoras crediticias positivas para la Emisión. La Emisión fue realizada por un monto de P$3,000m el 22 de agosto de 2016 al amparo del Programa Dual de de FHipo 5 autorizado por un monto de P$15,00m por la CNBV 6. Los fueron emitidos con un plazo legal de 420 periodos mensuales, equivalente a 35 años, de los cuales los primeros 5 corresponden al Periodo de Gracia, y los 30 restantes al Periodo de Pass-Through. Por tanto, al corte de junio de 2018 se tiene un plazo remanente de 382 meses, de los cuales 38 corresponden al Periodo de Gracia. Los fueron emitidos por FHipo, a través de Banco Invex 7 como fiduciario y Monex 8 como representante común de los tenedores. La Emisión está respaldada por los derechos al cobro provenientes de una cartera de créditos hipotecarios originados y administrados por el INFONAVIT 9 y el FOVISSSTE 10, y adquiridos por FHipo vía coparticipación. Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son: Definición La calificación de largo plazo (LP) que determina HR Ratings para la Emisión de con clave de pizarra FHIPO 16 es con Perspectiva Estable. La calificación asignada, en escala local, significa que la Emisión se considera de la más alta calidad crediticia, ofreciendo gran seguridad para el pago oportuno de obligaciones de deuda. Mantiene mínimo riesgo crediticio. Fortaleza de la Emisión a través de la cartera cedida, de las aportaciones adicionales de derechos al cobro esperadas durante el Periodo de Gracias y del efectivo fideicomitido. La mora de capital que soporta la Emisión es equivalente al incumplimiento de 6,990 clientes de 17,074 totales, de acuerdo con el saldo insoluto promedio de la cartera cedida de P$0.5m. Buen comportamiento del aforo, el cual se ubica en un nivel de 1.25x al cierre de julio de 2018 (vs. 1.29x en el análisis anterior). El aforo se ha mantenido en un nivel igual o superior al Aforo Mínimo Requerido de 1.25x y se calcula como el saldo insoluto de capital de los créditos hipotecarios, más el efectivo fideicomitido, entre el saldo insoluto de principal, más los intereses devengados no pagados. El aforo se deberá de mantener en un nivel igual o superior al aforo mínimo para poder adquirir nuevos créditos hipotecarios, o para liberar remanentes. Amplios criterios de elegibilidad, por lo que las características de la cartera cedida podrían modificarse de manera significativa. A pesar de lo anterior, consideramos que el portafolio actual muestra una adecuada composición dada su tasa de interés promedio ponderada de 11.8% y su LTV promedio ponderado de 74.6% (vs. 11.8% y 74.5% en el análisis anterior). Nulo riesgo de tasas debido a que, tanto la Emisión como la cartera cedida están denominados a tasa fija. Los pagan intereses de forma semestral, a una tasa de interés de 7.0% durante el Periodo de Gracia, y de 8.2% en el Periodo de Pass-Through, lo que garantiza que se tendrá un margen positivo en la transacción dada la tasa de interés promedio del portafolio cedido. Participación de un administrador maestro que supervisa, valida y reporta independientemente la información de la cartera cedida al Fideicomiso. El administrador maestro de la transacción es ACFIN 11, quien tiene una calificación equivalente a HR AM2 otorgada por otra agencia calificadora. 1 Certificados Bursátiles Fiduciarios con clave de pizarra FHIPO 16 (los y/o la Emisión y/o el Bono Garantizado). 2 Tasa de Incumplimiento Máximo (TIM). 3 Tasa de Incumplimiento Promedio Ponderado Histórica (TIPPH). 4 Veces Tasa de Incumplimiento (VTI). 5 (FHipo y/o el Fideicomitente). 6 Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). 7 Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero (Banco Invex y/o el Fiduciario) 8 Monex Casa de Bolsa, S.A. de C.V., Monex Grupo Financiero (Monex y/o el Representante Común). 9 Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT). 10 Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE). 11 Administradora de Activos Financieros, S.A., (ACFIN y/o el Administrador Maestro). Hoja 1 de 5

