ESTUDIO DE MERCADO DE LA VIVIENDA SOCIAL EN LA CIUDAD DE TUMBES

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1 ESTUDIO DE MERCADO DE LA VIVIENDA SOCIAL EN LA CIUDAD DE TUMBES El presente documento de investigación ha sido elaborado por el Fondo MIVIVIENDA S.A. Desarrollado por el equipo de la Oficina de Investigación y Desarrollo: Luis Miyashiro Kuba Gisella Mazuelos Vizcarra Edith Toledo Calderón Rosario Vega Montoya Lima Perú Abril 2009 Fondo MIVIVIENDA S. A.

2 INDICE Introducción Características de la ciudad El aspecto geográfico y la configuración actual de la ciudad Indicadores demográficos Entorno económico Servicios básicos de la vivienda: Agua, alcantarillado y energía eléctrica...11 Agua y alcantarillado...11 Energía eléctrica El mercado hipotecario Situación habitacional de la ciudad de Tumbes Parque habitacional Características físicas de las viviendas Acceso a servicios básicos Demanda por viviendas nuevas Aspectos metodológicos Demanda por vivienda nueva Demanda efectiva desagregada por NSE Demanda efectiva del nivel socioeconómico B Demanda efectiva del nivel socioeconómico C Demanda efectiva del nivel socioeconómico D Perfil de los demandantes efectivos de vivienda nueva Caracterización demográfica de la familia Educación del jefe de hogar y su cónyuge Características laborales del jefe de hogar y su cónyuge Ingresos y gastos del hogar Ahorro y remesas Propiedad del Terreno Conocimiento del crédito hipotecario Vivienda...46 Conclusiones...50 Bibliografia...52 Anexo I: Cuestionario filtro...53 Anexo II: Cuestionario a Hogares No Propietarios (HNP)...54 Índice de gráficos...61 Índice de cuadros

3 Introducción El Estudio de mercado de la vivienda social en Tumbes es el primer documento que se publica sobre la ciudad. Este documento cuenta con información actualizada sobre el mercado de viviendas de interés social, así como de las características principales de la ciudad de Tumbes, además, tiene como principal objetivo analizar las interacciones en el mercado de viviendas e hipotecario, así como determinar el tamaño de la demanda por viviendas la ciudad. En tal sentido, en este documento se proyecta la demanda por vivienda nueva en la ciudad de Tumbes incorporando una metodología que toma en cuenta la presencia de familias allegadas. Esto es, diferenciando aquellos hogares que comparten una misma vivienda y que tienen por tanto una necesidad implícita de una vivienda propia. La demanda efectiva de viviendas así hallada se clasifica teniendo en cuenta el nivel socioeconómico de las familias y el precio que estarían dispuestas a pagar. Además, se realiza la caracterización de estos hogares de acuerdo a criterios demográficos, educacionales, laborales, financieros, y de vivienda. La literatura referente al sector habitacional en el Perú es muy escasa; en especial a nivel de regiones o ciudades. Es por ello que el Fondo MIVIVIENDA S.A. busca contribuir al desarrollo del mercado de viviendas aportando un análisis completo del sector que incorpora, fuera de los aspectos señalados, la evolución del mercado hipotecario de la región Tumbes, sus características habitacionales y socioeconómicas. El contenido del presente documento sigue la siguiente estructura: En la primera parte, se realiza la caracterización socioeconómica y urbanística de la ciudad (aspectos demográficos, económicos, de acceso a servicios básicos, etc.), continuando con el segundo capítulo que trata sobre el mercado hipotecario de la región, su evolución en los últimos años y su dimensión respecto al mercado de créditos hipotecarios a nivel nacional. Estas dos primeras partes cuentan con información a diciembre de La tercera parte presenta una revisión de las principales características habitacionales de la ciudad en estudio en base al XI Censo Nacional de Población y VI de Vivienda realizado por el INEI durante el año Las dos últimas secciones están directamente vinculadas al tema de la demanda de viviendas nuevas en la ciudad y se ha trabajado en base a información primaria recogida por el Instituto Cuánto en el año En la primera, que representa el eje del documento, se presenta la cuantificación de la demanda efectiva de vivienda y su desagregación a nivel socioeconómico y, por último, en el capítulo cinco, se elabora el perfil de los demandantes efectivos. Finalmente, se muestran las principales conclusiones del estudio. 3

4 1. Características de la ciudad En este capítulo se analizan aspectos relevantes tanto de la región como de la ciudad de Tumbes, dependiendo de la disponibilidad de información y el enfoque del análisis a realizar. En la primera y segunda sección se detallan las características geográficas y los indicadores demográficos de la zona, mientras que en los apartados tres y cuatro se abordan sus actividades económicas y el grado de acceso de las familias a los servicios básicos El aspecto geográfico y la configuración actual de la ciudad La región Tumbes es conocida por sus playas, sus manglares y otros atractivos turísticos. Ubicada en la parte noroccidental del Perú; limita con Ecuador por el noreste, con el Océano Pacífico por el noroeste y con la región Piura por el sur. Es además, por su extensión, la región más pequeña del país. Constituida políticamente por 3 provincias y 12 distritos, Tumbes tiene una extensión de km2 que representa 0,4% de la superficie total del país. La provincia Contralmirante Villar es la más extensa de la región, le siguen Tumbes y Zarumilla, respectivamente. En conjunto, las dos primeras constituyen aproximadamente el 85% de la superficie regional. Cuadro 1.1 SUPERFICIE DE LA REGIÓN TUMBES1/ Provincia Contralmirante Villar Tumbes Zarumilla Total región Tumbes Superficie (km²) Participación porcentual 45,5 38,6 15, / Incluye 11,94 km² de superficie insular oceánica Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2008 Instituto Cuánto S. A. Gráfico 1.1 DISTRIBUCIÓN DE SUPERFICIE DE LA REGIÓN Resto de la región 61,4% Tumbes provincia 38,6% Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2008 Instituto Cuánto S. A. Como provincia Tumbes tiene un total de 6 distritos, de los que sólo el distrito de Tumbes forma parte del casco urbano constituyendo la ciudad de Tumbes. 4

