AFIN Productos y Servicios de Inteligencia para Negocios Hipotecarios e Inmobiliarios

Transcripción

1 Productos y Servicios de Inteligencia para Negocios Hipotecarios e Inmobiliarios

2 Nueve años desarrollando Soluciones integrales Tecnología de punta

3 La Empresa Empresa de consultoría y servicios, que se crea en abril del 2003 para dar soporte de soluciones financieras e informáticas principalmente a las empresas relacionadas con los mercados de vivienda e hipotecas

4 Nuestro Cometido Proporcionar las mejores herramientas para apoyar su estrategia de negocio

5 Principales Productos y Servicios Asesoría Financiera Sistema CASCADA: Para estructurar la cascada de flujos de emisiones de BORHIS Sistema ESTRUCTURA: Optimización de la Estructura Financiera de Empresas Sistemas en Internet Sistema OPTIMIZA: Optimización de la mezcla de viviendas en el tiempo de un conjunto habitacional Sistema PROYECTA: Análisis de Viabilidad Financiera de Proyectos Inmobiliarios Planes Estratégicos de SOFOMES y Empresas Desarrolladoras de Vivienda Gestión de Proyectos Sistema de Información del Mercado de Vivienda (SIMEVI) Sistema de Seguimiento Legal (SISEL) Sistema de Control Jurídico (DE JURE) Gestión de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) Gestión de Proyectos de Agua y Deshechos sólidos

6 Obtención de Financiamiento y Capital para Proyectos Inmobiliarios 1 Estudiar situación actual del proyecto y de la empresa fraccionadora o desarrolladora 2 Análisis para determinar si el proyecto está adecuadamente perfilado con el mercado 3 Análisis de flujos y rentabilidad 4 Desarrollar una visión integral del negocio alrededor de la cual se estructure el proyecto y se presente a los aportantes de recursos 5 Analizar las alternativas de esquema de negocio 6 Determinar los términos de la negociación con los desarrolladores que adquirirán los macro-lotes 7 Establecer un sistema de seguimiento

7 Análisis Financiero de DUIS 1 Determinar el flujo de utilidades del desarrollador de vivienda por tipo de vivienda, bajo diversos escenarios de ventas, precios, tasas y costos 2 Determinar que mezcla de prototipos de vivienda maximiza la utilidad del desarrollador de vivienda en el tiempo 3 Determinar el valor de los macrolotes que venderá el fraccionador, en función del valor residual del terreno para el desarrollador de vivienda, dada la mezcla óptima de vivienda 4 Determinar el flujo operativo del fraccionador bajo diversos escenarios de venta de macrolotes, precios, tasas y costos, y la brecha a cubrirse con financiamiento y capital 5 Determinar el rendimiento requerido para cada fuente de financiamiento y capital del fraccionador, en función del riesgo que asume 6 Determinar la estructura "óptima" de financiamiento y capital para minimizar el costo de capital y la exposición al riesgo de tasas 7 Determinar la estructura "posible" de financiamiento en función de las condiciones del mercado de crédito y bonos, mediante el uso de "carteras sombra" 8 Determinar los requisitos de capital para hacer financieramente viable el proyecto