2 Características de la Transacción y Perfil de FHipo FHipo es un fideicomiso hipotecario constituido por Concentradora Hipotecaria 12 en su carácter de fideicomitente. FHipo fue creado para adquirir, originar, coparticipar, administrar y gestionar portafolios hipotecarios en México. El enfoque principal de FHipo es la generación de ingresos a través de la administración y optimización de portafolios hipotecarios utilizando diversos mecanismos de fondeo y cobranza. Los fueron emitidos por un monto de P$3,000m el 22 de agosto de 2016 a un plazo de 420 periodos mensuales, equivalentes a 35 años, de los cuales los cinco primeros corresponden al Periodo de Gracia, con los 30 años adicionales correspondientes al Periodo de Pass-Through. Por tanto, al corte de junio de 2018 la Emisión tiene un plazo remanente de 398 meses, de los cuales 38 corresponden al Periodo de Gracia. El servicio de la deuda se realizará con frecuencia semestral. Durante el Periodo de Gracia únicamente se realizarán pagos de intereses a los tenedores a una tasa de interés fija de 7.0%, y se deberá de mantener el aforo de la Emisión en un nivel igual o superior al Aforo Mínimo Requerido de 1.25x. En caso de que esto ocurra, se podrán llevar a cabo aportaciones adicionales de cartera siempre y cuando los créditos aportados cumplan con los criterios de elegibilidad establecidos. Adicionalmente, si el aforo es superior al Aforo Mínimo Requerido, se podrán liberar remanentes al fideicomitente. Una vez que haya finalizado el Periodo de Gracia, FHipo cuenta con la opción de amortizar anticipadamente los. En caso de que esta opción no sea ejecutada, comenzará el Periodo de Pass-Through, en donde se realizarán amortizaciones parciales al saldo insoluto de los, una vez que hayan sido cubiertos los pagos de mantenimiento e intereses. Durante este periodo, la tasa de interés de la Emisión tendrá un incremento de 120 puntos base para quedar en 8.2% fija durante toda su vigencia. La Emisión está respaldada por los Derechos al Cobro provenientes de una cartera de créditos hipotecarios adquiridos por FHipo vía coparticipación, los cuales pueden haber sido originados por el INFONAVIT o el FOVISSSTE, con la limitante que la cartera podrá contar con una participación máxima de 40.0% de créditos originados por él INFONAVIT. Sin embargo, a la fecha de revisión de junio de 2018, la cartera cedida está compuesta exclusivamente por créditos del INFONAVIT. 12 CH Asset Management, S.A.P.I. de C.V. (Concentradora Hipotecaria). Hoja 2 de 5

3 Glosario Aforo. (Saldo Insoluto de los Créditos Hipotecarios Elegibles + Efectivo Fideicomitido + Valor de las Constancias de Portafolios Hipotecarios) / Saldo de Principal Insoluto + Intereses Devengados no Pagados de los ). Tasa de Incumplimiento (TIM). Saldo de Capital Vencido Pass-Through / Saldo de Capital Esperado Pass-Through. TIM del Periodo. Cobranza de Capital no Realizada Durante el Periodo / Cobranza Esperada de Capital Durante el Periodo. Tasa de Incumplimiento Promedio Ponderado Histórica (TIPPH). Promedio Ponderado de los Incumplimientos Acumulados de las Emisiones realizadas por el INFONAVIT y por el FOVISSSTE, ponderado al porcentaje de participación por originador de acuerdo con los criterios de elegibilidad. Veces Tasa de Incumplimiento (VTI). TIM / TIPPH. Hoja 3 de 5

4 HR Ratings Contactos Dirección Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración Alberto I. Ramos Aníbal Habeica alberto.ramos@hrratings.com anibal.habeica@hrratings.com Director General Fernando Montes de Oca fernando.montesdeoca@hrratings.com Análisis Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis Felix Boni Pedro Latapí felix.boni@hrratings.com pedro.latapi@hrratings.com Finanzas Públicas / Infraestructura / ABS Ricardo Gallegos Fernando Sandoval ricardo.gallegos@hrratings.com fernando.sandoval@hrratings.com Roberto Ballinez roberto.ballinez@hrratings.com Deuda Corporativa / ABS Metodologías José Luis Cano Alfonso Sales joseluis.cano@hrratings.com alfonso.sales@hrratings.com Regulación Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento Rogelio Argüelles Rafael Colado rogelio.arguelles@hrratings.com rafael.colado@hrratings.com Negocios Dirección de Desarrollo de Negocios Francisco Valle francisco.valle@hrratings.com Hoja 4 de 5

5 México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Metodología de Calificación para la Emisión de Deuda Respaldada por Flujos Futuros Generados por un Conjunto de Activo Financieros (México), Abril de 2016 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores. Calificación anterior / Perspectiva Estable Fecha de última acción de calificación 21 de agosto de 2017 Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación. Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso). HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso) Enero de 2008 a junio de 2018 Información financiera y de cartera proporcionada por FHipo y por el Administrador Maestro. Información de cosechas obtenida de los reportes de administrador para las emisiones públicas del INFONAVIT y del FOVISSSTE. Calificación de Administrador Maestro de Activos Financieros de AAFC2 (mex) otorgada a ACFIN por Fitch Ratings el 13 de septiembre de La calificación ya incorpora dicho factor de riesgo. HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA). La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda). Hoja 5 de 5