5 Dicha ciudad, con una extensión de 158,14 km 2, conforma el 8,8% de la superficie provincial y el 3,4% de la superficie regional. Gráfico 1.2 DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA CIUDAD Tumbes ciudad 8,8% Tumbes ciudad 3,4% Resto de la provincia Tumbes 91,2% Resto de la región 96,6% Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2008 Instituto Cuánto S. A Indicadores demográficos Según el Censo Nacional de XI Población y VI de vivienda realizado por el INEI durante el año 2007, la población total de la región asciende a habitantes; en tanto que la provincia del mismo nombre (Tumbes) alberga una población de habitantes, es decir, 71,1% de la población total. Gráfico 1.3 POBLACIÓN Área Población Región Tumbes Provincia Tumbes Ciudad Tumbes Tumbes provincia 71,1% Resto de la región 28,9% Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 Instituto Nacional de Estadística (INEI). Por su parte, la ciudad de Tumbes tiene pobladores. Esto es, el 66,8% de habitantes a nivel provincial y el 47,5% de la población de la región. Una rápida revisión de las cifras referentes a la distribución geográfica de la ciudad revela el contraste existente entre el área representada por la ciudad, tanto a nivel provincial como regional, y su participación poblacional. 5

6 Gráfico 1.4 DISTRIBUCIÓN POBLACIONAL Tumbes ciudad 66,8% Resto de la provincia Tumbes 33,2% Tumbes ciudad 47,5% Resto de la región 52,5% Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI. Otros indicadores de la ciudad son el número de familias que alberga y su densidad poblacional que se observan en el cuadro que sigue. Cuadro 1.2 POBLACIÓN Y DENSIDAD DE LA CIUDAD Características Superficie (km²) Población Hogares Densidad poblacional (hab./km²) Ciudad de Tumbes Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI, Anuario Estadístico Perú en Números 2008 Instituto Cuánto S. A. El análisis de la tasa de crecimiento poblacional de la región en el período ; revela que este indicador fue mayor durante las décadas de los 40 s y 50 s (3,7%). A partir del año 1981 se observa una tendencia decreciente, alcanzando su nivel más bajo en el intervalo de años correspondiente a 1993 y 2007 (1,8%). Gráfico 1.5 TASA ANUAL DE CRECIMIENTO INTERCENSAL DE LA REGIÓN 4,0 3,5 3,7 3,4 3,4 3,0 2,9 2,5 2,0 1,8 1,5 1,0 0,5 0, Fuente: Censos Nacionales de Población de 1940, 1961, 1972, 1981,1993 y 2007 INEI. En relación a las edades de la población de la ciudad de Tumbes, el 66,5% de la población tiene entre 0 y 34 años. Un grupo minoritario, aproximadamente el 4,7%, está compuesto 6

7 por personas de 65 años a más. En conjunto, la población de la ciudad es predominantemente joven. Gráfico 1.6 POBLACIÓN ESTIMADA POR RANGO DE EDADES EN LA CIUDAD Edades Población a más Total a más Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI. 4,7 10,6 14,7 14,1 16,6 19,4 19, Fuera de la distinción por edades; es posible también diferenciar la población de la ciudad de acuerdo al género de sus habitantes. Al respecto, se observa que la población está uniformemente distribuida, ya que el 51,3% está compuesto por población masculina y el 48,7% por el género femenino, predominando la población con edades entre los 15 y 64 años en cada género. Cuadro 1.3 POBLACIÓN POR GÉNERO Y GRANDES GRUPOS ETÁREOS DE LA CIUDAD Masculino Femenino a más a más Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI Entorno económico En cuanto al desarrollo económico de la región Tumbes, la participación del PBI regional en el PBI nacional durante la última década ( ) fue muy pequeña, encontrándose por debajo del 1%. En el siguiente gráfico, que muestra la evolución de la participación del PBI regional sobre el PBI nacional, se observa que dicha participación se encontró alrededor del 0,4% durante el periodo en estudio, es decir, mantuvo una evolución constante. Cabe resaltar que en el año 1998 la participación del PBI regional mostró una caída, alcanzando un porcentaje de 0,37% y en el último año (2007) alcanzó la máxima participación de 0,46%. 7

8 Gráfico 1.7 PARTICIPACIÓN DE LA REGIÓN EN EL PBI TOTAL 0,47 0,46 0,45 0,43 0,41 0,39 0,44 0,41 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,44 0,43 0,37 0,35 0, Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2008 Instituto Cuánto S. A. En el año 1997 el monto del PBI regional fue de 519 millones de nuevos soles. Esta cifra ha tenido una tendencia creciente que se vio interrumpida con caídas de 17,1% y 0,4%, durante los años de 1998 y 2001, respectivamente. Estos periodos coinciden con el Fenómeno del Niño que afectó seriamente los indicadores productivos de la región. Por otro lado, al año siguiente de las caídas registradas en los años 1998 y 2001, el PBI regional mostró un crecimiento significativo (11,5% en 1999 y 6,2% en 2002). En el periodo 2007 el PBI ascendió a 801 millones de nuevos soles, lo que representó un crecimiento de 15,9% en relación al año anterior, el mayor crecimiento registrado en la ultima década. Gráfico 1.8 PBI DE LA REGIÓN (Millones de nuevos soles a precios constantes de 1994) Año Tumbes Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2008 Instituto Cuánto S. A. Realizando un análisis más detallado de la participación del PBI sectorial de la región sobre el PBI sectorial a nivel nacional, se obtiene que el sector construcción es la principal actividad, ya que presenta el mayor porcentaje de aportación en la región (1,3%). Le siguen los sectores agricultura (0,6%) y servicios (0,5%), mientras que los sectores manufactura y pesca tienen una mínima representatividad en el PBI del país (0,1% cada uno). 8