8 Sistema de modelos OPTIMIZA y PROYECTA para Evaluar Desarrollos Inmobiliarios MODELO OPTIMIZA para determinar la mezcla óptima de viviendas EXÓGENAS x TIPO VIV P s Viv.; Demanda; Mgen. Util/Vtas; Densid; Sup. Terr; Fto. Disp; Aforo; ESCENARIOS P s Viv.; Demanda; Mgen. Util/Vtas; Fto. Disp EXÓGENAS Conformación Terr en Macro-Lotes EXÓGENAS Mgen. Terr/VV x Tipo; Terr p/com. e Ind.; P s Com. e Ind. MODELO DE PROGR LINEAL (A) Mezcla Optima de Viv. X Tipos x año, Valor Conjto; Sup. utilizada x mes, para diversos escenarios de crto en P s, demanda, margen ut. y Disp de fto. PROGRAMA ASIGNA VIV A ML (A) Mezcla Optima de Viv. x ML x Tipos Viv. x mes x año; Valor Viv. ML Valor Residual Terreno x ML MODELO PROYECTA para estructurar el financiamiento del conjunto habitacional EXÓGENAS Valor Residual x Macro-L x año; Inver. y gastos Fraccionador EXÓGENAS Requisito de Garantía de Bancos y Gobiernos EXÓGENAS (P) Requisitos rendimiento por fuente de financiamiento y capital en función del riesgo EXÓGENAS Ejercicio VIS presupuesto Flujos de ingresos y gastos; brecha en flujos operativos y req. de fto y capital para cubrir brecha y garantías MODELO DE ALM (A) Mezcla Optima de financiamiento y capital x año Estados Financieros SISTEMA DE SEGUIMIENTO (A) Brechas Alarmas

9 Modelo ESTRUCTURA para Optimizar la Estructura del Balance y del Fondeo en el Tiempo 1 Determinar el flujo de utilidades del desarrollador de vivienda por tipo de vivienda, bajo diversos escenarios de ventas, precios, tasas y costos 2 Determinar que mezcla de prototipos de vivienda maximiza la utilidad del desarrollador de vivienda en el tiempo 3 Determinar el valor de los macrolotes que venderá el fraccionador, en función del valor residual del terreno para el desarrollador de vivienda, dada la mezcla óptima de vivienda 4 Determinar el flujo operativo del fraccionador bajo diversos escenarios de venta de macrolotes, precios, tasas y costos, y la brecha a cubrirse con financiamiento y capital 5 Determinar el rendimiento requerido para cada fuente de financiamiento y capital del fraccionador, en función del riesgo que asume 6 Determinar la estructura "óptima" de financiamiento y capital para minimizar el costo de capital y la exposición al riesgo de tasas 7 Determinar la estructura "posible" de financiamiento en función de las condiciones del mercado de crédito y bonos, mediante el uso de "carteras sombra" 8 Determinar los requisitos de capital para hacer financieramente viable el proyecto

10 Optimización de la Estructura del Balance y del Fondeo en el Tiempo Análisis de la Rentabilidad de los Activos para Optimizar su Estructura Tesorería Ctas x Cobrar Inventario Otros Act Pas. Circulant P. Largo Plazo Capital Optimización de la estructura de fondeo en el tiempo en función de los flujos activos y las metas de la empresa Requisitos de Capital en el tiempo para un apalancamiento sano ACTIVO PAS Y CAP

11 Sistema CASACADA para Estructurar Emisiones de Bonos Respaldados por Hipotecas 1 Determinar el flujo de utilidades del desarrollador de vivienda por tipo de vivienda, bajo diversos escenarios de ventas, precios, tasas y costos 2 Determinar que mezcla de prototipos de vivienda maximiza la utilidad del desarrollador de vivienda en el tiempo 3 Determinar el valor de los macrolotes que venderá el fraccionador, en función del valor residual del terreno para el desarrollador de vivienda, dada la mezcla óptima de vivienda 4 Determinar el flujo operativo del fraccionador bajo diversos escenarios de venta de macrolotes, precios, tasas y costos, y la brecha a cubrirse con financiamiento y capital 5 Determinar el rendimiento requerido para cada fuente de financiamiento y capital del fraccionador, en función del riesgo que asume 6 Determinar la estructura "óptima" de financiamiento y capital para minimizar el costo de capital y la exposición al riesgo de tasas 7 Determinar la estructura "posible" de financiamiento en función de las condiciones del mercado de crédito y bonos, mediante el uso de "carteras sombra" 8 Determinar los requisitos de capital para hacer financieramente viable el proyecto

12 Estructuración de Emisiones

13 Sistema de Seguimiento Legal (SISEL) Es un Portal en Internet que permite accesar un work-flow, que contiene todos los pasos para que los abogados litigantes puedan llevar un seguimiento puntual de todas las actuaciones que implica un juicio hipotecario, civil o mercantil Está integrado por seis módulos: Registro de clientes Asignación de accesos con diversas prioridades Seguimiento secuencial del proceso Agenda Reportes Archivo, que permite incorporar a la base de datos todos los documentos relevantes escaneados, fotografías o archivos en texto. Adicionalmente cuenta con una Base de datos relacional, que permite extraer la información bajo cualquier combinación

14 Módulos de SISEL Portal en Internet Módulo de registro de clientes y actores Módulo para archivar la documentación en forma digital, ligada a cada etapa del proceso Módulo de asignación y administración de niveles de acceso de los diferentes usuarios Módulo de seguimiento secuencial del proceso legal Módulo que permite a cada abogado agendar las actividades para el seguimiento del proceso Base de datos que permite accesar la información en forma estructurada Módulo de reportes con los indicadores de cada juicio, despacho, cliente, juzgado, entidad, etc.

15 Portal para el control de procesos legales en cualquier país del mundo

16 Sistema de Valuación y Control de Severidad de Pérdidas (SIVA) El SIVA es un sistema que se apoya en el SISEL, para poder brindar a los bancos y otros intermediarios una herramienta en Web que les permite estimar con alta precisión el valor de la severidad de la pérdida de su cartera crediticia SISEL proporciona información sobre el plazo y costo de los juicios por tipo de crédito y garantía, entidad federativa y actividad del acreditado. Así como plazo y costo que lleva cada juicio y el plazo y costo para concluir, junto con la probabilidad de ganarlo SIVA agrega información sobre el valor de la garantía, saldo del crédito, gastos post adjudicación de la garantía y precio de venta Con todos esos elementos el intermediario puede estimar con certeza la probable severidad de la pérdida de su cartera, sino darle seguimiento a todas las actuaciones para controlar dicha severidad mediante un portal en Web, en donde todos los involucrados aportan su parte de la información

17 Sistema de Información del Mercado de Vivienda (SIMEVI) Sistema integral de información para evaluar promotores y proyectos, mediante cuatro módulos: Necesidad de Vivienda. Proporciona la necesidad de vivienda de solteros, unidos y separados, con reemplazo y sin reemplazo de vivienda, a nivel municipal, de ciudad, estado o país, a nivel anual hasta el 2030 Créditos Otorgados. Proporciona los créditos otorgados a nivel municipal, de ciudad, estado o país, por cada organismo de vivienda o los intermediarios privados

18 Sistema de Información del Mercado de Vivienda (SIMEVI) Estados Financieros. Permite incorporar los estados financieros de promotores, para estimar el estado de fuente y usos de recursos y diversas razones para evaluar su situación financiera Valores Vivienda. Despliega los valor de la vivienda de acuerdo a las condiciones de financiamiento de cada intermediario financiero, por estratos de ingreso

19 Algunos de los Clientes Corporativos

20 Socios Estratégicos Para poder ofrecer a sus clientes un servicio de la mas alta calidad, AFIN se apoya en expertos en finanzas, en sistemas, abogados y consultores, como son: CIBOX, empresa que desarrolla sistemas SUMA Consultores, empresa especializada en estudios para proyectos para proyectos de agua y residuos sólidos Avalúos, Evaluaciones y Proyectos, empresa especializada en avalúos Benito Solís y Asociados, empresa consultora en planes estratégicos para gobiernos estatales Octavio Ortega Ordóñez, despacho jurídico, experto en aspetos financieros