9 Cuadro 1.4 PBI DE LA REGIÓN POR SECTORES ECONÓMICOS, 2007 (Millones de nuevos soles a precios constantes de 1994) Sectores Perú (1) Tumbes (2) (2)/(1) PBI Agricultura ,6 PBI Pesca ,1 PBI Mineria PBI Manufactura ,1 PBI Construcción ,3 PBI Servicios ,5 Total ,5 Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2008 Instituto Cuánto S. A. El siguiente gráfico muestra la evolución de la participación por sectores en el PBI regional. Como se observa, el sector servicios tuvo la mayor representatividad entre los años llegando a presentar en el último año del periodo una participación de 71,3%. Este resultado era de esperarse ya que lo más resaltante de la región son sus atractivos turísticos. El segundo y tercer lugar de importancia dentro de las actividades económicas regionales de la zona es ocupado por la construcción y la agricultura. El año 2003 fue, para el sector agrícola, el periodo en el que obtuvo la mayor representatividad en el PBI regional (13,9%); en tanto que el sector construcción obtuvo su mayor participación en el año 2007 (15,6%). Gráfico 1.9 PBI POR ACTIVIDADES PRINCIPALES 14,0 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 12,7 12,2 Sector agricultura 13,9 11,9 12,9 12,8 11,3 9, ,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,4 0,4 Sector pesca 0,5 0,2 0,3 0,3 0,1 0, ,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 Sector manufactura 5,4 4,3 4,5 4,0 3,8 4,0 3,5 3, ,0 15,0 13,0 11,0 9,0 7,0 5,0 6,0 Sector construcción 7,9 9,3 6,2 6,2 6,1 15,6 8, ,0 76,0 75,0 74,0 73,0 72,0 71,0 75,5 75,0 Sector servicios 76,4 74,3 76,3 76,7 76,1 71, Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2008 Instituto Cuánto S. A. En lo referente al valor bruto de producción, en diciembre de 2007 este indicador tuvo una caída de 14,3% frente al mismo mes de 2006 como resultado de la significativa caída en la producción pesquera (-36,4%). Cabe mencionar que la variación acumulada del valor bruto de producción entre enero y diciembre de 2007, en comparación a similar periodo del año anterior, tuvo un declive de 7,7%. 9

10 Cuadro 1.5 VALOR BRUTO DE LA PRODUCCIÓN DE LA REGIÓN (Variación porcentual) Sectores 2007 Diciembre Enero - Diciembre Agropecuario 6,1 3,3 Pesca -36,4-19,6 Total -14,3-7,7 Fuente: Informe de coyuntura y estadísticas Tumbes, varios números Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). El análisis del sector construcción, de especial importancia para este estudio enfocado en el tema de vivienda, se hace en base a la evolución del PBI de construcción y las ventas de cemento de la región. En cuanto al primer indicador, la participación del PBI construcción en el PBI regional ha sido fluctuante; alcanzando en el año 2007 una participación de 15,6%, la más alta del periodo En los años 1999, 2000 y 2003 el PBI construcción sufrió caídas significativas de 40,8%, 19,4% y 32,2%, respectivamente, obteniendo una mínima representatividad en el PBI regional. Gráfico 1.10 PARTICIPACIÓN DEL PBI CONSTRUCCIÓN EN EL PBI REGIONAL 17,0 15,0 13,0 14,9 15,6 11,0 9,0 7,0 5,0 10,8 7,9 5,9 8,0 9,3 6,1 6,2 6, Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2008 Instituto Cuánto S. A. Por su parte, entre los años 1997 y 2002 la venta de cemento tuvo una participación constante en las ventas nacionales, registrando una importante caída en el periodo subsiguiente. A su vez, las tasas de crecimiento de las ventas de cemento en la región han sido bastante cambiantes, creciendo en algunos períodos y decreciendo en otros. Cabe resaltar que en el año 2002 las ventas de cemento obtuvieron un importante crecimiento de 26,5%. Esta información se encuentra hasta el año 2003 ya que en lo siguientes años al parecer la venta de cemento en la región ha sido nula, según el Compendio Estadístico del INEI de ,7 10

11 Gráfico 1.11 VENTA DE CEMENTO EN LA REGIÓN Participación % 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,7 0,6 Participación % Crecimiento % -20,7 0,5-8,9 0,6 26,5 Crecimiento % , ,5 0, Fuente: INEI - Perú: Compendio Estadístico Servicios básicos de la vivienda: Agua, alcantarillado y energía eléctrica Por último, dentro de las características generales de la ciudad se considera necesario conocer el acceso de la misma a servicios básicos tales como agua, desagüe por: i) sus implicancias en la calidad de vida de las personas, ii) porque una vivienda es calificada como deficitaria si no cuenta con acceso a alguno de estos servicios básicos 1 y iii) porque desempeñan un rol determinante en la formulación de todo proyecto inmobiliario, ya que en base a ello se define las áreas aptas para la construcción de viviendas en la ciudad y su capacidad para atender las necesidades de las familias que las habitarán. Agua y alcantarillado Los servicios de agua potable y alcantarillado son proporcionados por la Entidad Prestadora de Servicios de Saneamiento Aguas de Tumbes (EPS ATUSA), la que a diciembre del año 2007 atendió, a y pobladores en cada servicio, respectivamente. Asimismo, Es importante mencionar que la población servida ha ido creciendo año a año durante el periodo En relación a las conexiones totales tanto de agua potable como de alcantarillado, se observa que al 2007 éstas aumentaron en 1,4% y 4,2%, comparativamente al cierre del Asimismo, la continuidad del servicio de agua potable, al cierre de 2007, aumentó de una manera significativa a 14 horas al día. Por otro lado, la tarifa media del servicio en el periodo fue fluctuante haciéndose constante a partir del año siguiente. A fines de 2007 el servicio tuvo un importe de 1,4 nuevos soles por metro cúbico. 1 Para mayores detalles sobre la definición de déficit cualitativo remitirse a Dinámica del déficit habitacional del Perú en 11

12 Cuadro 1.6 INDICADORES DE GESTIÓN DE AGUA Y ALCANTARILLADO Indicador Población en el ámbito EPS (hab.) Población servida de agua potable (hab.) Población servida de alcantarillado (hab.) N Conexiones totales de agua potable N Conexiones totales de alcantarillado Continuidad promedio (horas/dia) 8,0 5,2 5,6 7,0 7,3 10,4 11,8 14,0 Tarifa media (S/./m³) 1,7 1,5 1,7 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 Fuente: Superintendencia Nacional de Servicios de Saneamiento (SUNASS). En términos porcentuales como se observa en el siguiente gráfico, entre los años 2000 y 2007 la cobertura de agua potable tuvo una ligera tendencia a la baja. Así, en el año 2000 se cubría al 70,0% de la población, mientras que en el 2007 esta proporción fue de sólo 66,1%. Contrastando con esta situación, la cobertura de alcantarillado tuvo una evolución fluctuante con propensión creciente bordeando el 44% de la población al finalizar el año 2007 (la más alta cobertura en el periodo). Ambas cifras demuestran que un número importante de viviendas no cuentan con el acceso a los servicios básicos de agua potable y alcantarillado. Gráfico 1.12 COBERTURA DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO 80,0 70,0 60,0 70,0 Cobertura de agua potable Cobertura de alcantarillado 67,9 68,4 68,3 68,3 67,1 65,9 66,1 50,0 44,2 42,6 43,8 40,0 30,0 33,0 34,7 31,1 32,2 32,1 20,0 10,0 0,0 Fuente: SUNASS En el año 1999 la producción de agua potable fue de miles de metros cúbicos, cayó en 9% al siguiente año y se recuperó en 10,5% en el 2001 ( miles de metros cúbicos). A partir de entonces la producción de agua potable tuvo una senda creciente hasta el año 2004, fecha en la que la EPS produjo miles de metros cúbicos. En el año 2005 la producción disminuyó precipitadamente en 70%, para recuperarse en el 2006 alcanzando una producción de miles de metros cúbicos. 12

13 Gráfico 1.13 PRODUCCIÓN DE AGUA POTABLE DE LA EPS (En miles de metros cúbicos) ¹ 1/ Datos al primer semestre de Fuente: INEI - Perú: Compendio Estadístico Energía eléctrica En cuanto al sector eléctrico, la empresa generadora de energía eléctrica para la región Tumbes es Electroperú (ELP), la cual a diciembre de 2005 produjo Mw.h. Esto significó un crecimiento de 40,6% respecto a la producción del año previo. La producción de energía eléctrica en la región Tumbes tiene una mínima participación en la producción nacional, lo que se evidencia en el 0,1% que alcanzó a diciembre de 2007 con un total de Mw.h.. Otros indicadores de electrificación a tomar en cuenta son la facturación y venta de energía, mismos que han mostrado una evolución positiva durante el periodo , siempre con poca representatividad a nivel nacional. A diciembre de 2007, la venta de energía en la región obtuvo un crecimiento de 14,5% respecto al año anterior, mientras que la facturación por venta creció en 12,3%. Cuadro 1.7 INDICADORES DE ELECTRIFICACIÓN A NIVEL REGIONAL Facturación por venta Producción de energía Venta de energía Año de energía (MW.h) (%) (MW.h) (%) (Miles US$) (%) , , , , , , , , , , , , , , , , , ,5 Fuente: Organismo Supervisor de la Inversión en Energía y Minería (OSINERG). El coeficiente de electrificación de la región ha permanecido invariable en los últimos años situándose por encima del promedio nacional en todos los períodos registrados. 13

14 Gráfico 1.14 COEFICIENTE DE ELECTRIFICACIÓN EN LA REGIÓN 100,0 80,0 86,0 73,5 85,9 85,9 74,9 75,3 Tumbes 85,9 Total Nacional 85,9 85,9 76,0 76,3 78,1 85,9 86,0 78,7 79,5 60,0 40,0 20, Fuente: Ministerio de Energía y Minas (MINEM), INEI - Perú: Compendio Estadístico Finalmente, como se observa en el siguiente cuadro; en el 2007 tanto el consumo total de energía eléctrica como el consumo per cápita crecieron significativamente frente al año anterior (15,9% y 14,4%, respectivamente). Sin embargo, como se mencionó anteriormente, la participación de la región a nivel nacional es pequeña. En el caso del consumo de energía, constituye sólo el 0,5% del consumo nacional. Cuadro 1.8 CONSUMO DE ENERGÍA ELÉCTRICA Y PARTICIPACIÓN A NIVEL REGIONAL Consumo de energía eléctrica Consumo de energía eléctrica percápita Año (GW.h) (%) (KW.h/hab.) , , , , , ,5 607 Fuente: Ministerio de Energía y Minas (MINEM). 14

15 2. El mercado hipotecario El mercado hipotecario cumple un rol fundamental en las políticas habitacionales ya que su propósito es ser el medio a través del cual los hogares puedan acceder al financiamiento para la adquisición, ampliación y/o construcción de sus viviendas, ya sea a través de los productos MIVIVIENDA 2 u otros productos privados. Es por ello que este capítulo trata acerca del desarrollo de los créditos hipotecarios, en el segmento de productos MIVIVIENDA 3, en la región Tumbes. En tal sentido, el siguiente gráfico muestra que el mercado de créditos hipotecarios de la región no tiene aún los niveles alcanzados en regiones vecinas tales como La Libertad. Más aun, los créditos desembolsados bajo alguna de las modalidades del Fondo MIVIVIENDA S.A. son escasos y lo es igualmente su porcentaje de participación en los créditos hipotecarios en general. Cabe resaltar que el mercado de créditos hipotecarios de la región, sin considerar los productos MIVIVIENDA, registró un incremento de más del 400% en el año Gráfico 2.1 DEUDORES DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS (CH)1/ Y PRODUCTOS MIVIVIENDA (PMV) (Deudores) ,9 PMV CH sin PMV % PMV/CH 6,7 6,3 15,4 18,2 15, / Dentro del rango de valor de los productos MIVIVIENDA. Fuente: Fondo MIVIVIENDA S.A., Superintendencia de Banca y Seguros (SBS). El escaso nivel de desarrollo de los productos MIVIVIENDA se demuestra también en sus colocaciones en miles de nuevos soles. Estas tuvieron su nivel más alto en los años 2006 y 2007 con un monto colocado de S/. 100 mil en cada año, aunque su tasa de participación frente a la suma total de créditos hipotecarias fue menor a la registrada en los dos periodos previos. Estos indicadores evidencian la necesidad de ampliar la oferta inmobiliaria para satisfacer la necesidad de vivienda de las familias de la región Tumbes. 93 3,1 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 2 Se consideran dentro de esta categoría, el programa Techo Propio (financiamiento complementario), el proyecto MiHOGAR, CRC- Premio al Buen Pagador, el Crédito MIVIVIENDA Estandarizado y el Crédito MIVIVIENDA tradicional otorgado hasta abril de Créditos hipotecarios hasta por un valor de 100 mil nuevos soles. 15