21 Socio Director Con una experiencia de mas de 20 años en el sector hipotecario y de vivienda y de más de 40 años en el sector financiero, Manuel Zepeda Payeras es Consejero de una SOFOL, 3 empresas desarrolladoras, un fondo de inversión en tierra y del Consejo Empresarial para el Desarrollo Inmobiliario y de Vivienda, que agrupa a todas las cámaras asociaciones del ramo. Hasta marzo de 2008 fue Presidente de la Unión Interamericana para la Vivienda, asociación fundada en 1964 que agrupa a más de 100 intermediarios financieros del ramo hipotecario de América Latina. Hasta diciembre de 2002 fue Director General y fundador de la Sociedad Hipotecaria Federal, fecha en que se jubiló después de 14 años al frente de dicho banco y del Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI). En esa posición diseñó e implementó los siguientes proyectos: La hipoteca de doble índice (1984), para permitir el financiamiento hipotecario a tasa de mercado de corto plazo en períodos de alta inflación. La asignación de derechos sobre créditos entre los promotores de vivienda mediante subastas (1989), para asignar financiamiento limitado a tasas preferenciales para la adquisición de viviendas de interés social. Negociar y obtener créditos del Banco Mundial y el BID por 1,500 millones de dólares, con base en los programas arriba señalados (1989 a 2000). El diseño e implementación del sistema de garantías hipotecarias: en 1993 la garantía pari-passu y en 2001 la garantía de primera pérdida. Como representante de la Secretaría de Hacienda en los Consejos de INFONAVIT y el FOVISSSTE entre 1989 y 1997, fue responsable del diseño y negociación de las reformas de dichas instituciones (1992 y 1994 respectivamente), mismas que permitieron convertirlas en intermediarios transparentes y potenciar su crecimiento. El desarrollo de las SOFOLES, como eficientes intermediarios financieros y que fueron los principales financiadores de vivienda entre 1995 y La hipoteca en UDIS y la cobertura salarios-udis (1998), para introducir una hipoteca bursatilizable y otorgar por separado a los deudores una cobertura que les permitiera pagar en términos de salarios mínimos.

22 El Programa de Subsidio y Crédito a la Vivienda (PROSAVI), primer programa del Continente Americano, en integrar un subsidio al frente y un crédito a tasa de mercado para las familias de menores ingresos, así como la construcción de las viviendas por promotores bajo su riesgo y el otorgamiento de los créditos por intermediarios privados con una garantía parcial del gobierno (1997). Negociar con los gobiernos estatales modificar sus Códigos Civiles para permitir la transferencia de las hipotecas a los fideicomisos, sin la necesidad de inscribir el cambio de deudor en el registro Público de la Propiedad y modificar el Código de Procedimientos Civiles, para reducir el plazo de los juicios hipotecarios de 4 años a 6 meses (1997 a 2000) Incorporar la estandarización de las solicitudes de crédito, avalúos y demás documentación para originar los créditos (1999) Diseñar y cabildear las modificaciones legales para permitir que los fideicomisos emisores pudieran emitir Certificados Bursátiles en a diferentes plazos, tasas y subordinaciones (2000) Diseñar las reglas para hacer a los fideicomisos emisores no sujetos de la bancarrota de los originadores y fiscalmente neutros, y para establecer las reglas de capitalización respecto a los títulos subordinados que adquiriesen los bancos y SOFOLES que originaron los créditos bursatilizados (2000). Diseñar y cabildear la Ley de la nueva SHF, así como implementar todos los procedimientos operativos (tesorería, fondeo, administración de riesgo, etc.) y reglas de financiamiento (2001) La introducir la garantía de pago oportuno sobre las emisiones de estructuradas (2002) Iniciar las emisiones de títulos de largo plazo para fondear el programa de la SHF (2002). Implementar las primeras bursatilizaciones de cartera hipotecaria (2002), con base en las garantías de la SHF. Participar en el diseño de los programas de vivienda de los Presidentes Zedillo, Fox y Calderón.

23 Afín, Asesores en Finanzas, S.C. Sierra Gorda 69 Lomas de Chapultepec México 11010, D.F. Tels y afin@afin.com.mx