16 Gráfico 2.2 PRODUCTOS MIVIVIENDA (PMV) Y SALDO DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS (CH) 1/ (En miles de nuevos soles) PMV CH sin PMV % PMV/CH 10,0 6, ,0 10,0 8, ,1 6, ,4 1,9 1, / Dentro del rango de valor de los productos MIVIVIENDA. Fuente: Fondo MIVIVIENDA S.A., SBS. 1, ,0 2,0 0,0 Realizando un análisis por tipo de entidad financiera se sabe que los bancos concentran el mayor número de deudores de créditos hipotecarios en la región (96,8%), revelando una marcada preferencia y/o confianza por parte de los hogares tumbesinos respecto a este tipo de entidad al momento de querer adquirir un financiamiento hipotecario. La segunda entidad financiera preferida son las cajas municipales con una participación de 3,2%. Gráfico 2.3 PARTICIPACIÓN DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS HIPOTECARIOS EN CRÉDITOS Cajas municipales 3,2% Bancos 96,8% Fuente: SBS. Por otro lado, los desembolsos de los productos MIVIVIENDA en la zona fueron realizados en su totalidad por entidades bancarias. El Banco de Crédito colocó 66,7% de los créditos y el Banco Financiero el 33,3% restante. 16

17 Gráfico 2.4 PARTICIPACIÓN DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN PRODUCTOS MIVIVIENDA Banco Financiero 33,3% Banco de Crédito 66,7% Fuente: Fondo MIVIVIENDA S.A. 17

18 3. Situación habitacional de la ciudad de Tumbes En este capítulo se emplea la información contenida en el último censo (Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda) efectuado por el Instituto Nacional de Estadística (INEI) en el país, en el año 2007, con el objetivo de dar a conocer las características habitacionales de la ciudad de Tumbes Parque habitacional La ciudad de Tumbes está conformada por viviendas que cuentan con 3 ambientes en promedio. Asimismo, en relación al número de hogares por vivienda, entendiéndose por hogar aquella familia o grupo que cocina de manera independiente; el 96,7% de viviendas en la ciudad son exclusivas, es decir, viviendas habitadas por una sola familia. La diferencia, 3,3% de las viviendas, son habitadas por más de un hogar. Cuadro 3.1 INDICADORES HABITACIONALES DE LA CIUDAD (Valores promedio) Indicador Total Habitaciones 3 Hogares por vivienda 1 Hogares exclusivos (%) 97,2 Hogares allegados (%) 2,8 Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI. El tipo de vivienda preponderante es la propiedad horizontal (casa independiente) con una representatividad de 92,7%, seguida por la vivienda en quinta (4,4%) y la propiedad vertical (departamentos en edificio) que tiene una participación de 1,7% y ocupa el tercer lugar. Es importante mencionar que existe un grupo de familias que viven en viviendas de tipo colectiva, es decir, en hotel, casa pensión, entre otros. Existe una muy pequeña participación, pero existe, de familias que viven en la calle. Cuadro 3.2 TIPO DE VIVIENDA Tipo Total Casa Independiente 92,7 Departamento en edificio 1,7 Vivienda en quinta 4,4 Casa Vecindad 0,2 Vivienda improvisada 0,2 No destinado 0,1 Otro tipo particular 0,4 Hotel, hospedaje 0,1 Otro tipo colectiva 0,2 En la calle 0,01 Total (viviendas) Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI. La mayoría de las familias tumbesinas son propietarias de una vivienda (79,2%), ya sea que están totalmente pagada, propia por invasión o propia pagándose a plazos. Cabe resaltar que el 2,4% de hogares habita en una vivienda cedida por el centro de trabajo y el 14,1% de hogares reside en una vivienda alquilada. 18

19 Cuadro 3.3 RÉGIMEN DE PROPIEDAD DE LA VIVIENDA Régimen Total Propia, pagándola a plazos 7,5 Propia, totalmente pagada 56,4 Propia, por invasión 15,3 Alquilada 14,1 Cedida por el centro trabajo 2,4 Otra forma 4,3 Total (viviendas) Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI Características físicas de las viviendas En esta sección se busca identificar el tipo de material predominante en el parque habitacional de la ciudad de Tumbes ya que sus particularidades son un indicativo de la calidad de las viviendas. Así, en cuanto al material de las paredes se observa que el ladrillo o bloque de cemento es preponderante en las viviendas de la ciudad (51%), seguido por aquellas con paredes de quincha (30,2%) y de adobe o tapia (9,7%). Cuadro 3.4 MATERIAL DE PAREDES Material Total Ladrillo o Bloque de cemento 51,0 Piedra o sillar con cal o cemento 0,3 Piedra con barro 0,8 Adobe o tapia 9,7 Quincha 30,2 Madera 4,0 Estera 0,4 Otro 3,6 Total (viviendas) Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI. Finalmente, aunque el material predominante de pisos en la mayoría de viviendas tumbesinas es el cemento (54,5%), más del 30% de las residencias de la zona tiene pisos de tierra, con lo cual se ubica en la categoría de viviendas con déficit habitacional cualitativo. Cuadro 3.5 MATERIAL DE PISOS Material Total Parquet o madera pulida 0,4 Láminas asfálticas 0,1 Losetas, terrazos 9,4 Madera, entablados 0,4 Cemento 54,5 Tierra 34,6 Otro 0,5 Total (viviendas) Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI. 19

20 3.3. Acceso a servicios básicos La calidad de vida de los hogares está en gran medida determinada por el acceso a servicios básicos tales como agua, desagüe y alumbrado eléctrico. Así por ejemplo, la salud de las familias, particularmente respecto a enfermedades gastrointestinales, está relacionada al acceso a agua potable y a la eliminación de excretas. Un hogar que no cuenta con estas prestaciones es propenso a adquirir cualquier tipo de enfermedad. En la ciudad de Tumbes sólo el 80,1% de hogares dispone de agua mediante red pública, sea dentro de su vivienda o fuera de la vivienda. Adicionalmente, 3,2% de las familias se abastece empleando pilones de uso público. El resto de familias, aproximadamente el 16,7%, compra agua a camiones cisterna o la recoge de pozos, ríos, o simplemente se abastecen de sus propios vecinos; implicando ello un nivel deficitario de acceso al servicio. Cuadro 3.6 ACCESO A AGUA Tipo Total Red pública dentro de la vivienda 73,6 Red pública fuera de la vivienda 6,5 Pilón de uso público 3,2 Camión-cisterna 0,9 Pozo 0,5 Río, acequia 0,5 Vecino 12,3 Otro 2,5 Total (viviendas) Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI. El siguiente cuadro muestra que 86,9% de viviendas de la ciudad cuenta con alumbrado eléctrico, mientras que el 13,1% no cuenta con ningún tipo de alumbrado eléctrico. Cuadro 3.7 CUENTAN CON ALUMBRADO ELÉCTRICO? Alumbrado elèctrico Total Si 86,9 No 13,1 Total (viviendas) Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI. Por último, los indicadores vinculados a la eliminación de excretas son los que arrojan los resultados más pobres en la zona. Poco más del 13% no cuenta con ningún medio para satisfacer esta necesidad y el 18,2% debe emplear pozos sépticos, ciegos y ríos o similares. 20

21 Cuadro 3.8 ACCESO A ELIMINACIÓN DE EXCRETAS Tipo Total Red pública dentro de la vivienda 62,9 Red pública fuera de la vivienda 5,4 Pozo séptico 5,6 Pozo ciego 11,8 Rio, acequia 0,7 No tiene 13,5 Total (viviendas) Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI. 21

22 4. Demanda por viviendas nuevas En toda estrategia de desarrollo se busca identificar y caracterizar el mercado objetivo al cual se pretende beneficiar, dadas sus preferencias, necesidades y deseos; con el fin de crear productos y servicios que se encuentren acorde con esta población objetivo. Para el Fondo MIVIVIENDA S.A. conocer el tamaño y las características de la demanda por viviendas es esencial para el diseño de programas y productos afines a lo que busca el potencial beneficiario. Justamente ese es el propósito de este capítulo, en él se estima la demanda por viviendas de la ciudad de Tumbes teniendo como base el estudio de demanda llevado a cabo por el Fondo MIVIVIENDA S.A. a fines del 2006 para siete ciudades del Perú. Dicho estudio fue realizado a fin de generar información primaria relevante para el análisis y previsión de la demanda por viviendas nuevas en la ciudad con el objetivo principal de contribuir a la toma de decisiones de los agentes que participan en el mercado inmobiliario. El universo de hogares sobre el cual se desarrolla este capítulo consta de 18 mil familias aproximadamente. Este es el número de hogares que pertenecen a los niveles socioeconómicos (NSE) B, C y D de la ciudad de Tumbes. Cabe resaltar que dicha ciudad alberga hogares según el último censo realizado por el INEI, de los cuales 75,9% de familias se encuentran dentro del ámbito de análisis del capítulo. Cuadro 4.1 HOGARES EN TUMBES POR NSE Concepto NSE B NSE C NSE D Total Hogares % Total 5,3 27,1 43,5 75,9 Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 INEI, Instituto Cuánto S. A. Elaboración: Investigación y Desarrollo Fondo MIVIVIENDA S.A. La primera parte del capítulo se basa en la descripción detallada de la metodología bajo la cual se estimó y proyectó la demanda por viviendas en general. En la segunda parte se hace una revisión de los resultados hallados, tanto en lo referente a la demanda potencial como a la efectiva, y finalmente, en la última sección, se analiza de manera desagregada la demanda efectiva por NSE Aspectos metodológicos Como se mencionó, la información primaria que se emplea en este capítulo fue generada por un estudio cuantitativo encargado por el Fondo MIVIVIENDA S.A. al Instituto Cuánto S. A. en el año El trabajo del Instituto Cuánto consistió en la aplicación asistida de dos cuestionarios a una muestra de hogares en siete de las principales ciudades de la costa del país. En el caso de Tumbes, el primer cuestionario se aplicó a un total de hogares, con el objetivo de determinar la proporción de hogares propietarios y no propietarios 4. Es importante mencionar que los hogares a los cuales se les aplicó el primer cuestionario pertenecen a los estratos B, C y D, sin incluir los estratos A y E. La selección de los segmentos socioeconómicos bajo estudio obedeció al rol del Fondo MIVIVIENDA S.A. que busca satisfacer las necesidades de vivienda de los 4 Ver anexo I: Cuestionario filtro. 22

23 grupos familiares con menores recursos económicos. El NSE A no se consideró porque es un segmento pequeño dentro de la ciudad de Tumbes y, en el caso de los hogares del segmento E, es difícil que estas familias accedan al mercado hipotecario. Continuando con el desarrollo de la metodología, una vez identificadas las familias no propietarias de vivienda, se pasó a la siguiente fase que consistió en la realización del cuestionario de hogares no propietarios (HNP) 5. En la ciudad de Tumbes, el tamaño de la muestra fue de 400 jefes de familia, distribuidos de la siguiente forma: 100 jefes de familia en el NSE B y 150 para los NSE C y D, respectivamente. En el siguiente esquema se describe en detalle los pasos seguidos para determinar la demanda por vivienda nueva de la ciudad en estudio: Determinación de la proporción de familias solas y familias allegadas en una misma vivienda (nuevo enfoque metodológico). Determinación de la proporción de hogares propietarios y de hogares no propietarios en el total de hogares, por NSE. Determinación de la cantidad potencial de viviendas demandadas, por NSE. Determinación de la cantidad efectiva de viviendas demandadas, por NSE Aproximación a la curva de demanda efectiva, por NSE a) Determinación de la proporción de familias solas y familias allegadas en la misma vivienda. Un cambio metodológico que incluye este trabajo respecto a los primeros estudios realizados por el Fondo MIVIVIENDA S.A., es la inclusión de una nueva variable 6 que permite distinguir si en la vivienda habita una sola familia (familia sola) o más de una (familias allegadas). Este nuevo cálculo tiene implicancias muy importantes sobre el resultado final de la demanda por viviendas nuevas, que se evaluarán más adelante. b) Determinación de la proporción de hogares propietarios y de hogares no propietarios en el total de hogares, por NSE Del total de hogares visitados en la ciudad de Tumbes; familias tumbesinas aceptaron que se les aplicara la encuesta 7. Con ellos se pasó a determinar el grupo de los HNP y, por diferencia, el de los hogares propietarios (HP). Los HNP comprenden aquellas familias en las que el jefe del hogar o cónyuge no recibieron vivienda de FONAVI o ENACE 8. A continuación en el siguiente cuadro se indica la distribución, en términos porcentuales, de los hogares no propietarios y propietarios en cada uno de los estratos de estudio: B, C y D. 5 Ver anexo II: Cuestionario a HNP 6 Del cuestionario filtro, en la pregunta 1, si responde 1 es familia sola, si responde 2 o más es familia allegada 7 Del cuestionario filtro, Condición es acepto y vivienda establecimiento 8 Del cuestionario filtro, respondieron que no a la pregunta 9. 23

24 Cuadro 4.2 HOGARES PROPIETARIOS Y NO PROPIETARIOS EN LA MUESTRA DE LA CIUDAD Concepto NSE B NSE C NSE D Total Propietarios ( % ) 69,1 63,0 76,9 69,3 No Propietarios ( % ) 30,9 37,0 23,1 30,7 Total A continuación, se proyectaron estos porcentajes sobre el total de hogares de los niveles socioeconómicos en estudio, determinando de esta manera el número aproximado de hogares no propietarios y de hogares propietarios en la ciudad. c) Determinación de la cantidad potencial de viviendas por NSE La cantidad potencial de viviendas nuevas demandadas por NSE se estimó a partir del concepto de déficit habitacional cuantitativo 9 en el ámbito urbano. Así, se considera que todos los hogares no propietarios son demandantes potenciales de una vivienda nueva. d) Determinación de la cantidad efectiva de viviendas por NSE Para estimar la cantidad efectiva de viviendas demandadas, se filtró la demanda potencial por estrato empleando dos variables: la intención de compra por parte del jefe de familia entrevistado 10, y la oportunidad o plazo en que el hogar proyecta llevar a cabo esa decisión 11. El filtro se realizó generando una tabla de frecuencias con los hogares encuestados que cumplían ambas condiciones: tenían la intención de comprar una vivienda e iban a hacerlo en un plazo igual o menor a veinticuatro (24) meses. Así, estas tablas de frecuencias determinaron la proporción de hogares demandantes efectivos de cada estrato, respecto del total de la muestra. Luego, se proyectaron estos resultados muestrales a la población total de la ciudad. e) Aproximación a la curva de demanda efectiva, por NSE La metodología para construir cada una de las curvas de demanda efectiva incluyó los siguientes procesos: - Se convirtieron a dólares todos los precios y montos de inversión declarados por los hogares entrevistados 12. Con ellos se construyó una tabla de frecuencias ordenada de manera decreciente. - Se utilizaron los resultados de la encuesta a HNP para estimar las unidades de vivienda efectivamente demandadas para cada valor de la variable precio. En 24 9 Déficit cuantitativo es el número de viviendas que se requiere para que todos los hogares puedan acceder a una vivienda de manera exclusiva. Sin duda, el déficit cualitativo de viviendas genera también una demanda potencial, ya que indica que ciertas viviendas por sus características (tugurios, improvisadas, deterioradas, carentes de servicios básicos, compartidas por varios hogares, etc.) requieren la reposición, entendida como reemplazo o renovación. Esta demanda potencial no ha sido considerada en el presente trabajo. Para mayor información sobre los conceptos de déficit consultar: Dinámica del déficit habitacional en el Perú en com.pe. 10 Dada por la pregunta 69 en el cuestionario de HNP. 11 Dado por la pregunta 71 del cuestionario a HNP. 12 Pregunta 79 en el cuestionario aplicado a HNP.

25 el caso de los NSE, se utilizó un filtro adicional a fin de seleccionar sólo a la muestra del estrato en cuestión. - Se generó una variable adicional acumulando las unidades demandadas para cada nivel de precio. La demanda por viviendas nuevas se estableció como producto del mapeo de todas las observaciones de precios para la adquisición de vivienda (en el eje vertical) y el número acumulado de viviendas nuevas demandadas por los hogares consultados en cada estrato (en el eje horizontal). No se efectuaron ni ajustes ni regresiones para determinar estas curvas, solamente se proyectaron los resultados muestrales a la población investigada Demanda por vivienda nueva Al proyectar la demanda por viviendas nuevas en la ciudad se busca establecer los montos de inversión a los cuales las familias podrían acceder a una vivienda. Esto es, conocer los precios de vivienda que están dispuestos a pagar para acceder a este bien. Para lograr este propósito, el primer paso consiste en determinar el volumen de la demanda potencial de la ciudad, comprendida por todos los hogares que no poseen una vivienda (HNP). Entendida así, la cantidad potencial demandada de viviendas nuevas a nivel agregado en la ciudad de Tumbes asciende a hogares y se distribuye de la siguiente manera, según grupos objetivos: Gráfico 4.1 DEMANDA POTENCIAL DE VIVIENDAS NUEVAS (En número de viviendas y porcentaje) NSE B 386 7,6% NSE D ,2% NSE C ,2% Como puede observarse, el grueso de la demanda potencial se encuentra en los niveles socioeconómicos C y D, que constituyen el 46,2%, cada uno, del total de los HNP. Luego sigue en orden de importancia el estrato B que alcanza el 7,6%. Sin embargo; para el estudio lo principal es la estimación de la demanda efectiva definida en el estudio como la proveniente de la población que tiene la intención real de comprar una vivienda y piensa hacerlo en un periodo no mayor de dos años. De acuerdo a estas definiciones, la cantidad de viviendas efectivamente demandadas asciende a unidades. 25

26 Gráfico 4.2 DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDAS NUEVAS (En número de viviendas y porcentaje) NSE B 247 7,0% NSE D ,9% NSE C ,1% Es necesario resaltar que el resultado anterior considera tanto la demanda efectiva de familias allegadas (que comparten la misma vivienda) como no allegadas. Teniendo en cuenta este cambio metodológico, se obtiene que la demanda efectiva sin considerar las familias allegadas es de 2 577, vale decir, que la proporción de familias allegadas sobre el total de la demanda efectiva es de 26,5%. Gráfico 4.3 DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDAS NUEVAS SIN CONSIDERAR FAMILIAS ALLEGADAS (En número de viviendas y porcentaje) NSE B 180 7,0% NSE D ,7% NSE C ,3% En términos porcentuales, la introducción de este cambio no aporta prácticamente ningún cambio sustancial en la distribución de la demanda efectiva de familias solas por NSE. Las diferencias entre la demanda efectiva de viviendas considerando allegados y sin considerarlos, así como la evolución de la demanda efectiva en la ciudad, se presentan en el siguiente cuadro. 26

27 Cuadro 4.3 EVOLUCIÓN DE LA DEMANDA EFECTIVA POR NSE (Viviendas demandadas efectivamente) Concepto NSE B NSE C NSE D Total Demanda Tumbes 2006¹/ Demanda Tumbes 2006²/ 1/ Demanda efectiva para una sola familia / Demanda efectiva considerando a las familias allegadas Un hecho interesante a resaltar es que la demanda efectiva es mayor cuando se incluyen a las familias allegadas y esto se debe a que son demandantes reales que antes no habían sido tomados en cuenta en el análisis. Es importante acotar que esta 13 será la nueva metodología a emplearse para futuras investigaciones puesto que capta con mucha más precisión lo que en realidad sucede en el mercado de viviendas nuevas. El siguiente gráfico muestra la curva de demanda efectiva agregada para todos los NSE de la ciudad. En ella se visualiza el número de viviendas que la población desea adquirir en cada intervalo de precios declarado en la encuesta de HNP 14. Cabe señalar, que en la construcción de dicha curva se ha considerado la totalidad de hogares: allegados y no allegados. Analizando la curva de demanda, se obtiene a nivel agregado que cuanto mayor es el valor de la vivienda, la curva se vuelve más inelástica, es decir, responde menos a variaciones en los precios. Cabe mencionar que ante precios de vivienda inferiores a los 10 mil dólares, los demandantes efectivos son más sensibles a cambios en los precios. Gráfico 4.4 CURVA DE DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS (Total viviendas) (En dólares) Viviendas 13 La metodología que toma en cuenta a las familias allegadas en el cálculo de la demanda. 14 Pregunta 79 del cuestionario a HNP. 27

28 4.3. Demanda efectiva desagregada por NSE En este apartado, se procede a desagregar la demanda efectiva total por niveles socioeconómicos para establecer la cantidad real de viviendas demandadas por cada uno de estos estratos en la ciudad en estudio. Como se señaló anteriormente, la demanda efectiva de vivienda nueva está concentrada en los NSE C y D (46,2%, cada uno), sin embargo, los precios que estos hogares están dispuestos a pagar varían entre sí. Así, se observa que las curvas obtenidas para los NSE C y D son mucho más planas, lo que indica una mayor sensibilidad (elasticidad) a variaciones en los precios de la vivienda por parte de los hogares demandantes efectivos pertenecientes a dichos estratos. Por otro lado, la curva de demanda del nivel socioeconómico B es la más empinada (inelástica), mostrando poca sensibilidad ante cambios en los precios. Gráfico 4.5 CURVAS DE DEMANDA DESAGREGADA POR NSE (En dólares) NSE B NSE C NSE D Viviendas Demanda efectiva del nivel socioeconómico B La demanda efectiva del estrato B se encuentra concentrada en viviendas con precios por debajo de los 20 mil dólares. Específicamente, 62,5% de demandantes efectivos se encuentra en el rango de precios menores a los 5 mil dólares, seguido por aquellos hogares demandantes que estarían dispuestos a invertir entre 5 y 10 mil dólares (26,6%). En el siguiente cuadro se detalla el nivel de demanda efectiva fuera de los rangos especificados, que constituye solamente 10,9% del total de demanda efectiva. 28

29 Cuadro 4.4 DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS DEL NSE B SEGÚN RANGO DE PRECIOS (En miles de dólares y número de viviendas) Rangos NSE B Más de 40 4 Entre 30 y 40 4 Entre 20 y 30 4 Entre 10 y Entre 5 y Menos de Total 247 Para precios superiores a los rangos de mayor demanda, la curva de demanda efectiva se hace más empinada (inelástica), es decir, responde menos a la fluctuación de precios. Gráfico 4.6 CURVA DE DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS DEL NSE B (Total 247 viviendas) (En dólares) Viviendas Demanda efectiva del nivel socioeconómico C El cuadro de precios y cantidades para el estrato C señala que la demanda se concentra en viviendas cuyos precios son menores a 5 mil dólares (72,4%) y en aquellas que se encuentran entre los 5 mil y los 10 mil dólares (26,4%). No hay demanda para viviendas con precios por encima de los 20 mil dólares. 29

30 Cuadro 4.5 DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS DEL NSE C SEGÚN RANGO DE PRECIOS (En miles de dólares y número de viviendas) Rangos NSE C Más de 40 0 Entre 30 y 40 0 Entre 20 y 30 0 Entre 10 y Entre 5 y Menos de Total La elasticidad de la demanda es mayor en los rangos de precios donde se concentra la demanda efectiva. Gráfico 4.7 CURVA DE DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS DEL NSE C (Total viviendas) (En dólares) Viviendas Demanda efectiva del nivel socioeconómico D Al igual que en los estratos B y C, la demanda efectiva del segmento socioeconómico D está focalizada en viviendas por debajo de los 10 mil dólares y específicamente en viviendas con un valor menor a los 5 mil dólares (82,5%), representando un mercado potencial para el programa Techo Propio. 30